2007年上半年寧波房地產(chǎn)市場分析報告_secret

1、2007年上半年寧波市房地產(chǎn)市場分析報告一、社會經(jīng)濟環(huán)境二、房地產(chǎn)市場基本狀況三、存在的主要問題四、采取的措施五、2007年下半年寧波房地產(chǎn)發(fā)展趨勢2007年上半年寧波房地產(chǎn)市場分析報告 一、社會經(jīng)濟環(huán)境上半年寧波的經(jīng)濟運行呈現(xiàn)較快增長的態(tài)勢,完成國內(nèi)生產(chǎn)總值為1544.27億元, 比去年同期增長14.7%,增幅同比上升1.7個百分點，較一季度提升0.5個百分點。完成全社會固定資產(chǎn)投資612.07億元,同比增長3.2%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11775元，比上年增長9.9%。二、房地產(chǎn)市場基本狀況總體上看,2007年上半年寧波市房地產(chǎn)業(yè)保持了持續(xù)、平穩(wěn)、健康發(fā)展的趨勢,特別是第二季度呈快速發(fā)展

2、的趨勢。寧波房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展態(tài)度良好,而且各項指標(biāo)(投資 施工 銷售等)全面增長。1、房地產(chǎn)開發(fā)投資保持平穩(wěn)增長趨勢。2007年上半年寧波房地產(chǎn)增長速度非常平穩(wěn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資總額126.49億元，同比增長9.5%。其中住宅投資84.09億元，同比增長10.9%。2、新建商品房房源緊。上半年房屋施工面積為2413.92萬平方米，同比增長7.7%。新開工面積從04年開始逐年下降，06年略回升到6%，今年上半年下降7.8%。根據(jù)統(tǒng)計顯示，今年上半年，四區(qū)共推出居住房源92.49萬平方米，而其中適合普通購房者消費的普通房源78.82萬平方米，而去年同期這一數(shù)字則為134.38萬平方米，今年僅相當(dāng)于去年

3、的58.7%。3、商品房銷售價格上漲速度過快。漲價似乎是今年以來寧波樓市最明顯的特點，自春節(jié)以來，這一趨勢就從來沒有間斷和停止過，西堤陽光價格不知不覺提升到5000左右單價、ART藍(lán)灣從之前預(yù)定的5500左右到目前的單價6500元以上、都市森林部分住宅價格提升到10000左右，學(xué)府一號由最初預(yù)定的5600提升到5800以上、金地國際花園從之前的7400左右提高到目前的8300元左右等等，這些都使我們可以明顯看到目前市區(qū)樓市價格已呈現(xiàn)出從四周抬升呈包圍之勢向整個樓市蔓延。據(jù)有關(guān)資料顯示，今年上半年前5個月寧波新房價格上漲7.2%，二手房上漲12.5%，但從實際不少項目的價格變動來看，不少相對優(yōu)質(zhì)

4、項目的漲幅已明顯超過10%甚至15%以上。價格的大幅度上漲已明顯成為上半年寧波樓市最主要的旋律。4、新建商品房推盤散。相比以往，推盤散也是上半年樓市的一個顯著表現(xiàn)。大部分樓盤推出采用分期分批策略，甚至把這種推盤方式演繹到近乎瘋狂的程度，兩幢房子就分兩次推出，三幢房子就分三次推出，原本可以一次性推出的項目分成五次或六次推出，這種擠牙膏式的開盤方式使得樓市的供給十分散亂，房源供給次多而量小。據(jù)統(tǒng)計，今年上半年，市四區(qū)共推盤39次，實際推出量124.91萬平米，而去年同期推盤次數(shù)28次，推盤量達(dá)159.45萬平米。 5、銷售非常旺。銷售現(xiàn)場火爆是今年全國大多數(shù)地方的樓市狀況，寧波也是如此。由于供給不

5、足以及其他方面的原因，使今年的樓市一片大好，購房者似乎越來越多，房價天天看漲，在這種情況下形成了樓市的魔性循環(huán)，開盤搶購的場面再度數(shù)次出現(xiàn)：親親家園小高層開盤,現(xiàn)場出現(xiàn)哄搶;皇都香溪園開盤當(dāng)天連續(xù)提價近1000元;紫郡3期預(yù)定領(lǐng)號,需要110到現(xiàn)場維持秩序;金地國際花園去年7100銷售并不怎樣,今年價格提升到8300反而銷售一空;其他的一些老盤如新時代、BOBO城、青林灣等項目也煥發(fā)生機，在價格上調(diào)的同時，如今也已經(jīng)是一房難求了。 6、市場需求活躍，空置房得到消化。去年空置面積135萬平方米，同比增長僅為0.1%，基本與上年同期持平。其中住宅的空置面積已為負(fù)增長2.2%，別墅和高檔公寓受政策調(diào)

6、控影響，成了市場上的香餑餑，空置面積僅為0.2萬平方米，增幅更是較上年下跌近一倍。而今年上半年商品房的空置面積又有一定程度的下降。市場需求活躍，市場逐漸消化空置房。 7、二手房交易情況。今年上半年二手房交易面積達(dá)5663270平方米，交易戶數(shù)10870戶，套均成交價格49.12萬元，交易價格平均每平方米5573元。三、存在的主要問題盡管寧波市的房地產(chǎn)市場保持健康、平穩(wěn)發(fā)展趨勢，但也存在一些不容忽視的問題。1、商品房價格上漲過快。據(jù)有關(guān)資料顯示，今年上半年前5個月寧波新房價格上漲7.2%，二手房上漲12.5%，但從實際不少項目的價格變動來看，不少相對優(yōu)質(zhì)項目的漲幅已明顯超過10%甚至15%以上，

7、極大的刺激了買方市場的神經(jīng)，在市場上形成購房者一房難求的緊張局面。主要原因：一是新一輪的住房需求的擴張，拉動了房地產(chǎn)投資的增長。城市居住人口的增加，住房制度改革的深化，住房消費觀念的變化，以及居民收入的穩(wěn)步增長，擴大了市場需求量。二是個人投資和投機的需要。雖然國家多次提高存款利率，提高的比率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)增長率。投資房地產(chǎn)成了大量持有貨幣的投資者保值增值、風(fēng)險較低的可靠渠道。三是土地、建安、環(huán)境成本的升高，直接導(dǎo)致住房價格的上漲。四是不斷攀升的房價刺激了持幣待購群體的需求，引發(fā)購房熱潮。2、土地成本上升過快，土地供應(yīng)缺乏調(diào)控。一方面是部分城市領(lǐng)導(dǎo)缺乏全局觀念，以地生財?shù)挠^念十分嚴(yán)重。為了增加財

8、政收入，采取不飽合供地(實際上是變相抬高地價的饑餓供地)的方式獲取土地收益，實際的結(jié)果增加了開發(fā)成本，提高了商品房價格，抑制了房地產(chǎn)市場需求，致使廣大老百姓買不起房。另一方面部分地方土地供應(yīng)的無序狀況仍較普遍，存在土地多頭供應(yīng)、缺乏統(tǒng)籌規(guī)劃、開發(fā)規(guī)模偏小等問題。目前開發(fā)企業(yè)掌握的存量土地中，大多數(shù)以拍賣方式獲得的，土地多渠道供應(yīng)的格局加大了政府宏觀調(diào)控的難度，往往形成城市規(guī)劃隨著項目和開發(fā)商走的被動局面。部分困難企業(yè)在破產(chǎn)和改制的過程中，將閑置土地變現(xiàn)，給零星開發(fā)提供了土地資源，一些項目公司見縫插針搞開發(fā)，形成了土地資源低水平利用。3、市場上出現(xiàn)囤房和推盤散現(xiàn)象，老百姓難以買到現(xiàn)房。由于今年的

9、房價波動很大，對房價上漲進(jìn)一步看好.使很多開發(fā)商持觀望的狀態(tài),造成有房不賣的和有房慢慢賣的局面，使新開樓盤未開盤就已銷售一空，市場基本上買不到現(xiàn)房。四、采取的措施1、以需求為導(dǎo)向，優(yōu)化住房結(jié)構(gòu)，提高住房質(zhì)量,面向市場，面向絕大多數(shù)中低收入家庭，大力發(fā)展以中小戶型為主的普通商品住宅，是當(dāng)前調(diào)控市場的主要措施。對普通商品住房建設(shè)要調(diào)控土地供應(yīng)，控制土地價格，有條件的城市還要劃定一定區(qū)域，作為普通商品住宅的集中建設(shè)用地，同時通過清理，減少建設(shè)和消費的行政事業(yè)性收費項目，多渠道降低建設(shè)成本，逐步實現(xiàn)多數(shù)家庭購買和承租普通商品住房。適當(dāng)開發(fā)中高檔商品房，嚴(yán)格控制別墅、高檔公寓和大戶型項目建設(shè)。大中城市要

10、根據(jù)居民收入消費水平，合理確定高檔商品房和普通商品房的劃分標(biāo)準(zhǔn)，采取措施加快普通商品房發(fā)展，提高其在市場供應(yīng)中的比例。市、縣人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r，對成規(guī)模的新建小區(qū)可允許分期繳納土地出讓金，對舊城改造項目，可按土地出讓金的一定比例進(jìn)行返還，當(dāng)?shù)貞?yīng)收的規(guī)費可適當(dāng)減免。2、進(jìn)一步強化城市規(guī)劃的調(diào)控作用按照城市總體規(guī)劃的要求，加快編制房地產(chǎn)開發(fā)中長期發(fā)展規(guī)劃和年度計劃，加強對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)，也是當(dāng)前調(diào)控市場的重要舉措。在城市近期建設(shè)規(guī)劃中，要合理安排各類房地產(chǎn)用地的布局和比例，優(yōu)先落實經(jīng)濟適用住房、普通商品房、危舊房改造和拆遷安置用房建設(shè)項目。嚴(yán)格控制市中心區(qū)的零星分散建設(shè)，嚴(yán)禁批準(zhǔn)在城市基礎(chǔ)設(shè)

11、施不完備的地段進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，嚴(yán)禁在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。規(guī)劃部門要將近期擬開發(fā)建設(shè)地塊的規(guī)劃設(shè)計條件向社會公開，接受社會監(jiān)督。已批準(zhǔn)的房地產(chǎn)項目，確需變更用地性質(zhì)和規(guī)劃指標(biāo)的，必須按規(guī)定程序重新報批。 3、完善住房用地供應(yīng)政策，促進(jìn)土地合理利用。充分發(fā)揮土地供應(yīng)對房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用，健全和完善房地產(chǎn)開發(fā)用地計劃供應(yīng)制度，適時適度地調(diào)控土地供應(yīng)總量，保障有市場需求的房地產(chǎn)開發(fā)項目的用地供應(yīng)。重點做好普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地的土地儲備，增加其在土地儲備中的比重。加強地價調(diào)控，定期公布基準(zhǔn)地價，合理引導(dǎo)地價水平。各地要根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌鲂枨螅ㄟ^完善房地產(chǎn)項目土地招標(biāo)拍賣掛牌制度，以及對

12、房地產(chǎn)開發(fā)項目實行綜合評標(biāo)等措施，有效地調(diào)控土地價格。禁止炒買炒賣建設(shè)用地，對開發(fā)商手中囤積的土地要依照有關(guān)法規(guī)，督促其限期開發(fā)，對無力開發(fā)及閑置土地，超過規(guī)定期限的，要依法收回。利用原劃撥土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須納入政府統(tǒng)一供地渠道，嚴(yán)禁私下交易。 4、建立健全房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報制度。建立房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報體系，加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)控。建立由發(fā)改委、規(guī)劃、國土、統(tǒng)計、 HYPERLINK /%d2%f8%d0%d0-keywords.shtml t _blank 銀行、 HYPERLINK /%b7%bf%b2%fa-keywords.shtml t _blank 房產(chǎn)管理、房地產(chǎn)開

13、發(fā)主管等部門參加的聯(lián)席會議制度，定期對房地產(chǎn)市場運行情況進(jìn)行分析，定期向社會披露未來一定時期的土地供應(yīng)總量、房地產(chǎn)開發(fā)用地規(guī)模、區(qū)位等信息，及時發(fā)布房地產(chǎn)市場運行情況，以引導(dǎo)企業(yè)理性投資，消費者理性消費。各級政府應(yīng)該根據(jù)不斷變化的市場行情，盡快調(diào)整政策，合理引導(dǎo)市場。各地房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報體系建設(shè)所需費用，由市、縣財政結(jié)合信息化和電子政務(wù)建設(shè)一并落實。五、2007年下半年寧波房地產(chǎn)發(fā)展趨勢隨著寧波市房地產(chǎn)市場調(diào)控措施和中央宏觀調(diào)控政策效應(yīng)的繼續(xù)影響，預(yù)計下半年寧波房地產(chǎn)市場的走勢為:房地產(chǎn)投資穩(wěn)定增長2007年1-6月，寧波市完成房地產(chǎn)投資總額126.49億元，比去年同期增長9.5%

14、。首先，是因為宏觀經(jīng)濟快速發(fā)展，居民收入增長較快，為房地產(chǎn)發(fā)展提供了良好的宏觀環(huán)境；其次我市各項城市建設(shè)速度將繼續(xù)加快，從而推動房地產(chǎn)開發(fā)；再次，2006年寧波市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成313.1億元，同比增長21.3%，表現(xiàn)出較快的恢復(fù)性增長趨勢，增幅達(dá)到2006年以來的最高點。綜合以上因素，我們預(yù)計2007年下半年房地產(chǎn)投資仍會保持30%左右的增幅。2、市場仍將延續(xù)供需兩旺的局面，呈現(xiàn)求大于供態(tài)勢供應(yīng)量將大幅度的增加，今年上半年以來寧波大四區(qū)共推出新住宅項目或加推項目19個，共推出新增供給面積約75萬平米。根據(jù)2007年度市區(qū)國有土地使用權(quán)出讓計劃看，2007年總共推出普通住宅320萬平方米（不

15、包括經(jīng)濟適用房、拆遷安置房、廉租房等非經(jīng)營性住宅用地），預(yù)計下半年上市的商品住宅約240萬平米。需求仍保持旺盛勢頭：下半年房地產(chǎn)市場需求在去年基礎(chǔ)上，仍會繼續(xù)上升，從需求方面看，隨著我市經(jīng)濟的快速穩(wěn)定發(fā)展，今年我市人均可支配收入也會持續(xù)增長，1-6月我市居民可支配收入增長9.9%。隨著經(jīng)濟收入的增長居民改善居住、外來人口進(jìn)入、手中持有貨幣的投資者，需求量相應(yīng)不斷增加。另外，我市城市化水平在穩(wěn)步提高，城市規(guī)模穩(wěn)定的擴張，由此帶來的自動型需求會穩(wěn)定增長。下半年央行關(guān)于利率調(diào)整，不會對購房者的購房信心有任何的影響，以及從上半年股市動蕩不安形勢來看，有很多的投資者將會從股市向房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移。綜上所述，寧波

16、市需求增長的因素有利于需求的增長，今年下半年我市的商品房需求增幅將高于上半年。根據(jù)資料統(tǒng)計今年新增供給量加去年的存量將會有450萬平米。預(yù)計下半年的預(yù)售量約為350萬平方米。結(jié)構(gòu)性矛盾仍將存在區(qū)域結(jié)構(gòu)、價格結(jié)構(gòu)矛盾仍將存在。城中板塊一直供不應(yīng)求，由于土地資源希缺，下半年上市量不會很大，而鄞州、江北等市郊板塊上市速度很快，下半年上市量比較大，但銷售增長也比較大，因此像鄞州、江北等市郊板塊的供需形勢可以得到暫緩。由于近年來商品住宅市場供不應(yīng)求，因此利潤較低的普通住宅一直供應(yīng)不足。由于去年土地平均成交價格增長70%左右，預(yù)計今年土地成交價格不會低于去年，從而帶動商品房價格的上升。為了消化不斷上升的成本，商品房的價格也將上升，因此利潤空間較小的中低價位的商品房供應(yīng)仍將不足。需要政府提供土地和政策鼓勵開發(fā)商建設(shè)中低價位商品房，使商品房的供應(yīng)價格達(dá)到基本合理。價格仍繼續(xù)上漲今年下半年商品房的價格將保持10%左右的增長。一是全國范圍內(nèi)房價繼續(xù)上漲，宏觀調(diào)控的影響根本不能大幅度阻擋房價長期上漲的趨勢。因為城市化、外資的大量涌入、國民資金流動性過剩、土地資產(chǎn)價格提升等都是不可改變的趨勢。年北京深圳漲得最多，而年月連上海的房價都已經(jīng)開始再次反彈。二是從年下半年開始寧波近期土地出讓價格不斷創(chuàng)新高。多塊土地出現(xiàn)多家開發(fā)商爭搶，導(dǎo)致出現(xiàn)競價近輪、土地出讓價格比周邊商品房價格都高的情況。土地成本