7市場(chǎng)比較法（一）

1、第一節(jié) 市場(chǎng)比較法概述一、定義： 在求取一宗待估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，依據(jù)替代原理，將待估房地產(chǎn)與類(lèi)似房地產(chǎn)的近期交易價(jià)格對(duì)照比較，通過(guò)對(duì)交易情況、日期、區(qū)域及個(gè)別因素的差別，修正得出待估房地產(chǎn)在評(píng)估時(shí)日的合理價(jià)格的方法。第一節(jié) 市場(chǎng)比較法概述二、理論依據(jù)：替代原理其基本原理如右圖所示 第一節(jié) 市場(chǎng)比較法概述三、適用條件：主要用于地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)，市場(chǎng)比較穩(wěn)定，有大量豐富交易案例的地區(qū)，并且交易案例與待估房地產(chǎn)應(yīng)有相關(guān)性和替代性。還可用于評(píng)估土地或房地產(chǎn)的租金，以及其他估價(jià)方法中有關(guān)參數(shù)的求取。 有足夠數(shù)量的比較案例（不少于3個(gè)）；與待估土地具有相關(guān)性和替代性；交易資料可靠；交易合法。第一節(jié) 市場(chǎng)比較法概

2、述四、特點(diǎn)：1、具有現(xiàn)實(shí)性，說(shuō)服力強(qiáng)；2、以替代關(guān)系為途徑，所求價(jià)格為“比準(zhǔn)價(jià)格”；3、欠理論基礎(chǔ)；以?xún)r(jià)格求價(jià)格，在不正常市場(chǎng)條件下難以與收益價(jià)格相協(xié)調(diào)。 4、需要估價(jià)人員具有較高素質(zhì)；5、正確選擇比較案例和合理修正交易價(jià)格是保證評(píng)估結(jié)果準(zhǔn)確性的關(guān)鍵.第一節(jié) 市場(chǎng)比較法概述五、市場(chǎng)比較法的估價(jià)步驟搜集交易案例選擇比較案例建立價(jià)格可比基礎(chǔ)進(jìn)行各項(xiàng)修正比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算第二節(jié) 可比實(shí)例的選取一、交易實(shí)例的收集(一)交易實(shí)例收集的內(nèi)容1、交易情況及交易目的：如稅費(fèi)負(fù)擔(dān)方式，隱價(jià)瞞價(jià)、急賣(mài)急買(mǎi)、人為哄抬、親友間交易等特殊情況2、交易實(shí)例房地產(chǎn)狀況土地：繁華程度、交通、環(huán)境、配套設(shè)施、城市規(guī)劃、面積、形狀、位

3、置（臨路臨街）、地勢(shì)、地質(zhì)、使用年限等建筑物：新舊程度、裝修、設(shè)備設(shè)施、工程質(zhì)量、平面布置、建筑結(jié)構(gòu)、樓層、朝向等3、成交價(jià)格、成交日期、付款方式4、列表，如P98表6-1第二節(jié) 可比實(shí)例的選取(二)、交易實(shí)例收集的途徑1、查閱政府有關(guān)部門(mén)的房地產(chǎn)交易資料2、實(shí)地考察，了解類(lèi)似房地產(chǎn)有交易信息3、查閱各種報(bào)刊上有關(guān)房地產(chǎn)出售、出租的廣告4、假扮成欲購(gòu)房地產(chǎn)的顧客5、參加房地產(chǎn)展示會(huì)，了解房地產(chǎn)的信息、行情6、同行之間的交流和資源共享7、其他途徑第二節(jié) 可比實(shí)例的選取二、可比實(shí)例選擇的要求1、用途相同2、結(jié)構(gòu)類(lèi)似3、區(qū)域相同4、規(guī)模相當(dāng)：0.5可比實(shí)例面積/估價(jià)對(duì)象面積25、價(jià)格類(lèi)型一致6、時(shí)間

4、接近：1年7、正常交易8、數(shù)量足夠：3-10第二節(jié) 可比實(shí)例的選取三、建立價(jià)格可比基礎(chǔ)選取可比實(shí)例之后，應(yīng)先對(duì)這些可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行換算處理，使其之間的口徑一致、相互可比，并統(tǒng)一到需要求取的估價(jià)對(duì)象的價(jià)格單位上，為進(jìn)行后續(xù)的比較修正建立共同的基礎(chǔ)。價(jià)格可比基準(zhǔn)的內(nèi)容包括5個(gè)方面：1、統(tǒng)一付款方式：2、統(tǒng)一采用單價(jià)：3、統(tǒng)一幣種和貨幣單位4、統(tǒng)一面積內(nèi)涵5、統(tǒng)一面積單位1、統(tǒng)一付款方式是將分期付款的可比實(shí)例的成交價(jià)格折算為在其成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格，用貨幣的時(shí)間價(jià)值中的折現(xiàn)計(jì)算。例：某宗房地產(chǎn)的交易總價(jià)款為30萬(wàn)元，其中首期付款20，余款于半年后支付。假設(shè)月利率為5。，計(jì)算其成交日期時(shí)一次

5、付清的價(jià)格。2、統(tǒng)一采用單價(jià)統(tǒng)一單價(jià)通常為單位面積上的價(jià)格土地：土地單價(jià)、樓面地價(jià)建筑物：建筑面積單價(jià)、套內(nèi)面積單價(jià)、使用面積單價(jià)租賃住宅：每套單元的租賃價(jià)格停車(chē)場(chǎng)：車(chē)位價(jià)格旅館：床位價(jià)格3、統(tǒng)一幣種和貨幣單位在統(tǒng)一幣種方面，不同幣種的價(jià)格之間的換算，應(yīng)采用該價(jià)格所對(duì)應(yīng)的日期時(shí)的市場(chǎng)匯價(jià)。在通常情況下，是采用成交日期時(shí)的市場(chǎng)匯價(jià)。在統(tǒng)一貨幣單位方面，按照使用習(xí)慣，人民幣、美元、港幣等，通常都采用“元” 4、統(tǒng)一面積內(nèi)涵在現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)交易中，有按建筑面積計(jì)價(jià)，有按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，也有按使用面積計(jì)價(jià)的。它們之間的換算如下：建筑面積的價(jià)格=使用面積的價(jià)格使用面積占建筑面積的比率建筑面積的價(jià)格=套內(nèi)建

6、筑面積的價(jià)格套內(nèi)面積占建筑面積的比率使用面積的價(jià)格=建筑面積的價(jià)格使用面積占建筑面積的比率套內(nèi)面積的價(jià)格=使用面積的價(jià)格使用面積占套內(nèi)面積的比率 5、統(tǒng)一面積單位面積單位有平方米 、公頃、畝、平方英尺、坪。它們之間的換算如下：平方米下的價(jià)格畝下的價(jià)格666.67平方米下的價(jià)格公頃下的價(jià)格10000平方米下的價(jià)格平方英尺下的價(jià)格10.764平方米下的價(jià)格坪下的價(jià)格0.303實(shí)例將實(shí)例1、2、3統(tǒng)一為以人民幣表示的每平方米建筑面積單價(jià)實(shí)例1：建筑面積200平方米，成交價(jià)格160萬(wàn)元人民幣，付款方式：成交日付50萬(wàn)元，半年后付50萬(wàn)元，一年后付60萬(wàn)元，月利率0.5% 實(shí)例2： 建筑面積3300平方英尺，成交價(jià)格29萬(wàn)美元，匯價(jià)為：1美元=8.27元人民幣，付款方式：成交日首付10萬(wàn)美元，余款向銀行申請(qǐng)10年抵押貸款 實(shí)例3： 建筑面積144平方米，套內(nèi)建筑面積108平方米，成交價(jià)格：套內(nèi)建筑面積價(jià)格每平方米10000元，付款方式：成交日一次性付款實(shí)例1：P=50+50/(1+0.5%)6+60/(1+0.5%)12/200=7752元/平方米實(shí)例2:P=298.27/330010.764=78