2006年上半年北京房地產(chǎn)金融市場分析報(bào)告_secret

1、2006年上半年北京房地產(chǎn)金融市場分析報(bào)告2006年上半年，在貸款過快增長與中央不斷強(qiáng)調(diào)緊縮的形勢下，北京市房地產(chǎn)金融市場運(yùn)行平穩(wěn)。數(shù)據(jù)顯示，上半年，北京市完成全社會固定資產(chǎn)投資1207.2億元，同比增長23.6%，增幅同比提高9.2個百分點(diǎn)，低于全國投資增速6.2個百分點(diǎn)；完成基礎(chǔ)設(shè)施投資310.l億元，增長78.2%，第三產(chǎn)業(yè)完成投資414.6億元，增長43.9%。 由于房地產(chǎn)業(yè)在上半年被銀監(jiān)會列為高度關(guān)注的七大行業(yè)之一，中央宏觀調(diào)控政策的重點(diǎn)也放在了房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)。上半年，針對國內(nèi)以房地產(chǎn)投資過快增長引起的經(jīng)濟(jì)過熱情況，以控制信貸增長、收緊房地產(chǎn)有關(guān)貸款為主要內(nèi)容的金融政策頻頻出臺。

2、北京市各家商業(yè)銀行在房地產(chǎn)信貸方面也表現(xiàn)出謹(jǐn)慎的態(tài)度，但是，對于房地產(chǎn)信貸中的住房按揭、土地儲備、土地開發(fā)、大型房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)等優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目中，仍然競爭激烈，如中國銀行明確提出擴(kuò)大優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)商貸款，提高房地產(chǎn)貸款比重。 北京的總部經(jīng)濟(jì)特征構(gòu)成了信貸的買方市場，優(yōu)質(zhì)客戶數(shù)量多、議價(jià)能力強(qiáng)，市場條件決定了貸款利率浮動難以在高位運(yùn)行。 從當(dāng)前情況可以看出，北京市房地產(chǎn)金融市場上半年出現(xiàn)的問題首先是“開發(fā)企業(yè)對銀行的依賴加大”，而“地區(qū)投資結(jié)構(gòu)不合理”以及“大宗、高價(jià)的土地供應(yīng)模式”導(dǎo)致的問題都是值得重點(diǎn)注意的。當(dāng)所有矛盾集中到了最后，問題的焦點(diǎn)都在圍繞著銀行打轉(zhuǎn)，即便是在2005年以及2006年兩

3、次宏觀調(diào)控的壓力下，這種對銀行的過度依賴依舊在加大，將風(fēng)險(xiǎn)集中加諸其身，最終結(jié)果可想而知。不過，從上半年的數(shù)據(jù)分析也可以看到，下半年北京市綜合房價(jià)上升的勢頭將會有所遏制；房地產(chǎn)貸款增速將會出現(xiàn)下降趨勢；新增貸款風(fēng)險(xiǎn)也將得到有效控制，這些現(xiàn)象可以看出北京市金融市場在尋求解脫這種依賴所做出的努力。 從北京市上半年房地產(chǎn)市場及金融市場的運(yùn)行情況來看，主要存在以下問題。 銀行貸款仍舊過大 上半年，在持續(xù)的宏觀調(diào)控形勢下，北京市投資增長23.6%，投資仍是拉動GDP增長的主要因素。從投資構(gòu)成來看，房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的53%，而同期全國房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重為18%、上海市為33%。 北

4、京市房地產(chǎn)開發(fā)投資占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重，也達(dá)到了19%。在房地產(chǎn)投資的構(gòu)成中，銀行貸款又占據(jù)了相當(dāng)大的份額，2006年上半年，北京市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)金融貸款3395億元，占同期完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額的53%，占全社會固定資產(chǎn)投資額的28%，占地區(qū)生產(chǎn)總值的10%。 這一投資結(jié)構(gòu)，顯然這不利于地區(qū)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定健康發(fā)展，但是，要解決這一多年積累形成的問題，需要一個過程，否則替代產(chǎn)業(yè)不能及時(shí)跟上，可能影響到整個地區(qū)經(jīng)濟(jì)總量的合理增長。同時(shí)，過高的房地產(chǎn)投資比重和信貸規(guī)模又不可避免地隱藏著巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)，在經(jīng)濟(jì)政策調(diào)整或經(jīng)濟(jì)形勢出現(xiàn)蕭條而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的降溫附，信貸資產(chǎn)的質(zhì)量將會受到嚴(yán)重影響，房地產(chǎn)市場的危

5、機(jī)將迅速波及金融業(yè)，進(jìn)而影響整個地區(qū)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。自有資金不足引發(fā)爛尾危機(jī) 上半年，北京市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款同比增長401%，貸款額占到位資金比例為26.8%，同比提高3.8個百分點(diǎn)，自有資金及定金預(yù)售款下降17.9%，同比降低16.2個百分點(diǎn)，使開發(fā)企業(yè)加大了對銀行的依賴。 從北京市房地產(chǎn)市場的情況來看，自有資金不足是引發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目危機(jī)的主要因素。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2006年5月底，北京市爛尾樓有30項(xiàng)(25個老項(xiàng)目，5個為新增項(xiàng)目)，其中因開發(fā)商資金不足造成的爛尾樓占60%70%。 由于近年來市場競爭加劇，行業(yè)規(guī)模利潤率趨于下降，房地產(chǎn)開發(fā)作為為數(shù)不多的幾個高利潤行業(yè)之一，對銀行放貸具有較高的

6、吸引力。銀行“閘門”打開，大肆放款，加大了金融風(fēng)險(xiǎn)和樓市風(fēng)險(xiǎn)，在實(shí)踐中也為一部分開發(fā)商騙貸創(chuàng)造了某種契機(jī)，存在巨大的信貸風(fēng)險(xiǎn)。個人信貸風(fēng)險(xiǎn)日趨嚴(yán)重 據(jù)調(diào)查，北京市購房者中，有三成月供占其月收入達(dá)到%，而且按揭購房群體有低齡化趨勢，貸款購房隊(duì)伍日益龐大，消費(fèi)信貸的巨額增長將居民未來收入轉(zhuǎn)化為當(dāng)前需求。 根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，貸款購房者隊(duì)伍的膨脹是金融風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警信號。 從當(dāng)前北京市房地產(chǎn)市場發(fā)展的狀況看，個人住房貸款開始進(jìn)入國際公認(rèn)的風(fēng)險(xiǎn)暴露期。在房地產(chǎn)市場發(fā)育程度比北京市高的上海，個人住房貸款質(zhì)量總體已開始呈現(xiàn)下降趨勢。據(jù)上海市銀監(jiān)局統(tǒng)計(jì)，到6月末，上海中資商業(yè)銀行個人住房不良貸款余額16.6億元，比年

7、初增加1.1億元，不良貸款率0.67%，截至去年年末，上海房地產(chǎn)貸款出現(xiàn)連續(xù)3個月以上違約的自然人客戶達(dá)7869戶，比上年年末增加2650戶，增長50.78%。北京市這方面的有關(guān)數(shù)據(jù)雖未公布，但這一規(guī)律性的風(fēng)險(xiǎn)是難以避免的。 以銀行信貸為主的住房金融體系，過分強(qiáng)調(diào)擴(kuò)大房貸規(guī)模，忽視房貸結(jié)構(gòu)，在商品房空置面積絕對量居高不下、商品住宅平均銷售價(jià)格仍然偏高、國內(nèi)貸款持續(xù)高速增長等背景下，難以有效控制和分散風(fēng)險(xiǎn)，這都在一定程度上影響著房地產(chǎn)金融市場的健康發(fā)展，可能引發(fā)經(jīng)濟(jì)泡沫進(jìn)而威脅到經(jīng)濟(jì)安全運(yùn)行。大宗、高價(jià)的土地供應(yīng)模式加大了房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn) 北京市自從2004年實(shí)行房地產(chǎn)開發(fā)用地“招拍掛”出讓以來，

8、天價(jià)地塊頻頻出現(xiàn)。在2006年上半年公開出讓的37宗土地中，有18宗出讓價(jià)超過億元。在房地產(chǎn)本來就供不應(yīng)求的市場狀況下，不斷出現(xiàn)的“地王”，影響著購房者和開發(fā)商對于房價(jià)的預(yù)期，促使房價(jià)進(jìn)一步攀升。 這里存在的問題相當(dāng)突出，一是開發(fā)商拿到大宗土地后、很少有資金實(shí)力進(jìn)行一次性開發(fā)，往往采取分期逐步開發(fā)的方式。在地價(jià)和房價(jià)持續(xù)上漲的情況下，也會以時(shí)間換取利潤，享受土地囤積帶來的巨大收益。這在一定程度上降低了土地產(chǎn)出效率和樓市供應(yīng)速度，削弱了政府調(diào)控土地和房地產(chǎn)市場的能力。二是帶來了巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)。參與競買大宗高價(jià)土地，需要很強(qiáng)的資金實(shí)力，從當(dāng)前開發(fā)商受讓土地的資金來源中也不難看出，這種資金實(shí)力的競爭，實(shí)際體現(xiàn)為開發(fā)商和銀行的關(guān)系、貸款額度。這樣，銀行貸款用于競爭獲取政府有限供應(yīng)的土地，