2001年武漢某住宅區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告_secret

1、第 PAGE 40 頁(yè) 共 NUMPAGES 40 頁(yè)武漢*項(xiàng)目可行性研究報(bào)告武漢*房地產(chǎn)有限公司二零零壹年三月十五日目 錄項(xiàng)目決策背景及摘要外部環(huán)境內(nèi)部因素第一部分：項(xiàng)目及周邊概況宗地位置宗地現(xiàn)狀項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套周邊環(huán)境與景觀大市政配套土地升值潛力初步評(píng)估。立即開(kāi)發(fā)與作為土地儲(chǔ)備優(yōu)缺點(diǎn)分析第二部分：法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述合作方式及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估第三部分：市場(chǎng)分析*區(qū)住宅市場(chǎng)分析*區(qū)內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征*區(qū)內(nèi)市場(chǎng)目標(biāo)客層研究產(chǎn)品定位及建議第四部分：規(guī)劃建議規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析規(guī)劃設(shè)想第五部分：工程及銷售計(jì)劃工程計(jì)劃： 銷售計(jì)劃： 第六部分：投資收益分析成本預(yù)測(cè)稅務(wù)分

2、析投資測(cè)算項(xiàng)目利潤(rùn)測(cè)算售價(jià)、容積率、成本變化對(duì)投資利潤(rùn)的影響現(xiàn)金流量測(cè)算第七部分：管理資源配置機(jī)構(gòu)設(shè)置： 人力資源需求及解決： 第八部分：綜合分析與建議項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)項(xiàng)目劣勢(shì)結(jié)論及建議項(xiàng)目決策背景及摘要第一部分:外部因素作為華中地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易、金融、文教、信息中心，武漢人口眾多、交通方便、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚，具有發(fā)展住宅的優(yōu)越基礎(chǔ)；*地區(qū)（含金銀湖區(qū)）地理位置和交通條件優(yōu)越，區(qū)政府對(duì)*的進(jìn)入持非常歡迎的態(tài)度，并提供了比較優(yōu)越的條件。武漢市現(xiàn)轄11個(gè)城區(qū)，2個(gè)郊區(qū)，1個(gè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)?？?cè)丝跒?40萬(wàn)人，其中非農(nóng)業(yè)人口占59%。人口密度為874人/平方公里，是華中地區(qū)最大城市；（地理、人口）配武漢市區(qū)圖武

3、漢市位于江漢平原東部，處于中國(guó)經(jīng)濟(jì)地理的核心位置，長(zhǎng)江及其最大支流漢水在市區(qū)交匯，將武漢市區(qū)一分為三，形成了漢口，漢陽(yáng)和武昌三鎮(zhèn)鼎立的格局，市區(qū)及郊縣總面積為8467.11平方公里。武漢市是中國(guó)歷史文化名城之一；中國(guó)中部地區(qū)的工業(yè)、金融、商業(yè)、科學(xué)和文化教育中心；中國(guó)集鐵路、水路、公路、航空、郵政和電信于一體的重要樞紐。武漢市第四增長(zhǎng)級(jí)；武漢市經(jīng)濟(jì)總量在全國(guó)副省級(jí)以上城市中位列第九，綜合實(shí)力第六，99年GDP占全國(guó)及湖北省的比重分別為1.32%和28.1%。（經(jīng)濟(jì)實(shí)力）2001年計(jì)劃摘自武漢市“十五”發(fā)展綱要武漢市整體房地產(chǎn)市場(chǎng)處于穩(wěn)步攀升期（房?jī)r(jià)由于安居適用房而偏低、目前的好轉(zhuǎn)趨勢(shì)）*區(qū)（含

4、金銀湖區(qū)）交通條件及自然環(huán)境優(yōu)越，是武漢市建設(shè)新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶、導(dǎo)入舊城區(qū)人口的重點(diǎn)區(qū)域，進(jìn)行大規(guī)模住宅開(kāi)發(fā)符合武漢市整體發(fā)展規(guī)劃、武漢市十五發(fā)展規(guī)劃（2001-2005）；（武漢發(fā)展最快的區(qū)，去年的總財(cái)政收入局全市之首，對(duì)*非常歡迎）（配表示優(yōu)美環(huán)境和發(fā)達(dá)交通的圖片）根據(jù)武漢市第十四屆人民代表大會(huì)通過(guò)的武漢市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃綱要， 在2001-2005年第十個(gè)五年計(jì)劃期間，武漢市將構(gòu)筑城市空間布局和功能分區(qū)，形成都市繁榮圈、都市實(shí)力圈和都市輻射圈。都市繁榮圈重點(diǎn)推進(jìn)商貿(mào)金融區(qū)、都市景觀區(qū)的建設(shè)；在都市實(shí)力圈加快形成以東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和*海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)園為主要

5、增長(zhǎng)級(jí)的新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶；在市郊和遠(yuǎn)城市重點(diǎn)推進(jìn)具有一定規(guī)模并組團(tuán)式布局的衛(wèi)星城建設(shè)，發(fā)展市域城鎮(zhèn)體系。按照綱要，十五期間，配合舊城區(qū)成片改造，疏散舊城人口密度，創(chuàng)造城市人居環(huán)境，重點(diǎn)在二環(huán)線以外地區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)一批規(guī)模大、環(huán)境優(yōu)美、管理先進(jìn)的居住新區(qū)。爭(zhēng)取五年開(kāi)發(fā)建設(shè)量達(dá)到2000多萬(wàn)平方米，居住人口100萬(wàn)人左右。要形成適應(yīng)不同層次居民的有效需求，具有成片開(kāi)發(fā)和多層次住房供應(yīng)特色的大型示范性居住新區(qū)。詳見(jiàn)附件：1、 HYPERLINK l a 武漢市城市總體規(guī)劃2、 HYPERLINK l b 武漢市十五規(guī)劃3、 HYPERLINK l c *區(qū)概況及規(guī)劃第二部分:內(nèi)部因素：進(jìn)入中心城市，向四周

6、擴(kuò)散，是*既定的發(fā)展策略；重點(diǎn)開(kāi)發(fā)武漢，可以發(fā)揮其華中地區(qū)中心城市的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，逐步延伸至鄭州、長(zhǎng)沙、南昌等地；配全國(guó)地圖（表示武漢向其他擴(kuò)散的地理圖）隨著城市人口向郊區(qū)轉(zhuǎn)移的加速，城郊結(jié)合部將更進(jìn)一步成為*投資的重點(diǎn)；大規(guī)模、面向普通人的樓盤(pán)成為*的主力樓盤(pán)；配四季花城鳥(niǎo)瞰圖第一部分、項(xiàng)目概況宗地位置配武漢市區(qū)圖、*規(guī)劃圖、金銀湖片區(qū)規(guī)劃詳圖，需標(biāo)明其距各個(gè)市政建筑距離*項(xiàng)目包括金銀島西地塊和*地塊共兩個(gè)地塊，前者位于金銀湖生態(tài)保護(hù)區(qū)之西半島，三面環(huán)湖，西側(cè)為環(huán)湖路和*啤酒廠，*地塊位于*高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園東北角，北側(cè)為*大道，南側(cè)為工業(yè)園，西側(cè)為臺(tái)商投資區(qū)管委會(huì)辦公大樓，東側(cè)臨金銀湖之*湖；地塊

7、之間相距約4公里，*地塊距市中心12公里，距漢口火車站7公里，距武漢*國(guó)際機(jī)場(chǎng)18公里宗地現(xiàn)狀：配地塊現(xiàn)狀圖,標(biāo)記出地塊邊界圖平面地形圖，地形地貌圖，地下?tīng)顩r圖，*地塊原為零星魚(yú)塘，近年進(jìn)行回填，現(xiàn)地勢(shì)平坦，已完成周圍及地塊內(nèi)市政道路的規(guī)劃和施工，現(xiàn)地面自然標(biāo)高為+21米左右，比*大道的規(guī)劃標(biāo)高（22.5）低0。5米，比*湖平時(shí)水位高出約1米；西半島地塊原為養(yǎng)殖、種植用地，現(xiàn)有的魚(yú)塘和菜地需要回填和平整； *地塊西南角有部分民房需拆除（住戶已遷走），政府承諾在交地塊前拆完，西半島地塊內(nèi)有一條30kv高壓線橫穿，但政府已同意將移位；另有一養(yǎng)雞場(chǎng)須拆建（占地400畝）；地塊地下并無(wú)任何建筑物或構(gòu)筑

8、物；地下沒(méi)有管線、電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒(méi)有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建；地塊的形狀地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。項(xiàng)目周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套交通出行：周邊有包括高等級(jí)*大道（被省長(zhǎng)譽(yù)為楚天第一路）在內(nèi)的八條重要道路，現(xiàn)有兩路中巴經(jīng)過(guò)地塊，區(qū)政府已答應(yīng)為地塊配置方便的公共交通；附近常青花園完善的公交配套可以借用，武漢市規(guī)劃中的地鐵也將引入常青花園。規(guī)劃道路紅線間距100米寬，雙向4車道。將周邊八大交通要道縱橫貫通：即107國(guó)道（北京至深圳）、316國(guó)道（福州至蘭州）、京珠高速公路（北京至珠海）、武漢市中環(huán)路、武漢

9、市外環(huán)路、*機(jī)場(chǎng)高速公路、漢渝鐵路（武漢至重慶）、漢江航線（陜西至武漢）。*區(qū)有武漢市的西大門(mén)之美稱。配：交通圖教育：投資區(qū)內(nèi)有十二所中、小學(xué)和大、中專學(xué)校；其中，*中學(xué)為市重點(diǎn)中學(xué)，*職業(yè)學(xué)校是國(guó)家重點(diǎn)職業(yè)高級(jí)中學(xué)。規(guī)劃中將新建24班小學(xué)一所、9班幼兒園二所；醫(yī)療：擁有二甲區(qū)的人民醫(yī)院和區(qū)衛(wèi)生防疫站。大型購(gòu)物中心、主要商業(yè)和菜市場(chǎng)文化、體育、娛樂(lè)設(shè)施文娛設(shè)施：有多家合資、獨(dú)資的酒店、賓館，有全省唯一正式開(kāi)業(yè)的高爾夫球場(chǎng)。武漢市西郊公園，依山傍水，可提供良好的休閑環(huán)境。配文娛設(shè)施圖社區(qū)：周邊土地開(kāi)發(fā)情況概括性的東西即可；北側(cè)碧?；▓@、*大道；東側(cè)金銀湖改造、*花園、香港新世界開(kāi)發(fā)的常青花園和吳

10、南花園商住區(qū)；南側(cè)*高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園（*啤酒廠）；西側(cè)為萬(wàn)國(guó)工業(yè)園建設(shè)；配與相關(guān)配套的距離圖，入園企業(yè)分布圖、配周邊常青等社區(qū)圖；金融：擁有多家國(guó)有商業(yè)銀行和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，可開(kāi)展人民幣貸款、融資等多種外匯結(jié)算以及保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。項(xiàng)目周邊環(huán)境宗地屬武漢市金銀湖旅游度假區(qū)中的一部分，風(fēng)景優(yōu)美、空氣清新，保持著良好的自然生態(tài)；配：金銀湖景觀圖，大市政配套*地塊除煤氣外，其余市政配套均已完成；金銀島西地塊還無(wú)市政配套；政府已表示將盡快完成，計(jì)劃先開(kāi)發(fā)*地塊；配：市政配套圖供電設(shè)施：電力來(lái)自華中電網(wǎng)，區(qū)內(nèi)擁有雙回路供電系統(tǒng)，高壓變電容量達(dá)10萬(wàn)KVA，但高壓線并未接至本項(xiàng)目紅線邊，臨時(shí)用電是從常青花園環(huán)接，另投資區(qū)

11、自備有2.5萬(wàn)KW熱電廠一座供水設(shè)施：擁有日供萬(wàn)噸和萬(wàn)噸自來(lái)水廠各一座，輸水管網(wǎng)隨區(qū)內(nèi)主干道鋪設(shè)，水質(zhì)符合國(guó)家飲用水標(biāo)準(zhǔn)。排水設(shè)施：投資區(qū)排水為雨污分流，整個(gè)排水系統(tǒng)屬高灌低排明渠暗管網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)。雨水入渠，污水經(jīng)處理后經(jīng)暗管排入境外府環(huán)河水系。供氣：可自古田燃?xì)庹疽耄展饽芰?0000立方米，已有20000戶居民用氣，目前仍未敷設(shè)管道。通信：終期設(shè)計(jì)萬(wàn)門(mén)程控交換機(jī)電訊大樓向區(qū)內(nèi)用戶提供各類通訊業(yè)務(wù)的系列服務(wù)，現(xiàn)已開(kāi)通程控電話門(mén)。規(guī)劃控制要點(diǎn)*地塊(金銀島西地塊還未確定)：占地面積： 420畝 （地塊） 容積率：1.11.2規(guī)劃總建筑面積：35萬(wàn)M2 左右 其中：住宅面積：28.37萬(wàn)M2

12、文教配套（幼兒園）面積：0.18萬(wàn)M2 商業(yè)配套面積：1.2萬(wàn)M2 物業(yè)、會(huì)所：0.25萬(wàn)M2 土地價(jià)格待補(bǔ)；土地升值潛力初步評(píng)估；綜上所述，宗地具有優(yōu)越的地理位置與自然環(huán)境，周邊配套完善，已有大規(guī)模社區(qū)，是武漢市建設(shè)新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶、導(dǎo)入舊城區(qū)人口的重點(diǎn)區(qū)域，進(jìn)行大規(guī)模住宅開(kāi)發(fā)符合武漢市發(fā)展規(guī)劃；具備很大的增值潛力。立即開(kāi)發(fā)與作為土地儲(chǔ)備優(yōu)缺點(diǎn)分析； 立即開(kāi)發(fā)，可以及早抓住武漢市重點(diǎn)發(fā)展*、導(dǎo)入舊城人口的機(jī)遇，延緩開(kāi)發(fā)則會(huì)錯(cuò)過(guò)機(jī)會(huì)；*地塊計(jì)劃年內(nèi)開(kāi)發(fā)、銷售，金銀島西地塊作為短期儲(chǔ)備，緩一、二年開(kāi)發(fā)；第二部分、法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析待補(bǔ)充:（略）第三部分、市場(chǎng)分析武漢商品住宅市場(chǎng)總體特征：1、整體市

13、場(chǎng)穩(wěn)步向好；近年來(lái)武漢住宅施工、竣工、銷售面積及投資額逐年增加，其中99年增長(zhǎng)幅度較大主要是因?yàn)楦＠址拷Y(jié)束時(shí)的搶購(gòu)行為。2、過(guò)低的房?jī)r(jià)與城市地位及經(jīng)濟(jì)發(fā)展不協(xié)調(diào)，價(jià)格上升空間較大； 從價(jià)格走勢(shì)看：武漢市商品住宅平均售價(jià)從96年的1496元/平方米上升到2000年的1984元/平方米，年均增幅為3.5%（圖2-4）。另?yè)?jù)武房指數(shù)統(tǒng)計(jì)，2000年四個(gè)季度，武漢市房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)增長(zhǎng)，全年平均價(jià)為1984元/平方米；+相對(duì)于建設(shè)部對(duì)四類城市的價(jià)格指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，武漢市在各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)上屬于一、二類城市，但房?jī)r(jià)卻處于低于四類城市指導(dǎo)價(jià)的水平，比沈陽(yáng)低43%。房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的趨勢(shì)表明了價(jià)格上升較大的空間；導(dǎo)致武漢

14、市商品住宅的價(jià)格處于低位的主要原因是：開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房免收地價(jià)、各種稅費(fèi)減半的政策降低了開(kāi)發(fā)成本；而經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)量過(guò)大，銷售失控，對(duì)商品房造成較大的沖擊。（2000年武漢經(jīng)濟(jì)適用房銷售面積占住宅總銷售面積的25%）土地出讓市場(chǎng)不規(guī)范，土地價(jià)值明顯被低估。3、市場(chǎng)有效供應(yīng)不足，大規(guī)模開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)適用房質(zhì)量參差不齊，造成供需結(jié)構(gòu)失衡；武漢市近三年住宅開(kāi)發(fā)數(shù)據(jù)（單位：萬(wàn)平方米）99年住宅開(kāi)發(fā)明顯回升，施工面積比98年遞增14%，竣工面積遞增5%，銷售量遞增8%，但空置量明顯上升，99年比98年遞增25%（圖2-2），顯示了市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)失衡，這種失衡的主要原因還是經(jīng)濟(jì)實(shí)用房大規(guī)模開(kāi)發(fā)造成的，多數(shù)的經(jīng)濟(jì)適

15、用房不講究規(guī)劃設(shè)計(jì)和環(huán)境營(yíng)造，戶型平面極不合理，主要是靠低廉的價(jià)格吸引購(gòu)房者。在近兩年武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)化逐步提高的過(guò)程中，這些樓盤(pán)的低價(jià)優(yōu)勢(shì)已經(jīng)削弱。4、個(gè)人購(gòu)房已經(jīng)成為市場(chǎng)主體98年由于集團(tuán)購(gòu)房的停止以及貨幣化房改的實(shí)施，將個(gè)人引向了商品市場(chǎng)，根據(jù)公布,2000年個(gè)人購(gòu)房率為86.43%。5、房地產(chǎn)金融得到較大發(fā)展2000年與1999年公積金歸集發(fā)放情況對(duì)比圖單位：億元武漢市部分銀行已經(jīng)推出“8成30年”期限的個(gè)人住房貸款，外藉人口也可辦理；2000年全市各銀行發(fā)放個(gè)人住房貸款共計(jì)29.17億元,比投資到建設(shè)環(huán)節(jié)的貸款總額11.79億元多出一倍多。公積金貸款購(gòu)房面積占全年總銷（預(yù)）售面積的2

16、5%以上。2000年新增歸集住房公積金5.38億元，比1999年增長(zhǎng)33.94%，發(fā)放個(gè)人住房貸款5.41億元，同比增長(zhǎng)97.8%；個(gè)人公積金貸款購(gòu)房面積達(dá)到91.76萬(wàn)平方米，總價(jià)值12.56億元。二、*（含金銀湖區(qū)）區(qū)域住宅市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況*區(qū)住宅市場(chǎng)形成*區(qū)住宅市場(chǎng)始于95年常青花園的開(kāi)發(fā)，通過(guò)大規(guī)模的居住小區(qū)形式、以低價(jià)位（初期以經(jīng)濟(jì)適用房為主）在較短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)居住人口的導(dǎo)入；隨著配套的逐步完善、人氣的聚集，以及優(yōu)美的自然環(huán)境的影響，住宅市場(chǎng)逐漸形成；武漢市規(guī)劃中已確定*區(qū)是引導(dǎo)漢口舊城人口外遷的主要區(qū)域。*區(qū)已成為江岸、江漢、橋口區(qū)等江北區(qū)域客戶購(gòu)房-時(shí)除漢口中心城區(qū)外的首選購(gòu)房地區(qū)；公

17、司與武漢億房網(wǎng)聯(lián)合舉行的市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果如下：做成餅圖，表明漢口人多，對(duì)本案提供機(jī)遇）武漢市740萬(wàn)總?cè)丝谥?，城市常住人口達(dá)365萬(wàn)，十五期間，非農(nóng)業(yè)人口比重將提高到65%。上述數(shù)據(jù)顯示武漢市老城區(qū)改造及城市住宅郊區(qū)化發(fā)展是一項(xiàng)緊迫工作。這為本案提供市場(chǎng)發(fā)展機(jī)遇。3、*區(qū)平均房?jī)r(jià)有較大的上升空間，2000年的漲幅已居全市之榜首； 高品質(zhì)的中檔產(chǎn)品仍是該區(qū)域市場(chǎng)的空白點(diǎn)。（1）、如下表所示，*區(qū)內(nèi)常青花園這樣成熟小區(qū)的產(chǎn)品均價(jià)與后湖、南湖區(qū)域（同屬城郊結(jié)合部區(qū)域或新興開(kāi)發(fā)的居住區(qū)域）內(nèi)的同類產(chǎn)品持平，但與一些中檔產(chǎn)品仍有300-400元的價(jià)差。而本區(qū)內(nèi)的碧?；▓@的別墅價(jià)格由于品質(zhì)低比其他區(qū)域的同類產(chǎn)

18、品也有400元左右的價(jià)差。（2）2000年武房指數(shù)的調(diào)查如下：武房指數(shù)2000年各季度區(qū)域房?jī)r(jià)變動(dòng)趨勢(shì)表明：該區(qū)的房屋平均售價(jià)的漲幅已居全市之榜首:擁有規(guī)模效應(yīng)的項(xiàng)目?jī)r(jià)格趨升；*區(qū)域可以分為常青花園周邊、金銀湖周邊、*三個(gè)區(qū)域，區(qū)域內(nèi)住宅售價(jià)由東往西呈階梯狀分布，常青花園附近的項(xiàng)目由于規(guī)模效應(yīng)，價(jià)格比同類產(chǎn)品高300元左右；*區(qū)域住宅市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)成長(zhǎng)狀況（近3-5年）開(kāi)工量/竣工量銷售量/供需比區(qū)域售價(jià)水平及售價(jià)發(fā)展趨勢(shì)分析5、買(mǎi)家已逐步從集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)轉(zhuǎn)變?yōu)閭€(gè)人購(gòu)房者；初期，因?yàn)榈乩砦恢孟鄬?duì)遠(yuǎn)，主要靠集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)，后期隨著對(duì)購(gòu)房者無(wú)限制也開(kāi)始為個(gè)人購(gòu)房者所逐漸關(guān)注；目前已全部為個(gè)人購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)；區(qū)域內(nèi)供

19、應(yīng)產(chǎn)品特征1、以大規(guī)模、面向工薪階層的低品質(zhì)的低檔產(chǎn)品為主，而高品質(zhì)、大規(guī)模開(kāi)發(fā)的中檔產(chǎn)品是市場(chǎng)空檔。*片區(qū)目前的產(chǎn)品分布格局主要分為以下三個(gè)區(qū)域：區(qū)域基本特征產(chǎn)品特征產(chǎn)品檔次A張公堤外，機(jī)場(chǎng)路以東以占地4000畝的常青花園為代表，經(jīng)過(guò)5年建設(shè)，在常青花園范圍內(nèi)交通、商業(yè)配套已較為完善，成為*區(qū)人口遷入的主要區(qū)域以大規(guī)模的小區(qū)形式為主，產(chǎn)品類型以多層為主。在常青花園周邊借助其輻射效應(yīng)，亦分布有中小規(guī)模的小區(qū)（如將軍花園），產(chǎn)品類型與常青花園類似，以攫取相同的客戶群以面向工薪層的低檔產(chǎn)品為主，產(chǎn)品售價(jià)在14001700元/之間。B 金銀湖周邊規(guī)劃為生態(tài)保護(hù)區(qū)，華中地區(qū)最大的高爾夫球場(chǎng)亦坐落于此，

20、擁有絕佳的生態(tài)居住環(huán)境。由于位置偏遠(yuǎn)，目前交通商業(yè)設(shè)施缺乏，人氣較淡。該區(qū)域的開(kāi)發(fā)目前處于起步狀態(tài)，以碧?；▓@為代表。以大規(guī)模的小區(qū)形式為主，產(chǎn)品類型以別墅為主。以低檔產(chǎn)品為主，有少量高檔產(chǎn)品,產(chǎn)品售價(jià)在14002300元/之間。個(gè)案達(dá)到4800元/C*區(qū)人民政府所在地，亦屬于*臺(tái)商投資區(qū)。鎮(zhèn)上形成了相對(duì)較完善的商業(yè)配套，但離漢口市區(qū)較遠(yuǎn)，交通不便。以中小規(guī)模的小區(qū)形式為主,產(chǎn)品以多層為主,亦有少量別墅主要面向*鎮(zhèn)及周邊區(qū)域的居民，以低檔產(chǎn)品為主售價(jià)在900-1300元/之間。不難看出，在該區(qū)域高品質(zhì)、大規(guī)模開(kāi)發(fā)的中檔產(chǎn)品是市場(chǎng)空檔。2、區(qū)域內(nèi)直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)常青花園（1）、常青花

21、園常青花園項(xiàng)目位于金銀湖項(xiàng)目地塊的東北方，直線距離不到2公里，占地面積4000畝，規(guī)劃總建筑面積360萬(wàn)平方米，目前竣工100萬(wàn)平方米，是華中地區(qū)最大的居民小區(qū)，由香港新世界集團(tuán)投資。已經(jīng)完成開(kāi)發(fā)的三期規(guī)模分別為21、19、19萬(wàn)平米，合計(jì)59萬(wàn)平米，其中住宅56萬(wàn)平米，目前銷售率達(dá)90%以上。第四期29萬(wàn)平米今年推出，從規(guī)劃、環(huán)境、配套等比前三期有較大提升，至今銷售率已達(dá)70%，并爭(zhēng)取到建設(shè)部智能化試點(diǎn)小區(qū)。該項(xiàng)目前三期的銷售均價(jià)分別為900元/平米、1100元/平米和1300元/平米，第四期均價(jià)為1700元/平米，增長(zhǎng)幅度為89%。在最初推出時(shí)因?yàn)榈乩砦恢玫年P(guān)系銷售艱難，主要是靠集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)。

22、隨著配套的逐步完善，產(chǎn)品品質(zhì)的提升，逐漸將成為中檔房消費(fèi)熱點(diǎn)。競(jìng)爭(zhēng)分析：經(jīng)過(guò)5年的開(kāi)發(fā)，該項(xiàng)目已形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)，聚集了人氣，該項(xiàng)目后期將構(gòu)成金銀湖項(xiàng)目的直接競(jìng)爭(zhēng)。我們將從*品牌知名度、規(guī)劃設(shè)計(jì)、住宅性能、營(yíng)銷策劃、物業(yè)管理等方面加強(qiáng)本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)。此外，從項(xiàng)目本身?xiàng)l件，本項(xiàng)目在環(huán)境上相比常青花園具備臨湖優(yōu)勢(shì)。（2）、碧海花園碧?；▓@碧海花園項(xiàng)目位于宗地北面，*大道北側(cè)，是具政府背景的宏宇實(shí)業(yè)公司（三級(jí)企業(yè)）開(kāi)發(fā)的第二個(gè)大規(guī)模樓盤(pán)。項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積30萬(wàn)M2，以別墅與花園洋房為主。該項(xiàng)目緊鄰宗地，但產(chǎn)品品質(zhì)較低，無(wú)鮮明特色，營(yíng)銷手段落后，主要依靠在鬧市區(qū)散發(fā)宣傳單的手法。該項(xiàng)目主要依靠低價(jià)策略及臨湖景

23、為主要賣(mài)點(diǎn)，湖邊別墅最高價(jià)為2340元/M2。總體銷售率在50%左右。主要面向漢口二次置業(yè)者、小生意人及*臺(tái)商投資區(qū)內(nèi)企業(yè)的職工。競(jìng)爭(zhēng)分析：由于該項(xiàng)目的品質(zhì)較低，項(xiàng)目市場(chǎng)定位、客戶層面與本項(xiàng)目有較大差異性，我們判斷，對(duì)本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性較常青花園低。*市場(chǎng)目標(biāo)客層研究和市場(chǎng)定位 （一）客戶層購(gòu)房?jī)A向研究：我們與億房網(wǎng)于2001年2月23-28日進(jìn)行了以市場(chǎng)需求為主的市場(chǎng)調(diào)查，有效問(wèn)卷為600份。調(diào)查有效對(duì)象為：武漢市城區(qū)居民，能承受購(gòu)房單價(jià)在1600元至2500元者，或能承受購(gòu)房總價(jià)在1550萬(wàn)元者；其中居住在漢口為53%；居住在武昌35%；居住在漢陽(yáng)12%。發(fā)現(xiàn)相關(guān)的市場(chǎng)規(guī)律：1、對(duì)購(gòu)房區(qū)域的選擇

24、方面：補(bǔ)充：上兩表還需要統(tǒng)一色塊；從分析表中可以看出：購(gòu)房者對(duì)跨江購(gòu)房依然存在較大的心理障礙，漢口、武昌、漢陽(yáng)的潛在購(gòu)房者絕大多數(shù)均會(huì)在目前居住或工作區(qū)域選擇房源；漢口區(qū)客戶選擇*區(qū)域僅次于漢口中心區(qū)，比例達(dá)到23%，遠(yuǎn)高于同為郊區(qū)化住宅區(qū)的后湖區(qū)域，（從江岸、江漢、橋口、*4個(gè)漢口地區(qū)來(lái)看），這主要得益于常青花園5年開(kāi)發(fā)帶動(dòng)區(qū)域人氣，以及金銀湖區(qū)域宜人的自然環(huán)境；在購(gòu)房區(qū)域的選擇上，居住區(qū)域影響要大于工作區(qū)域?qū)?gòu)房區(qū)域的影響?？傮w來(lái)講，首選購(gòu)房區(qū)域與工作區(qū)域大致在相同區(qū)域，但其分布情況與居住區(qū)域與購(gòu)房區(qū)域的分布情況相比較為分散，即已居住在漢口的客戶比在漢口工作的客戶更傾向于選擇*作為購(gòu)房區(qū)域

25、； 2、購(gòu)房?jī)r(jià)格分析從總價(jià)情況來(lái)看，15萬(wàn)至25萬(wàn)的總價(jià)為普遍能承受的價(jià)格。不同的職業(yè)從業(yè)者顯現(xiàn)出大致相同的承受趨向，都以1520萬(wàn)元為主，公務(wù)員、經(jīng)理層、律師、教師、醫(yī)生、高科技行業(yè)從業(yè)人員、金融機(jī)構(gòu)從業(yè)人員、公司職員、對(duì)2025萬(wàn)元的總價(jià)選擇上顯出與1520萬(wàn)元總價(jià)大致相同的接受程度。除一人獨(dú)居者以80100平方米為最多選擇外，2人或2人以上的家庭都把最多的目光放在100120平方米的房屋上。值得注意的是，80100平方米房屋的受關(guān)注程度要高于120150平方米的房屋。4、價(jià)格與購(gòu)房面積 調(diào)查顯示：16001800元是被普遍接受的單價(jià)；隨著面積的增大，能承受的購(gòu)房單價(jià)也呈遞增趨勢(shì)。想購(gòu)買(mǎi)8

26、0120平方米房屋的人大多以1520萬(wàn)元為購(gòu)房總價(jià)，想120平方米以上房屋的人大多以2125萬(wàn)元能承受的購(gòu)房總價(jià)。5、房型與購(gòu)房面積80平方米或更小面積的住房極明顯地表現(xiàn)出平層、二室一廳一衛(wèi)的房屋格局。想購(gòu)買(mǎi)80平方米以上面積的人都以復(fù)式，三室二廳二衛(wèi)為最佳選擇。80150平方米的房屋，錯(cuò)層結(jié)構(gòu)也較受歡迎；100平方米內(nèi)二室和一衛(wèi)的需求也占有一定比例。6、建筑類型與房型配比（1）建筑類型調(diào)查結(jié)果顯示，帶電梯的多層住宅與小高層住宅最受大眾歡迎，且能承受的購(gòu)房單價(jià)越高，對(duì)帶電梯的多層住宅需求也越強(qiáng)烈。建筑類型應(yīng)依建設(shè)規(guī)模而定，建議以普通多層和帶電梯的多層為主，輔以少量小高層。兼顧不同消費(fèi)能力客戶的

27、購(gòu)房需求。（2）房型配比 從調(diào)查結(jié)果來(lái)看，錯(cuò)層和復(fù)式住宅是大眾最為青睞的住宅類型，三室二廳二衛(wèi)的房型逐漸成為主流戶型；購(gòu)房面積集中在80150平方米以范圍內(nèi)，以100120平方米為主，80100平方米的面積與占有較大比例。建議以100120平方米的三室二廳二衛(wèi)錯(cuò)層結(jié)構(gòu)、80100二室二廳一衛(wèi)錯(cuò)層或平層結(jié)構(gòu)、120150平方米三室二廳二衛(wèi)的復(fù)式結(jié)構(gòu)為主力戶型。（二）目標(biāo)客戶層的判斷：根據(jù)上述調(diào)查分析，我們判斷目標(biāo)客戶層：內(nèi)環(huán)線內(nèi)長(zhǎng)江一橋、二橋之間的江北核心區(qū)域內(nèi)中等收入家庭是本項(xiàng)目潛在的購(gòu)買(mǎi)者。江北核心區(qū)是漢口的商業(yè)金融中心，人口密集，購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)。一橋、二橋附近由于交通便利，樓盤(pán)相對(duì)集中，主要針

28、對(duì)的是核心區(qū)中高收入者，以及部分武昌居住在大橋附近的跨江買(mǎi)樓者。但樓盤(pán)的價(jià)位較高，規(guī)模小，小區(qū)環(huán)境較差，精品樓盤(pán)不多。這個(gè)區(qū)域內(nèi)中等收入家庭是本項(xiàng)目潛在的購(gòu)買(mǎi)者。對(duì)后湖鄉(xiāng)和金銀湖兩個(gè)片區(qū)有意向的集團(tuán)購(gòu)房者是潛在客戶。這兩大區(qū)域是經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)較大的兩個(gè)區(qū)域，大規(guī)模開(kāi)發(fā)的百步亭花園和常青花園分別坐落在這兩個(gè)小區(qū)，購(gòu)買(mǎi)者主要是集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)的企、事業(yè)單位的白領(lǐng)和公務(wù)員及個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。經(jīng)過(guò)一段時(shí)間開(kāi)發(fā)后，目前這兩個(gè)片區(qū)的交通已較為便利，但其他的配套設(shè)施相對(duì)缺乏。在價(jià)位相差不太大，小區(qū)交通、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、環(huán)境、配套、物業(yè)管理、付款條件等較好的情況下，對(duì)這兩個(gè)區(qū)域有意向的購(gòu)房者是潛在購(gòu)買(mǎi)者。*開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)目前除了常青

29、花園和碧海花園外沒(méi)有較好的住宅，區(qū)內(nèi)的外資企業(yè)白領(lǐng)是最直接的客戶群。內(nèi)環(huán)線與二環(huán)線之間有大量學(xué)校、醫(yī)院等政府事業(yè)單位以及工商業(yè)企業(yè)機(jī)構(gòu)，大量的公務(wù)員、事業(yè)單位職工有穩(wěn)定的收入，教師、律師、會(huì)計(jì)師、經(jīng)商人士等具有較強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)力，是主要的潛在客戶群。（三）產(chǎn)品定位與建議1、產(chǎn)品定位：*區(qū)大規(guī)模、高品質(zhì)的中檔住宅；2、產(chǎn)品建議：戶型面積100120平米為主，80100平方米、120150平方米依次為輔戶型以100120平方米的三室二廳二衛(wèi)錯(cuò)層結(jié)構(gòu)、80100二室二廳一衛(wèi)錯(cuò)層或平層結(jié)構(gòu)、120150平方米三室二廳二衛(wèi)的復(fù)式結(jié)構(gòu)為主力戶型。建筑類型建議以普通多層和帶電梯的多層為主，輔以少量小高層。兼顧不同

30、消費(fèi)能力客戶的購(gòu)房需求。價(jià)位初期定價(jià)為1900元/平方米（均價(jià)），后期逐步上升，均價(jià)2200元左右；第四部分、規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析規(guī)劃概念我公司擬開(kāi)發(fā)的環(huán)金銀湖的地塊，共約2200畝，占金銀湖區(qū)環(huán)湖路內(nèi)可開(kāi)發(fā)地塊總面積的一半以上，住宅可開(kāi)發(fā)面積的三分之二左右。我們將把該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)為融入*12年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、*先進(jìn)的居住理念、風(fēng)光優(yōu)美的濱湖住宅，成為武漢三鎮(zhèn)最適合人居住的國(guó)家康居示范小區(qū)，引導(dǎo)武漢的居住文化、模式進(jìn)入新的階段。并以此項(xiàng)目為起點(diǎn)，在武漢進(jìn)行大規(guī)模住宅開(kāi)發(fā)；武漢是中國(guó)內(nèi)陸沿江的特大中心城市，是“九省通衢”的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科教中心，是全國(guó)性金融貿(mào)易中心和最大的商品集散地，素有“東方芝加

31、哥”之美稱。位于武漢西郊的*臺(tái)商投資區(qū)則是依托武漢這個(gè)大都市、大市場(chǎng)，并依其獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，優(yōu)美的自然風(fēng)光，以及便捷的交通條件和良好的基礎(chǔ)設(shè)施而迅速崛起的對(duì)外經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。它同武昌的東湖高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)及漢陽(yáng)的工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)一起形成了推動(dòng)武漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展的鼎足之勢(shì)，是武漢市面向未來(lái)、面向世界的重要基石，也將是武漢市新的區(qū)域中心。*臺(tái)商投資區(qū)規(guī)劃面積20平方公里，在首期開(kāi)發(fā)8平方公里內(nèi)，基礎(chǔ)設(shè)施已全部完成，目前開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)除已形成規(guī)模的臺(tái)資區(qū)外，還有武漢國(guó)際高爾夫球場(chǎng)等娛樂(lè)休閑設(shè)施。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)從目前情況看，南地塊（約420畝）開(kāi)發(fā)條件較為成熟，七通一平已完成，地塊北接*大道，對(duì)岸為武漢市人大，西面為待開(kāi)發(fā)地，南面

32、延伸至市中心，與市區(qū)的交通十分便捷。具體分析為以下幾點(diǎn)：*大道是開(kāi)發(fā)區(qū)新建的城市綜合性主干道，東接機(jī)場(chǎng)高速，向西直通107國(guó)道，路面為雙向4車道，各種市政管線已一次敷設(shè)到位，具有較好的市政配套設(shè)施。一期開(kāi)發(fā)地塊北邊界緊鄰*大道，中間規(guī)劃有100米寬的綠化隔離帶，可有效屏蔽各種污染，并易于組織人車流線，還可縮短區(qū)內(nèi)道路和各種市政管線的接駁距離，有效節(jié)省建設(shè)投資。 擬開(kāi)發(fā)地塊距常青花園（占地4000畝，武漢市已成規(guī)模的小區(qū)）不到2公里，根據(jù)已作的市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告及常青花園的入住率看，武漢市民已基本上形成了居住在城郊結(jié)合部的居家觀念。該地塊附近已推出的高爾夫城市花園、碧?；▓@，目前武漢市較大規(guī)模的中

33、高檔住宅。因此我公司擬借助周邊樓盤(pán)已形成的人氣，在此區(qū)域內(nèi)推出與周邊樓盤(pán)定位不同的精品城市住宅，滿足不同客戶的需求。*大道在該地塊內(nèi)尚沒(méi)有影響小區(qū)景觀的各類因素，因而我們小區(qū)能夠通過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)控制沿*大道的街景立面，創(chuàng)造良好的城市景觀及小區(qū)外部視覺(jué)形象，創(chuàng)造居住氣氛，提供良好的銷售環(huán)境，然后向南分期分批逐步開(kāi)發(fā)。臨街?jǐn)M規(guī)劃配套公建及會(huì)所，使其不僅滿足小區(qū)內(nèi)居民的需要，而且服務(wù)于社會(huì)，以提高配套公建的使用效率，并于開(kāi)發(fā)前期聚集人氣。在一期開(kāi)發(fā)部份擬以46層的多層為主，輔以少量TOWNHOUSE。戶型配置根據(jù)現(xiàn)有市場(chǎng)調(diào)查情況，以較為好賣(mài)的三房110130平方米、二房8090平方米為主，盡量多樣化，待

34、銷售后看市場(chǎng)反映，進(jìn)行調(diào)整。戶型設(shè)計(jì)擬通過(guò)樣板間的展示引導(dǎo)武漢的客戶，成功后再在后期推廣。在景觀設(shè)計(jì)中充分利用現(xiàn)有的金銀湖的水景資源及自然風(fēng)光，豐富人文環(huán)境，做到自然與人文并舉，創(chuàng)造生態(tài)型的人文環(huán)境。由于小區(qū)的規(guī)模較大，在物業(yè)管理上通過(guò)總體規(guī)劃布局形成以半開(kāi)敞半封閉的小區(qū)道路將小區(qū)劃分為各個(gè)居住組團(tuán)，以組團(tuán)為單位進(jìn)行封閉式管理的居住模式。二、建議規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)：1、建筑形式：色彩明快的現(xiàn)代建筑風(fēng)格，以46層的住宅為主，輔以部份TOWNHOUSE和少量別墅。各組團(tuán)的建筑風(fēng)格統(tǒng)一，通過(guò)色彩的變化和局部的立面變化增加可識(shí)別性。2、景觀設(shè)計(jì)：園林設(shè)計(jì)將配合建筑設(shè)計(jì)的平面布局和地形特征，使戶外景觀與建筑空

35、間有機(jī)地融為一體，使住戶不管在地面還是在樓上，均可欣賞到優(yōu)美的景觀。環(huán)境的設(shè)計(jì)對(duì)私人空間、半私人空間和公共空間將進(jìn)行不同的處理。每個(gè)組團(tuán)形成主題空間，各主題空間將設(shè)有與主題相關(guān)的花園、噴泉或雕塑，并設(shè)花架和座椅，供戶外休憩用。此外，各主題花園的布局或設(shè)計(jì)將充分考慮人流、景觀及噪音等各方面因素。強(qiáng)調(diào)細(xì)部設(shè)計(jì)，如特色涼亭、景柱、欄桿、基座、花壇及景墻等。并利用具有特色的植物材料、花壇、鋪地材料、水景、裝飾墻及基座等，作以點(diǎn)綴，以突出豪華、自然或溫馨等主題氣氛。植物設(shè)計(jì)將強(qiáng)調(diào)四季色彩變化，以植物的形、色、香等特征來(lái)創(chuàng)造出一個(gè)詩(shī)情畫(huà)意的環(huán)境。植物材料將采用適合武漢生長(zhǎng)的植物做多層次的密集種植，并布置于

36、住宅與車道之間，以減少噪音、遮擋不良的視野。鋪地材料的質(zhì)地和顏色與建筑材料協(xié)調(diào)，并配合其它景觀材料，合理地安排深淺色彩的搭配。在建筑物及停車場(chǎng)的出入口及公眾廣場(chǎng)中將配以特色鋪裝材料，這樣既能滿足功能要求，又能創(chuàng)造出悅目及舒適的地面景觀。按不同年齡組兒童的要求布置有主題性的游戲場(chǎng)；并提供不同的戶外空間，以供各式的動(dòng)態(tài)活動(dòng)，如集體、運(yùn)動(dòng)及娛樂(lè)活動(dòng)等。3、戶型比、戶型面積： A、住宅：46層，沿金銀湖邊設(shè)少量別墅。 戶型配置：平層或錯(cuò)層：70%2房2廳單衛(wèi) 15% 8090 M2 3房2廳雙衛(wèi) 45% 110130M2 4房2廳雙衛(wèi) 10% 130140M2 復(fù)式或三錯(cuò)層：10%4房2廳三衛(wèi) 5%

37、150160M2 5房3廳三衛(wèi) 5% 160180M2 TOWNHOUSE 15%200300 M2別墅： 5% 250-350 M2車位：小車車位平均二戶一個(gè)，自行車、摩托車車位平均二戶一個(gè)。B、商業(yè)、會(huì)所：沿*大道、環(huán)湖路和小區(qū)內(nèi)主要市政道路布置商業(yè)設(shè)施和會(huì)所。 商業(yè)設(shè)施：1000012000 M2綜合性超市：12個(gè) 6001000 M2銀行：12個(gè)150300 M2郵電所：1個(gè)100 M2肉菜市場(chǎng)：1個(gè)2000 M2證券營(yíng)業(yè)部： 12個(gè)8001000 M2巴士總站：1個(gè)200 M2（占地3000 M2）酒樓、快餐店：45家25003000 M2西餅屋：12個(gè)100200 M2酒吧、咖啡屋

38、：34個(gè)400500 M2洗衣店：12個(gè)50100 M2便利店：23個(gè) 150200 M2電訊營(yíng)業(yè)所：12個(gè)50100 M2裝修公司：34家150200 M2醫(yī)療所：1個(gè)200300 M2建材店：23家200300 M2窗簾店：23家100200 M2美容、美發(fā)店：23家100150 M2音像店、書(shū)店：12家50100 M2花店：12家3050 M2文具店：1個(gè)50 M2藥店：1個(gè)50100 M2照相店：1個(gè) 50 M2電器店：1個(gè)200 M2雜貨店：34個(gè)150200 M2早餐鋪：34家60100 M2網(wǎng)吧：12家50100 M2會(huì)所：15001800 M2酒吧：1個(gè)100150 M2閱覽室

39、：1個(gè)6080 M2健身房：1個(gè)100120 M2棋牌室：5個(gè)75 M2乒乓球室：1個(gè)150 M2影視廳：1個(gè)60 M2多功能廳：1個(gè)600 M2羽毛球房：1個(gè)800 M2(室外)籃球場(chǎng)/排球場(chǎng)：4片2000 M2（室外）網(wǎng)球場(chǎng)：4片2600 M2（室外）游泳池：2個(gè)1800 M2（室外）C、文教設(shè)施：1800 M2幼兒園：1所（9班）1800 M2（占地3000 M2）4、交通組織: 整個(gè)小區(qū)利用外圍環(huán)形車道，結(jié)合半地下車庫(kù)、架空層外側(cè)以及主要道路兩側(cè)通車，將機(jī)動(dòng)車活動(dòng)范圍限制在組團(tuán)庭院外圍。道路設(shè)計(jì)貫徹“通而不暢，順而不穿”的原則，以限制區(qū)內(nèi)車速、噪音，確保小區(qū)內(nèi)的安靜及交通安全?；緦?shí)現(xiàn)

40、人車分流。5、住宅環(huán)保節(jié)能及新產(chǎn)品新技術(shù)的運(yùn)用：采用成熟的節(jié)能手段，綜合應(yīng)用節(jié)能新技術(shù)、新工藝、新材料、新產(chǎn)品。初步設(shè)計(jì)有：雨水收集、湖水灌溉系統(tǒng)太陽(yáng)能熱水系統(tǒng)滲透性地磚無(wú)動(dòng)力煙道排煙生物分解有機(jī)垃圾處理技術(shù)6升節(jié)水潔具、陶瓷閥心龍頭寬帶網(wǎng)、智能化技術(shù)聲光延控開(kāi)關(guān)和節(jié)能燈具集中供熱系統(tǒng)變頻加壓水泵技術(shù)車庫(kù)照明采用低照度分散照明及節(jié)能燈具先進(jìn)的分布式模塊化小區(qū)燈光照明智能控制系統(tǒng)利用生態(tài)原理，在小區(qū)內(nèi)種植桉樹(shù)、香樟等外香型樹(shù)種，有效地驅(qū)蚊及抑制蚊蟲(chóng)滋生。固體廢棄物的收集：將塑料、紙類、纖維、金屬、玻璃五類固體廢棄物與其它生活垃圾分開(kāi)收集。住戶的生活垃圾通過(guò)物業(yè)公司上門(mén)收集，集中運(yùn)往垃圾中轉(zhuǎn)站。中

41、轉(zhuǎn)站內(nèi)設(shè)有空調(diào)，降低室內(nèi)溫度，避免垃圾發(fā)酵產(chǎn)生的臭氣污染及蚊蠅公害。智能化綜合布線：建立在先進(jìn)的電腦網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上，所有的管理、監(jiān)控、服務(wù)等全部納入小區(qū)智能化管理系統(tǒng)，建立完整的小區(qū)局域網(wǎng)，住戶設(shè)有信息高速公路接口，可隨心所欲地在局域網(wǎng)和INTERNET網(wǎng)上漫游，搜尋一切所需的服務(wù)及信息。社區(qū)可通過(guò)局域網(wǎng)發(fā)布社區(qū)電子公告欄，加強(qiáng)與住戶之間的聯(lián)系，及時(shí)提供周到的服務(wù)。智能型中央監(jiān)控系統(tǒng)：將社區(qū)電力、照明、給排水、音樂(lè)噴泉及公共監(jiān)視和住戶安全系統(tǒng)，于管理室統(tǒng)一動(dòng)態(tài)圖形顯示，分散監(jiān)視，集中控制，降低管理成本，提升效能?！耙豢ㄍā毕到y(tǒng)：所有業(yè)主及家人都將擁有一張“住戶IC卡”，組團(tuán)大門(mén)、停車場(chǎng)、單元入口都

42、將裝設(shè)IC卡感應(yīng)門(mén)系統(tǒng)。住戶還可持IC卡在社區(qū)消費(fèi)、購(gòu)物。既維護(hù)了社區(qū)的安全管理，又使得住戶生活得更加從容。安防系統(tǒng)：住戶將設(shè)置紅外線報(bào)警系統(tǒng)、防盜磁簧及緊急求助按鈕。24小時(shí)連接至管理處。第五部分：工程及銷售計(jì)劃*地塊（約420畝）：第一期（10萬(wàn)平方米）2001年3月底簽訂土地出讓合同并開(kāi)始規(guī)劃設(shè)計(jì)2001年8月開(kāi)工2001年10月底封頂2001年10月中開(kāi)始內(nèi)部認(rèn)購(gòu)（均價(jià)1900元/平方米）2001年11月正式預(yù)售2002年6月入伙二、第二期（10萬(wàn)平方米）2001年12月完成設(shè)計(jì)2002年3月開(kāi)工2002年6月預(yù)售（均價(jià)2000元/平方米）2002年12月入伙第三期（8萬(wàn)平方米）200

43、2年7月開(kāi)工2002年10月預(yù)售（均價(jià)2200元/平方米）2003年6月入伙西半島地塊（暫按1500畝計(jì)算）：2003年3月開(kāi)工，每期開(kāi)工面積為20萬(wàn)平方米，銷售均價(jià)自2000元/平方米（2003年）、2100元/平方米（2004年）、第六部分：投資收益分析由于*項(xiàng)目規(guī)劃要點(diǎn)已基本明確，而且最先開(kāi)發(fā)，只對(duì)*項(xiàng)目測(cè)算如下：投資測(cè)算 計(jì)算依據(jù)：1、容積率: 1.138,2、總建筑面積：33.66萬(wàn)平方米；3、可售面積：32.50萬(wàn)平方米;投資測(cè)算總額(萬(wàn)元) (元/m2)備注（按可售面積計(jì)算）1.土地成本 6，563202按總建筑面積口徑為1952.建安成本 42,292 1，301單位建安成本參

44、照四季花城水平，上浮5%預(yù)計(jì)3.開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 4,347 136建安成本的5%4.期間費(fèi)用 1,900 58.55營(yíng)業(yè)稅及附加費(fèi)4，1391274合計(jì)59,2401,882.8二、項(xiàng)目稅后利潤(rùn)測(cè)算 科目總額（萬(wàn)元）單價(jià)（元/m2）銷售收入 71，700 2,206 減：總投資 59,2401,882項(xiàng)目稅后利潤(rùn) 12,460 324三、項(xiàng)目利潤(rùn)測(cè)算表四、敏感因素的影響；售價(jià)、成本、容積率等因素對(duì)利潤(rùn)的影響詳見(jiàn)下表：五、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及銷售計(jì)劃六、稅費(fèi)說(shuō)明七、現(xiàn)金流量及內(nèi)部收益率第七部分：管理資源配置慮到本項(xiàng)目的特殊性，即各種手續(xù)包括規(guī)劃、工程、銷售等均在*區(qū)辦理，本項(xiàng)目擬按照 “大項(xiàng)目、小部門(mén)” （注

45、：引自設(shè)計(jì)工程部合金行動(dòng)執(zhí)行計(jì)劃報(bào)告）的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行配置；置項(xiàng)目經(jīng)理1名、項(xiàng)目經(jīng)理助理1名、設(shè)計(jì)組（2人）、工程組（7人）、成本組（2人）、公共事務(wù)組（2人）；以上人員除項(xiàng)目經(jīng)理外，其他需從社會(huì)上招聘。項(xiàng)目經(jīng)理設(shè)計(jì)組（2人）工程組（7人）成本組（2人）公共事務(wù)組（2人）經(jīng)理助理（1人）第八部分：綜合分析與建議一、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)1、武漢整體住宅開(kāi)發(fā)水平相對(duì)落后，缺乏競(jìng)爭(zhēng)力，而我們可以融入*12年的專業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和資源及品牌，塑造優(yōu)質(zhì)住宅；2、產(chǎn)品定位為大規(guī)模、高品質(zhì)、的中檔住宅；準(zhǔn)確地彌補(bǔ)*區(qū)域的市場(chǎng)空檔；3、景觀優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目處于武漢金銀湖度假生態(tài)區(qū)內(nèi)，濱湖、風(fēng)景優(yōu)美；4、項(xiàng)目所處的*區(qū)是武漢規(guī)劃的重點(diǎn)建設(shè)新

46、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶及城市改造、導(dǎo)入舊城區(qū)人口的區(qū)域； 5、項(xiàng)目?jī)?yōu)越的地理位置、完善的基礎(chǔ)配套，政府對(duì)*非常歡迎和支持；6、常青花園的開(kāi)發(fā)已使武漢人接受了城郊居住的模式，項(xiàng)目的宣傳面臨的難度減??；二、項(xiàng)目劣勢(shì)1、初期由于距離偏遠(yuǎn)、公交少，需要造勢(shì)、加大宣傳；2、常青花園憑借完備的交通、成熟的社區(qū)及將來(lái)地鐵開(kāi)通，將成為我們強(qiáng)勁的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；3、*首次開(kāi)發(fā)以“湖景”樓盤(pán)，需要新思路。三、結(jié)論及建議本項(xiàng)目具有“相對(duì)專業(yè)優(yōu)勢(shì)”和“市場(chǎng)產(chǎn)品空缺”及“濱湖風(fēng)光”這三大優(yōu)勢(shì)，十分難得。從市場(chǎng)和投資回報(bào)角度分析，都是可行的。建議準(zhǔn)予立項(xiàng)。能夠發(fā)揮出*開(kāi)發(fā)的專業(yè)水準(zhǔn)并在此基礎(chǔ)上創(chuàng)造性地規(guī)劃、營(yíng)銷和施工組織，保持創(chuàng)新，是我們

47、克服各種劣勢(shì)條件、與周邊樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)并取得成功的關(guān)鍵。附件：1、 HYPERLINK l a 武漢市城市總體規(guī)劃2、 HYPERLINK l b 武漢市十五規(guī)劃3、 HYPERLINK l c *區(qū)概況及規(guī)劃武漢市城市總體規(guī)劃根據(jù)1999年國(guó)務(wù)院批復(fù)武漢市城市總體規(guī)劃(1996-2010)，武漢市城市建設(shè)將控制舊城的開(kāi)發(fā)力度，按照多中心組團(tuán)式進(jìn)行布局，優(yōu)化完善核心區(qū)的功能，發(fā)展主城邊緣組團(tuán)，改善主城的整體環(huán)境，將武漢市建設(shè)成為具有濱湖濱江特色的現(xiàn)代化城市。（主城的范圍）市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃的基本方針是形成以主城為核心，城鎮(zhèn)地區(qū)為主體的多層次網(wǎng)絡(luò)狀城鎮(zhèn)體系，第一級(jí)為主城，第二級(jí)為陽(yáng)邏、宋家崗、蔡甸、常福

48、、紙坊、金口等7個(gè)重點(diǎn)鎮(zhèn)和紗帽、*、黃陂城關(guān)、新洲城關(guān)等4個(gè)區(qū)城關(guān)鎮(zhèn)；主城集中體現(xiàn)武漢作為現(xiàn)代化國(guó)際性城市和中國(guó)中部地區(qū)經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、科教、和信息中心的主要功能，重點(diǎn)強(qiáng)化第三產(chǎn)業(yè)，第二產(chǎn)業(yè)逐步向外圍地區(qū)轉(zhuǎn)移，城關(guān)鎮(zhèn)將進(jìn)一步承擔(dān)疏散主城人口，截留農(nóng)業(yè)人口的功能，成為主城產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移與鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)展的基地。主城規(guī)劃：由于長(zhǎng)江、漢水的分隔，主城已形成漢口、漢陽(yáng)、武昌相對(duì)獨(dú)立的城市格局。利用江、河、湖、山等自然條件分隔，規(guī)劃江北、江南兩個(gè)核心區(qū)，在核心區(qū)周圍布局10個(gè)中心片區(qū)，在主城邊緣布局10個(gè)綜合組團(tuán)，核心區(qū)、中心片區(qū)、綜合組團(tuán)之間以軌道交通線，快速路及主次干道相聯(lián)系，形成“多中心組團(tuán)市”（核心區(qū)的

49、范圍）漢口地區(qū)江北核心區(qū)，二七、三陽(yáng)、新華、寶豐4個(gè)中心片區(qū)，古田、常青、后湖3個(gè)綜合組團(tuán)。主要承擔(dān)金融貿(mào)易、商業(yè)服務(wù)和市級(jí)行政中心等職能。規(guī)劃常住人口170萬(wàn)，其中核心區(qū)15萬(wàn)，中心片區(qū)58萬(wàn)，綜合組團(tuán)97萬(wàn)。漢陽(yáng)地區(qū)包括晴川片區(qū)和十升、四新、沌口等3個(gè)總和組團(tuán)，重點(diǎn)發(fā)展汽車工業(yè)，港口和旅游等職能。規(guī)劃常住人口76萬(wàn)，其中中心片區(qū)14萬(wàn)，綜合62萬(wàn)。武昌區(qū)包括江南核心區(qū)，首義、曬湖、中南、徐東、揚(yáng)園5個(gè)中心片區(qū)，青山、關(guān)山、白沙、南湖4個(gè)綜合組團(tuán)，重點(diǎn)發(fā)展金融貿(mào)易、省級(jí)行政中心、教育科研、鋼鐵、機(jī)電、高科技產(chǎn)品及旅游等職業(yè)。規(guī)劃常住人口204萬(wàn)，其中核心區(qū)4萬(wàn)，中心片區(qū)80萬(wàn)，綜合組團(tuán)120

50、萬(wàn)。規(guī)劃到2010年，主城人均居住面積達(dá)12平方米，居民住宅總量達(dá)1.26億平方米。規(guī)劃建設(shè)常青、后湖、站北、長(zhǎng)豐、十升、沌口、四新、南湖、白沙、徐東路、關(guān)山等大型居住新區(qū)，完善建設(shè)核心區(qū)、中心片區(qū)的居住區(qū)、居住小區(qū)，逐步消除零星住宅插建，引導(dǎo)舊城人口向外圍綜合組團(tuán)疏散，促進(jìn)三鎮(zhèn)居住人口和用地的相對(duì)平衡。至2020年，核心區(qū)、片區(qū)、綜合組團(tuán)的居民人口密度控制在600-800人/hm2，500-600人/hm2,300-500人/km城市公路交通：規(guī)劃道路系統(tǒng)注重漢口、漢陽(yáng)、武昌自成體系，采取放射路為主，環(huán)形和方格網(wǎng)相結(jié)合的方式，由快速路、主干道、次干道和支路4個(gè)級(jí)別構(gòu)成，主城快速路網(wǎng)由3條環(huán)路

51、以及向外連接各國(guó)道、省道的10條主要放射線組成。主城交通體系以加速軌道交通為主，常規(guī)地面交通為主體，重點(diǎn)解決核心區(qū)、中心片區(qū)及過(guò)江問(wèn)題，并建設(shè)多座跨江大橋和過(guò)江隧道。8、近期城市建設(shè)重點(diǎn)為改善舊城環(huán)境，大力啟動(dòng)以“一心五區(qū)兩城”為主的城市新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)，做好城市中心區(qū)跨江發(fā)展的規(guī)劃建設(shè)準(zhǔn)備工作?！耙恍摹睘椋阂陨藤Q(mào)、金融、商住和21世紀(jì)武漢行政中心為重點(diǎn)的王家墩商務(wù)中心（規(guī)劃用地7.4平方公里），“五區(qū)”為以高新技術(shù)發(fā)展和科教基地為主的東湖高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，以轎車及相關(guān)產(chǎn)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，以21世紀(jì)武漢國(guó)際博物館中心和新型居住、社區(qū)服務(wù)為重點(diǎn)的四新新區(qū)，以新型居住和社會(huì)服

52、務(wù)為重點(diǎn)的后湖新區(qū)以及以南湖新區(qū)，“兩城”以港口運(yùn)輸、能源基地和出口加工業(yè)為重點(diǎn)的邏陽(yáng)新城，以新型居住、食品加工業(yè)和大市場(chǎng)為重點(diǎn)的*城鎮(zhèn)?！耙恍奈鍏^(qū)兩城”的布局選址遵循了三鎮(zhèn)均衡發(fā)展，城鄉(xiāng)一體發(fā)展的原則，最大程度的發(fā)揮武漢空間資源整體利益。 HYPERLINK l d 返回武漢市十五計(jì)劃城市布局：初步構(gòu)筑現(xiàn)代城市空間布局和功能分布，推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展，提升中心城市的綜合服務(wù)和輻射功能，形成都市繁榮圈、都市實(shí)力圈、都市輻射圈。都市繁榮圈（二環(huán)以內(nèi)）重點(diǎn)推進(jìn)商貿(mào)金融區(qū)、都市景觀區(qū)的建設(shè)，強(qiáng)化服務(wù)功能，降低人口密度改善居住條件在都市實(shí)力圈（二環(huán)至外環(huán)）重點(diǎn)布局高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代制造業(yè)、都市加工業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、新業(yè)態(tài)商業(yè)、都市型內(nèi)農(nóng)業(yè)