房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)融資方法

1、一個(gè)好的財(cái)務(wù)計(jì)劃，對(duì)于評(píng)估項(xiàng)目所需資金非常關(guān)鍵，如果財(cái)務(wù)計(jì)劃準(zhǔn)備的好，會(huì)給投資者以企業(yè)管理者好的印象和評(píng)價(jià)。對(duì)投資計(jì)劃的財(cái)務(wù)設(shè)置合理的規(guī)劃，以及對(duì)未來(lái)現(xiàn)金流量表、資產(chǎn)負(fù)債表、損益表的預(yù)測(cè)。資金的來(lái)源和運(yùn)用其中，對(duì)于企業(yè)自有資金比例和流動(dòng)性要求較高。一,房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)融資方法房地產(chǎn)開發(fā)是一種資本、技術(shù)、管理密集型的投資行為，開發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目所占用的資金量是非常龐大的，如果不借助于各種融資手段，開發(fā)商將寸步難行。同時(shí)，融資渠道作為產(chǎn)業(yè)鏈中的首環(huán)，一直以來(lái)便是房地產(chǎn)開發(fā)的瓶頸，需要金融業(yè)和健全的資金市場(chǎng)作為后盾。然而房地產(chǎn)開發(fā)的不同項(xiàng)目、不同環(huán)節(jié)或不同的房地產(chǎn)公司有著不同的風(fēng)險(xiǎn)和融資需求,因此必須

2、對(duì)房地產(chǎn)的融資途徑進(jìn)行分析確定最優(yōu)的融資結(jié)構(gòu)。1自有資金利用企業(yè)自有資本金，或通過多種途徑來(lái)擴(kuò)大自有資金基礎(chǔ)。例如關(guān)聯(lián)公司借款，以此來(lái)支持項(xiàng)目開發(fā)。通過這種渠道籌措的資金開發(fā)商能長(zhǎng)期持有，自行支配，靈活使用；必要的自有資金也是國(guó)家對(duì)開發(fā)商設(shè)定的硬性“門檻”。121號(hào)文件規(guī)定，自有資金比例必須超過30%。全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量多，但有規(guī)模和有實(shí)力的企業(yè)少，隨著投資規(guī)模的不斷加大，對(duì)自有資金的需求也會(huì)變得越來(lái)越大，眾多實(shí)力不足的中小房地產(chǎn)商將會(huì)被排除出局。2.預(yù)收房款預(yù)收房款通常會(huì)受到買賣雙方的歡迎，因?yàn)閷?duì)于開發(fā)商而言，銷售回籠是最優(yōu)質(zhì)、風(fēng)險(xiǎn)最低的融資方式，提前回籠的資金可以用于工程建設(shè)，緩解自有資

3、金壓力，還能將部分市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給買家；而對(duì)于買方而言，由于用少量的資金能獲得較大的預(yù)期增值收益，所以只要看好房產(chǎn)前景，就會(huì)對(duì)預(yù)售表現(xiàn)出極大的熱情。121號(hào)文件規(guī)定，商品房必須在“結(jié)構(gòu)封頂”時(shí)才能取得商業(yè)銀行的個(gè)人購(gòu)房按揭貸款，而中國(guó)目前絕大部分購(gòu)房者都是貸款買房，沒有住房貸款的支持，房地產(chǎn)開發(fā)商很難把房子預(yù)售出去，也就很難獲得預(yù)收房款。房地產(chǎn)項(xiàng)目從開工建設(shè)，辦得“五證”，到“結(jié)構(gòu)封頂”平均需要1年左右時(shí)間，這段時(shí)間正是資金最為短缺的時(shí)間，預(yù)收房款的不足，會(huì)使自有資金壓力更大，項(xiàng)目開發(fā)難以為繼。3.建設(shè)單位墊資一種是由建筑商提供部分工程材料，即“甲供材”；一種是延期支付工程款。據(jù)建設(shè)部統(tǒng)計(jì)，房地

4、產(chǎn)開發(fā)拖欠建設(shè)工程款約占年度房地產(chǎn)開發(fā)資金總量的10%，它解決的資金有限，而且也只是緩解，不能解決根本問題。121號(hào)文件對(duì)建筑施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款用途作了嚴(yán)格限制，嚴(yán)禁建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。2004年起國(guó)家大力清欠農(nóng)民工工資，繼而引發(fā)大力清欠工程款，使得開發(fā)商業(yè)利用建設(shè)單位墊資籌集到的資金會(huì)更有限。4.銀行貸款在我國(guó)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)對(duì)銀行貸款具有高度的依賴性，一直以來(lái)銀行貸款都是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要的融資途徑。據(jù)保守估計(jì)，房地產(chǎn)開發(fā)資金中約有50%以上來(lái)源于銀行貸款，如果再算上施工企業(yè)墊資、延遲供應(yīng)商材料付款等，至少應(yīng)有70%。而近年來(lái)，國(guó)家出臺(tái)的一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策

5、主要是針對(duì)銀行信貸方面，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的驟然緊繃主要也是由于銀根緊縮。銀行之所以肯貸款，也是再三考慮了房地產(chǎn)公司的品牌、項(xiàng)目進(jìn)展以及未來(lái)收益，最終有限度地給予放貸。當(dāng)前形勢(shì)下，銀行信貸，對(duì)于我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)而言，依舊是首選，它便捷，實(shí)際經(jīng)濟(jì)成本較低，財(cái)務(wù)杠桿作用大，可以通過調(diào)整長(zhǎng)期負(fù)債和短期負(fù)債的負(fù)債結(jié)構(gòu)來(lái)規(guī)避還債壓力大等缺點(diǎn)。但由于銀行貸款門檻被大大抬高，面對(duì)資金瓶頸，開發(fā)商亟待開拓新的融資渠道。5.房地產(chǎn)信托現(xiàn)階段信托產(chǎn)品主要有兩種模式：一種是信托投資公司直接對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資，另一種模式是債權(quán)融資。相對(duì)銀行貸款而言,房地產(chǎn)信托計(jì)劃的融資具有降低房地產(chǎn)開發(fā)公司整體融資成本、募集資金靈活方便

6、及資金利率可靈活調(diào)整等優(yōu)勢(shì)。由于信托制度的特殊性、靈活性以及獨(dú)特的財(cái)產(chǎn)隔離功能與權(quán)益重構(gòu)功能,可以財(cái)產(chǎn)權(quán)模式、收益權(quán)模式以及優(yōu)先購(gòu)買權(quán)等模式進(jìn)行金融創(chuàng)新,爾后再與銀行貸款充分結(jié)合起來(lái),就形成了一種新的組合融資模式,即信托+銀行。雖然由于房地產(chǎn)基金剛剛起步,目前投資房地產(chǎn)的信托資金不足300億元,目前中國(guó)的信托融資還存在一些制度性的限制,這些都限制了信托流通市場(chǎng)的形成。6.上市融資上市融資包括國(guó)內(nèi)上市融資和海外上市融資兩種方式。房地產(chǎn)企業(yè)通過上市可以迅速籌得巨額資金,且籌集到的資金可以作為注冊(cè)資本永久使用,沒有固定的還款期限,因此對(duì)于一些規(guī)模較大的開發(fā)項(xiàng)目,尤其是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)具有很大的優(yōu)勢(shì)。商業(yè)

7、地產(chǎn)的開發(fā)要求資金規(guī)模較大,投資期限較長(zhǎng),上市可以為其提供穩(wěn)定的資金流,保證開發(fā)期間的資金需求。從企業(yè)規(guī)模上看,由于上市的門檻比較高,能夠利用其融資的多為規(guī)模大、信譽(yù)好的大型房地產(chǎn)企業(yè),一些急于擴(kuò)充規(guī)模和資金實(shí)力的有發(fā)展?jié)摿Φ闹行推髽I(yè)還可以考慮買(借)殼上市進(jìn)行融資，從而達(dá)到增發(fā)和配股的要求，實(shí)現(xiàn)從證券市場(chǎng)融資的目的。7.房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化房地產(chǎn)證券化就是把流動(dòng)性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資直接轉(zhuǎn)化為資本市場(chǎng)上的證券資產(chǎn)的金融交易過程,從而使得投資者與投資對(duì)象之間的關(guān)系由直接的物權(quán)擁有,轉(zhuǎn)化為債權(quán)擁有的有價(jià)證券形式。 資產(chǎn)證券化的有利之處是開發(fā)商在吸納了投資基金后，雖然要讓出部分收益，但能夠迅

8、速得到資金，建立良好的資金投入機(jī)制，順利啟動(dòng)項(xiàng)目；它還有助于房地產(chǎn)投資與消費(fèi)兩方面的實(shí)現(xiàn)，依托有價(jià)證券作為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移載體，能吸引更多的資金進(jìn)入這一領(lǐng)域；同時(shí)，基金價(jià)格的變動(dòng)包含著投資者對(duì)基金投資獲利能力的判斷和市場(chǎng)的預(yù)期，這種變動(dòng)有助于集聚房地產(chǎn)購(gòu)買力和市場(chǎng)價(jià)格發(fā)現(xiàn)。2005年12月1日起,金融機(jī)構(gòu)信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)管理辦法正式施行,為房貸證券化提供了政策和法律依據(jù)。管理辦法就信貸資產(chǎn)證券化發(fā)起機(jī)構(gòu)的資格、資本要求和證券化業(yè)務(wù)規(guī)則、風(fēng)險(xiǎn)管理、監(jiān)督管理與法律責(zé)任等方面明確作出了規(guī)定,為房地產(chǎn)證券化走向規(guī)范化提供了有力的保障。8.聯(lián)合開發(fā)聯(lián)合開發(fā)是房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營(yíng)商以合作方式對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)

9、行開發(fā)的一種融資方式。這種方式能夠有效降低投資風(fēng)險(xiǎn),實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展。地產(chǎn)商和經(jīng)營(yíng)商實(shí)現(xiàn)聯(lián)盟合作、統(tǒng)籌協(xié)調(diào),使雙方獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流,有效地控制經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。目前我國(guó)對(duì)開發(fā)商取得貸款的條件有明確規(guī)定,即房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目的自有資本金必須在35%及以上。因此對(duì)于中型開發(fā)企業(yè)來(lái)說,選擇聯(lián)合開發(fā)這種方式,可以在取得銀行貸款有困難的情況下獲得融資保障,避免資金鏈條斷裂。多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商是從住宅開發(fā)轉(zhuǎn)過來(lái)的,對(duì)商業(yè)特性和商業(yè)規(guī)律的把握存在著偏差,套用住宅開發(fā)的模式開發(fā),不能將地產(chǎn)商、投資商、經(jīng)營(yíng)者、物業(yè)管理者有機(jī)地結(jié)合起來(lái),這就會(huì)帶來(lái)巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)。聯(lián)合開發(fā)可以實(shí)現(xiàn)各開發(fā)環(huán)

10、節(jié)的整合和重新定位,并且地產(chǎn)商與經(jīng)營(yíng)商強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合,可以通過品牌組合產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)。開發(fā)商和經(jīng)營(yíng)商的品牌效應(yīng)能有效提升商業(yè)地產(chǎn)的租售況,使其在吸引客流、營(yíng)造商業(yè)氣氛上得到保證。9.開發(fā)商貼息貸款開發(fā)商貼息委托貸款是指由房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金,委托商業(yè)銀行向購(gòu)買其商品房者發(fā)放委托貸款,并由開發(fā)商補(bǔ)貼一定期限的利息,其實(shí)質(zhì)是一種“賣方信貸”。對(duì)商業(yè)銀行來(lái)講,通過委托貸款業(yè)務(wù)既可以規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)、信貸風(fēng)險(xiǎn),也能獲得可觀的手續(xù)費(fèi)等中間業(yè)務(wù)收入。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)講,委托貸款業(yè)務(wù)有利于解決在銷售階段的資金回籠問題,實(shí)現(xiàn)提前銷售?；鼗\的資金既可作為銷售利潤(rùn)歸入自有資金,也可直接投入工程建設(shè),還能夠更好地解決35%的

11、開發(fā)商的自有資金短缺難題,使他們更容易得到商業(yè)銀行的開發(fā)貸款。同時(shí)，商家貼息提供了極具誘惑力的市場(chǎng)營(yíng)銷題材，購(gòu)房者感覺更有保證，也刺激了房產(chǎn)的銷售。開發(fā)商還可根據(jù)情況，將今后固定每期可收回的購(gòu)房按揭貸款抵押給銀行，獲得一定比例的現(xiàn)實(shí)貸款，來(lái)解決臨時(shí)性資金需求。這種融資是在銷售過程中實(shí)現(xiàn)的，安全可靠，但不是所有的開發(fā)商都可以嘗試的，因?yàn)橐度胍还P可觀的鋪底資金并在長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)分期收回，所以它僅適合那些有實(shí)力、有規(guī)模的大型房地產(chǎn)企業(yè)，而且開發(fā)的項(xiàng)目為高利潤(rùn)、高檔次的精品社區(qū)。10.售后回買及回租售后回買指開發(fā)商將自己所開發(fā)的物業(yè)，出售或典當(dāng)給貸款機(jī)構(gòu)，以獲得大量現(xiàn)金，用于再投資；同時(shí)，在今后較長(zhǎng)一段時(shí)

12、間內(nèi)以類似分期還貸形式，再將該項(xiàng)物業(yè)贖回。這里所稱的貸款機(jī)構(gòu)可以是銀行、投資公司、財(cái)務(wù)公司、信托公司等金融機(jī)構(gòu)，也可以是資金雄厚的實(shí)業(yè)公司。售后回買不僅使開發(fā)商可以獲得高比例的融資，用于連續(xù)開發(fā)其他項(xiàng)目，還繞過了國(guó)家不允許一般性公司之間相互拆借資金的政策禁令，在贖回物業(yè)后還能得到產(chǎn)權(quán)，再次銷售。這種融資方式特別適合那些因?yàn)槭种写罅砍钟虚L(zhǎng)時(shí)間內(nèi)難以銷售出去的存量房產(chǎn)而使資金周轉(zhuǎn)不暢的開發(fā)商，對(duì)于盤活資產(chǎn)、啟動(dòng)再投資有著極其重要的作用。但在售后回買過程中會(huì)發(fā)生兩次交易稅費(fèi)，還要付給貸款機(jī)構(gòu)一筆不小的銷售價(jià)差，以作貸款利息，因而資金成本相對(duì)較高，在操作前要縝密分析經(jīng)濟(jì)可行性。售后回租指開發(fā)商將自己開

13、發(fā)的物業(yè)出售以后，再租回來(lái)自營(yíng)或委托他人經(jīng)營(yíng)。在售后回租過程中，擁有某項(xiàng)物業(yè)的開發(fā)商可獲利二次：他先出讓了該物業(yè)的所有權(quán)，使開發(fā)資金即時(shí)變現(xiàn)回籠，以達(dá)到減少資金占用和獲得銷售利潤(rùn)的目的；同時(shí)，又保留了對(duì)該物業(yè)的使用權(quán)，以在今后的租賃中長(zhǎng)期獲得經(jīng)營(yíng)收益。整個(gè)操作的關(guān)鍵在于后期的經(jīng)營(yíng)能否兌現(xiàn)售時(shí)承諾的投資回報(bào)，也就是經(jīng)營(yíng)能否達(dá)到預(yù)先計(jì)劃的盈利水平，為此在銷售之前必須有客觀細(xì)致、切實(shí)可行的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，有值得信賴的委托經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)，否則就有銷售欺詐之嫌。這種方式特別適合開發(fā)產(chǎn)品為商用建筑的房地產(chǎn)企業(yè)融資，如酒店、商場(chǎng)等。11.海外融資海外房產(chǎn)基金的進(jìn)入對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是有益的。一方面可以緩解國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)

14、對(duì)銀行信貸的過度依賴，有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展；另一方面，融資方式的多樣化，也可以起到分散金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的作用。但由于目前我國(guó)尚未頒布房地產(chǎn)投資基金的法律法規(guī)，海外地產(chǎn)基金在中國(guó)投資還存在諸多風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)外房地產(chǎn)投資基金對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的本身要求很高，投入項(xiàng)目后在運(yùn)作過程中要求規(guī)范而透明，而國(guó)內(nèi)一些房產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作不規(guī)范，所以海外房產(chǎn)基金在中國(guó)的發(fā)展還存在著一些障礙。12.融資租賃根據(jù)合同法的規(guī)定,房地產(chǎn)融資租賃合同是指房屋承租人自己選定或通過出租人選定房屋后,由出租人向房地產(chǎn)銷售一方購(gòu)買該房屋,并交給承租人使用,承租人交付租金。出租人通過收取租金獲得收益,在存款利率不斷下降的情況下,出租人更愿意以這種無(wú)風(fēng)

15、險(xiǎn)的方式獲得比利息更高的回報(bào)。房地產(chǎn)融資租賃與銀行貸款相比，具有更簡(jiǎn)單，快捷的優(yōu)勢(shì)。盡管租賃的租金相對(duì)較高，但與銀行借款相比，申請(qǐng)過程更簡(jiǎn)單快捷，另外，租賃條款還可以根據(jù)承租人的現(xiàn)金流量需要加以安排，還款方式更具有靈活性，以上特點(diǎn)更有利于房地產(chǎn)企業(yè)的健康、持續(xù)的發(fā)展。13.非上市增資擴(kuò)股私募股權(quán)融資受美國(guó)次級(jí)貸款引起的全球股災(zāi)和經(jīng)濟(jì)衰退的影響，2008年3月20日恒大地產(chǎn)在香港全球公開發(fā)售（IPO）未獲一家機(jī)構(gòu)認(rèn)購(gòu)而被迫放棄，顯示了國(guó)際資本市場(chǎng)的十足寒意。在這種情況下，恒大地產(chǎn)選擇了非上市增資擴(kuò)股，其中，香港新世界發(fā)展有限公司主席鄭裕彤投資入股1.5億美元，占公司股份3.9%；中東某國(guó)家投資局

16、投資1.46億美元，占公司股份3.8%；德意志銀行、美林銀行等其他5家機(jī)構(gòu)投資入股2.1億美元。14.夾層融資夾層融資是一種介乎股權(quán)與債權(quán)之間的信托產(chǎn)品,在房地產(chǎn)領(lǐng)域,常常是對(duì)不同債權(quán)和股權(quán)的組合,處于公司資本結(jié)構(gòu)的中層,具有靈活性高、門檻低的優(yōu)勢(shì)。近年來(lái),歐美的抵押貸款渠道變窄,房地產(chǎn)開發(fā)商融資的15%至0%,是靠夾層融資來(lái)補(bǔ)足的。對(duì)于房地產(chǎn)商來(lái)說,可以根據(jù)募集資金的特殊要求進(jìn)行調(diào)整,股權(quán)進(jìn)去后還可以向銀行申請(qǐng)貸款,資金回報(bào)的要求適中;對(duì)于項(xiàng)目要求較低,不要求“四證”齊全,投資方對(duì)控制權(quán)的要求較低。對(duì)夾層融資的提供者而言,還款方式靈活,投資風(fēng)險(xiǎn)比股權(quán)小;退出的確定性較大,比傳統(tǒng)的私有股權(quán)投資

17、更具流動(dòng)性。15.債券融資由于地產(chǎn)項(xiàng)目具有資金量大、風(fēng)險(xiǎn)高以及流動(dòng)性差等特點(diǎn),再加上我國(guó)的企業(yè)債券市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)制不是十分完善,屢屢出現(xiàn)企業(yè)債券無(wú)法按期償還的案例,因此國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)債券的發(fā)行始終控制得比較嚴(yán)格。監(jiān)管部門為規(guī)范債券市場(chǎng),采取了嚴(yán)格債券審批程序、尤其是嚴(yán)控房地產(chǎn)項(xiàng)目債券審批的措施。諸如此類的約束使得我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)債融資的門檻較高而不易進(jìn)入,且發(fā)行成本較高,對(duì)于一些民營(yíng)企業(yè)來(lái)說是可望而不可及的融資方式。16.項(xiàng)目融資項(xiàng)目融資，指以項(xiàng)目的資產(chǎn)、收益作抵押來(lái)融資。這種方式具有一次性融資金額大、項(xiàng)目建設(shè)期和回收期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)等特點(diǎn),因此對(duì)于大型的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目可以考慮采用項(xiàng)目融資的方式,來(lái)實(shí)現(xiàn)融

18、資目標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn)屏蔽的作用。1、融資方式:（1）股權(quán)融資方式（注：股權(quán)和債權(quán)方式是兩種最主要的方式，但是，有很多不是某一種方式所能解決的，而是幾種方式在不同的時(shí)間段的組合。這是解決問題的關(guān)鍵，是否能夠取得資金，通過融資方案解決各方的利益分配關(guān)系。）2方式：融資方式將以融資方（包括項(xiàng)目在內(nèi)）的股權(quán)進(jìn)行抵押借款這種投資方式是指投資人將風(fēng)險(xiǎn)資本投資于擁有能產(chǎn)生較高收益項(xiàng)目的公司，協(xié)助融資人快速成長(zhǎng)，在一定時(shí)間內(nèi)通過管理者回購(gòu)等方式撤出投資，取得高額投資回報(bào)的一種投資方式。2、操作步驟：簽訂風(fēng)險(xiǎn)投資協(xié)議書A、對(duì)融資方的債務(wù)債權(quán)進(jìn)行核查確認(rèn)B、簽訂風(fēng)險(xiǎn)投資協(xié)議書：確定股權(quán)比例、確定退出時(shí)間、確定管理者回購(gòu)方

19、式、確定再融資資金數(shù)量及時(shí)間、確定管理上的監(jiān)控方式、確定協(xié)助義務(wù)。C、（1）在有關(guān)管理部門辦理登記手續(xù)（2）債權(quán)融資方式方式：投融資雙方簽定借貸合同進(jìn)行融資，確定相應(yīng)固定利率和收回貸款的期限。（3）債轉(zhuǎn)股的融資方式：投融資雙方開始以借貸關(guān)系進(jìn)行融資，投資方在借貸期間內(nèi)或借貸期結(jié)束時(shí)，按相應(yīng)的比例折算成相應(yīng)份。（4）房地產(chǎn)信托融資（5）多種融資方式的組合在不同的時(shí)間階段用不同的融資方式。在項(xiàng)目的初級(jí)階段主要以股權(quán)融資方式為主，因?yàn)閷?duì)融資方來(lái)說這個(gè)階段的資產(chǎn)負(fù)債情況不會(huì)有很大的壓力；在中后期階段可以運(yùn)用股權(quán)、債權(quán)方式，這個(gè)階段融資方對(duì)整個(gè)項(xiàng)目有了明確的預(yù)期，在債務(wù)的償還上有明確的預(yù)期。2、融資期限和價(jià)格融資的期限，可承受的融資成本等，都需要解釋清楚。3、風(fēng)險(xiǎn)分析（任何投資都存在風(fēng)險(xiǎn)，所以應(yīng)該說明項(xiàng)目存在的主要風(fēng)險(xiǎn)是什么，如何克服這些風(fēng)險(xiǎn)。）對(duì)投資融資雙方有可能的風(fēng)