房地產(chǎn)評估的基本原則與方法

1、第六章 房地產(chǎn)評估的基本原則與方法第一節(jié) 評估的基本原則一、評估基本原則主要是有合法原則，最高最佳使用原則、供求原則、替代原則、估價時點(diǎn)原則、公平原則6個原則。1.21合法原則 在現(xiàn)行法律政策下以房地產(chǎn)的合法使用為前提的原則。 1.2.2最高最佳使用原則在法律上允許、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行，經(jīng)過充分合理論證，并能給估價對象帶來最高價值的使用，也就是以能使估價對象獲利最多的用途和開發(fā)強(qiáng)度來衡量。在合法使用方式下，各種可能的使用方式中，能獲得最大收益的使用方式的估價結(jié)果。1.2.3供求原則 估價時必須充分考慮到房地產(chǎn)的供求情況和可能發(fā)生的供求關(guān)系變化的因素。1.2.4替代原則 在估價一宗房地產(chǎn)的價

2、格時，如若附近地區(qū)存若干相近效用的房地產(chǎn)的價格存在，則可依據(jù)代替原則，經(jīng)過必要的修正，判斷出估價對象的價格。 1.2.5估價時點(diǎn)的原則 估價時點(diǎn)又稱: 估價基準(zhǔn)日、估價期日、估價時間，是一個具體的日期，通常年、月、日表示，估價額是該是該日期的價格。房地產(chǎn)市場是不斷變化的，房地產(chǎn)價格有很強(qiáng)的時間性，它是某一時點(diǎn)的價格，不同的時點(diǎn)，同一宗房地產(chǎn)往往會有不同的價格，也就是說，估價實(shí)際上只是求取某一時點(diǎn)上的價格，所以估價一宗房地產(chǎn)的價格時，必須假定市場情況停止在估價時點(diǎn)上，同時估價對象房地產(chǎn)的狀況通常也是以其在該時點(diǎn)的狀況為準(zhǔn)。第二節(jié) 房地產(chǎn)評估的基本方法一、市場比較法將估價對象房地產(chǎn)與近期已經(jīng)發(fā)生了

3、交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照，從已經(jīng)發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)的已知價格修正得出估價房地產(chǎn)對象房地產(chǎn)價格的一種估價方法。 市場比較法又稱市價比較法、交易實(shí)例比較法、買賣實(shí)例比較法、市場資料比較法、現(xiàn)行市價法，有時簡稱市場法或比較法。 1、理論依據(jù): 經(jīng)濟(jì)學(xué)的替代原則。 2、適用范圍: 比較廣泛。房地產(chǎn)、單純的房、地均可，但如果沒有或很難找到比較案例的情況就不宜使用。3、市場比較法的注意事項(xiàng)：正確選擇比較案例和合理修正交易價格是保證評估結(jié)果準(zhǔn)確性的關(guān)鍵，運(yùn)用市場比較法主要就是選擇的案例要具有可比性，系數(shù)修正要具備準(zhǔn)確性，評估中善于抓住不同物業(yè)的主要特征和重要因素，這是決定評估結(jié)果的價格基礎(chǔ)。（1）選擇

4、比較案例由于案例的可比性會直接影響估價結(jié)果，正確選擇案例是市場比較法評估的基礎(chǔ)。因此，在選擇選擇案例時，要重點(diǎn)注意幾種不可比的情況：不同級別(地域)的物業(yè)，沒有可比性； 成交價格調(diào)整幅度超過了30%，沒有可比性。拆遷評估規(guī)定單項(xiàng)因素不超過調(diào)整幅度的10%，綜合因素不超過調(diào)整幅度的15%； 用途不同，不具備可比性； 交易時間超過半年，房地產(chǎn)指數(shù)波動幅度超過15%，不具備可比性。 在操作中盡可能多搜集交易案例，對搜集到的案例，選擇要慎重，嚴(yán)格實(shí)施必要的選擇程序，選出具有可比性的案例。（2）案例的修正 案例修正是將可比性參數(shù)對估價物的影響程度在價值量上體現(xiàn)出來，估價師要善于抓住能反映估價物特點(diǎn)的主要

5、特征和影響其價值的重要因素，將所評物業(yè)特征充分挖掘，將有代表性，對物業(yè)價值影響較大的因素重點(diǎn)比較。 1.嚴(yán)格按照估價規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，合理量化，確定參數(shù)。 2.對案例要調(diào)查取證、了解背景差異，了解交易內(nèi)涵，把握交易案例中的各種因素，找出價格差異。 3.估價師對評估案例涉及的某一個區(qū)域的整體情況要有概況性的了解；對交易條件、交易背景資料要充分了解。 4. 案例分析要透徹，便于量化，要注意區(qū)分和修正名義價格和實(shí)際價格標(biāo)價和成交價。 5.個別因素要根據(jù)待估物業(yè)的現(xiàn)狀、修正情況不一樣，不能千篇一律。 6.定性、定量相結(jié)合，修正中使用的因素條件說明表、比較因素條件指數(shù)表要匹配和對應(yīng)，量化的分值要合理； 7.要注

6、意評估物與案例的因素區(qū)別和等級，對影響評估重要因素修正系數(shù)修正要到位，不能有意識地修正幅度過大或過小，力求修正準(zhǔn)確； 8.對拆遷評估，使用權(quán)和產(chǎn)權(quán)要進(jìn)行修正； 9.嚴(yán)格按照產(chǎn)權(quán)的法定用途修正，例如，對某區(qū)沿街的住宅評估，法定用途沒有批準(zhǔn)為非居住，與同類非臨街的居住物，在比較時，不但沒有優(yōu)勢，系數(shù)還要向下修正； 10.對整幢、獨(dú)用的房屋，在適用性、市場接受度上要進(jìn)行修正，由于二手房的市場供求關(guān)系，可能會造成面積越小，單價越高；二、成本法 以開發(fā)建造估價對象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)所需的各項(xiàng)必要費(fèi)用之河為基礎(chǔ)，再加上正常和應(yīng)繳納稅金的出估價對象房地產(chǎn)價格。成本法又稱原價法、承包商法、成本逼近法，在舊有房

7、地產(chǎn)或資產(chǎn)估價中又稱: 重置成本法或重建成本法。1、理論依據(jù): 房地產(chǎn)的生產(chǎn)費(fèi)用為基點(diǎn)，也是一種替代原則。2、適用范圍: 廣泛3、測算方式: 估價對象房地產(chǎn)價格=取得土地費(fèi)用+建安費(fèi)+正常利稅 三、假設(shè)開發(fā)法：將估價對象房地產(chǎn)的預(yù)期開發(fā)后的價值，扣除其預(yù)期的正常開發(fā)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、稅金及開發(fā)利潤，根據(jù)剩余之?dāng)?shù)來確定估價對象房地產(chǎn)。1、理論依據(jù)：生產(chǎn)成本費(fèi)用為基點(diǎn)，地租原理。2、適用范圍：待開發(fā)的土地、將土地或舊房地產(chǎn)整理后可開發(fā)利用的、具有改造潛力的舊房地產(chǎn)、現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)中的土地價格、開發(fā)項(xiàng)目的估價3、公式：地價=建成物業(yè)的樓價-建安費(fèi)-專業(yè)費(fèi)用-管理費(fèi)用-利息-銷售費(fèi)用-稅費(fèi)-利潤四、收益

8、法：運(yùn)用適當(dāng)?shù)馁Y本化率，將預(yù)期的估價對象房地產(chǎn)未來各期的正常純收益折算到估價基準(zhǔn)日的現(xiàn)值，求其之和得出估價對象房地產(chǎn)價格。收益法又稱收益還原法、投資法、收益資本化法、收益現(xiàn)值法，土地估價中稱作地租資本化法。1、理論依據(jù)：基于預(yù)期原理，即未來收益權(quán)利的現(xiàn)在價值。2、適用范圍：有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)估價，公益性物業(yè)不適用。3、測算方式：房地產(chǎn)價格=純收益/資本化率，數(shù)學(xué)公式為： P= A/r1-（1+r）-n （A：每年純收益；r：資本化率；n：收益期限。）4、運(yùn)用收益法的注意事項(xiàng)：收益法的核心問題就是確定預(yù)期收益、未來收益期、資本化率。預(yù)期收益：一般可參考現(xiàn)在的收益，同時考慮市場競爭、空置時

9、間等因素進(jìn)行確定，并扣除營業(yè)稅、房產(chǎn)稅等經(jīng)營成本，甚至是扣除個人所得稅后的凈收入。收益期限：有期限者根據(jù)具體情況的不同，可以選用營業(yè)執(zhí)照的期限、經(jīng)營合同規(guī)定的期限、租賃期限、整個經(jīng)濟(jì)壽命周期等。資本化率：一般可以參照行業(yè)平均資金收益率法；資本資產(chǎn)收益率法；安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。目前大多數(shù)評估方法采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值，其中安全利率可選用同一時期的一年期國債年利率或中國人民銀行公布的一年定期存款年利率；風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值應(yīng)根估價對象所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及未來預(yù)測、估價對象的用途、市場競爭情況及新舊程度等確定，市場經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)越大，風(fēng)險(xiǎn)值越高。 實(shí)踐中，收益法還有內(nèi)在的缺陷，一是對于期限較長的物業(yè)，其未來的經(jīng)

10、營收益是不確定的，存在較大的波動性，并且期限越長，準(zhǔn)確性越差，另外資本化率也難于準(zhǔn)確判定，個人認(rèn)識因素較多。因此對于商業(yè)用房，建議進(jìn)一步通過市場法比較評估價格。第三節(jié) 各類物業(yè)的特點(diǎn)及評估方法一、住宅1、各類住宅特點(diǎn)住宅主要包括普通住宅、公寓、別墅等。一般的特點(diǎn)為：（l）普通住宅。它是為普通居民提供的，符合國家住宅標(biāo)準(zhǔn)的住宅，此類住宅采用地方或國產(chǎn)建筑材料，進(jìn)行一般水平的裝飾裝修，選用國產(chǎn)中檔廚衛(wèi)潔具和設(shè)備，可按1996年頒布的城市住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)作為普通住宅評估的比較尺度，并視其與新居住標(biāo)準(zhǔn)的差距和改造的難易程度，給予適當(dāng)?shù)恼劭邸?2）高級住宅。它是為滿足市場中高收入階層的特殊需求而建造的高標(biāo)準(zhǔn)

11、豪華型住宅，包括高級公寓、花園住宅和別墅等。這類住宅的戶型和功能空間多樣化；每套建筑面積較大，從一百多平方米到幾百平方米不等；裝修、設(shè)施和設(shè)備高檔化，較多地采用進(jìn)口和出口高級裝飾材料和潔具設(shè)備；戶外環(huán)境要求高；服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)高，管理系統(tǒng)完善，往往采取封閉式安全保衛(wèi)措施和高質(zhì)量的物業(yè)管理。高級住宅稅費(fèi)額度大，其工程造價和市場售價均較高。 3）簡易住宅。主要指建筑年代較早、功能短缺、設(shè)備不全、設(shè)施陳舊、結(jié)構(gòu)單薄的住房。簡易住宅中的公房一般不出售，有待拆除重建；私房售價（扣除地價）一般較低。 2、住宅價格的影響因素。影響住宅價格的因素，除了一般政治、經(jīng)濟(jì)、政策等因素之外，主要有以下一些因素：（1）建筑結(jié)構(gòu)

12、、類型和等級；（2）裝修；（3）設(shè)施與設(shè)備；（4）質(zhì)量；（5）朝向；（6）樓層；（7）地段；（8）環(huán)境；（9）住宅樓的公用面積數(shù)；（10）交易時間；（11）交易情況。 為了更加科學(xué)合理地對住宅進(jìn)行評估，應(yīng)當(dāng)對上述各項(xiàng)因素對價值的影響程度進(jìn)行調(diào)查和統(tǒng)計(jì)分析，確定價值增減數(shù)額或價值增減率標(biāo)準(zhǔn)，以便于比較修正。 3、住宅的估價方法。新建居住房地產(chǎn)、舊有居住房地產(chǎn)和拆遷房屋的補(bǔ)償價格，三者在估價作業(yè)上有較明顯的差異。 （1）新建居住房地產(chǎn)一般采用成本法與市場比較法進(jìn)行綜合評估。 估價剛剛建成或在建的居住房地產(chǎn)，由于各項(xiàng)成本資料容易收集確定，所以首先采用成本法進(jìn)行整體估價；同時還可收集其他同類地價區(qū)、較

13、近時期發(fā)生交易的、類似該新建居住房地產(chǎn)的市場價格的資料，并進(jìn)行整體性比較評估。最后對成本法與市場比較法的估價結(jié)果進(jìn)行比較分析、綜合得出最終結(jié)論。 （2）評估二手住宅，一種方式是對土地和房屋分別估價，合并計(jì)算。其中，地價主要采用市場比較法和基準(zhǔn)地價修正法進(jìn)行評估，房價采用重置成本法進(jìn)行評估。另一種方式是直接運(yùn)用市場比較法進(jìn)行整體評估。通過評估，再對兩種方式的評估結(jié)果進(jìn)行分析，綜合得出最終結(jié)論。 （3）拆遷居住房屋的補(bǔ)償價格。在城市建設(shè)和；舊城改造過程中，估價人員經(jīng)常會遇到擬拆除房屋的作價補(bǔ)償問題。應(yīng)根據(jù)城市房屋拆遷管理?xiàng)l例的規(guī)定，“作價補(bǔ)償?shù)慕痤~按照所拆房屋的建筑面積的重置價格結(jié)合成新結(jié)算。 二

14、、商業(yè)房地產(chǎn) 商業(yè)房地產(chǎn)包括商店（商場、購物中心、商鋪和市場等）、旅館、寫字樓、餐館和游藝場館矚樂城、歌舞廳、高爾夫球場等）。 1商業(yè)房地產(chǎn)的特點(diǎn)。 （l）收益性。商業(yè)房地產(chǎn)的收益方式是多種多樣的。有的是業(yè)主自己經(jīng)營，有的是出租給他人經(jīng)營，有的是以聯(lián)營形式經(jīng)營。 （2）經(jīng)營內(nèi)容多。在同一宗商業(yè)房地產(chǎn)中，往往會有不同的經(jīng)營內(nèi)容，如商品零售、餐飲、娛樂等。不同的經(jīng)營內(nèi)容（或者說不同的用途）一般會有不同的收益率，如果用收益法估價，則應(yīng)對各部分采用不同的還原利率（或稱資本化率）。 （3）轉(zhuǎn)租經(jīng)營多。商業(yè)房地產(chǎn)的業(yè)主常常將其房地產(chǎn)出租給別人經(jīng)營，有的承租人從業(yè)主手上整體承租后，又分割轉(zhuǎn)租給第三者。因此，

15、在進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)估價時要調(diào)查清楚產(chǎn)權(quán)狀況。 （4）裝修高檔而復(fù)雜。商業(yè)房地產(chǎn)通常會有非常高檔的裝修，而且形式各異，要準(zhǔn)確估算其價值必須單獨(dú)計(jì)算。另外，商業(yè)用房裝修折舊快，在有些地方，買下或承租別人經(jīng)營的商業(yè)用房后，一定要重新裝修，因此在估價時應(yīng)充分注意。 2影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的主要區(qū)域因素。 （l）地段繁華程度。影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的首要因素是所處地段的商業(yè)繁華程度，這由房地產(chǎn)所處的是哪一級商業(yè)中心區(qū)來確定。 （2）交通條件。商業(yè)房地產(chǎn)估價時，要從兩方面考慮交通條件：一是顧客方面，從現(xiàn)階段一般情況來看，主要是公共交通的通達(dá)度，可用附近公交線路的條數(shù)、公交車輛時間間同稅及公交線路聯(lián)結(jié)的居民區(qū)人數(shù)等

16、指標(biāo)來衡量，另外還要考慮機(jī)動車和非機(jī)動車停車場地是經(jīng)營者方面，?？紤]進(jìn)貨交通和卸貨的便利程度。 3影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的主要個別因素。 （1）臨街狀況。一般來說，臨街面越寬越好。如果幾面臨街，則有利于商業(yè)房地產(chǎn)價值的提高。 （2）內(nèi)部格局。商業(yè)用房的內(nèi)部格局應(yīng)有利于柜臺和貨架的布置和顧客的停留。一些大型商業(yè)用房往往要分割出租，因此，要求內(nèi)部空間能夠靈活地間隔。 （3）樓層。一般來說位于底層的商業(yè)用房較優(yōu)，但如果有自動扶梯，樓上的商業(yè)用房與底層之間的不利差距將大大縮小。 （4）面積。應(yīng)有與經(jīng)營要求相適應(yīng)的面積。 （5）凈高。商業(yè)房地產(chǎn)的室內(nèi)凈高應(yīng)適宜。凈高偏低則難免產(chǎn)生壓抑感，不利于經(jīng)營;若凈高超

17、過合適的高度，建筑成本會提高，也無助于房地產(chǎn)價值的提高. （6）儲存空間。 （7）裝修和結(jié)構(gòu)構(gòu)造。裝修在商業(yè)房地產(chǎn)的價值中往往占有很大分量。同樣的房屋，僅僅由于裝修不同，價值會有很大的差別。此外，建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)造因采用的材料不同，其價值也有很大的差別。 （8）轉(zhuǎn)租的可能性。有些業(yè)主或中間承租人規(guī)定，承租人不能再轉(zhuǎn)租，這將影響投資（承租）商業(yè)房地產(chǎn)的靈活性，從而影響該商業(yè)房地產(chǎn)的價值。 （9）使用年限和折舊情況。 4商業(yè)房地產(chǎn)估價的常用方法。商業(yè)房地產(chǎn)的一個主要特點(diǎn)是能夠用以獲得收益，商業(yè)房地產(chǎn)的價值往往也正是體現(xiàn)在它的獲取收益的能力上，所以收益法是商業(yè)房地產(chǎn)最為常用的估價方法。 商業(yè)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)

18、租比較頻繁，特別是小型商用，因此，較易獲得比較案例。所以，在商業(yè)房地產(chǎn)估價時，市場比較法也是一種常用方法。 對于將要轉(zhuǎn)變用途的商業(yè)房地產(chǎn)，有時也可用成本法作為輔助評估方法。 三、工業(yè)房地產(chǎn) 工業(yè)房地產(chǎn)主要包括廠房及工廠區(qū)內(nèi)的其他房地產(chǎn)、倉庫及其他倉儲用房地產(chǎn)。 1工業(yè)房地產(chǎn)的特點(diǎn)。 （l）涉及的行業(yè)多。各類工業(yè)有各自的行業(yè)特點(diǎn)、生產(chǎn)要求，即使生產(chǎn)同一產(chǎn)品的工業(yè)企業(yè)，由于工藝、流程的不同，對廠房、用地的要求也可能截然不同。因此，進(jìn)行工業(yè)房地產(chǎn)估價時，首先應(yīng)該了解相應(yīng)企業(yè)生產(chǎn)的一些行業(yè)知識。 （2）非標(biāo)準(zhǔn)廠房多、單價差異大。 （3）受腐蝕的可能性大。廠房常常會受到腐蝕，估價時要注意房屋使用年限與受

19、到腐蝕的嚴(yán)重程度。 2影響工業(yè)房地產(chǎn)價值的主要區(qū)域因素。 （1）交通條件。工業(yè)企業(yè)通常需要大量運(yùn)進(jìn)原材料及燃料，運(yùn)出產(chǎn)品，因此，必須有便捷的交通條件。如果鄰近或與公路交通干線相連，有鐵路專用線進(jìn)入廠區(qū)，鄰近通航河道（或海岸）且有專用碼頭等，則都有利于工業(yè)房地產(chǎn)價格的提高。 （2）基礎(chǔ)設(shè)施。工業(yè)生產(chǎn)對基礎(chǔ)設(shè)施依賴較強(qiáng)，當(dāng)?shù)氐碾娏?yīng)情況，生產(chǎn)用水能否滿足需要，排污及污染治理，通訊條件等等，都是影響工業(yè)房地產(chǎn)價值的主要區(qū)域因素。 （3）地理位置。有些工業(yè)生產(chǎn)要求特定的地理位置，例如造紙需要大量排放污水，所以通常需要鄰近河道；化工企業(yè)則不應(yīng)設(shè)在山溝里。否則不利于廢氣的排放；水泥廠的附近若有煤礦和石灰

20、礦則可減少原材料的運(yùn)輸費(fèi)用。 3對工業(yè)房地產(chǎn)價值影響較大的個別因素。（1）用地面積。（2）地質(zhì)和水文條件。（3）房地產(chǎn)用途。在評估時要考慮該房地產(chǎn)改作其他用途以及用干其他產(chǎn)品生產(chǎn)的可能性。（4）廠房面積、結(jié)構(gòu)、高度與設(shè)備安裝情況。有些工業(yè)設(shè)備安裝是和建筑物（廠房）的修建同時進(jìn)行的。例如，很多設(shè)備的基座就和廠房的基礎(chǔ)連為一體。 4工業(yè)房地產(chǎn)估價的常用方法。工業(yè)房地產(chǎn)通常缺少同類交易案例，特別是非標(biāo)準(zhǔn)廠房，所以，一般不具備采用市場比較法估價的條件。但在一些新興工業(yè)地帶，往往有較多的標(biāo)準(zhǔn)廠房，其租售案例通常較多，可以考慮采用市場比較法。 根據(jù)以上所述，工業(yè)房地產(chǎn)估價時采用較多的是成本法。標(biāo)準(zhǔn)廠房較易確定統(tǒng)一的重置價格，非標(biāo)準(zhǔn)廠房重置價格的確定主要有兩個途徑：一是參考預(yù)算價格，二是利用標(biāo)準(zhǔn)廠房的重置價格，根據(jù)面積、結(jié)構(gòu)、跨度、柱距、高度等差異加以修正確定。 四、其他用途房地產(chǎn) 其他用途房地產(chǎn)指用于除上述居住、商業(yè)、工業(yè)目的以外的其他目的的房地產(chǎn)，如政府機(jī)關(guān)辦公樓、學(xué)校、高爾夫球場、加油站、停車場、宗教房地產(chǎn)、墓地等。 1其他用途房地產(chǎn)及其估價的特點(diǎn)。（1）特殊規(guī)格的房屋及構(gòu)筑物多。其他用途房地產(chǎn)的房屋規(guī)格較多，往往有很多構(gòu)筑物，例如油庫，會