鄭州市某物業(yè)管理服務(wù)教程

1、WORD.49/49WORD.市*物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)書目錄第一章xx物業(yè)管理簡介第二章 *概況與物業(yè)管理特點(diǎn)分析第三章 *物業(yè)管理服務(wù)思路第四章物業(yè)管理服務(wù)承諾第五章物資裝備計(jì)劃預(yù)算第六章物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)測(cè)算第七章 *物業(yè)管理服務(wù)方案部管理、運(yùn)行機(jī)制設(shè)備設(shè)施管理服務(wù)方案公共秩序管理服務(wù)方案保潔服務(wù)方案綠化服務(wù)方案第八章物業(yè)管理服務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn)第九章幾點(diǎn)說明結(jié)束語xx物業(yè)管理簡介一、我們的實(shí)力xx物業(yè)成立于2001年8月，注冊(cè)資金300萬元，管理面積逾百萬平方米，現(xiàn)為國家二級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)，市物業(yè)管理協(xié)會(huì)理事單位，中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)會(huì)員單位。業(yè)率先通過ISO9001和ISO14001國際質(zhì)量體系雙認(rèn)證，并

2、建立起了融“末位淘汰制”和“目標(biāo)責(zé)任制”為一體的xx績效考核模式，全員持證上崗率高達(dá)100%。管理服務(wù)項(xiàng)目涵蓋了住宅、高檔別墅區(qū)、寫字（辦公）樓、高校后勤、商業(yè)地產(chǎn)等物業(yè)類型，融全程托管、顧問輸出于一體，并正以每年50萬平方的速度拓展著自己的管理服務(wù)領(lǐng)域。先后與國貿(mào)、華新國際、國際、決策資源等知名企業(yè)形成戰(zhàn)略聯(lián)盟，廣泛汲取其他企業(yè)的先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，以規(guī)化、科學(xué)化、互動(dòng)化為核心，構(gòu)造獨(dú)具xx特色的復(fù)合型生態(tài)發(fā)展系統(tǒng)。所管理服務(wù)項(xiàng)目達(dá)標(biāo)（獲獎(jiǎng)）率100%，先后有多個(gè)項(xiàng)目榮獲國家、省、市級(jí)榮譽(yù)稱號(hào)，公司也先后被評(píng)為“市房地產(chǎn)行業(yè)青年文明號(hào)”和“市青年文明號(hào)”，2004年度更是成功入選“省物業(yè)管理十大誠

3、信維權(quán)企業(yè)”。與國貿(mào)合作組建“國貿(mào)物業(yè)管理（）”二、我們的理念服務(wù)宗旨：盡心、盡力、盡責(zé)，善待每位客戶。質(zhì)量方針：為業(yè)主創(chuàng)造價(jià)值，讓客戶持續(xù)滿意。團(tuán)隊(duì)精神：企業(yè)的命運(yùn)就是個(gè)人的命運(yùn)，企業(yè)的發(fā)展就是個(gè)人的發(fā)展。發(fā)展目標(biāo)：以“生態(tài)型發(fā)展體系”為依托，打造中原物業(yè)第一品牌。三、我們的目標(biāo)立足基礎(chǔ)服務(wù)，樹立xx物業(yè)誠信高效形象。強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，打造一流物業(yè)管理服務(wù)品牌。細(xì)化服務(wù)質(zhì)量，倡導(dǎo)“溫馨生活顛峰體驗(yàn)”。四、我們的榮譽(yù)2001年度 嘉和園小區(qū) 市優(yōu)秀住宅示小區(qū)2002年度 家和萬世花園 金水區(qū)綠化達(dá)標(biāo)先進(jìn)單位市綠化達(dá)標(biāo)先進(jìn)單位市優(yōu)秀住宅示小區(qū)市首批旅游觀光小區(qū)省優(yōu)秀住宅小區(qū)xx物業(yè) 市房地產(chǎn)行業(yè)“青

4、年文明號(hào)”2003年度 嘉和園小區(qū) 金水區(qū)綠化達(dá)標(biāo)先進(jìn)單位市綠化達(dá)標(biāo)先進(jìn)單位 金水區(qū)文明生活小區(qū)家和萬世花園 全國物業(yè)管理示住宅小區(qū)xx物業(yè) 通過ISO9001國際質(zhì)量體系認(rèn)證市物業(yè)與房地產(chǎn)協(xié)會(huì)理事單位2004年度 錦繡江南 市優(yōu)秀住宅示小區(qū) 京城花園 市優(yōu)秀住宅示小區(qū) xx物業(yè) 通過ISO14001環(huán)境質(zhì)量管理體系認(rèn)證省物業(yè)管理十大誠信企業(yè)第二章 *概況與物業(yè)管理特點(diǎn)分析一、*概況市“*”位于市航海路與世紀(jì)迎賓大道交叉口，緊鄰880畝世紀(jì)游樂園、200畝航海廣場(chǎng)、多路公交車直通全市，新東南板塊龍頭地位；經(jīng)濟(jì)繁華、交通便利，地理位置極其優(yōu)越。運(yùn)用動(dòng)靜、商住分離的設(shè)計(jì)手法，集合歐洲城邦百年精華，

5、恢宏創(chuàng)就；集景觀大道、協(xié)和廣場(chǎng)、太陽廣場(chǎng)、和平走廊、月亮島、晨曦廣場(chǎng)、十二星座廣場(chǎng)、歐式園林有機(jī)結(jié)合，*秉承“居住改變生活”的設(shè)計(jì)理念，針對(duì)客戶群體特點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)建筑功能的整體性和時(shí)代性，從規(guī)劃、景觀、房型、建材等方面都充分體現(xiàn)了人文、自然、生態(tài)和未來。*以國際最新流行的設(shè)計(jì)語言，從整體到局部無一不在體現(xiàn)歐洲古典建筑純粹之美，高低錯(cuò)落、豐富多變的建筑輪廓回應(yīng)東南城市天際線；以歐洲截取生活為摹本突破東南商業(yè)格局，投資自用兩全其美。*總建筑面積18萬平方米，24棟多層住宅，小區(qū)各項(xiàng)配套設(shè)備設(shè)施齊全，綠化景觀廣場(chǎng)，高級(jí)會(huì)所等應(yīng)有盡有，處處體現(xiàn)了“以人為本”的居住理念，塑造了市小康居住生活的新典。*為振興

6、房地產(chǎn)開發(fā)開發(fā)建設(shè)的多層和小高層混合型住宅小區(qū)，是市重點(diǎn)項(xiàng)目，省委、市委、市政府與其他相關(guān)部門對(duì)其給予厚望。*為高檔多層和小高層混合型住宅小區(qū)，機(jī)電設(shè)備眾多，管網(wǎng)也相對(duì)比較復(fù)雜。二、*物業(yè)管理特點(diǎn)需要品牌物業(yè)管理為之裝扮好的物業(yè)需要好的物業(yè)管理呵護(hù)，需要好的物業(yè)管理品牌為之裝扮，只有這樣才能充分展示物業(yè)的特點(diǎn)，才能使物業(yè)物有所值。xx物業(yè)管理是xx集團(tuán)的全資子公司，現(xiàn)為國家二級(jí)資質(zhì)。公司以發(fā)展求生存，通過先進(jìn)的管理策劃，規(guī)的操作實(shí)施，ISO9001和ISO14001國際環(huán)境質(zhì)量體系的導(dǎo)入、科學(xué)與系統(tǒng)的培訓(xùn)、有效的監(jiān)督、評(píng)估和調(diào)整等步驟，廣泛借鑒其他知名企業(yè)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合自身的資源優(yōu)勢(shì)，實(shí)施

7、以關(guān)懷員工、關(guān)注顧客的需求，關(guān)注環(huán)境的溫馨和諧，關(guān)注物業(yè)整體氛圍為特征的物業(yè)管理，形成具有鮮明特色的xx物業(yè)文化與其雄心勃勃的主體發(fā)展規(guī)劃。如今，xx物業(yè)已順利通過了ISO9001和ISO14001國際質(zhì)量體系雙認(rèn)證，并發(fā)展成為融住宅物業(yè)管理、商業(yè)物業(yè)管理和復(fù)合型物業(yè)管理為一體的多元化全程物業(yè)管理服務(wù)公司，先后有多個(gè)項(xiàng)目獲得國家、省、市級(jí)優(yōu)秀住宅小區(qū)（小區(qū)），園林式單位的榮譽(yù)稱號(hào)。xx物業(yè)人有實(shí)力、有決心、有信心，在*的物業(yè)管理上再創(chuàng)佳績。管理者需對(duì)高檔多層住宅小區(qū)整體運(yùn)作具有經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)勢(shì)*作為市首席小康生活住宅區(qū)，凝聚了振興房地產(chǎn)開發(fā)無窮的心血和汗水，人民對(duì)其給予厚望，這就要求物業(yè)管理企業(yè)必須

8、具備管理高檔住宅小區(qū)的豐富經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)勢(shì)。xx物業(yè)現(xiàn)管理多層住宅面積逾80萬平方米，高檔別墅逾10萬平方米，高層寫字樓10萬余平方。從高檔住宅小區(qū)的日常服務(wù)，到溫馨細(xì)致的客戶服務(wù)，再到獨(dú)具xx特色的社區(qū)文化活動(dòng)服務(wù)，xx人形成了融“第一責(zé)任制”和“一站式服務(wù)”為一體的物業(yè)管理服務(wù)體系，并將在*的管理上具有獨(dú)特的經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)勢(shì)。設(shè)備的安全運(yùn)行是基本保障*設(shè)備復(fù)雜、種類繁多，要保證設(shè)備的高效、可靠、安全運(yùn)行，需要一套行之有效的管理辦法。xx物業(yè)有專業(yè)的機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)隊(duì)伍，形成一套獨(dú)特的機(jī)電設(shè)備管理模式。公司以ISO9001和ISO14001質(zhì)量管理體系中制定的各類設(shè)備程序管理文件與其作業(yè)指導(dǎo)書為標(biāo)準(zhǔn)，全

9、面推行TPM（Total Productive Maintenance ）全面生產(chǎn)維修模式，變被動(dòng)維修為主動(dòng)保養(yǎng)，使我們的設(shè)備設(shè)施管理更規(guī)化、程序化。因此我們對(duì)于*的設(shè)備管理胸有成竹，游刃有余。安全管理是重中之重*地理位置的特殊性和使用功能的綜合性決定了其人流的復(fù)雜性，安全管理是重中之重。針對(duì)*的特點(diǎn)，在護(hù)管員定崗方面，根據(jù)小區(qū)規(guī)劃的特點(diǎn)，按照外相分離的基本原則，因地設(shè)崗，因區(qū)設(shè)崗，嚴(yán)格控制人流走向，重點(diǎn)加強(qiáng)居住區(qū)域安全力量，使業(yè)主安心、放心。采取分類管理，各有側(cè)重的管理模式*物業(yè)管理既要為業(yè)主提供舒適、安靜、有序的居住環(huán)境，又要面對(duì)外來單位和個(gè)人。這就需要物業(yè)管理公司在物業(yè)管理服務(wù)中，從商業(yè)

10、物業(yè)管理和住宅物業(yè)管理兩方面入手，采取分類管理，各有側(cè)重的管理模式，使各分區(qū)相對(duì)獨(dú)立。在商業(yè)物業(yè)管理中著重優(yōu)質(zhì)的禮儀和功能服務(wù)，尊重業(yè)主的個(gè)性彰顯和自由空間；在住宅物業(yè)管理中更多關(guān)注人性化管理和親情關(guān)懷。我們要讓所有的業(yè)主滿意，讓所有的用戶滿意，讓外來的客戶滿意，真正感受到我們溫馨而周到的服務(wù)。塑造良好的外在形象*作為市的明星樓盤，承擔(dān)著引領(lǐng)小康生活標(biāo)準(zhǔn)區(qū)的重任，這就要求物業(yè)公司在作好各項(xiàng)基本服務(wù)的基礎(chǔ)上，強(qiáng)化工作人員公務(wù)禮儀培訓(xùn)，對(duì)營造溫馨的生活環(huán)境，對(duì)外塑造良好的外在形象。第三章*物業(yè)管理服務(wù)思路一、*物業(yè)管理服務(wù)思路強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)樹立振興公司誠信形象振興房地產(chǎn)開發(fā)以務(wù)實(shí)的工作作風(fēng)和強(qiáng)大的開

11、拓魄力全力打造市經(jīng)濟(jì)小康生活區(qū)*，足以彰顯開發(fā)商的雄厚實(shí)力和誠信形象，而作為開發(fā)商的合作伙伴，如何通過系統(tǒng)化的物業(yè)管理服務(wù)，樹立振興房地產(chǎn)誠信形象，則是xx人的首要問題。xx物業(yè)將力貫“源于心誠止于完美”的物業(yè)管理服務(wù)理念，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，尤其要加強(qiáng)對(duì)護(hù)管、保潔人員的公關(guān)禮儀培訓(xùn)，優(yōu)化各項(xiàng)作業(yè)程序，全力配合*的各項(xiàng)創(chuàng)優(yōu)工作，有效樹立振興公司的誠信形象，有力推動(dòng)*銷售的繼續(xù)火爆。細(xì)化服務(wù)質(zhì)量營造溫馨居住環(huán)境物業(yè)管理的產(chǎn)品是服務(wù)，質(zhì)量則是物業(yè)管理企業(yè)得以持續(xù)高效快速發(fā)展的根源，作為市標(biāo)準(zhǔn)生活區(qū)的窗口單位，*則更是如此。xx物業(yè)將嚴(yán)格執(zhí)行ISO9001和ISO14001國際質(zhì)量體系，細(xì)化服務(wù)質(zhì)量，嚴(yán)格

12、落實(shí)各項(xiàng)操作流程與作業(yè)程序，尤其是護(hù)管、保潔等基礎(chǔ)性工作，xx物業(yè)將利用“型質(zhì)量控制體系”加強(qiáng)考核，一方面可以促使xx物業(yè)加強(qiáng)客戶服務(wù)工作，另一方面也可加強(qiáng)各項(xiàng)質(zhì)量考核，為廣大業(yè)主和振興公司營造溫馨生活新環(huán)境。分區(qū)控制確保物業(yè)服務(wù)文明安全 *融多層、小高層、門面房，因此其人流量的復(fù)雜性和廣泛性，決定了*安全工作的重要性。xx物業(yè)將結(jié)合其情況，把文明安全工作做為一項(xiàng)重要容安排在日常管理服務(wù)當(dāng)中，嚴(yán)格按照ISO9001和ISO14001實(shí)行24小時(shí)巡邏監(jiān)控制度，為業(yè)主解除后顧之憂，使*的物業(yè)迅速保值增值。健全服務(wù)體系導(dǎo)入物業(yè)服務(wù)新模式*設(shè)備眾多，如何加強(qiáng)日常各項(xiàng)維護(hù)保養(yǎng)工作，延長使用壽命，確保正常

13、生活秩序，是xx物業(yè)*物業(yè)管理服務(wù)的重要容。xx物業(yè)將全面導(dǎo)入“綠色服務(wù)模式”，以“TPM全面生產(chǎn)維修模式”為核心，制訂規(guī)的設(shè)備維修保養(yǎng)程序，加強(qiáng)設(shè)備的日常保養(yǎng)，健全各項(xiàng)服務(wù)體系，導(dǎo)入獨(dú)具特色的xx創(chuàng)新服務(wù)新模式。促進(jìn)服務(wù)溝通建立有效溝通新渠道作為小康生活小區(qū)的標(biāo)志性建筑，市領(lǐng)導(dǎo)和振興公司都對(duì)其寄予厚望，如何在日常管理中就服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行溝通，建立起開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)之間的有效溝通新渠道是xx物業(yè)*物業(yè)管理服務(wù)的核心容。xx物業(yè)將結(jié)合*實(shí)際情況，積極與相關(guān)部門溝通，建立定期會(huì)談或客戶回訪制度，并就單位意見或建議與時(shí)進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)，緊密配合*的各項(xiàng)迎檢創(chuàng)優(yōu)工作，使其能夠早日成為市小康生活標(biāo)準(zhǔn)區(qū)。傭金

14、制管理確保物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量根據(jù)*物業(yè)與周邊物業(yè)的特殊情況，方便于和開發(fā)商溝通，保證物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，因此xx物業(yè)管理擬采用傭金制管理辦法。傭金制核心含義是指“物業(yè)管理企業(yè)是開發(fā)商聘請(qǐng)的管家，開發(fā)商可對(duì)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量按照雙方約定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行考核，人員定崗由開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整，即開發(fā)商可對(duì)物業(yè)管理服務(wù)成本進(jìn)行控制”。 按照國家與省物業(yè)管理?xiàng)l例有關(guān)傭金制的說明，所有發(fā)生的合理費(fèi)用不經(jīng)由物業(yè)公司走賬，便于開發(fā)商有效地控制成本。第四章 物業(yè)管理服務(wù)承諾xx物業(yè)管理公司重承諾，在*基礎(chǔ)自然條件硬件完備的情況下，接管*兩年使其成為省多層住宅小區(qū)物業(yè)管理的典：一年客戶滿意率達(dá)到98以上。一

15、年達(dá)到市物業(yè)管理示小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。兩年達(dá)到省級(jí)的物業(yè)管理示小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。管理承諾暨要求達(dá)到的最終效果序號(hào)指標(biāo)名稱承諾指標(biāo)完成承諾指標(biāo)的措施1房屋與配套設(shè)施完好率99以上采用分工負(fù)責(zé)制，責(zé)任到人。建立完善的巡查制度，健全檔案記錄，每半年進(jìn)行一次房屋完好率檢查。2房屋零修、急修與時(shí)率99以上維修人員24小時(shí)待命，接到維修通知立即組織維修，十五分鐘到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。零修工程與時(shí)完成，急修工程不過夜，并建立回訪制度和回訪記錄。3綠化完好率99%專人負(fù)責(zé)綠化養(yǎng)護(hù)、保潔工作4保潔率100保潔員十二小時(shí)保潔工作，按保潔標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行操作，保潔工作落實(shí)到人，監(jiān)督檢查得力，嚴(yán)格考核。5維修工程質(zhì)量合格率100維修全程控制、監(jiān)督檢查，并

16、按規(guī)定與時(shí)回訪。6公共照明完好率96落實(shí)責(zé)任人，堅(jiān)持對(duì)公共照明等公用設(shè)施進(jìn)行日常巡視檢修和定期維護(hù)保養(yǎng)，并健全檔案記錄。7區(qū)治安案件發(fā)生率1以下實(shí)行24小時(shí)監(jiān)察制度，明確保安員職責(zé)，層層防衛(wèi)。8火災(zāi)發(fā)生率1以下全員義務(wù)消防員制，定期培訓(xùn)和演習(xí)，加大宣傳力度，由主任負(fù)責(zé)組織進(jìn)行日常巡視，發(fā)現(xiàn)隱患與時(shí)處理確保安全。9客戶有效投訴率2以下采取措施,加強(qiáng)與客戶溝通,定期走訪客戶,征求管理意見,強(qiáng)化服務(wù)意識(shí),與時(shí)為客戶排憂解難。做到投訴處理有結(jié)果，有記錄和回訪?？蛻敉对V處理率100投訴回訪率10010客戶對(duì)管理服務(wù)滿意率95以上實(shí)行人性化管理，增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，加強(qiáng)與客戶溝通，完善社區(qū)服務(wù)。在日常工作中注意

17、廣泛收集客戶意見。11大型與重要機(jī)電設(shè)備完好率99制定嚴(yán)格的設(shè)備操作和保養(yǎng)規(guī)程，落實(shí)崗位責(zé)任制，實(shí)行巡查制度，建立設(shè)備檔案，制定預(yù)防性維修保養(yǎng)計(jì)劃。創(chuàng)建國家示小區(qū)我們承諾：在基礎(chǔ)條件完備的條件下，一年達(dá)到市示小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，兩年達(dá)到示小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。4.3 其他承諾4.3.1關(guān)于招投標(biāo)的有關(guān)承諾： xx物業(yè)管理公司完全同意和接受*招標(biāo)要求，并承諾如下：公司中標(biāo)后，將立即派人進(jìn)駐*，開展前期準(zhǔn)備工作。在合同有效期本公司違約，給單位造成損失，xx物業(yè)管理將對(duì)此予以責(zé)任補(bǔ)償。合同期，本公司決不會(huì)向第三方轉(zhuǎn)讓中標(biāo)項(xiàng)目，對(duì)部分可能分包或非關(guān)鍵的分包項(xiàng)目，管理處一定事前告知振興房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)部門。4.3.2 物業(yè)管理

18、公司管理服務(wù)合同履行承諾如果xx物業(yè)管理公司中標(biāo)后，有關(guān)委托管理合同規(guī)定的容全部由*管理處負(fù)責(zé)實(shí)施，管理處將嚴(yán)格履行合同中規(guī)定的有關(guān)乙方應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)，具體承諾如下：根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)與本合同的約定，制定物業(yè)管理制度。負(fù)責(zé)編制房屋、附屬建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)備、設(shè)施、綠化等的年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和大中修方案，經(jīng)業(yè)委會(huì)同意后負(fù)責(zé)組織實(shí)施。每六個(gè)月向業(yè)主匯報(bào)服務(wù)費(fèi)、專用維修基金（如設(shè)立）使用情況。對(duì)小區(qū)的公用設(shè)施如需整改、擴(kuò)建或完善配套項(xiàng)目，必須與開發(fā)商協(xié)商，并經(jīng)過相關(guān)部門同意，報(bào)請(qǐng)有關(guān)部門批準(zhǔn)方可執(zhí)行。本合同終止時(shí)，管理處將向開發(fā)商移交全部管理用房與物業(yè)管理全部檔案資料。4.3.3 其他服務(wù)承諾服務(wù)容

19、：除招標(biāo)文件規(guī)定的有關(guān)服務(wù)容外，我們計(jì)劃提供一些客戶需要的、管理處力所能與的特約服務(wù)、商務(wù)服務(wù)與社區(qū)服務(wù)等項(xiàng)目，具體容如下：類 別編號(hào)項(xiàng) 目 容特約服務(wù)1搬運(yùn)家私2保潔上門服務(wù)3上門維修服務(wù)商務(wù)服務(wù)4代客打字5代購車船票6代寄、代領(lǐng)7代訂報(bào)刊、雜志8臨時(shí)代為保管小件物品文化活動(dòng)服務(wù)9節(jié)假日裝飾、宣傳10公益性宣傳活動(dòng)11其他有意義的文體活動(dòng)第五章 物質(zhì)裝備計(jì)劃預(yù)算提要：1、物質(zhì)裝備本著高效、實(shí)用、節(jié)儉的原則進(jìn)行測(cè)算和配置；5.1 管理用房與護(hù)管員宿舍管理用房共計(jì) 75 ，其中：辦公室：45 （其中包括主任室 15 ，客戶服務(wù)部 30 ） 維修部：30 （作為機(jī)電維修操作間） 護(hù)管員宿舍和管理處

20、食堂與開發(fā)商另行協(xié)商解決。各類器械，工具裝備以與辦公用品計(jì)劃（對(duì)講機(jī)按三年折舊計(jì)算，其余物品按五年折舊計(jì)算）5.2.1行政辦公用品與生活必需品 項(xiàng)目配置數(shù)量單價(jià)合計(jì)備注經(jīng)理桌椅1套辦公桌椅3套空調(diào)2臺(tái)電腦1臺(tái)不含中控室噴墨打印機(jī)1臺(tái) 機(jī)1臺(tái)保險(xiǎn)柜1臺(tái)驗(yàn)鈔機(jī)1臺(tái)沙發(fā)2套機(jī)3部照相機(jī)1部組合資料檔案柜5套其它辦公用品若干小計(jì)5.2.2維修工具 項(xiàng)目配置數(shù)量單價(jià)合計(jì)備注員工工作桌椅2套鐵架床1套更衣、儲(chǔ)物柜、工具柜2組75型室疏通機(jī)1臺(tái)電焊機(jī)1臺(tái)沖擊鉆1臺(tái)手電鉆2臺(tái)大小各一鋁合金梯1套長中短各一測(cè)試儀器2套萬用表、搖表等手工工具1批應(yīng)急燈9臺(tái)維修3臺(tái)，護(hù)管6臺(tái)潛水泵2臺(tái)小計(jì)5.2.3保潔綠化工具 項(xiàng)

21、目配置數(shù)量單價(jià)合計(jì)備注剪草機(jī)1臺(tái)玻璃水刮4套保潔與澆花用膠管300米綠化養(yǎng)護(hù)工具1套小計(jì)5.2.4護(hù)衛(wèi)、消防裝備 項(xiàng)目配置數(shù)量單價(jià)合計(jì)備注員工工作桌椅5套鐵架床8套更衣、儲(chǔ)物柜、工具柜8組對(duì)講機(jī)5部警棍、機(jī)套等17副防毒面具17副小計(jì)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用測(cè)算物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用測(cè)算（傭金制，按照一期24棟樓進(jìn)行測(cè)算）費(fèi)用項(xiàng)目目人員數(shù)量（41人）工資標(biāo)準(zhǔn)（元/月）社會(huì)統(tǒng)籌（元月，工資標(biāo)準(zhǔn)的24.4%）醫(yī)療保險(xiǎn)（元/月，工資標(biāo)準(zhǔn)的8%）工 裝（元/月）合 計(jì)（元/月）管理處主任11800439144672450事物助理1400342112671921管理員180019564671126設(shè)備主管110002

22、4480281352設(shè)備運(yùn)行管理人員480019564284348護(hù)管隊(duì)長190021972361227護(hù)管班長370000362208護(hù)管員1560000369540廚師16000036636保潔班長16001464820814保潔員1050000205200綠化工255000201140不可預(yù)見費(fèi)按以上總費(fèi)用的2計(jì)算639管理傭金8000稅金按以上總費(fèi)用的5.5計(jì)算2233總計(jì)42834即物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用（傭金制）為42834元月其他費(fèi)用序號(hào)項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)月支出（元）一辦公費(fèi)31501通訊費(fèi)市：200*2+150*1=3505502低值易耗品3003辦公水電5004業(yè)務(wù)費(fèi)3005固定資產(chǎn)折舊

23、對(duì)講機(jī)按三年折舊，其余物品按五年折舊計(jì)算1500二保潔、消殺費(fèi)20661工具費(fèi)按人均20元/月計(jì)算2202物料費(fèi)按人均20元/月計(jì)算2203垃圾清運(yùn)14.5*3*30.5 13264消殺費(fèi)300三維保費(fèi)用11001水系統(tǒng)綜合測(cè)算3002機(jī)電系統(tǒng)維修綜合測(cè)算5003低值易耗品按每月200元300四綠化費(fèi)用5001肥、藥200五不可預(yù)見費(fèi)按以上項(xiàng)目費(fèi)用總數(shù)的2%計(jì)136七稅金按5.5%繳交382合計(jì)7334物業(yè)管理服務(wù)收支測(cè)算.根據(jù)以上測(cè)算，振興房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)管理服務(wù)支出費(fèi)用為42834元/月 + 7334元/月 =50168元/月B、*教坊24棟，多層住宅建筑面積為110445，小高層住宅面積為

24、46278，xx物業(yè)擬按照市一級(jí)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，即高層住宅部分1.1元/月*，多層住宅面積0.38元/月*，其他收費(fèi)則嚴(yán)格按照國家與省市相關(guān)規(guī)定收取。因此，物業(yè)管理費(fèi)為：1.146278+0.38110445=92874元/月。6.2傭金制的幾點(diǎn)說明根據(jù)*物業(yè)與周邊物業(yè)的整體情況，為便于和開發(fā)商溝通協(xié)調(diào)，同時(shí)也為了確保物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，xx物業(yè)擬對(duì)*的物業(yè)管理采用傭金制的合作模式。傭金制核心含義是指“物業(yè)管理企業(yè)是開發(fā)商聘請(qǐng)的管家，開發(fā)商可對(duì)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量按照雙方約定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行考核，人員定崗由開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整，即開發(fā)商可對(duì)物業(yè)管理服務(wù)成本進(jìn)行控制”。按照國家與省關(guān)

25、于物業(yè)管理服務(wù)“傭金制”的相關(guān)說明，物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)中所發(fā)生的所有合理費(fèi)用（含辦公費(fèi)、保潔費(fèi)、維保費(fèi)等）由開發(fā)商承擔(dān)，即不經(jīng)由物業(yè)管理企業(yè)走帳，但物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)列具詳細(xì)的支出報(bào)表報(bào)由開發(fā)商審核，而物業(yè)管理企業(yè)只收取人工費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)、管理傭金和稅金共計(jì)50168元/月。按照國家與省關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)“傭金制”的相關(guān)說明，物業(yè)管理企業(yè)所收取的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用應(yīng)全額交納給開發(fā)商，但開發(fā)商應(yīng)支付物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主所開具相關(guān)發(fā)票的稅金。工裝按兩年折舊，其中管理人員每人冬裝兩套，標(biāo)準(zhǔn)為600元/套，夏裝2套，標(biāo)準(zhǔn)為200元/套；維修人員冬裝2套，標(biāo)準(zhǔn)為200元/套，夏裝兩套，標(biāo)準(zhǔn)為140元/套；護(hù)管冬裝

26、兩套，標(biāo)準(zhǔn)為300/套，夏裝兩套，標(biāo)準(zhǔn)為130元/套；保潔人員冬裝兩套，標(biāo)準(zhǔn)為160元/套，夏裝兩套，標(biāo)準(zhǔn)為80元/套。按照國家相關(guān)法律規(guī)定，社會(huì)統(tǒng)籌企業(yè)繳納部分占員工工資總額的24.4%，其中包括社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)（23%），工傷保險(xiǎn)（0.4%），失業(yè)保險(xiǎn)（1%）。按照國家相關(guān)法律規(guī)定，社會(huì)醫(yī)療保險(xiǎn)企業(yè)繳納部分占員工工資總額的8%。按照國家相關(guān)法律規(guī)定，稅金占物業(yè)管理企業(yè)支出總額的5.5%，其中包括營業(yè)稅（5%），城建稅（營業(yè)稅的7%），教育費(fèi)附加（營業(yè)稅的3%）。第七章 *物業(yè)管理服務(wù)方案根據(jù)目前對(duì)*項(xiàng)目的了解和分析，我們將按照分類、細(xì)化原則提出具體的物業(yè)管理服務(wù)方案。第一節(jié)部管理、運(yùn)行機(jī)制完善

27、明晰的管理職責(zé)、高效節(jié)約的人員組織架構(gòu)，是物業(yè)管理公司保證管理服務(wù)成效的前提。為了確?！?”物業(yè)管理目標(biāo)承諾能夠按時(shí)有效地落實(shí)，保證管理成效，xx物業(yè)將選派高素質(zhì)的管理和技術(shù)骨干組成“*”管理處，實(shí)行經(jīng)理責(zé)任制，并明確參與“*”物業(yè)管理的各有關(guān)機(jī)構(gòu)或單位各自的職責(zé)和承擔(dān)的作用，對(duì)該物業(yè)的管理實(shí)行執(zhí)行機(jī)構(gòu)、責(zé)任機(jī)構(gòu)、監(jiān)督機(jī)構(gòu)有機(jī)結(jié)合的管理機(jī)制，全面導(dǎo)入ISO9001和ISO14001質(zhì)量管理體系，嚴(yán)格考核，充分發(fā)揮員工的工作潛能和熱情，從而達(dá)到理想的管理服務(wù)成效。xx物業(yè)管理公司根據(jù)*的具體情況，提出以下管理架構(gòu)方案：問訊接待業(yè)主溝通信息管理服務(wù)考核5.預(yù)算與成本控制6.收入支出管理7.財(cái)務(wù)報(bào)告

28、8.行政人事管理9.培訓(xùn) 公共秩序管理安防系統(tǒng)管理消防管理車場(chǎng)管理5.標(biāo)識(shí)管理6.禮儀服務(wù)1.設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理、保養(yǎng)與維修2.建筑物使用、管理與維修3.客戶報(bào)修服務(wù) 客戶服務(wù)部維修班維修部1. 部管理架構(gòu)河南振興房地產(chǎn)開發(fā)河南國基物業(yè)管理市、區(qū)政府主管部門內(nèi)部管理架構(gòu)圖*管理處1.保潔2.垃圾分類處理3.綠化4.節(jié)日擺花5.消殺民主監(jiān)督 委托合同 計(jì)劃目標(biāo)管理 隸屬關(guān)系 業(yè)務(wù)指導(dǎo)環(huán)境部公共秩序維護(hù)部2 管理服務(wù)人員配備方案部 門崗位設(shè)置與人員配備數(shù)量小 計(jì)管理處主任1人1人客戶服務(wù)部事務(wù)助理1人，管理員1人2人維修部主管1人，維修人員4人5人公共秩序維護(hù)部隊(duì)長1人，班長3人，護(hù)管員15人，廚師

29、1人20人環(huán)境部班長1人，保潔員10人，綠化2人13人總 計(jì)41人（暫定）3管理人員崗位職責(zé)描述：管理處主任：全面負(fù)責(zé)管理處工作，對(duì)管理處出現(xiàn)的工作失誤和問題負(fù)責(zé)。主要工作內(nèi)容：制定管理處工作計(jì)劃，設(shè)立管理處組織機(jī)構(gòu)。負(fù)責(zé)管理處材料計(jì)劃、財(cái)務(wù)開支的審批。負(fù)責(zé)檢查、考核、總結(jié)、改進(jìn)管理處工作，確定獎(jiǎng)懲。負(fù)責(zé)對(duì)外聯(lián)絡(luò)、接待工作。分管客戶服務(wù)部和維修部，具體安排、指導(dǎo)和檢查相關(guān)工作。事務(wù)助理：主要工作內(nèi)容：日常問詢、投訴接待。信息、資料檔案管理?？记诮y(tǒng)計(jì)。收入支出管理，財(cái)務(wù)報(bào)告。管理運(yùn)行機(jī)制xx物業(yè)管理公司通過幾年的管理運(yùn)作，建立了一套適應(yīng)時(shí)代發(fā)展需要的現(xiàn)代企業(yè)管理制度，主要容包括：具有xx管理特色

30、的質(zhì)量管理體系與其實(shí)現(xiàn)辦法，其核心為：“計(jì)劃實(shí)施檢查處理”（PDCA）的質(zhì)量管理循環(huán)。計(jì)劃目標(biāo)責(zé)任制：按照國優(yōu)考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合管理處實(shí)際制定各項(xiàng)管理、經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，明確管理處相應(yīng)責(zé)任和權(quán)利，在實(shí)施過程中抓好權(quán)限下放和自我控制，實(shí)施過程中的檢查和改進(jìn)，進(jìn)行目標(biāo)成果評(píng)價(jià)，確定業(yè)績優(yōu)劣，并與個(gè)人利益和待遇相結(jié)合。由工資激勵(lì)、人才選拔、福利、企業(yè)文化、關(guān)懷機(jī)制等組成的激勵(lì)機(jī)制；如圖：激勵(lì)機(jī)制工資福利機(jī)制人才選拔機(jī)制企業(yè)文化關(guān)懷機(jī)制獎(jiǎng)罰機(jī)制構(gòu)成說明：激勵(lì)機(jī)制不僅僅包含工資福利的激勵(lì)、獎(jiǎng)罰刺激、升職的鼓勵(lì)，還包含員工對(duì)公司理念的認(rèn)同、公司對(duì)員工無微不致的關(guān)懷等。員工只有認(rèn)同了公司的理念，對(duì)公司才會(huì)有歸屬感，才會(huì)

31、有更多的工作激情。只有員工感受到公司體貼入微的關(guān)懷，才會(huì)有強(qiáng)烈的回報(bào)意愿。由行政管理制度、ISO9000質(zhì)量體系文件組成的制度自我約束機(jī)制，以與由員工意見反饋、省教育廳、上級(jí)公司定期審查的監(jiān)督機(jī)制；（如圖）客戶投訴意見調(diào)查*管理處各職能部門各崗位員工監(jiān)督機(jī)構(gòu)信息反饋ISO9000質(zhì) 量體 系市區(qū)政府主管部門河南振興房地產(chǎn)開發(fā)河南國基物業(yè)管理說明：河南振興房地產(chǎn)開發(fā)、市區(qū)政府主管部門、國基物業(yè)管理公司都是管理處工作的監(jiān)督者。管理處通過運(yùn)行ISO9000和ISO14001環(huán)境質(zhì)量管理體系進(jìn)行自我約束；通過定期或不定期對(duì)員工工作質(zhì)量進(jìn)行跟蹤檢查、考核，與員工隨時(shí)向上級(jí)反映問題、意見和建議，達(dá)到進(jìn)一步

32、的自我監(jiān)督、自我約束的目的。 工作流程xx物業(yè)管理公司在物業(yè)管理服務(wù)中擁有一套完善的、實(shí)踐多年非常成功的工作流程。其中有：章節(jié)編號(hào)章節(jié)標(biāo)題QP-4.2 物業(yè)項(xiàng)目驗(yàn)收接管程序 QP-5.3 物業(yè)裝修管理程序 QP-5.4 物品采購與管理控制程序 QP-5.6 建筑物使用與維護(hù)管理程序 QP-5.7 設(shè)備設(shè)施使用與維護(hù)管理程序 QP-5.7.1 供電管理程序 QP-5.7.2 弱電系統(tǒng)管理程序 QP-5.7.4 給排水管理程序 QP-5.9 護(hù)管服務(wù)管理程序 QP-5.10 消防管理程序 QP-5.11 緊急事件處理程序 QP-5.12 保潔衛(wèi)生管理程序 QP-5.13 綠化管理程序 QP-5.1

33、4 車輛交通管理程序 QP-5.15 報(bào)修服務(wù)管理程序 QP-5.17 社區(qū)文化活動(dòng)管理程序 QP-5.18 公共物業(yè)標(biāo)識(shí)管理程序 QP-5.19 用戶溝通程序 QP-5.20 用戶投訴處理程序 QP-5.21 物業(yè)管理費(fèi)用收取程序 QP-6.1 用戶意見調(diào)查與分析程序 QP-6.2 部審核程序 等等，具體容略。信息反饋（投訴處理）渠道與時(shí)間為了確保小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，使客戶滿意率達(dá)到和保持95%以上，管理處將設(shè)立多種信息反饋渠道，形成信息反饋網(wǎng)絡(luò)。在管理處建立客戶意見登記本，隨時(shí)搜集有關(guān)客戶對(duì)物業(yè)管理方面的意見。設(shè)立24小時(shí)客戶投訴熱線，24小時(shí)接受投訴。公告管理處地址、與責(zé)任人。每半年

34、做一次對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的意見調(diào)查，廣泛征求客戶意見，并將調(diào)查結(jié)果整理匯編，進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，查找問題原因，提出改進(jìn)方案。對(duì)重要問題給予正面回復(fù)。建立與振興房地產(chǎn)開發(fā)公司定期座談的制度，虛心聽取開發(fā)商意見和建議。定期向上級(jí)單位做工作請(qǐng)示、匯報(bào)，主動(dòng)接受工作監(jiān)督和指導(dǎo)。各種信息反饋處理時(shí)間：信息反饋類型處理時(shí)間備注一般的水電維修515分鐘之趕到現(xiàn)場(chǎng)處理客戶對(duì)服務(wù)質(zhì)量的投訴接到投訴即時(shí)提出誠懇的處理意見，并在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候進(jìn)行回訪消防事故3分鐘之有關(guān)人員必須趕到現(xiàn)場(chǎng)其他各類緊急事件接報(bào)后有關(guān)人員最遲不超過3分鐘趕到現(xiàn)場(chǎng) 物業(yè)資料管理物業(yè)資料是物業(yè)管理的重要資源。我們將本著“集中化，有序化，信息化，科學(xué)化”的管

35、理原則，實(shí)行原始檔案和電腦檔案管理的雙軌制，建立檔案管理系統(tǒng)。 小區(qū)運(yùn)作伊始，我們就將建立詳盡完善的物業(yè)檔案資料，為以后的管理打下良好的基礎(chǔ)。以機(jī)電設(shè)備資料為例：原始基礎(chǔ)資料包括各設(shè)備設(shè)施的原始技術(shù)資料、技術(shù)參數(shù)，竣工圖紙，檢驗(yàn)合格證書和質(zhì)量保證書，單機(jī)試運(yùn)轉(zhuǎn)報(bào)告，系統(tǒng)加壓測(cè)試報(bào)告等。運(yùn)行管理資料對(duì)所有設(shè)備設(shè)施與機(jī)房、管井進(jìn)行編號(hào)掛牌，各類管道、流向、閥門狀態(tài)等清楚標(biāo)示，各類安全警示牌放置到位；劃分責(zé)任區(qū)，指定責(zé)任人，并記錄在案。按設(shè)備的具體情況制訂操作規(guī)程、機(jī)房管理規(guī)定，繪制各類系統(tǒng)流程示意圖，放置在適當(dāng)位置，并復(fù)制存檔。建立設(shè)備卡，除抄錄設(shè)備的原始技術(shù)資料外，每次維修保養(yǎng)的過程特別是原始技

36、術(shù)資料中無法反映的零配件型號(hào)等均需記錄在卡，便于日后維修。日常運(yùn)行資料：如運(yùn)行數(shù)據(jù)記錄表，設(shè)備巡查記錄，都應(yīng)忠實(shí)記錄并留存在檔。工程改造資料：在小區(qū)運(yùn)作中，不可避免的會(huì)發(fā)生各種工程改造，所有的技術(shù)資料、圖紙均需詳細(xì)編目留存，以備日后詢查。詳細(xì)檔案資料的分類管理（見表一、表二）表一 物業(yè)接管移交資料名 稱資 料 容工程建筑產(chǎn)權(quán)資料A：規(guī)劃圖紙、項(xiàng)目批文、用地批文B：建筑許可證、投資許可證、開工許可證C：拆遷安置資料工程技術(shù)資料A：紅線圖、總平面圖B：地質(zhì)勘察報(bào)告、開竣工報(bào)告、圖紙會(huì)審報(bào)告C：工程合同、工程預(yù)決算D：工程設(shè)計(jì)變更、通知與技術(shù)核算單E：竣工圖：1、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖2、消防、

37、智能化等工程與地下管網(wǎng)竣工圖F：房屋、消防竣工驗(yàn)收證明書G：鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書H：新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書I：供水、供電、消防、智能化等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書與技術(shù)資料J：綠化工程竣工圖K：其他技術(shù)資料 表二 管理檔案資料名 稱資 料 容物業(yè)資料房屋基本資料、分區(qū)資料事務(wù)資料A：事務(wù)值班表 B：事務(wù)交接記錄表C：日常事務(wù)巡視記錄 D：事務(wù)回訪登記表E：搬出（入）物品登記表維修資料A：日常維修記錄表 B：公共設(shè)施維修記錄表 C：大中修記錄表護(hù)管交通管理資料A：日常巡查記錄、交接班記錄、值班記錄B：查崗記錄C：物資搬運(yùn)放行記錄、D：車輛管理記錄 E：緊急事件處理記錄設(shè)備管理資料A：公

38、用設(shè)施保養(yǎng)維修記錄B：各項(xiàng)機(jī)電設(shè)備保養(yǎng)維修運(yùn)行記錄C：設(shè)備分承包方維修保養(yǎng)記錄 D：設(shè)備檢查記錄員工管理資料A：員工個(gè)人資料、聘用表 B：員工業(yè)績考核與獎(jiǎng)罰記錄C：員工培訓(xùn)計(jì)劃與實(shí)施記錄 D：員工培訓(xùn)考核記錄F：重要崗位員工地址、等記錄客戶反饋資料A：客戶意見調(diào)查、統(tǒng)計(jì)記錄B：客戶投訴與處理記錄表行政文件資料A：主管人員值班與督察記錄 B：政府部門文件C：主管領(lǐng)導(dǎo)部門文件與兄弟單位資料D：管理處規(guī)章制度、通知、通報(bào)等文件E：管理處榮譽(yù)一覽表F：管理處會(huì)議記錄第二節(jié)小區(qū)設(shè)備設(shè)施的管理*設(shè)施設(shè)備管理是物業(yè)管理工作的基礎(chǔ)和重點(diǎn)之一，我們將落實(shí)崗位責(zé)任制，使設(shè)備的維修保養(yǎng)責(zé)任到人，強(qiáng)化巡檢、運(yùn)行管理和

39、預(yù)防性維修保養(yǎng)等。同時(shí)按公司ISO9001和ISO14001質(zhì)量保證體系要求進(jìn)行管理，如設(shè)備設(shè)施管理程序、供配電管理程序、給排水管理程序、消防管理程序等程序文件，設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)手冊(cè)、各類設(shè)備操作規(guī)程等作業(yè)指導(dǎo)書，使我們的設(shè)備設(shè)施管理規(guī)化、程序化。本小區(qū)設(shè)施設(shè)備管理主要由管理處維修部承擔(dān)，公司提供人員、技術(shù)支持、不定期派有關(guān)專家前來指導(dǎo)，并選派5名技術(shù)骨干負(fù)責(zé)維修部的工作，嚴(yán)格控制好維修技術(shù)人員的選聘，加強(qiáng)培訓(xùn)，造就一支業(yè)務(wù)水平全面、責(zé)任心強(qiáng)、愛崗敬業(yè)的技術(shù)隊(duì)伍。2.1 供配電設(shè)備工作容：維護(hù)供配電設(shè)備的良好工作狀態(tài)，確保小區(qū)電源供應(yīng)正常，為營業(yè)以與居民用電提供可靠的電力保證。工作要點(diǎn)：根據(jù)供

40、用電協(xié)議和用電負(fù)荷的季節(jié)性特點(diǎn)，合理調(diào)整變壓器的運(yùn)行方式，最大限度的發(fā)揮變壓器的利用率，保持電容補(bǔ)償柜良好的工作狀態(tài)，確保功率因數(shù)符合規(guī)定要求。配備專業(yè)人員管理供配電設(shè)備，操作人員實(shí)行持證上崗，按規(guī)程操作。嚴(yán)格控制停送電操作，設(shè)備的檢修應(yīng)避開辦公和營業(yè)時(shí)間。值班人員每班對(duì)配電室巡檢，加強(qiáng)預(yù)防性維修和年度保養(yǎng)，認(rèn)真填寫巡檢和保養(yǎng)記錄。2.2 公共照明、廣場(chǎng)照明、泛光照明工作容：保持公共通道、樓梯、廣場(chǎng)、泛光照明設(shè)施與燈具的完好和正常工作，在保證小區(qū)外觀形象和業(yè)主方便的前提下，盡量節(jié)約能源。工作要點(diǎn)：加強(qiáng)巡檢工作，發(fā)現(xiàn)照明設(shè)施損壞與時(shí)修復(fù)。根據(jù)季節(jié)變化與時(shí)調(diào)整照明送電時(shí)間，做好重大節(jié)日和接待時(shí)的燈

41、光布置。在條件允許的情況下，選用節(jié)能燈具，安裝定時(shí)器和紅外感應(yīng)開關(guān)，為業(yè)主節(jié)約能源。2.3 給排水系統(tǒng)工作容：維護(hù)系統(tǒng)的良好運(yùn)行狀態(tài)，保證小區(qū)正常供水，確保二次供水達(dá)到國家飲用水標(biāo)準(zhǔn)；保證小區(qū)排水系統(tǒng)暢通，避免暴雨、水患給小區(qū)正常的生活和營業(yè)帶來不便。工作要點(diǎn)：定期檢查生活水泵、排水泵的運(yùn)行情況，檢查水池、水箱和各類管網(wǎng)是否有異常，防止跑冒滴漏。加強(qiáng)日常保養(yǎng)工作，定期對(duì)泵類進(jìn)行年度檢驗(yàn)，預(yù)防各種故障發(fā)生。水池、水箱的清洗要有取得健康證的工作人員進(jìn)行，并取得衛(wèi)生防疫部門頒發(fā)的檢驗(yàn)合格證。每次暴雨洪水到來之前，重點(diǎn)檢查排水泵的運(yùn)行情況，確保管路暢通。2.4 消防系統(tǒng)工作容：負(fù)責(zé)消防設(shè)備的巡檢、維護(hù)

42、、維修，保持消防系統(tǒng)各設(shè)備的正常工作狀態(tài)，保證系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)正?？煽?，與時(shí)消除各種消防隱患。工作要點(diǎn)：對(duì)于住宅小區(qū)，消防是工作的重中之重，要保證系統(tǒng)安全可靠，必須加強(qiáng)對(duì)員工消防意識(shí)和小區(qū)消防設(shè)備性能知識(shí)的培訓(xùn)，加強(qiáng)對(duì)客戶消防知識(shí)的宣傳。24小時(shí)安全值班，密切監(jiān)視系統(tǒng)運(yùn)行，認(rèn)真對(duì)待每一次報(bào)警和每一臺(tái)消防設(shè)備的動(dòng)作，增加巡檢力度和預(yù)防性維修保養(yǎng)。認(rèn)真查看打印記錄，分析相關(guān)數(shù)據(jù)資料是否正常。對(duì)不經(jīng)常啟動(dòng)的泵類設(shè)備，應(yīng)定期試運(yùn)行。要保持管網(wǎng)壓力符合消防要求。加強(qiáng)供配電室氣體消防系統(tǒng)的檢查，氣瓶壓力是否正常，電磁閥動(dòng)作是否可靠等。定期進(jìn)行消防聯(lián)動(dòng)實(shí)驗(yàn)和消防演習(xí)，檢驗(yàn)系統(tǒng)是否正常，增強(qiáng)員工的應(yīng)急處理能力。2.5

43、 房屋與附屬設(shè)施的維護(hù)、修繕2.5.1建筑物主體工作容：保持結(jié)構(gòu)不被任意改動(dòng)，外墻、門窗、地面、天花板完好和與時(shí)修復(fù)，確保小區(qū)各部位結(jié)構(gòu)安全，外觀完好。工作要點(diǎn)：對(duì)建筑物進(jìn)行日常巡查和全面檢查，包括地面、墻面、天花板、走廊、樓梯、天臺(tái)，發(fā)現(xiàn)問題，與時(shí)報(bào)管理處，由管理處安排工程部負(fù)責(zé)修繕和養(yǎng)護(hù)。定期進(jìn)行基礎(chǔ)和整體觀測(cè)，發(fā)現(xiàn)異常與時(shí)向業(yè)主委員會(huì)匯報(bào)，組織有關(guān)專家會(huì)診，提出意見。加強(qiáng)裝修管理，嚴(yán)格按建設(shè)部室裝飾裝修管理規(guī)定進(jìn)行有效的控制，重點(diǎn)關(guān)注承重結(jié)構(gòu)、智能管線、消防設(shè)施等方面的安全和完整。商業(yè)二次裝修按規(guī)定須報(bào)消防審批的，要與時(shí)辦理。2.5.2 附屬設(shè)施工作容：保持小區(qū)附屬設(shè)施的完好、無損，確保

44、小區(qū)附屬設(shè)施正常發(fā)揮作用。工作要點(diǎn)：定期對(duì)小區(qū)附屬設(shè)施進(jìn)行巡檢，發(fā)現(xiàn)問題與時(shí)處理。室外管網(wǎng)、消防接合器表面有無銹蝕，閥門是否滴水，廣場(chǎng)花木護(hù)欄、路面、臺(tái)階有無損傷。室外雨水井、污水井要定期清理，防止污物沉積。小區(qū)避雷針、避雷網(wǎng)要定期檢查，定期除銹刷漆，確保各部位連接牢固。定期測(cè)試系統(tǒng)的接地電阻，保證小于4歐姆以下，否則應(yīng)采取相應(yīng)措施。廣場(chǎng)車輛出入口等其他附屬設(shè)施，要加強(qiáng)日常檢查維護(hù)，保證裝置靈活可靠。公共秩序管理服務(wù)方案安全工作是重中之重。xx物業(yè)管理將在*的物業(yè)管理圍維護(hù)公共秩序，協(xié)助公安機(jī)關(guān)做好治安方案工作，為業(yè)主提供安全的工作、生活環(huán)境。*巡邏崗構(gòu)筑了其第一道安全防線，小區(qū)各入口、車場(chǎng)固

45、定崗構(gòu)筑了小區(qū)的第二道安全防線，公共通道構(gòu)筑了小區(qū)第三道安全防線，巡樓護(hù)管員構(gòu)筑了小區(qū)第四道安全防線。3.1安全管理職責(zé)巡查監(jiān)督防止罪案發(fā)生。消防安全消除火災(zāi)隱患。車輛管理維護(hù)交通秩序，確保車輛安全3.2 安全崗的分類和分時(shí)設(shè)置安全崗設(shè)置類別固定崗：車輛出入口、小區(qū)出入口等。作用：區(qū)車輛、人流進(jìn)出管制，對(duì)安全重要部位進(jìn)行定崗防。巡邏崗（不定點(diǎn)安全崗）：設(shè)車場(chǎng)流動(dòng)崗、樓巡查流動(dòng)崗等。作用：防止、消除安全與火災(zāi)隱患，巡查樓層安全狀態(tài)，保證無安全盲點(diǎn)，指揮交通疏導(dǎo)等。機(jī)動(dòng)崗：特殊設(shè)置的安全崗。作用：作為安全快速支援力量，應(yīng)付處理突發(fā)事件，檢查各崗位的狀況。屬于非常設(shè)安全崗。（通常由主管擔(dān)任）安全崗的

46、日間和夜間設(shè)置安全崗位設(shè)置根據(jù)日間和夜間不同的安全管理要點(diǎn)而確定，且明確責(zé)任區(qū)域，可保證無論在日間或是夜間，所有區(qū)域都可涉與而無盲點(diǎn)，覆蓋空間和時(shí)間。3.3 公共區(qū)域管理工作容：公共秩序管理、消防管理，車輛進(jìn)出管理，物品進(jìn)出管理。工作要點(diǎn)：禮貌注視往來行人，發(fā)現(xiàn)可疑人員與時(shí)向機(jī)動(dòng)崗報(bào)告；作好車輛進(jìn)出登記，嚴(yán)禁違規(guī)車輛進(jìn)入?yún)^(qū)。有貨物進(jìn)出，必須查驗(yàn)，嚴(yán)格禁止可疑物品進(jìn)出。巡邏崗認(rèn)真巡視、檢查廣場(chǎng)各區(qū)域交通情況，嚴(yán)禁任何有礙公共秩序的活動(dòng)和行為。有大型活動(dòng)時(shí)，積極配合有關(guān)部門，按要求作好交通疏導(dǎo)、維護(hù)秩序等工作。發(fā)生盜搶案件要積極協(xié)助處理，保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，快速報(bào)案，協(xié)助堵截、擒拿犯罪嫌疑人。3.4 交通車

47、輛管理工作容：車輛出入登記管理，交通疏導(dǎo)管理，車位管理。工作要點(diǎn)：要求車輛服從指揮，按標(biāo)記駛?cè)腭偝?，交?yàn)有關(guān)證件。嚴(yán)禁車輛在場(chǎng)維修、加油、清洗，亂丟垃圾。注意提醒車主關(guān)好車門窗，貴重物品隨身攜帶。對(duì)在車場(chǎng)由車輛搬運(yùn)進(jìn)出的貨物按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行嚴(yán)格查驗(yàn)。指揮車輛按位泊車，保持交通順暢。對(duì)VIP人員的預(yù)留車位進(jìn)行監(jiān)督管理，確保VIP的正常停車。冬季下雪天，與時(shí)清理路面積雪，保證區(qū)交通順暢。3.5 區(qū)管理工作容：巡邏管理，登記管理，日間管理，夜間管理。工作要點(diǎn)：嚴(yán)密巡查，根據(jù)制定巡邏路線圖，并按規(guī)定路線和時(shí)間實(shí)行24小時(shí)巡邏守衛(wèi)制度。完善區(qū)域安全技防管理，合理利用護(hù)管設(shè)備設(shè)施，配合人防確保安全。重點(diǎn)區(qū)

48、域，重點(diǎn)管理。對(duì)樓房周圍、停車場(chǎng)等區(qū)域加強(qiáng)防。按要求做好日常安全管理工作記錄與交接班記錄。各安全崗職責(zé)和安全責(zé)任區(qū)域明確，確保日間和夜間安全管理。日間重點(diǎn)在廣場(chǎng)、車場(chǎng)區(qū)域，夜間重點(diǎn)在小區(qū)周邊區(qū)域和停車場(chǎng)區(qū)域等。非常氣候時(shí)，注意防風(fēng)、防水等問題，宣傳、檢查、關(guān)好小區(qū)門窗，檢查室外廣告牌的穩(wěn)固情況，檢查排污溝渠是否順暢。3.6 消防管理工作容： 消防設(shè)備、設(shè)施管理，消防人員培訓(xùn)、管理，建立應(yīng)急處理程序，消防意識(shí)宣傳等。工作要點(diǎn)：建立消防隊(duì)伍：根據(jù)消防管理“預(yù)防為主，消防結(jié)合”方針與小區(qū)的本體結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，不同部位的使用功能，消防硬件設(shè)施情況特點(diǎn)，設(shè)置消防組織機(jī)構(gòu)，成立消防緊急應(yīng)急分隊(duì)，任命義務(wù)消防隊(duì)員

49、（原則上為管理處全體人員）。建立消防制度：根據(jù)小區(qū)樓層平面建立消防疏散圖、防火責(zé)任制，制定消防作戰(zhàn)方案、救護(hù)措施、定期檢查各類消防設(shè)施，明確防火檔案制度與消防員職責(zé)，并定期邀請(qǐng)消防專業(yè)人員進(jìn)行專題消防講課并指導(dǎo)培訓(xùn)，以做到防患于未然。加強(qiáng)對(duì)管理處員工與客戶的消防觀念和防火意識(shí)的宣傳教育，任何人都有消除火災(zāi)隱患之責(zé)任。保證樓、樓外消防通道的暢通，各消防設(shè)施每周定期檢查，以確保完好無損。對(duì)停車場(chǎng)、售樓部等消防要害部門加強(qiáng)防和巡查。每年不少于二次組織員工進(jìn)行防火演習(xí)，熟悉掌握各種消防器材和設(shè)施的使用方法，提高對(duì)火警的應(yīng)付能力。各崗位人員在日常工作中均應(yīng)注意巡視，保持警惕。消防控制中心嚴(yán)密注視各樓層消

50、防情況，一有情況，立即處理。針對(duì)各種可能的緊急突發(fā)事件，擬定相應(yīng)的應(yīng)急措施和程序，建立快速反應(yīng)、快速支援的安全體系。3.7 緊急事件處理程序各安全崗遇緊急突發(fā)事件，應(yīng)作出快速反應(yīng)，并與機(jī)動(dòng)崗取得聯(lián)系，以求同伴的快速支援，并通知相關(guān)固定崗加強(qiáng)戒備，密切注意事態(tài)發(fā)展。事件處理后，相關(guān)的安全崗也應(yīng)與時(shí)將處理結(jié)果反饋上級(jí)并做好質(zhì)量記錄。經(jīng)支援人員趕至事件現(xiàn)場(chǎng)，如仍不能得以控制，機(jī)動(dòng)崗應(yīng)立即向上級(jí)報(bào)告作整體調(diào)度，通知其他備勤人員迅速支援。如調(diào)動(dòng)增援人員仍不能控制或解決，則需向社會(huì)機(jī)構(gòu)求助，并迅速向省教育廳有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。事件處理后，所有人員必須做好詳細(xì)的質(zhì)量記錄備查。固定崗發(fā)現(xiàn)非本區(qū)域情況，

51、應(yīng)根據(jù)情況報(bào)告機(jī)動(dòng)崗或巡邏崗處理，在未經(jīng)許可下不得擅離崗位。參與處理緊急事件的各安全管理人員在事件處理過程中要注意隨時(shí)保持與機(jī)動(dòng)崗聯(lián)系，以便機(jī)動(dòng)崗與時(shí)作出安排和決策。第四節(jié)保潔服務(wù)方案4.1 保潔工作容、要點(diǎn)1小區(qū)樓外區(qū)域工作容：指示牌、信報(bào)箱、煙灰桶、燈飾、消防設(shè)施、公共走道地面、公共走道墻身、地腳線、垃圾清理等。工作要點(diǎn)：集中保潔工作一定在日常生活開始之前完成。保潔人員作業(yè)期間注意禮節(jié)禮貌，盡量減低作業(yè)引起的噪音，注意保潔工具的擺放位置。擦玻璃、燈飾電制開關(guān)等處時(shí)要注意安全，嚴(yán)格遵守操作規(guī)程。發(fā)現(xiàn)公用設(shè)備設(shè)施等有問題與時(shí)向有關(guān)人員反映。定時(shí)巡回檢查，勤于打掃。2.小區(qū)樓區(qū)域工作容：樓梯地面

52、、扶手、墻身、玻璃、電制開關(guān)、四周墻身、天臺(tái)。工作要點(diǎn)：嚴(yán)禁鎖住樓梯門，確保消防門的正常開啟。平日注意樓梯間的通風(fēng)，保持空氣新鮮，風(fēng)雨天注意關(guān)好門窗。擦玻璃、燈飾、電制開關(guān)等處時(shí)要注意安全，嚴(yán)格遵守操作規(guī)程。發(fā)現(xiàn)公用設(shè)備設(shè)施等有問題與時(shí)向有關(guān)人員反映。天臺(tái)定期打掃，雨天注意排水，雪天與時(shí)清理積雪，風(fēng)天檢查附屬設(shè)備設(shè)施的穩(wěn)固性。消殺服務(wù)工作要點(diǎn)：根據(jù)季節(jié)不同調(diào)整消殺頻次，重點(diǎn)部位主要在垃圾桶、明溝、綠化槽、排水溝、排污井等處。消殺人員必須嚴(yán)格按照操作規(guī)程操作，備齊裝備，注意自我保護(hù)。消殺前作好宣傳準(zhǔn)備工作。第五節(jié) 綠化服務(wù)方案綠化服務(wù)人員配備：由2名綠化人員負(fù)責(zé)綠化工作。工作容：對(duì)小區(qū)的喬灌木進(jìn)

53、行養(yǎng)護(hù)、除草、澆水、施肥、防治病蟲害、清理垃圾，負(fù)責(zé)辦公區(qū)域花木的擺放。工作要點(diǎn)：熟悉區(qū)的綠化布局、花草樹木的品種和數(shù)量，熟悉土壤性質(zhì)，掌握季節(jié)性綠化物的栽培技術(shù)。 對(duì)花草樹木要定期地培土、施肥、除雜草和病蟲害防治，并要修枝剪葉、補(bǔ)苗、淋水。 要保證綠化場(chǎng)地不留雜物、不缺水、不死苗、不被偷竊，花木生長茂盛。 注意防治病蟲害，與時(shí)防治和護(hù)理。對(duì)一些觀賞性綠化物要經(jīng)常保持其保潔。 作好愛護(hù)綠化的宣傳、監(jiān)管工作。 冬季來臨之前注意作好樹木防凍處理。 每年5、7、9月進(jìn)行定期的修剪，必要時(shí)可視情況增加或減少修剪次數(shù)。每年春、秋對(duì)草地與園林進(jìn)行全面施肥，針對(duì)不同的喬灌木種類，做好入冬前的保暖防護(hù)。第八章

54、物業(yè)管理服務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn)一、保潔工作標(biāo)準(zhǔn)1、地面（室所有公共區(qū)域的石、地磚）：目視地面50公分長，無明顯灰塵、污漬與雜物。2、墻面（室所有公共區(qū)域的墻面）：用衛(wèi)生紙擦拭80公分長，檢查衛(wèi)生紙無明顯污漬。3、樓梯（室所有樓梯）：抽查2-3層，無痰漬、煙頭、香口膠、紙屑、垃圾與蜘蛛網(wǎng)。4、玻璃與鏡面（室所有玻璃門、窗、墻、鏡）：抽查不同位置3-5處，每處抽查1平方米，質(zhì)量達(dá)到無水漬、污漬、手印，潔凈、明亮。5、衛(wèi)生間：墻面無水漬、污漬；地面無積水、煙頭、紙屑、香口膠等；洗手盆無水漬、潔凈；小便池?zé)o銹漬、煙頭等；大便池?zé)o銹漬、不積大便、煙頭等、無明顯臭味。6、室外排水溝：抽查20米，無煙頭、泥沙等垃圾物

55、，無明顯臭味。7、明溝：抽查1-3米，不積泥沙、垃圾物等，暢通。8、各類標(biāo)牌、指示牌：抽查2-3個(gè)，用衛(wèi)生紙擦拭無明顯灰塵，光亮。9、消防設(shè)備設(shè)施：抽查2-3個(gè)消防拴，無灰塵、垃圾與蜘蛛網(wǎng)。10、垃圾桶、煙灰盅、欄桿：檢查3-5個(gè)垃圾桶或煙灰盅，無痰漬、污漬、灰塵，保潔明亮；抽查10米欄桿無灰塵、污漬、光亮；抽查2-3部電梯外門，用衛(wèi)生紙擦拭，明亮無明顯灰塵、污漬。11、廣場(chǎng)：抽查50平方米，無煙頭、果皮、紙屑等垃圾物，地面保潔衛(wèi)生。12、綠化帶（池）：抽查10盆花草，盆無煙頭、飲料盒、紙屑等垃圾物；抽查室外綠化帶30平方米無煙頭、飲料盒、紙屑等垃圾物。13、垃圾房：垃圾清運(yùn)完后檢查地面無垃圾

56、；污水溝無垃圾、泥沙、積水；墻面與墻角無灰塵、無蜘蛛網(wǎng)；設(shè)備保潔、干凈、光亮。14、停車場(chǎng)：地面抽查30平方米，無垃圾；墻面與墻角無灰塵、蜘蛛網(wǎng)；抽查排水溝20米無煙頭、泥沙、垃圾物。15、樓梯扶手：抽查2-3層樓梯扶手，用衛(wèi)生紙擦拭，衛(wèi)生紙無明顯污漬。二、公共秩序維護(hù)工作標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目 容著 裝1、上崗須著公司統(tǒng)一的護(hù)管員制服，戴好帽子，系正領(lǐng)帶，扎緊武裝帶，衣領(lǐng)鈕扣全部扣好。2、上崗須佩戴好工作牌。工作牌統(tǒng)一佩戴在外衣左上衣袋上方。3、制服領(lǐng)口、袖口處不得顯露個(gè)人衣物，制服外不得顯露個(gè)人物品（如紀(jì)念章、筆、BB機(jī)、鎖匙扣等），制服衣袋不得裝過大過厚物品。4、非當(dāng)值班時(shí)間，除因公或經(jīng)批準(zhǔn)外，不得穿

57、著或攜帶制服離開轄區(qū)。行為舉止1、上崗時(shí)舉止應(yīng)文明、大方。2、頭發(fā)要整潔，不留長發(fā)。3、精神振作，姿態(tài)良好，抬頭挺胸。不得東倒西歪、前傾后靠，不得伸懶腰，不袖手、背手、插腰或?qū)⑹植迦胍麓?、值勤時(shí)不得抽煙、吃零食，不得看小說雜志、報(bào)紙、會(huì)客閑聊、吹口哨等與工作無關(guān)的事情，不得隨地吐痰、亂丟雜物。5、注意檢查和保持儀表，但不得當(dāng)眾整理個(gè)人衣物。6、不得將任何物件夾于腋下，不得敲桌椅或玩弄其他物品。 務(wù)1、保持宿舍保潔衛(wèi)生，不隨地吐痰、亂扔果皮、紙屑、煙頭等雜物。2、床位鋪面保持干凈平整，不擺放雜物，被子按要求折疊方正，床下的鞋子擺放整齊。3、帽子、腰帶、口杯、水桶等物均按指定的位置擺放，保持務(wù)

58、的統(tǒng)一。4、室嚴(yán)禁存放易燃、易爆、劇毒與其他危險(xiǎn)品。5、室應(yīng)保持安靜，不得在室喧嘩、打麻將，以免影響其他隊(duì)員休息。作息規(guī)定1、護(hù)管實(shí)行24小時(shí)值班制，每班提前10分鐘進(jìn)行交接班。2、每晚零時(shí)之前熄燈就寢。3、每周二、四下午二時(shí)至四時(shí)軍訓(xùn)，無特殊情況，不得無故缺席。4、嚴(yán)格執(zhí)行備崗制度，下崗后外出3小時(shí)以上的需向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)請(qǐng)示。5、休息（假）期間，發(fā)生緊急情況，一經(jīng)召喚必須立即歸隊(duì)，聽候調(diào)遣。軍 訓(xùn)立正：腳跟靠攏并齊，自然挺胸，兩臂自然下垂，兩眼平視前方。稍息：左腳須腳尖方向伸出全腳的2/3，上體正直。向右（左）轉(zhuǎn)：右（左）腳跟為軸，向右（左）轉(zhuǎn)90，重心移向右（左）腳，左（右）腳迅速靠攏右（左）

59、腳，成立正姿勢(shì)。向后轉(zhuǎn)：要求同向右（左）轉(zhuǎn)，向后轉(zhuǎn)180。齊步走：左腳向正前方邁出約75厘米，重心前移，右腳一樣。上體正直，兩臂前后自然擺動(dòng)。敬禮：右手指并攏抬起微接帽沿右前角，腕直臂平，同時(shí)注視受禮者。注目禮：面向受禮者成立正姿勢(shì)，注視受禮者，并目迎目送。護(hù)管器材1護(hù)管器械包括有對(duì)講機(jī)、警棍等，它是護(hù)管人員執(zhí)行任務(wù)的工具和武器，屬公司的公共財(cái)產(chǎn)，每個(gè)護(hù)管員都有責(zé)任和義務(wù)將其保管好，防止遺失或損壞。2護(hù)管器械只供護(hù)管員執(zhí)行公務(wù)時(shí)使用，嚴(yán)禁用作其他用途。3護(hù)管器械嚴(yán)禁轉(zhuǎn)借他人，嚴(yán)禁個(gè)人攜帶外出，如因工作需要須報(bào)管理處批準(zhǔn)。4對(duì)講機(jī)使用應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)定頻率正確操作，嚴(yán)禁保安員私自亂拆、亂擰、亂調(diào)其它頻

60、率。若有損壞視情節(jié)賠償。5執(zhí)勤中禁止使用對(duì)講機(jī)聊天、說笑、以與談一些無關(guān)工作的話題。嚴(yán)禁在檢查時(shí)通風(fēng)報(bào)信。6警棍是護(hù)管員制服犯罪分子以與自衛(wèi)的武器，嚴(yán)禁用來當(dāng)作斗毆或威嚇?biāo)说墓ぞ摺?護(hù)管員交接班時(shí)，應(yīng)做好護(hù)管器械的交接驗(yàn)收記錄，防止出現(xiàn)問題時(shí)互相推卸責(zé)任。8護(hù)管器械不用時(shí)，應(yīng)由當(dāng)事人交管理處統(tǒng)一保管。固定崗位1、熟悉本崗位職責(zé)，熟悉小區(qū)業(yè)主基本情況，包括業(yè)主職業(yè)、相貌特征、常規(guī)進(jìn)出時(shí)間等。2、當(dāng)發(fā)現(xiàn)雙手提（拿）著重物的顧客進(jìn)出大門有困難時(shí)，應(yīng)主動(dòng)提供幫助。3、若遇領(lǐng)導(dǎo)或前來指導(dǎo)、參觀的社會(huì)各屆人士，應(yīng)立即起立敬禮。4、外來人員進(jìn)出，值班人員填寫來訪登記表，絕推銷和其他閑雜人員進(jìn)入。6、當(dāng)用戶