物業(yè)設(shè)施設(shè)備運(yùn)行管理及維護(hù)服務(wù)方案

1、物業(yè)設(shè)施設(shè)備運(yùn)行管理及維護(hù)服務(wù)方案一、總體要求（-）符合國(guó)家規(guī)定的節(jié)能降耗減排及環(huán)保平安要求，維修工 程質(zhì)量合格率及回訪率達(dá)100%。（二）所有維修工程都必須有詳細(xì)的維修及驗(yàn)收記錄。（三）日常維修：每日巡視，水電及專項(xiàng)設(shè)施設(shè)備發(fā)現(xiàn)故障和 平安隱患須及時(shí)維修。一時(shí)不能修復(fù)的要說(shuō)明情況，修復(fù)后要有 維修驗(yàn)收簽字記錄。（四）主要維修工程建檔造冊(cè)，并由中標(biāo)人設(shè)施設(shè)備技術(shù)管理 人員簽署驗(yàn)收合格單。（五）每項(xiàng)維修工程完工后，應(yīng)對(duì)用戶進(jìn)行回訪，并針對(duì)回訪 情況提出整改措施，到達(dá)用戶滿意。（六）維修更換的低值易耗設(shè)施、設(shè)備、物品，包括但不限于 燈管、水龍頭、開關(guān)插座、座椅五金件等，費(fèi)用包含在投標(biāo)報(bào)價(jià) 中。二、

2、變配電系統(tǒng)（-）高低壓配電設(shè)備每年至少一次全面停電檢修。（二）每月對(duì)變配電設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查、維護(hù)、清潔，并做好 I己（三）高低壓配電柜運(yùn)行正常、操作靈活、儀表顯示準(zhǔn)確。（四）變壓器運(yùn)行正常，溫控系統(tǒng)正常，通風(fēng)降溫設(shè)備可靠。（五）直流操作系統(tǒng)運(yùn)行正常，蓄電池組充、放電量符合工作（六）安防監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、背景音樂(lè)、通訊網(wǎng)絡(luò)等弱電 系統(tǒng)維保費(fèi)用，投標(biāo)人須在分項(xiàng)報(bào)價(jià)明細(xì)表中表達(dá)并納入投標(biāo)總報(bào)價(jià)。九、照明系統(tǒng)（-）所有室內(nèi)外照明完好率（含路燈亮燈率）達(dá)99%。（二）落實(shí)責(zé)任人，實(shí)行專人巡視和工程經(jīng)理監(jiān)督執(zhí)行制度, 做好建檔記錄。保障照明隨時(shí)處于完好狀態(tài)，在二十四小時(shí)中無(wú) 論任何時(shí)間出現(xiàn)故障，能做到及

3、時(shí)修復(fù)。（三）制定照明節(jié)能管理制度，照度應(yīng)符合GB50034建筑 照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。（四）每天一次巡檢大廳、電梯間、停車場(chǎng)、通道、景觀照明 等公共部位照明，如有缺損及時(shí)更換。（五）每周一次巡檢公共照明電源柜，如有問(wèn)題及時(shí)處理，保 證設(shè)備正常運(yùn)行和平安用電。十、避雷系統(tǒng)（-）每年雨季前委托防雷中心對(duì)建筑避雷系統(tǒng)（共計(jì)50個(gè) 點(diǎn)位）進(jìn)行檢測(cè)，留存檢測(cè)合格報(bào)告，同時(shí)發(fā)動(dòng)和組織進(jìn)行重要 設(shè)施設(shè)備防雷檢測(cè)。（-）保持避雷系統(tǒng)完整性，不得擅自撤除、遷改避雷設(shè)施。（三）每半年對(duì)樓頂層的避雷針、避雷帶、避雷線、避雷網(wǎng)、屋面設(shè)備、其它金屬物體的接地裝置進(jìn)行全面檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決。（四）每季度對(duì)強(qiáng)、弱電井、設(shè)備間

4、內(nèi)的機(jī)電設(shè)備、配電柜接地裝置進(jìn)行檢查;每月對(duì)變配電設(shè)備接地裝置、避雷器進(jìn)行檢查,保證所有機(jī)電設(shè)備、配電柜（箱管道、金屬構(gòu)架物接地良好。（五）負(fù)責(zé)本工程建筑避雷系統(tǒng)檢測(cè)的實(shí)施單位應(yīng)具有氣象部門頒發(fā)的雷電防護(hù)裝置檢測(cè)資質(zhì)證。中標(biāo)人如不具備此資質(zhì)的，那么應(yīng)委托具有此資質(zhì)的實(shí)施單位進(jìn)行建筑避雷系統(tǒng)檢測(cè)。中標(biāo)人應(yīng)與實(shí)施單位簽訂合同，并負(fù)責(zé)對(duì)其進(jìn)行監(jiān)督考核，樓宇避雷系統(tǒng)每年檢測(cè)一次并出相關(guān)檢測(cè)報(bào)告，分包費(fèi)用投標(biāo)人須在分項(xiàng)報(bào)價(jià)明細(xì)表中表達(dá)并納入投標(biāo)總報(bào)價(jià)。十一、標(biāo)識(shí)管理系統(tǒng)（-）保證婦女兒童中心大樓及附屬設(shè)施所有標(biāo)識(shí)、指示牌清晰完整，維護(hù)得當(dāng)。（-）緊急出口、消防通道、禁煙區(qū)等危險(xiǎn)、隱患部位應(yīng)設(shè)置明顯的警示

5、性標(biāo)識(shí)。（三）配置并在適當(dāng)時(shí)使用維修進(jìn)行中、小心地滑等臨時(shí)性服務(wù)狀態(tài)標(biāo)識(shí)。（四）各類標(biāo)識(shí)的格式統(tǒng)一、文字規(guī)范。懸掛（擺放）應(yīng)平安、正規(guī)、醒目、便利、協(xié)調(diào)、無(wú)涂改。十二、玻璃幕墻維保（-）不銹鋼駁接件的檢查及維護(hù)維保期內(nèi)每年一次對(duì)所有不銹鋼駁接件進(jìn)行一次全面檢查，檢查 螺栓是否松動(dòng)，掉落。防震的塑料墊片是否老化或脫落，對(duì)需更換的 螺栓及塑料配件及時(shí)進(jìn)行更換，對(duì)松動(dòng)的螺栓進(jìn)行緊固。確保所有的 受力構(gòu)件在正常的使用狀態(tài)。（二）鋼立柱連接螺栓的檢查本工程幕墻的鋼立柱上下兩端均采用不銹鋼銷軸固定，如螺栓出 現(xiàn)松動(dòng)或脫落將造成重大平安隱患，因此維保期內(nèi)需每年兩次定期的 進(jìn)行全面的排查，對(duì)松動(dòng)的螺栓及時(shí)緊固

6、，對(duì)個(gè)別出現(xiàn)脫落的螺栓及 時(shí)更換。確保龍骨結(jié)構(gòu)平安運(yùn)行，無(wú)任何平安隱患。（三）幕墻面板的檢查特別是玻璃檢查本工程主樓采用10+1.52PVB+10鋼化彩釉?shī)A膠玻璃，開放式 點(diǎn)支結(jié)構(gòu)，因幕墻結(jié)構(gòu)體系為全鋼結(jié)構(gòu)，結(jié)構(gòu)變形及位移較大，再加 上單張玻璃的面積達(dá)4平方米左右，單張玻璃重量約為200公斤， 因此不可防止的會(huì)出現(xiàn)玻璃自爆的現(xiàn)象，因此在設(shè)計(jì)時(shí)就采用的鋼化 夾膠玻璃防止玻璃自爆后掉落傷人，但如夾膠玻璃單層破裂后要及時(shí) 撤除并更換,如出現(xiàn)雙層都破裂的情況將非常危險(xiǎn)，將會(huì)導(dǎo)致整片脫 落，給下方行人及建筑物設(shè)備等都將造成巨大傷害。因此需每15天 進(jìn)行一次全面的平安巡檢，及時(shí)發(fā)現(xiàn)平安隱患，對(duì)出現(xiàn)破損的玻

7、璃及 時(shí)書面報(bào)采購(gòu)人并組織人員立即撤除，堅(jiān)決杜絕出現(xiàn)掉落的情況。假設(shè) 未及時(shí)發(fā)現(xiàn)或未及時(shí)撤除破損的玻璃，由乙方承當(dāng)由此產(chǎn)生的直接損 失和法律責(zé)任。（四）耐候膠老化及開裂漏水的修補(bǔ)本工程主樓四大角及中庭采光頂、裙樓都為密封式幕墻，幕墻面 板間采用耐候膠嵌縫防水處理。因幕墻結(jié)構(gòu)體系為全鋼結(jié)構(gòu)，結(jié)構(gòu)變 形及位移較大，因此在保證面板的膠縫會(huì)出現(xiàn)被拉裂導(dǎo)致漏水的現(xiàn)象。 因此維保期內(nèi)每年需進(jìn)行一次檢查并對(duì)拉裂的耐候膠進(jìn)行及時(shí)更換 并重新注膠。（五）幕墻清洗系統(tǒng)檢查緊固因本工程造型新穎，幕墻清洗難度較大，因此在設(shè)計(jì)時(shí)特別設(shè)計(jì) 了幕墻清洗系統(tǒng)以方便進(jìn)行幕墻清洗，為保證清洗系統(tǒng)正常使用，維 保期內(nèi)需每年一次對(duì)清

8、洗系統(tǒng)的緊固螺栓進(jìn)行鎖緊，對(duì)鋼絲繩進(jìn)行拉 緊，確保清洗系統(tǒng)能正常使用。（六）鋼結(jié)構(gòu)拉桿緊固檢查本工程10-15層外挑鋼結(jié)構(gòu)牛腿設(shè)有預(yù)應(yīng)力鋼拉索，每年須進(jìn) 行常規(guī)表觀檢查，每6-8年請(qǐng)建科院進(jìn)行一次專業(yè)復(fù)檢,維保單位須 配合調(diào)整預(yù)應(yīng)力張拉值，以確保拉索處于正常工作狀態(tài)。工程維保內(nèi)容及要求維保意見(jiàn)帚墻玻璃 檢查主樓10+1.52PVB+10絲網(wǎng)印刷玻璃是否后破損?？谡Ｓ衅茡p 需更換欄桿玻璃是否有破損、欄桿是否牢固?？谡Ｓ衅茡p 需更換裙樓6+12A+6LOW-E中空玻璃是否有破損、脫片。口止常有破損 需更換裙樓彩釉玻璃幕墻是否有破損脫片。口正常 有破損 需更換幕墻開啟窗開啟是否正常?？谡？谛杈S

9、修開啟窗較鏈?zhǔn)欠裢旰?，開啟是否方便?？谡？谛杈S修開啟卷鼾丸手鎖閉是否止常?？谡Ｐ杈S修無(wú)五金件、駁接駁接件是否有銹蝕?？谡？谛杈S修件損壞需 更換駁接件連接螺栓是否有松動(dòng)?？谡？谛杈S修駁接底座是否有開裂?？谡？谛杈S修駁接件是否有變形?？谡？谛杈S修裙樓隱框玻璃帚墻雨后是否漏水。口正常 需維修雨后有無(wú)漏水的位鋁單板幕墻雨后是否漏水。口正常 口需維修雨排水槽:無(wú)堵塞、布水分布均勻?？谡?口需維修主樓四大自點(diǎn)式玻璃幕墻是否漏水?？谡Ｐ杈S修米光頂是否漏水。正?？谛杈S修立柱連接螺栓拉桿連接螺栓檢查主立柱連接螺栓。正?？谛杈S修桁架連接螺栓。正常需維修拉桿連接螺栓。正?？谛杈S修清洗系統(tǒng)有無(wú)問(wèn)題清洗

10、系統(tǒng)連接螺栓?？谡？谛杈S修清洗系統(tǒng)鋼絲繩?？谡？谛杈S修清洗系統(tǒng)固定件?？谡？谛杈S修鋼結(jié)構(gòu)斜拉桿的螺栓螺栓是否松動(dòng)、預(yù)應(yīng)力是否失效。正?？谛杈S修密封膠及玻璃夾膠有無(wú)老化、開裂正常 口需重新注膠十三、節(jié)能管理建設(shè)節(jié)約型社會(huì)是我們共同努力的目標(biāo)，節(jié)能降耗是全體公 民應(yīng)盡的責(zé)任和義務(wù)，從對(duì)業(yè)主、對(duì)國(guó)家負(fù)責(zé)的角度，充分發(fā)揮服務(wù)公共機(jī)構(gòu)物業(yè)企業(yè)的作用，主動(dòng)做好節(jié)能降耗管理的職責(zé)，為有效推 進(jìn)成都市婦女兒童中心大樓節(jié)能降耗工作健康、有序、良性開展，在 滿足客戶需求的基礎(chǔ)之上結(jié)合物業(yè)使用特點(diǎn)（空調(diào)系統(tǒng)節(jié)能、公共照 明節(jié)能、電梯系統(tǒng)節(jié)能、地下車場(chǎng)通風(fēng)機(jī)運(yùn)行節(jié)能、節(jié)約用水）來(lái)開 展節(jié)能工作。配合采購(gòu)人做好該

11、工程節(jié)能減排工作，根據(jù)采購(gòu)人需求和工作目標(biāo)參與節(jié)約型公共機(jī)構(gòu)的建設(shè)工作。投標(biāo)人需針對(duì)辦公區(qū)的實(shí)際 情況擬定節(jié)能減排管理方案，節(jié)能方案需包含以下內(nèi)容:（-湎好節(jié)能宣傳迎接各級(jí)政府機(jī)構(gòu)的節(jié)能相關(guān)工作的調(diào)研、檢查驗(yàn)收等工作。（二）提高辦公區(qū)入駐單位人員和物業(yè)公司員工的節(jié)能意識(shí)，積極參與到建設(shè)節(jié)約型公共機(jī)構(gòu)的具體行動(dòng)中，保證節(jié)能工作逐步落實(shí)。（三）結(jié)合實(shí)際制定節(jié)能工作制度和節(jié)能工作措施，將節(jié)能要求細(xì)化到每個(gè)物業(yè)管理操作層面，定崗定責(zé)。（四）加強(qiáng)照明系統(tǒng)的用電管理，使用節(jié)能燈具，對(duì)公共區(qū)域的照明燈具實(shí)施分段管理工作。（五）抓好空調(diào)系統(tǒng)節(jié)電管理。冬夏兩季正確使用空調(diào)，冬季室內(nèi)溫度設(shè)置不高于20攝氏度夏季室

12、內(nèi)溫度設(shè)置不低于26攝氏度。（六）落實(shí)節(jié)能措施。按部門或工作板塊提供各自相應(yīng)的節(jié)能措施。要求，至少每月進(jìn)行一次充、放電試驗(yàn)。（六）功率因素自動(dòng)補(bǔ)償裝置運(yùn)行正常功率因素不低于0.9。電容器容量滿足工作要求，無(wú)鼓包、漏液等異常情況。（七）制定突發(fā)事件應(yīng)急處理程序和臨時(shí)用電管理措施，明確 停、送電審批權(quán)限及流程，停、送電按規(guī)定提前通知客戶。（A）制定配電室人員出入管理制度酒己電室通風(fēng)、照明良好， 無(wú)鼠洞，配備符合要求的消防器材。（九）涉及電能的計(jì)量器具、儀表每年由法定計(jì)量技術(shù)機(jī)構(gòu)或 授權(quán)機(jī)構(gòu)檢定。（十）負(fù)責(zé)本工程配電設(shè)施設(shè)備專業(yè)維保（含高壓檢測(cè)）及年 檢工作的實(shí)施單位應(yīng)具有行政部門頒發(fā)的承裝（修、試

13、）電力 設(shè)施承試類許可證，中標(biāo)人如不具備此資質(zhì)的，那么委托具有此資 質(zhì)的實(shí)施單位進(jìn)行配電設(shè)施設(shè)備專業(yè)維保及年檢工作，中標(biāo)人應(yīng) 與實(shí)施單位簽訂合同，并負(fù)責(zé)對(duì)其進(jìn)行監(jiān)督考核。分包費(fèi)用投標(biāo) 人須在分項(xiàng)報(bào)價(jià)明細(xì)表中表達(dá)上述費(fèi)用并納入投標(biāo)總報(bào)價(jià)。三、應(yīng)急供電系統(tǒng)（-）每月對(duì)發(fā)電設(shè)備進(jìn)行檢查、維護(hù)，保持設(shè)備的完好。（_）維護(hù)備用發(fā)電機(jī)（組），確保隨時(shí)應(yīng)急啟用。（=）發(fā)電機(jī)控制柜手動(dòng)及自動(dòng)啟動(dòng)正常，各類表計(jì)顯示正常。（四）自動(dòng)轉(zhuǎn)換開關(guān)狀態(tài)顯示完好，動(dòng)作正常。（五）對(duì)應(yīng)急照明（帶蓄電池）設(shè)施進(jìn)行檢查、維護(hù)，使其處于有效待命狀態(tài)。（六）對(duì)蓄電池組進(jìn)行充放電試驗(yàn)，進(jìn)行蓄電檢查及保養(yǎng)。四、空調(diào)系統(tǒng)（-）設(shè)備工作正常

14、、平安裝置有效。（二）巡查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)并記錄運(yùn)行參數(shù)。（三）檢查循環(huán)泵、冷卻泵電機(jī)及泵體，進(jìn)行添加更換潤(rùn)滑脂、清潔葉輪、基礎(chǔ)緊固、除銹刷漆等維護(hù)保養(yǎng)。（四）對(duì)空氣處理單元、新風(fēng)處理單元、風(fēng)機(jī)盤管、濾網(wǎng)、加 （除）濕器、風(fēng)閥、積水盤、冷凝水管、膨脹水箱、集水器分水 器、風(fēng)機(jī)表冷器進(jìn)行檢查、清洗和保養(yǎng)。（五）定期對(duì)空調(diào)系統(tǒng)電源柜、控制柜進(jìn)行檢查，緊固螺栓、 測(cè)試絕緣，保證系統(tǒng)的用電平安。（六）對(duì)空調(diào)循環(huán)水進(jìn)行水質(zhì)處理和水質(zhì)分析,保證系統(tǒng)水質(zhì) 符合空調(diào)設(shè)備的要求。（七）壓力表、真空儀、傳感器等測(cè)量裝置按規(guī)定進(jìn)行周期檢定。（八）對(duì)空調(diào)系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行能粗 水、電等 流計(jì)和分析， 做好節(jié)能工作。（九）在

15、每個(gè)供冷期或供熱期交替運(yùn)行之前，或系統(tǒng)停機(jī)一段 時(shí)間后又重新投入運(yùn)行時(shí)，必須對(duì)系統(tǒng)所有設(shè)施設(shè)備（如冷卻水 循環(huán)管道、冷凍水循環(huán)管道風(fēng)管、新風(fēng)系統(tǒng)等的管件、閥門、電 氣控制、隔熱保溫等）進(jìn)行嚴(yán)格細(xì)致的檢查、清洗、測(cè)試和調(diào)整， 確定正常后方能投入運(yùn)行。（十）負(fù)責(zé)本工程中央空調(diào)專業(yè)維護(hù)保養(yǎng)和清洗服務(wù)實(shí)施單 位應(yīng)具有以上服務(wù)能力。中標(biāo)人如不具備此能力的，那么應(yīng)委托具 有專業(yè)維護(hù)保養(yǎng)和清洗服務(wù)能力的實(shí)施單位進(jìn)行中央空調(diào)專業(yè)維 護(hù)保養(yǎng)和清洗服務(wù)。中標(biāo)人應(yīng)與實(shí)施單位簽訂合同，并負(fù)責(zé)對(duì)其 進(jìn)行監(jiān)督考核。分包費(fèi)用投標(biāo)人須在分項(xiàng)報(bào)價(jià)明細(xì)表中表達(dá)并納 入投標(biāo)總報(bào)價(jià)。（十一）中央空調(diào)水系統(tǒng)清洗、預(yù)膜及日常水質(zhì)處理：風(fēng)

16、管 展開面積9376 空調(diào)數(shù)量見(jiàn)工程現(xiàn)狀，應(yīng)每年清洗維護(hù)一次， 2個(gè)水樣由第三方檢測(cè)并出具水質(zhì)檢測(cè)報(bào)告，投標(biāo)人須在分項(xiàng)報(bào) 價(jià)明細(xì)表中表達(dá)上述費(fèi)用并納入投標(biāo)總報(bào)價(jià)。五、給排水系統(tǒng)（-）設(shè)備、設(shè)施完好率達(dá)99%。（二）用水、供水制度完善，給排水設(shè)備系統(tǒng)運(yùn)行良好，排水 通暢，無(wú)大面積堵塞及漏水現(xiàn)象。（三）檢查衛(wèi)生間、開水房、管道井內(nèi)的上下水管道、閥門、 減壓閥，室內(nèi)外排水溝渠（井X設(shè)備運(yùn)行正常，壓力符合要求, 儀表指示準(zhǔn)確，無(wú)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。（四）生活水泵、管道、閥門定期進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)；化糞池、室 內(nèi)外排水溝渠（井）疏通清掏；排水暢通無(wú)堵塞。（五）生活水箱入口封閉，加蓋加鎖，溢水管、泄水管、通氣

17、口要加金屬網(wǎng)，室外的通氣口要有防護(hù)設(shè)施。（六）每半年應(yīng)對(duì)二次供水水箱進(jìn)行全面清洗消毒，水質(zhì)檢測(cè)每季度1次。計(jì)劃停水提前通知客戶。（七）負(fù)責(zé)本工程二次供水水箱清洗服務(wù)實(shí)施單位應(yīng)具有以 上服務(wù)能力。中標(biāo)人如不具備此能力的，那么應(yīng)委托具有專業(yè)二次 供水水箱清洗服務(wù)能力的實(shí)施單位進(jìn)行二次供水水箱清洗服務(wù)。中標(biāo)人應(yīng)與實(shí)施單位簽訂合同，并負(fù)責(zé)對(duì)其進(jìn)行監(jiān)督考核。分包費(fèi)用投標(biāo)人須在分項(xiàng)報(bào)價(jià)明細(xì)表中表達(dá)并納入投標(biāo)總報(bào)價(jià)。六、電梯系統(tǒng)（-）建立健全設(shè)備平安技術(shù)檔案，制定完善設(shè)備管理制度和 操作規(guī)程，制定電梯事故應(yīng)急救援預(yù)案。（-）電梯須經(jīng)國(guó)家核準(zhǔn)的特種設(shè)備檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)檢驗(yàn)（檢驗(yàn)周期 為一年），取得平安檢驗(yàn)合格標(biāo)志，并

18、在檢驗(yàn)有效期內(nèi)運(yùn)行。（三）電梯運(yùn)行的基本技術(shù)要求：電梯運(yùn)行平穩(wěn)、平層準(zhǔn)確, 轎箱照明、內(nèi)外呼梯按鈕完好，樓層顯示正常，轎箱內(nèi)整潔無(wú)污染。警鈴或其它救助設(shè)備功能完備，稱重裝置可靠，平安裝置有效無(wú)缺損，電梯運(yùn)行無(wú)異常。（四）應(yīng)當(dāng)與取得相應(yīng)特種設(shè)備許可的電梯維修保養(yǎng)單位簽 訂電梯維修保養(yǎng)合同，不得使電梯脫離維修保養(yǎng)。電梯維修保養(yǎng) 合同應(yīng)當(dāng)約定維修保養(yǎng)的期限、工程和救援責(zé)任等內(nèi)容。（五）應(yīng)要求電梯維修保養(yǎng)單位對(duì)電梯及其平安設(shè)施至少每 15日進(jìn)行一次維護(hù)保養(yǎng)，保證其維修保養(yǎng)的電梯平安技術(shù)性能符 合國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和平安技術(shù)規(guī)范。（六）應(yīng)要求電梯維修保養(yǎng)單位設(shè)立24小時(shí)維修值班 , 保證接到故障通知后30分

19、鐘趕到現(xiàn)場(chǎng)，采取積極措施消除事故 隱患，配合電梯的使用單位采取正確有效的救援方法。（七）要求電梯維修保養(yǎng)單位落實(shí)維修保養(yǎng)過(guò)程中的現(xiàn)場(chǎng)安 全防護(hù)措施，保證施工平安。應(yīng)當(dāng)做好維修保養(yǎng)記錄，并歸入電 梯維修保養(yǎng)檔案。（A）應(yīng)要求電梯維修保養(yǎng)單位為其介紹必要的管理知識(shí)、安 全技術(shù)知識(shí)、平安規(guī)章制度；協(xié)助電梯使用單位建立電梯技術(shù)檔 案。配合電梯的使用單位采取有效措施確保電梯平安運(yùn)行。（九）電梯發(fā)生故障時(shí)，應(yīng)第一時(shí)間啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案，同時(shí)立即 停止使用，及時(shí)通知維修保養(yǎng)單位進(jìn)行維修保養(yǎng)，及時(shí)消除平安 隱患，保證平安可靠使用。（十）電梯機(jī)房專人管理，機(jī)房空氣溫度應(yīng)保持在540（之 間，溫度應(yīng)保持在設(shè)備平安運(yùn)行所

20、允許的范圍內(nèi)；機(jī)房通風(fēng)、照 明良好，配備應(yīng)急照明、滅火器材，盤車工具及標(biāo)識(shí)齊全、方便 醒目。（十一）電梯間應(yīng)保持設(shè)備設(shè)施正常運(yùn)轉(zhuǎn)、電梯按鈕無(wú)缺損、 標(biāo)示清晰完整，發(fā)現(xiàn)損壞應(yīng)立即修復(fù)。（十二）負(fù)責(zé)本工程電梯維保及年檢工作，中標(biāo)人假設(shè)不具備 維?！局腥A人民共和國(guó)特種設(shè)備安裝改造維修許可證（含維修） 或中華人民共和國(guó)特種設(shè)備生產(chǎn)許可證（含修理）1及年檢服務(wù)相 關(guān)資質(zhì)要求，那么應(yīng)委托具有資質(zhì)的實(shí)施單位進(jìn)行電梯維保及年檢 服務(wù)工作。中標(biāo)投標(biāo)人應(yīng)與實(shí)施單位簽訂合同，并負(fù)責(zé)對(duì)其進(jìn)行 監(jiān)督考核。分包費(fèi)用投標(biāo)人須在分項(xiàng)報(bào)價(jià)明細(xì)表中表達(dá)并納入投 標(biāo)總報(bào)價(jià)。七、消防系統(tǒng)（-）消防設(shè)施、設(shè)備完好率達(dá)98%，消防事故發(fā)

21、生率W1%。, 投標(biāo)人須進(jìn)行單項(xiàng)承諾。制定消防應(yīng)急預(yù)案，每年至少進(jìn)行2次 消防演練。配備專兼職消防人員，實(shí)行物管全員義務(wù)消防員制， 嚴(yán)格制度，落實(shí)責(zé)任，訓(xùn)練義務(wù)消防隊(duì)，加強(qiáng)消防宣傳。（二）消防系統(tǒng)設(shè)備完好，滅火設(shè)備配套齊全，進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，記 錄完整。（三）緊急疏散通道暢通，指示照明與線路圖標(biāo)識(shí)齊全完好。（四）周密制定滅火方案，值班員應(yīng)熟悉業(yè)務(wù)，保持通訊暢通, 反響快捷。落實(shí)防火責(zé)任人，實(shí)行巡視制度，建檔記錄，工程經(jīng) 理監(jiān)督執(zhí)行，并維護(hù)和檢修以確保消防設(shè)施完好無(wú)損、正常使用。（五）建立健全消防工作制度，對(duì)重點(diǎn)部位制定出防范措施, 由專人負(fù)責(zé)對(duì)消防栓及其它消防設(shè)施進(jìn)行檢查測(cè)定，并填寫檢查 標(biāo)示及記錄。

22、消防系統(tǒng)工作人員須經(jīng)消防培訓(xùn)考試合格，持證上 I-L-I 岡。（六）設(shè)立平安督察員日常巡視，做好巡視檢查記錄，發(fā)現(xiàn)隱 患及時(shí)下達(dá)整改通知書，并填寫消防隱患整改驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。（七）消防設(shè)備除檢修外，必須處于正常運(yùn)行狀態(tài)。（A）發(fā)生一般性故障，應(yīng)即時(shí)通知專業(yè)維修公司在規(guī)定時(shí)間 內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，進(jìn)行維修；發(fā)生重大故障時(shí)，物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)及時(shí)采取相應(yīng)措施應(yīng)急處理，專業(yè)維修保養(yǎng)人員應(yīng)在30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行搶修。（九）監(jiān)督專業(yè)消防維護(hù)保養(yǎng)公司做好消防設(shè)備月、季、年度檢查工作，按時(shí)段和設(shè)備數(shù)量比例，抽查、檢測(cè)系統(tǒng)設(shè)備，全年覆蓋所有系統(tǒng)設(shè)備。（十）配合專業(yè)消防公司制定消防設(shè)備年度保養(yǎng)計(jì)劃，并監(jiān)督完成情況。（十一）消防應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志的應(yīng)急時(shí)間應(yīng)大于90分鐘。承諾室內(nèi)消火栓每月檢查一次，保證消火栓箱內(nèi)配件齊全完好，閥桿每年加注潤(rùn)滑油并放水檢查一次。（十二）聯(lián)動(dòng)控制臺(tái)工作正常、顯示