2016年江蘇張家港知名地產(chǎn)·翡翠灣項目競品分析報告

1、碧桂園翡翠灣競品分析報告2016年3月14日WuxiTospurOperatingReport2022/7/25項目地址 張家港暨陽湖畔(暨陽湖大道北、河西南路西)所屬商圈 暨陽湖大道 物業(yè)類別 住宅 建筑類別 高層 多層 商鋪 裝修狀況 精裝修占地面積 7.98萬平方米 建筑面積 23.13萬m2容 積 率 2.30 綠 化 率 36.21%得 房 率 總 戶 數(shù) 一期632戶 車 位 比 1：1.75開 發(fā) 商 張家港新碧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代 理 商 碧桂園營銷物業(yè)公司 碧桂園物業(yè)物 業(yè) 費 2015年年末，碧桂園張家港再下一城，以集團至高規(guī)格產(chǎn)品 “勞斯萊斯”系高端豪宅，禮獻張家港。20

2、16年暨陽湖畔，碧桂園翡翠灣再次啟幕張家港五星家園盛世，項目占據(jù)港城城央中心地脈、坐擁優(yōu)質(zhì)名校及雙公園稀缺資源，引領港城人居新時代。項目周邊配備：暨陽湖、梁豐生態(tài)園、澳洋醫(yī)院、暨陽湖實驗學校、吾悅廣場、中油泰富酒店、百信生活廣場、麥德龍、紅星美凱龍、月星家居等碧桂園翡翠灣基本信息二期 一期 2022/7/25碧桂園翡翠灣碧桂園翡翠灣共分二期開發(fā)：一期涵蓋8幢高層，其中6幢為140戶型，每幢18層；2幢為160戶型，每幢25層；兩梯兩戶，一期共632戶，140戶型配比為68%，共432戶；160戶型配比為32%，共200戶；一期預計2018年1月底交房；二期規(guī)劃6幢，其余暫定面積14014014

3、0140140戶型6幢：18F，2梯2戶，共432套160戶型2幢：25F，2梯2戶，共計200套面積160160160160 近期計劃：計劃3月底開始派籌、5月樣板間示范間公開，6月開盤，具體推出時間及價格待定。2022/7/25140m2 4房2廳2衛(wèi) （占比68%）戶型方正，南北通透，四開間朝南，4.6米大開間，全屋配備飄窗贈，布局分工合理，生活主線清晰劣勢：次臥偏小，實際使用率不高，入戶過道浪費面積，贈送少，得房率不高160 m2 4房2廳2衛(wèi) （占比32%）戶型方正，南北通透，飄窗贈送，4.75米超大開間布局分工合理。劣勢：飄窗多，陽臺少，飄窗實用性小戶型分析碧桂園翡翠灣2022/7

4、/251月2月3月動作3.6日城市展廳開放萬國美食節(jié)全城巡演:園林站微信戶外、圍擋、網(wǎng)絡、微信海報城市展廳盛典、萬國美食節(jié)、電影之聲全城巡演（園林廣場站）掃街、掃樓、商超巡展，社區(qū)巡展，企業(yè)拓展等持續(xù)性的派單，約2萬份/月每天分內(nèi)外場，派單掃樓，月均8萬份渠道活動戶外三翻LED大屏高炮：電信大廈、蘇果超市、蘇虞張，內(nèi)容配合推廣節(jié)點投放碧桂園翡翠灣3.6日城市展廳開放以來，每周接待上門量400組左右2022/7/25F-項目的屬性/特性 A-競爭對手的優(yōu)勢B-給用戶的利益/價值1、十強房產(chǎn)開發(fā)商2、地段、配套優(yōu)勢3、內(nèi)：高標精裝修：外：周邊商業(yè)、交通、醫(yī)療一站式配套齊全配套成熟品牌形象產(chǎn)品出眾1

5、、地段：二環(huán)以內(nèi)，緊靠市區(qū)、城央中心地段2、交通：東二環(huán)、南二環(huán)，S338、芙蓉大道快速接駁，暢達上海、太倉及江陰3、醫(yī)院：澳洋醫(yī)院、中醫(yī)院近在咫尺、醫(yī)療無憂4、公園：暨陽湖畔5、商業(yè)：緊鄰新老商業(yè)圈6、產(chǎn)品：改善型大戶型7、學區(qū)：暨陽湖實驗小學8、品牌：千億房企、十強品牌主打賣點：品牌+產(chǎn)品+配套碧桂園翡翠灣2022/7/25碧桂園翡翠灣片區(qū)內(nèi)主力首改類老社區(qū)及本地安置房城北板塊城東板塊城南板塊周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)：塘橋、塘市主力首置及首改類客群城北板塊城南板塊二環(huán)外主力首置類郊區(qū)私宅及本地安置房城東板塊首置類客戶：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)本地居民及部分外地高收入人群（學區(qū)，落戶）首改類客戶：片區(qū)內(nèi)及周邊片區(qū)老社區(qū)及安

6、置房居民（改善居住）客群分析：2022/7/25碧桂園翡翠灣 項目預告 項目發(fā)聲 示范區(qū)開放 首次開盤2016推廣主線表1月2月3月4月5月6月營銷節(jié)點推廣階段推廣目的傳播動作第一階段：品牌第 二階段：賣點第三階段：蓄客1、新項目預告2、前期造勢1、項目形象輸出2、項目賣點深化1、節(jié)點活動、開盤預告2、增加新訪客戶推廣主題碧桂園：開啟一個時代的榮耀碧桂園：百年港城 時代記憶碧桂園：人生榮耀 名門府邸蘇虞張高炮、網(wǎng)站、微信、線下渠道拓客城市展廳開放戶外、工地圍擋、微信公眾號自媒體營銷、圈層活動、渠道2022/7/25碧桂園翡翠灣網(wǎng)絡投放戶外大牌線上推廣回顧戶外大牌：華潤蘇果；三面翻：電信大廈樓頂

7、；高速高炮：蘇虞張公路報廣2022/7/25展廳開放美食節(jié)碧桂園翡翠灣全城巡演線下推廣回顧驗資T牌入口處圍擋轉(zhuǎn)角圍墻工地圍擋工地圍擋展廳開放海報戶型展架2022/7/25線上始終保持高端形象，強調(diào)其客戶群體為港城精英碧桂園翡翠灣線上形象推廣主題碧桂園翡翠灣：開啟一個時代的榮耀：品牌形象+產(chǎn)品定位碧桂園翡翠灣：人生榮耀 名門府邸：產(chǎn)品定位碧桂園翡翠灣：百年港城 時代記憶：城市展廳開放碧桂園翡翠灣2022/7/25碧桂園翡翠灣營銷總結(jié)：碧桂園翡翠灣3月底開始派籌，5、6月開盤，九溪墅九號地塊四月開始認籌，5月份加推。其140產(chǎn)品、160產(chǎn)品與本案新品有面積交叉，且推售節(jié)奏一致，集中在5、6月，競爭程度較大。產(chǎn)品特征營銷推廣主流客群對比世茂碧桂園翡翠灣優(yōu)勢： 地段優(yōu)勢、配套優(yōu)勢、品牌影響力相當；世茂九溪墅優(yōu)勢： 暨陽湖絕版地塊，雙公園環(huán)抱；九溪墅離湖距離更近；復式產(chǎn)品新穎，客戶基數(shù)大，圈層純粹世茂九溪墅劣勢：1、周邊配套不明； 營銷建議：1、世茂老業(yè)主維護 2、暨陽湖絕版地塊再次包裝 地段：2公里范圍外享受張家港最市中心生活交通教育醫(yī)療配套。臨近暨陽湖產(chǎn)品以全屋精裝入市，獨樹一幟； 品牌：前期主推千億房企碧桂園品牌形象，線上推廣奠定高端住宅基調(diào)； 以區(qū)域內(nèi)改善客戶為主，較認可地段、配套和價格； 主流客群承受價位約160-250萬。 2015年