武漢寫字樓項(xiàng)目市場調(diào)研與定位報告

1、WORD.36/36目 錄前 言4一 漢口寫字樓市場概況4 1.1 漢口寫字樓市場發(fā)展回顧4 1.2 寫字樓總體市場特征5二 漢口寫字樓市場供應(yīng)需求分析6 2.1 漢口寫字樓市場供應(yīng)分析62.1.1 供應(yīng)量分析6 2.1.2租金/售價分析7 市寫字樓價格指數(shù) 7 市字樓市場成交價格8 漢口寫字樓市場板塊價格特征 8漢口寫字樓市場板塊租金特征 92.1.3 租售率分析10 2.1.4 物業(yè)特征分析11 2.2 寫字樓市場需求分析12 2.2.1市場需求概況12 2.2.2 市場需求特征分析13 三 項(xiàng)目調(diào)研分析143.1 項(xiàng)目資源調(diào)查分析14 3.1.1 地理位置與交通143.1.2 商務(wù)辦公環(huán)

2、境143.2 項(xiàng)目SWOT分析14四 項(xiàng)目定位154.1 項(xiàng)目營銷推廣建議 214.1.1 推廣策略 214.1.2 營銷策略 224.1.3 項(xiàng)目營銷思路 224.1.項(xiàng)目銷售目標(biāo)22附 件 23前 言寫字樓作為商業(yè)房地產(chǎn)的前沿物業(yè)，是專門針對公司等機(jī)構(gòu)出租和銷售的建筑空間。與其它形式的商業(yè)房產(chǎn)（如購物中心）一樣，在項(xiàng)目開發(fā)前必須進(jìn)行可行性分析，準(zhǔn)確的市場定位。一 漢口寫字樓市場概況是一個擁有數(shù)百年的歷史和800萬人口的大城市，數(shù)度被評為“21世紀(jì)最具發(fā)展?jié)摿Τ鞘小敝?。市新?jīng)濟(jì)的高速發(fā)展將帶動經(jīng)濟(jì)的再次騰飛，同時也為商務(wù)寫字樓帶來了巨大的發(fā)展空間。1.1 漢口寫字樓市場發(fā)展回顧漢口地區(qū)寫字

3、樓市場的發(fā)展大致可以分為三個階段：（如下表所示）階 段時 間（年）代表寫字樓項(xiàng)目市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平I19921995泰和廣場、廣場、世貿(mào)廣場、佳麗廣場發(fā)展較快II19951998建銀大廈、國貿(mào)大廈、瑞通廣場、招銀大廈、信合大廈發(fā)展很快III1998商業(yè)銀行廣場、天恒財(cái)智大廈、華通互連網(wǎng)大廈減緩分 析：第一階段，以泰和廣場、廣場、世貿(mào)廣場為代表，作為市第一批純寫字樓，幾年，吸收了相當(dāng)部分的高端市場后來由于市場變化，價格逐步走低。 第二階段，以建銀大廈、招銀大廈、瑞通廣場為代表，新興的金融一條街出現(xiàn)了市大規(guī)模的甲級寫字樓群，這批寫字樓的出現(xiàn)，迎合金融一條街的規(guī)劃發(fā)展，吸收了大部分高端市場，主要是外地駐

4、漢機(jī)構(gòu)。第三階段，從1998年起，在市房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展、商住樓大批出現(xiàn)的背景下，寫字樓市場發(fā)展放慢了腳步。通過回顧分析漢口地區(qū)寫字樓市場發(fā)展過程，我們發(fā)現(xiàn)：城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和速度影響著商務(wù)活動程度，進(jìn)而影響寫字樓物業(yè)需求；近年來寫字樓需求受到商住樓市場的影響較大，但商住樓的商住功能只是階段性的，而商住樓的客戶便是寫字樓市場的潛在客戶1.2 寫字樓總體市場特征經(jīng)過調(diào)研分析，目前漢口地區(qū)寫字樓市場呈現(xiàn)如下特征：集中分布在解放大道至武勝路沿線、建設(shè)大道金融一條街沿線、取水樓至江漢北路沿線、沿江大道與江漢路步行街沿線四大板塊寫字樓物業(yè)平均出售價格為5000元/平方米，平均租金為30元/平方米/月寫字樓客

5、戶以外地駐漢機(jī)構(gòu)為主，行業(yè)主要分布在商業(yè)、貿(mào)易、金融、房地產(chǎn)、代理服務(wù)業(yè)寫字樓出租率比較高，達(dá)到70以上；但銷售率比較低，整體不到40純寫字樓項(xiàng)目開發(fā)受高層商住兩用樓開發(fā)影響較大，但只是暫時的。二 漢口寫字樓市場供應(yīng)需求分析2.1 漢口寫字樓市場供應(yīng)分析2.1.1 供應(yīng)量分析漢口地區(qū)主要寫字樓項(xiàng)目板塊分布情況如下圖表所示：（注：此處分析時寫字樓不分等級）板 塊數(shù) 量(個)建設(shè)大道“金融一條街”10解放大道至武勝路4取水樓至江漢北路3沿江大道與江漢路步行街5合 計(jì)22分 析：市場板塊供應(yīng)特征明顯。從早期解放大道至武勝路沿線板塊，到新興的建設(shè)大道金融一條街板塊，再到近年來的江漢路與沿江大道沿線板塊

6、，目前形成建設(shè)大道沿線板塊為主，周邊片區(qū)為輔的供應(yīng)格局。建設(shè)大道金融一條街板塊，甲級寫字樓物業(yè)規(guī)模占市甲級寫字樓總規(guī)模的40，占漢口地區(qū)甲級寫字樓物業(yè)規(guī)模的60以上，是漢口高檔寫字樓最為密集、規(guī)模最大的區(qū)域。解放大道至武勝路板塊，聚集了漢口地區(qū)主要的早期寫字樓，寫字樓市場發(fā)展比較成熟，但近年來板塊供應(yīng)量少，市場冷淡。沿江大道與江漢路步行街板塊，純寫字樓項(xiàng)目很少，但高層商住辦公樓很多，為漢口主要的商住辦公樓聚集之地。2.1.2 租金/售價分析市寫字樓價格指數(shù)市寫字樓價格指數(shù)與變化如下圖表所示：寫字樓歷年價格指數(shù)表年度2000.22000.32000.42001.12001.22001.32001

7、.42002.12002.22002.32002.42003.1寫字樓指數(shù)101010131016101810161019102310301035103810501065 (注：以漢口和武昌寫字樓為統(tǒng)計(jì)分析對象)分 析：2001年以前上升緩慢，2001年以后上升很快，特別是2002年以來同比漲幅達(dá)3。這主要是和市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有關(guān)。市字樓市場成交價格市寫字樓市場成交價格指數(shù)與變化如下圖表所示：年季度2002.12002.22002.32002.42003.1寫字樓指數(shù)41284149416342084270(注：以漢口和武昌寫字樓為統(tǒng)計(jì)分析對象)分 析：2002年寫字樓市場銷售均價為4126

8、元/平方米，2003年一季度銷售均價為4270元，呈現(xiàn)大幅上漲趨勢。漢口寫字樓板塊價格特征 漢口地區(qū)寫字樓板塊銷售價格特征如下圖表所示：板 塊平均售價(元/)建設(shè)大道“金融一條街”7000解放大道至武勝路5000取水樓至江漢北路4000沿江大道與江漢路步行街4200平均售價4270分 析：從銷售價格來看，漢口寫字樓板塊銷售價格差距明顯，從高到低依次為建設(shè)大道金融一條街板塊、解放大道至武勝路板塊、江漢北路與江漢路步行街沿線板塊。建設(shè)大道金融一條街板塊，寫字樓平均銷售價格達(dá)到7000元/平方米，高出市寫字樓平均銷售價格2800元/平方米。這主要是金融一條街清晰的發(fā)展規(guī)劃和濃厚的商務(wù)辦公氛圍大大提升

9、了板塊寫字樓的市場價值。解放大道至武勝路沿線板塊，寫字樓平均銷售價格為5000元/平方米，板塊形成穩(wěn)定的三足鼎立（武廣、世貿(mào)、泰和）之勢，商業(yè)氣息濃厚。江漢北路與江漢路步行街沿線板塊，銷售價格在4200元/平方米，與市寫字樓平均銷售價格水平相當(dāng)。這主要是寫字樓受商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)與商住樓影響，價格難以提升。漢口寫字樓板塊租金特征漢口各板塊寫字樓租金情況如下圖表所示：板 塊平均租金(元/月)建設(shè)大道“金融一條街”55解放大道至武勝路30取水樓至江漢北路25沿江大道與江漢路步行街20平均租金35分 析：從租金來看，漢口寫字樓板塊租金差距明顯，從高到低依次為建設(shè)大道金融一條街板塊、解放大道至武勝路板塊、江漢北

10、路與江漢路步行街沿線板塊。建設(shè)大道金融一條街板塊，寫字樓平均租金為55元/平方米/月，寫字樓最高租金達(dá)到80元/平方米/月，為市寫字樓租金最高區(qū)域。板塊受金融一條街商務(wù)環(huán)境和新興甲級寫字樓云集的協(xié)同影響，寫字樓物業(yè)市場價值高，未來升值趨勢明顯。解放大道至武勝路板塊，寫字樓平均租金在30元/平方米/月左右，其價位居市寫字樓的中間水平。區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)穩(wěn)定，由于受廣場和世貿(mào)大廈商業(yè)經(jīng)濟(jì)的影響，解放大道上的寫字樓主要集中在這一帶。江漢北路與江漢路步行街沿線板塊，租金為20元/平方米/月。江漢路一直以來是市的中心商業(yè)區(qū)，其商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平居市前列，但它的租金比較低，主要是由于江漢路上不便通車，且車位甚少

11、。但是隨著中心商務(wù)區(qū)的擴(kuò)展，寫字樓在這里會有很大的發(fā)展空間，而且租金價位相信也會隨之有所上漲。2.1.3 租售率分析漢口板塊寫字樓出租情況特征如下圖表所示：板 塊租售率建設(shè)大道金融一條街85取水樓至江漢北路75江漢路與沿江大道70解放大道沿線與武勝路70平均水平75分 析：漢口寫字樓平均入住率為75左右建設(shè)大道金融一條街板塊，寫字樓不僅租金高，而且入住率也非常高，達(dá)85%江漢路與沿江大道板塊入住率達(dá)70%，由于周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展好，寫字樓數(shù)量相對較少，且租金比較低，因而入住率也很高解放大道沿線與江漢北路沿線寫字樓入住率為6575之間，入住率低于其它板塊。這主要是趨于寫字樓老化，功能等跟不上現(xiàn)代辦公需

12、求。2.1.4 物業(yè)特征分析物業(yè)板塊比較分析如下表所示：項(xiàng)目 / 板塊金融一條街取水樓至江漢北路江漢路與沿江大道解放大道沿線與武勝路檔次甲級寫字樓一般檔次寫字樓商住公寓樓早期高檔寫字樓形象現(xiàn)代，氣派一般商業(yè)外觀商業(yè)外觀規(guī)模大而集中小大而分散大而集中配套現(xiàn)代化，先進(jìn)一般化不齊全老舊物管公司派物業(yè)管理公司本地物業(yè)管理公司沿海物業(yè)管理公司沿海物業(yè)管理公司分 析：從檔次來看，表現(xiàn)出如下特征：甲級寫字樓一般有極佳的區(qū)位、通達(dá)性，高品質(zhì)的承租人，專業(yè)化管理，建筑材料好，租金具有競爭力，主要在金融一條街沿線乙級寫字樓：有較好的區(qū)位、管理、建筑材料和承租人，主要分布在金融一條街周邊，如江漢北路沿線、解放大道沿

13、線其它寫字樓房齡在15-25年左右，且占用率較穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)上過時, 無現(xiàn)代電腦系統(tǒng),其附近新開發(fā)的寫字樓項(xiàng)目安裝了更好的設(shè)施，主要分布在甲級乙級寫字樓周邊從配套設(shè)施來看，有如下特點(diǎn)：40%寫字樓采用進(jìn)口電梯,60%寫字樓采用中外合資電梯。40%寫字樓一樓為大堂和金融證券機(jī)構(gòu),40%寫字樓一樓為商業(yè)購物場所,20%寫字樓一樓為金融服務(wù)機(jī)構(gòu)。70%寫字樓以為地下停車位為主,30%寫字樓以地面停車位為主。2.2 寫字樓市場需求分析2.2.1 市場需求概況從銷售、出租情況來看，板塊市場需求比較分析如下表：板 塊板塊特征主要客戶建設(shè)大道“金融一條街”金融一條街,高檔寫字樓密集外資與合資企業(yè)的駐漢公司和分支

14、機(jī)構(gòu),本地企業(yè)數(shù)量少解放大道至武勝路濃厚商業(yè)氛圍,中高檔寫字樓外地駐漢機(jī)構(gòu)/知名品牌代理公司與合資企業(yè)取水樓至江漢北路CBD輻射區(qū),中檔寫字樓中小私營企業(yè)沿江大道與江漢路步行街濃厚商業(yè)氛圍,一般寫字樓和商住樓銷售代理/廣告策劃分 析：建設(shè)大道金融一條街板塊，建銀大廈、國貿(mào)中心、瑞通廣場、招銀大廈、信合大廈等寫字樓，入駐機(jī)構(gòu)以外企為主，包括摩托羅拉、貝爾、西門子、愛立信、柯達(dá)、愛普生，國知名品牌企業(yè)包括海爾、萬科、華為技術(shù)，大唐電信等； 解放大道沿線板塊，武商、武廣、世貿(mào)、SOGO寫字樓、富商大廈、中原大廈等寫字樓，入駐機(jī)構(gòu)以國知名品牌駐漢機(jī)構(gòu)和本地強(qiáng)勢公司為主，小部分包括知名外企分支機(jī)構(gòu)； 取

15、水樓至江漢北路板塊，良友大廈、凱盟大廈、登月大廈等寫字樓，入駐機(jī)構(gòu)以本地創(chuàng)業(yè)階段中小企業(yè)為主，少數(shù)外地駐漢公司分支機(jī)構(gòu)。 沿江大道與江漢路步行街板塊，世紀(jì)大廈、港奧中心、正信大廈、中百商廈等寫字樓，主要以銷售代理與廣告策劃機(jī)構(gòu)等中小私營企業(yè)為主。2.2.2 市場需求特征分析寫字樓市場需求特征如下：承租人挑選寫字樓的順序喜歡從乙級到甲級，或從其它寫字樓到乙級寫字樓寫字樓市場的區(qū)域性不強(qiáng)，客戶選擇寫字樓時一般從市圍來看。經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化、就業(yè)趨勢對寫字樓的需求產(chǎn)生很大影響。市就業(yè)人口中律師、會計(jì)師比例不高，而保險、金融、房地產(chǎn)中介行業(yè)就業(yè)人口多，對寫字樓需求大。 目前寫字樓市場需求不是很

16、大。之所以目前企業(yè)對寫字樓物業(yè)需求不是很大，主要有以下原因：不同沿海城市，對國際經(jīng)濟(jì)大潮感覺比較遲鈍，對入世亦是如此。市寫字樓的存量比較多，非但如此，還有寫字樓在開工、完工、待租，總供給大于總需求。 電梯數(shù)量少且速度慢、員工餐廳不能令客戶滿意。一些寫字樓在設(shè)計(jì)的時候，或迫于資金壓力，或?yàn)榱斯?jié)約建造成本，或?yàn)榱藴p少公攤面積，將電梯的數(shù)量壓到最小，價格壓到最低，這樣就造成了日后物業(yè)管理的麻煩和使用上的不便。 大廈的停車位少，這幾乎是所有寫字樓都面臨的問題。將來，白領(lǐng)們開車上下班將成為一種習(xí)慣，車位數(shù)量將成為客戶選擇寫字樓的重要指標(biāo)。 客戶對寬帶網(wǎng)的建設(shè)也有了相當(dāng)大的興趣。隨著網(wǎng)絡(luò)時代來臨，客戶希望

17、新的寫字樓能有寬帶直接上網(wǎng)的服務(wù)和配套設(shè)施。DDN、ISDN與光纖通訊等已經(jīng)是必備的硬件設(shè)施。一些高科技公司還要求有大型機(jī)房冷卻裝置，對用電量要求也明顯提高。 商住樓的沖擊也很大，商住兩用的房子，價位相對于單作為辦公用的寫字樓來說要劃算得多。三 項(xiàng)目調(diào)研分析3.1 項(xiàng)目資源調(diào)查分析3.1. 地理位置與交通本案地塊位于橋口體育館路車站旁，臨解放大道。體育館路車站有30余條公交車經(jīng)過，距離漢口火車站約15分鐘車程，距離天河國際機(jī)場約30分鐘車程，交通十分便捷.3.1.2 商務(wù)辦公環(huán)境項(xiàng)目周邊圍配套資源較為豐富，商務(wù)辦公環(huán)境比較成熟。武廣商圈、CBD中央商務(wù)區(qū)與江漢一橋周邊規(guī)劃SOHO商務(wù)居住區(qū)，將

18、為寫字樓項(xiàng)目帶來潛在市場銀行證券機(jī)構(gòu)較為豐富，有招商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、光大銀行、工商銀行等酒店賓館林立。有賓館、長江大酒店、亞洲大酒店、艷陽天酒店、西陵賓館、寶豐賓館等娛樂、購物場所林立。武廣商圈、公園、中百倉儲等受CBD商務(wù)區(qū)和武廣商業(yè)中心的輻射，商務(wù)環(huán)境優(yōu)越。另外大量中小企業(yè)的扎堆，極促進(jìn)了周邊商務(wù)氛圍?！皳?jù)統(tǒng)計(jì)，2003年13月，有56家外地企業(yè)在設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)，其中注冊資金1000萬元以上的大企業(yè)、大公司、大集團(tuán)漢辦就有12家”（資料來源于市統(tǒng)計(jì)局）?？梢姡瑓^(qū)域商務(wù)辦公環(huán)境逐漸成熟，有優(yōu)越的發(fā)展前景。32 項(xiàng)目SWOT分析優(yōu) 勢 （S）劣 勢 （W）市政規(guī)劃清晰，受周邊商業(yè)區(qū)與CBD輻射影

19、響，且先于主 項(xiàng)目位置不在中心商務(wù)區(qū)，只是在相對中心位置，地理優(yōu)勢不是很明顯，給銷售要競爭對手新世界中心開發(fā)為發(fā)展商務(wù)辦公物業(yè)提供空間 帶來一定的阻力 現(xiàn)代先進(jìn)的設(shè)計(jì)和規(guī)劃，在使用率、功能與設(shè)備方面大大 區(qū)域商業(yè)經(jīng)濟(jì)不很發(fā)達(dá)，商務(wù)活動以中小企業(yè)為主，商務(wù)氛圍不是很濃厚超過區(qū)域先期開發(fā)的寫字樓物業(yè)，在區(qū)域圍具有 出行交通道路條件不是很好，景觀環(huán)境不佳 優(yōu)勢 建筑物的高度只有18層，在整體的氣勢上不夠磅礴 具備寫字樓物業(yè)開發(fā)的基礎(chǔ)條件，如交通、人流量、商務(wù) 氛圍等；借住宅之景觀，形成本案景觀優(yōu)勢，營造生態(tài)賣點(diǎn)克服商住樓辦公條件設(shè)施不足、辦公氣氛不夠濃厚等不足機(jī) 會 (O) 威 脅 (T)現(xiàn)代新型寫

20、字樓概念，帶來的優(yōu)勢 區(qū)域公寓類商住樓對純寫字樓市場沖擊大區(qū)域競爭對手不多，近2年來不會出現(xiàn)較多寫字樓項(xiàng)目 受區(qū)域成熟的甲級寫字樓如泰和、武廣、世貿(mào)大廈影響較大供應(yīng)，為本案提供市場機(jī)會區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃，商務(wù)活動頻繁，帶來市場需求合理準(zhǔn)確的市場與產(chǎn)品定位，在檔次上避開甲級寫字樓沖擊，擴(kuò)大了項(xiàng)目市場層面四 項(xiàng)目定位根據(jù)對漢口片區(qū)寫字樓市場的分析，結(jié)合本案狀況，我司認(rèn)為：低檔次寫字樓是本案應(yīng)努力避免的開發(fā)選擇。理由：以嘉鑫假日廣場、長源大廈、皇冠大廈、元辰國際、同城大廈等為代表的一大批商務(wù)公寓樓，無論在地段、價格、實(shí)用率、建筑規(guī)模上均占據(jù)著絕對優(yōu)勢。這類公寓式寫字樓產(chǎn)品對中小企業(yè)寫字樓市場具有一定的

21、略奪性。本案若以小面積、低總價來沖擊中小企業(yè)寫字樓市場，高單價與低使用率的弱點(diǎn)將會給銷售帶來致命打擊。設(shè)計(jì)上的先天不足很難讓本案進(jìn)入豪華甲級寫字樓行列。理由：本案所立基之解放大道寶豐路段，并非中心商務(wù)區(qū)；18層框架結(jié)構(gòu)，造型簡單、設(shè)計(jì)傳統(tǒng)；企業(yè)知名度、企業(yè)實(shí)現(xiàn)力均有待提高與發(fā)展；沒有豪華大堂支撐。由此可見單純從產(chǎn)品現(xiàn)有功能和市場的一般規(guī)律出發(fā)，很難尋求到本案的市場支持點(diǎn)。如不采取非常之手段，滯銷將是情理之中的結(jié)果。在為本案銷售預(yù)備方案所作的市場調(diào)查中，我司發(fā)現(xiàn)以下情況：前期以低價格進(jìn)入公寓式寫字樓的大量企業(yè)中，相當(dāng)數(shù)量的企業(yè)已得到了長足的發(fā)展。伴隨著時間延遞，破舊的大堂、擁擠低速的電梯，住家人

22、員提著菜籃子與白領(lǐng)職員同進(jìn)同出的尷尬，緊的停車位、落伍的大樓外觀已使他們?nèi)諠u滋生尋求辦公新址的想法。現(xiàn)有甲級寫字樓中的企業(yè)，雖然在各方面的條件較優(yōu)越，但高昂的租金、物管費(fèi)、停車費(fèi)，低實(shí)用率，中央空凋、其中央送風(fēng)系統(tǒng)使得空氣質(zhì)量有所下降，加上非典時期帶來的恐懼感使這些企業(yè)和員工的情緒變得焦慮不安和無奈，并對由此這種高昂的代價產(chǎn)生動搖。新一代健康智能寫字樓帶動寫字樓市場悄然進(jìn)入二次置業(yè)時代。我司認(rèn)為：上述市場情況正是新一代寫字樓產(chǎn)品的市場需求動力。未來的寫字樓產(chǎn)品，誰能改善這種狀況，誰能滿足這種需求，誰就能成為市場上的佼佼者。那么這是一個怎樣的市場呢？寫字樓的新市場二次置業(yè)市場。的寫字樓供大于求已

23、是不爭之實(shí)，新的寫字樓產(chǎn)品唯有去爭取現(xiàn)仍在舊寫字樓中的企業(yè)，進(jìn)行重新認(rèn)購，重新選擇，這便出現(xiàn)了二次認(rèn)購、二次置業(yè)。效果分析：寫字樓二次置業(yè)屬市場空白點(diǎn)，競爭者少；本案定位于二次置業(yè)市場，可迅速占領(lǐng)市場營銷的至高點(diǎn)，形成旺銷；本案作為第一個寫字樓市場的二次置業(yè)樓盤，其形象備受市場關(guān)注，可與競爭個案形成有效差異，避免同質(zhì)竟價帶來的利益損失。寫字樓二次置業(yè)看準(zhǔn)現(xiàn)代化。我司認(rèn)為要占有二次置業(yè)市場，首要是實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。無論是外觀設(shè)計(jì)、建筑選材、空間規(guī)劃、配套設(shè)施都要注入強(qiáng)烈的現(xiàn)代元素，以滿足企業(yè)現(xiàn)代化的需求。效果分析：現(xiàn)代化是現(xiàn)代企業(yè)的必然要求，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化也是實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者需求?，F(xiàn)代化是功能的升級，借此可有效

24、淡化本案外觀形象一般，建筑物不夠大氣磅礴的弱點(diǎn)。現(xiàn)代化是一種文化概念，是波濤置業(yè)公司企業(yè)理念的外延，也是本案在市場銷售中的美麗外衣。辦公現(xiàn)代化升級企業(yè)發(fā)展的要求。因此本案市場定位于已經(jīng)取得長足發(fā)展的中型企業(yè)、務(wù)實(shí)進(jìn)步的大型企業(yè)、開拓創(chuàng)新的新型企業(yè)、格調(diào)高雅的智慧型企業(yè)。由此建議：將本案建筑按東西分為A、B兩座，每層樓規(guī)劃為二個銷售單位，每個銷售單位面積約為500M2。效果分析：通過提高銷售總價來提升企業(yè)檔次，從而達(dá)到產(chǎn)品的升華。重新規(guī)劃的使用率由原來的65%上升為90%，形成與一般甲級寫字樓強(qiáng)烈對比優(yōu)勢。重新規(guī)劃后的大空間格局可減少在隔墻、電梯前廳、公共走道、公共衛(wèi)生間等方面的成本投入，從而形

25、成價格優(yōu)勢。開放、透明現(xiàn)代企業(yè)的第一特性?，F(xiàn)代企業(yè)是開放的，因此可以獲得高度優(yōu)化的人才組合。現(xiàn)代企業(yè)是透明的，因此沒有明爭暗斗的企業(yè)耗，只有清晰的工作規(guī)程、明確的工作目標(biāo)、良好的經(jīng)營效益。適應(yīng)這一現(xiàn)代元素的建筑空間也就是開放透明的空間。由此建議：本案產(chǎn)品空間規(guī)劃為無隔斷的開放性空間，外立面為通透性較強(qiáng)的大開間落地玻璃，最大限度地展現(xiàn)通透性。效果分析：開放性的空間更能滿足企業(yè)個性的揚(yáng)；大開間落地鋼化玻璃的應(yīng)用可有效提升產(chǎn)品檔次，降低價格阻力；使得建筑外觀華麗、尊貴，彌補(bǔ)了建筑外形設(shè)計(jì)一般的缺陷；健康現(xiàn)代企業(yè)的需求，也是現(xiàn)代人本需求的首要特性?，F(xiàn)代的企業(yè)是健康的、向上的、活力的，因?yàn)檫@些得以壯大，

26、具備可持續(xù)發(fā)展的無窮潛力。積極向上的企業(yè)需要有健康心態(tài)的員工。健康的員工需要有健康自由的空間環(huán)境。因此，能夠滿足二次置業(yè)需求的寫字樓是在健康文化倡導(dǎo)下的，是具有健康空間的，是具有健康設(shè)施的。由此，我司建議：在空間規(guī)劃上確保3.3米的層高，讓空氣得到更好的分層排布。注重自然通風(fēng)，讓建筑的南北優(yōu)勢得到最大發(fā)揮；注重采光，最大限度利用自然光辦公；注重勞逸結(jié)合，在頂層平臺設(shè)置健身房，臺球館、乒乓球館，讓白領(lǐng)在工作之余放松心情，改善一下心肺功能，增強(qiáng)并保持良好的體魄。每層衛(wèi)生間處設(shè)置帶有熱水供應(yīng)的沖涼房，讓辛苦工作的員工松弛一下神經(jīng)，清醒一下頭腦，清潔一下肌體。效果分析：上述方案的實(shí)施簡單易行，可操作性

27、強(qiáng)；關(guān)注健康就是關(guān)愛生命，關(guān)注健康就是關(guān)愛消費(fèi)者；健康是社會的潮流，也是其他樓盤所不足的地方，可有效形成本案的優(yōu)勢；簡約現(xiàn)代的時尚元素?，F(xiàn)代的社會物流加快，信息提速。人們已沒有太多時間去體會舞文弄墨的豪情、吟詩頌詞的雅性、花前月下的浪漫、午后的悠閑。他們要忍受太多的工作壓力，適應(yīng)太快的社會節(jié)奏，因此簡約便成為首當(dāng)其沖的選擇。由繁雜蛻變?yōu)楹喖s，便捷、時尚觸手，一切自然水到渠成。由此建議：本案外立面設(shè)計(jì)造型應(yīng)注重表達(dá)時尚的簡約特性，簡約的立面、簡約線條、簡約的結(jié)構(gòu)。效果分析：本案外形設(shè)計(jì)簡單，如按傳統(tǒng)方法裝飾勢必造成建筑舊落伍；簡單的外形設(shè)計(jì)為簡約的外觀裝飾提供了良好的基礎(chǔ)，可有效節(jié)省成本投入；簡

28、約的外觀明快，蘊(yùn)含著現(xiàn)代的元素，從使本案的涵與外延得到高度統(tǒng)一；智能、環(huán)保、生態(tài)、節(jié)能、獨(dú)立現(xiàn)代文化的立體涵。建議：在建筑樓頂設(shè)置太陽能熱水器，提供熱水供應(yīng)；設(shè)置水晶生態(tài)大堂：將A座（東端入口）B座（兩端入口）入口建造鋼化玻璃弧型大堂。采用名貴花崗石鋪地，并引入自然生態(tài)，把樹木、山石、流水作為空間表達(dá)元素，婉約靈動自顯其中，使其在豪華與自然間尋求人性的親和；建立高度智能化的現(xiàn)代商務(wù)倉：將原本規(guī)劃為發(fā)展商辦公的4樓分區(qū)設(shè)計(jì)。一部分作為發(fā)展商獨(dú)立使用的辦公室，另一部分作為整棟大樓公用的現(xiàn)代商務(wù)倉。設(shè)置帶同步翻譯系統(tǒng)的小型會議廳，設(shè)置配備電視、可視、投影儀的產(chǎn)品演示中心（間作電視會議廳）；在住宅小區(qū)

29、中開辟員工餐廳，為大樓提供員工就餐服務(wù)；配設(shè)滿足500M2使用的戶式中央空調(diào)，使得每戶均可獨(dú)立使用，并將主機(jī)設(shè)置于大樓東西兩端，避免空調(diào)機(jī)位對大樓外立面的影響，同時為24小時公辦提供便利條件；采用先進(jìn)的綜合布線系統(tǒng)、通訊光纜直接入戶，并在每個樓層設(shè)置多個寬帶數(shù)據(jù)端口，為信息化和信息升級留足空間。航空SHOW商務(wù)港寫字樓為本案迅速建立市場知名度。建議如下：“航空SHOW商務(wù)港寫字樓”“航空”點(diǎn)明本案地點(diǎn)位于繁華的航空路；SHOW旨在表達(dá)現(xiàn)代時尚之意，是新生代辦公一族擁戴者。瞄準(zhǔn)寫字樓二次置業(yè)的市場空白點(diǎn)；鎖定中型成長型企業(yè)的辦公需求；倡導(dǎo)健康辦公的新模式；打造現(xiàn)代簡約的開放空間；尋求時尚與實(shí)用的

30、完美結(jié)合；搶占新一代寫字樓市場的領(lǐng)導(dǎo)者席位；這就是航空SHOW商務(wù)港寫字樓的策劃總思路。我司深信，在發(fā)展商的支持與幫助下，一定能夠創(chuàng)造寫字樓銷售力新高，并為波濤置業(yè)帝造全新現(xiàn)代的企業(yè)品牌形象。4.1 項(xiàng)目營銷推廣建議結(jié)合我們對項(xiàng)目產(chǎn)品的重新包裝，加上以上主題的同時推出，本案面市后將能夠切中買家的心理需求，達(dá)到市場的轟動效應(yīng)，創(chuàng)造市場上持續(xù)旺銷的寫字樓。4.1.1 推廣策略在具體推廣過程中，結(jié)合我司十余年從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，我們將采用以下推廣手法：新聞公關(guān)房地產(chǎn)周刊、報紙、軟稿結(jié)合硬性廣告的發(fā)布廣告推廣確定引導(dǎo)提出形象展現(xiàn)賣點(diǎn)的策略，科學(xué)的預(yù)算，系統(tǒng)的策劃、新奇的創(chuàng)意以與在報紙上發(fā)布的廣告，鎖定目標(biāo)群體，并隨時進(jìn)行廣告效果的評估與廣告媒體、創(chuàng)意的調(diào)整。 廣告的推廣頻率我們公司本著少花錢辦大事的原則，合理的分配廣告投放頻率和規(guī)模比例，以最少的投入達(dá)到最好的持續(xù)銷售效果。促銷深入甲級寫字樓腹地，傳播項(xiàng)目品牌、品質(zhì)，固定宣傳點(diǎn)，在繁華地段和寫字樓集中地方發(fā)放宣傳單。文藝公關(guān)活動 結(jié)合具體事件，組織各種活動，制造銷售氣氛，如認(rèn)購、開盤等吸引注意力?，F(xiàn)場包裝利用樓盤地理位置，布置布幔、條幅等，制造現(xiàn)場氣氛。調(diào)整 結(jié)合市場