2020年度中國商鋪租金指數(shù)研究報告

1、目錄前言 11、商鋪租金指數(shù)編制說明 22、商鋪租金指數(shù)運行分析 5租金變動：2020 年下半年，百街商鋪平均租金環(huán)比下跌 0.52，百 MALL 商鋪平均租金環(huán)比下跌 0.25 . 5租金漲跌幅較大的商業(yè)街：近半數(shù)商業(yè)街租金環(huán)比下跌，武漢萬松園商業(yè)街、南昌勝利路步行街等商業(yè)街跌幅較大 6租金漲跌幅較大的商圈（購物中心）：約半數(shù)商圈租金環(huán)比下跌，長沙五一廣場、上海長壽路等商圈跌幅較大 8租金運行趨勢研判：下半年實體商業(yè)租金跌幅收窄，明年有望恢復(fù)平穩(wěn)運行 123、重點城市商鋪租金指數(shù)分析 14北京：商業(yè)街租金環(huán)比下跌；商圈購物中心經(jīng)營回暖，租金環(huán)比小幅上漲 14成都：商圈商業(yè)街租金環(huán)比普遍小幅度

2、上漲；首店經(jīng)濟(jì)激發(fā)消費新動能 19前言2020 年，面對嚴(yán)峻復(fù)雜的國內(nèi)外環(huán)境特別是新冠肺炎疫情嚴(yán)重沖擊，我國的國內(nèi)生產(chǎn)總值最終突破了百萬億大關(guān)，實現(xiàn)了 2.3%的正增長。同時，2020 年全國社會消費品零售總額 391981 億元，比上年下降 3.9%，消費恢復(fù)仍然需要一段時間。商業(yè)地產(chǎn)作為滿足消費需求的實體場所，承載著人們對美好生活的追求，也在消費者需求結(jié)構(gòu)不斷變化過程中，迎接消費升級、運營升級的新挑戰(zhàn)。隨著疫情得到有效控制，消費市場不斷復(fù)蘇，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)也將迎來發(fā)展良機。同時，存量博弈、同質(zhì)化競爭以及消費需求的變化都將加大商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營的不確定性，也對商業(yè)地產(chǎn)的運營創(chuàng)新提出了更高要求；互聯(lián)網(wǎng)

3、時代的消費習(xí)慣變革持續(xù)加速，促使傳統(tǒng)商業(yè)企業(yè)擁抱大數(shù)據(jù)、人工智能等新科技。商業(yè)街和購物中心應(yīng)抓住疫情后轉(zhuǎn)型升級的發(fā)展契機，以新技術(shù)、新思維激活商業(yè)活力，實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的模式創(chuàng)新與穩(wěn)步增值，并積極改進(jìn)業(yè)務(wù)模式，以高質(zhì)量管理和精細(xì)化運營為根基，提升核心競爭力，打造行業(yè)新生態(tài)。在此背景下，中指研究院秉持“客觀、準(zhǔn)確、科學(xué)、合理”的理念，在分析總結(jié)歷年研究經(jīng)驗及商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，開展中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)指數(shù)的研究和編制，主要涵蓋商鋪租金指數(shù)和寫字樓租金指數(shù)，用以客觀反映重點城市商業(yè)地產(chǎn)價格水平及其變化趨勢。此研究能為商業(yè)企業(yè)及各類社會投資機構(gòu)提供數(shù)據(jù)支持，為行業(yè)管理以及政策制定提供參考

4、；其次，可幫助廣大商業(yè)機構(gòu)及投資者準(zhǔn)確了解商業(yè)地產(chǎn)價格水平和最新發(fā)展動向，更大程度地提升市場配置資源的效率，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)市場與商業(yè)資源供需兩端精準(zhǔn)對接、高效匹配，引領(lǐng)行業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展。商鋪租金指數(shù)編制說明商鋪租金指數(shù)是中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)的重要組成部分，反映了全國重點城市在租商鋪在不同時點上的租金水平及其變化情況，其中租金水平以重點城市在租商鋪樣本項目租金報價均值表示，主要涵蓋商業(yè)街租金 1指數(shù)和商圈（購物中心）租金2指數(shù)。其中，由全國重點城市 100 條商業(yè)街商鋪為樣本標(biāo)的，構(gòu)成中國百大商業(yè)街（百街）商鋪租金指數(shù)；由 100 個典型購物中心3商鋪為樣本標(biāo)的，構(gòu)成中國百大購物中心（百 MALL）商

5、鋪租金指數(shù)。商鋪租金指數(shù)具有以下功能：（1）幫助廣大商業(yè)運營機構(gòu)、商戶、商業(yè)地產(chǎn)投資者、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司和金融機構(gòu)準(zhǔn)確了解中國商業(yè)地產(chǎn)價格水平和最新發(fā)展動向；（2）為政府及各類社會投資機構(gòu)提供數(shù)據(jù)支持，為行業(yè)管理以及政策制定提供參考。樣本選取根據(jù)商鋪的分類和特征，結(jié)合廣大商業(yè)機構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司、金融機構(gòu)、商戶及商業(yè)地產(chǎn)投資者對商鋪租賃市場的關(guān)注程度，我們按照商鋪的位置形式和開發(fā)形式進(jìn)行商鋪租金指數(shù)體系的構(gòu)架，涵蓋商業(yè)街租金指數(shù)和商圈（購物中心）租金指數(shù)。其中，商業(yè)街租金指數(shù)以商業(yè)街臨街商鋪作為指數(shù)編制的樣本標(biāo)的；商圈（購物中心）租金指數(shù)樣本標(biāo)的為商圈中典型購物中心商鋪。 城市選擇我國各城市商業(yè)

6、發(fā)展程度具有不均衡性，根據(jù)人口流入情況、商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展水平以及國家重點區(qū)域規(guī)劃政策，我們綜合選定了商鋪租金指數(shù)編制覆蓋的 15 個重點城市：北京、上海、廣州、深圳、天津、武漢、重慶、南京、杭州、成都、蘇州、青島、南昌、長沙、?？?。1 商業(yè)街租金：本報告指商業(yè)街臨街商鋪的平均租金，簡稱“商業(yè)街租金”。2 商圈（購物中心）租金：本報告指商圈中典型購物中心首層商鋪的平均租金，簡稱“商圈租金”。3 典型購物中心：主要為大中型購物中心（大型購物中心：建筑面積 10 萬 m2 以上；中型購物中心：建筑面積 5- 10 萬 m2），即選取的購物中心建筑面積至少在 5 萬 m2 以上，根據(jù)城市商業(yè)地產(chǎn)成熟度

7、不同可適當(dāng)放寬面積規(guī) 模。 商鋪樣本選取商商業(yè)街選?。和ㄟ^對各城市中央商業(yè)街、區(qū)域商業(yè)街和特色商業(yè)街三種類型商業(yè)街道的業(yè)街梳理，結(jié)合中指研究院各城市直屬機構(gòu)人員實地調(diào)研反饋及各地商業(yè)市場容量，最終在租15 個城市共選取了 100 條商業(yè)運營成熟、商鋪樣本豐富的主要商業(yè)街作為商業(yè)街租金金指指數(shù)編制的商業(yè)街樣本。數(shù)樣對選定的商業(yè)街進(jìn)行商鋪樣本選?。菏紫却_定商業(yè)街抽樣總數(shù)量；然后，分別確定各位本選置段及各面積段商鋪抽樣數(shù)量；根據(jù)確定的抽樣數(shù)量，按商鋪簽約年份由近至遠(yuǎn)選取商取鋪，作為最終參與商業(yè)街租金指數(shù)計算的固定樣本。商商圈選?。和ㄟ^對各城市核心商圈、次核心商圈和潛力商圈的梳理，統(tǒng)計各商圈所含購圈購

8、物中心數(shù)量和體量（建筑面積），結(jié)合中指研究院各城市直屬機構(gòu)人員實地調(diào)研反饋及物各地市場容量情況，我們在 15 個城市最終選取了購物中心數(shù)量較多，體量較大的重點中心商圈作為商圈（購物中心）租金指數(shù)編制的商圈樣本。租金購物中心選?。焊鶕?jù)確定的各商圈（購物中心）總數(shù)量，按 30%的比例選取該商圈建筑指面積較大、運營成熟的典型購物中心作為商圈購物中心租金指數(shù)編制的購物中心樣本。數(shù)樣購物中心商鋪樣本選?。菏紫却_定購物中心抽樣總數(shù)量，然后分別確定各位置段及各面本積段商鋪抽樣數(shù)量；根據(jù)確定的抽樣數(shù)量，按商鋪簽約年份由近至遠(yuǎn)選取商鋪，作為最選取終參與商圈（購物中心）租金指數(shù)編制計算的固定樣本。數(shù)據(jù)來源商鋪租金

9、指數(shù)的樣本數(shù)據(jù)主要通過 F、3F 平臺、中指研究院各城市直屬機構(gòu)人員實地調(diào)研、商業(yè)運營管理機構(gòu)及經(jīng)紀(jì)公司等中介機構(gòu)多種渠道獲取。 方法選擇指數(shù)模型為了能夠更加準(zhǔn)確地反映商鋪租賃市場發(fā)展的實際情況和租金變化趨勢，我們并行采用加權(quán)平均法和中位數(shù)法來進(jìn)行商鋪租金指數(shù)的編制。其中，加權(quán)平均法以當(dāng)期在租商鋪建筑面積為權(quán)重。 計算公式【加權(quán)平均法】單個商業(yè)街商鋪樣本平均租金計算公式如下（單個商圈購物中心商鋪樣本平均租金計算公式與此相同）： = 其中，代表第 i 條商業(yè)街商鋪在第 t 期的平均日租金， 代表第 i 條商業(yè)街第 j 個商鋪在第 t 期的日租金，為第 i 條商業(yè)街的第 j 個商鋪的建筑面積。百街

10、商鋪樣本平均租金計算公式如下（百 MALL 商鋪樣本平均租金計算公式與此相同）： =百街 其中，代表百街所有樣本商鋪在第 t 期的平均日租金，代表第 i 條商業(yè)街商鋪在第 t 期的平均百街日租金，為第 i 條商業(yè)街所擁有商鋪總建筑面積（當(dāng)計算百 MALL 商鋪樣本平均租金時，為第 i 個購物中心總建筑面積）?！局形粩?shù)法】單個商業(yè)街商鋪樣本租金中位數(shù)計算公式如下（單個商圈購物中心商鋪樣本租金中位數(shù)計算公式與此相同）： = ( , )12其中，代表第 i 條商業(yè)街商鋪在第 t 期的平均租金中位數(shù)，Median 是指返回給定數(shù)值中值的函數(shù)， 代表第 i 條商業(yè)街第 j 個商鋪在第 t 期的日租金。指

11、數(shù)發(fā)布中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)每半年度定期對外發(fā)布重點城市主要商業(yè)街租金指數(shù)和商圈（購物中心）租金指數(shù)及其分析報告。商鋪租金指數(shù)運行分析 根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)商鋪租金指數(shù)對全國重點城市主要商業(yè)街和典型購物中心商鋪租賃樣本的調(diào)查數(shù)據(jù)，2020 年中國主要商業(yè)街商鋪和重點商圈（購物中心）商鋪租金水平整體下跌，下半年跌幅較上半年收窄。其中，由全國重點城市 100 條商業(yè)街商鋪為樣本標(biāo)的，構(gòu)成的百大商業(yè)街（百街）商鋪平均租金為 24.96 元/平方米天，環(huán)比下跌 0.52%；由 100 個典型購物中心商鋪為樣本標(biāo)的，構(gòu)成的百大購物中心（百 MALL）商鋪平均租金為 26.76 元/平方米天，環(huán)比下跌 0.

12、25%4。受疫情沖擊，今年商鋪普遍出現(xiàn)經(jīng)營困難，不少商鋪出現(xiàn)退租現(xiàn)象，導(dǎo)致本期樣本整體周轉(zhuǎn)率和空置率提高。同時不少商業(yè)街和商圈購物中心業(yè)主也利用這一時期進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整，并給予商戶免租優(yōu)惠，樣本商業(yè)街和商圈有近半數(shù)商鋪獲得免租期。從漲跌個數(shù)來看從市場表現(xiàn)來看在樣本商業(yè)街中，租金環(huán)比上漲的商業(yè)街占 33.3%，租金環(huán)比下跌的商業(yè)街占 47.0% ， 19.7% 的商業(yè)街租金與上期持平；在樣本商圈（購物中心）中，租金環(huán)比上漲的商圈占 40.0%，租金環(huán)比下跌的商圈占 50.5%， 9.5%的商圈（購物中心）租金與上期持平。2020 年，我國社會消費品零售總額實現(xiàn) 39.2 萬億元，同比下降 3.9%，

13、降幅較上半年收窄 7.5 個百分點；其中三季度與四季度分別同比增長 0.9%與 4.6%。2020 年，我國實物商品網(wǎng)上零售額同比增長 14.8%，增幅較上半年擴大 0.5 個百分點。整體來看，線上消費持續(xù)增長，實體經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定恢復(fù)，盡管目前消費市場仍未完全恢復(fù)至疫情前的水平，但繼續(xù)發(fā)揮對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)性作用。整體來看，下半年商鋪租賃需求較上半年有所增長，盡管短期內(nèi)租金仍處下行通道，但預(yù)計未來將回歸平穩(wěn)。4 本次商鋪平均租金漲跌幅未考慮疫情下業(yè)主/供應(yīng)商為商戶提供免租期對租金水平的影響。百街商鋪租金指數(shù)變化百街商鋪租金變動情況根據(jù)全國 15 個重點城市主要商業(yè)街商鋪樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，由重點城市 100

14、 條商業(yè)街商鋪為樣本標(biāo)的，構(gòu)成百大商業(yè)街（百街）商鋪租金指數(shù)。2020 年下半年，百街商鋪平均租金為 24.96 元/平方米天，環(huán)比下跌 0.52%。分城市等級來看2020 年下半年，一線城市中租金環(huán)比上漲的商業(yè)街占 30.8%，租金環(huán)比下跌的商業(yè)街占 50.0%，19.2%的商業(yè)街租金與上期持平。一線城市中，北京 9 條商業(yè)街租金環(huán)比三漲四跌兩平，其中簋街跌幅最大，為 6.81%；上海 11 條商業(yè)街租金環(huán)比三漲五跌三平，其中田子坊跌幅最大，為 4.59%；廣州 3 條商業(yè)街租金環(huán)比兩漲一跌，其中北京路步行街漲幅較大，為 1.20%；深圳 3 條商業(yè)街租金環(huán)比全部下跌，其中深圳灣步行大街跌幅

15、最大，達(dá) 4.50%。2020 年下半年，二線城市中租金環(huán)比上漲的商業(yè)街占 35.0%，租金環(huán)比下跌的商業(yè)街占 45.0%，20.0%的商業(yè)街租金與上期持平。二線城市中，杭州、南京、?？?、長沙主要商業(yè)街租金環(huán)比上漲或持平；成都、天津、蘇州、青島主要商業(yè)街租金環(huán)比漲跌互現(xiàn)；武漢、重慶、南昌主要商業(yè)街租金環(huán)比均下跌或持平，其中武漢萬松園商業(yè)街租金環(huán)比跌幅最大，為 7.24%。百街商鋪租金指數(shù)變化租金漲跌幅較大的商業(yè)街2020 年下半年，在租金環(huán)比上漲的商業(yè)街中，杭州河坊街、天津濱江道商業(yè)街等 10 條商業(yè)街租金環(huán)比漲幅相對較大，其中杭州河坊街租金環(huán)比漲幅最大，為 3.0%；天津濱江道商業(yè)街、?？谥?/p>

16、山路租金環(huán)比漲幅在 2.0%-3.0%之間；成都寬窄巷子、長沙坡子街等 7 條商業(yè)街租金環(huán)比漲幅均在 1.0%（含）- 2.0%之間。在租金環(huán)比下跌的商業(yè)街中，武漢萬松園商業(yè)街、南昌勝利路步行街等 10 條商業(yè)街租金環(huán)比跌幅相對較大，其中武漢萬松園商業(yè)街租金環(huán)比跌幅最大，為 7.24%；南昌勝利路步行街、北京簋街等 5條商業(yè)街租金環(huán)比跌幅均在 5.0%-7.0%（含）之間；上海田子坊、深圳深圳灣步行大街等 4 條商業(yè)街租金環(huán)比跌幅均在 3.0%-5.0%之間。12090/元 60平方 30米圖：2020 年下半年租金環(huán)比漲跌幅較大的商業(yè)街平均租金（左） 環(huán)比漲幅（右） 環(huán)比跌幅（右）30%25

17、%20%15%10%5%天 00%-30-60-5%杭 天 海 成 長 上 北 廣 北上蘇 北 深 上武 北 武 北南 武州 津 口 都 沙 海 京 州 京海州 京 圳 海漢 京 漢 京昌 漢河 濱 中 寬 坡 四 王 北 亞天石 新 深 田楚 南 漢 簋勝 萬坊 江 山 窄 子 川 府 京 運鑰路 街 圳 子河 鑼 正 街利 松街 道 路 巷 街 北 井 路 村橋步 口 灣 坊漢 鼓 街路 園商子路 大 步 商路行 商 步街 巷步 商業(yè)商 街 行 業(yè)休街 業(yè) 行行 業(yè)街業(yè)街 街閑街 大街 街街餐街飲街-10%數(shù)據(jù)來源：CREIS 中指數(shù)據(jù)、F、3F百 MALL商鋪租金指數(shù)變化百 MALL 商

18、鋪租金變動情況根據(jù)全國 15 個重點城市典型購物中心商鋪樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，由重點城市 100 個典型購物中心商鋪為樣本標(biāo)的，構(gòu)成百大購物中心（百 MALL）商鋪租金指數(shù)。2020 年下半年，百 MALL 商鋪平均租金為 26.76元/平方米天，環(huán)比下跌 0.25%。分城市等級來看2020 年下半年，一線城市中 36.4%的商圈（購物中心）租金環(huán)比上漲，50.0%的商圈（購物中心）租金環(huán)比下跌，13.6%的商圈（購物中心）租金與上期持平。一線城市中，北京 12 個商圈租金環(huán)比六漲兩跌四平，其中朝外大街商圈租金漲幅最大，為 1.55%；上海 22 個商圈租金環(huán)比五漲十五跌兩平，其中長壽路商圈跌幅最大，

19、為 3.50%；廣州 6 個商圈租金環(huán)比五漲一跌，其中市橋商圈漲幅最大，為 2.95%；深圳 4 個商圈租金環(huán)比均下跌，其中華強商圈跌幅較大，為 0.80%。2020 年下半年，二線城市中 43.1%的商圈（購物中心）租金環(huán)比上漲，51.0%的商圈（購物中心）租金環(huán)比下跌，5.9%的商圈（購物中心）租金環(huán)比持平。成都、?？谥饕倘ψ饨瓠h(huán)比均上漲，天津、杭州、蘇州、青島 4 個城市重點商圈租金環(huán)比漲跌互現(xiàn)；南京、重慶、南昌、長沙、武漢 5 個城市重點商圈租金環(huán)比持平或下跌。二線城市中，長沙五一廣場商圈租金環(huán)比跌幅最大，為 3.87%。百 MALL商鋪租金指數(shù)變化租金漲跌幅較大的商圈情況從商圈層面

20、看，2020 年下半年，在租金環(huán)比上漲的商圈中，廣州市橋商圈、杭州吳山商圈等 10 個商圈租金環(huán)比漲幅相對較大，其中廣州市橋商圈租金環(huán)比漲幅最大，為 2.95%；杭州吳山商圈、廣州珠江新城商圈租金環(huán)比漲幅亦分別達(dá)到 2.22%、2.18%；上海川沙商圈、北京朝外大街商圈等 7 個商圈租金環(huán)比漲幅均在 1.0%-2.0%（含）之間。在租金環(huán)比跌幅相對較大的 10 個商圈中，長沙五一廣場商圈、上海長壽路商圈和南昌八一商圈圈租金環(huán)比跌幅在 3.0%以上；上海大寧、虹橋、曹家渡、天津鼓樓街等 7 個商圈租金環(huán)比跌幅在 2.0%-3.0%之間。圖：2020 年下半年租金環(huán)比漲跌幅較大的商圈605040/

21、元30平20方10米0天 -10-20-30-40平均租金（左） 環(huán)比漲幅（右） 環(huán)比跌幅（右）27%21%15%9%3%-3%-9%廣 杭 廣 上州 州 州 海市 吳 珠 川橋 山 江 沙商 商 新 商圈 圈 城 圈商圈北 青 杭京 島 州朝 香 申外 港 花大 中 商街 路 圈商 商圈 圈廣 海 北 重州 口 京 慶北 解 中 南京 放 關(guān) 坪路 西 村 商商 商 商 圈圈 圈 圈天 杭 天 上津 州 津 海中 湖 鼓 曹北 濱 樓 家鎮(zhèn) 商 街 渡商 圈 商 商圈圈 圈上 上 南 上 長海 海 昌 海 沙虹 大 八 長 五橋 寧 一 壽 一商 商 商 路 廣圈 圈 圈 商 場圈 商圈數(shù)據(jù)

22、來源：CREIS 中指數(shù)據(jù)、F、3F為了更好地反映商業(yè)地產(chǎn)市場形勢變化，我們選取 15 個重點城市的主要商業(yè)街和重點商圈，對商業(yè)街臨街商鋪、商圈內(nèi)典型購物中心商鋪平均租金進(jìn)行了統(tǒng)計。表：2020 年下半年 15 城主要商業(yè)街租金（單位：元/平方米天）城市商業(yè)街道樣本 平均租金樣本租金中位數(shù)環(huán)比漲跌城市商業(yè)街道樣本 平均租金樣本租金中位數(shù)環(huán)比漲跌北京南鑼鼓巷91.891.3-6.05%武漢武漢天地商業(yè)街11.512.40.00%王府井大街59.959.71.41%萬松園商業(yè)街5.65.4-7.24%五道口商業(yè)街47.248.60.00%漢正街5.15.9-6.37%西單商業(yè)街39.034.10.

23、63%天津濱江道商業(yè)街46.745.02.25%蘇州街餐飲一條街24.223.9-0.98%古文化街21.021.4-1.10%新街口商業(yè)街14.916.4-3.99%五大道商業(yè)街14.313.2-1.57%亞運村商業(yè)街13.612.91.00%南市食品街13.414.2-1.65%簋街8.68.4-6.81%小白樓商業(yè)街11.611.0-0.79%好運街8.28.80.00%南京路6.98.0-2.23%上海城隍廟商業(yè)街97.398.4-0.60%和平路金街6.17.70.45%南京西路商業(yè)街48.748.10.53%鼓樓4.23.8-1.45%南京東路步行街41.042.7-0.12%杭州

24、河坊街13.812.33.00%田子坊38.341.0-4.59%武林路13.713.80.00%天鑰橋路休閑餐飲街33.331.31.00%南京老門東5.56.10.31%上海老街32.129.90.00%蘇州觀前街55.253.50.00%淮海中路商業(yè)街31.331.9-1.68%斜塘老街11.312.50.75%新天地24.626.40.00%石路步行街9.59.1-3.77%七寶老街17.917.5-1.46%龍湖獅山金街6.16.7-0.38%四川北路商業(yè)街16.516.71.50%青島臺東步行街45.342.70.00%南翔老街5.86.70.00%李村商業(yè)街16.615.0-1.

25、93%廣州天河又一城58.859.10.97%閩江路商業(yè)街5.06.10.37%北京路步行街37.635.51.20%重慶解放碑商業(yè)街45.745.50.00%上下九步行街33.832.9-0.80%三峽廣場商業(yè)街21.823.4-1.95%深圳東門步行街89.389.0-3.00%南坪商業(yè)街20.019.30.00%深圳灣步行大街61.562.1-4.50%觀音橋商業(yè)街17.016.9-1.54%華強北步行街56.056.3-2.00%楊家坪商業(yè)街17.017.70.00%成都春熙路21.421.60.00%長沙坡子街20.521.71.60%建設(shè)路13.812.80.74%黃興路步行街12

26、.213.00.00%寬窄巷子8.88.61.76%南昌勝利路步行街5.36.0-7.00%一品天下6.66.5-0.22%?？隍T樓老街20.721.70.50%武漢江漢路步行街42.044.3-1.21%中山路14.815.62.25%楚河漢街27.126.7-5.40%得勝沙步行街12.811.00.50%光谷步行街26.827.4-2.92%解放西路6.76.60.85%注：因上半年什剎海風(fēng)景區(qū)進(jìn)行封閉式管理，取消所有公眾活動，本期環(huán)比分析不具有可比性，故本期暫不發(fā)布后海酒吧街租金及環(huán)比。表：2020 年下半年 15 城重點商圈購物中心租金（單位：元/平方米天）城市商圈樣本平均租金樣本租

27、金中位數(shù)環(huán)比漲跌城市商圈樣本平均租金樣本租金中位數(shù)環(huán)比漲跌北京王府井商圈71.475.10.69%武漢徐東商圈18.217.40.00%朝外大街商圈51.265.11.55%王家灣商圈13.312.0-0.34%遠(yuǎn)大路商圈49.750.20.00%街道口商圈12.612.2-0.40%三里屯商圈46.045.00.25%中南/中北路商圈12.011.9-0.61%中關(guān)村商圈45.242.71.07%古田商圈9.510.0-1.13%西單商圈43.146.91.00%后湖商圈9.48.7-0.80%東直門商圈41.343.5-0.16%鐘家村商圈7.29.6-0.64%崇文門商圈29.931.1

28、0.30%天津友誼路商圈54.654.00.57%公主墳商圈29.732.0-0.56%南市商圈37.736.4-0.34%總部基地商圈21.221.80.00%勸業(yè)場商圈36.233.8-0.59%魯谷商圈15.115.00.00%小白樓商圈32.242.90.33%黃村商圈15.014.80.00%八里臺商圈18.817.70.00%上?；春Ｂ飞倘?6.162.60.00%中北鎮(zhèn)商圈14.016.3-2.18%南京西路商圈65.463.2-1.22%鼓樓街商圈12.811.3-2.47%徐家匯商圈54.061.0-1.02%梅江商圈8.99.00.00%靜安寺商圈49.748.9-2.00

29、%杭州武林商圈51.653.30.24%豫園商圈47.748.3-2.04%湖濱商圈24.324.6-2.21%人民廣場商圈44.049.1-1.06%錢江新城商圈23.016.31.00%曹家渡商圈43.141.9-2.50%申花商圈22.219.41.20%南方商城商圈24.723.3-1.17%吳山商圈19.218.72.22%長壽路商圈24.723.9-3.50%濱江商圈14.115.30.51%大寧商圈24.419.9-2.74%北干商圈11.810.8-0.30%不夜城商圈23.117.60.10%西溪商圈9.710.50.11%中山公園商圈18.016.8-0.22%新天地運河商

30、圈7.910.0-0.28%川沙商圈16.913.12.00%南京新街口商圈35.435.5-0.03%五角場商圈16.817.2-1.61%蘇州石路商圈16.116.0-0.42%八佰伴商圈14.814.5-1.97%湖西商圈10.616.80.11%陸家嘴商圈13.313.6-0.99%獅山路商圈9.510.10.48%天山商圈12.813.30.50%觀前街商圈7.415.3-0.99%控江路商圈12.613.40.10%青島新都心商圈20.922.2-0.74%四川北路商圈12.212.50.00%香港中路商圈18.218.61.37%真如商圈12.114.6-1.49%李村商圈14.

31、213.80.11%虹橋商圈11.511.1-2.50%市北 CBD 商圈10.17.80.12%七寶商圈11.514.90.24%浮山后商圈9.29.50.27%廣州天河路商圈58.257.80.17%重慶觀音橋商圈33.733.6-1.05%珠江新城商圈37.237.92.18%解放碑商圈31.130.9-0.32%北京路商圈37.135.91.14%大坪商圈22.424.0-2.02%東圃商圈35.236.3-0.23%南坪商圈20.923.2-2.17%西關(guān)商圈31.433.10.78%三峽廣場商圈18.720.9-0.40%市橋商圈19.118.52.95%楊家坪商圈8.19.8-1

32、.62%深圳東門商圈65.162.9-0.60%長沙五一廣場商圈46.346.8-3.87%南山中心區(qū)商圈57.953.3-0.58%南昌紅谷灘中心商圈15.911.8-0.71%福田中心區(qū)商圈56.460.1-0.50%八一商圈15.318.6-3.33%華強商圈27.929.0-0.80%海口濱海國貿(mào)商圈14.116.60.50%成都春熙路商圈36.837.90.03%萬達(dá)廣場商圈10.911.10.95%鹽市口商圈27.929.60.04%解放西商圈10.110.51.09%建設(shè)路商圈26.324.50.67%西海岸商圈5.45.10.57%新南天地商圈17.616.20.15%數(shù)據(jù)來源

33、：CREIS 中指數(shù)據(jù)、F、3F租金運行趨勢研判 據(jù)商鋪租金指數(shù)顯示，2020 年下半年，中國百街、百 MALL 商鋪租金環(huán)比均下跌，但跌幅較上半年均有所收窄。整體來看，2020 年下半年，國內(nèi)消費市場呈現(xiàn)持續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢，帶動實體商業(yè)平穩(wěn)恢復(fù)，但國內(nèi)局部疫情風(fēng)險仍然存在，聚集型和接觸式消費仍有待進(jìn)一步恢復(fù)，實體商業(yè)在短期內(nèi)仍面臨下行壓力。在調(diào)研走訪過程中，部分商家表示下半年店鋪客流量和經(jīng)營情況尚未完全恢復(fù)至疫情前的水平，但比上半年有所好轉(zhuǎn)，對未來一段時間消費市場保持信心；但也有少部分商家表示經(jīng)營情況并未能如期恢復(fù)，正考慮于合同市場期結(jié)束后退租。表現(xiàn)“互聯(lián)網(wǎng)+”時代，實體商鋪的社交功能逐漸顯現(xiàn)，網(wǎng)

34、絡(luò)媒體和社交平臺推動“種草”、“打卡”等新型消費觀念的發(fā)展。隨著 Z 世代成為消費市場主力，“科技”、“顏值”、“體驗”成為消費市場的關(guān)鍵詞，部分升級類產(chǎn)品店鋪，例如家電/數(shù)碼/通訊類店鋪、美妝類店鋪以及潮玩/娛樂類店鋪客流量亦表現(xiàn)較好。此外，受國外疫情影響，出境游受限，部分奢侈品店鋪經(jīng)營情況顯著恢復(fù)。受線上消費影響，部分服裝鞋帽類店鋪表現(xiàn)平淡。從短期供應(yīng)來看，2020 年下半年，疫情得到有效控制，部分暫緩開業(yè)計劃的購物中心項目集中入市，商鋪租金指數(shù)重點監(jiān)測的 15 個城市共有 100 余個購物中心項目開業(yè)；2020 年全年 15 個城市新開而已購物中心建筑面積約為 1000 萬平方米，同供應(yīng)

35、比下降近四成。從長期供應(yīng)來看，2020 年，商鋪租金指數(shù)重點監(jiān)測的 15 個城市商辦方面用地成交規(guī)劃建筑面積共計 4760.5 萬平方米，同比增長 29.7%。其中一線城市成交面積為 1375.1 萬平方米，同比大幅增長 87.0%；二線城市成交面積為 3385.4 萬平方米，同比增長 15.3%。從成交占比看，一線城市商辦用地成交面積占 15 城比例由 2019年的 20.0%上升至 28.9%，二線城市占比由去年同期的 80.0%下降至 71.1%。2020 年 8 月起，社會消費品零售總額月度同比增幅由負(fù)轉(zhuǎn)正，居民消費逐漸恢復(fù)。2020 年，新冠肺炎疫情給國內(nèi)消費市場帶來沖擊，但是隨著國

36、內(nèi)疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的統(tǒng)籌推進(jìn)取得積極成效，消費恢復(fù)的態(tài)勢持續(xù)增強。2020 年全年，我國社會消費品零售總額實現(xiàn) 39.2 萬億元，同比下降 3.9%，降幅較上半年收窄 7.5 個需求方面百分點；從 12 月單月情況來看，我國實現(xiàn)社會消費品零售總額 40566 億元，同比增長 4.6%，連續(xù)五個月同比正增長。從 15 類限額以上單位商品零售額來看，2020 年全年，飲料類、通訊器材類商品零售額同比增長均超過 10%；糧油及食品類、化妝品類、中西藥品類、日用品類、文化辦公用品類、煙酒類商品零售額同比亦呈正增長態(tài)勢。石油及制品、家具等 7 類商品零售額同比下降，但降幅較上半年均有所收窄，其中金

37、銀珠寶類、汽車類、服裝鞋帽及針紡織品類商品零售額同比降幅收窄在 10 個百分點以上，恢復(fù)較快。整體來看，國內(nèi)的疫情防控效果明顯，經(jīng)濟(jì)恢復(fù)帶動就業(yè)增加和居民收入增長，居民的消費信心和消費能力都有所增長。展望未來2020 年下半年，隨著國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定恢復(fù)，促進(jìn)消費政策不斷發(fā)力，居民消費需求穩(wěn)步釋放，消費市場穩(wěn)定恢復(fù)，實體商業(yè)亦較上半有所恢復(fù)。但新冠肺炎疫情仍在全球蔓延，國內(nèi)局部地區(qū)亦存在疫情反彈壓力，商鋪租金短期內(nèi)仍處下行通道。展望“十四五”開局之年，我國將堅持?jǐn)U大內(nèi)需戰(zhàn)略基點，加快培育完善內(nèi)需體系，把實施擴大內(nèi)需戰(zhàn)略同深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革有機結(jié)合起來，增強消費對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)性作用。隨著消費市

38、場活力持續(xù)恢復(fù)，實體商業(yè)將逐漸恢復(fù)至疫情前的水平；預(yù)計未來，我國重點城市商鋪租金有望恢復(fù)平穩(wěn)運行態(tài)勢。北京商鋪近半數(shù)商業(yè)街樣本租金環(huán)比下跌，經(jīng)營受到?jīng)_擊購物中心經(jīng)營有所回暖，半數(shù)商圈租金環(huán)比上漲市場綜述 2020 年 1-12 月，北京共實現(xiàn)社會消費品零售總額 13716.4 億元，累計同比下降 8.9%。其中按照消費形態(tài)分類，餐飲收入實現(xiàn) 871.7 億元，累計同比下降 29.9%；商品零售實現(xiàn) 12844.7 億元，累計同比下降 7.1%。整體來看，2020 年北京社會消費品零售總額雖在前期受到疫情沖擊影響較大，但隨著疫情防控措施取得成果，從第二季度開始穩(wěn)步復(fù)蘇，累計同比降幅呈現(xiàn)收窄態(tài)勢，

39、零售市場逐步活躍，帶動近半數(shù)商業(yè)街和商圈（購物中心）商鋪租金環(huán)比上漲。商業(yè)街商鋪近五成樣本商業(yè)街租金環(huán)比下跌2020 年下半年，北京重點監(jiān)測的 9 條商業(yè)街租金環(huán)比三漲四跌兩平。其中王府井大街、亞運村商業(yè)街和西單商業(yè)街租金環(huán)比漲幅分別為 1.4%，1.0%和 0.6%。租金環(huán)比下跌的商業(yè)街中，簋街跌幅最大，為 6.8%；次之的是南鑼鼓巷商業(yè)街，租金跌幅為 6.0%；新街口商業(yè)街和蘇州街餐飲一條街租金跌幅分別為4.0%和 1.0%。好運街和五道口商業(yè)街租金環(huán)比持平。從租金絕對值來看從各業(yè)態(tài)商鋪占比來看2020 年下半年，我們所監(jiān)測的北京主要商業(yè)街中，南2020 年下半年，我們所監(jiān)測的北京主要商業(yè)

40、街商鋪中，鑼鼓巷租金最高，為 91.8 元/平方米天；王府井大街、餐飲美食類商鋪依舊為最活躍的業(yè)態(tài)，占比近五成，與五道口商業(yè)街和西單商業(yè)街租金均在 30-60 元/平方上半年基本持平；其次為服飾鞋包、百貨超市和生活服米天之間；蘇州街餐飲一條街、新街口商業(yè)街、亞運務(wù)類店鋪，占比均在一成左右；休閑娛樂等業(yè)態(tài)店鋪合村商業(yè)街租金均在 10-30 元/平方米天之間；簋街和好計占比在兩成以內(nèi)。在消費升級的驅(qū)動下，個性化新興運街租金相對較低，不足 10 元/平方米天，其中租金品牌，國潮品牌不斷加入零售市場，以新業(yè)態(tài)新營銷的最低的好運街為 8.2 元/平方米天。方式贏得當(dāng)下消費者。圖：2020 年下半年北京商

41、業(yè)街租金及環(huán)比漲跌2020年下半年平均租金（左）2020年下半年環(huán)比漲跌（右）100.002.0元/平方米天80.000.060.00-2.040.00-4.020.00-6.00.00-8.0數(shù)據(jù)來源：CREIS 中指數(shù)據(jù)、F、3F購物中心商鋪半數(shù)樣本商圈租金環(huán)比上漲2020 年下半年，北京重點監(jiān)測的 12 個商圈（購物中心）租金環(huán)比六漲二跌四平。具體來看，租金上漲的商圈中，朝外大街商圈、中關(guān)村商圈和西單商圈漲幅位列前三，分別上漲 1.55%、1.07%和 1.00%；王府井商圈、崇文門商圈和三里屯商圈租金漲幅均在 1.0%以內(nèi)。公主墳商圈和東直門商圈租金環(huán)比下跌分別為 0.56%和 0.1

42、6%。遠(yuǎn)大路商圈、總部基地商圈、魯谷商圈和黃村商圈租金環(huán)比持平。從租金絕對值來看從各業(yè)態(tài)商鋪占比來看2020 年下半年，我們所監(jiān)測的北京重點商圈（購物中心）中，王府井商圈租金最高，為 71.4 元/平方米天；朝外大街、遠(yuǎn)大路等 6 個商圈租金在 40-60 元/平方米天之間；公主墳、崇文門和總部基地 3 個商圈租金均在 20-30 元/平方米天以內(nèi)，魯谷商圈和黃村商圈租金水平最低，在 15.0 元/平方米天上下。2020 年下半年，我們所監(jiān)測的北京重點商圈（購物中心）商鋪中，服飾鞋包類商鋪占比約六成，較上半年有所下降；餐飲美食類店鋪占比依舊近兩成；電器通訊、百貨超市等業(yè)態(tài)店鋪合計占比約兩成。圖

43、：2020 年下半年北京商圈（購物中心）租金及環(huán)比漲跌2020年下半年平均租金（左）2020年下半年環(huán)比漲跌（右）80.02.00元/平方米天60.01.0040.00.0020.00.0-1.00數(shù)據(jù)來源：CREIS 中指數(shù)據(jù)、F、3F供應(yīng)方面：下半年市場供應(yīng)恢復(fù)正常從短期供應(yīng)來看，據(jù)監(jiān)測，2020 下半年北京 9 座新購物中心項目入市，總建筑面積約為 100 萬平方米，市場供應(yīng)有所有所恢復(fù)。隨著疫情可防可控，經(jīng)濟(jì)活動復(fù)工復(fù)產(chǎn)，購物中心、商業(yè)街經(jīng)營情況逐漸恢復(fù)，2020 年底購物中心客流量情況基本達(dá)到同期水平。從擬開業(yè)購物中心來看，預(yù)計 2021 年北京將有超 20 座購物中心開業(yè)。從長期供

44、應(yīng)來看，2020 年下半年，北京新增商辦用地土地宗數(shù)錄得 8 宗，較上半年增加 6 宗，錄得下半年成交規(guī)劃建筑面積為 121.39 萬平方米，較上半年增長 115.45 萬平方米。下半年商辦用地成交新增供應(yīng)較上半年大幅提升，大興區(qū)、懷柔區(qū)和石景山區(qū)為商業(yè)地產(chǎn)重點開發(fā)區(qū)域，其新增商辦用地規(guī)劃建筑面積分別為 66.60 萬平方米，14.62 萬平方米和11.47 萬平方米，城六區(qū)潛力商圈以及近郊新興商圈未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展空間較大。需求方面：社會消費品零售總額同比收窄，主要領(lǐng)域穩(wěn)步恢復(fù)2020 年 1-12 月，北京市社會消費品總額同比下降 8.9%，較 1-11 月呈現(xiàn)收窄趨勢，按照消費形態(tài)分，商品

45、零售累計同比下跌 7.1%，餐飲收入累計同比下跌 29.9%，跌幅均呈收窄態(tài)勢。2020 年前三季度，經(jīng)濟(jì)增速有所回升，主要領(lǐng)域穩(wěn)步恢復(fù)。北京市前三季度生產(chǎn)總值為 2.6 萬億元，由上半年下降 3.2%轉(zhuǎn)為增長 0.1%。服務(wù)業(yè)產(chǎn)值實現(xiàn)正增長，北京服務(wù)業(yè)增加值為 2.2 萬億元，同比增長 0.1%，較上半年回升 3.1 個百分點。隨著疫情可防可控，經(jīng)濟(jì)活動復(fù)工復(fù)產(chǎn)，新模式助推消費升級，消費模式更加網(wǎng)絡(luò)化、平臺化。北京限額以上批發(fā)零售、住宿餐飲業(yè)實現(xiàn)的網(wǎng)上零售額增長 25.3%，信息服務(wù)業(yè)增加值在數(shù)字經(jīng)濟(jì)及軟件業(yè)發(fā)展帶動下增長 12.9%?？偨Y(jié)新冠疫情出現(xiàn)之后，北京地區(qū)在做好疫情防控的基礎(chǔ)上，出

46、臺了一系列促進(jìn)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的政策措施，扎實做好“六穩(wěn)”“六?！备黜椆ぷ鳎〉昧朔e極成效，企業(yè)生產(chǎn)加快恢復(fù)，民生持續(xù)改善。北京減稅降費舉措持續(xù)發(fā)力，企業(yè)盈利狀況逐步向好。1-3 季度，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)每百元營業(yè)收入中的成本費用比上半年降低 1.2 元；規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)利潤同比增長 6.0%。并且，北京市陸續(xù)出臺進(jìn)一步支持中小微企業(yè)保持平穩(wěn)發(fā)展 9 條措施，進(jìn)一步精準(zhǔn)幫扶本市中小微企業(yè)應(yīng)對疫情影響。自 1 月下旬起，部分商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營企業(yè)陸續(xù)出臺了一系列租金減免等商戶紓困措施。疫情期間超 9 成樣本購物中心給予商戶免租期，平均期限約 1 個月，有效緩解了疫情帶來的經(jīng)營壓力。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營商主動

47、與商戶共同承擔(dān)風(fēng)險的舉措一定程度上減緩了商戶的損失，有效地穩(wěn)定了商戶信心，對商戶以及行業(yè)的保護(hù)起到了積極的作用。與此同時，2020 年 9 月北京市出臺關(guān)于鼓勵發(fā)展商業(yè)品牌首店的若干措施，積極引進(jìn)線下實體示范亞洲首店、中國（內(nèi)地）首店、北京首店、旗艦店，做強“首店經(jīng)濟(jì)”和“首發(fā)經(jīng)濟(jì)”，推動國際消費中心城市建設(shè)。各項政策和措施助力實體商業(yè)精準(zhǔn)有序開展促消費工作，同時豐富有效供給、提振市場信心、釋放消費潛力，不斷滿足人們對品質(zhì)生活的需求，為商業(yè)零售市場的發(fā)展帶來新動力。預(yù)計未來，隨著有序復(fù)工復(fù)產(chǎn)，經(jīng)濟(jì)活動恢復(fù)正常，北京重點商圈商鋪租金將逐步恢復(fù)正常區(qū)間，保持平穩(wěn)態(tài)勢。市場綜述 2020 年前三季度

48、，成都消費市場復(fù)蘇，態(tài)勢向好發(fā)展。根據(jù)成都市地區(qū)生產(chǎn)總值統(tǒng)一核算結(jié)果，前三季度全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 12876.5 億元，同比增長 2.6%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 507.2 億元，同比增長 1.3%；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 3973.4 億元，同比增長 2.6%；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 8395.9 億元，同比增長 2.6%。成都商鋪商圈商業(yè)街租金環(huán)比普遍小幅度上漲首店經(jīng)濟(jì)激發(fā)消費新動能商業(yè)街商鋪半數(shù)樣本商業(yè)街租金環(huán)比上漲2020 年下半年，成都重點監(jiān)測的 4 條商業(yè)街租金環(huán)比二漲一跌一平。具體來看，寬窄巷子商業(yè)街漲幅最大，為 1.80%；次之的是建設(shè)路商業(yè)街，環(huán)比漲幅為 0.7%；一品天下

49、商業(yè)街跌幅為 0.2%；春熙路商業(yè)街租金環(huán)比持平。從租金絕對值來看從各業(yè)態(tài)商鋪占比來看2020 年下半年，我們所監(jiān)測的成都主要商業(yè)街中，春熙路商業(yè)街租金最高，為 21.4 元/平方米天；次之是建設(shè)路商業(yè)街，租金為 13.8 元/平方米天；寬窄巷子、一品天下商業(yè)街租金均在 5-10 元/平方米天區(qū)間。2020 年下半年，我們所監(jiān)測的成都主要商業(yè)街商鋪中，餐飲美食類商鋪占比依舊超五成，與上期基本持平；服飾鞋包類店鋪占比近三成，較上半年小幅增加；生活服務(wù)、百貨超市等業(yè)態(tài)店鋪合計占比約兩成。圖：2020 年下半年成都商業(yè)街租金及環(huán)比漲跌2020年下半年平均租金（左）2020年下半年環(huán)比漲跌（右）25.

50、0020.002.01.5元/平方米天15.001.010.000.55.000.00.00春熙路建設(shè)路寬窄巷子一品天下-0.5數(shù)據(jù)來源：CREIS 中指數(shù)據(jù)、F、3F購物中心商鋪樣本商圈（購物中心）租金環(huán)比均上漲2020 年下半年，成都重點監(jiān)測的 4 個商圈租金環(huán)比均上漲。具體來看，建設(shè)路商圈的購物中心租金環(huán)比上漲最多，漲幅為 0.67%；新南天地商圈、鹽市口商圈和春熙路商圈租金環(huán)比漲幅均在 0.5%以內(nèi)。從租金絕對值來看從各業(yè)態(tài)商鋪占比來看2020 年下半年，我們所監(jiān)測的商圈（購物中心）2020 年下半年，我們所監(jiān)測的成都商圈（購物中中，擁有太古里、IFS 等高端購物中心的春熙路心）商鋪中，服飾鞋包類店鋪占比近五成，與上商圈（購物中心）租金最高，達(dá) 36.8 元/平方米天；半年基本持平；餐飲美食類店鋪占比超兩成，較鹽市口商圈和建設(shè)路商圈租金相近，均在 27 元/上半年小幅增加；百貨超市、電器通訊等業(yè)態(tài)店平方米天上下；新南天