房地產(chǎn)行業(yè)PEST分析課程(36張)課件

1、房地產(chǎn)行業(yè)PEST分析-攻城略地小組成員：鄒杰、李原、李竹林、嚴冬瑞、劉小婷、宋小玲目錄一、房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)介紹二、PEST分析 （1）.政治因素 【1.信貸政策 2.住房政策 3.稅收政策】 （2）.經(jīng)濟因素 【1.消費者購買力 2.利率 3.股市】 （3）.社會因素 【1.人口 2.家庭結(jié)構(gòu) 3.城市化】 （4）.科技因素 【1.網(wǎng)絡(luò)技術(shù) 2.建筑技術(shù) 3.管理理念】三、總結(jié)一.房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)介紹房地產(chǎn)行業(yè)是一個關(guān)系很多相關(guān)行業(yè)的基礎(chǔ)建設(shè)行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。由于他的相關(guān)行業(yè)較多的是由建筑材料，土地，人力成本，資金等相關(guān)因素組成，所以與上述各因素相關(guān)的政治法律、經(jīng)濟、還有相關(guān)行業(yè)的技術(shù)水平對房

2、地產(chǎn)有很大的影響。隨著我國改革開放的深入，全球化時代的到來，新的政策與經(jīng)濟形勢、先進的設(shè)計理念和技術(shù)必將會給房地產(chǎn)行業(yè)造成很大的影響與沖擊。21世紀的10年代將近過半，中國房地產(chǎn)在新的時代將經(jīng)歷怎樣的變化和發(fā)展，未來的走向如何，是一個重要問題。二.PEST分析（1）之 政治因素面對房地產(chǎn)這幾年的瘋漲，國家制定了很多相關(guān)的政策，法律來限制他的價格。而這些具體的政策也給房地產(chǎn)業(yè)帶來了很大的沖擊。我們具體從信貸政策、住房政策、稅收政策三點分析。 1.信貸政策“有保有壓”信貸原則促房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。2013年7月5日國務(wù)院辦公廳發(fā)布國務(wù)院辦公廳關(guān)于金融支持經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級的指導(dǎo)意見（國辦發(fā)20

3、1367號），提出對房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)秉持“有保有壓”原則，在防控融資風(fēng)險的前提下，進一步落實差別化信貸政策，加大對居民首套住房的支持力度，同時抑制投資投機需求，促進市場需求結(jié)構(gòu)合理回歸。6月19日國務(wù)院總理李克強主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，明確表示支持居民家庭首套自住購房。這將有利于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。 強化差別化住房信貸政策：對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。人民銀行各分支機構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績r格控制目標和政策要求，在國家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。銀行業(yè)監(jiān)管部門要加強對商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的

4、監(jiān)督檢查，對違規(guī)行為要嚴肅處理。信貸政策（接上）對項目資本金（所有者權(quán)益）比例達不到35%或未取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項目，商業(yè)銀行不得發(fā)放任何形式的貸款；對經(jīng)國土資源部門、建設(shè)主管部門查實具有囤積土地、囤積房源行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得對其發(fā)放貸款；對空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。如此，限制了房地產(chǎn)商的資金來源，規(guī)范了房地產(chǎn)行業(yè)。2.住房政策 由福利分房到貨幣化改革，住房政策過度鼓勵了市場化走向表現(xiàn)在0年注重住房保障，09年注重解決城市低收入住房困難家庭，以及國有工礦、林區(qū)、墾區(qū)的棚戶區(qū)改造。目前，注重住房保

5、障和市場化發(fā)展相結(jié)合。對于市場化住房國家不會限制和禁止，但在土地和稅收等環(huán)節(jié)會給予相關(guān)指導(dǎo)和調(diào)節(jié)。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部2014年1月9日消息表示，2011年至2013年底，全國城鎮(zhèn)保障性安居工程累計開工2490萬套(包括棚戶區(qū)改造1084萬戶)，完成“十二五”時期任務(wù)目標3600萬套(戶)的近70%。其中基本建成1577萬套，包括棚戶區(qū)改造668萬戶。住建部副部長齊驥表示，從初步匯總各地上報計劃來看，2014年有望開工600萬套以上。而在12月15日召開的全國發(fā)展和改革工作會議上傳出消息，棚戶區(qū)改造和保障性住房配套基礎(chǔ)設(shè)施，已被列入2014年的中央投資重點。政府重點支持的保障性住房工程是房地產(chǎn)行業(yè)的

6、一個機遇。3.稅收政策政府調(diào)控采取了平穩(wěn)的步驟，前期，營業(yè)稅優(yōu)惠政策有力的促進了房地產(chǎn)行業(yè)，部分城市的房價和成交量已經(jīng)超越了歷史最高紀錄，樓市投機盛行，市場已顯過熱跡象，房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策就要適當(dāng)推出。2011年1月26日， 在國務(wù)院常務(wù)會議推出八條房地產(chǎn)市場調(diào)控措施(“新國八條”）中指出，要調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強稅收征管。調(diào)整個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策，對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按其銷售收入全額征稅。稅務(wù)部門要進一步采取措施，確保政策執(zhí)行到位。加強對土地增值稅征管情況的監(jiān)督和檢查，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目，進行土地增值稅清算和稽查。加大應(yīng)用房地產(chǎn)價格評估技術(shù)

7、加強存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力度，堅決堵塞“陰陽合同”產(chǎn)生的稅收漏洞。嚴格執(zhí)行個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。這一系列的稅收政策勢必會對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生正反兩面的影響，一方面有利于營造一個和諧的競爭環(huán)境，促進企業(yè)良性發(fā)展；另一方面，企業(yè)也將無空可鉆，面臨更加嚴厲的市場監(jiān)管。附表1（2013年國家各部門對房地產(chǎn)業(yè)政策）（2）之經(jīng)濟因素經(jīng)濟環(huán)境主要包括宏觀，微觀環(huán)境兩個方面。從我國來看，房地產(chǎn)市場的發(fā)展和宏觀經(jīng)濟依然保持著較為密切的相關(guān)性，國內(nèi)房地產(chǎn)的周期與GDP 增長有明顯關(guān)系，波動基本一致，但波幅前者大于后者。但不管宏觀環(huán)境還是微觀環(huán)境的改變對于房地產(chǎn)這個對于經(jīng)濟政策敏感的行業(yè)都會造成很

8、大的影響。我們具體從消費者購買力、股市、銀行利率三點分析。 1.消費者購買力增強國民生產(chǎn)總值持續(xù)高速增長 人民可支配收入不斷增加 這是影響房地產(chǎn)行業(yè)的最主要的經(jīng)濟因素，因為只有需求的增加才能真正的促進供給的增加。中國連續(xù)GDP超過10%。連續(xù)這么多年的經(jīng)濟飛速發(fā)展，人民收入也不斷增加，這導(dǎo)致了購房需求的旺盛。居民手中貨幣增加，面對著資金的流向問題，不少人必然選擇了購買樓房。所以在過去的十年內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)火熱，房價飛速上漲，房地產(chǎn)行業(yè)獲利頗豐。所以，消費者購買力的增強必然會十分有利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這已成為影響房地產(chǎn)行業(yè)的重要因素之一。附表2附表3 2002到2010年中國居民人均可支配 收入增長

9、趨勢圖2.銀行利率（一）銀行利率變動與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系銀行利率降低，信貸金額增大，貨幣供應(yīng)量增長。當(dāng)貨幣供應(yīng)增長超過房地產(chǎn)商品對貨幣需要限度之初，作為貨幣需求者的房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)商品消費者和投機者，并沒有急于將多余的資金用于投資或消費；但當(dāng)貨幣供應(yīng)量繼續(xù)增加，持幣者就會增加對房地產(chǎn)商品的投資或消費。在消費心理等因素的影響下，這一過程可能導(dǎo)致?lián)屬彿康禺a(chǎn)的行為，推動貨幣轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)實物商品的替換過程。隨著房地產(chǎn)需求持續(xù)上漲，在短期內(nèi)房地產(chǎn)供給剛性的影響下，房地產(chǎn)價格不斷上漲、交易量不斷增加。由于價格的不斷上升導(dǎo)致現(xiàn)有價格嚴重脫離其實有價值，加快房地產(chǎn)經(jīng)濟進入嚴重的通貨膨脹階段。相反，如果貨幣供應(yīng)

10、增長低于房地產(chǎn)商品流通對貨幣的需求限度，就會出現(xiàn)有效需求不足現(xiàn)象，結(jié)果導(dǎo)致房地產(chǎn)商品積壓，空置現(xiàn)象嚴重。（二）銀行利率變動對房地產(chǎn)價格的影響一般理論認為，銀行利率與房地產(chǎn)價格呈反比例關(guān)系，利率升高時房地產(chǎn)價格降低，利率降低時，房地產(chǎn)價格上漲。其原因：一是當(dāng)利率升高時，儲蓄、購買債券的收益增加，相對的房地產(chǎn)投資收益缺乏吸引力，投入的資金量大大減少，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格缺少支撐力，結(jié)果必然價格下跌；二是由于利率升高，投資者運用的資金利息成本加大，而在物價沒有上漲的情況下，資金的利息成本又不能通過合理的方式轉(zhuǎn)嫁到房地產(chǎn)價格上，房地產(chǎn)投資的收益大大降低，這時的房地產(chǎn)投資就不能說是理想的投資方式。而當(dāng)利率降低

11、到一銀行利率（接上）定程度。各方面對資金的需求量加大，經(jīng)濟開始振興，投入房地產(chǎn)的資金也越來越多，從而推動房地產(chǎn)價格上漲。（三）銀行利率變動對開發(fā)商的影響目前，房地產(chǎn)開發(fā)商上市直接融資的還是少數(shù)。多數(shù)開發(fā)商還是主要依靠商業(yè)銀行貸款實現(xiàn)間接融資。因此利率的變動導(dǎo)致開發(fā)商的財務(wù)成本增大，對其資金成本和利潤影響比較大。財務(wù)成本增加，還可能增加開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)的困難，在招拍掛市場化出讓經(jīng)營性土地的趨勢下，加息使得資金鏈出現(xiàn)問題的概率進一步增加。此外，還有可能迫使開發(fā)商加快項目開發(fā)周轉(zhuǎn)期，有可能會減少盈利空間，降低價格，以規(guī)避項目建設(shè)、增加土地儲備的風(fēng)險。加息意味著開發(fā)商的融資成本加大，貸款負擔(dān)加重，以開發(fā)

12、商年貸款億為例，在貸款利率上調(diào)個百分點以后，開發(fā)商一年增加還款萬。對于央行加息對目前房產(chǎn)市場的影響，大致分為兩種意見，一種認為，加息使得房地產(chǎn)市場開發(fā)成本加大，房價會隨之上揚：另一種認為，由于大部分房產(chǎn)開發(fā)商房產(chǎn)在建項目都存在貸款行為，央行加息使得開發(fā)成本加大，部分資金鏈緊張的開發(fā)商可能會由于資金壓力，可能會采取降價的方式及早出售自己手中的樓盤。對于開發(fā)商，利率提高將加大開發(fā)商的成本，會加速地產(chǎn)行業(yè)的兼并、組合，中小開發(fā)商將更難生存?？偟膩碚f，利率增加會對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生負面影響。3.股市股市和房市是一個互動的聯(lián)合體，有著緊密的關(guān)聯(lián)性。 首先，房地產(chǎn)市場股票市場都受到宏觀經(jīng)濟的影響，同時也在一定

13、程度上影響著經(jīng)濟增長。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，以中國為例，近年來，房地產(chǎn)投資額在GDP的占比不斷上升，截至2011年第3季度，該比值達到13.8%。此外，房地產(chǎn)業(yè)對鋼鐵、建材及家電家居用品等關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)群的發(fā)展發(fā)揮著舉足輕重的作用。同時，經(jīng)濟形勢對上市公司的業(yè)績產(chǎn)生重要的影響，也會改變投資者的投資行為。經(jīng)濟形勢好，投資者對前景樂觀，投資就會積極；經(jīng)濟形勢不好，投資者對前景悲觀，投資時就會格外謹慎。房地產(chǎn)市場與股票市場都受利率水平、貨幣供應(yīng)量和通貨膨脹的影響，并且兩個市場的變動方向一致。利率下降，促使資金流入兩市，同時增加了房地產(chǎn)市場與股票市場的需求，促進兩個市場的繁榮。貨幣供應(yīng)量的增加也

14、會將資金引入兩個市場。一定水平的通貨膨脹會鼓勵人們放棄貨幣轉(zhuǎn)而持有具有保值增值功效的資產(chǎn)，因此，在一定的通脹水平下，兩個市場的投資活動會更加活躍。 房地產(chǎn)市場和股票市場通過各自與宏觀經(jīng)濟的相互影響，呈現(xiàn)出一定的相關(guān)關(guān)系，而宏觀經(jīng)濟各因素則成了實現(xiàn)兩市場互動關(guān)系的傳導(dǎo)中介。其次，隨著金融市場和房地產(chǎn)市場的發(fā)展，股票和房地產(chǎn)正日益成為兩種重要的財富種類。兩種財富占家庭財富總額的比重越來越大，并對家庭投資行為存在顯著影響。股市財富效應(yīng)和房市財富效應(yīng)的不同，會促使市場中的流動資金從財富效應(yīng)較小的市場轉(zhuǎn)向財富效應(yīng)較大的市場，從而產(chǎn)生房地產(chǎn)市場和股票市場“此消彼漲”的現(xiàn)象。第三，作為投資工具，房地產(chǎn)與股票

15、既有相似之處又各具特色。從收益看，股息與租金收入的性質(zhì)非常類似。股票投資者以購買股票的方式成為股東，在不考慮炒作的情況下，股息可視為股票投資的收益；而房屋出租后，房東可以不斷收取租金。從風(fēng)險看，上市公司有可能因業(yè)績虧損不派發(fā)股息，房東也會因房屋空置而沒有租金收入，即股東與房東都必須承擔(dān)市場波動帶來的風(fēng)險。投資者將根據(jù)房地產(chǎn)和股票的特點選擇合適的投資組合。股市（接上）第四，房地產(chǎn)和股票都可以作為貸款的抵押品，從資金需求方來看，從房地產(chǎn)市場和股票市場獲得的收益會使企業(yè)的生產(chǎn)資金和銀行的信貸資金通過各種渠道流入房地產(chǎn)市場和股票市場，非主營業(yè)務(wù)收入增加使企業(yè)資產(chǎn)負債表狀況改善，企業(yè)舉債能力增強，獲得更

16、多貸款支持后增加對房地產(chǎn)市場和股票市場的投資額度，從而又助推了資產(chǎn)價格的上漲。從資金供給方看，房地產(chǎn)市場和股票市場與銀行信貸之間存在自我強化的反饋機制。在經(jīng)濟繁榮時期，作為抵押品的房地產(chǎn)和股票價格上升，銀行資產(chǎn)負債狀況改善，信貸增加，利率降低，從而又進一步推動房地產(chǎn)和股票市場價格上揚。第五，房地產(chǎn)市場與股票市場都容易滋生泡沫。房地產(chǎn)泡沫的破滅往往會導(dǎo)致股市泡沫的相繼產(chǎn)生。房地產(chǎn)泡沫表現(xiàn)為房價飄升到遠遠脫離其內(nèi)在價值的程度，而其中隱藏著房價狂跌，并引起市場崩潰，進而引發(fā)經(jīng)濟蕭條甚至經(jīng)濟危機的可能性，它是房地產(chǎn)市場上虛假繁榮的反映。股市泡沫的原理與之類似。當(dāng)市場預(yù)期良好時，房地產(chǎn)泡沫與股市泡沫會相

17、互影響，推動資產(chǎn)價格的進一步上升。相反，當(dāng)泡沫破滅時，悲觀的市場預(yù)期將導(dǎo)致兩個市場的價格急劇下滑，表現(xiàn)出兩個市場同漲同跌。綜上所述，從不同的角度對房地產(chǎn)市場與股票市場的關(guān)聯(lián)性做出理論解釋，歸根到底，兩者的關(guān)系不是共榮共衰，就是相互替代，至于哪種關(guān)系更為顯著，則由市場環(huán)境決定，包括宏觀經(jīng)濟形勢、政府的政策走向、資本市場的發(fā)達程度、投資者的投資水平等。附表4（3）PEST之S 社會因素各國的社會與文化對于企業(yè)的影響不盡相同。中國有著很明顯的區(qū)別于其他國家的社會與文化。對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，社會和文化的影響也是很大的。我們具體從人口、家庭結(jié)構(gòu)、城市化三點具體分析。 1.人口因素眾所周知，我國是世界上人

18、口最多的國家。2011年4月28日，國家統(tǒng)計局局長馬建堂發(fā)布2010年第六次人口普查登記（已上報戶口）的全國總?cè)丝跒?,339,724,852人。龐大的人口對于房地產(chǎn)行業(yè)來說是一個巨大的市場。中國七八十年代生育高峰時出生的那一批人有大部分人已經(jīng)在城市站穩(wěn)腳跟，他們對房子的需求具有極大的剛性。再者，對于計劃生育初期出生的那一代人，現(xiàn)在也是住房消費人群。而這些人的消費能力是巨大的，首先他們的經(jīng)濟條件良好，其次，從父母那里得到的贊助也會很大。隨著一代人一代人的成長，房地產(chǎn)業(yè)會有著有源源不斷的客源。2.家庭結(jié)構(gòu)因素近30年來，我國家庭結(jié)構(gòu)發(fā)生了顯著的變化，家庭規(guī)模的小型化成為我國城鄉(xiāng)家庭結(jié)構(gòu)變化的重要

19、特征之一，這是計劃生育政策和離婚率上升共同作用的結(jié)果；與此同時，家庭結(jié)構(gòu)還呈現(xiàn)出以核心化家庭為主，小家庭式樣愈益多樣化的趨勢。據(jù)調(diào)查，目前，我國城鄉(xiāng)家庭戶人均規(guī)模是3.39人，近30年來我國戶人均規(guī)模下降了1.42人，戶均人口規(guī)模愈益接近美國、加拿大等發(fā)達國家戶均3人左右的水平。家庭模式向小型化發(fā)展必然會導(dǎo)致市場需要更多的住房。同時隨著觀念的改變，很多年輕人結(jié)婚后不愿與父母 一起居住，家庭購房需求加大。3.城市化因素中國的城市化進程也是影響房地產(chǎn)行業(yè)的一個很重要的因素。中國經(jīng)濟發(fā)展迅速，中國舊有的大量的農(nóng)村人口將會逐漸向城市轉(zhuǎn)移。2012年8月17日國家統(tǒng)計局發(fā)布報告顯示，十六大以來中國人口總

20、量低速平穩(wěn)增長，人口生育繼續(xù)穩(wěn)定在低水平，人口文化素質(zhì)不斷改善，城市化水平進一步提高，人口婚姻、家庭狀況保持穩(wěn)定，2011年城鎮(zhèn)化率達51.27%。十六大以來，中國城鎮(zhèn)化發(fā)展迅速，2002年至2011年，中國城鎮(zhèn)化率以平均每年1.35個百分點的速度發(fā)展，城鎮(zhèn)人口平均每年增長2096萬人。2011年，城鎮(zhèn)人口比重達到51.27%，比2002年上升了12.18個百分點，城鎮(zhèn)人口為69079萬人，比2002年增加了18867萬人;鄉(xiāng)村人口65656萬人，減少了12585萬人。根據(jù)中國六次人口普查數(shù)據(jù)，歷次人口普查城市化水平依次為：12.84%，17.58%，20.43%，25.84%，35.39%，

21、49.68%。中國快速的城市化進程會使得大量人口涌進城市，他們必然要考慮的一個問題就是住房，因此，城市化會對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生強大的正面影響。附表5（中國城市化進程)（4）PEST之T 科技因素相對于其他行業(yè)來說，房地產(chǎn)的生產(chǎn)技術(shù)科技并不是要求很高。但是對于投資，營銷方面，房地產(chǎn)的科技創(chuàng)新具有了很大的改變。我們具體從網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，建筑技術(shù)，管理理念三點分析。1.網(wǎng)絡(luò)技術(shù)在當(dāng)今房地產(chǎn)業(yè)激烈的市場競爭中，各房地產(chǎn)企業(yè)都在各顯其能，用多種有效的手段宣傳自己的產(chǎn)品，以吸引更多的消費者。隨著IT時代的到來，網(wǎng)絡(luò)在房地產(chǎn)營銷中的應(yīng)用日趨廣泛，對房地產(chǎn)業(yè)的影響也日漸深遠。第一，網(wǎng)絡(luò)使房地產(chǎn)產(chǎn)品更符合市場的需求。對房

22、地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，房地產(chǎn)市場信息無疑是非常重要的資源，其中不僅包括未來市場的有效需求、購房者偏好的變化、目標購買人群的構(gòu)成、競爭對手情況及競爭樓盤特征，甚至還包括流行的建筑設(shè)計風(fēng)格、新興建材的信息等等。在房地產(chǎn)開發(fā)階段，網(wǎng)絡(luò)有助于開發(fā)商在調(diào)研過程中獲取大量的市場需求信息，為市場細分及設(shè)計項目結(jié)構(gòu)奠定堅實的基礎(chǔ)，為房地產(chǎn)項目開發(fā)做出良好的導(dǎo)向，從而為市場提供更準確的產(chǎn)品。在房地產(chǎn)銷售階段，由于開發(fā)商與購房者可以通過網(wǎng)絡(luò)進行快速、直接的溝通，開發(fā)商可以收集到購房者及潛在購房者對現(xiàn)有項目的反饋意見，實時掌握市場需求、消費者偏好以及對價格的承受能力等，從而能提高企業(yè)對市場的快速反應(yīng)能力，從而提高決策的

23、正確性和預(yù)見性，最終達到增強市場競爭力。網(wǎng)絡(luò)技術(shù)（接上）第二，網(wǎng)絡(luò)降低了房地產(chǎn)的價格。網(wǎng)絡(luò)有助于開發(fā)商在采購過程中降低造價，從而降低產(chǎn)品價格。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)可以利用網(wǎng)絡(luò)獲得建筑材料的價格信息，在對各種采購價格比較的基礎(chǔ)上，擇優(yōu)采購。另一方面，還可以借助于網(wǎng)絡(luò)實現(xiàn)行業(yè)聯(lián)盟，形成采購的規(guī)模經(jīng)濟，達到降低采購價格的目的。例如：自萬科集團建立了“建材采購中心網(wǎng)絡(luò)”后，萬科各地產(chǎn)公司每年總計約10億元的建材采購項目已經(jīng)全部在該網(wǎng)絡(luò)上招標采購。據(jù)該公司的研究報告指出，通過網(wǎng)上集體采購，最高可節(jié)省成本25%。第三，網(wǎng)絡(luò)有助于房地產(chǎn)項目的宣傳。與傳統(tǒng)媒體廣告相比，網(wǎng)絡(luò)宣傳的優(yōu)勢很明顯：網(wǎng)絡(luò)廣告實時、成本低

24、，傳播范圍廣，針對性強，交互性強，有助于雙向溝通。房地產(chǎn)企業(yè)在產(chǎn)品開發(fā)的前、中、后期有計劃地制作和發(fā)布樓盤相關(guān)信息，可以使購房者隨時地了解樓盤的整體概況及基本框架，從而使購房者感受到開發(fā)商及產(chǎn)品的可靠性，從而獲得購房者的信賴、增強購房者對該樓盤的購買信心，同時也可能為開發(fā)商贏得更多潛在客戶。目前，我國眾多房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)紛紛涉足網(wǎng)絡(luò)廣告的新空間，網(wǎng)絡(luò)廣告已經(jīng)成為繼傳統(tǒng)四大媒體（電視、廣播、報紙、雜志）之后的第五大媒體。網(wǎng)絡(luò)技術(shù)（接上）第四，網(wǎng)絡(luò)使房地產(chǎn)營銷方式多樣化。利用網(wǎng)絡(luò)，房地產(chǎn)企業(yè)可以提供多種售房模式，如：網(wǎng)上訂購、網(wǎng)上定制、網(wǎng)上拍賣、網(wǎng)上辦理購房手續(xù)等，以方便客戶。其中，網(wǎng)上訂購是由購房

25、者先通過系統(tǒng)平臺進行訂購，經(jīng)開發(fā)商確認擁有其所訂購戶位優(yōu)先購買權(quán)的售房模式，這已經(jīng)被許多開發(fā)商推廣使用。網(wǎng)上定制是先由客戶將其對戶型、外形、地段、結(jié)構(gòu)等的需求信息在網(wǎng)上發(fā)布，再跟開發(fā)商進行協(xié)商和確認，然后在網(wǎng)上交付定金，監(jiān)督和了解施工進程，由開發(fā)商按照其需求和指示為其提供產(chǎn)品的售房模式。2002年12月8日，北京商興隆置業(yè)與新浪網(wǎng)房地產(chǎn)頻道合作進行SOLO二期網(wǎng)上售房活動，為消費者“量身定制”戶型，取得了可喜的銷售業(yè)績，共推出586套單元房，累計定出568套，其中近82%是通過新浪網(wǎng)上售房預(yù)定系統(tǒng)預(yù)定成功的。網(wǎng)上拍賣是對所銷售房屋在網(wǎng)上針對所有意向客戶進行競拍，以實現(xiàn)購房者之間公平競爭的售房模

26、式。地產(chǎn)大亨潘石屹與“搜房網(wǎng)”曾攜手對SOHO現(xiàn)代城進行過網(wǎng)上拍賣，反響強烈。網(wǎng)上辦理購房手續(xù)則是指把現(xiàn)場所有的工作（包括付款程序等）都挪到網(wǎng)上去進行，如北京市房地產(chǎn)交易中心在網(wǎng)上開辟的“外地人購房網(wǎng)上申請”業(yè)務(wù)。可見，網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的發(fā)展必定會大大促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。2.建筑技術(shù)的發(fā)展改革開放三十多年來，我國的出現(xiàn)了很多新的建筑技術(shù)。1、新型墻體材料： 我國新型墻體材料發(fā)展較快，品種較多，主要包括磚、塊、板，如粘土空心磚、摻廢料的粘土磚、非粘土磚、建筑砌塊、加氣混凝土、輕質(zhì)板材、復(fù)合板材等，但數(shù)量較小，在整個墻體材料中所占比仍然偏小。只有促使各種新型體材料因地制宜快速發(fā)展，才能改變墻體材料不合理的

27、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，達到節(jié)能、保護耕地、利用工業(yè)廢渣、促進建筑技術(shù)的目的。 經(jīng)過近30年來自我研制開發(fā)及引進國外生產(chǎn)技術(shù)和設(shè)備，我國的墻體材料工業(yè)已經(jīng)開始走上多品種發(fā)展的道路，初步形成了以塊板為主的墻材體系，如混凝土空心砌塊、紙面石膏板、纖維水泥夾心板等，但代表墻體材料水平的各種輕板、復(fù)合板所占比重仍很小，還不到整個墻體材料總量的1%，與工業(yè)發(fā)達國家相比，相對落后40-50年。主要表現(xiàn)在：產(chǎn)品檔次低、企業(yè)規(guī)模小、工藝裝備落后、配套能力差。新型墻體材料發(fā)展緩慢的重要原因之一是對實心粘土磚限制的力度不夠，缺乏具體措施保護土地資源，以毀壞土地為代價制造粘土磚成本極低，使得任何一種新型墻體材料在價格上無法與之競

28、爭。1994年新稅制實行后，對粘土磚生產(chǎn)企業(yè)僅征收6%的增值稅，而不少新型墻體材料，尤其是輕質(zhì)板材卻要交納17%的增值稅務(wù)局，加劇了新型墻體材料發(fā)展的不利局面。針對這種情況，國家三部一局（建設(shè)部、農(nóng)業(yè)部、國土資源部和國家建材局）墻材革新辦公室積極指導(dǎo)各地大力開展墻材革新工作，結(jié)合各地實際情況，出臺了多項墻改政策，有力地促進了新型墻體材料的發(fā)展。 建筑技術(shù)的發(fā)展（接上）2、新型保溫隔熱材料： 改革開放以來, 我國保溫隔熱材料有了長足的進步，已發(fā)展成為品種比較齊全、初具規(guī)模的保溫材料的生產(chǎn)和技術(shù)體系。保溫隔熱材料在國外的最大用戶是建筑業(yè)約占產(chǎn)量的80 % , 而在我國建筑業(yè)市場尚未完全打開, 其應(yīng)

29、用僅占產(chǎn)量的10 %。生產(chǎn)工藝整體水平和管理水平需進一步提高, 產(chǎn)品質(zhì)量不夠穩(wěn)定?？蒲型度氩蛔? 應(yīng)用技術(shù)研究和產(chǎn)品開發(fā)滯后, 特別是保溫材料在建筑中的應(yīng)用技術(shù)研究與開發(fā)多年來進展緩慢, 嚴重地影響了保溫材料工業(yè)的健康發(fā)展。加強新型保溫隔熱材料和其他新型建材制品設(shè)計施工應(yīng)用方面的工作, 是發(fā)展新型建材工業(yè)的當(dāng)務(wù)之急。 我國保溫材料工業(yè)經(jīng)過30 多年的努力, 特別是經(jīng)過近年的高速發(fā)展, 不少產(chǎn)品從無到有, 從單一到多樣化質(zhì)量從低到高, 已形成取膨脹珍珠巖、礦物棉、玻璃棉、泡沫塑料、耐火纖維、硅酸鈣絕熱制品等為主的品種比較齊全的產(chǎn)業(yè), 技術(shù)、生產(chǎn)裝備水平也有了較大提高有些產(chǎn)品已達到國際先進水平。但

30、由于我國保溫材材料工業(yè)起步晚, 總體技術(shù)和裝備水平較低, 在建筑領(lǐng)域的應(yīng)用技術(shù)有待完善, 在很大程度上影響了保溫材料的推廣應(yīng)用。建筑技術(shù)的發(fā)展（接上）3、新型防水密封材料 防水材料是建筑業(yè)及其它有關(guān)行業(yè)所需要的重要功能材料, 是建筑材料工業(yè)的一個重要組成部分。隨著我國國民經(jīng)濟的快速發(fā)展, 不僅工業(yè)建筑與民用建筑對防材料提出了多品種高質(zhì)量的要求, 在橋梁、隧道、國防軍工、農(nóng)業(yè)水利和交通運輸?shù)刃袠I(yè)和領(lǐng)域中也都需要高質(zhì)量的防水密封材料。 改革開放以來, 我國建筑防水材料獲得較快的發(fā)展。防水材料已擺脫了紙?zhí)ビ蜌忠唤y(tǒng)天下的落后局面, 目前擁有包括瀝青油氈(含改瀝青油氈) 、合成高分子防水卷材、建筑防水涂

31、料、密封材料、堵漏和剛性防水材料等五大類產(chǎn)品。我國防水材料基本上形成了品種門類齊全, 產(chǎn)品規(guī)格、檔次配套, 工藝裝備開發(fā)已初具規(guī)模的防水材料工業(yè)體系, 國外有的品種我們基本上都有。4、新型裝飾裝修材料 建筑裝飾裝修材料品種門類繁多，更新?lián)Q代十分迅速，與人民生活水平提高和居住條件改善密切相關(guān)，是極具發(fā)展?jié)摿Φ慕ㄖ牧掀贩N之一。它的品種、質(zhì)量和配套水平的高低決定著建筑物裝飾檔次的高低，對美化城鄉(xiāng)建筑、改善人民居住和工作環(huán)境有著十分重要的意義。 我國建筑裝飾裝修材料的發(fā)展，雖然起步較晚，但起點較高，主要生產(chǎn)能力量是80年代以后引進國外先進技術(shù)和裝備基礎(chǔ)上發(fā)展起來的。目前花色品種已達4000多種，已基

32、本形成初具規(guī)模、產(chǎn)品門類較齊全的工業(yè)體系。目前三星級的賓館裝飾裝修基本做到自已生產(chǎn)，四至五星級賓館的裝飾裝修有30%-40%可以做到自給。可見，建筑技術(shù)的發(fā)展有力地促進了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。3.先進的管理理念房地產(chǎn)企業(yè)的管理制度包括三個層面：最高層面是指企業(yè)的基本管理制度，包括公司體制及公司治理結(jié)構(gòu)、管理機制、薪酬制度、基本會計制度等；第二層面是企業(yè)的工作流程管理制度、規(guī)章等，包括行政事務(wù)、法律事務(wù)、財務(wù)、人力資源、采購、工程管理、銷售、客戶關(guān)系等方面的管理規(guī)章，可以形成文件的有100-150項；第三層面的管理制度主要包括崗位、部門和項目部(項目公司)內(nèi)部使用的、沒有縱向和橫向工作接口關(guān)系的工作規(guī)

33、程。 一個企業(yè)的成功往往是制度的成功。職能設(shè)計合理、職責(zé)清晰、工作接口關(guān)系明確的組織機構(gòu)設(shè)計比經(jīng)常推諉、扯皮、內(nèi)耗的企業(yè)更具競爭力，有健全的管理制度且制度適宜的企業(yè)比雖然建立了一堆制度，但制度不適宜、執(zhí)行不力的企業(yè)更具競爭力。 房地產(chǎn)企業(yè)要提升競爭力，必須建立一套全面、適宜的管理制度，并確保各項制度的有效施行。在這個知識經(jīng)濟時代，各種先進的理念已成為各企業(yè)的必修課。我們工商管理專業(yè)更是各種理念的大匯總，如企業(yè)管理，質(zhì)量管理，戰(zhàn)略管理，市場營銷等等。一個房地產(chǎn)企業(yè)想要取得成功，先進的管理理念已是必不可少。例.刺猬法則刺猬法則：兩只困倦的刺猬，由于寒冷而擁在一起?？梢驗楦髯陨砩隙奸L著刺，于是它們離

34、開了一段距離，但又冷得受不了，于是湊到一起。幾經(jīng)折騰，兩只刺猬終于找到一個合適的距離：既能互相獲得對方的溫暖而又不至于被扎。刺猬法則主要是指人際交往中的“心理距離效應(yīng)”。 法國總統(tǒng)戴高樂就是一個很會運用刺猬法則的人。他有一個座右銘：“保持一定的距離”！這也深刻地影響了他和顧問、智囊和參謀們的關(guān)系。在他十多年的總統(tǒng)歲月里，他的秘書處、辦公廳和私人參謀部等顧問和智囊機構(gòu)，沒有什么人的工作年限能超過兩年以上。他對新上任的辦公廳主任總是這樣說：“我使用你兩年，正如人們不能以參謀部的工作作為自己的職業(yè)，你也不能以辦公廳主任作為自己的職業(yè)?！边@就是戴高樂的規(guī)定。這一規(guī)定出于兩方面原因：一是在他看來，調(diào)動是

35、正常的，而固定是不正常的。這是受部隊做法的影響，因為軍隊是流動的，沒有始終固定在一個地方的軍隊。二是他不想讓“這些人”變成他“離不開的人”。這表明戴高樂是個主要靠自己的思維和決斷而生存的領(lǐng)袖，他不容許身邊有永遠離不開的人。只有調(diào)動，才能保持一定距離，而惟有保持一定的距離，才能保證顧問和參謀的思維和決斷具有新鮮感和充滿朝氣，也就可以杜絕年長日久的顧問和參謀們利用總統(tǒng)和政府的名義營私舞弊。 戴高樂的做法是令人深思和敬佩的。沒有距離感，領(lǐng)導(dǎo)決策過分依賴秘書或某幾個人，容易使智囊人員干政，進而使這些人假借領(lǐng)導(dǎo)名義，謀一己之私利，最后拉領(lǐng)導(dǎo)干部下水，后果是很危險的。兩相比較，還是保持一定距離好。 通用電

36、氣公司的前總裁斯通在工作中就很注意身體力行刺猬理論，尤其在對待中高層管理者上更是如此。在工作場合和待遇問題上，斯通從不吝嗇對管理者們的關(guān)愛，但在工余時間，他從不要求管理人員到家做客，也從不接受他們的邀請。正是這種保持適度距離的管理，使得通用的各項業(yè)務(wù)能夠芝麻開花節(jié)節(jié)高。與員工保持一定的距離，既不會使你高高在上，也不會使你與員工互相混淆身份。這是管理的一種最佳狀態(tài)。距離的保持靠一定的原則來維持，這種原則對所有人都一視同仁：既可以約束領(lǐng)導(dǎo)者自己，也可以約束員工。掌握了這個原則，也就掌握了成功管理的秘訣。圖例.“7C”管理模式IBM：“七C”管理模式 由奧爾森父子創(chuàng)辦的美國國際商用機器公司(IBM)

37、，是世界上第一家研制電腦而獲得巨大成功的企業(yè)。IBM的成功，不僅在于創(chuàng)造了數(shù)以千億計的物質(zhì)財富，更重要的在于奧爾森父子創(chuàng)造了無與倫比的精神財富企業(yè)經(jīng)營管理新模式。 IBM經(jīng)營理念簡化為“七C”管理模式，“七C”就是企業(yè)管理的七大要素。第一，職責(zé)承擔(dān)：企業(yè)職工必須忠于職守，個人利益服從于企業(yè)利益。第二，合作：表現(xiàn)在良好的人事關(guān)系與集體協(xié)作精神。第三，磋商：讓職工參與企業(yè)管理，不采用命令的形式而采用協(xié)商的形式。第四，競爭：有競爭才有創(chuàng)新，才能提高產(chǎn)品質(zhì)量、降低成本；有一支實力雄厚、敢于競爭的隊伍，才有機會在競爭中獲勝。第五，交流：企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)與職工雙方經(jīng)?；ハ嘟涣髑闆r，讓職工更好地了解企業(yè)的做法，從而

38、減少差錯。第六，信心：信心十足地把工作搞好，提高效率。第七，團體精神：企業(yè)如同一個大家庭，每個職工都是其中的成員，大家同心協(xié)力，企業(yè)才能在激烈的競爭中生存，并獲得長足發(fā)展。三.總結(jié) 房地產(chǎn)行業(yè)作為一個影響國計民生的行業(yè)，房地產(chǎn)三分之一是政策，三分之一是金融，三分之一是地產(chǎn)的特殊天性注就了其受政策的影響非常的大。近幾年，國家為了規(guī)范房地產(chǎn)的發(fā)展從各個方面出臺了多項政策和措施，這是關(guān)系到中央提出的建立和諧社會的目標能否完成的問題。作為房地產(chǎn)企業(yè)要及時響應(yīng)政府的號召，遵守國家的政策和規(guī)定，企業(yè)針對國家的宏觀調(diào)控措施，一方面要及時的了解和學(xué)習(xí)，另一方面要認真評估給企業(yè)帶來的影響，及時采取應(yīng)對措施，規(guī)避風(fēng)險，抓住機遇，使企業(yè)健康、和諧發(fā)展。同時，房地產(chǎn)企業(yè)也要分析經(jīng)濟形勢，趨利避害，了解社會和人民生活狀況，學(xué)習(xí)掌握先進的科學(xué)技術(shù)，只有這樣，房地產(chǎn)企業(yè)才能經(jīng)濟大潮中屹立不倒，獨樹一