房地產(chǎn)企業(yè)稅收政策解析及稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避精講（稅收匯算清繳實(shí)務(wù) 362頁(yè)）

1、房地產(chǎn)企業(yè)稅收政策解析暨土地增值稅清算、企業(yè)所得稅匯算清繳實(shí)務(wù)及稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)稅收政策培訓(xùn)專題一房地產(chǎn)企業(yè)稅收政策總論及涉及相關(guān)稅種簡(jiǎn)介當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)國(guó)家不斷加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控力度房地產(chǎn)涉稅法律法規(guī)體系不斷發(fā)展變化 房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算和稅務(wù)處理處理差異大房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加劇1、房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)融資難 2011年以來(lái)，央行先后6次上調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率，限制金融機(jī)構(gòu)信貸擴(kuò)張，使房地產(chǎn)企業(yè)從銀行獲取貸款難度加大。2010年4月17日，國(guó)務(wù)院發(fā)布國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知（簡(jiǎn)稱“新國(guó)十條”），旨在抑制不合理住房需求，并加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)地和融資

2、的監(jiān)管。通知要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在參與土地競(jìng)拍和開發(fā)建設(shè)過程中，其股東不得違規(guī)對(duì)其提供借款、轉(zhuǎn)貸、擔(dān)保或其他相關(guān)融資便利。并要求商業(yè)銀行加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款的貸前審查和貸后管理。對(duì)存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，證監(jiān)會(huì)暫停批準(zhǔn)其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。國(guó)家大力加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控2、房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金鏈緊張 “新國(guó)十條”發(fā)布以來(lái)，市場(chǎng)觀望氣息濃厚，提高購(gòu)買第二套住房的首付款等措施使開發(fā)企業(yè)的預(yù)收款大大減少。近日，住建部、中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)聯(lián)合下發(fā)關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個(gè)人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知（簡(jiǎn)稱通知）規(guī)范二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)個(gè)人申請(qǐng)商業(yè)性住房貸款申

3、請(qǐng)的二套房認(rèn)定遵循“以家庭為單位，認(rèn)房又認(rèn)貸”原則，旨在堅(jiān)決抑制不合理住房需求。這一系列的措施使得房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售低迷，企業(yè)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流告急，資金流緊張。小結(jié)：新國(guó)十條對(duì)企業(yè)的資金管理提出了挑戰(zhàn)。稅款作為資金支出的一個(gè)方面，也向企業(yè)管理人員提出了加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理的要求。1、2008年1月1日起，新企業(yè)所得稅法體系實(shí)施；2、2009年1月1日起，新增值稅、營(yíng)業(yè)稅條例實(shí)施；3、2009年3月6日，為了加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的企業(yè)所得稅征收管理，規(guī)范其納稅行為，國(guó)家稅務(wù)總局頒布了關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知（國(guó)稅發(fā)200931號(hào)）；4、2009年 5月20日，國(guó)家稅務(wù)總局

4、發(fā)布了土地增值稅清算管理規(guī)程（國(guó)稅發(fā) 200991號(hào)），并規(guī)定從2009年6月1日開始實(shí)施。該文件是對(duì)土地增值稅征收管理工作制定較完整的規(guī)范性文件。特別強(qiáng)調(diào)了稅務(wù)機(jī)關(guān)在清算中需要明確的管理事項(xiàng)以及清算審核的重點(diǎn)關(guān)注內(nèi)容；房地產(chǎn)稅收法律法規(guī)體系不斷發(fā)展變化5、2010年5月19日，國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知（國(guó)稅函2010220號(hào)）正式下發(fā)，進(jìn)一步完善了土地增值稅清算政策。該通知是在“國(guó)十條”和各地細(xì)則均提及要加大土地增值稅清算的背景下出臺(tái)，意味著土地增值稅清算工作將從嚴(yán)執(zhí)行稅法規(guī)定；6、2010年5月25日，國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布了關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知（國(guó)稅發(fā)20105

5、3號(hào)）。該通知調(diào)增了土地增值稅的預(yù)征率，并對(duì)預(yù)征率設(shè)置了下限（除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1% ）；另要求各地有針對(duì)性地選擇定價(jià)過高、漲幅過快的項(xiàng)目，作為重點(diǎn)清算審核對(duì)象。1、國(guó)家稅務(wù)總局大企業(yè)稅收管理司要求大企業(yè)對(duì)自身的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管理： （1）構(gòu)建稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理組織架構(gòu) （2）制定稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理制度 （3）執(zhí)行稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理流程 （4）設(shè)置稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理部門或崗位 （5）識(shí)別、評(píng)估和應(yīng)對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn) （6）對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理實(shí)施情況進(jìn)行監(jiān)督和改進(jìn)大企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理方向 同時(shí)，要求企業(yè)根據(jù)業(yè)務(wù)特點(diǎn)和成本效益原則，運(yùn)用信息技術(shù)進(jìn)行稅務(wù)

6、風(fēng)險(xiǎn)管理；建立風(fēng)險(xiǎn)管理信息系統(tǒng)，涵蓋風(fēng)險(xiǎn)管理基本流程和內(nèi)部控制系統(tǒng)各環(huán)節(jié)。2、稅務(wù)機(jī)關(guān)逐年加大對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的檢查力度：2004年起，國(guó)家稅務(wù)總局稽查局連續(xù)七年將房地產(chǎn)行業(yè)的檢查工作列入年底檢查工作重點(diǎn)；2009年，國(guó)家稅務(wù)總局在全國(guó)范圍內(nèi)開展了對(duì)大型房地產(chǎn)業(yè)的納稅評(píng)估工作；2009年2011年，國(guó)家稅務(wù)總局以及各級(jí)國(guó)、地稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)開展了多種形式的稅務(wù)重點(diǎn)檢查。房地產(chǎn)開發(fā)程序與納稅環(huán)節(jié)土地取得開發(fā)建設(shè)和預(yù)售竣工銷售房地產(chǎn)使用契稅土地稅印花稅耕地稅營(yíng)業(yè)稅所得稅房產(chǎn)稅土地稅印花稅土增稅營(yíng)業(yè)稅所得稅土地稅印花稅土增稅營(yíng)業(yè)稅所得稅房產(chǎn)稅土地稅印花稅房地產(chǎn)企業(yè)涉及各稅種簡(jiǎn)要介紹1、契稅2、耕地占用稅

7、3、印花稅4、房產(chǎn)稅5、城鎮(zhèn)土地使用稅6、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建稅、教育費(fèi)附加7、企業(yè)所得稅8、土地增值稅契稅是以在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬為征稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)前，通過各種方式直接取得國(guó)有土地使用權(quán)，必然發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移，成為契稅的納稅義務(wù)人。房地產(chǎn)企業(yè)通過出讓、受讓、抵債、接受投資、受贈(zèng)等直接取得土地使用權(quán)，就屬于契稅的征稅范圍。 契稅的稅率：一般省市的契稅稅率3。計(jì)稅依據(jù)的幾點(diǎn)說(shuō)明：財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于契稅征收中幾個(gè)問題的批復(fù)（財(cái)稅字199896號(hào)）第一條關(guān)于計(jì)稅價(jià)格問題規(guī)定，根據(jù)契稅暫行條例（以下簡(jiǎn)稱條例）第四條第（一）款及契稅暫行

8、條例細(xì)則（以下簡(jiǎn)稱細(xì)則）第九條的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣的計(jì)稅依據(jù)是成交價(jià)格，即土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價(jià)格，包括承受者應(yīng)交付的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益。因此，合同確定的成交價(jià)格中包含的所有價(jià)款都屬于計(jì)稅依據(jù)范圍。土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣的成交價(jià)格中所包含的行政事業(yè)性收費(fèi)，屬于成交價(jià)格的組成部分，不應(yīng)從中剔除，納稅人應(yīng)按合同確定的成交價(jià)格全額計(jì)算繳納契稅。契 稅財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知（財(cái)稅2004134號(hào)） 規(guī)定：出讓國(guó)有土地使用權(quán)的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。 （

9、一）以協(xié)議方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為成交價(jià)格。成交價(jià)格包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益。 沒有成交價(jià)格或者成交價(jià)格明顯偏低的，征收機(jī)關(guān)可依次按下列兩種方式確定： 1、評(píng)估價(jià)格：由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評(píng)定，并經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的價(jià)格。 2、土地基準(zhǔn)地價(jià)：由縣以上人民政府公示的土地基準(zhǔn)地價(jià)。 （二）以競(jìng)價(jià)方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格，一般應(yīng)確定為競(jìng)價(jià)的成交價(jià)格，土地出讓金、市政建設(shè)配套費(fèi)以及各種補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)。 第一，以為取得該土地使用權(quán)而支付的全

10、部經(jīng)濟(jì)利益為契稅的征稅依據(jù)。全部經(jīng)濟(jì)利益包括貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟(jì)利益，如國(guó)稅函20021094號(hào)規(guī)定，以項(xiàng)目換取等方式承受土地使用權(quán)，屬于契稅征收范圍。又如國(guó)稅函2004322號(hào)規(guī)定，以土地出資，屬于契稅征收范圍，即投資方以土地出資，受讓方以自身股權(quán)作為支付對(duì)價(jià)，計(jì)稅依據(jù)則為作價(jià)出資額。 第二，不得因減免土地出讓金，而減免契稅。國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于免征土地出讓金出讓國(guó)有土地使用權(quán)征收契稅的批復(fù)（國(guó)稅函2005436號(hào)）對(duì)北京市地方稅務(wù)局關(guān)于對(duì)政府以零地價(jià)方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)征收契稅問題的請(qǐng)示（京地稅地2005166號(hào)）的批復(fù)規(guī)定，根據(jù)中華人民共和國(guó)契稅暫行條例及其細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，對(duì)承受

11、國(guó)有土地使用權(quán)所應(yīng)支付的土地出讓金，要計(jì)征契稅。不得因減免土地出讓金，而減免契稅。 二、先以劃撥方式取得土地使用權(quán)，后經(jīng)批準(zhǔn)改為出讓方式取得該土地使用權(quán)的，應(yīng)依法繳納契稅，其計(jì)稅依據(jù)為應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓金和其他出讓費(fèi)用。 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于明確國(guó)有土地使用權(quán)出讓契稅計(jì)稅依據(jù)的批復(fù)（國(guó)稅函2009603號(hào)）對(duì)北京市地方稅務(wù)局關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)出讓契稅計(jì)稅依據(jù)確定問題的請(qǐng)示（京地稅地2009124號(hào)）的批復(fù)如下：根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知（財(cái)稅2004134號(hào)）規(guī)定，出讓國(guó)有土地使用權(quán)，契稅計(jì)稅價(jià)格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。對(duì)通過“招、拍、掛”

12、程序承受國(guó)有土地使用權(quán)的，應(yīng)按照土地成交總價(jià)款計(jì)征契稅，其中的土地前期開發(fā)成本不得扣除。 間接取得土地的契稅問題房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)務(wù)中，通過企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓、企業(yè)合并、企業(yè)分立等方式間接取得土地使用權(quán)。上述方式中，通常土地權(quán)屬?zèng)]有發(fā)生變更，一般不征收或享受免征契稅的待遇。如財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知（財(cái)稅2008175號(hào)）規(guī)定，在股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，單位、個(gè)人承受企業(yè)股權(quán)，企業(yè)土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收契稅；兩個(gè)或兩個(gè)以上的企業(yè)，依據(jù)法律規(guī)定、合同約定，合并改建為一個(gè)企業(yè)，且原投資主體存續(xù)的，對(duì)其合并后的企業(yè)承受原合并各方的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅；企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分

13、設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上投資主體相同的企業(yè)，對(duì)派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，不征收契稅。因此，房地產(chǎn)企業(yè)通過重組方式取得土地，存在契稅的籌劃空間。 從2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅。 1、占用耕地建房成為納稅義務(wù)人 占用耕地建房和從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個(gè)人，成為耕地占用稅納稅人。因此，房地產(chǎn)企業(yè)通過出讓、受讓方式直接占用耕地用于開發(fā)房產(chǎn)，自然成為耕地占用稅納稅人。 但在原中華人民共和國(guó)耕地占用稅暫行條例（國(guó)發(fā)198727號(hào)）不適用外商投資企業(yè)，因此，中華人民共和國(guó)耕地占用稅暫行條例（國(guó)務(wù)院令

14、第511號(hào)）2008年1月1日實(shí)施前，外商投資房地產(chǎn)企業(yè)占用耕地不是耕地占用稅納稅人。耕地占用稅國(guó)務(wù)院令第511號(hào)實(shí)施后，耕地占用稅納稅人包括單位和個(gè)人，單位包括國(guó)有企業(yè)、集體企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)、股份制企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)以及其他企業(yè)和事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)、部隊(duì)以及其他單位；個(gè)人包括個(gè)體工商戶以及其他個(gè)人。 2、征稅范圍 中華人民共和國(guó)耕地占用稅暫行條例（國(guó)務(wù)院令第511號(hào)）第二條規(guī)定，耕地主要指種植農(nóng)作物的土地。 3、計(jì)稅依據(jù) 中華人民共和國(guó)耕地占用稅暫行條例（國(guó)務(wù)院令第511號(hào)）第四條規(guī)定，耕地占用稅以納稅人實(shí)際占用的耕地面積為計(jì)稅依據(jù)。 4、納稅義務(wù)時(shí)間 經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，耕

15、地占用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人收到土地管理部門辦理占用農(nóng)用地手續(xù)通知的當(dāng)天。 房地產(chǎn)土地取得階段需要繳納印花稅的主要包括： 1、土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅 房地產(chǎn)企業(yè)以出讓、受讓方式取得土地，須簽訂土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知（財(cái)稅2006162號(hào)）第三條規(guī)定，對(duì)土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。 2、開發(fā)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房可減免印花稅 財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知（財(cái)稅200824號(hào)）規(guī)定，開發(fā)商在經(jīng)濟(jì)適用住房、商品住房項(xiàng)目中配套建

16、造廉租住房，在商品住房項(xiàng)目中配套建造經(jīng)濟(jì)適用住房，如能提供政府部門出具的相關(guān)材料，可按廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建筑面積占總建筑面積的比例免征開發(fā)商應(yīng)繳納的印花稅。 印 花 稅 房地產(chǎn)開發(fā)階段需要繳納印花稅的主要包括：采購(gòu)材料、建筑安裝工程承包合同、建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同、借款合同、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同等合同。 甲供材料應(yīng)按購(gòu)銷合同稅目，按按購(gòu)銷金額，萬(wàn)分之三稅率貼花； 建筑安裝工程承包合同，按承包金額，萬(wàn)分之三稅率貼花； 建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同，按按收取的費(fèi)用金額，萬(wàn)分之五的稅率貼花； 借款合同，按借款金額的萬(wàn)分之零點(diǎn)五貼花； 財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同：包括財(cái)產(chǎn)、責(zé)任、保證、信用等保險(xiǎn)合同，按收取的保險(xiǎn)費(fèi)收入金額的千分

17、之一稅率貼花。 1、使用城鎮(zhèn)土地成為納稅義務(wù)人 中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例（國(guó)務(wù)院令第17號(hào)）第二條規(guī)定，在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人，為城鎮(zhèn)土地使用稅（以下簡(jiǎn)稱土地使用稅）的納稅人。 前款所稱單位，包括國(guó)有企業(yè)、集體企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)、股份制企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)以及其他企業(yè)和事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)、軍隊(duì)以及其他單位；所稱個(gè)人，包括個(gè)體工商戶以及其他個(gè)人。因此，房地產(chǎn)企業(yè)取得的土地位于城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)，自然成為城鎮(zhèn)土地使用稅納稅人。正如國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于受讓土地使用權(quán)者應(yīng)征收土地使用稅問題的批復(fù)（國(guó)稅函發(fā)1993501號(hào)）對(duì)成都市稅務(wù)

18、局關(guān)于對(duì)國(guó)內(nèi)受讓土地者是否征收土地使用稅的請(qǐng)示（成稅函1992463號(hào)）批復(fù)規(guī)定，中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例第二條規(guī)定：“在城市，縣城，建制鎮(zhèn)，工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人，為城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納土地使用稅?！敝腥A人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第四十九條也明確規(guī)定：“土地使用者應(yīng)當(dāng)依照國(guó)家稅收法規(guī)的規(guī)定納稅?！币虼?，凡在土地使用稅開征區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人，不論通過出讓方式還是轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，都應(yīng)依法繳納土地使用稅。 城鎮(zhèn)土地使用稅 2、征稅范圍 房地產(chǎn)企業(yè)占用位于城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)的土地。 3、計(jì)稅依據(jù)

19、 土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計(jì)算征收。 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知（國(guó)稅發(fā)200389號(hào)）第二條第一款規(guī)定，購(gòu)置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)自房屋交付使用之次月起調(diào)減城鎮(zhèn)土地使用稅計(jì)稅依據(jù)，但要按未交房產(chǎn)與已交房產(chǎn)的建筑面積比例分?jǐn)傆?jì)算城鎮(zhèn)土地使用稅。已征用未開發(fā)的土地應(yīng)按規(guī)定全額征收城鎮(zhèn)土地使用稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從全部交房后的次月起，開發(fā)用地的城鎮(zhèn)土地使用稅為零。 4、納稅義務(wù)時(shí)間 房地產(chǎn)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用納稅義務(wù)時(shí)間，主要分以下三種情況： 第一，根據(jù)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例第九條規(guī)

20、定，對(duì)于新征用的土地，區(qū)分耕地與非耕地繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。征用的耕地，自批準(zhǔn)征用之日起滿1年時(shí)開始繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；征用的非耕地，自批準(zhǔn)征用次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。 第二，根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知（財(cái)稅2006186號(hào)）規(guī)定，以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。第三，根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)征收城鎮(zhèn)土地使用稅問題的批復(fù)（國(guó)稅函2007596號(hào)）規(guī)定，外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)，應(yīng)從2007年1月1日開始繳

21、納城鎮(zhèn)土地使用稅，其納稅義務(wù)時(shí)間的產(chǎn)生與前述相同，故內(nèi)外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅繳納時(shí)間一致。5、開發(fā)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房可減免財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知（財(cái)稅200824號(hào)）規(guī)定，對(duì)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地以及廉租住房經(jīng)營(yíng)管理單位按照政府規(guī)定價(jià)格、向規(guī)定保障對(duì)象出租的廉租住房用地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。開發(fā)商在經(jīng)濟(jì)適用住房、商品住房項(xiàng)目中配套建造廉租住房，在商品住房項(xiàng)目中配套建造經(jīng)濟(jì)適用住房，如能提供政府部門出具的相關(guān)材料，可按廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建筑面積占總建筑面積的比例免征開發(fā)商應(yīng)繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅。 例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

22、2011年5月26日與國(guó)土房產(chǎn)局簽訂國(guó)有土地出讓合同，合同約定出讓土地面積為56000平米，土地出讓金為34000萬(wàn)元，合同約定土地交付時(shí)間為2011年10月25日。當(dāng)?shù)赝恋厥褂枚惗惵蕿?元/平米。那么2011年應(yīng)繳納多少土地使用稅？分析：該企業(yè)應(yīng)從2011年11月起申報(bào)繳納土地使用稅，2011年應(yīng)繳納2個(gè)月土地使用稅：560004212=37333.33元。房產(chǎn)稅財(cái)政部、稅務(wù)總局關(guān)于檢發(fā)關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定、關(guān)于車船使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定的通知（財(cái)稅地19868號(hào)）第二十一條明確規(guī)定：“凡是在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房

23、、汽車房等臨時(shí)性房屋，不論是施工企業(yè)自行建造還是由基建單位出資建造交施工企業(yè)使用的，在施工期間，一律免征房產(chǎn)稅。但是，如果在基建工程結(jié)束以后，施工企業(yè)將這種臨時(shí)性房屋交還或者估價(jià)轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng)當(dāng)從基建單位接收的次月起，依照規(guī)定征收房產(chǎn)稅?！钡谑艞l還明確：“納稅人自建的房屋，自建成之次月起征收房產(chǎn)稅。納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗(yàn)收手續(xù)之次月起征收房產(chǎn)稅。” 因此，施工期間不予征稅的臨時(shí)性建筑物必須同時(shí)滿足兩個(gè)條件：其一必須為基建工地服務(wù)，其二必須處于施工期間。相反，如果基建工程結(jié)束，臨時(shí)性建筑物歸基建單位使用，則須從基建單位使用的次月起繳納房產(chǎn)稅。 案例：2011年2月A房地產(chǎn)

24、公司取得某市一宗土地使用權(quán)后進(jìn)入立項(xiàng)開發(fā)，先期投入建造的臨時(shí)設(shè)施包括有項(xiàng)目基建用房1000建造成本120萬(wàn)元，售樓部2000建造成本340萬(wàn)元，樣板間200建造成本50萬(wàn)元。這些臨時(shí)性設(shè)施的房產(chǎn)稅如何繳納？ 在A房地產(chǎn)公司項(xiàng)目施工期間，基建用房1000暫不用繳納房產(chǎn)稅，但是項(xiàng)目結(jié)束，基建用房未拆除的話，就必須繳納房產(chǎn)稅了。而售樓部2000、樣板間200臨時(shí)建筑顯然不是為基建工地服務(wù)，而是為A房地產(chǎn)公司項(xiàng)目銷售服務(wù)，因而不能滿足上述不予征收房產(chǎn)稅的兩個(gè)條件，應(yīng)當(dāng)自建造完畢次月起繳納房產(chǎn)稅。對(duì)于售樓部、樣板間房產(chǎn)稅的繳納，應(yīng)按自用原值計(jì)稅。根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用

25、稅等政策的通知（財(cái)稅2010121號(hào)）第三條規(guī)定：對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無(wú)論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。由于會(huì)計(jì)核算中，對(duì)于售樓部、樣板間的成本費(fèi)用歸集在開發(fā)成本開發(fā)間接費(fèi)核算，僅包括了建造成本，沒有包括土地成本，無(wú)法確定房產(chǎn)計(jì)稅原值，在計(jì)算房產(chǎn)稅時(shí)就要首先納稅調(diào)整。例如，假設(shè)售樓部占地面積3000，土地成本1200元/，則售樓部應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值的土地成本為30001200元/=360萬(wàn)元，房產(chǎn)稅計(jì)稅原值為340 360=700萬(wàn)元，年均繳

26、納房產(chǎn)稅700（130%）1.2%=5.88萬(wàn)元。假設(shè)樣板間占地面積500，容積率= 200 500 =0.4低于0.5，則樣板間應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值的土地成本為20021200元/=48萬(wàn)元，房產(chǎn)稅計(jì)稅原值為5048=98萬(wàn)元，年均繳納房產(chǎn)稅98（130%）1.2%=0.8232萬(wàn)元。房地產(chǎn)企業(yè)稅收政策培訓(xùn)專題二房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅稅務(wù)處理及操作實(shí)務(wù)新營(yíng)業(yè)稅條例、實(shí)施細(xì)則涉及建筑業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅的新規(guī)及案例分析（一）“視同銷售”新規(guī)定：1、舊細(xì)則第四條規(guī)定：（1）轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)，以及單位將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與他人，視同銷售不動(dòng)產(chǎn)。（2）單位或個(gè)人自己新建（以下簡(jiǎn)稱自建）建筑物后銷售，

27、其自建行為視同提供應(yīng)稅勞務(wù)。2、新細(xì)則第五條規(guī)定：納稅人有下列情形之一的，視同發(fā)生應(yīng)稅行為：（1）單位或者個(gè)人將不動(dòng)產(chǎn)或者土地使用權(quán)無(wú)償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人；（2）單位或者個(gè)人自己新建（以下簡(jiǎn)稱自建）建筑物后銷售，其所發(fā)生的自建行為；（3）財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。3、新舊變化。（1）調(diào)整了視同銷售的范圍。轉(zhuǎn)讓“有限產(chǎn)權(quán)”或“永久使用權(quán)”不再視同銷售；增加了“個(gè)人將不動(dòng)產(chǎn)或者土地使用權(quán)無(wú)償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人”視同銷售的規(guī)定。（2）增加了兜底性條款“財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形”。（二）“混合銷售”新規(guī)定：1、舊細(xì)則規(guī)定：第五條一項(xiàng)銷售行為如果既涉及應(yīng)稅勞務(wù)又涉及貨物，為混合銷

28、售行為。從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或零售的企業(yè)、企業(yè)性單位及個(gè)體經(jīng)營(yíng)者的混合銷售行為，視為銷售貨物，不征收營(yíng)業(yè)稅；其他單位和個(gè)人的混合銷售行為，視為提供應(yīng)稅勞務(wù)，應(yīng)當(dāng)征收營(yíng)業(yè)稅。納稅人的銷售行為是否屬于混合銷售行為，由國(guó)家稅務(wù)總局所屬征收機(jī)關(guān)確定。2、新細(xì)則規(guī)定：第六條 一項(xiàng)銷售行為如果既涉及應(yīng)稅勞務(wù)又涉及貨物，為混合銷售行為。除本細(xì)則第七條的規(guī)定外，從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的企業(yè)、企業(yè)性單位和個(gè)體工商戶的混合銷售行為，視為銷售貨物，不繳納營(yíng)業(yè)稅；其他單位和個(gè)人的混合銷售行為，視為提供應(yīng)稅勞務(wù)，繳納營(yíng)業(yè)稅。第七條 納稅人的下列混合銷售行為，應(yīng)當(dāng)分別核算應(yīng)稅勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額和貨物的銷售額，其應(yīng)稅勞務(wù)的

29、營(yíng)業(yè)額繳納營(yíng)業(yè)稅，貨物銷售額不繳納營(yíng)業(yè)稅；未分別核算的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其應(yīng)稅勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額：（1）提供建筑業(yè)勞務(wù)的同時(shí)銷售“自產(chǎn)貨物”的行為（2）財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。3、新舊變化（1）新細(xì)則第七條明確規(guī)定“提供建筑業(yè)勞務(wù)的同時(shí)銷售自產(chǎn)貨物的行為”，“應(yīng)當(dāng)分別核算應(yīng)稅勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額和貨物的銷售額，其應(yīng)稅勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額繳納營(yíng)業(yè)稅，貨物銷售額不繳納營(yíng)業(yè)稅”。（2）增加了兜底條款“財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他（應(yīng)分別核算應(yīng)稅勞務(wù)營(yíng)業(yè)額和貨物銷售額的）情形。4、案例分析：【例1】某公司主要從事防盜門窗銷售業(yè)務(wù)。2009年與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂銷售、安裝協(xié)議。約定共計(jì)為房地產(chǎn)公司某開發(fā)項(xiàng)目

30、安裝防盜門1200戶，每戶金額（含安裝費(fèi)）1000元，合同總金額為1200000元。該種防盜門市場(chǎng)銷售價(jià)格800元，成本價(jià)為700元。分析：該公司主要從事防盜門窗銷售業(yè)務(wù)，根據(jù)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第七條規(guī)定，其混合銷售行為應(yīng)分別繳納增值稅、營(yíng)業(yè)稅。應(yīng)納增值稅 800000（117%）17%80070017%174358.9714280031558.97元。應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅（1000800）12003%7200元?！纠?】某建筑公司，負(fù)責(zé)為某工廠建設(shè)一座大型廠房。工程施工合同總造價(jià)45000000元，其中含土建工程款21000000元，鋼結(jié)構(gòu)安裝工程款500萬(wàn)元，鋼結(jié)構(gòu)設(shè)備款19000000元。所需

31、鋼結(jié)構(gòu)設(shè)備全部為建筑公司本身制造的、可以單獨(dú)對(duì)外銷售的成型設(shè)備構(gòu)件。該部分設(shè)備可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額為2500000元。分析：該建筑公司主營(yíng)業(yè)務(wù)應(yīng)為建筑安裝。依據(jù)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第七條，其混合銷售業(yè)務(wù)應(yīng)分別處理。營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅（4500000019000000）3%780000元。應(yīng)納銷售貨物增值稅19000000（117%）17%2500000260683.76元。（三）“兼營(yíng)業(yè)務(wù)”新規(guī)定：1、舊細(xì)則規(guī)定：第六條納稅人兼營(yíng)應(yīng)稅勞務(wù)與貨物或非應(yīng)稅勞務(wù)的，應(yīng)分別核算應(yīng)稅勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額和貨物或者非應(yīng)稅勞務(wù)的銷售額。不分別核算或者不能準(zhǔn)確核算的，其應(yīng)稅勞務(wù)與貨物或者非應(yīng)稅勞務(wù)一并征收增值稅，不

32、征收營(yíng)業(yè)稅。2、新細(xì)則規(guī)定：第八條 納稅人兼營(yíng)應(yīng)稅行為和貨物或者非應(yīng)稅勞務(wù)的，應(yīng)當(dāng)分別核算應(yīng)稅行為的營(yíng)業(yè)額和貨物或者非應(yīng)稅勞務(wù)的銷售額，其應(yīng)稅行為營(yíng)業(yè)額繳納營(yíng)業(yè)稅，貨物或者非應(yīng)稅勞務(wù)銷售額不繳納營(yíng)業(yè)稅；未分別核算的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其應(yīng)稅行為營(yíng)業(yè)額。3、新舊對(duì)比：舊細(xì)則規(guī)定：“不分別核算或者不能準(zhǔn)確核算的，其應(yīng)稅勞務(wù)與貨物或者非應(yīng)稅勞務(wù)一并征收增值稅，不征收營(yíng)業(yè)稅”。新細(xì)則只規(guī)定：“未分別核算的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其應(yīng)稅行為營(yíng)業(yè)額”；不再?gòu)?qiáng)求一并征收增值稅。4、案例分析：【例3】某建筑公司主營(yíng)業(yè)務(wù)為建筑安裝，同時(shí)還從事建材銷售和建筑工程機(jī)械修理業(yè)務(wù)。2009年總的收入68000000元，并統(tǒng)

33、一計(jì)入 “主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”科目中。經(jīng)地稅機(jī)關(guān)審核，建筑安裝收入為50000000元，建材銷售業(yè)務(wù)收入15000000元，修理修配業(yè)務(wù)收入為3000000元。假定建材銷售與修理修配所適用的增值稅稅率相同，均為17%，增值稅扣除項(xiàng)目金額為2550000元。分析：該企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為屬于兼營(yíng)行為。根據(jù)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第八條規(guī)定：“納稅人兼營(yíng)應(yīng)稅行為和貨物或者非應(yīng)稅勞務(wù)的，應(yīng)當(dāng)分別核算應(yīng)稅行為的營(yíng)業(yè)額和貨物或者非應(yīng)稅勞務(wù)的銷售額，其應(yīng)稅行為營(yíng)業(yè)額繳納營(yíng)業(yè)稅，貨物或者非應(yīng)稅勞務(wù)銷售額不繳納營(yíng)業(yè)稅；未分別核算的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其應(yīng)稅行為營(yíng)業(yè)額。應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅500000003%1500000元。應(yīng)納增值稅

34、（150000003000000）（117%）17%255000065384.62元。（四）“承包承租”新規(guī)定：1、舊細(xì)則規(guī)定：第十一條：企業(yè)租賃或承包給他人經(jīng)營(yíng)的，以承租人或承包人為納稅人。2、新細(xì)則規(guī)定：第十一條 單位以承包、承租、掛靠方式經(jīng)營(yíng)的，承包人、承租人、掛靠人(以下統(tǒng)稱承包人)發(fā)生應(yīng)稅行為，承包人以發(fā)包人、出租人、被掛靠人(以下統(tǒng)稱發(fā)包人)名義對(duì)外經(jīng)營(yíng)并由發(fā)包人承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任的，以發(fā)包人為納稅人；否則以承包人為納稅人。3、新舊對(duì)比：（1）增加了掛靠的業(yè)務(wù)；（2）納稅人發(fā)生了變化。舊細(xì)則規(guī)定，全部以承包人為納稅人；新細(xì)則規(guī)定，以發(fā)包人名義對(duì)外經(jīng)營(yíng)并由發(fā)包人承擔(dān)法律義務(wù)的由發(fā)包人納

35、稅，否則以承包人納稅。 （五）“建筑工程總包分包”新規(guī)定：1、舊細(xì)則規(guī)定：第五條：（三）建筑業(yè)的總承包人將工程分包或者轉(zhuǎn)包給他人的，以工程的全部承包額減去付給分包人或者轉(zhuǎn)包人的價(jià)款后的余額為營(yíng)業(yè)額。2、新細(xì)則規(guī)定：第五條（三）納稅人將建筑工程分包給其他單位的，以其取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除其支付給其他單位的分包款后的余額為營(yíng)業(yè)額；3、新舊對(duì)比：（1）刪除了關(guān)于“轉(zhuǎn)包”業(yè)務(wù)的相關(guān)規(guī)定。（2）分包與轉(zhuǎn)包的區(qū)別：分包和轉(zhuǎn)包的不同點(diǎn)在于，分包工程的總承包人參與施工并自行完成建設(shè)項(xiàng)目的一部分，而轉(zhuǎn)包工程的總承包人不參與施工。分包與轉(zhuǎn)包的共同點(diǎn)在于，分包和轉(zhuǎn)包單位都不直接與建設(shè)單位簽訂承包合同，而直接與

36、總承包人簽訂承包合同。（3）稅收上取消“轉(zhuǎn)包”規(guī)定的法律規(guī)定工程分包應(yīng)如何開具發(fā)票？問：A公司從甲方接一個(gè)工程，之后將工程的80%分包給B公司，A公司應(yīng)如何開具發(fā)票給甲方？B公司又如何開具發(fā)票給A公司？ 新營(yíng)業(yè)稅暫行條例第十一條規(guī)定：中華人民共和國(guó)境外的單位或者個(gè)人在境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，在境內(nèi)未設(shè)有經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)的，以其境內(nèi)代理人為扣繳義務(wù)人；在境內(nèi)沒有代理人的，以受讓方或者購(gòu)買方為扣繳義務(wù)人。該規(guī)定取消了舊營(yíng)業(yè)稅暫行條例第十一條規(guī)定的“建筑安裝業(yè)務(wù)實(shí)行分包或者轉(zhuǎn)包的，以總承包人為扣繳義務(wù)人”的規(guī)定。 中華人民共和國(guó)稅收征收管理法第三十條規(guī)定：扣繳義務(wù)人依照法律、行政法規(guī)的

37、規(guī)定履行代扣、代收稅款的義務(wù)。對(duì)法律、行政法規(guī)沒有規(guī)定負(fù)有代扣、代收稅款義務(wù)的單位和個(gè)人，稅務(wù)機(jī)關(guān)不得要求其履行代扣、代收稅款義務(wù)。因此，從2009年1月1日起，作為稅務(wù)機(jī)關(guān)不得以任何名義要求總承包人代扣代繳稅款，當(dāng)總承包人代扣分包方營(yíng)業(yè)稅時(shí)，分包方應(yīng)當(dāng)拒絕，并按新規(guī)定在施工地自行完稅。 例題中A公司應(yīng)該給建設(shè)方開具工程全款發(fā)票。但按工程款的20%計(jì)稅，因?yàn)闋I(yíng)業(yè)稅暫行條例第五條第（三）項(xiàng)規(guī)定，納稅人將建筑工程分包給其他單位的，以其取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除其支付給其他單位的分包款后的余額為營(yíng)業(yè)額。扣除依據(jù)為B公司開具給A公司的80%工程款的發(fā)票。 B公司應(yīng)該給A公司開具80%工程款的發(fā)票并按

38、此金額計(jì)稅。 分包工程給個(gè)人為什么不能按差額納稅【問題】以前，我公司將部分建筑工程分包給個(gè)體包工頭，公司代扣代繳營(yíng)業(yè)稅及其附加后，包工頭持扣稅憑證到稅務(wù)局代開發(fā)票，稅務(wù)局對(duì)此部分分包工程不再征收營(yíng)業(yè)稅及其附加，怎么到2009年卻不行了呢？ 【解答】中華人民共和國(guó)建筑法第二十九條規(guī)定：建筑工程總承包單位可以將承包工程中的部分工程發(fā)包給具有相應(yīng)資質(zhì)條件的分包單位。但是，除總承包合同中約定的分包外，必須經(jīng)建設(shè)單位認(rèn)可。施工總承包的建筑工程主體結(jié)構(gòu)的施工必須由總承包單位自行完成。建筑工程總承包單位按照總承包合同的約定對(duì)建設(shè)單位負(fù)責(zé)；分包單位按照分包合同的約定對(duì)總承包單位負(fù)責(zé)?？偝邪鼏挝缓头职鼏挝痪头职?/p>

39、工程對(duì)建設(shè)單位承擔(dān)連帶責(zé)任。禁止總承包單位將工程分包給不具備相應(yīng)資質(zhì)條件的單位。第二十九條還規(guī)定：禁止分包單位將其承包的工程再分包。2009年1月1日開始實(shí)施的新營(yíng)業(yè)稅暫行條例第五條規(guī)定：納稅人將建筑工程分包給其他單位的，以其取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除其支付給其他單位的分包款后的余額為營(yíng)業(yè)額。即差額納稅的條件不包括個(gè)人。舊營(yíng)業(yè)稅暫行條例第五條規(guī)定：建筑業(yè)的總承包人將工程分包或者轉(zhuǎn)包給他人的，以工程的全部承包額減去付給分包人或者轉(zhuǎn)包人的價(jià)款后的余額為營(yíng)業(yè)額。新舊條例相比，建筑工程差額納稅的范圍大大縮小了，總承包方如果將部分工程分包給單位以外的納稅主體，不能差額納稅。從以上規(guī)定可以看出，建設(shè)工程

40、的分包方必須是單位，不能是個(gè)人?？偝邪饺羰菍⒐こ谭职o個(gè)人，既不符合建筑法的規(guī)定，也不能按差額納稅。當(dāng)然分包方再進(jìn)行分包也是違法的，也不可能享受差額納稅的優(yōu)惠。（六）“價(jià)外費(fèi)用”新規(guī)定：1、舊細(xì)則規(guī)定：第十四條條例第五條所稱價(jià)外費(fèi)用，包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費(fèi)、基金、集資費(fèi)、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)。凡價(jià)外費(fèi)用，無(wú)論會(huì)計(jì)制度規(guī)定如何核算，均應(yīng)并入營(yíng)業(yè)額計(jì)算應(yīng)納稅額。2、新細(xì)則規(guī)定：第十三條 條例第五條所稱價(jià)外費(fèi)用，包括收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤(rùn)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)、罰息及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)，但不包括同時(shí)符合以下條

41、件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)：（1）由國(guó)務(wù)院或者財(cái)政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國(guó)務(wù)院或者省級(jí)人民政府及其財(cái)政、價(jià)格主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費(fèi)；（2）收取時(shí)開具省級(jí)以上財(cái)政部門印制的財(cái)政票據(jù)；（3）所收款項(xiàng)全額上繳財(cái)政。3、新舊對(duì)比：（1）在列舉的收費(fèi)項(xiàng)目中增加了：補(bǔ)貼、返還利潤(rùn)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項(xiàng)等項(xiàng)目。（2）明確規(guī)定，代收的“政府性基金”、“行政事業(yè)收費(fèi)”不屬于價(jià)外費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)公司代收費(fèi)用發(fā)票開具有講究房地產(chǎn)開發(fā)公司在銷售房屋時(shí)往往要代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取一些款項(xiàng)，如房屋維修基金、有線電視安裝費(fèi)等。對(duì)于開發(fā)企業(yè)代收款項(xiàng)應(yīng)不應(yīng)該繳稅

42、的問題，一些企業(yè)并不太明白。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收款項(xiàng)的涉稅處理，應(yīng)根據(jù)不同稅種的具體規(guī)定和款項(xiàng)代收的具體方式來(lái)進(jìn)行具體分析。下面，用實(shí)例來(lái)說(shuō)明這個(gè)問題：【例】A房地產(chǎn)開發(fā)公司2008年取得售房收入5800萬(wàn)元，其中，使用電視臺(tái)票據(jù)代收有線電視安裝費(fèi)10萬(wàn)元。另外，其他應(yīng)付款賬簿記載著用房地產(chǎn)開發(fā)公司的售房發(fā)票為市建委代收的房屋維修基金145萬(wàn)元和用供暖公司的發(fā)票代收的取暖費(fèi)90萬(wàn)元。 營(yíng)業(yè)稅：營(yíng)業(yè)稅暫行條例第五條規(guī)定，納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十三條規(guī)定，條例第五條所稱價(jià)外費(fèi)用，包括收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集

43、資費(fèi)、返還利潤(rùn)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)、罰息及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)，但不包括同時(shí)符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)：（一）由國(guó)務(wù)院或者財(cái)政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國(guó)務(wù)院或者省級(jí)人民政府及其財(cái)政、價(jià)格主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費(fèi)；（二）收取時(shí)開具省級(jí)以上財(cái)政部門印制的財(cái)政票據(jù)；（三）所收款項(xiàng)全額上繳財(cái)政。國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于住房專項(xiàng)維修基金征免營(yíng)業(yè)稅問題的通知（國(guó)稅發(fā)200469號(hào)）規(guī)定，住房專項(xiàng)維修基金是屬全體業(yè)主共同所有的一項(xiàng)代管基金，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造。鑒于住房專項(xiàng)維修基金所有權(quán)及

44、使用的特殊性，對(duì)房地產(chǎn)主管部門或其指定機(jī)構(gòu)、公積金管理中心、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住房專項(xiàng)維修基金，不計(jì)征營(yíng)業(yè)稅?？梢姡康禺a(chǎn)開發(fā)公司代收的款項(xiàng)，除住房專項(xiàng)維修基金和符合規(guī)定條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)外，其他一切代收款項(xiàng)無(wú)論如何核算，均應(yīng)并入收入額計(jì)算應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅。如上例，A房地產(chǎn)開發(fā)公司2008年?duì)I業(yè)稅計(jì)稅金額應(yīng)為5900萬(wàn)元（58001090）。企業(yè)所得稅房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法（國(guó)稅發(fā)200931號(hào)）第五條規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部?jī)r(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附

45、加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。另外，發(fā)票管理辦法實(shí)施細(xì)則第三十三條規(guī)定，填開發(fā)票的單位和個(gè)人必須在發(fā)生經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)確認(rèn)營(yíng)業(yè)收入時(shí)開具發(fā)票。未發(fā)生經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)一律不準(zhǔn)開具發(fā)票。從上述兩條規(guī)定來(lái)看，房地產(chǎn)開發(fā)公司代收的款項(xiàng)只有同時(shí)具備以下兩個(gè)條件，才可以不確認(rèn)為銷售收入：一是未納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)；二是由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的。否則，一律視為企業(yè)的銷售收入進(jìn)行所得稅處理。如上例中A房地產(chǎn)開發(fā)公司為供暖公司代收的取暖費(fèi)90萬(wàn)元，因未納入所銷售的房屋價(jià)內(nèi)并且使用的是委

46、托方提供的票據(jù)，這筆款項(xiàng)可以不確認(rèn)為開發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入。而為市建委代收的房屋維修基金145萬(wàn)元使用了代收企業(yè)的發(fā)票，為電視臺(tái)代收的有線電視安裝費(fèi)10萬(wàn)元納入了所銷售的房屋價(jià)內(nèi)，這兩筆均應(yīng)按規(guī)定確認(rèn)為開發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入進(jìn)行所得稅處理。土地增值稅土地增值稅暫行條例第五條，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第五條規(guī)定，條例第二條所稱的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（財(cái)稅字199548號(hào)）規(guī)定，縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)

47、入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入；代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)；代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。按照上述規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)時(shí)，對(duì)代收款項(xiàng)的土地增值稅處理，與企業(yè)所得稅的處理相似：如果代收費(fèi)用是記入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買方一并收取的，應(yīng)作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)征土地增值稅。同樣，上例中A房地產(chǎn)開發(fā)公司為供暖公司代收的取暖費(fèi)90萬(wàn)元，因未納入所銷售的房屋價(jià)內(nèi)并且使用的是委托方提供的票

48、據(jù)，這筆款項(xiàng)可以不確認(rèn)為開發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入。而為市建委代收的房屋維修基金145萬(wàn)元使用了代收企業(yè)的發(fā)票，為電視臺(tái)代收的有線電視安裝費(fèi)10萬(wàn)元納入了所銷售的房屋價(jià)內(nèi)，這兩筆均應(yīng)按規(guī)定確認(rèn)為開發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入進(jìn)行土地增值稅處理。（七）“銷售退款”、“銷售折扣”新規(guī)定：1、舊細(xì)則規(guī)定：舊細(xì)則對(duì)“銷售退款”、“銷售折扣”沒有做明確規(guī)定。財(cái)稅200316號(hào)第三條規(guī)定：（1）單位和個(gè)人提供營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)和銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)生退款，凡該項(xiàng)退款已征收過營(yíng)業(yè)稅的，允許退還已征稅款，也可以從納稅人以后的營(yíng)業(yè)額中減除。 （2）單位和個(gè)人在提供營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)、銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，如果將價(jià)款與折扣額在同

49、一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價(jià)款為營(yíng)業(yè)額；如果將折扣額另開發(fā)票的，不論其在財(cái)務(wù)上如何處理，均不得從營(yíng)業(yè)額中減除。2、新細(xì)則規(guī)定：第十四條 納稅人的營(yíng)業(yè)額計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅后因發(fā)生退款減除營(yíng)業(yè)額的，應(yīng)當(dāng)退還已繳納營(yíng)業(yè)稅稅款或者從納稅人以后的應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅稅額中減除。第十五條 納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，如果將價(jià)款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價(jià)款為營(yíng)業(yè)額；如果將折扣額另開發(fā)票的，不論其在財(cái)務(wù)上如何處理，均不得從營(yíng)業(yè)額中扣除。3、新舊對(duì)比：（1）提高了“銷售退款”、“銷售折扣”的法律地位，將與其有關(guān)的相關(guān)規(guī)定從規(guī)范性文件提高到規(guī)章的高度。（2）新細(xì)則與財(cái)稅200316號(hào)相比，內(nèi)容基本一致，只是語(yǔ)言敘述

50、有所不同。（八）“建筑業(yè)營(yíng)業(yè)額”新規(guī)定：1、舊細(xì)則規(guī)定：第十八條納稅人從事建筑、修繕、裝飾工程作業(yè)，無(wú)論與對(duì)方如何結(jié)算，其營(yíng)業(yè)額均應(yīng)包括工程所用原材料及其他物資和動(dòng)力的價(jià)款在內(nèi)。納稅人從事安裝工程作業(yè)，凡所安裝的設(shè)備的價(jià)值作為安裝工程產(chǎn)值的，其營(yíng)業(yè)額應(yīng)包括設(shè)備的價(jià)款在內(nèi)。2、新細(xì)則規(guī)定：第十六條 除本細(xì)則第七條（混合銷售業(yè)務(wù)）規(guī)定外，納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)(不含裝飾勞務(wù))的，其營(yíng)業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動(dòng)力價(jià)款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價(jià)款。3、新舊對(duì)比：（1）新細(xì)則取消了舊細(xì)則關(guān)于建筑、修繕、安裝的說(shuō)法，統(tǒng)一稱作“建筑業(yè)勞務(wù)”；（2）新細(xì)則規(guī)定，提供“裝飾勞務(wù)”。其營(yíng)

51、業(yè)額可以不包括“工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動(dòng)力價(jià)款在內(nèi)”，以“清包工”作為營(yíng)業(yè)額。（3）舊細(xì)則規(guī)定，營(yíng)業(yè)額是否包括設(shè)備價(jià)值主要看“設(shè)備的價(jià)值是否作為安裝工程總產(chǎn)值”；新細(xì)則規(guī)定，營(yíng)業(yè)額是否包括設(shè)備價(jià)值主要看“設(shè)備由誰(shuí)提供”。（九）“費(fèi)用扣除”、“合法票據(jù)”新規(guī)定：1、舊條例、細(xì)則規(guī)定：舊的條例、細(xì)則沒有關(guān)于“費(fèi)用扣除”和“合法票據(jù)”的相關(guān)規(guī)定。財(cái)稅【2003】16號(hào)文件第四條規(guī)定：營(yíng)業(yè)額減除項(xiàng)目支付款項(xiàng)發(fā)生在境內(nèi)的，該減除項(xiàng)目支付款項(xiàng)憑證必須是發(fā)票或合法有效憑證；支付給境外的，該減除項(xiàng)目支付款項(xiàng)憑證必須是外匯付匯憑證、外方公司的簽收單據(jù)或出具的公證證明。2、新條例、細(xì)則規(guī)定：條例第六條：

52、納稅人按照本條例第五條規(guī)定扣除有關(guān)項(xiàng)目，取得的憑證不符合法律、行政法規(guī)或者國(guó)務(wù)院稅務(wù)主管部門有關(guān)規(guī)定的，該項(xiàng)目金額不得扣除。細(xì)則第十九條：條例第六條所稱符合國(guó)務(wù)院稅務(wù)主管部門有關(guān)規(guī)定的憑證(以下統(tǒng)稱合法有效憑證)，是指：（1）支付給境內(nèi)單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，且該單位或者個(gè)人發(fā)生的行為屬于營(yíng)業(yè)稅或者增值稅征收范圍的，以該單位或者個(gè)人開具的發(fā)票為合法有效憑證（2）支付的行政事業(yè)性收費(fèi)或者政府性基金，以開具的財(cái)政票據(jù)為合法有效憑證；（3）支付給境外單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，以該單位或者個(gè)人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)簽收單據(jù)有疑義的，可以要求其提供境外公證機(jī)構(gòu)的確認(rèn)證明；（4）國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他

53、合法有效憑證。3、新舊對(duì)比：（1）支付給境內(nèi)的：原來(lái)以“發(fā)票”和“合法有效憑證”為扣除依據(jù)；新細(xì)則規(guī)定以“發(fā)票”或“財(cái)政收據(jù)”為扣除依據(jù)。（2）支付給境外的：原來(lái)以“外匯付匯憑證”、“外方公司的簽收單據(jù)”或“出具的公證證明”為扣除依據(jù)；新細(xì)則規(guī)定以“該單位或者個(gè)人的簽收單據(jù)”為合法有效憑證予以扣除。稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)簽收單據(jù)有疑義的，可以要求其提供“境外公證機(jī)構(gòu)的確認(rèn)證明”；（3）增加了“國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他合法有效憑證”。（十）“扣繳義務(wù)人”新規(guī)定：1、舊條例細(xì)則規(guī)定：條例第十一條營(yíng)業(yè)稅扣繳義務(wù)人：（1）委托金融機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款，以受托發(fā)放貸款的金融機(jī)構(gòu)為扣繳義務(wù)人。（2）建筑安裝業(yè)務(wù)實(shí)行分包或者轉(zhuǎn)包

54、的，以總承包人為扣繳義務(wù)人。（3）財(cái)政部規(guī)定的其他扣繳義務(wù)人。細(xì)則第二十九條條例第十一條所稱其他扣繳義務(wù)人規(guī)定如下：（1）境外單位或者個(gè)人在境內(nèi)發(fā)生應(yīng)稅務(wù)行為而在境內(nèi)未設(shè)有經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)的。其應(yīng)納稅款以代理這為扣繳義務(wù)人；沒有代理者的，以受讓者或者購(gòu)買者為扣繳義務(wù)人。（2）單位或者個(gè)人進(jìn)行演出由他人售票的，其應(yīng)納稅款以售票者為扣徼義務(wù)人；（3）演出經(jīng)紀(jì)人為個(gè)人的，其辦理演出業(yè)務(wù)的應(yīng)納稅款以售票者為扣繳義務(wù)人。（4）分保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，以初保人為扣繳義務(wù)人。（5）個(gè)人轉(zhuǎn)讓條例第十二條第（二）項(xiàng)所稱其他無(wú)形資產(chǎn)的。其應(yīng)納稅款以受讓者為扣繳義務(wù)人。2、新條例、細(xì)則規(guī)定：第十一條營(yíng)業(yè)稅扣繳義務(wù)人：（1）中華人民共和

55、國(guó)境外的單位或者個(gè)人在境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，在境內(nèi)未設(shè)有經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)的，以其境內(nèi)代理人為扣繳義務(wù)人；在境內(nèi)沒有代理人的，以受讓方或者購(gòu)買方為扣繳義務(wù)人。（2）國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門規(guī)定的其他扣繳義務(wù)人。3、新舊對(duì)比：（1）將舊細(xì)則中第一款“境外的單位或者個(gè)人在境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)”營(yíng)業(yè)稅扣繳規(guī)定提升至新條例第一款；并增加了“境外的單位或者個(gè)人在境內(nèi)轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)”的營(yíng)業(yè)稅扣繳規(guī)定。（2）取消了舊條例中關(guān)于“金融業(yè)委托發(fā)放貸款”、“建筑業(yè)分包、轉(zhuǎn)包“扣繳營(yíng)業(yè)稅的的規(guī)定（3）取消了舊細(xì)則中關(guān)于“單位和個(gè)人演出”、“演出經(jīng)紀(jì)人”、“分保業(yè)務(wù)”、“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”扣繳營(yíng)業(yè)稅

56、的規(guī)定。（4）將舊條例中“財(cái)政部規(guī)定的其他扣繳義務(wù)人”在新條例中改為“國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門規(guī)定的其他扣繳義務(wù)人。”改變了權(quán)限主體。問：受托拆除建筑物取得收入如何繳營(yíng)業(yè)稅？ 答：根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于政府收回土地使用權(quán)及納稅人代墊拆遷補(bǔ)償費(fèi)有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問題的通知（國(guó)稅函2009520號(hào)）第二點(diǎn)規(guī)定，納稅人受托進(jìn)行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)的過程中，其提供建筑物拆除、平整土地勞務(wù)取得的收入應(yīng)按照“建筑業(yè)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅；其代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)的行為屬于“服務(wù)業(yè)代理業(yè)”行為，應(yīng)以提供代理勞務(wù)取得的全部收入減去其代委托方支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)后的余額為營(yíng)業(yè)

57、額，計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。問：我企業(yè)受托拆除建筑、平整土地，請(qǐng)問應(yīng)如何繳納營(yíng)業(yè)稅？ 答：國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營(yíng)業(yè)稅稅目注釋（試行稿）的通知（國(guó)稅發(fā)1993149號(hào)）規(guī)定，建筑業(yè)，是指建筑安裝工程作業(yè)。本稅目的征收范圍包括：建筑、安裝、修繕、裝飾、其他工程作業(yè)。其他工程作業(yè)，是指上列工程作業(yè)以外的各種工程作業(yè)，如代辦電信工程、水利工程、道路修建、疏浚、鉆井（打井）、拆除建筑物或構(gòu)筑物、平整土地、搭腳手架、爆破等工程作業(yè)。 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于政府收回土地使用權(quán)及納稅人代墊拆遷補(bǔ)償費(fèi)有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問題的通知（國(guó)稅函2009520號(hào)）規(guī)定，納稅人受托進(jìn)行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)

58、的過程中，其提供建筑物拆除、平整土地勞務(wù)取得的收入應(yīng)按照“建筑業(yè)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅；其代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)的行為屬于“服務(wù)業(yè)代理業(yè)”行為，應(yīng)以提供代理勞務(wù)取得的全部收入減去其代委托方支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)后的余額為營(yíng)業(yè)額計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。 提示：提供建筑物拆除、平整土地勞務(wù)取得的收入應(yīng)按照“建筑業(yè)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅，如果代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)并收取一定代理費(fèi)，則這部分所得按全部收入減去其代委托方支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)后的余額為營(yíng)業(yè)額按“服務(wù)業(yè)代理業(yè)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅。（十一）“建筑業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間”新規(guī)定：1、舊細(xì)則規(guī)定：第九條營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)

59、或者取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。第二十八條納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的。其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。納稅人將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與他人的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天。納稅人有本細(xì)則第四條所稱自建行為的其自建行為的納稅義務(wù)發(fā)生的時(shí)間，為其銷售自建建筑物并收訖營(yíng)業(yè)額或者取得索取營(yíng)業(yè)額的憑據(jù)的當(dāng)天。2、新條例、細(xì)則規(guī)定：條例第十二條營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)并收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的，從其規(guī)定。營(yíng)業(yè)稅扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生的當(dāng)天。

60、細(xì)則第二十四條 條例第十二條所稱收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)，是指納稅人應(yīng)稅行為發(fā)生過程中或者完成后收取的款項(xiàng)。條例第十二條所稱取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，為書面合同確定的付款日期的當(dāng)天；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應(yīng)稅行為完成的當(dāng)天。細(xì)則第二十五條納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。納稅人發(fā)生本細(xì)則第五條所稱將不動(dòng)產(chǎn)或者土地使用權(quán)無(wú)償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天。納稅人發(fā)生本細(xì)則第五條所稱自