工程建設實施階段

1、 工程建設實施階段工程管理是對一個工程從概念設想到正式運營的全過程（具體工作包括：投 資機會研究、初步可行性研究、最終可行性研究、勘察設計、招標、采購、施工、 試運行等）進行管理。工程實施階段業(yè)主的項LI管理則可描述為：在工程的實施 階段，業(yè)主的項LI部和項LI管理人員，按照工程建設的有關(guān)法律、法規(guī)、技術(shù)規(guī) 范的要求，根據(jù)已簽訂的工程承包合同、工程監(jiān)理合同、其他合同及合同性文件, 調(diào)動各方面的綜合資源，對項LI工程從開工至竣工的工程質(zhì)量、進度、投資及其 他方面的目標進行全面控制的管理過程。一、工程建設實施準備階段1、施工用水電及通訊線路接通，保證施丄需要2、施工場地平整，達到施工條件3、施工通

2、道疏通，滿足施工運輸條件4、施工圖紙及施工資料準備5、施工材料和施工設備的準備6、臨時用地或臨時占道手續(xù)辦理7、施工許可批文及辦理開工手續(xù)8、組織圖紙會審、設計交底、確定水準點與座標控制點，進行現(xiàn)場交 驗9、及時委托和組織相關(guān)單位進行定位放線，委托規(guī)劃部門進行灰線驗 收10、編制工程進度計劃11、檢查監(jiān)理單位在施工前是否已做好相應準備工作12、開工前，工程部會同監(jiān)理單位對施工單位的施工準備工作進行全面 檢查和控制11，設計、施工、監(jiān)理及相關(guān)單位的統(tǒng)一協(xié)調(diào)二工程建設實施階段當施工單位的準備丄作完成后，工程部對施工單位的準備工作進行檢查。當 準備工作已全部完成，符合開工條件，應及時簽發(fā)施工單位的開

3、工報告，允 許開工，否則要求施工單位盡快做好準備，待條件具備后，再重新審核。（一入工程進度控制1、工程建設進度控制是工程項目建設中與質(zhì)量控制、投資控制并列為工程建設控制的 三大目標之一，而施工階段是工程實體形成階段。對苴進行進控制是整個工程項目建設進度 控制的重點，因此施工階段的進度控制又是現(xiàn)場施工管理的重要核心。施工項目進度控制與投資控制和質(zhì)疑控制一樣，是項目施工中的重點控制之一。它是保 證施工項目按期完成，合理安排資源供應、盯約工程成本的重要措施。2、施工進度管理的地位和作用：關(guān)系到項LI的經(jīng)濟效益；關(guān)系到社會效益 的實現(xiàn)。3、進度控制的基本程序：（1）、承包人編制工程總進度計劃、年度、月

4、進度計劃、單項工程進度計劃;（2）、監(jiān)理工程師及工程部對承包人的進度計劃進行審批；（3）、工程部對承包人的實際施工進度進行檢查；（4）、監(jiān)理工程師對工程施工進度實施惜況進行分析，對進度延誤采取相應 的組織措施、技術(shù)措施、合同措施、經(jīng)濟措施和信息管理等調(diào)整措施。工程進度控制的基本程序 4、工程進度計劃的表示方法有：（1）、單項工程進度控制法；（2）、采用進 度表控制法；（3）、釆用網(wǎng)絡計劃控制法；（4）、釆用工程曲線控制法。5、影響施工項目進度的因素山于工程項LI的施工特點，尤其是較大和復朵的施工項LI、工期較長, 影響進度因素較多。編制計劃和執(zhí)行控制施工進度訃劃時必須充分認識和估訃這 些因素，

5、才能克服其影響，使施工進度盡可能按訃劃進行，當出現(xiàn)偏差時，應考 慮有關(guān)影響因素，分析產(chǎn)生的原因。其主要影響因素有：（1）、有關(guān)單位的影響：施工項目的主要施工單位對施工進度起決定性 作用，但是建設單位與業(yè)主、設計單位、銀行信貸單位、材料設備供應部門、運 輸部門、水、電供應部門及政府的有關(guān)主管部門都可能給施工某些方面造成困難 而影響施工進度。其中設訃單位圖紙不及時和有錯誤以及有關(guān)部門或業(yè)主對設計 方案的變動是經(jīng)常發(fā)生和影響最大的因素。材料和設備不能按期供應，或質(zhì)量、 規(guī)格不符合要求，都將使施工停頓。資金不能保證也會使施工進度中斷或速度減 慢等。（2）、施工條件的變化：施工申工程地質(zhì)條件和水文地質(zhì)條

6、件與勘查設 計的不符，如地質(zhì)斷層、溶洞、地下障礙物、軟弱地基以及惡劣的氣候、暴雨、 高溫和洪水等都對施工進度產(chǎn)生影響、造成臨時停工或破壞。（3）、技術(shù)失誤：施工單位釆用技術(shù)措施不當，施工中發(fā)生技術(shù)事故; 應用新技術(shù)、新材料、新結(jié)構(gòu)缺乏經(jīng)驗，不能保證質(zhì)量等都要影響施工進度。（4）、施工組織管理不利：流水施工組織不合理、勞動力和施工機械 調(diào)配不當、施工平面布置不合理等將影響施工迸度計劃的執(zhí)行。（5）、意外事件的出現(xiàn)：施工中如果出現(xiàn)意外的事件，如戰(zhàn)爭、嚴重 自然災害、火災、重大工程事故、工人罷工等都會影響施工進度計劃?？傊?，施工進度控制是技術(shù)性要求較強的工作，不僅要求施工管理人員要掌 握施工組織設訃

7、的編制，還要熟悉建筑施工、建筑工程勞動定額與工程預算定額、 技術(shù)方案方面的知識，并熟悉相關(guān)專業(yè)的知識，如建筑設計、建筑材料 合同 法等建筑法規(guī)的知識，另外還要求細心收集和整理有關(guān)設計變更、現(xiàn)場簽證、 自然災害等資料。在工程項U實施過程中，進度控制就是經(jīng)過不斷地訃劃、執(zhí)行、 檢查、分析和調(diào)整的動態(tài)循環(huán)，因此做好施工進度的訃劃與銜接，跟蹤檢查施 工進度計劃的執(zhí)行情況，在必要時進行調(diào)整，在保證工程質(zhì)量的前題下，確保工 程建設進度目標的實現(xiàn)。（二入工程質(zhì)量的控制1、廣義的工程質(zhì)量管理，泛指建設全過程的質(zhì)量管理。其管理的范圍貫穿 于工程建設的決策、勘察、設計、施工的全過程。一般意義的質(zhì)量管理，指的是 工

8、程施工階段的管理。它從系統(tǒng)理論出發(fā)，把工程質(zhì)量形成的過程作為整體，以 正確的設計文件為依據(jù)，結(jié)合專業(yè)技術(shù)、經(jīng)營管理和數(shù)理統(tǒng)計，建立一整套施工 質(zhì)量保證體系，用最經(jīng)濟的手段，科學的方法，對影響丄程質(zhì)量的各種因素進行 綜合治理，建成符合標準、用戶滿意的工程項目。2、目標和意義目標是使工程建設質(zhì)量達到全優(yōu)。在中國，稱之為全優(yōu)工程。即質(zhì)量好、工 期短、消耗低、經(jīng)濟效益高、施工文明和符合安全標準。全優(yōu)工程的具體檢查評 定標準包括六個方面：1）達到國家頒發(fā)的施工驗收規(guī)范的規(guī)定和質(zhì)量檢驗評定標準的質(zhì)量優(yōu)良標 準。2）必須按期和提前竣工，交工符合國家規(guī)定。凡甲乙雙方簽訂合同者，以合 同規(guī)定的單位工程竣工日期為

9、準;未簽訂合同的丄程，以地區(qū)主管部門有關(guān)建筑 安裝工程工期定額為準。3）工效必須達到全國統(tǒng)一勞動定額，材料和能源要有節(jié)約，降低成本要實 現(xiàn)計劃規(guī)定的指標。4）嚴格執(zhí)行安全操作規(guī)程，參加施工人員均不應發(fā)生重大傷亡事故。5）堅持文明施工，保持現(xiàn)場整潔，做到工完場清。組織施工要制定科學的施工 組織設計，施工現(xiàn)場應達到場容管理規(guī)定要求。6）各項經(jīng)濟技術(shù)資料齊全，手續(xù)完整。刀 3、工程質(zhì)量管理，要求把質(zhì)量問題消滅在它的形成過程中，以預防 為主，并以全過程多環(huán)節(jié)致力于質(zhì)量的提高。這就是要把工程質(zhì)量管理的重點， 以事后檢查把關(guān)為主變?yōu)轭A防、改正為主，從管結(jié)果變?yōu)楣芤蛩?，把影響質(zhì)量的 諸因素查找出來，發(fā)動全員

10、、全過程、多部門參加，依靠科學理論、程序、方法, 使丄程建設全過程都處于受控制狀態(tài)。4、工程項目質(zhì)量管理分為三個階段：（1）施工準備階段的質(zhì)量管理。主要包括：圖紙的審查，施丄組織設計的 編制，材料和預制構(gòu)件、半成品的檢驗，施工機械設備的檢修等。（2）、施工過程中的質(zhì)量管理。施工過程是控制質(zhì)量的主要階段，這一階段 的質(zhì)量管理丄作主要有：做好施工的技術(shù)交底，監(jiān)督按照設計圖紙和規(guī)范、規(guī)程 施工；進行施工質(zhì)量檢查和驗收；質(zhì)量活動分析和實現(xiàn)文明施工。（3）、工程投產(chǎn)使用階段的質(zhì)量管理。這一過程是檢驗工程實際質(zhì)量的過程, 是工程質(zhì)量的歸宿點。投產(chǎn)使用階段的質(zhì)量管理有兩項：一是及時回訪。對已完 丄程進行調(diào)查

11、，將發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量缺陷及時反饋，為日后改進施工質(zhì)量管理提供信息。 二是實行保修制度。5、工程項口質(zhì)量管理的施工過程中工程部應做的工作：（1）工程技術(shù)人員應加強對施工現(xiàn)場進行巡視、檢查，保證對整個施丄過 程的質(zhì)量實施控制。（2）、工程部應隨時對施工單位的質(zhì)保體系進行檢查，保證質(zhì)量體系運行的 有效性。（3）、對進場的材料和設備，相關(guān)技術(shù)人員應和監(jiān)理及時全面進行檢查和驗 證。對不符合投標要求和設計要求的，應要求施工單位及時清理出場。（4）、對重要的分項分部工程，應要求施工單位制定施工方案，并對施工方 案進行審查，將審查意見以書面形式反饋給施工單位，對需要修改的應要求施工 單位限期修改，并重新報審。（5）

12、、工程部應有專人負責將每月的工程質(zhì)量、安全、文明施工等情況寫成 書面總結(jié)報告。（三）工程成本的控制傳統(tǒng)的產(chǎn)品成本的含義一般只是指產(chǎn)品的制造成本，即包括產(chǎn)品的直接材料 成本、直接人匸成本和應該分攤的制造費用，而將其他的費用放入管理費用和銷 售費用中，一律作為期間費用，視為與產(chǎn)品生產(chǎn)完全無關(guān)。因此，廣義的成本概 念，既包括產(chǎn)品的制造成本（中游），還包括產(chǎn)品的開發(fā)設計成本（上游），同 時也包括使用成本、維護保養(yǎng)成本和廢棄成本（下游）的一系列與產(chǎn)品有關(guān)的所 有企業(yè)資源的耗費。相應地，對于成本控制，就要控制這三個環(huán)節(jié)的各種影響成 本的因素和條件采取的一系列預防和調(diào)節(jié)措施，以保證成本管理口標實現(xiàn)的管理 行

13、為?？刂坪梅康禺a(chǎn)開發(fā)成本是一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生存發(fā)展的基礎。房地產(chǎn)開發(fā)項LI成本管理與控制的LI的是：在確保工程質(zhì)量、開發(fā)周期的前 提下以合理的最佳成本完成一個特定的建筑產(chǎn)品。其管理必須是全過程、全方位 的，排除多種干擾因素進行全面成本管理與控制。1、房地產(chǎn)項目的成本構(gòu)成及特點房地產(chǎn)企業(yè)雖不同于一般企業(yè)，但也有其共同點。下面就具體分析一下房地 產(chǎn)開發(fā)項目的成本構(gòu)成。（1）、項目前期策劃和確立階段的成本這一階段主要是在市場調(diào)研階段的基礎上，對房地產(chǎn)項LI進行分析研究、 綜合論證和決策。具體工作包括房地產(chǎn)項口的構(gòu)思與定位、LI標設訃、可行性研 究和報批立項，這期間直接發(fā)生的各項支出?？尚行匝芯抠M尤

14、其是報批支出及建 設工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費都可以視為項目成本。這一階段還有兩種重要成本，雖尚未發(fā)生，但屬于這一階段必須要考慮 的內(nèi)容：（I）土地、土建、設備費用。這是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主體內(nèi)容，大致占總 成本的80%。其中最重要的是土地費用，約占總成本的30-40%。土地費用是評 價一個項口是否可行，是否有預期利潤的最主要的經(jīng)濟指標。土地費用主要包括 置換成本、批租費用、動遷費用等。房產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個項U前，必須將 預訃的土地費用通過土地面積和容積率的換算，訃算出未來所開發(fā)每平方米商品 房所占的土地成本（俗稱樓板價），以此來進行項U的可行性評估。（2）配套及其他 收費支出。主要是水、電、煤氣

15、、大市政和公建配套費。學校、醫(yī)院、商店等生 活服務性設計也是不可缺少的。其他收費項U中有些雖然屬于押金性質(zhì)，如檔案 保證金、綠化保證金等，但由于種種原因，企業(yè)難以全部收回。這類收費項口種 類繁多，標準不一，許多收費項由壟斷性經(jīng)營企業(yè)或事業(yè)單位執(zhí)行，任意性很 強，收費標準偏高。這部分成本是房地產(chǎn)開發(fā)項U的成本構(gòu)成中受外界因素影響 最大的一塊，一般占項目總投資的10-15%。（2）、項目設計與計劃階段的成本具體包括項目設計、計劃成本，招標投標成本和施工前準備成本。如工 程勘察（測量）費、工程設計費、竣工檔案保證金、臨時用地費、臨時建設工程費、 建設工程勘察招標管理費、勘察設計監(jiān)督管理費等。準備工作

16、中的繳納供水、供 電、供氣、供熱、污水處理廠建設費、土地有償出讓項忖辦理“四源，接用手 續(xù)、人防、消防審核費用等。（3）、項目施工階段成本這一階段是房地產(chǎn)開發(fā)項U的具體建造過程，一般從現(xiàn)場開工到竣工后 交付使用為止。開工手續(xù)辦理時的監(jiān)理、審計、實心粘土磚限制使用費、投資方 向調(diào)節(jié)稅、協(xié)調(diào)費、綠化建設費等。施工成本包括其間的人工費、材料費、機械 費、其他直接費、現(xiàn)場管理費、總部管理費等?？⒐を炇諘r的手續(xù)費、綜合驗收、 性能認定、測繪產(chǎn)權(quán)登記費等。（4）、項目使用階段成本。從交付使用到規(guī)定的責任期結(jié)束為止，即通 常的物業(yè)管理成本。2、房地產(chǎn)項目開發(fā)成本控制的內(nèi)容和措施（1）項目策劃階段成本控制此階

17、段是開發(fā)項日的成敗關(guān)鍵。國內(nèi)外研究表明：一個項忖策劃的好 壞最終對成本和效益影響可以達到30%左右。此階段的成本管理表現(xiàn)為項U的選 址（地段、地塊的選擇）和項訂建設方案。在地塊的選擇上除了看地價和土地出讓 金的高低外，還要比較補償費（拆遷、賠償、過渡等項費用）和配套設施費用的高 低，結(jié)合銷售價格進行綜合平衡，選出最佳經(jīng)濟效益。接著是建設方案的確定， 當建設地點特定后對開發(fā)成本和效益尤為重要。通常的作法是進行建設方案招 標。開發(fā)商制定招標文件除了小區(qū)（或區(qū)域）的總體規(guī)劃設訃、功能、配套要求和 建筑設計等技術(shù)指標外，還必須有經(jīng)濟指標（投資佔算）。在方案評定時山技術(shù)專 家和經(jīng)濟專家共同組成評審專家組

18、。業(yè)主選定的中標方案必須是技術(shù)和經(jīng)濟指標 俱佳的方案，或是技術(shù)方案特佳而經(jīng)濟指標欠佳，但在實施中可釆取措施有效優(yōu) 化經(jīng)濟指標者。經(jīng)濟專家在評標時對投標人的投資佔算進行審計評佔，確認其真 實可靠程度，防止中標方案在實施中突破（或較大突破）估算值。（2）、項目設計階段成本控制設計階段的成本控制，是項U建設全過程成本管理的重點，項U設計要 盡可能采用國家和省級的設計標準，因為優(yōu)秀的設汁標準有利于降低投資縮短工 期，給項口帶來經(jīng)濟效益。開發(fā)商通過招投標方式選擇設計單位，在委托設計范 圍之前一定要對項目投資進行詳細分析，在此基礎上一般可以采用以下兒點措施 對設計成本進行控制：、設計方案優(yōu)化：設計方案的優(yōu)

19、化是設計階段的首要任務，它對工程建設 成本有著舉足輕重的作用。設計方案不但要考慮技術(shù)上的可行性，還要考慮經(jīng)濟 上的合理性。此階段能控制造價的比率占5%。、前期造價分析：設汁階段成本控制的具體程序是：專題調(diào)研一設計任務 書一方案設計一圖紙會審。由于關(guān)注點的不同，設計單位往往對工程成本控制的 重視程度不如我們開發(fā)單位，因此這一階段的成本控制應該山我們牽頭，山設計 單位來實現(xiàn)。我們在委托設計前，要組織力量對成本可控敬感的部分進行專題調(diào) 研，通過考察相關(guān)項口、收集最新技術(shù)資料，組織專題專家會等方式，與設計單 位共同完成。在確定項目技術(shù)方案的同時，確定成本控制目標。、實行限額設計：所謂限額設計，就是按照

20、批準的設計任務書和投資估算，在保 證功能要求的前提下，控制初步設汁以及按照批準的初步設計總概算，控制施工圖設計。同 時，各專業(yè)在保證達到使用功能的前提下，按分配的投資額控制設計，嚴格控制設計中不合 理的設計變更，保證工程竣工結(jié)算不突破總投資額。限額設計并不是一味考慮節(jié)約投資，也 決不是簡單地將投資砍一刀，而是包含了尊重科學，尊重事實，實事求是，精心設計和保證 設訃科學性的實際內(nèi)容。投資分解和工程量控制是實行限額設計的有效途徑和主要方法。這 個階段能控制造價的比率為5%左右。、要加強設計出圖前的審核工作：加強出圖前的審核工作，將工程變更的 發(fā)生盡量控制在施丄之前。從設計階段所設計的成果來看，設計

21、方案的不足或缺 陷加以克服時，所花費的代價最小，可取得的效果最好。在設計出圖前加強對設 計圖紙的審核管理工作，以求得提高設計質(zhì)量，避免將設訃的不足帶到施工階段, 減少不必要的浪費。此階段能控制造價的比率占5%。、實行設計監(jiān)理：設計監(jiān)理通過對設計的審查，提出改進意見，設訃院應 采納其合理的建議，無償進行改正，防止設訃階段與工程竣工驗收相脫節(jié)的情況。 設計單位應保證其設計能通過相關(guān)部門的驗收，防止工程施工完畢而不能通過驗 收造成作好的東西要拆掉，從而浪費工程費用，發(fā)生這種情況如是設計院的責任 是否能對其進行處罰有待商討。、建立獎懲制度:無論任何一方在安全可靠的情況下提出合理化建議, 只要能有效降低

22、成本都應適當獎勵以激勵各方人員設法降低工程成本?？傊趯嵤┙ㄔO項H全過程的工程造價控制中，必須重點突出，重點加 強設訃階段的工程造價控制，強化決策層及技術(shù)人員重視投資決策估算及設訃階 段造價控制意識；設計是工程建設的龍頭，設計單位是設計方案的主體。項U投 資管理只有從項口前期投資控制LI標的設定以及加強設計在項口投資控制中的“龍頭”作用的管理，通過優(yōu)化工程設計，開展設計招標和限額設計、加強項LI 各階段的審查，才能有效而合理地控制整個項目的投資。同時，認為要真正實現(xiàn)設計在工程項目中對投資控制的“龍頭”作用, 必須向國際化靠攏組建以設計為主體的設訃、釆購、施工管理和開車服務為一體 的epc工程

23、公司，使工程建設的各個環(huán)節(jié)做到科學、有效、合理的交義。實現(xiàn)對 進度、質(zhì)量、費用的有效控制。在現(xiàn)階段可逐步推行代建、統(tǒng)建方式，向?qū)I(yè)項訂法人發(fā)展。將各種 分散的管理要素組織起來，以有利于發(fā)揮專門人才的管理才能，發(fā)揮專家化、專 業(yè)化、職業(yè)化的管理優(yōu)勢，實現(xiàn)建設管理向?qū)I(yè)項LI法人發(fā)展，向?qū)I(yè)項LI管理 承包公司的轉(zhuǎn)變。（3）、項目施工階段成本控制施工階段的成本控制工作主要包括：編制成本計劃和工作流程圖，落實管理 人員各自的職能任務；熟悉設計圖紙和設訃要求，將工程費用變化大的部分和環(huán) 境，作為重點控制對象；對經(jīng)濟技術(shù)變更進行經(jīng)濟技術(shù)比較，并進行預測和分析, 嚴格控制設計變更；詳細進行工程計量，復合工

24、程付款賬單，嚴格經(jīng)費簽證；做 好工程施匸記錄，保存好各種文件圖紙，特別是施工變更圖紙，為處理可能發(fā)生 的索賠提供依據(jù)。定期進行工程費用超支分析，提出控制工程成本突破預算的方 案和措施：及時掌握國家、省、市有關(guān)部門的各種定額和收費標準的變化；注重 合同簽訂、修改和補充工作，著重考慮對項目成本的影響。在施工過程中成本控制至關(guān)重要，具體可按以下方案實施：、嚴格控制合同的簽訂：簽訂規(guī)范、細致、嚴密的合同文本，是房地產(chǎn)開發(fā)項U成本控制的乂一重點。 編制嚴密的招標文件、合同文本，對承包商進行制約，防止施工單位進場后以工 期緊、場地狹小、設計選型的品牌型號不明確、合同內(nèi)容范圍界定不明確等為借 口，提出各種各

25、樣的索賠。如施工單位常常會在工程的后期以屮方原因誤工造成 工期緊為理由，提出趕工申請，要求增加工程費用，如果合同中預告了合同報價 充分考慮了工期因素，明示不論釆取何種趕工措施均不再調(diào)整報價的條款，就能 有效地杜絕這類費用的增長。關(guān)于合同條款的約定在編制合同條款時，應注重有關(guān)風險和責任的約 定，將項管理融入合同條款中，盡量將風險量化，責任明確，公正地維護雙方 的利益。主要重視以下兒類條款：（1）程序性條款。tl的在于規(guī)范工程價款結(jié) 算依據(jù)的形成，預防不必要的糾紛。程序性條款貫穿于合同行為始終。（2）有 關(guān)工程計量條款。注重計算方法的約定：（一般按凈值計量）嚴格確定計量內(nèi)容, 加強隱蔽工程計量的約

26、定。（3）有關(guān)價款的條款，特別注意價格調(diào)整條款。（4） 雙方職責條款。為進一步劃清雙方責任，量化風險，應對雙方的職責進行恰當?shù)?描述。（5）索賠條款：明確索賠程序，索賠的支付、爭端解決方式等。（6）有 關(guān)通用條款與專用條款。、加強和完善現(xiàn)場簽證管理?，F(xiàn)場簽證的管理包括現(xiàn)場簽證的辦 理和審查兩個階段。在施工過程中，發(fā)生現(xiàn)場簽證時應做到先算帳后實施，在辦 理每一簽證之前必須進行工程量及成本增減分析，變工程成本事后被動控制為事 前主動控制，現(xiàn)場管理人員應隨時深入施匸現(xiàn)場，掌握簽證資料的真實性和必要 性，對其中不實之處和不合理性加以嚴格審查，針對現(xiàn)場簽證可能出現(xiàn)的失實， 簽證小組在審查過程中首先要鑒別

27、簽證單的真?zhèn)危賹彶樘搶?，判定是否該給或 該給多少工程量，根據(jù)定額、合同等文件來判定該簽證內(nèi)容是否允許調(diào)整。因設 計質(zhì)量引起變更時，設訃院應在施工前十天提出設訃變更，工程部一天內(nèi)確認其 技術(shù)可行性和合理性；預算部2天內(nèi)核算出此次變更產(chǎn)生的費用增、減值。設計變更引起的造價增加：2萬元以下需經(jīng)項主管批準；2-5萬元以下 需經(jīng)總經(jīng)理批準；5萬元以上的需經(jīng)公司成本控制小組批準后實施。因屮方原因提出變更時，工程部應作出設計變更方案，經(jīng)預算部估價后, 成本增加2萬元以下的需經(jīng)設計總監(jiān)批準；2-5萬元需經(jīng)總經(jīng)理批準；5萬元以 上的需報管理公司批準，批準后山設計院正式出具設計變更單下發(fā)實施。、把好施工過程中部

28、分專業(yè)工程（如保安對講等）及甲供材料設備 的價格關(guān)。在本公司專門的采購網(wǎng)站上登出招標及采購公告，每個公司都可以來 參加投標競價，再山評標人員根據(jù)所報的價格及質(zhì)量選擇適合本樓盤定位的具有 合適價格和質(zhì)量比值的產(chǎn)品。、做好工程竣工結(jié)算的審査。工程竣工結(jié)算的審查首先是對施工單 位所報結(jié)算資料的審查，施工單位報送圖紙、變更單、簽證單、結(jié)算書應首先報 給項LI部，山項口部審查上述資料的真實性、完整性，對不符合實際的資料應剔 除，不完整的資料應在移交給投控部之前補齊，同時應由項LI部出具一份移交給 投控部的結(jié)算資料屬實的簽字證明，以示負責。另外就是對結(jié)算書的審核，山于 公司項LI較多，結(jié)算人員有限。為了保

29、證結(jié)算的質(zhì)量和公正性，最好采用三級審 核方式，即首先山造價咨詢公司（或監(jiān)理公司）初審，剔除結(jié)算書中不合理之處, 再山開發(fā)公司投控部作好復審工作，最后送到集團公司經(jīng)營部終審。這樣即可以 互相監(jiān)督，也可以保證結(jié)算的準確性。（4）、保修服務階段的成本管理與控制保修服務階段的成本高低，首先取決于工程設計和施工質(zhì)量好壞，做好 工程質(zhì)量工作，則可以將保修費用降到最低水平。、作好商品房的使用說明書和保修書，分清開發(fā)商、物業(yè)管理公司和用戶 各方應承擔的保修責任和費用，杜絕非開發(fā)商自身責任所發(fā)生的保修支出。、選擇業(yè)務水平高、管理素質(zhì)高的物業(yè)管理公司承擔項LI的物業(yè)管理工作, 加大對物業(yè)在使用中的監(jiān)管力度和維護保

30、養(yǎng)，從而達到減少保修量提高開發(fā)商信 譽的目的。 （四）、工程合同控制建筑工程在整個施工過程中受自然條件、社會條件的不可預見因素的影響， 各種風險隨時都可能發(fā)生，也正是山于客觀存在和不確定性，房地產(chǎn)公司要加強 合同管理、增強風險意識。為預防和規(guī)避工程風險,在合同簽訂和合同履約管理 中應采取以下措施。1 簽訂完善的施工合同是預防和規(guī)避工程區(qū)險、保證項目能夠順利進行的 前提和基礎。（1）依法簽訂合同。合同法規(guī)定“合同當事人的法律地位平等，一 方不得把自己的意志強加給另一方”，當事人應當遵循公平的原則確定各方的權(quán) 利和義務。”市場經(jīng)濟是法制經(jīng)濟，對合同約定內(nèi)容的法律作用也愈來愈被當事 人所重視。涉及施

31、工階段的法律、法規(guī)是保護丄程承發(fā)包雙方利益的法律依據(jù)。 房地產(chǎn)開發(fā)公司只有熟悉和掌握這些法律法規(guī)，才能加強用法律保護自己利益的 意識，有效依法控制工程因臉。（2）掌握市場價格動態(tài)。在招標定價時，要及時掌握市場價格，使定價 準確合理，要避免不顧實際情況和客觀條件一昧壓低標價，可能造成質(zhì)量低下或 其他相關(guān)矛盾出現(xiàn)的風險。（3）簽訂合同的可行性。承、發(fā)包雙方在談判和簽訂施工合同前要對項 LI進行科學論證，對可預見及不可預見的広險進行分析研究，所有相關(guān)合同必須 具有可行性，方可再進行實質(zhì)性談判。（4）使用國家標準合同文本。國家建設工程施工合同示范文本內(nèi)容 完整，條款齊全，雙方責權(quán)利明確、平衡，風險較小

32、,對一些不可避免的風險, 分擔比較公正合理。雙方應按照建設工程施工合同示范文本結(jié)合工程項LI的 具體情況，將合同條款認真研究，逐條推敲。除執(zhí)行通用條款外，對工程的一些 具體要求在專用條款內(nèi)約定。要特別注意合同用詞的嚴密性，不能使用“爭取” 等不規(guī)范用語，前后條款不能互相矛盾或互相否定。各項約定都必須非常具體。 例如：一方面是具備開工條件方面的約定。山發(fā)包人完成的施工場地“三通一平”, 應寫明水、電、電訊等管線接至的地點，接通的時間和要求；道路的起止地點， 開通的時間，路面的要求：施工場地的面積和應達到的平整程度等要求以及影響 開工的責任等，如果由于發(fā)包方的原因?qū)е鲁邪讲荒苋缙陂_工，則工期順延。 另一方面是合同價款的約定。如果釆用固定價格合同，必須把因臉范圍約定清楚。 如建筑規(guī)模擴大，裝飾水平提高，主要材料價格超過合同價款內(nèi)相應價格一定幅 度等因素，不包括在風險范圍以內(nèi),在合同約定中必須注明；應當把風險費用的 計算方法約定清楚。約定方法可采用系數(shù)法，即以合同價款為基礎，確定一個百 分比率，作為計算風險費用的方法。也可采用絕對值法，如將風險費用定為若干 萬元；對于風險范圍以外的風險費用,應 約定調(diào)整辦法。如遇設計有重大變更, 釆用原合同造價的計算方法調(diào)整，主要材料價格變動超過合同價款內(nèi)相應價格一 定幅度時，采用超過部分按實調(diào)整方法等。通過合同談判，使發(fā)包方和承