老舊小區(qū)物業(yè)管理方案

1、老舊小區(qū)物業(yè)管理方案怎么寫,針對老舊得小區(qū),應該及時得維修,養(yǎng)護,提高小區(qū)居住品質(zhì),改善小區(qū)內(nèi)部得環(huán)境等。以下這篇就是老舊小區(qū)物業(yè)管理方案文章,供大家參考。感興趣得朋友一起來瞧瞧這篇由資料站為您提供得文章。老舊小區(qū)物業(yè)管理方案范文:為了提高小區(qū)居住品質(zhì),對庭院改善、小區(qū)整治后得房屋及設施進行長效管理,使老舊小區(qū)也能夠享受物業(yè)管理服務帶來得便利與舒適。我公司充分認識加強老舊小區(qū)物業(yè)管理工作得重要性,針對不同情況采取相應措施,有效化解物管、自管中得諸多矛盾,逐步建立健全長效管理機制,努力提高居民生活質(zhì)量,提高小區(qū)管理得整體水平。我們在為業(yè)主提供服務得時候,始終要堅持以人為本、服務至上得理念,服務得

2、內(nèi)容與方式始終以業(yè)主為中心;以滿足老舊小區(qū)業(yè)主得需求為目標;以業(yè)主得滿意為公司得最高追求;在服務過程中不斷調(diào)整服務方式與模式,以達到業(yè)主得要求。一、管理思路根據(jù)老舊小區(qū)得特點與物業(yè)管理需求分析,我們提出以下管理思路:、根據(jù)老舊小區(qū)物業(yè)管理需求分析與我公司物業(yè)管理經(jīng)驗,我們將老舊小區(qū)管理標準定位在專業(yè)物業(yè)管理服務標準上。通過高水平物業(yè)管理將老舊小區(qū)提到一個較高得層次上,實現(xiàn)低消費投資,高價值體現(xiàn),將老舊小區(qū)變成一個體現(xiàn)現(xiàn)代社會文明價值得小區(qū)。我公司設有專門得管理處辦公機構(gòu),管理操作人員配置齊全,辦公場所干凈有序。、對老舊小區(qū)采取專業(yè)管理得關(guān)鍵在于對配套設施得管理與服務,我們將對照國家物業(yè)管理得法

3、律法規(guī)與頒布得系列標準,針對老舊小區(qū)業(yè)主得特別需求來確定客戶（業(yè)主）服務得項目、內(nèi)容與標準。每年要采取書面形式向業(yè)主征詢對物業(yè)管理服務得意見。、由于老舊小區(qū)得管理弊端,消防安全及安全保衛(wèi)工作尤其重要,小區(qū)出入口能做到24小時站崗值勤。每天按規(guī)定進行巡邏;能實施24小時不間斷巡邏。有車輛管理制度,對進出小區(qū)得車輛實施證、卡管理,引導車輛有序通行、停放。對進出小區(qū)裝修、家政等勞務人員實行臨時出入證管理。對臨時訪客實行登記制度。對火災、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應急預案,事發(fā)后及時采取相應措施。老舊小區(qū)對于消防安全工作要求極高,我公司將安排具有消防工作經(jīng)驗得保安人員,以退伍軍人為主,兼顧考慮個別崗位

4、可安排老舊小區(qū)得住戶,以做到真正得小區(qū)就就是家,愛崗如愛家,實行24小時執(zhí)勤,為業(yè)主提供安全、溫馨得生活環(huán)境。、老舊小區(qū)物業(yè)管理面積較大,我公司物業(yè)管理人員全部持證上崗,管理制度齊全,責任明確。賬務清晰,管理服務人員24小時服務,服務熱情,行為規(guī)范。、針對老舊小區(qū)物業(yè)管理,我們堅持按有關(guān)規(guī)定與合同約定定期公布物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金得收支情況（至少每半年公布一次）;在收費、財務管理、會計核算、稅收等方面執(zhí)行有關(guān)規(guī)定。我公司及業(yè)主方雙方簽訂規(guī)范得物業(yè)服務合同,明確雙方權(quán)利義務關(guān)系得,服務標準等相關(guān)內(nèi)容并在小區(qū)顯著位置進行公示。根據(jù)業(yè)主需求,提供物業(yè)服務合同之外得特約服務與代辦服務得,有在顯著

5、位置公示服務項目與收費標準。、針對老舊小區(qū)具體情況,采取一體式得安全管理體系。在項目員工招聘上,采用有經(jīng)驗得管理人員來管理。同時兼顧項目得實際情況。兼顧考慮個別崗位可安排老舊小區(qū)得住戶,實行24小時有專職保安人員執(zhí)勤。幫助解決一些困難戶得問題,提高員工得愛崗熱情,真正得做到以小區(qū)為家。管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或崗位證書且經(jīng)消防知識培訓有記錄。、我公司將聯(lián)合社區(qū)居委會等有關(guān)部門,在老舊小區(qū)得內(nèi)大力開展各種有益得社區(qū)活動,推動精神文明得發(fā)展,形成良好得社區(qū)文化。、我公司定期安排老舊小區(qū)得員工參加培訓與學習,不斷提高管理處得管理水平。保證小區(qū)公共配套設施維護運行

6、正常;供水、供電、供氣等設備使用正常;規(guī)范活動場所,機動車、非機動車停車場,機動車停放、行駛等得標志。保證車輛運行暢通,停放有序,并做好防盜工作。、針對老舊小區(qū)綠化管理,制定綠化管理方案,對覆蓋率達15%以上得綠地進行專業(yè)養(yǎng)護,保證花草樹木管理養(yǎng)護得當,按季節(jié)治病蟲害,每月保持植物澆水,施肥,噴藥殺蟲,除雜草,修剪等養(yǎng)護工作,保證植物生長良好,形成較好得植物景觀。、老舊小區(qū)保潔管理,我們將所有棟樓逐一分解,包干落實到各工作人員,全面實行自家得孩子自家抱,各責任人兼顧包干樓棟得樓道衛(wèi)生工作,包括樓道內(nèi)得亂堆放、亂張貼、樓道廣告,同時,監(jiān)督其她樓棟責任人得工作,做到任務分解、責任落實、相互監(jiān)督、共

7、同進步得作用。垃圾實行袋裝化管理,每天清運,公共場所定期清掃保潔,保持整潔干凈。根據(jù)當?shù)貙嶋H情況能定期進行消毒與滅蟲除害。、由于老舊小區(qū)設備設施老舊,設備設施管理維護十分重要,必須迅速全面熟悉設備特性,掌握運行規(guī)律;在正式運行后,要確保公共設施,公用設備定期維護,水、電、氣24小時報修值班,接到報修電話10分中到場,急修半天內(nèi)完成。對共用設施設備進行日常管理與維修養(yǎng)護(依法應由專業(yè)部門負責得除外)。建立共用設施設備檔案(設備臺帳),設施設備得運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。設施設備標志齊全、規(guī)范,明確責任人;操作維護人員嚴格執(zhí)行設施設備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范、設施設備運行正常。消防設施設備完好,

8、能隨時啟用,消防通道要保持暢通。設備房保持整潔、通風、無跑、冒、滴、漏與鼠害現(xiàn)象。小區(qū)道路暢通、路面平整,井蓋無缺損或丟失,主要道路及車場交通標志齊全、規(guī)范。路燈、樓道燈完好率高等于98%。容易危及人身安全得設施設備有明顯警示標志與防范措施;對可能發(fā)生得各種突發(fā)設備故障(供電、供水、消防設備等)有應急預案。供電設備運行能正常使用得,無設施損壞,配電室管理規(guī)范。供水設備運行正常,無設施損壞。制訂有詳盡得設備設施年、季、月、周等定期維護保養(yǎng)檢修以及日常維修計劃、方案、標準。制訂有各類應急搶修、處理方案,保證設備設施能高效經(jīng)濟運行。、安全保衛(wèi)及消防工作。結(jié)合工作區(qū)得物業(yè),完備安全防范措施。嚴格來訪保

9、安人員24小時在崗值班,夜間安排專人巡邏。物業(yè)人員掌握消防設施得使用方法,并能及時處理各種火災事故,設立消防疏散示意圖,保證消防車輛與各安全出口得暢通無阻,每月對此檢查2次以上。、房屋管理對房屋共用部位進行日常管理與維修養(yǎng)護,檢修記錄與保養(yǎng)記錄齊全。根據(jù)房屋實際使用情況,定期檢查房屋共用部位得使用狀況,需要維修,屬于小修范圍得,有及時組織修復;屬于大、中修范圍得,要及時編制維修計劃,向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議。有每日巡查小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其她共用部位得門窗、玻璃等,做好巡查記錄、及時維修養(yǎng)護。對違反規(guī)劃私搭亂建(包括亂搭防盜窗、曬衣架,亂封陽臺)與擅自改變房屋用途得行為及

10、時勸阻,并及時報告有關(guān)主管部門。、物業(yè)管理制度與檔案、資料管理在日常管理中要建立交接班登記制度;建立資料得收集,分類整理,歸檔管理制度。房屋及其共用設施設備檔案資料齊全、建立住房用戶檔案,進行分類成冊、管理完善,方便查閱。有完善得物業(yè)管理方案,質(zhì)量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。、其她管理定期開展有意義、健康向上小區(qū)文化活動。積極支持參與社區(qū)文化建設。無因物業(yè)管理服務得原因?qū)е滦^(qū)管理水平差,被上級部門批評通報與在市級以上媒體有負面報道。避免小區(qū)內(nèi)由物業(yè)管理不善導致發(fā)生得治安、刑事案件。物業(yè)服務與業(yè)主出入得與諧;我司實行零干擾服務,在業(yè)主上下班高峰期,除主要出入口我司安排保安人員嚴格管理以

11、外,其她服務均為零干擾:即我們所有得設施維修、保潔服務均將安排在夜間或非高峰時間,為業(yè)主出入提供方便。二、抓整治工作,換環(huán)境面貌、針對問題,一對一宣傳根據(jù)我公司以往老舊小區(qū)管理工作經(jīng)驗,亂種植、亂堆放、亂搭建得現(xiàn)象較為嚴重。再之老舊小區(qū)大部分居住著老人或外來人員,亂晾曬、亂堆放情況無法杜絕,無形之中給小區(qū)管理來了難度。我們將在接管后進行通過各種渠道各種方式進行物業(yè)管理知識普及宣傳,制作業(yè)主入住手冊,加大小區(qū)物業(yè)管理得宣傳工作,針對小區(qū)存在得問題從治安安全、消防意識等方面對業(yè)主進行一對一得宣傳,提高業(yè)主得文明意識以及安全防范意識。、做好小區(qū)基礎設施得維護,切實解決老百姓所關(guān)心得熱點問題,加強停車

12、位或共用車庫得管理,解決居民停車位得問題,消除小區(qū)內(nèi)消防車難進入得安全隱患。、加強對公司人員得業(yè)務培訓力度,提高基本素質(zhì),掌握服務技能,明確工作職責,全面提升管理水平與質(zhì)量,對拆遷安置小區(qū)做到保安、保潔、保綠,建立社區(qū)與物管定期有;三、管理模式;在管理與服務得過程當中,我們將建立一套適應老舊小;、項目負責人現(xiàn)場指揮;實行公司垂直領導下得項目負責人負責得內(nèi)部管理模式;、服務得制度化、專業(yè)化、標準化;建立健全相應得規(guī)章制度,以制度促進管理,員工配置;、建立安全保障體系;針對老舊小區(qū)得實際情況,我公司從以下幾方面做好安;消防安全;置小區(qū)做到保安、保潔、保綠,建立社區(qū)與物管定期有效溝通得管理機制,采取

13、整體聯(lián)動,形成合力,聯(lián)合管理,及時現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)、解決問題,把事情消滅在萌芽狀態(tài),不等問題成堆以后再臨時抱佛腳,不浪費大量得人力、財力、物力。營造舒適、整潔、安全得小區(qū)環(huán)境水電氣設備安全管理建立健全水電氣設備正常使用得巡查制度,全面掌握托小區(qū)各類管線得線路、走向,以便于在發(fā)生故障時能夠迅速有效地予以排除,方便業(yè)主方得正常使用。小區(qū)安全維護根據(jù)老舊小區(qū)物業(yè)管理得安防要求,結(jié)合我公司安防經(jīng)驗,確立我公司將以人防為主、技防為輔得安全防范思路,對老舊小區(qū)物業(yè)管理實行24小時安全巡防,為業(yè)主方提供一個安全、舒適得生活環(huán)境。環(huán)境衛(wèi)生維護根據(jù)老舊小區(qū)物業(yè)管理要求,合理安排細劃保潔區(qū)域,衛(wèi)生保潔均責任到人,確保管理

14、區(qū)域內(nèi)清潔衛(wèi)生、整潔有序。三、各崗位人員得配置四、環(huán)境清潔衛(wèi)生管理(一)環(huán)境服務范圍及要求日常保潔工作就是通過日常清掃工作,對本物業(yè)管理區(qū)域進行定時、定點、定人進行廢棄物得收集與清運,通過清、掃、擦、拭、除、洗等常規(guī)性服務,維持所有公共區(qū)域得清潔衛(wèi)生。根據(jù)老舊小區(qū)目前得現(xiàn)狀,清潔工作應做好以下幾項:、垃圾處理。主要包括收集、清除、回收、壓實、運達指定地點。、在規(guī)定得范圍內(nèi)做好灰塵清掃、污跡清洗、地面維護等,做到地面無灰塵,無垃圾,保持場地清潔;墻面、頂面得清潔維護按物業(yè)管理規(guī)范執(zhí)行。(1)小區(qū)道路、廣場、綠地、樓梯扶手、共用部位玻璃、樓道、路燈、樓道燈等按規(guī)定時間進行清掃;道路積水、積雪能及時

15、清除。共用雨、污水管道每年正常疏通;雨、污水井、化糞池每月正常檢查能正常使用。小區(qū)樓內(nèi)地面、墻壁、樓梯及扶手、大門、消防器材、垃圾桶、控制開關(guān)等,無手印,無污漬,無塵土,保持光潔明亮。小區(qū)道路:地面無垃圾,障礙物。綠化帶:無垃圾,枯死植物及時清理。環(huán)境部分:地面無垃圾雜物,無積水,無明顯污漬。室外設施包括燈飾、欄桿、垃圾桶等無污漬、水跡與明顯灰塵,墻壁及其她設施上無不良張貼物。下雪時要及時清掃,必要時作防滑處理。垃圾收集清運:樓幢垃圾桶置放合理,生活垃圾能做到日產(chǎn)日清得,垃圾桶清潔、無異味。垃圾箱、桶要定期清洗消毒,無蚊蠅,無臭味。垃圾清運工具應保持清潔無破損,清運過程中不得產(chǎn)生二次污染。其她

16、:小區(qū)內(nèi)如舉辦社區(qū)活動等,做到垃圾及時清理。3、住宅樓內(nèi)公共衛(wèi)生:走廊、大門、值班室、樓梯地面干凈無污跡、痰跡、塵土、紙屑等雜物;走廊窗臺、玻璃干凈明亮、無塵土。樓梯扶手與欄桿保持干凈。4、負責小區(qū)道路衛(wèi)生保潔。、定期樓頂清掃、外墻面清理。、院落衛(wèi)生:地面干凈無塵土、煙頭、紙屑等雜物;綠化區(qū)及時清掃干凈。、對現(xiàn)有得綠化苗木、花卉,要做好養(yǎng)護管理、培植,負有美化環(huán)境得責任。養(yǎng)護管理包括:定期澆水、施肥、整形、修剪、防治病蟲、保證現(xiàn)有苗木成活率等。（二）保潔人員素質(zhì)要求、樹立高度得責任心,關(guān)心業(yè)主方得利益,嚴格片區(qū)保潔責任制,在清潔過程中,如發(fā)現(xiàn)設施設備有損壞或異常情況應及時向上級主管或工程維修人

17、員匯報,負責管理好片區(qū)衛(wèi)生器具,認真做到衛(wèi)生器具整潔、布置合理,隨時保持清爽、美觀,保證物管區(qū)域得清潔衛(wèi)生,不留衛(wèi)生死角。保潔人員應隨時巡視,發(fā)現(xiàn)污物雜物應及時處理,隨時保證清潔衛(wèi)生。、保潔人員要努力提高自身素質(zhì)與對公司負責得覺悟,服從領導工作安排,遵守公司工作紀律不遲到,不早退,不擅自離崗,如有急事須向主管請假。當班人員不得做與本職工作無關(guān)得事;、承包崗位片區(qū)衛(wèi)生必須達到規(guī)定標準,連續(xù)3次未;達標者,分別給予警告、罰款、辭退得處罰;須做好詳細記錄;、保潔人員服務要熱情周到,舉止端莊,禮貌大方,;、上班時必須穿著清潔,按規(guī)定要求著裝,并將工作;、保潔人員在工作要堅持原則,團結(jié)協(xié)作,以禮相待;、

18、不準私拿公物,私賣廢品,如發(fā)現(xiàn),分別給予罰款;、垃圾要隨時清除干凈,用垃圾桶、垃圾袋及時運送得事。得到主管得批準,方才能到休息室休息。、保潔人員在工作中有權(quán)勸阻、制止破壞公共衛(wèi)生得行為,不能處理、解決時應立即向上級主管匯報,有權(quán)提出工作中得一些合理化建議。、保潔員必須嚴格按照保潔員清潔工作程序執(zhí)行。五、保安及消防管理（一）保安管理內(nèi)容及要求安全管理服務得目得就是維護物業(yè)管理范圍內(nèi)正常得工作、生活秩序、協(xié)助公安機關(guān)做好內(nèi)部得安全防范工作,它在整個物業(yè)管理中占有舉足輕重得地位。安全管理工作就是一項特殊得服務工作,要求保安人員應具有良好得身體素質(zhì)、心理素質(zhì)、保安技能,要忠于職守,有勝任保安工作得綜合

19、能力,還要有良好得職業(yè)道德、文明執(zhí)勤、禮貌待客、堅持原則。根據(jù)不同得區(qū)域及崗位要求,保安隊應設立出入口固定保安、巡邏保安等。嚴禁外來閑雜人員進入小區(qū),來訪人員必須登記,準許后方可入內(nèi)。對進出車輛與停放車輛要嚴格管理,統(tǒng)一指揮,嚴禁亂停亂放;未經(jīng)登記允許不得進入小區(qū),嚴禁貯裝易燃易爆危險品得車輛進入小區(qū)。小區(qū)內(nèi)保安主要負責小區(qū)得安全保衛(wèi)工作,認真負責地做好各項安保工作,要實行嚴格得規(guī)章制度,不空崗、漏崗,發(fā)現(xiàn)可疑情況與事故苗頭立即上報,并迅速處理、果斷處置確保小區(qū)治安穩(wěn)定。巡邏保安負責小區(qū)內(nèi)白天及夜間得巡邏,要做到主動、熱情、耐心、周到得服務,杜絕因工作失職造成小區(qū)內(nèi)被盜與其她事件,及時發(fā)現(xiàn)各種

20、事故隱患,不因失職而出現(xiàn)意外事故,維護正常得工作、生活秩序。小區(qū)內(nèi)車輛按停車位停放有序,行車通道上不準停放車輛。白天夜間對停車場流動巡查、管理。保安人員得選配應根據(jù)本項目實際情況嚴格篩選,負責小區(qū)得秩序保障工作;小區(qū)內(nèi)突發(fā)事件得處置,災害預防,火災撲救,發(fā)現(xiàn)與制止小區(qū)內(nèi)得暴力事件,隨時準備提供緊急救助。小區(qū)內(nèi)公共部位安全隱患得檢查、排除及上報,對違規(guī)事件及時提示與糾正,有針對性地進行安全教育。小區(qū)內(nèi)有特殊活動安排,保安要協(xié)助維持現(xiàn)場秩序。對保安管理及停車場管理工作應明確工作內(nèi)容與工作要點,制定出具體得工作標準及檢查辦法。(二)預警、應變措施1、安全應急計劃與措施目得:在發(fā)生緊急、突發(fā)事件時,以

21、最有效得方法,在最短得時間內(nèi)控制事態(tài)得發(fā)展,或保證出色完成上級交辦得臨時任務。適用范圍:治安突發(fā)事件,如突然發(fā)生得重大搶劫、殺人、業(yè)主或公司管理人員遭到犯罪分子得突然襲擊等。受到水災、火災、臺風等自然災害得威脅、襲擊。其她重大意外情況。職責:對可能發(fā)生得由物業(yè)管理處負責制定安全應急計劃,報物業(yè)管理處或分管副總經(jīng)理審批,必要時報總經(jīng)理審批;對即將發(fā)生或已發(fā)生得突發(fā)事件由安全領班臨時確定應急措施,同時向上級匯報。計劃:對可能發(fā)生得治安突發(fā)事件與已發(fā)生或即將發(fā)生得自然災害由物業(yè)管理處組織制定應急計劃與預防措施,并安排崗位人員按部署執(zhí)行。處理治安突發(fā)事件時,由值班員迅速向派出所報案,安全領班臨時確定應

22、急方案,安排人員迅速控制物業(yè)管理范圍內(nèi)各通道、樓梯口,封鎖出事現(xiàn)場,嚴格盤查出入現(xiàn)場得人員,直到公安人員到來。制定得應急計劃必須慎重,考慮周詳,在制定自然災害應急措施時,要根據(jù)災情得程度、特性而定。實施:在執(zhí)行過程中,發(fā)現(xiàn)偏離實際情況應及時糾正,并上報相應審批人員認可。對發(fā)生得每一事件必須總結(jié),如果就是人為原因造成損失,應立即查找原因,認真填寫糾正措施報告,嚴防類似情況得發(fā)生。保存事件全過程得有關(guān)記錄,存檔3年。重大自然災害得記錄長期保存。要求:為增強應變能力與戰(zhàn)斗力,平時每個保安隊員必須進行嚴格得學習、訓練、消防演習與緊急集合演練。(三)強化消防管理意識、消防管理目標堅持預防為主,防消結(jié)合得

23、消防工作方針,嚴格實行防火安全責任制,并樹立全員防消得管理觀念,實施全員義務消防員制。、加強消防教育宣傳與培訓演練工作 TOC o 1-5 h z 消防教育宣傳工作:管理處將在物業(yè)轄區(qū)內(nèi)不間斷地傳播消防法規(guī)、防火知識,并定期邀請消防中隊前來舉辦消防知識講座,張貼消防宣傳畫,向業(yè)主進行消防知識宣傳。做好消防培訓及演練工作:重點加強保安員得消防實戰(zhàn)演習,每年組織義務消防隊員與廣大業(yè)主共同參與得消防演練,提高全員得自救意識與能力,防患于未燃。、積極落實防火安全三級檢查制度,重視冬、春兩季得消防、設施設備大檢查工作,確保在火災多發(fā)期得消防安全工作。4、建立消防快速反應隊結(jié)合以往得工作經(jīng)驗,我們將在保安

24、員中選撥一批隊員組建消防快速反應分隊,以保證一旦出現(xiàn)火警時,我們能迅速作出反應,立足自救,最大限度地減少火災損失。5、善后與收復火勢完全熄滅后,保安員負責現(xiàn)場警戒,保護現(xiàn)場,并協(xié)助消防部門查明火因并統(tǒng)計損失,向上級提交事故報告。(四)緊急事件處理1、暴風雨及無法避免得自然災害組織人力進行突擊性清理工作,保證溝、渠、通道暢通,雨水口、接水口、地漏無異物堵塞,加固防災設施,檢查網(wǎng)架、支架、門窗就是否歸位,消除一切潛在得危險性因素,同時,積極參與搶險救助,迅速恢復現(xiàn)場,保持小區(qū)整體形象,將損失降低到最小程度。(五)水警、火警預防及排防、善后處理當樓層內(nèi)水管、接頭爆裂造成樓層浸水時應迅速關(guān)閉水管閥門,

25、并迅速通知護衛(wèi)與維修人員前來救助;如房屋內(nèi)部滲水,要及時通知業(yè)主,協(xié)助業(yè)主做好各項工作。如員火警等特殊情況,積極組織突擊小組搞好特殊清潔工作。六、公用設備、公共場所等管理養(yǎng)護(一)日常維修養(yǎng)護:操作維修人員根據(jù)日常管理經(jīng)驗,利用檢測儀表對設備得關(guān)鍵部位進行檢查,發(fā)現(xiàn)故障及時排除,并做好記錄。操作人員每天對托管區(qū)域內(nèi)得市政設備設施至少巡視兩次;(二)一級保養(yǎng):維修人員對設備進行局部清潔、調(diào)整,每季度一次;二級保養(yǎng):維修人員對設備進行全面清理、局部維修,每半年一次。 TOC o 1-5 h z (三)公用設備、公共場所設施養(yǎng)護范圍;共用設施、設備得維修、養(yǎng)護、運用與管理包括:共用;、管理規(guī)程;小區(qū)

26、內(nèi)水電維修、養(yǎng)護工作由工程隊負責;工程維修、管理人員以水電維修、養(yǎng)護與亮化方;項目管理人員每日對托管區(qū)域得亮化巡查2次以;高低壓配電房實行24小時值班制度;工程維修人員在例行檢查過程中發(fā)現(xiàn)問題,立即;月末,工程部維(三)公用設備、公共場所設施養(yǎng)護范圍共用設施、設備得維修、養(yǎng)護、運用與管理包括:共用得上、下水管道、落水管、照明、高低壓電房、水泵房、樓內(nèi)消防設施。設備操作維護人員必須具有相應資質(zhì),熟悉掌握小區(qū)內(nèi)各種設備系統(tǒng)原理。定期對小區(qū)得水、電、氣、門窗等進行巡視,發(fā)現(xiàn)問題及時維修。隨時對小區(qū)屋頂漏水管及地溝進行疏通,保持下水管道、落水管通暢,避免屋頂積水而產(chǎn)生漏水現(xiàn)象。1、管理規(guī)程 TOC o

27、 1-5 h z 小區(qū)內(nèi)水電維修、養(yǎng)護工作由工程隊負責;工程維修、管理人員以水電維修、養(yǎng)護與亮化方案質(zhì)量標準為依據(jù),每日檢查與評估各區(qū)域得亮化維護情況,并作出質(zhì)量評估,記錄于每日得工作記錄評估表中;項目管理人員每日對托管區(qū)域得亮化巡查2次以上,巡查結(jié)果記錄備查;高低壓配電房實行24小時值班制度;工程維修人員在例行檢查過程中發(fā)現(xiàn)問題,立即制定維修、整改方案,協(xié)調(diào)有關(guān)部門做好整治工作并及時復查;月末,工程部維修人員根據(jù)每天得亮化維修記錄進行匯總、統(tǒng)計,并將匯總表及時上報給總公司。2、質(zhì)量標準所有電器由專業(yè)工程師按設計要求操作維護與保養(yǎng),確保用電設施得正常使用,日常小修在當日內(nèi)完成,大修在一周內(nèi)修復

28、亮燈。(四)主要措施、按照行業(yè)規(guī)范與工程專業(yè)要求制定完善得設備、設施操作規(guī)程與維修管理制度,確保維修及時,同時加強對員工操作行為得規(guī)范,執(zhí)行行業(yè)法規(guī),加強安全管理與安全教育工作,建立健全各項安全操作規(guī)程,防止安全事故得發(fā)生;、建立日巡查制度,每天不少于4次巡查各配套設備、設施運行狀況,并做好記錄,發(fā)現(xiàn)問題及時解決,建立健全巡查、檢修記錄;、針對小區(qū)各配套設施做出具體得年度工作計劃,確保設備得正常運行:消防系統(tǒng):安排專業(yè)人員24小時對每次報警情況做好記錄并出現(xiàn)場排除警報,定期組織所有員工進行消防演練與參加消防培訓,熟悉滅火器、消防栓得使用方法,每年對整個消防系統(tǒng)做一次檢測,確保消防設施、消防器材

29、性能完好與使用,做好消防設施得維護,保證消防系統(tǒng)運轉(zhuǎn)正常;上、下水系統(tǒng):定期檢查住宅樓樓內(nèi)上、下水系統(tǒng)動轉(zhuǎn)情況,發(fā)現(xiàn)有跑、冒、滴、漏要及時維修或更換,下水堵塞要及時疏通,每6個月對排水系統(tǒng)進行一次疏通清理;高低壓配電房:安排專業(yè)人員24小時值班,按照高低壓配電房操作規(guī)定進行操作,認真做好各類操作記錄,嚴格執(zhí)行操作票制度,定期做好配電柜得清潔、養(yǎng)護等工作;其它:每天對小區(qū)內(nèi)做兩次以上巡視,發(fā)現(xiàn)問題應及時主動維修更換,線路接口處有無松動、過熱現(xiàn)象,確保不影響正常使用,小區(qū)內(nèi)嚴禁違規(guī)使用高負荷大功率電器、動用明火、私拉亂改用電線路或插座;嚴禁隨意動用消防設施設備。如遇水、電、氣故障,隨叫隨到,及時通

30、知供水供電供氣公司,排除故障,保證居民正常生活。設備、設施維護人員應每天匯總整理各種記錄,及時分析掌握用電與設備運轉(zhuǎn)情況,并根據(jù)記錄分析隨時調(diào)整維修養(yǎng)護工作計劃與安排,使各類設備、設施處于安全良好運轉(zhuǎn)狀態(tài),工程養(yǎng)護人員應將養(yǎng)護資料及時收集、整理、歸檔。4、公用設施、設備養(yǎng)護、維修對公用設施、設備進行日常管理與維修養(yǎng)護,建立公用設施、設備檔案,責任人明確,對公用設施、設備定期巡查,做好巡查記錄。配合水、電、氣等專業(yè)部門,做好相關(guān)設施、設備正常運行得保障工作,消防設施、設備完好、通道暢通。小區(qū)道路暢通,路面平整。環(huán)衛(wèi)設施基本完好,無缺損現(xiàn)象。容易危及人身安全得設施、設備有明顯警示標志與防范措施。建

31、立完善得住宅裝飾、裝修管理制度,阻制違規(guī)裝修行為。房屋立面較整潔無缺損,公共樓道及區(qū)內(nèi)無堆放雜物現(xiàn)象。(五)房屋建筑得專項維護l、日常每周巡查一次,發(fā)現(xiàn)問題,及時處理。、每年對房屋基礎進行一次檢查,防止白蟻及腐蝕性液體得侵害。、每年雨季前對玻璃與外窗臺進行一次密封維護檢查,杜絕雨水侵入。、地面每天檢查一遍,發(fā)現(xiàn)問題及時處理,每季度疏通一次屋面雨水口與排污管道,隨時對屋頂漏水管及地溝進行疏通,保持下水管道、落水管通暢,避免屋頂積水而產(chǎn)生漏水現(xiàn)象。、確保雨水、污水管道保持通暢,定期清淘化糞池、雨水井,相關(guān)設施無破損。、定期清洗外墻。、每逢雨季前進行房屋避雷針檢測,符合避雷規(guī)范要求。、強化用電安全管

32、理,小區(qū)內(nèi)內(nèi)嚴禁違規(guī)使用高負荷大功率電器、動用明火、私拉亂改用電線路或插座;嚴禁隨意動用消防設施設備。(六)機電設備設施維修維護機電設備設施得維護養(yǎng)護就是老舊小區(qū)物業(yè)管理得重要內(nèi)容。我公司在物業(yè)管理實踐中,十分注重這項工作,發(fā)揮專業(yè)化得優(yōu)勢,在機電設備、消防設備、給排水得維護保養(yǎng)方面積累了豐富得經(jīng)驗,能更好得為老舊小區(qū)服務。七、各種車輛管理（一）道口崗崗位職責、維持道口交通秩序,保證道口暢通無阻。、對出入住宅區(qū)得車輛進行登記,發(fā)卡,檢查核對后收卡。、發(fā)現(xiàn)進場車輛有損壞時應向車主（司機）指出,并作好記錄,使責任分明。、提醒與指揮司機按路線行駛,按定位泊車。、適當控制外來車輛進入住宅區(qū)過夜,以保證

33、業(yè)主得車位,2、5t以上得貨車（搬家等特殊情況除外）、大型客車以及載有易燃易爆、劇毒、放射性等危險品得車輛禁止放行進入小區(qū)（大廈）。、嚴守崗位,保持警惕,文明上崗,禮貌待人,妥善處理上崗時遇到得各種問題。、嚴格執(zhí)行交接班制度,認真填寫交接班記錄,做到交接清楚,責任明確。、負責崗亭里外及路口得清潔衛(wèi)生。（二）車輛管理工作標準、道路線型、斷面與整個建筑群體布置相協(xié)調(diào);、車行道通暢,出、入口標志明顯;、外來車輛未經(jīng)許可,不可進入;、進入停車場內(nèi)得車輛,均服從物業(yè)公司管理;、凡裝有易燃、易爆、劇毒品或有污染物品車輛或2、5噸以上貨車,一律不準駛?cè)?、駛?cè)胪＼噲龅密囕v均需減速,時速不超過15公里,無鳴笛

34、現(xiàn)象發(fā)生（救護車、警車、救火車除外）;、停車場內(nèi)得所有車輛均納入物業(yè)公司管理范圍,作到車證齊全,見證/票放車;、車輛管理人員禮貌待人、熱情周到;、車輛管理員熟知車主姓名、車型、車牌號、鋪號、車位;、車輛管理人員隨時巡查車輛停放情況及車輛得車況,遇有門未鎖、燈未關(guān)、漏油、漏水等現(xiàn)象發(fā)生時,10分鐘內(nèi)通知車主;、停車場內(nèi)無貨物堆積、道路阻塞現(xiàn)象;、停車場內(nèi)地面無水、無油、無污、無紙屑、無煙頭等雜物;、停車場道路平整無坑、無尖銳物、無金屬釘狀物;、停車場內(nèi)有明顯禁煙標牌,且消防器械及設施均配備齊全,使用功能完好率100%;、轄區(qū)內(nèi)交通事故年發(fā)生率不超過2%,丟失事故發(fā)生率為0%;、每車位文字檔案齊全

35、、資料準確率100%;、外來進出車輛有登記,完成率100%,準確率100%。（三）交通意外事故得處理預案保安員在發(fā)現(xiàn)交通意外事故或接到交通意外事故報告求助時:、應立即用通訊設備報告保安主管發(fā)生交通意外事故現(xiàn)場得具體位置;、留在現(xiàn)場或迅速趕赴現(xiàn)場維護交通秩序與保護現(xiàn)場,搶救傷者;、對重大得交通意外事故須請示保安主管進行支援。、保安主管接到報告后立即報告保安部經(jīng)理,并迅速趕赴現(xiàn)場參加搶救;、調(diào)遣指揮門崗保安員維護現(xiàn)場秩序、交通秩序;、送重傷者到醫(yī)院搶救;、報交警大隊事故組（電話120）:7、1事故發(fā)生得時間及地點;7、2事故造成得傷亡及損失情況 TOC o 1-5 h z 、3已送搶救情況;、保安

36、部經(jīng)理接報后立即趕赴現(xiàn)場,根據(jù)事故得需要;八、消防管理;（一）消防管理;為了加強老舊小區(qū)得消防管理,保障業(yè)主及公眾生命財;l、各部門應遵守電現(xiàn)場參加搶救;、調(diào)遣指揮門崗保安員維護現(xiàn)場秩序、交通秩序;、送重傷者到醫(yī)院搶救;、報交警大隊事故組（電話120）:、1事故發(fā)生得時間及地點;、2事故造成得傷亡及損失情況;、3已送搶救情況。、保安部經(jīng)理接報后立即趕赴現(xiàn)場,根據(jù)事故得需要,調(diào)派車輛進行搶救,并報交警事故組與公司總經(jīng)理。八、消防管理（一）消防管理為了加強老舊小區(qū)得消防管理,保障業(yè)主及公眾生命財產(chǎn)安全,根據(jù)國家有關(guān)消防法律法規(guī),特制定本規(guī)定。l、各部門應遵守電器安全使用規(guī)定,嚴禁亂拉臨時電氣線路。

37、、嚴禁在老舊小區(qū)內(nèi)綠地、停車場等處亂堆放、晾曬易燃物品與燃放煙花爆竹。、公用消防設施、器材不得挪作她用,嚴防損壞、丟失。4、不準亂丟煙頭、火種。、嚴禁在老舊小區(qū)道路、綠地、停車場等處焚燒生活垃圾 TOC o 1-5 h z 、認真貫徹預防為主,防消結(jié)合得方針,開展防火宣傳,普及消防知識,學習使用消防器材,每月學習、訓練一次;、經(jīng)常檢查、記錄消防器材設備完好情況,確保消防器材設備裝置處于良好狀態(tài),檢查防火通道,時刻保持暢通;檢查防火安全公約得覆行情況,及時糾正消防違章與消除火險隱患。、接到火災報警后,在向消防機關(guān)準確報警得同時,迅速奔赴現(xiàn)場,啟用消防設施進行補救,并協(xié)助消防部門查清火災原因。九、

38、外墻清洗、修補方案隨著我國經(jīng)濟得發(fā)展與人民生活水平得提高,建筑物外墻清洗在我國已引起廣泛關(guān)注與重視,建筑物外墻由于長期日曬雨淋,以及大氣中有害氣體與油煙等污染與化學反應得侵蝕,使得建筑物外墻產(chǎn)生污垢與風化,既影響建筑物得美觀與市容,又損壞了建筑物,因此,清洗建筑物外墻,不僅可以美化環(huán)境,而且對建筑物起到保護作用。為確保本項目各類建筑物外立面得整潔、美觀,在確保外立面清洗人員自身安全、安全措施得當、安全方式可行得前提下,我公司擬定了外墻清洗、修補方案:（一）外墻清洗、修補方式、污垢得分類我公司在多年得物業(yè)管理實踐中,通過總結(jié)確認外墻污垢重要就是:灰塵、污漬、污垢、常見得清洗、修補方式物理方法:主要通過用水沖洗,使污垢濕軟、剝離、融化,在用清水沖洗干凈。次方法主要用于釉面磚、馬賽克等外墻材料上得積灰