格蘭陽光開盤階段廣告推廣方案

1、潤豐？格蘭陽光開盤階段廣告推廣方案深圳尚川廣告2005-3-22目錄一、策略核心支持二、產品定位策略三、黃金周推廣四、開盤推廣策略五、開盤媒體策略一、策略核心支持首先我們分析格蘭陽光產品屬性：1、高端產品A、高價格1800-2000-2300-2400元/M2,還要上調10%,相比熙園1680元/M2,小高層1880元/M2,高出一個檔次，在遵義也是目前最高的住宅房價，（不比商住樓）B、面積大以140M2為主，160M2和部分120M2B、總價高35萬一50（以上價格區(qū)間的總價以上分析，格蘭陽光符合遵義豪宅標準。再加上蘇格蘭風情園林社區(qū)、中華路地段、鳳凰山三位一體的附加值和稀缺性以及物管、智能

2、化等配套，更加奠定格蘭陽光在遵義市場作為：唯一擁有中華路地段、鳳凰山景、城市繁華為一體的高檔豪宅。其次我們來分析格蘭陽光的銷售過程：1、格蘭陽光從2004年11月18日認籌，有了186個認購客戶，最大因素在于認籌極快地把周邊以及與發(fā)展商有牽連的“熟”客戶消化掉，也有了認籌“旺”的虛假，因為這種旺沒有延續(xù)。為什幺在1月-3月就沒有了大量的成交，甚至認購呢？我們分析來訪量，其實也不低，平均也有7-8批/天，60天也有420-480批客戶（實際684人/次）。卻是很低的成交，原因在于：持幣觀望的客戶不認可你的形象，滿足不了（客戶的）價值觀。產品價格與產品形象的不對稱，造成心理壓力。我們廣告的目的：提

3、升品質，提升形象，滿足客戶虛榮，強化豪宅品質，弱化新都市主義生活樣板概念，由虛到實，全面演繹遵義豪宅標準，打造遵義人的豪宅生活來支撐價格。二、產品定位策略綜上分析，我們給予格蘭陽光的產品定位：遵義首席豪宅本定位符合產品屬性，具有支撐，并且能夠占領遵義高端市場，形成高端消費。我們給予格蘭陽光的個性定位：中華路鳳凰山蘇格蘭風情首席豪宅我們在這里強調地段（地段決定價值）、鳳凰山稀缺資源、蘇格蘭異域風情，目的就是差異化。蘇格蘭風情是目前遵義唯一的源自異域風情的園林規(guī)劃，我們在后期會為蘇格蘭風情注加新的元素：蘇格蘭皇室物業(yè)管理風格、蘇格蘭皇家會所、蘇格蘭情調咖啡吧等等，甚至蘇格蘭風情開盤，我們邀請?zhí)K格蘭

4、風情樂隊、舞蹈到遵義演義純正蘇格蘭風情。以此，吸引遵義高端消費，滿足他們的虛榮，促使他們落定。我們格蘭陽光的市場定位：遵義上流階層1、城市中產階級（120-140M2）A、中層公務員B、銀行中層以上干部C、移動、電信中層以上干部D、電力公司、電廠、煙廠以上中層干部2、城市富商階層（140-160M2）A、本地經商（遵義及周邊縣經商）B、外地經商（以義烏人為主要群體的商人）3、政府高官、大富商（160M2以上）4、企業(yè)高層我們?yōu)楦裉m陽光做以上客戶描述，目的在于為我們的推廣劃定圈子，廣告要針對性，一對一的做才有實效性。我們的推廣目標：短時間聚集遵義上流階層三、黃金周推廣我們從去年11月18日開始認

5、籌到5月22日（星期日）開盤，時間過了半年，其中斷斷續(xù)續(xù)積累了一定客戶，但還達不到開盤前的積蓄量。我們建議黃金周在銷售現(xiàn)場與房交會兩地互動，聚集人氣。萬案一：黃金周全家到格蘭陽光看樓，送肯德基全家桶！活動要求：必須全家成員到齊每天推出50/次先到先得（進行排號）方案二：5月1日黃金周優(yōu)惠認購，10000變20000，通過5.1黃金周積累客戶。具體方法：從5月1日5月22日期間落定10000元，即可在開盤當天抵20000元購樓款。通過黃金周的優(yōu)惠認購，積累開盤客戶。前面已經認籌的客戶在開盤當天落定的即送家私套餐禮包（根據(jù)戶型大小，10000-15000元，實際7折），已經簽定購買合同客戶，即送家

6、私套餐禮包（根據(jù)戶型大小，10000-15000元，實際7折），黃金周認籌客戶也可以選擇家私套餐。促銷活動期間，可以調高單價：100元/M2方案三：5.1黃金周限量認購“陽光至尊卡，價值10000元TOP”200張。陽光卡純白金制作，含鉆石（與標志吻合）價值10000元。在開盤當天，憑卡優(yōu)惠10000元房款。而客戶會有免費得到金卡的滿足感。通過賣陽光卡，賣身份，賣格蘭陽光。通過天價卡的效應，短時間集聚遵義有錢人的關注。格蘭陽光卡將成為遵義身份的象征。我們要不斷充實卡的含金量：1、陽光卡業(yè)主享受遵義任一家高檔消費場所貴賓級優(yōu)惠折扣；2、陽光卡業(yè)主享受遵義電信貴賓級待遇；3、陽光卡業(yè)主享受蘇格蘭會

7、所貴賓級優(yōu)惠折扣；4、等等。我們與發(fā)展商會與各消費場所聯(lián)系，形成聯(lián)盟。在遵義房展會、各大酒店、高檔商務會所推介陽光卡。在報紙上炒作陽光卡。四、開盤推廣策略開盤主題:來格蘭陽光領略蘇格蘭風情開盤內容：1、遵義蘇格蘭風情名流沙龍（音樂酒會）2、蘇格蘭皇家衛(wèi)隊儀仗表演（邀請世界之窗國旗護衛(wèi)隊，身著蘇格蘭衛(wèi)隊服裝，配8匹高馬）強調皇家衛(wèi)隊威嚴，強化豪宅品質。3、蘇格蘭風情樂隊表演（邀請世界之窗專業(yè)表演團隊）4、開盤慶典、抽獎活動5、配合促銷5月1日黃金周優(yōu)惠認購，10000變20000通過5.1黃金周積累客戶。具體方法：從5月1日5月22日期間落定10000元，即可在開盤當天抵20000元購樓款。通過

8、黃金周的優(yōu)惠認購，積累開盤客戶。前面已經認籌的客戶在開盤當天落定的即送家私套餐禮包（根據(jù)戶型大小，10000-15000元，實際7折），已經簽定購買合同客戶，即送家私套餐禮包（根據(jù)戶型大小，10000-15000元，實際7折），黃金周認籌客戶也可以選擇家私套餐。五、開盤媒體策略1、4月1日4月15日豪宅形象出街，強化形象，提升品質戶外廣告（現(xiàn)有廣告位、銷售中心廣告牌）：中華路鳳凰山蘇格蘭風情首席豪宅公交車體：中華路鳳凰山蘇格蘭風情首席豪宅中華路燈桿旗遵義晚報、遵義日報2期硬廣配合2期軟文貴遵高速入口廣告牌2、認籌準備4月16日4月30日信息傳達：黃金周全家到格蘭陽光看樓，送肯德基全家桶！一對一客戶DM（登記客戶）橫幅信息（天橋、廣告牌覆蓋橫幅）遵義晚報、遵義日報2期硬廣貴陽-遵義藍鯨巴士電視廣告（30秒投放，形象+信息）、黃金周階段（5月1日-20日）銷售現(xiàn)場POP氣氛看房專車形象展示房交會展示及認籌、派發(fā)禮品。請禮儀小姐身著蘇格蘭民族風情服飾參加展示。遵義賓館、港澳酒店、國貿巡展，禮儀小姐身著蘇格蘭民族