物業(yè)服務(wù)管理案例講座課件

1、物業(yè)服務(wù)管理案例講座物業(yè)管理流程前期物業(yè)管理開發(fā)商（物業(yè)服務(wù)公司）報(bào)方管、建設(shè)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)等相關(guān)部門小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗(yàn)收報(bào)房管部門管理規(guī)約的制定與核準(zhǔn)業(yè)主簽署管理規(guī)約和承諾書開發(fā)商向業(yè)主交付住宅使用說明書業(yè)主向開發(fā)商交維修基金維修基金的使用和管理業(yè)主與開發(fā)商簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同小區(qū)的前期物業(yè)管理后期物業(yè)管理小區(qū)全體業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)并確定議事規(guī)則業(yè)主委員會(huì)的籌備業(yè)主委員會(huì)的設(shè)立報(bào)房管部門業(yè)主委員會(huì)的批準(zhǔn)業(yè)主委員會(huì)的制度管理和印章管理簽訂物業(yè)服務(wù)合同確定物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)合同常見熱點(diǎn)糾紛 以無訟案例數(shù)據(jù)庫為基礎(chǔ)，共整理我國2017年物業(yè)服務(wù)合同糾紛判決書四萬五千多份，對相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行了仔細(xì)分

2、析和歸納。 本報(bào)告的另一重要目的在于為我們物業(yè)服務(wù)提供“前事之鑒”，以作“后事之師”。目錄1物業(yè)管理費(fèi)糾紛2小區(qū)的維修糾紛3小區(qū)的人身傷害4小區(qū)的財(cái)產(chǎn)糾紛5小區(qū)的車位管理6小區(qū)的安全防衛(wèi)一、物業(yè)管理費(fèi)糾紛物業(yè)管理?xiàng)l例T41 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。1、開發(fā)商“贈(zèng)送物業(yè)費(fèi)、減免物業(yè)費(fèi)”承諾對物業(yè)公司是否有約束力 孔某某為武漢某小區(qū)業(yè)主，甲物業(yè)公司與該小區(qū)開發(fā)商簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，接受委托為該小區(qū)提供前期物業(yè)管理服務(wù)。合同簽訂后，甲物業(yè)公司依約為該小區(qū)提供前期物業(yè)服務(wù)，然而業(yè)主孔某某卻拖欠甲

3、物業(yè)公司自2014年7月至2016年7月期間的物業(yè)費(fèi)4316元。經(jīng)多次催要未果，甲物業(yè)公司最終將孔某某訴至法院。庭審中，孔某某辯稱自己購買房屋時(shí)。開發(fā)商曾承諾贈(zèng)送三年的物業(yè)費(fèi)，故不同意交納上述費(fèi)用。 分析解答 ： 本案爭議的焦點(diǎn)在于開發(fā)商作出的民事法律行為效力是否約束第三人即物業(yè)公司。實(shí)際上，不論是依據(jù)合同的相對性原理，還是具體的法律法規(guī)對此都有明確的規(guī)定。合同法第51條也規(guī)定，無權(quán)處分行為只有經(jīng)過被代理人的追認(rèn)方對被代理人產(chǎn)生約束力。所以開發(fā)商的贈(zèng)送承諾對物業(yè)公司沒有必然的法律約束力。 雖然“贈(zèng)送物業(yè)費(fèi)”的承諾對物業(yè)管理公司不具約束力，但是對作出該承諾的主體也即開發(fā)商是具有法律約束力的，如最

4、終該承諾未兌現(xiàn)，購房人可以通過法律途徑解決，法院在上述案例的民事判決書中對此點(diǎn)也予以了確認(rèn)。 2、業(yè)主是否有權(quán)以開發(fā)商違約為由拒絕交納物業(yè)管理費(fèi) 馬某系某小區(qū)房屋業(yè)主。某物業(yè)公司為馬某所在小區(qū)物業(yè)公司，該公司以某欠付自2014年1月6日至2017年6月30日的物業(yè)費(fèi)用共計(jì)7243，83元為由要求馬某支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)724383元、違約金147701元，馬某認(rèn)可某物業(yè)公司所主張的拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)期間及金額，但認(rèn)為沒有交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的理由是房屋水，質(zhì)量不合格，故不同意某物業(yè)公司的訴訟請求。法院審理后認(rèn)為，某物業(yè)公司與馬某簽訂的物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，合法有效。物公司按照合同約定履

5、行了相應(yīng)義務(wù)，馬某作為物業(yè)管理服務(wù)的受益人理應(yīng)及時(shí)屐行向物業(yè)公司交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的義務(wù)。馬某主張其房屋存在質(zhì)量問題，如果因房屋質(zhì)量產(chǎn)生糾紛或給其造成損失，其應(yīng)及時(shí)向責(zé)任人主張權(quán)利，現(xiàn)其以房屋存在質(zhì)量問題為由拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，理由不足。就滯納金一項(xiàng)，馬某系因房屋漏水沒有及時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不存在惡意拖欠情形，故不予支持。法院最終判決馬某向物業(yè)公司支付物業(yè)費(fèi)，駁回物業(yè)公司要求馬某支付滯納金的訴訟請求。該判決已經(jīng)一審生效 實(shí)踐中，小區(qū)房屋在銷售過程中出現(xiàn)不少問題，例如房屋建筑質(zhì)量差、發(fā)布虛告、配套設(shè)施設(shè)備不齊全或面積有誤差、房款計(jì)算錯(cuò)誤等。這些問題許多要等大的業(yè)主人住以后才逐漸暴露出來，而此時(shí)造成這

6、些問題的開發(fā)商已將樓盤銷售完畢，因此，業(yè)主往往以拒交物業(yè)管理費(fèi)作為抗議和斗爭的方法。雖然小區(qū)的前物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)商有著千絲萬縷的聯(lián)系，然而從法律角度看，物業(yè)管理合同與房屋買賣合同是兩種法律關(guān)系，物業(yè)管理公司與開發(fā)商是兩個(gè)不同的企業(yè)法人業(yè)主不得因?yàn)殚_發(fā)商的問題而拒絕向物業(yè)管理公司交付物業(yè)管理費(fèi)。正確的做法是就開發(fā)商的違約行為向其主張權(quán)利，但對于物業(yè)費(fèi)的問題，物業(yè)公司若按照合同約定提供了相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)，則業(yè)主應(yīng)按約定支付物業(yè)費(fèi)?！痉治鼋獯稹?本案體現(xiàn)了房屋質(zhì)量問題的抗辯不能對抗物業(yè)費(fèi)繳納的請求。物業(yè)服務(wù)合同和房屋買賣合同兩種不同的法律關(guān)系，物業(yè)服務(wù)合同本身應(yīng)當(dāng)涉及的內(nèi)容并不應(yīng)超越物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)

7、容，更不能延伸到房屋本身的質(zhì)量問題上，本案中，馬某以房屋存在質(zhì)量問題抗辯，系對于開發(fā)商的違約行為的抗辯，根據(jù)合同相對性的原則，其應(yīng)當(dāng)通過協(xié)商或者訴訟的手段予以維權(quán)。而對于物業(yè)服務(wù)合同的法律關(guān)系并不屬于同一種法律關(guān)系，也不能對抗物業(yè)公司要求其繳納物業(yè)費(fèi)的請求。因此，馬某仍需向物業(yè)公司繳納相應(yīng)的物業(yè)費(fèi)。3、業(yè)主何時(shí)開始承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)開發(fā)商交房后，業(yè)主可否以一直未居住為由拒交物業(yè)管理費(fèi)？ 曹某為某小區(qū)業(yè)主，某物業(yè)公司為該小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，某物業(yè)公司以曹某拖欠2013年、2014年、2015年、2016年、2017年應(yīng)交物業(yè)服務(wù)費(fèi)為由，要求其立即給付上述物業(yè)服務(wù)費(fèi)。曹某主張2013年至2017年8月以

8、前其沒有人住，房子空著，所以該段時(shí)間的物業(yè)費(fèi)不同意繳納。4、業(yè)主家中被盜，能否要求物業(yè)公司予以賠償 2015年11月24日，張某購買了房屋一套，2016年3月1日，其與物業(yè)公司就房簽訂了房屋委托管理合同該合同約定：物業(yè)公司負(fù)責(zé)維護(hù)小區(qū)的公共秩序，包括巡視、門崗值勤、盤查可疑人員；物業(yè)公司方違反合同的約定，未達(dá)到約定的管理目標(biāo)，造成張某經(jīng)濟(jì)損失的，物業(yè)公司應(yīng)給予張某賠償。2016年11月，張某發(fā)現(xiàn)家中有異常，認(rèn)為家中發(fā)生了盜竊，遂撥打物業(yè)電話，隨后物業(yè)管理員趕到現(xiàn)場，并打“110”報(bào)了警，后民警趕到現(xiàn)場進(jìn)行了勘察，發(fā)現(xiàn)屋內(nèi)有翻動(dòng)的痕跡，但至本案庭審結(jié)束時(shí)，該案件尚未偵破。另據(jù)張某報(bào)案稱家中丟失了

9、蘋果手機(jī)一部、蘋果筆記本一臺(tái)及現(xiàn)金130元。張某訴稱認(rèn)為，由于物業(yè)公司管理不嚴(yán)，監(jiān)視裝備失效，保安人員失職，導(dǎo)致家中發(fā)生入室盜竊案件，還險(xiǎn)些造成人員傷亡。故要求物業(yè)公司承擔(dān)違約責(zé)任，賠償被盜物品的經(jīng)濟(jì)損失。物業(yè)公司辯稱，由于張某所述盜竊發(fā)生時(shí)，物業(yè)公司積極進(jìn)行了協(xié)助，履行了合同及法定義務(wù)，不存在過錯(cuò)；且盜竊案件尚未偵破，無法認(rèn)定盜竊事實(shí)的存在，也無法準(zhǔn)確確定財(cái)產(chǎn)的實(shí)際損失，更何況盜竊屬于犯罪行為，應(yīng)由犯罪分子承擔(dān)責(zé)任，故不同意張某的訴訟請求。 【分析解答】 本案原、被告之間存在物業(yè)管理合同，該合同不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法、有效。首先，本案合同中雖然約定物業(yè)公司承擔(dān)保安義務(wù)，但

10、并未明確約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；其次，本案涉及盜竊案件尚在偵破中，并未確定實(shí)際損失難以追回，因此法院認(rèn)定物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任的條件尚不充分，故駁回張某的訴訟請求。業(yè)主家中財(cái)物被盜，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否要承擔(dān)賠償責(zé)任？A看合同中有無明確約定保安費(fèi)用B看實(shí)際損失是否已經(jīng)得到相應(yīng)賠償C主張損失的數(shù)額，提供有效憑證等交易記錄予以證明。D損失數(shù)額如果過大，則法院仍需調(diào)整賠償數(shù)額。5、物業(yè)服務(wù)公司追討物業(yè)服務(wù)費(fèi)有訴訟時(shí)效限制嗎？ 李某居住在某小區(qū)，其未向物業(yè)公司交納2010年至2017年的物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司將其訴請法院判決交納拖欠的物業(yè)管理費(fèi)共計(jì)23，581.68元。李某辯稱物業(yè)公司的訴訟請求中2015年3月30日以前存在的

11、物業(yè)糾紛已經(jīng)超過國家法律規(guī)定的訴訟時(shí)效，物業(yè)公司沒有在法定時(shí)效內(nèi)主張權(quán)利，故不同意支付。二、小區(qū)的維修糾紛6、業(yè)主在其獨(dú)用的露臺(tái)上搭建玻璃房，是否違反物業(yè)管公約？ 王某為某小區(qū)業(yè)主，其購買的房屋外有一獨(dú)用露臺(tái)，商品房預(yù)售合同約定，露臺(tái)并非業(yè)主專有，實(shí)際露臺(tái)使用人對露臺(tái)沒有所有權(quán)的情況完全了解，且在使用時(shí)不得搭建構(gòu)筑物、不得破壞地面、不得改變或破壞其形狀、大小及用途等，并應(yīng)遵守相關(guān)管理規(guī)定。應(yīng)按照政府規(guī)定進(jìn)行使用，不得擅自搭建、封閉，不得改變及破壞其原有外觀。甲物業(yè)公司為上述小區(qū)物業(yè)服務(wù)公司，王某與該公司簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同及臨時(shí)管理規(guī)約，管理規(guī)約約定業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)按規(guī)劃用途使用物業(yè)。確

12、需改變物業(yè)規(guī)劃用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，物業(yè)區(qū)域禁止違章搭建、私設(shè)攤點(diǎn)。2016年5月，王某在未經(jīng)行政審批且未告知物業(yè)公司的情況下，私自在主臥外的露臺(tái)上搭建了陽光房一間。物業(yè)公司曾兩次向王某發(fā)送通知，求其拆除私自搭建部位恢復(fù)原狀，王某拒不拆除，故物業(yè)公司訴至法院，要求王拆除上述違章建筑的陽光房。小區(qū)某棟樓的頂樓漏雨，樓頂維修費(fèi)是頂樓業(yè)主自己支付還是本樓業(yè)主均攤？三、小區(qū)的人身傷害7、設(shè)路障、未采取防護(hù)措施導(dǎo)致進(jìn)入小區(qū)的非小區(qū)居民受傷，物業(yè)服務(wù)公司承擔(dān)責(zé)任嗎？ 2017年3月19日上午，非小區(qū)居民沈某在路過物業(yè)管理有限公司管理的風(fēng)景怡園小區(qū)時(shí)，被該公司設(shè)置的區(qū)域管理隔離墩上拴的鐵絲絆倒

13、，致使沈某受傷。沈某主張物業(yè)公司違反規(guī)定，私自在通行道上設(shè)置障礙且未樹立任何警告標(biāo)志，應(yīng)對事故后果承擔(dān)全部責(zé)任。8、物業(yè)服務(wù)公司的保安人員讓社會(huì)人員進(jìn)入物業(yè)服務(wù)區(qū)發(fā)生人身損害，物業(yè)服務(wù)公司是否承擔(dān)責(zé)任？ 某小區(qū)物業(yè)管理混亂、外來人員隨意出入無人管理陳某是該小區(qū)的業(yè)主，2016年11月25日晚八點(diǎn)左右陳某回家在小區(qū)內(nèi)被2個(gè)社會(huì)人員人打傷，經(jīng)查傷人者并非該小區(qū)業(yè)主，系外來閑散人員。而后陳某報(bào)警，物業(yè)服務(wù)公司對進(jìn)入小區(qū)的人員沒有任何登記記錄，給案件偵破帶來很大難度，未查找到犯罪嫌疑人。陳某訴至法院，要求物業(yè)服務(wù)公司對其所受傷害承擔(dān)賠償責(zé)任。物業(yè)服務(wù)公司辯稱小區(qū)服務(wù)合同并沒有要求進(jìn)出小區(qū)要進(jìn)行登記，況

14、且僅要求夜間十點(diǎn)后安排保安人員進(jìn)行巡邏，對此事沒有任何責(zé)任。四、小區(qū)的財(cái)產(chǎn)糾紛8、小區(qū)內(nèi)寵物傷人，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任嗎。 2017年9月，原告李某在某小區(qū)某號樓內(nèi)北側(cè)電梯內(nèi)被一寵物犬咬左小腿該犬所有人系案外人邢某，實(shí)際飼養(yǎng)人為被告薛某。李某受傷后前往當(dāng)?shù)啬翅t(yī)院就診，支出多項(xiàng)醫(yī)藥費(fèi)用。李某認(rèn)為小區(qū)的物業(yè)公司在本次寵物傷人事件中沒有盡到對小區(qū)居民的安全保衛(wèi)義務(wù)，有管理不善的責(zé)任，故要求李某及小區(qū)的物業(yè)公司共同承擔(dān)賠償責(zé)任而訴至法院。庭審中，小區(qū)物業(yè)公司否認(rèn)其系電梯管理單位。9、非機(jī)動(dòng)車未停放在停車處，在小區(qū)內(nèi)被盜，物業(yè)公司是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任？ 2017年3月9日早晨7點(diǎn)，原告秦某發(fā)現(xiàn)停放在新力小區(qū)

15、2號樓下購買的殘疾人摩托車丟失。被告立新物業(yè)公司未在小區(qū)內(nèi)設(shè)有殘疾人摩托車停車位，現(xiàn)有地下停車庫只限于自行車以及小型三輪車停放，殘疾人摩托車根本無法進(jìn)入由公安部門調(diào)出的監(jiān)控錄像來看，小偷是通過小區(qū)4號樓和6號樓之間的消防通道逃跑的，消防通道未設(shè)立保安人員。原告秦某主張為殘疾人，家庭經(jīng)濟(jì)困難，但接時(shí)交納物業(yè)費(fèi)用從未拖欠，故被告在物業(yè)公司管理的范圍內(nèi)有責(zé)任和義務(wù)保護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)安全，現(xiàn)秦某用自己多年積蓄購買的殘疾人摩托車，由于被告的管理不當(dāng)導(dǎo)致丟失。故訴請法院判令被告賠償原告財(cái)產(chǎn)損失費(fèi)7500元。被告立新物業(yè)公司辯稱，不同意原告的訴訟請求。根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，被告在小區(qū)設(shè)定了專門的非機(jī)動(dòng)車輛停放

16、的地點(diǎn)，如果業(yè)主沒有按照停放地點(diǎn)停放所造成的損失應(yīng)當(dāng)由業(yè)主自己承擔(dān)，被告沒有賠償?shù)牧x務(wù)；本小區(qū)是限價(jià)房，物業(yè)公司的義務(wù)是公共管理服務(wù)，并不承擔(dān)保管義務(wù)，被告對公共秩序的維護(hù)已經(jīng)盡到了相關(guān)的責(zé)任，故被告沒有責(zé)任賠償原告的損失，應(yīng)當(dāng)由小偷來賠償原告的損失。審理中，秦某提供發(fā)票兩張，證明其按期向立新物業(yè)公司交納了物業(yè)費(fèi)。立新物業(yè)公司提供保安服務(wù)合同、保安巡視記錄表等證據(jù)，擬證明其物業(yè)服務(wù)符合相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)。10、業(yè)主家中財(cái)物被盜，小區(qū)監(jiān)控?cái)z像頭毀壞無法辨認(rèn)犯罪嫌疑人，物業(yè)公司是否應(yīng)當(dāng)對業(yè)主承擔(dān)賠償責(zé)任？ 張某是星光小區(qū)1806號房屋的業(yè)主，珠海物業(yè)公司系1806號房屋所在小區(qū)的物業(yè)服務(wù)公司。2017年12

17、月7日，張某報(bào)警稱1806號房屋被盜，其丟失財(cái)物及其他損失共計(jì)三十萬余元，并就此提供收據(jù)、發(fā)票、銷售憑證等證據(jù)，珠海物業(yè)公司對此提出異議。五、小區(qū)的車位管理11、業(yè)主車位常被占，可否拒交或減交停車管理費(fèi)？ 張某系某小區(qū)業(yè)主，因張某未交納車位管理費(fèi)，該小區(qū)物業(yè)公司將張某訴至法院，要求張某按照雙方簽訂的物業(yè)服務(wù)合同約定支付車位管理費(fèi)2400元及相應(yīng)滯納金。張某辯稱其所有的停車位經(jīng)常被其他車輛停放，而物業(yè)公司不予制止，還以此賺取停車費(fèi)，故不同意支付車位管理費(fèi)。12、高空墜物砸車，物業(yè)服務(wù)公司能舉證免責(zé)嗎？ 張某系某小區(qū)2號樓業(yè)主，其車輛停放在2號樓附近某日中午張某將其多輛停入便道，車輛被2號樓外墻脫

18、落的水泥護(hù)板砸中，造成張某車輛前擋風(fēng)玻損，前機(jī)器蓋、車頂、車右側(cè)受損。張某將該小區(qū)物業(yè)公司訴至法院，要求物業(yè)公司賠償其花費(fèi)的車輛修理費(fèi)、拖車費(fèi)、車輛檢測費(fèi)、定損評估費(fèi)、誤工費(fèi)、交通費(fèi)等費(fèi)用共計(jì)8457元物業(yè)公司辯稱：本案所涉脫落外墻屬建筑物專有部分以外的共有部分，物業(yè)公司不是該案建筑物的業(yè)主，因而不是其共有部分的共同所有人、共同管理人物業(yè)公司對建筑物無管理權(quán)利，并非“管理人，僅依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同承擔(dān)膜務(wù)的義務(wù)。物業(yè)公司已盡到安全提醒義務(wù)及維護(hù)義務(wù)，事發(fā)前已在2號樓設(shè)置警示牌。且張某也有過錯(cuò)，一是張某在禁停位置停車，二是張某明知提醒向步。2號樓有警示標(biāo)志卻放任危險(xiǎn)發(fā)生，請求法院駁回張某的全部訴訟請求六、小區(qū)的安全防衛(wèi)13、業(yè)主財(cái)物在房間內(nèi)被盜，物業(yè)服務(wù)公司是否應(yīng)承思應(yīng)賠償責(zé)任？ 陳某某是某計(jì)算機(jī)配件經(jīng)營部的業(yè)主，與某公司簽訂房屋租賃合同，租賃了物流大廈的一個(gè)辦公用房，合同約定白天辦公，晚上業(yè)主離開承租房屋，晚間承房屋及房屋內(nèi)的財(cái)產(chǎn)安全主要依靠該公司提供保安服務(wù)。某日凌晨1點(diǎn)左一男子進(jìn)入該大廈的電梯，根據(jù)電視監(jiān)控錄像顯示在大廈電梯內(nèi)與大廈保安相遇，發(fā)現(xiàn)男子形可疑，但并未對男子進(jìn)行盤查，致使該男子順利進(jìn)入陳某某營業(yè)在的房間，將其尚未銷售的93臺(tái)筆記本電腦拆除包裝后另外放在電腦紙箱中用小推車推出大廈，推出大