3.0住宅市場(chǎng)分析報(bào)告

1、.PAGE ：.；天福經(jīng)紀(jì)銀帆西雅圖工程市調(diào)報(bào)告數(shù)據(jù)版 3.0 住宅市場(chǎng)分析3.1 北京總體市場(chǎng)分析3.1.1 總體供應(yīng)截至2003年，全市住宅建立的總存量到達(dá)2.4億平方米，2004年末，總存量曾經(jīng)到達(dá)近2.8億平方米，估計(jì)到2005年末可突破3億平方米大關(guān)。2004年商品住宅現(xiàn)房開(kāi)工面積2344.0萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)12.6%，銷(xiāo)售率為97.5%，比2003年同比高出12.4個(gè)百分點(diǎn)。注：現(xiàn)房銷(xiāo)售面積指已開(kāi)工完成銷(xiāo)售的面積，包括本年1-12月住宅現(xiàn)房成交面積1010.9萬(wàn)平方米以及2003年預(yù)售的住宅轉(zhuǎn)入2004年開(kāi)工交用面積1274.9萬(wàn)平方米。2004年商品住宅期房同意預(yù)售面積2862

2、.85萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)5%。2004年全市空置一年以上的商品房298.8萬(wàn)平方米，同比下降20.9，其中，商品住宅下降27%。2005年一季度商品住宅開(kāi)工面積為235.4萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)35.0%。2005年1、2月份商品住宅現(xiàn)房開(kāi)工面積149.39萬(wàn)平方米。截至2005年2月底，全市商品住宅空置面積346.43萬(wàn)平方米。表3.1.1 北京新建住宅面積百萬(wàn)平方米年份200020012002200320042005.1、2開(kāi)工面積14.99718.04921.91425.9430.671.9634住宅面積10.1414.0819.2620.8123.441.4939住宅比例67.678

3、87.980.2276.476.87表3.1.2 北京新建住宅套數(shù)年份200020012002200320042005.1、2總計(jì)149,970180,490219,140149,970281,23340,123商品住宅101,400,340192,620101,400240,70038,733比例(%)67.67887.967.685.5996.53資料來(lái)源：天福房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)圖3.1.3 近年北京市住宅市場(chǎng)供應(yīng)走勢(shì) 單位：百萬(wàn)平方米分析：過(guò)去幾年內(nèi)北京市政府不斷在加大郊區(qū)根底建立的力度，尤其是郊區(qū)公共交通網(wǎng)絡(luò)和高速公路的建立，這些任務(wù)都極大地加強(qiáng)了開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)家對(duì)郊區(qū)和環(huán)中心區(qū)住宅的自信心。由于年

4、前的土地政策變動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)很能夠在今年集中放量。估計(jì)2005年至少還有規(guī)劃的近3000萬(wàn)平方米要投放市場(chǎng)。3.1.2 市場(chǎng)需求2004年商品住宅現(xiàn)房銷(xiāo)售面積2285.8萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)29.1%，開(kāi)工面積2344.0萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售率為97.5%注：商品住宅現(xiàn)房銷(xiāo)售面積指已開(kāi)工完成銷(xiāo)售的商品住宅面積，包括本年1-12月商品住宅現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)成交面積1010.9萬(wàn)平方米，以及2003年預(yù)售的商品住宅轉(zhuǎn)入2004年1-12月開(kāi)工交用面積1274.9萬(wàn)平方米。2004年商品住宅期房同意預(yù)售面積2862.85萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)5，預(yù)售登記2642.1萬(wàn)平方米，預(yù)售率為92.3%，比2003年同期高30.4

5、個(gè)百分點(diǎn)。2004年全市存量房買(mǎi)賣(mài)5.74萬(wàn)套，706萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)67.9%、83.9%。存量房買(mǎi)賣(mài)以二手商品住宅和再上市已購(gòu)公房為主，分別占存量房買(mǎi)賣(mài)總套數(shù)的46.1%、52.6%。2004年全市預(yù)售的商品住宅中，以成交套數(shù)統(tǒng)計(jì)，商品住宅期房單套建筑面積主要集中在81-160/套之間，占商品住宅成交總套數(shù)的67.94；其中，經(jīng)濟(jì)適用住房主要集中在81-120/套之間，占經(jīng)濟(jì)適用住房成交總套數(shù)的55.88%。 2005年一季度，全市商品住宅銷(xiāo)售327.3萬(wàn)平方米，超越全部商品房銷(xiāo)售面積的90%。截至今年一季度，全市商品住宅空置645.3萬(wàn)平方米，比去年同期下降11.3%。見(jiàn)下表200

6、5年1、2月，商品住宅現(xiàn)房銷(xiāo)售面積152.69萬(wàn)平方米，高于開(kāi)工面積3.3萬(wàn)平方米。2005年1、2月，商品住宅期房同意預(yù)售面積221.86萬(wàn)平方米，同比下降6.7%；預(yù)售登記288.52萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.3%。預(yù)售率為130%，比2004年同期高18個(gè)百分點(diǎn)。表3.1.4 北京銷(xiāo)售住宅面積百萬(wàn)平米年份開(kāi)工面積銷(xiāo)售面積銷(xiāo)售率2004年2344.02285.497.5%2005年第一季度235.4327.3%預(yù)售良好資料來(lái)源：天福房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)圖3.1.5 近年北京市住宅銷(xiāo)售走勢(shì)分析：200上圖中的住宅包括別墅、公寓、商品住宅和經(jīng)濟(jì)適用房。其中高質(zhì)量公寓的平均銷(xiāo)售率較普通中低售價(jià)住宅工程為低；地理

7、位置不夠理想的住宅工程的平均銷(xiāo)售率較低，另外，大盤(pán)的銷(xiāo)售大多較理想。銷(xiāo)售率逐年平穩(wěn)上升，闡明本市的房地產(chǎn)市場(chǎng)堅(jiān)持著安康、有序的開(kāi)展。住宅平均銷(xiāo)售率的遞增也是北京中低價(jià)位住宅比例添加的結(jié)果，同時(shí)銷(xiāo)售率的遞增也與開(kāi)展商逐漸注重消費(fèi)者需求有關(guān)。2004年，全市預(yù)售的商品住宅中，商品住宅期房單套建筑面積主要集中在81-160/套之間，占商品住宅成交總套數(shù)的67.94，闡明面積適中、總房款不太高的住宅仍是市場(chǎng)消費(fèi)的主流。3.1.3 近兩年銷(xiāo)售價(jià)錢(qián)表3.1.6 北京住宅銷(xiāo)售價(jià)錢(qián)年份開(kāi)工面積銷(xiāo)售均價(jià)銷(xiāo)售率2003年2081.0現(xiàn)房4456期房525380.22%2004年2344.0現(xiàn)房4747期房5629

8、97.5%2005年第一季度235.45779預(yù)%預(yù)售良好資料來(lái)源：天福房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)3.1.4 北京市住宅消費(fèi)分析購(gòu)房者低齡化趨勢(shì)明顯。商品住宅購(gòu)房對(duì)象以40歲以下為主，占63。年齡在20歲以下、2130歲、3140歲所占比重均有不同程度增長(zhǎng)；其中，年齡在2130歲所占比重增幅最大，為9.9。4150歲購(gòu)房對(duì)象所占比重同比分別下降了4.1、7.8。購(gòu)房者群體偏向低收入化。購(gòu)房對(duì)象家庭年收入以10萬(wàn)元以下為主，占75.2%。家庭年收入5萬(wàn)元以下所占比重同比下降11.7%；家庭年收入5-10萬(wàn)元、10-20萬(wàn)元所占比重分別比2004年2季度增長(zhǎng)了5.8%、4.95。如以下圖中高學(xué)歷群體成為購(gòu)房主力。近

9、7成以上的潛在購(gòu)房群體擁有專(zhuān)科或以上學(xué)歷，購(gòu)房群體越來(lái)越呈現(xiàn)理性的消費(fèi)趨勢(shì)。外來(lái)投資客購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)勁，二次置業(yè)者比例繼續(xù)攀升。購(gòu)房對(duì)象置業(yè)目的以改善居住條件和根本居住為主，所占比重為81.94%其中，購(gòu)買(mǎi)高檔次商品住宅所占比重為12.1，投資僅占調(diào)查對(duì)象總?cè)藬?shù)的7.9。改善性購(gòu)房需求、投資以及其他目的購(gòu)房需求同比分別增長(zhǎng)3.4%、0.6%和0.1%。投資所占比重增幅不大，需求穩(wěn)定；根本居住、孩子上學(xué)購(gòu)房需求所占比重同比分別下降了0.5%、3.0%。如以下圖居民收入程度提高，購(gòu)房可支付才干加強(qiáng)。購(gòu)房對(duì)象可支付月還款額以2000元/月以下為主，占75.2%。1500元/月以上的所占比重同比均有不同程度

10、增長(zhǎng)，其中， 3000-4000元/月購(gòu)房對(duì)象增幅最大，為2.4%；可支付月還款額為1000-1500元/月及1000元/月以下購(gòu)房對(duì)象所占比重同比分別下降了4.1%、5.0。見(jiàn)以下圖居民收入程度提高，可接受的房?jī)r(jià)提升購(gòu)房對(duì)象可接受價(jià)位以7000元/平方米以下為主，比重為92.4%，其中可接受5000/平方米以下的所占比重為56.7%；可接受4000元/平方米以上的所占比重同比均有不同程度增長(zhǎng)，其中，可接受5000-7000元/平方米價(jià)位的所占比重增幅最大，為4.0%。僅可接受3000-4000元/平方米、3000元/平方米以下價(jià)位的購(gòu)房對(duì)象所占比重同比分別下降了7.5%、1.9%。如以下圖2

11、005年預(yù)期房?jī)r(jià)穩(wěn)中略漲65.9%的購(gòu)房對(duì)象以為2005年房?jī)r(jià)根本不變或略微上漲房?jī)r(jià)漲幅5，其中，以為房?jī)r(jià)略微上漲房?jī)r(jià)漲幅5的所占比重為44.88，28.65%購(gòu)房對(duì)象以為明顯上漲房?jī)r(jià)漲幅在515之間，比重為22.95或大幅上漲房?jī)r(jià)漲幅15，比重為5.7%，5.4%購(gòu)房對(duì)象以為2005年房?jī)r(jià)下降。如以下圖以上資料來(lái)源：天福房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)3.1.5 住宅市場(chǎng)開(kāi)展趨勢(shì) (1)住宅存量繼續(xù)增長(zhǎng)1997年，全市住宅開(kāi)工面積為987萬(wàn)平方米，而2002年住宅開(kāi)工面積為1800萬(wàn)平方米，2004年住宅開(kāi)工面積到達(dá)2344.0萬(wàn)平方米。今后我市住宅建立的速度將繼續(xù)增長(zhǎng)，估計(jì)2005年全市住宅建立增長(zhǎng)速度在10%-

12、15%左右。在看到本市住宅建立開(kāi)展速度非常高的同時(shí)，也應(yīng)該認(rèn)識(shí)到這個(gè)增長(zhǎng)率的基數(shù)是非常低的，北京住宅建立的開(kāi)展僅僅有十年的時(shí)間。(2)需求程度堅(jiān)持平穩(wěn)雖然曾經(jīng)有大量住宅工程的存在，而且未來(lái)住宅工程仍在繼續(xù)開(kāi)發(fā)，但北京居民對(duì)新住宅的需求不斷堅(jiān)持著比較旺盛的程度。住宅需求可以分為下面幾個(gè)方面：由于收入的添加，目前有才干購(gòu)買(mǎi)住房的初次購(gòu)房者；由于城市改造而需求動(dòng)遷的市民；為了任務(wù)方便，就近購(gòu)買(mǎi)小面積住宅或公寓的白領(lǐng)目前曾經(jīng)擁有住房，但希望經(jīng)過(guò)出賣(mài)現(xiàn)有住宅而改善居住條件的家庭；那些曾經(jīng)退休的老人，希望擁有更好的居住場(chǎng)所；在中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速開(kāi)展的情況下致富的人群，他們?nèi)缃窨梢再?gòu)買(mǎi)更高檔的住宅；高收入家庭在郊

13、區(qū)尋覓更好的居住環(huán)境。(3)人口重新分布基于種種緣由，在最近幾年，北京的人口分布逐漸地出現(xiàn)了從市區(qū)向郊區(qū)遷移的景象。就如今情況來(lái)看，四、五環(huán)之間，尤其是東四五環(huán)之間，由于距CBD等地近在咫尺，前景更是炙手可熱。這種景象的出現(xiàn)主要是由于在北京的城市改造中產(chǎn)生了大量的拆遷人口，同時(shí)根據(jù)政府的城市規(guī)劃，鼓勵(lì)在郊區(qū)建立新的住宅區(qū)。大量的交通網(wǎng)絡(luò)工程曾經(jīng)完工，包括到昌平、順義和通州的高速公路等，這些道路在90年代曾經(jīng)完成。這些年，在五環(huán)路，京開(kāi)高速，京沈高速和京津塘高速沿線(xiàn)的住宅成為開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)。這些高速公路的建立對(duì)于北京郊區(qū)的開(kāi)展來(lái)說(shuō)是至關(guān)重要的。3.1.6 住宅市場(chǎng)未來(lái)預(yù)測(cè)1需求估計(jì)在中短期時(shí)間內(nèi)，北京

14、消費(fèi)者對(duì)住宅的需求量繼續(xù)增大。城市改造呵斥拆遷人口對(duì)住房的需求程度提高。政府方案從如今到2005年前，北京將有15萬(wàn)戶(hù)居民從市區(qū)動(dòng)遷。2供應(yīng)由于去年的土地政策和銀行利率的調(diào)整，估計(jì)2005年北京住宅新供應(yīng)量為25萬(wàn)套，總建面接近3000萬(wàn)平方米。3繼續(xù)住宅郊區(qū)化隨著環(huán)繞北京的五環(huán)路開(kāi)工，加上從北京出發(fā)的多條高速公路，都加速了北京住宅郊區(qū)化繼續(xù)進(jìn)展的步伐。從如今開(kāi)發(fā)情況看，短期內(nèi)四、五環(huán)之間將是購(gòu)房者的首選區(qū)域，這是由于這一區(qū)域距市中心較近，交通比較方便，升值力大。4增長(zhǎng)的購(gòu)買(mǎi)力估計(jì)在購(gòu)房者中將有大量的年輕人，由于職業(yè)緣由，他們有很大的時(shí)機(jī)增長(zhǎng)工資和可支配收入的程度。(5)消費(fèi)者期望值提高許多潛

15、在買(mǎi)家是年輕人，他們受現(xiàn)代生活節(jié)拍的影響較大。在北京有93%的購(gòu)房者為自用，所以他們對(duì)房屋質(zhì)量的挑選將非常嚴(yán)厲。6置業(yè)門(mén)檻提高去年央行調(diào)息，雖然對(duì)整個(gè)樓市不會(huì)產(chǎn)生影響，但降低貸款比例將對(duì)購(gòu)房者，尤其是年輕人，產(chǎn)生宏大的影響。3.2區(qū)域住宅市場(chǎng)分析3.2.1 工程分布區(qū)域內(nèi)各住宅物業(yè)的分布如圖2.1所示。圖3.2.1 工程分布圖資料來(lái)源：天福房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)1青年匯 2青年路小區(qū) 3甘露園 4甘露晴苑 5自在自宅 6興隆家園 7疊彩園 8南太平莊小區(qū) 9東岸 10碧水星閣 11財(cái)滿(mǎn)街 12住邦商務(wù)中心13遠(yuǎn)洋商務(wù) 14東恒時(shí)代 15白領(lǐng)家園16國(guó)美第一城 17華紡易城 18中水金海嘉園 19酷特區(qū) 20

16、朝陽(yáng)園含國(guó)際創(chuàng)展中心 21朝陽(yáng)無(wú)限 (22)羅馬嘉園 23炫特區(qū) 24北京星河灣 25朝陽(yáng)雅筑 26CASA 27都會(huì)華庭II28朝陽(yáng)園II 以上分布標(biāo)號(hào)偏重于2000年后入住的社區(qū)，對(duì)舊有社區(qū)如青年路小區(qū)和石佛營(yíng)東里等未進(jìn)展標(biāo)注。3.2.2現(xiàn)有住宅供應(yīng)表3.2.2 區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有住宅工程序號(hào)工程稱(chēng)號(hào)總建筑面積萬(wàn)平米價(jià)錢(qián)元/平米入住時(shí)間規(guī)劃總戶(hù)數(shù)1青年路小區(qū)9238002001年76002甘露家園二期3.546002002年5003甘露晴苑244502005年6月2004疊彩園3748002005年5月6005碧水星閣4.4455002004年9月 3006遠(yuǎn)洋天地100板7700塔7300200

17、5年11月39007日月東華8.543801999年5508石佛營(yíng)西里9038002004年5月34509朝陽(yáng)園791002003年8月150010朝陽(yáng)無(wú)限2253802003年4月157011八里莊南里8年以上300012十里堡西里8年以上850013十里堡北里8年以上180014通惠家園804000600015康家園3035005年以上3000合計(jì)446.5533144070資料來(lái)源：天福房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有住宅物業(yè)工程共15個(gè)，建筑面積至少446.5萬(wàn)平方米，常住人口總戶(hù)數(shù)近50000戶(hù)，加上區(qū)域內(nèi)大量的流動(dòng)人口，總?cè)丝跀?shù)在20萬(wàn)人以上。周邊緊鄰五環(huán)的定福莊、新港灣、綠島苑等工程以及臨靠姚

18、家園路的平房鄉(xiāng)等大型居民區(qū)，總面積也到達(dá)了數(shù)百萬(wàn)平米規(guī)模，人口數(shù)絕對(duì)值也在10萬(wàn)人以上。區(qū)域住宅主要分布在朝陽(yáng)路兩側(cè)，朝陽(yáng)北路工程的平均價(jià)錢(qián)為4500元/平米不思索在建工程，朝陽(yáng)路兩側(cè)工程平均價(jià)錢(qián)為5500元/平米不思索在建工程，較2000年分別提升了約30和203.2.3 未來(lái)23年供應(yīng)分析表3.2.3 區(qū)域內(nèi)在建工程序號(hào)工程稱(chēng)號(hào)總建筑面積萬(wàn)平米價(jià)錢(qián)元/平米入住時(shí)間規(guī)劃總戶(hù)數(shù)1青年匯3251002006年3月40002華紡易城4855002005年7月29303國(guó)美第一城10054502006年6月57944珠江羅馬517600二期2006年初26005炫特區(qū)286880三期2005年6月3

19、8006特區(qū)8083.556002005年11月3007朝陽(yáng)捷座456002005年12月4008北京星河灣60120002005年10月30009酷特區(qū)2.969802006年6月48510東岸21.8357002006年6月145011財(cái)經(jīng)中心2078002005年6月45012東恒時(shí)代406900二期2006年底300013白領(lǐng)家園957002005年3月76614中水金海佳苑4.556002006年7月36415國(guó)際創(chuàng)展中心291002006年初20816興隆家園III605900600017朝陽(yáng)雅筑13.138002006年50018CASA3.462002006年50019都會(huì)華庭

20、II660002006年50020首創(chuàng)十里堡工程3070002007年250021幸福123公寓1.6100002007年20022朝陽(yáng)園II10670096023和黃逸翠園357000180024伊頓社區(qū)5060003300合計(jì)635.8345807資料來(lái)源：天福房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)未來(lái)供應(yīng)工程的預(yù)售平均價(jià)錢(qián)為6200元/平米朝陽(yáng)北路區(qū)域平均5700元/平米。從在售工程銷(xiāo)售價(jià)錢(qián)看，普通住宅售價(jià)在55007500元/平米之間。剔除炒做和虛價(jià)要素，朝北區(qū)域普通住宅售價(jià)在56006300元/平米、商業(yè)售價(jià)在1000014000元/平米是合理的，隨著青年路、朝陽(yáng)北路的規(guī)劃以及市政配套的逐漸完善，地段升值力宏大。該區(qū)域交通便利，各個(gè)社區(qū)規(guī)模龐大，業(yè)戶(hù)收入、消費(fèi)程度較高。區(qū)域在建住