瑞鉑商業(yè)集團(tuán)2014年第36周98-914商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)周報(bào)

1、黑火 上海商辦(SHN BN)市場(chǎng)簡(jiǎn)報(bào) （2014.9.8-2014.9.14） HEIHUO REAL ESTATE BULLETIN SHANGHAI共三十二頁(yè)21.房產(chǎn)宏觀資訊2.上海土地市場(chǎng)3.上海商業(yè)市場(chǎng)4.上海辦公市場(chǎng)5.競(jìng)品項(xiàng)目情況共三十二頁(yè)3滬商業(yè)(shngy)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃：限制超大型和大型商業(yè)(shngy)網(wǎng)點(diǎn)過度建設(shè) 上海商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃指出，商業(yè)設(shè)施建筑總量年平均增長(zhǎng)從原來5.96下降至2.63.6，規(guī)劃中首次明確提出“限制超大型和大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的過度建設(shè)”要求。市商務(wù)委、市規(guī)土局正式向社會(huì)公布了上海市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局(bj)規(guī)劃(20142020)(以下簡(jiǎn)稱規(guī)劃)，限制超大型和大型商

2、業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的過度建設(shè)。規(guī)劃明確，至2020年，規(guī)劃商業(yè)設(shè)施建筑總量控制在7000萬7500萬平方米，年平均增長(zhǎng)2.63.6(20092013年期間的年平均增幅則為5.96)。限制超大型和大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的過度建設(shè)。觀點(diǎn)：未來上海爭(zhēng)政府將會(huì)從“嚴(yán)控總量”方面入手，限制超大型和大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的過度建設(shè)，將更加著重注重功能定位、業(yè)態(tài)配比、品牌引進(jìn)，盡可能實(shí)現(xiàn)差異化發(fā)展。立足上海商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和未來需求，形成“市級(jí)商業(yè)中心、地區(qū)級(jí)商業(yè)中心、社區(qū)商業(yè)中心特色商業(yè)街區(qū)”的“31”布局體系。本周宏觀資訊共三十二頁(yè)41.房產(chǎn)宏觀資訊2.上海土地市場(chǎng)3.上海商業(yè)市場(chǎng)4.上海辦公市場(chǎng)5.競(jìng)品項(xiàng)目情況共三十二頁(yè)5土地市場(chǎng)(sh

3、chng)供應(yīng)上海商辦用地供應(yīng)繼續(xù)保持(boch)低迷態(tài)勢(shì)，連續(xù)兩周無商辦用地供應(yīng)，預(yù)計(jì)短期內(nèi)供應(yīng)市場(chǎng)難以回升。土地供應(yīng)市場(chǎng)低迷，短期持續(xù)冷淡上周無商辦土地供應(yīng)共三十二頁(yè)6土地市場(chǎng)(shchng)成交上周上海市土地僅1塊成交，但商業(yè)體量明顯(mngxin)偏大，為8.9萬方，達(dá)到了近幾周以來全市周土地成交量的一個(gè)新的“高點(diǎn)”.成交項(xiàng)目密度小，體量偏大上周商辦用地僅成交1幅，共88,801.8共三十二頁(yè)土地市場(chǎng)(shchng)成交列表本周成交商辦用地一覽序號(hào)地塊名板塊坐落性質(zhì)土地面積()容積率成交價(jià)(萬元)溢價(jià)率樓板價(jià)(元/）中標(biāo)者1青浦區(qū)盈浦街道淀山湖大道南側(cè)15-02.16-02地塊以及地下

4、商業(yè)空間青浦東至黃泥婁路，南至朱家角路，西至丁家港路，北至淀山湖大道居住用地,商業(yè)，辦公88,801.804884470%2490大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司1本次集中出讓的青浦區(qū)三宗地塊：其中，17-02地塊為住宅(zhzhi)用地，出讓面積4.54萬，容積率1.8，出讓底價(jià)7.36億元，折合樓板價(jià)約9000元/，未成交。其次，15-02.16-02地塊出讓面積8.88萬，容積率3.14，出讓底價(jià)8.84億元，折合平均樓板價(jià)約2800元/，為商住辦用地，已成交。54-01.55-02地塊出讓面積6.8萬，容積率3.24，出讓底價(jià)6.84億元，折合平均樓板價(jià)約2800元/，為商住辦用地，未成交

5、。共三十二頁(yè)81.房產(chǎn)(fngchn)宏觀資訊2.上海土地市場(chǎng)3.上海商業(yè)市場(chǎng)4.上海辦公市場(chǎng)5.競(jìng)品項(xiàng)目情況共三十二頁(yè)9商業(yè)(shngy)市場(chǎng)供應(yīng)供應(yīng)周期性轉(zhuǎn)冷，體量(t lin)大幅回落經(jīng)過第35、36周連續(xù)兩周的集中放量，受市場(chǎng)去化速度緩慢等因素影響，上周商業(yè)供應(yīng)體量大幅回落，供應(yīng)市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，預(yù)計(jì)短期內(nèi)難以回升。上周共有4個(gè)商業(yè)項(xiàng)目共計(jì)15639入市，環(huán)比大幅下跌，同比小幅上漲3.9%共三十二頁(yè)本周新增商業(yè)預(yù)售證項(xiàng)目序號(hào)項(xiàng)目名稱板塊項(xiàng)目地址預(yù)售面積/預(yù)售套數(shù)/套開發(fā)商名稱1禹洲國(guó)際大廈浦東金橋金港路333號(hào)3810.9836上海悅江置業(yè)有限公司2溫馨佳苑南匯惠南城南路918弄1256.73

6、17上海港房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開發(fā)公司3匯金坊奉賢南橋新城嘉園路360弄等10027.3580上海同實(shí)南郊置業(yè)有限公司4華亭新苑-萊頓堡松江新城文誠(chéng)路1999弄543.661上海湘大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司12商業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)(gngyng)列表上周商業(yè)供應(yīng)體量均偏小，僅外郊環(huán)位于(wiy)奉賢南橋新城的匯金坊項(xiàng)目預(yù)售面積達(dá)到了1萬以上。市場(chǎng)低迷，供應(yīng)體量偏小34共三十二頁(yè)11商業(yè)市場(chǎng)(shchng)成交價(jià)格小幅(xio f)回落，成交量大幅回升經(jīng)過36周短期的下跌之后，上周上海商業(yè)成交再次回升到近兩月以來的平均水平，伴隨著“金九銀十”的到來，短期內(nèi)商業(yè)成交市場(chǎng)或?qū)⒗^續(xù)保持高位成交態(tài)勢(shì)。上周商業(yè)成交87套，成交面

7、積為21787，環(huán)比上漲163.45%，同比下跌35.64%；成交均價(jià)19442元/，環(huán)比下跌21.45%，同比上漲11.83%共三十二頁(yè)12本周商業(yè)成交面積TOP10排名項(xiàng)目區(qū)域開盤時(shí)間去化率本周銷售面積()本周銷售套數(shù)本周總銷售額(萬元)本周銷售均價(jià)(元/)套均面積()單間總價(jià)(萬元)1華亭榮園松江中部2005-2-599.40%59842243537275272 198 2百匯園徐匯龍華2007-4-2660.90%4673112211261324673 12211 3綠地和創(chuàng)大廈普陀武寧2006-9-2100.00%372141105629709930 2764 4新源人家松江南部20

8、11-8-2879.80%668571010641134 142 5新江灣嘉苑楊浦新江灣城2012-11-2952.80%5743157927508191 526 6地緯名苑浦東唐鎮(zhèn)2012-1-1137.50%50822374668254 119 7恒盛湖畔豪庭奉賢南橋新城2009-12-268.30%4731203842837473 2038 8綠地崴廉公寓浦東外高橋2004-11-23100.00%448169315489448 693 9綠地豐翔新城寶山大場(chǎng)2008-6-2893.20%42433107302141 103 10天地健康城青浦朱家角2014-3-1550.00%3673

9、40811123122 136 商業(yè)(shngy)市場(chǎng)成交TOP10共三十二頁(yè)13商業(yè)(shngy)市場(chǎng)各區(qū)縣成交從成交量看，松江區(qū)、徐匯區(qū)、普陀區(qū)商業(yè)成交大幅上升，分別位居第一、第二和第三，浦東區(qū)成交量下降明顯，其他(qt)區(qū)域成交體量均偏小。從成交價(jià)格來看，閘北長(zhǎng)寧板塊商業(yè)成交項(xiàng)目均價(jià)最高，為78286元/，其他區(qū)域商業(yè)成交均價(jià)均在3萬元/以下。共三十二頁(yè)14商業(yè)(shngy)市場(chǎng)存量全市商業(yè)存量共45044套，與上周相比基本持平，從區(qū)域存量上看，無明顯上漲區(qū)域，其中南匯區(qū)、松江區(qū)及寶山區(qū)等有小幅下降。整體存量持平，局部(jb)小幅下降前兩周存量面積/萬上周存量面積/萬共三十二頁(yè)商業(yè)(sh

10、ngy)成交個(gè)案百匯園2007年4月26日推出商住辦綜合體，總占地面積約20萬平方米，總建筑面積(jin zh min j)近50萬平方米，容積率1.99，成交均價(jià)26132元/共三十二頁(yè)161.房產(chǎn)宏觀資訊2.上海土地(td)市場(chǎng)3.上海商業(yè)市場(chǎng)4.上海辦公市場(chǎng)5.競(jìng)品項(xiàng)目情況共三十二頁(yè)17辦公市場(chǎng)(shchng)供應(yīng)供應(yīng)大幅回落，短期難以(nny)回升上海辦公供應(yīng)市場(chǎng)在經(jīng)過第36周的“井噴”之后，上周又出現(xiàn)大幅回落，全市僅一個(gè)供應(yīng)項(xiàng)目，供應(yīng)體量約3.9萬，預(yù)計(jì)短期內(nèi)辦公供應(yīng)市場(chǎng)不會(huì)有大幅度變動(dòng)。上周上海辦公市場(chǎng)共1個(gè)新項(xiàng)目入市，共計(jì)38908，環(huán)比下跌73.83%,同比下跌51.25%共三

11、十二頁(yè)18辦公市場(chǎng)供應(yīng)(gngyng)列表本周新增辦公預(yù)售證項(xiàng)目序號(hào)名稱區(qū)域地址預(yù)售面積()預(yù)售套數(shù)發(fā)展商類型1建工大唐國(guó)際廣場(chǎng)浦東花木蘭花路333號(hào)38908.37159上海盛唐置業(yè)有限公司辦公1上周辦公供應(yīng)項(xiàng)目?jī)H1個(gè)，位于浦東花木(hum)板塊，供應(yīng)體量約3.9萬。供應(yīng)緊縮，辦公市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷共三十二頁(yè)19辦公(bn gng)市場(chǎng)成交成交“量?jī)r(jià)齊跌”，市場(chǎng)(shchng)回暖較難本周辦公共成交221套，成交面積17023，環(huán)比上漲5.18%，同比下跌58.86%；成交價(jià)24219元/，環(huán)比上漲16.68%，同比小幅上漲20.93%上周辦公成交相較36周成交呈現(xiàn)出“量?jī)r(jià)齊升”，但成交體量仍處于低位

12、，為17023，另外，成交均價(jià)卻達(dá)到了近期以來的一個(gè)新的“高點(diǎn)”，為24219元/，環(huán)比上漲16.68%。共三十二頁(yè)20本周辦公成交面積TOP10排名項(xiàng)目區(qū)域開盤時(shí)間去化率本周銷售面積()本周銷售套數(shù)本周總銷售額(萬元)本周銷售均價(jià)(元/)物業(yè)類型1綠地匯中心徐匯龍華2012-11-276.80%2078191068351417標(biāo)辦2悅達(dá)南郊首府奉賢南橋新城2014-9-213.90%182339201211040SOHO3水都南岸生活廣場(chǎng)青浦朱家角2009-12-157.30%16909234413873LOFT4匯京國(guó)際廣場(chǎng)徐匯徐家匯2012-10-2451.80%150588086537

13、30標(biāo)辦5青浦卓越商務(wù)廣場(chǎng)青浦新城2013-10-2133.20%706689612698標(biāo)辦+LOFT6陶樂生活廣場(chǎng)嘉定江橋2014-4-2649.20%5521287115790LOFT7紅星國(guó)際廣場(chǎng)閔行浦江2012-11-3024.40%530172613706SOFT8龍珠廣場(chǎng)浦東洋涇2005-11-421.00%5105115022569標(biāo)辦9方舟時(shí)代廣場(chǎng)嘉定主城區(qū)2012-9-2285.10%382744611672LOFT10日月光伯爵天地嘉定主城區(qū)2010-12-322.10%377842911356LOFT辦公市場(chǎng)(shchng)成交TOP10共三十二頁(yè)21辦公市場(chǎng)(shch

14、ng)各區(qū)縣成交從成家量上來看，徐匯區(qū)以3702的成交量位列第一位，其次(qc)是嘉定區(qū)，青浦區(qū)、奉賢區(qū)與嘉定區(qū)辦公成交量基本持平，浦東新區(qū)辦公成交下滑明顯。從成交均價(jià)來看，徐匯區(qū)與盧灣區(qū)遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于上海市其他區(qū)域，均達(dá)到了5萬元/以上， 其他區(qū)域整體偏低。共三十二頁(yè)22辦公(bn gng)市場(chǎng)存量辦公逆勢(shì)入市(r sh)，去化難度偏大上周全市辦公市場(chǎng)依然以供應(yīng)為主，其中浦東新區(qū)及徐匯區(qū)存量出現(xiàn)明顯桑章，其他區(qū)域存量基本持平前兩周存量面積/萬上周存量面積/萬共三十二頁(yè)辦公成交個(gè)案 悅達(dá)南郊(nn jio)首府開盤(ki pn)時(shí)間 2014-9-2 占地面積：174800容積率：1.2主力面積：

15、38-50均價(jià)：11154元/悅達(dá)南郊首府一期為36棟歐式別墅型公寓式辦公樓、二期為7棟高層公寓式辦公樓，其中4棟一層為商業(yè)步行街商鋪3850共三十二頁(yè)241.房產(chǎn)宏觀資訊2.上海土地市場(chǎng)3.上海商業(yè)(shngy)市場(chǎng)4.上海辦公市場(chǎng)5.競(jìng)品項(xiàng)目情況共三十二頁(yè)25競(jìng)品項(xiàng)目商業(yè)部分本周銷售情況項(xiàng)目競(jìng)品名稱區(qū)域開盤時(shí)間去化率本周銷售面積()本周銷售套數(shù)本周銷售均價(jià)(元/)本周總銷售額(萬元)泗涇（商業(yè)）華東國(guó)際商品展貿(mào)中心松江泗涇2013-0826%00/晶尚坊2012-0777.8%00/同潤(rùn)山河小城2011-843.6%00/川沙（商業(yè)）置天一號(hào)浦東唐鎮(zhèn)2014-0548.5%97234591

16、337億豐時(shí)代廣場(chǎng)浦東三林2014-330.1%00/恒越生活廣場(chǎng)浦東川沙2013-1028.9%00/界龍生活廣場(chǎng)2012-1048.8%62136950227地緯生活廣場(chǎng)2014-0115.5%00/萬家新天地商都2010-1087.6%00/東方現(xiàn)代商業(yè)廣場(chǎng)2012-0972.4%00/競(jìng)品項(xiàng)目(xingm)總表共三十二頁(yè)26競(jìng)品項(xiàng)目部分本周銷售情況項(xiàng)目競(jìng)品名稱區(qū)域開盤時(shí)間去化率本周銷售面積()本周銷售套數(shù)本周銷售均價(jià)(元/)本周總銷售額(萬元)銀億（商業(yè)）香溢里中心街普陀光新2010-1218%00/綠地北郊廣場(chǎng)寶山顧村2010-494.9%00/納米魔幻城松江佘山2013-1013.

17、9%00/龍湖虹橋天街閔行華漕2014-628.7%00/競(jìng)品項(xiàng)目(xingm)總表共三十二頁(yè)27億豐時(shí)代廣場(chǎng)各樓層去化情況樓層總套數(shù)去化套數(shù)成交均價(jià)(元/)一層112980106二層982953436三層996332068置天一號(hào)各樓層去化情況樓層總套數(shù)去化套數(shù)成交均價(jià)(元/)一層461332381二層551621690三層553514677四層40419238川沙競(jìng)品億豐時(shí)代(shdi)&置天一號(hào)共三十二頁(yè)28晶尚坊商鋪(shn p)在售臨街商鋪(shn p)，戶型為25-70平方米，4.2米層高，均價(jià)約為40000-70000元/平方米，總價(jià)為80-300萬元。付全款可享98折。本周無成

18、交。泗涇競(jìng)品項(xiàng)目(xingm)動(dòng)態(tài)商業(yè)公寓獨(dú)棟別墅同潤(rùn)尚街買商鋪贈(zèng)地下車位，目前案場(chǎng)有搶鋪活動(dòng)，預(yù)付5萬可抵扣20萬房款。目前，已推出5套一口價(jià)房源。商鋪價(jià)格在42000-50000元/平之間，均價(jià)46000元/平。本周無成交。共三十二頁(yè)29置天一號(hào)共196套商鋪。5月18日開盤，開間面積(min j)為45-70平，售價(jià)為50-300萬/套，全款支付有96折優(yōu)惠。本周成交2套，面積97，成交均價(jià)為34591元/。億豐時(shí)代廣場(chǎng)商鋪共309套。10年包租，前2年每年抵扣6%房?jī)r(jià)；第3-5年租金低于6%則補(bǔ)貼3%，高于6%則超出部分1/9分成(fn chn)；第6-10年1/9分成。本周無成交。川沙競(jìng)品項(xiàng)目動(dòng)態(tài)共三十二頁(yè)30銀億競(jìng)品項(xiàng)目(xingm)動(dòng)態(tài)香溢里中心街位于普陀光新版塊，石泉東路180號(hào)（近光新路）。商業(yè)面積約2萬，目前一層8萬元/、二層4萬元/，管理十年，按照實(shí)際租金(zjn)9：1分成（辦理好產(chǎn)證6個(gè)月后算起租期）。本周無成交。綠地北郊廣場(chǎng)位于寶山顧村版塊，滬太路5255號(hào)（近寶安公路）。商業(yè)面積約3.4萬，10年統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，第一年回報(bào)5%，第二年回報(bào)6%，第一二年一次性抵扣11%,第三年回報(bào)7%，后七年經(jīng)營(yíng)管理公司與業(yè)主按照實(shí)租金1：9分成。本周無成交。共三十二頁(yè)共三十