萬(wàn)科-易居中國(guó)-鎮(zhèn)江萬(wàn)科魅力之城C地塊項(xiàng)目定位報(bào)告ppt課件

1、鎮(zhèn)江萬(wàn)科魅力之城 C地塊工程定位報(bào)告目 錄土地屬性分析2 客戶(hù)對(duì)于土地屬性的需求3 市場(chǎng)時(shí)機(jī)尋覓工程產(chǎn)品建議 工程經(jīng)濟(jì)分析 附件1.1 土地屬性分析 地塊位置 鎮(zhèn)江南徐新城中心地段 緊鄰南山風(fēng)景區(qū) 東臨檀山路，北接團(tuán)山路。工程位于南徐新城的中心區(qū)域，間隔南徐新城行政中心1.5公里。距大市口車(chē)程15分鐘，間隔鎮(zhèn)江火車(chē)站車(chē)程10分鐘?；疖?chē)站大市口市政府新行政中心 魅力之城 南徐片區(qū)主要規(guī)劃功能是居住區(qū)和新的行政區(qū)，未來(lái)將有大量人口導(dǎo)入。 隨著新的行政中心建立，未來(lái)會(huì)有眾多的公共效力設(shè)備落戶(hù)南徐片區(qū)，如體育館、展覽館、商業(yè)中心等。根據(jù)鎮(zhèn)江城市開(kāi)展總體規(guī)劃，宗地所在的南徐片區(qū)是鎮(zhèn)江未來(lái)的城區(qū)副中心，將

2、構(gòu)成新的居住片區(qū)和行政效力片區(qū)。1. 土地屬性分析 片區(qū)本身以及在鎮(zhèn)江開(kāi)展中的角色魅力之城新行政中心體育會(huì)展中心商業(yè)中心商業(yè)中心高鐵站點(diǎn)/站前商貿(mào)區(qū)南徐新城中心區(qū)規(guī)劃南山風(fēng)景區(qū)魅力之城市政府大市口火車(chē)站南山風(fēng)景區(qū)跑馬山路 南徐大道中山路解放路 1. 土地屬性分析 宗地片區(qū)現(xiàn)有情況交通條件：以檀山路和南徐大道為主要交通干道，目前周邊公交線路較為缺乏；配套設(shè)備：商業(yè)、教育、醫(yī)療等配套設(shè)備較為缺乏；景觀環(huán)境：自然景觀條件優(yōu)越；未來(lái)規(guī)劃：團(tuán)山路、蛋山路等道路交通設(shè)備已進(jìn)入規(guī)劃或?qū)嵤╇A段；團(tuán)山路上將開(kāi)通公交線路；規(guī)劃中政中心、文化活動(dòng)中心、體育中心、展演中心等與地塊隔路相望。1. 土地屬性分析 宗地本身

3、情況指標(biāo)C地塊占地面積()9.82萬(wàn)平方米容積率1.1總建筑面積()108020平方米宗地四至南臨項(xiàng)目D地塊西臨蛋山西路在建北臨蛋山北路在建東臨檀山路建成通車(chē)C地塊檀山路公交站點(diǎn)遠(yuǎn)眺南山土地屬性因子評(píng)級(jí)2km內(nèi)設(shè)施名稱(chēng)商業(yè)高級(jí)商圈五級(jí)無(wú)大賣(mài)場(chǎng)/超市五級(jí)規(guī)劃中便利性商業(yè)五級(jí)社區(qū)配套，在建教育文化中小學(xué)三級(jí)鎮(zhèn)江實(shí)驗(yàn)學(xué)校魅力分校醫(yī)療醫(yī)院四級(jí)規(guī)劃中景觀環(huán)境公園綠地一級(jí)南山自然景區(qū)不利因素三級(jí)周邊農(nóng)民房尚未拆遷，影響整體景觀效果交通條件重要公交線路三級(jí)118路、25路兩條公交線路（距站點(diǎn)200米），線路較少快速干道一級(jí)檀山路、南徐大道京滬高鐵站點(diǎn)一級(jí)規(guī)劃中休閑娛樂(lè)五級(jí)無(wú)1.土地屬性分析 宗地土地屬性綜合

4、評(píng)定土地品類(lèi)城郊改善/郊區(qū)享受土地屬性1）有自然資源2）距離城市較遠(yuǎn)，但有快速道路可達(dá)3）沒(méi)有完善生活配套；但地塊周邊可能有休閑配套(或有條件做到)客戶(hù)類(lèi)型富貴之家望子成龍青年家庭價(jià)值排序123客戶(hù)屬性家庭年收入24萬(wàn)以上家庭年收入5-10萬(wàn)家庭年收入58萬(wàn)需求分析產(chǎn)品形態(tài)聯(lián)排別墅洋房多層、小高層多層、小高層、高層主力戶(hù)型四房及以上三房（以舒適型為主）兩房、三房（以緊湊型為主）主力總價(jià)110-150萬(wàn)50-70萬(wàn)50萬(wàn)以?xún)?nèi)購(gòu)房動(dòng)機(jī)改善生活品質(zhì)體現(xiàn)身份地位改善生活品質(zhì)初次置業(yè)2.客戶(hù)對(duì)土地屬性需求分析3.市場(chǎng)時(shí)機(jī)尋覓 宗地片區(qū)市場(chǎng)宗地市政府大市口火車(chē)站南徐板塊宗位置于潤(rùn)州區(qū)南徐新城規(guī)劃范圍的中心

5、區(qū)域，東臨檀山路，北靠蛋山路，間隔南徐新城行政中心1.5公里，離鎮(zhèn)江火車(chē)站車(chē)程10分鐘。從房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)展關(guān)系來(lái)看可歸入南徐板塊。根據(jù)鎮(zhèn)江城市開(kāi)展總體規(guī)劃，南徐新城是鎮(zhèn)江未來(lái)的城區(qū)副中心，將構(gòu)成新的居住片區(qū)和行政效力片區(qū)，將有大量人口導(dǎo)入。 同時(shí)隨著新的行政中心建立，未來(lái)會(huì)有眾多公共效力設(shè)備落戶(hù)南徐，如體育館、展覽館、商業(yè)中心等。為板塊內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)展帶來(lái)了較為耐久的利好。 地塊描畫(huà)板塊描畫(huà)市政府大市口火車(chē)站3.市場(chǎng)時(shí)機(jī)尋覓 宗地片區(qū)市場(chǎng)君臨南山魅力之城南山華庭華都名城別墅客戶(hù):以富貴之家為主，主要職業(yè)為公務(wù)員和私營(yíng)業(yè)主；公寓客戶(hù)：以改善型的望子成龍為主，以少量青年家庭為輔。物業(yè)類(lèi)型：共有

6、小高層、多層、聯(lián)排、疊加四種形狀，公寓主力面積：120-140平方米公寓主力價(jià)錢(qián)：3900-4200元/平方米聯(lián)排主力面積：170-190平方米聯(lián)排主力價(jià)錢(qián)：5500-6000元/平方米疊加4800聯(lián)排5500宗地片區(qū)市場(chǎng)別墅類(lèi)產(chǎn)品3900元/m23880元/m2宗地片區(qū)市場(chǎng)公寓類(lèi)產(chǎn)品公寓4200聯(lián)排6000面積80-9090-100100-110110-120120-130130-140140-150150-160160-180180-200200以上價(jià)格供應(yīng)需求供應(yīng)需求供應(yīng)需求供應(yīng)需求供應(yīng)需求供應(yīng)需求供應(yīng)需求供應(yīng)需求供應(yīng)需求供應(yīng)需求供應(yīng)需求3800-39001241203024857295

7、87606055553366433900-40009686655370451701671041244000-50001811432058311521574024942758295500-6500222134333.市場(chǎng)時(shí)機(jī)尋覓 宗地片區(qū)市場(chǎng)單價(jià)和面積關(guān)系緊湊型2房由于總價(jià)控制，去化率較高總價(jià)控制在32-40萬(wàn)之間圖表數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)自2006年7月以來(lái)的工程推案成交情況由于二次改善客戶(hù)的需求釋放較為明顯，導(dǎo)致高質(zhì)量三房和大戶(hù)型產(chǎn)品受改善型客戶(hù)歡迎，萬(wàn)科魅力之城、華都名城等產(chǎn)品銷(xiāo)售較好。魅力之城聯(lián)排176/182平方米去化最好。南山華庭推案時(shí)間較短，去化率略低。君臨南山疊加別墅去化較慢。聯(lián)排產(chǎn)品市場(chǎng)容量

8、有限，產(chǎn)品力是支撐市場(chǎng)的有力條件。市政府大市口火車(chē)站3.市場(chǎng)時(shí)機(jī)尋覓 宗地片區(qū)市場(chǎng)/別墅君臨南山魅力之城君臨南山物業(yè)類(lèi)型：聯(lián)排、疊加別墅主力面積：疊加107-190平方米 聯(lián)排170-190平方米銷(xiāo)售價(jià)錢(qián)：聯(lián)排5800；疊加5300主力總價(jià)：70-110萬(wàn)家庭構(gòu)造：富貴之家、望子成龍客戶(hù)來(lái)源：職業(yè)類(lèi)型以公務(wù)員為主，私營(yíng)業(yè)主、大型企業(yè)管理層為輔；分布趨于以潤(rùn)州為主，京口和丁卯為輔。購(gòu)買(mǎi)緣由：自然環(huán)境較好南山附近構(gòu)成的坡地、總價(jià)控制較好、改善居住質(zhì)量。本工程別墅不斷去化較緩，尤其是萬(wàn)科別墅上市以后，同樣是180平方米的聯(lián)排，君臨南山迄今僅售出40。緣由有三：產(chǎn)品力，工程籠統(tǒng)和樣板展現(xiàn)，品牌驅(qū)動(dòng)力和

9、后期的物管關(guān)注度。市政府大市口火車(chē)站3.市場(chǎng)時(shí)機(jī)尋覓 宗地片區(qū)市場(chǎng)/公寓魅力之城南山華庭華都名城華都名城物業(yè)類(lèi)型：多層、小高層主力戶(hù)型：兩房80-90平方米 三房120-140平方米銷(xiāo)售價(jià)錢(qián)：3900元/平方米主力總價(jià)：30-55萬(wàn)家庭構(gòu)造：望子成龍、青年之家客戶(hù)來(lái)源：潤(rùn)州、京口購(gòu)買(mǎi)緣由：社區(qū)成熟、地段、總價(jià)南山華庭物業(yè)類(lèi)型：多層、小高層主力戶(hù)型：兩房95平方米 三房118-144平方米銷(xiāo)售價(jià)錢(qián)：3880元/平方米主力總價(jià)：37-56萬(wàn)家庭構(gòu)造：望子成龍、青年之家客戶(hù)來(lái)源：潤(rùn)州、京口購(gòu)買(mǎi)緣由：戶(hù)型、自然環(huán)境、總價(jià)緊湊型的兩房8090平方米、緊湊型三房近120平方米和溫馨型三房近140產(chǎn)品銷(xiāo)售情

10、況較好。案名華都名城南山華庭君臨南山魅力之城一期開(kāi)盤(pán)日期05.407.906.506.12總建(萬(wàn)M2)5082380物業(yè)類(lèi)型多層、小高層多層、小高層疊加、聯(lián)排聯(lián)排、多層、小高層房型配比二房（80-90）27%三房（100-140）59%四房及以上（143-207）14%二房（95.7）15%三房（118-144）85%疊加107-190聯(lián)排170-190兩房88三房110-140聯(lián)排176-182項(xiàng)目銷(xiāo)售率98%38%42%84%最近推盤(pán)日期07.7（多層）07.9（多層）07.7（疊加）07.9（多層）平均單價(jià)(元)39003880480053004200主力面積(平方米)120-1301

11、19160-190110-130主力總價(jià)(萬(wàn)元)46-504676-9633-66開(kāi)盤(pán)推出戶(hù)數(shù)806864142總評(píng)價(jià)大型項(xiàng)目，良好社區(qū)規(guī)劃準(zhǔn)現(xiàn)房銷(xiāo)售南徐片區(qū)距中心城區(qū)最近的項(xiàng)目交通便利，周邊配套較為齊全。低密度社區(qū)，景觀較好；產(chǎn)品力一般大型項(xiàng)目，良好規(guī)劃、景觀優(yōu)勢(shì)明顯；產(chǎn)品力較強(qiáng)3.市場(chǎng)時(shí)機(jī)尋覓 宗地片區(qū)市場(chǎng)項(xiàng)目/地塊總建面積（萬(wàn)）容積率預(yù)計(jì)上市時(shí)間07年預(yù)計(jì)供應(yīng)（萬(wàn)）08年預(yù)計(jì)供應(yīng)（萬(wàn)）09年預(yù)計(jì)供應(yīng)（萬(wàn)）在售項(xiàng)目魅力之城801.1/101010華都名城421.5/555君臨南山230.76/555南山華庭81.4/44/黃山南路西側(cè)地塊4.652.6508年后/4.65/檀山路地塊201

12、.508年后/1010南徐路科大西側(cè)10.41.208年后35共計(jì)/2441.6535 板塊內(nèi)現(xiàn)有大盤(pán)在08年以后還有大量供應(yīng)。 未來(lái)新增工程以中等規(guī)模為主，宗地主要競(jìng)爭(zhēng)仍將集中在現(xiàn)有大盤(pán)的后續(xù)供應(yīng)。 未來(lái)工程供應(yīng)以公寓工程為主，估計(jì)房型面積段以溫馨型三房為主；別墅供應(yīng)主要集中在君臨南山和檀山路車(chē)管所地塊以及科大西側(cè)地塊。3.市場(chǎng)時(shí)機(jī)尋覓 宗地片區(qū)市場(chǎng)未來(lái)供應(yīng)區(qū)域主力客群客戶(hù)類(lèi)型工作區(qū)域年齡層次需求產(chǎn)品面積 總價(jià)置業(yè)目的以潤(rùn)州區(qū)本地客戶(hù)為主，其他區(qū)域客戶(hù)不斷增長(zhǎng)富貴之家潤(rùn)州、京口和丁卯30-55別墅為主180-220110-150萬(wàn)體現(xiàn)身份地位追求生活品質(zhì)青年家庭潤(rùn)州、京口和丁卯25-35兩房

13、、緊湊型三房80-12050萬(wàn)內(nèi)首次置業(yè)、改善型望子成龍潤(rùn)州區(qū)為主30-45舒適型三房為主130-14550-70萬(wàn)改善型為主3.市場(chǎng)時(shí)機(jī)尋覓 宗地片區(qū)市場(chǎng)3.市場(chǎng)時(shí)機(jī)尋覓 宗地片區(qū)市場(chǎng)總結(jié)板塊市場(chǎng)整體表現(xiàn)不錯(cuò)，公寓市場(chǎng)供求兩旺，別墅市場(chǎng)不同工程間存在較大差距。公寓市場(chǎng)上，目前本區(qū)域內(nèi)80-90平方米的兩房和120-140平方米的三房去化情況最好，去化率根本都在90%以上，由于有大量的市區(qū)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)，對(duì)區(qū)域市場(chǎng)構(gòu)成了強(qiáng)有力的支撐。溫馨型兩房95-115平方米去化速度較慢。別墅市場(chǎng)去化差別明顯，君臨南山產(chǎn)品力不強(qiáng)，難以吸引高端客戶(hù)，同時(shí)焦山板塊大量攔截和分流了客戶(hù)，導(dǎo)致其疊加別墅去化情況不太理想，

14、明顯弱于萬(wàn)科魅力之城。區(qū)域內(nèi)近期供應(yīng)量穩(wěn)中有升，區(qū)域后續(xù)競(jìng)爭(zhēng)主要集中在公寓工程，別墅產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)程度普通。宗地間隔市中心較遠(yuǎn)，較區(qū)域內(nèi)其他公寓工程的地理位置和配套條件有一定優(yōu)勢(shì)，但具有良好的自然景觀資源和遠(yuǎn)景規(guī)劃優(yōu)勢(shì)。南徐片區(qū)公寓：3900-4200別墅：5500-6000焦山片區(qū)宗地市政府大市口火車(chē)站金山片區(qū)朱方路片區(qū)學(xué)府路片區(qū)市中心片區(qū)3.市場(chǎng)時(shí)機(jī)尋覓 競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)分析3.市場(chǎng)時(shí)機(jī)尋覓 同級(jí)別競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)選擇板塊名稱(chēng)區(qū)域資源產(chǎn)品形態(tài)價(jià)格水平市場(chǎng)現(xiàn)狀客戶(hù)結(jié)構(gòu)南徐片區(qū)臨南山，自然景觀資源好多層、小高層、別墅公寓3900-4200別墅4800-6000別墅項(xiàng)目去化差異明顯，公寓房去化情況較好富貴之家望子成

15、龍金山片區(qū)臨金山長(zhǎng)江，自然景觀資源好多層3700在售樓盤(pán)較少，品質(zhì)中等富貴之家望子成龍朱方路片區(qū)臨近潤(rùn)州區(qū)政府及規(guī)劃沃爾瑪多層3000-3400在售項(xiàng)目以小規(guī)模、中低品質(zhì)為主，去化情況一般經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)青年家庭市中心片區(qū)交通便利、配套完善小高層、高層4500-6000目前在售以商業(yè)項(xiàng)目為主富貴之家望子成龍學(xué)府路片區(qū)交通便利、配套齊全多層、小高層、高層3700-3900在售項(xiàng)目以中小規(guī)模為主，去化情況一般望子成龍青年家庭焦山片區(qū)臨焦山長(zhǎng)江，自然景觀資源好多層、小高層、別墅公寓3700-4700別墅4200-11000大型樓盤(pán)集中，品質(zhì)較高，整體去化情況較好富貴之家望子成龍我們經(jīng)過(guò)景觀資源、物業(yè)類(lèi)型、客

16、戶(hù)構(gòu)成、價(jià)錢(qián)檔次和工程規(guī)模等幾個(gè)目的對(duì)鎮(zhèn)江整個(gè)市場(chǎng)片區(qū)進(jìn)展比較，焦山片區(qū)與萬(wàn)科工程所在片區(qū)最為類(lèi)似，因此我們將焦山片區(qū)設(shè)定為競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)。3.市場(chǎng)時(shí)機(jī)尋覓 競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)市場(chǎng)-焦山片區(qū)本案市政府大市口火車(chē)站焦山片區(qū)區(qū)域概略 焦山片區(qū)擁有焦山、長(zhǎng)江雙景觀，同時(shí)依托較為成熟的配套，吸引了眾多購(gòu)房客戶(hù)。 區(qū)域描畫(huà)目前，板塊內(nèi)在售的可分流南徐片區(qū)客戶(hù)的工程有江山名洲、香江花城、中南世紀(jì)城和我家山水等。如中南世紀(jì)城140平方米的洋房產(chǎn)品吸引了一部分萬(wàn)科工程的望子成龍意向客戶(hù)；而江山名洲和我家山水等聯(lián)排也在一定程度上分流了一部分富貴客戶(hù)。商業(yè)配套區(qū)域內(nèi)的商業(yè)主要集中在東吳路世紀(jì)聯(lián)華超市附近，同時(shí)香江花城和我家山水配

17、套的商業(yè)街紅豆廣場(chǎng)和龍吟商業(yè)街也將投入運(yùn)用。交通出行 公交系統(tǒng)較為興隆，同時(shí)還開(kāi)通了鎮(zhèn)江至揚(yáng)州的城際公交。樓盤(pán)名稱(chēng)建筑形態(tài)房型配比2房3房4房聯(lián)排/復(fù)式比例面積比例面積比例面積比例面積中南世紀(jì)城多層、小高層25%90-11036%118-13039%138-145江山名洲多層、聯(lián)排37%90-11041%110-1305%130-14017%160-220我家山水多層、高層、聯(lián)排13%90-11022%120-14022%130-15043%180-350香江花城多層、小高層29%98-10068%110-1303%170-190圖表數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)自2006年7月以來(lái)的工程推案情況片區(qū)內(nèi)集中了目前鎮(zhèn)

18、江市場(chǎng)幾個(gè)知名的大盤(pán)工程，如中南世紀(jì)城、江山名洲兩個(gè)工程的體量都在60萬(wàn)以上。三房為片區(qū)主力戶(hù)型，三房及以上產(chǎn)品占據(jù)面積配比的70%以上，各工程兩房推案根本在30%以下，面積段集中在90-100平方米；聯(lián)排產(chǎn)品的比例也較高，主力面積段集中在180-220平方米之間。3.市場(chǎng)時(shí)機(jī)尋覓 競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)市場(chǎng)-焦山片區(qū)/產(chǎn)品分析3.市場(chǎng)時(shí)機(jī)尋覓 競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)市場(chǎng)-焦山片區(qū)面積80以下80-9090-100100-110110-120120-130130-140140-160160-180180-200200以上價(jià)格供求供求供求供求供求供求供求供求供求供求供求3200-34004841242248353400-3

19、60038381189311273201820203600-3800363131283232483786535076461253800-4000221212121125114000-4200302721191818352326232115734200-4400131213104400-46004600-48002410241124134834442824134800-500022202221222244435000-5500315185323156555500-6000242468546000-65006500以上6440120-140平方米的三房和四房產(chǎn)品銷(xiāo)售情況最好，銷(xiāo)售率在80%以上。其

20、中，中南世紀(jì)城140平方米洋房產(chǎn)品開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售情況較好。江山名洲、我家山水等工程的聯(lián)排產(chǎn)品推案時(shí)間較長(zhǎng)，去化情況較好。焦山片區(qū)公寓產(chǎn)品中緊湊型兩房和溫馨型三房去化情況普遍良好；江山名洲、我家山水等工程的聯(lián)排別墅產(chǎn)品去化情況也較好。緊湊型兩房產(chǎn)品總價(jià)控制較好，去化速度快總價(jià)控制在30-40萬(wàn)之間3.市場(chǎng)時(shí)機(jī)尋覓 競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)市場(chǎng)-焦山片區(qū)/別墅本案市政府大市口火車(chē)站焦山片區(qū)我家山水江山名洲我家山水鎮(zhèn)江最早的別墅社區(qū)面積段：聯(lián)排180-256 單價(jià)： 6000-10000總價(jià)： 110-200萬(wàn)家庭構(gòu)造：富貴之家客戶(hù)來(lái)源：覆蓋鎮(zhèn)江全市客戶(hù)構(gòu)成：以私營(yíng)業(yè)主為主，公務(wù)員為輔購(gòu)買(mǎi)緣由：焦山、長(zhǎng)江雙景觀，知名工程

21、 江山名洲鎮(zhèn)江最大的別墅社區(qū)面積段：聯(lián)排180-244 單價(jià)： 5500 總價(jià)： 105-145萬(wàn)家庭構(gòu)造：富貴之家客戶(hù)來(lái)源：以京口為主，其他區(qū)域?yàn)檩o客戶(hù)構(gòu)成：公務(wù)員和私營(yíng)業(yè)主為主，大型企業(yè)中高層管理人員為輔。購(gòu)買(mǎi)緣由：焦山、長(zhǎng)江雙景觀，規(guī)劃大盤(pán)3.市場(chǎng)時(shí)機(jī)尋覓 競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)市場(chǎng)-焦山片區(qū)/公寓本案市政府大市口火車(chē)站焦山片區(qū)我家山水江山名洲中南世紀(jì)城香江花城項(xiàng)目中南世紀(jì)城江山名洲我家山水香江花城面積段106-14590-14090-15098-130單價(jià)4500380039003800總價(jià)47-6534-5336-5838-50以青年家庭和望子成龍為主，來(lái)源于鎮(zhèn)江各大型企業(yè)和機(jī)構(gòu)職工(客源與萬(wàn)科相

22、似)。項(xiàng)目/地塊總建面容積率預(yù)計(jì)上市時(shí)間08年預(yù)計(jì)供應(yīng)（萬(wàn)）09年預(yù)計(jì)供應(yīng)（萬(wàn)）10年預(yù)計(jì)供應(yīng)（萬(wàn)）在售項(xiàng)目中南世紀(jì)城62萬(wàn)1.32/888香江花城46.5萬(wàn)1.54/777江山名洲20萬(wàn)平方米/項(xiàng)目/地塊土地面積容積率預(yù)計(jì)上市時(shí)間08年預(yù)計(jì)供應(yīng)（萬(wàn)）09年預(yù)計(jì)供應(yīng)（萬(wàn)）10年預(yù)計(jì)供應(yīng)（萬(wàn)）待推地塊學(xué)府路3號(hào)5.8 萬(wàn)/08年420學(xué)府路67號(hào)6.8萬(wàn)/08年后043宗澤路地塊11.9萬(wàn)1.108年后044共計(jì)/212522 未來(lái)新增用地工程上市銷(xiāo)售數(shù)量較少，主要競(jìng)爭(zhēng)集中在現(xiàn)有大盤(pán)的后續(xù)供應(yīng)。 后續(xù)供應(yīng)以公寓產(chǎn)品為主，別墅產(chǎn)品主要集中于江山名洲的二期供應(yīng)，但是其規(guī)劃及上市時(shí)間等均不明朗。3.市

23、場(chǎng)時(shí)機(jī)尋覓 競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)市場(chǎng)-焦山片區(qū)/未來(lái)供應(yīng)3.市場(chǎng)時(shí)機(jī)尋覓 競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)市場(chǎng)總結(jié)小結(jié)目前，片區(qū)內(nèi)尚有大量未上市的公寓工程，能夠成為本工程的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。其中，中南世紀(jì)城的洋房和多層產(chǎn)品能夠直接分流南徐片區(qū)的客戶(hù)。片區(qū)內(nèi)熱銷(xiāo)的公寓主要面積段為90-110和130-140平方米兩個(gè)面積段，成交均價(jià)在4000元左右；總價(jià)段集中在36-44萬(wàn)和52-56萬(wàn)之間，吸引的客戶(hù)主要為望子成龍和青年家庭，此類(lèi)客戶(hù)主要來(lái)自京口區(qū)。產(chǎn)品與本工程片區(qū)構(gòu)成直接競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，可以經(jīng)過(guò)產(chǎn)品力的塑造爭(zhēng)奪同類(lèi)型客戶(hù)。片區(qū)內(nèi)目前在售的別墅較少，面積段集中在180-220平方米之間，總價(jià)根本在110萬(wàn)以上，主要吸引富貴之家客戶(hù)，此類(lèi)客戶(hù)沒(méi)

24、有明確的區(qū)域來(lái)源。 近期片區(qū)別墅產(chǎn)品供應(yīng)即將進(jìn)入一個(gè)真空時(shí)期，同時(shí)高端客戶(hù)在區(qū)域整體環(huán)境認(rèn)知上，南山好于焦山區(qū)域焦山片區(qū)是原鎮(zhèn)江工業(yè)集中區(qū)域，整體籠統(tǒng)較差3.市場(chǎng)時(shí)機(jī)尋覓 競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)市場(chǎng)-焦山片區(qū)/客戶(hù)區(qū)域主力客群客戶(hù)類(lèi)型工作區(qū)域年齡層次需求產(chǎn)品面積 總價(jià)置業(yè)目的區(qū)內(nèi)客戶(hù)來(lái)自鎮(zhèn)江各區(qū)域，還有部分外來(lái)如南京/揚(yáng)州等地客戶(hù)富貴之家京口和丁卯以25-45歲為主力購(gòu)買(mǎi)群，年輕化趨勢(shì)明顯別墅180-220110-150萬(wàn)改善居住品質(zhì)青年家庭京口和丁卯2房和3房（緊湊型為主）80-100110-12050萬(wàn)內(nèi)首次置業(yè)為主望子成龍潤(rùn)州、京口和丁卯3房（舒適型為主）130-14550-70萬(wàn)二次改善為主3.市場(chǎng)

25、時(shí)機(jī)尋覓 別墅市場(chǎng)容量2006年鎮(zhèn)江別墅上市約13.67萬(wàn)平方米，去化量約為7.5萬(wàn)平方米，去化均價(jià)為4329元/平方米。而2007年18月，全市累計(jì)供應(yīng)別墅總量約10.45萬(wàn)平方米，去化量為12.17萬(wàn)平方米。按照200平方米的平均面積計(jì)算，1-8月份鎮(zhèn)江市場(chǎng)共去化600套左右，月均75套。3.市場(chǎng)時(shí)機(jī)尋覓 別墅競(jìng)爭(zhēng)工程概略片區(qū)項(xiàng)目規(guī)模主力面積售價(jià)總價(jià)段去化率焦山片區(qū)江山名洲未定200-2205100100-110萬(wàn)70%我家山水14萬(wàn)平方米聯(lián)排230-270獨(dú)棟340-420聯(lián)排6000-7500獨(dú)棟11500聯(lián)排130-160萬(wàn)獨(dú)棟390-480萬(wàn)74%學(xué)府路片區(qū)恒美山莊7萬(wàn)平方米疊加1

26、50-180490073-81萬(wàn)69%恒順翠竹園3.9萬(wàn)平方米聯(lián)排200-210雙拼300-320聯(lián)排6500雙拼8500聯(lián)排130-136萬(wàn)雙拼250-270萬(wàn)66%南徐片區(qū)君臨南山22萬(wàn)平方米疊加150-170聯(lián)排180-200疊加4700聯(lián)排4730疊加70-80聯(lián)排85-9545%鎮(zhèn)江獨(dú)棟產(chǎn)品較好，市場(chǎng)成交情況明顯好于聯(lián)排等；焦山片區(qū)片區(qū)工程銷(xiāo)售情況明顯好于其它區(qū)域，這主要得益于成熟配套和景觀資源；區(qū)域內(nèi)200-220平方米的聯(lián)排產(chǎn)品去化速度較快。3.市場(chǎng)時(shí)機(jī)尋覓 市場(chǎng)結(jié)論目前鎮(zhèn)江公寓產(chǎn)品以三房為主，占比70%-80%，兩房比重約20%左右，平均價(jià)錢(qián)在4000元/平方米左右，魅力之城一

27、期公寓價(jià)錢(qián)約高于區(qū)域均價(jià)8%左右 。由于鎮(zhèn)江對(duì)公寓房實(shí)行限價(jià)政策，不同檔次的工程間價(jià)錢(qián)差距沒(méi)有拉開(kāi)，因此具有一定購(gòu)買(mǎi)力的群體的置業(yè)行為使得高質(zhì)量樓盤(pán)130-140平方米的溫馨型三房去化速度較快。別墅物業(yè)類(lèi)型包括聯(lián)排、疊加、獨(dú)棟，年均消化套數(shù)約8001000套。市場(chǎng)對(duì)于高端產(chǎn)品的認(rèn)知才干依然有待教育，可以經(jīng)過(guò)加強(qiáng)產(chǎn)品力、籠統(tǒng)推行、樣板區(qū)展現(xiàn)等手段提升客戶(hù)的認(rèn)知程度，促使其釋放更大的消費(fèi)潛力。從一次性付款購(gòu)買(mǎi)別墅的景象中我們可以看出這些客戶(hù)群體的購(gòu)買(mǎi)力依然有待于開(kāi)掘。工程區(qū)域和競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)客戶(hù)以富貴之家和望子成龍為主，以青年家庭為輔；隨著鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)展，閱歷過(guò)初次置業(yè)、初次改善之后的望子成龍對(duì)高

28、質(zhì)量的物業(yè)需求潛力較大。在市場(chǎng)的后續(xù)供應(yīng)中，預(yù)期改善型客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)力將進(jìn)一步放大，各種溫馨型產(chǎn)品供應(yīng)也會(huì)逐漸添加，在產(chǎn)品趨同的情形下提升工程的附加值構(gòu)成差別化競(jìng)爭(zhēng)將是必然出路。市場(chǎng)結(jié)論3.市場(chǎng)時(shí)機(jī)尋覓 從客戶(hù)到產(chǎn)品富貴之家宗地市政府大市口火車(chē)站君臨南山我家山水江山名洲總價(jià)：110-150萬(wàn)單價(jià)：6000-8000有相當(dāng)比例的一次性付款客戶(hù)這部分產(chǎn)品主要集中在幾個(gè)別墅工程，如我家山水、江山名洲、君臨南山和萬(wàn)科魅力之城。環(huán)境與質(zhì)量均好的工程在鎮(zhèn)江較少，主要的別墅競(jìng)爭(zhēng)集中在江山名洲和君臨南山兩個(gè)大型工程。鑒于江山名洲現(xiàn)有別墅已根本售完，后期地塊暫未定上市時(shí)間，君臨南山在鎮(zhèn)江客戶(hù)中的籠統(tǒng)普通，本工程聯(lián)排別

29、墅的市場(chǎng)時(shí)機(jī)較大。3.市場(chǎng)時(shí)機(jī)尋覓 從客戶(hù)到產(chǎn)品望子成龍宗地市政府大市口火車(chē)站總價(jià)：集中在50-70萬(wàn)之間單價(jià)：3800-5000代表工程：中南世紀(jì)城、華都名城、萬(wàn)科魅力之城鎮(zhèn)江現(xiàn)有市場(chǎng)中高檔公寓根本都在爭(zhēng)奪改善型客戶(hù)三房根本上都是70的比重，競(jìng)爭(zhēng)較為猛烈。但是本工程可以憑仗產(chǎn)品力、營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新和南徐新城的規(guī)劃前景吸引此類(lèi)客戶(hù)。江山名洲中南世紀(jì)城香江花城南山華庭華都名城地段緊靠焦山公園，屬于鎮(zhèn)江發(fā)展的北部濱江居住區(qū)。交通公交線路5條，鎮(zhèn)江至揚(yáng)州的城際公交，濱江大道和東吳路等快速干道商業(yè)世紀(jì)聯(lián)華超市，自建商業(yè)配套環(huán)境周邊自然環(huán)境優(yōu)美，居住氛圍較好規(guī)模62萬(wàn)，超大規(guī)模盤(pán)產(chǎn)品形態(tài)多層、洋房、小高層等總規(guī)

30、劃目前僅規(guī)劃項(xiàng)目一期，后續(xù)規(guī)劃不明確開(kāi)發(fā)節(jié)奏一期推出多層和花園洋房 鎮(zhèn)江超大型工程之一。 目前推出的產(chǎn)品以花園洋房為主。 自建商業(yè)街和社區(qū)商業(yè)，短期內(nèi)不會(huì)投入運(yùn)用。 小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)兩所幼兒園。中南世紀(jì)城濱江大道東吳路工程一期3.市場(chǎng)時(shí)機(jī)尋覓 典型個(gè)案-中南世紀(jì)城中南世紀(jì)城推案銷(xiāo)售情況房型面積段（m2）套數(shù)（套）所占比例成交套數(shù)（套）成交率單價(jià)（元/m2）總價(jià)（萬(wàn)元）二房90-1105625%3563%480048三房118-1308036%6480%470055四房138-1458639%5665%470065中南世紀(jì)城一期推案為花園洋房，共推案222套。后期推案的四房產(chǎn)品在原先的根底上有所改善

31、，去化情況好于三房產(chǎn)品。3.市場(chǎng)時(shí)機(jī)尋覓 典型個(gè)案-中南世紀(jì)城花園洋房主要成交客戶(hù)類(lèi)型客戶(hù)以改善型為主，通常都是三口之家居住，普通客戶(hù)都有私家車(chē)或公車(chē)。購(gòu)買(mǎi)中南世紀(jì)城主要看中其大盤(pán)規(guī)劃、自然景觀及洋房產(chǎn)品質(zhì)量。需求溫馨面積段，希望擁有更多的贈(zèng)送空間。項(xiàng)目產(chǎn)品房型面積段比例單價(jià)總價(jià)客戶(hù)類(lèi)型中南世紀(jì)城洋房2房90-11025%450040-50萬(wàn)青年家庭3房118-13036%470060-66萬(wàn)望子成龍、富貴之家4房138-14539%470065-75萬(wàn)富貴之家3.市場(chǎng)時(shí)機(jī)尋覓 典型個(gè)案-中南世紀(jì)城客廳4.5*4.8餐廳3.3*4.2廚房3.6*2.1主臥4.2*3.9次臥4.2*3.6次臥4

32、.2*3.3南向雙臥室，與陽(yáng)臺(tái)和庭院相連。A型一層邊 四室兩廳兩衛(wèi) 142平方米前期142平方米的戶(hù)型滿(mǎn)足了其客戶(hù)對(duì)空間的根本需求，同時(shí)附送30平方米左右的花園和一個(gè)露臺(tái)，房間全明。缺陷在于客戶(hù)必需經(jīng)過(guò)餐廳進(jìn)入客廳，且餐廳的面寬較窄。后期房型再此根底上作了調(diào)整，改動(dòng)了餐廳設(shè)置，同時(shí)客廳挑高，去化速度較快。又一次證明了產(chǎn)品力對(duì)于工程銷(xiāo)售的影響。但是，入戶(hù)門(mén)與衛(wèi)生間正對(duì)是個(gè)缺憾。3.市場(chǎng)時(shí)機(jī)尋覓 典型個(gè)案-中南世紀(jì)城后期推案以多層和花園洋房為主，且花園洋房居多。花園洋房的戶(hù)型與前期類(lèi)似。多層戶(hù)型以緊湊型為主，輔以部分溫馨性產(chǎn)品。小區(qū)正門(mén)售樓處及現(xiàn)有入口一期二期3.市場(chǎng)時(shí)機(jī)尋覓 典型個(gè)案-中南世紀(jì)城

33、地段南徐板塊交通檀山路、南徐大道商業(yè)目前周邊商業(yè)配套較為缺乏環(huán)境緊鄰南山風(fēng)景區(qū) 規(guī)模23萬(wàn)平方米產(chǎn)品形態(tài)疊加、聯(lián)排、獨(dú)棟別墅 總規(guī)劃大型高檔別墅社區(qū) 開(kāi)發(fā)節(jié)奏2006年5月推出一期君臨南山市政府 大市口火車(chē)站南山風(fēng)景區(qū)3.市場(chǎng)時(shí)機(jī)尋覓 典型個(gè)案-君臨南山君臨南山現(xiàn)階段開(kāi)發(fā)的為一期接近團(tuán)山路部分，產(chǎn)品以疊加和聯(lián)排為主；其后為接近南徐大道的部分；二期為基地東部近檀山部分，規(guī)劃利用地形建立坡地別墅。由于團(tuán)山路目前尚未建成，不利于工程籠統(tǒng)的展現(xiàn)，現(xiàn)場(chǎng)效果較差。加之產(chǎn)品力與萬(wàn)科魅力之城相比，處于弱勢(shì)，整體去化情況不佳。從成交房源的詳細(xì)位置來(lái)看，邊套成交情況好于中間套；一、二層好于三、四層。187平方米1

34、62平方米君臨南山06年下半年以來(lái)推案房型網(wǎng)上成交情況產(chǎn)品形態(tài)主力面積供應(yīng)成交去化率聯(lián)排、疊加109-137371643%150-160402460%160-17060915%170-180341853%180-190582950%3.市場(chǎng)時(shí)機(jī)尋覓 典型個(gè)案-君臨南山總建面（）均套面積（）總套數(shù)已售套數(shù)未售套數(shù)最早開(kāi)盤(pán)日期23萬(wàn)1603061271792006年5月06年5月開(kāi)盤(pán)，總推案銷(xiāo)售率37%。項(xiàng)目產(chǎn)品主力面積段單價(jià)主力總價(jià)客戶(hù)類(lèi)型君臨南山疊加、聯(lián)排別墅160-200480076-96萬(wàn)富貴之家3.市場(chǎng)時(shí)機(jī)尋覓 典型個(gè)案-君臨南山君臨南山現(xiàn)階段開(kāi)發(fā)的為一期接近團(tuán)山路部分，產(chǎn)品以疊加和聯(lián)排

35、為主；其后為接近南徐大道的部分；二期為基地東部近檀山部分，規(guī)劃利用地形建立坡地別墅。但是，君臨南山前期外立面等產(chǎn)品細(xì)節(jié)處置較差，影響了其作為別墅的產(chǎn)品籠統(tǒng)，影響口碑。一期二期在 售3.市場(chǎng)時(shí)機(jī)尋覓 典型個(gè)案-君臨南山前期外立面如今外立面項(xiàng)目房型產(chǎn)品特征購(gòu)買(mǎi)因素置業(yè)目的關(guān)鍵因素中南世紀(jì)城兩房房型面積緊湊、實(shí)用總價(jià)控制初次置業(yè)總價(jià)/配套三房房型較為方正，居住舒適初次改善實(shí)用/總價(jià)控制四房房型面積舒適，附加值較大再次改善配套/景觀環(huán)境南山華庭兩房房型面積緊湊、實(shí)用總價(jià)控制初次置業(yè)總價(jià)/配套三房動(dòng)靜分離，產(chǎn)品實(shí)用初次改善總價(jià)/配套控制華都名城兩房房型面積緊湊、實(shí)用，總價(jià)控制初次置業(yè)總價(jià)/配套三房動(dòng)靜分

36、離，產(chǎn)品實(shí)用初次改善總價(jià)控制/交通配套四房景觀較好，產(chǎn)品舒適再次改善配套/交通3.市場(chǎng)時(shí)機(jī)尋覓 競(jìng)爭(zhēng)工程比較/公寓工程自創(chuàng)：本工程景觀條件較好、大型社區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)品力在鎮(zhèn)江市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)明顯?？梢晕祟?lèi)客戶(hù)。但由于配套設(shè)備普通、整體效果尚未完全展現(xiàn)，暫時(shí)對(duì)于吸引青年家庭有一定的阻力。項(xiàng)目主力面積產(chǎn)品特征購(gòu)買(mǎi)因素置業(yè)目的關(guān)鍵因素君臨南山160-180房型面積緊湊、實(shí)用總價(jià)控制改善居住品質(zhì)景觀資源/總價(jià)控制180-200房型面積較為經(jīng)濟(jì)，面寬一般，略顯緊湊改善居住品質(zhì)/實(shí)現(xiàn)身份地位資源優(yōu)勢(shì)明顯江山名洲180-220較為舒適的經(jīng)濟(jì)形別墅，景觀資源優(yōu)勢(shì)明顯改善居住品質(zhì)焦山/長(zhǎng)江雙景觀我家山水180-256舒

37、適型聯(lián)排別墅，產(chǎn)品品質(zhì)較好，景觀資源良好改善居住品質(zhì)/體現(xiàn)身份地位景觀資源/社區(qū)成熟3.市場(chǎng)時(shí)機(jī)尋覓 競(jìng)爭(zhēng)工程比較/別墅工程自創(chuàng)：本工程景觀條件較好、產(chǎn)品力強(qiáng)、整體規(guī)劃性強(qiáng)，可以較容易吸引此類(lèi)客戶(hù)。但是在高端產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面除了關(guān)注剛性要素景觀、總價(jià)等之外，還要留意客戶(hù)需求的多元性和開(kāi)展性，經(jīng)過(guò)細(xì)節(jié)來(lái)博得客戶(hù)。3.市場(chǎng)時(shí)機(jī)尋覓 別墅競(jìng)爭(zhēng)時(shí)機(jī)小結(jié)宗地市政府大市口火車(chē)站南徐片區(qū)焦山片區(qū)目前鎮(zhèn)江市場(chǎng)在售別墅工程較少，以工程開(kāi)發(fā)條件對(duì)比，僅焦山片區(qū)和工程所在片區(qū)幾個(gè)工程可以與本工程構(gòu)成直接競(jìng)爭(zhēng)。焦山片區(qū)主要依托焦山和長(zhǎng)江的自然景觀和周邊交通等配套相對(duì)成熟的優(yōu)勢(shì)，片區(qū)中江山名洲、我家山水等別墅去化情況較好，

38、而且兩個(gè)工程的聯(lián)排產(chǎn)品面積均在200平方米以上工程所在片區(qū)的主要?jiǎng)e墅競(jìng)爭(zhēng)為君臨南山，君臨南山由于前期工程整體籠統(tǒng)普通，加之房型面積較小，溫馨性差，去化情況普通200-210平方米的溫馨型聯(lián)排產(chǎn)品具有較大的市場(chǎng)時(shí)機(jī)。去化快，總價(jià)控制在120-150萬(wàn)。3.市場(chǎng)時(shí)機(jī)尋覓 公寓競(jìng)爭(zhēng)時(shí)機(jī)小結(jié)宗地市政府大市口火車(chē)站南徐片區(qū)焦山片區(qū)鎮(zhèn)江市域范圍較小，高質(zhì)量的公寓產(chǎn)品根本可以吸引全市范圍客戶(hù)。焦山片區(qū)在售的公寓產(chǎn)品主要有中南世紀(jì)城、香江花城、江山名洲和我家山水等，憑仗配套和景觀吸引了全市改善型客戶(hù)。公寓類(lèi)產(chǎn)品中，多層工程銷(xiāo)售明顯好于小高層產(chǎn)品，而且三房銷(xiāo)售情況要好于兩房，尤其是溫馨型三房。 因此，高質(zhì)量公寓

39、產(chǎn)品有較大市場(chǎng)空間。富貴之家競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手焦山片區(qū)、南徐片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品力、營(yíng)銷(xiāo)產(chǎn)品處理聯(lián)排望子成龍競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手焦山片區(qū)、南徐片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)社區(qū)環(huán)境、產(chǎn)品力產(chǎn)品處理公寓3.市場(chǎng)時(shí)機(jī)尋覓 競(jìng)爭(zhēng)總結(jié)3.市場(chǎng)時(shí)機(jī)尋覓 工程最能夠的客戶(hù)與產(chǎn)品客戶(hù)類(lèi)群核心需求主力面積產(chǎn)品力核心主力戶(hù)型富貴之家整體規(guī)劃完善環(huán)境優(yōu)美物業(yè)管理規(guī)范體現(xiàn)身份地位180210平方米大社區(qū)規(guī)劃知名物業(yè)管理享受居住品質(zhì)別墅望子成龍戶(hù)型功能佳社區(qū)環(huán)境佳物業(yè)管理佳120125135-145平方米戶(hù)型面積大改善感覺(jué)明顯三房/四房3.市場(chǎng)時(shí)機(jī)尋覓 客戶(hù)描畫(huà)主要特征目前曾經(jīng)擁有1套以上住房，希望得到居住的享用和情趣體驗(yàn)。以鎮(zhèn)江本地人為主，高級(jí)別公務(wù)員、國(guó)有

40、企業(yè)或大型企業(yè)高級(jí)管理層如鎮(zhèn)江電力/銀行、私營(yíng)業(yè)主。任務(wù)區(qū)域：以京口和潤(rùn)州為主支付才干：年收入程度較高，可支付才干在110-150萬(wàn)，有一定比例的一次性付款客戶(hù)地段需求：追求便利生活，有快速干道，方便享用城市級(jí)別休閑文娛配套。家庭構(gòu)造：主要為3口之家。對(duì)工程的關(guān)注點(diǎn)：開(kāi)發(fā)商品牌、物業(yè)管理、周邊環(huán)境及居住氣氛，以及產(chǎn)品的升值潛力等。富貴之家3.市場(chǎng)時(shí)機(jī)尋覓 客戶(hù)描畫(huà)富貴之家考量點(diǎn)地段交通可以便捷享受城市級(jí)配套，有快速干道，到市中心快捷方便。方便進(jìn)入高速公路，可以方便達(dá)到南京等周邊城市教育有學(xué)校最好，沒(méi)有也不是大問(wèn)題環(huán)境自然環(huán)境好，無(wú)污染產(chǎn)品景觀與規(guī)劃良好的內(nèi)部景觀，強(qiáng)調(diào)社區(qū)私密性樓層低層物業(yè)；規(guī)

41、模主要考慮大規(guī)模，低密度社區(qū)戶(hù)型功能關(guān)注戶(hù)型的舒適性、情趣性和空間感；3個(gè)臥室以上，主臥室和客廳開(kāi)間寬暢，次臥等不要太窄；房間走道等公共空間要寬，給客人以大房子的第一印象。裝修自己裝修為主朝向盡量多的朝南臥室附加值別墅最好地下室較大，采光好，西/北向陽(yáng)臺(tái)可以考慮作為房間設(shè)計(jì)。物業(yè)基本物業(yè)需求得以滿(mǎn)足，其他附加的需求較少主要需求：3.市場(chǎng)時(shí)機(jī)尋覓 客戶(hù)描畫(huà)富貴之家產(chǎn)品建議：宗地項(xiàng)目戶(hù)型盡量多的朝南臥室，給主臥盡量大的面寬戶(hù)型通透，采光通風(fēng)好。明廚明衛(wèi)、客廳與餐廳分離附加值加大地下室采光面室內(nèi)車(chē)庫(kù)，客戶(hù)可以用做地下室活動(dòng)空間，車(chē)停在車(chē)庫(kù)外盡量給大花園面積，南向露臺(tái)加大，北/西向露臺(tái)適當(dāng)縮小立面通過(guò)

42、立面材料、色調(diào)、新技術(shù)等的運(yùn)用塑造品質(zhì)感，提升產(chǎn)品檔次景觀注重不同單體之間的私密性；別墅社區(qū)可以把大的集中式的景觀分散到小的組團(tuán)中，把部分屬于公共花園部分給到私家花園的面積。3.市場(chǎng)時(shí)機(jī)尋覓 客戶(hù)描畫(huà)望子成龍主要特征目前曾經(jīng)購(gòu)買(mǎi)公寓產(chǎn)品，希望改善居住條件，獲得更好的居住環(huán)境和物業(yè)效力。以鎮(zhèn)江人為主，公務(wù)員、壟斷企業(yè)或大型企業(yè)雙職工或者企業(yè)中層、個(gè)體運(yùn)營(yíng)者等；任務(wù)區(qū)域：京口、潤(rùn)州為主；地段要求：由于鎮(zhèn)江城市較小，這部分客戶(hù)對(duì)于地段的要求不高，主要是有方便的交通支付才干：支付才干較強(qiáng)，可接受房?jī)r(jià)差別較大，50-70萬(wàn)之間，可較輕松購(gòu)買(mǎi)中、高檔公寓產(chǎn)品家庭構(gòu)造：3口之家，孩子在就學(xué)；對(duì)工程的關(guān)注點(diǎn)：

43、周邊教育配套、居住環(huán)境及氣氛、物業(yè)管理等。主要需求考量點(diǎn)地段交通有快速干道，到市中心快捷方便；最好是有較多的公交通往城市中心教育最好有高質(zhì)量的學(xué)校商業(yè)有大賣(mài)場(chǎng)和便利性商業(yè)環(huán)境周邊自然環(huán)境優(yōu)美，無(wú)污染產(chǎn)品景觀規(guī)劃重視社區(qū)綠化，但對(duì)于具體的綠化形式不做過(guò)多考慮戶(hù)型功能功能齊全、總價(jià)適當(dāng)控制陽(yáng)臺(tái)最好可以封閉朝向盡量多的朝南臥室裝修裝修房接受程度高，但是反對(duì)千篇一律的風(fēng)格配套小區(qū)設(shè)置幼兒園，有兒童游樂(lè)場(chǎng)所物業(yè)提供基本物業(yè)服務(wù)，“做到萬(wàn)科宣傳的就可以了”3.市場(chǎng)時(shí)機(jī)尋覓 客戶(hù)描畫(huà)望子成龍3.市場(chǎng)時(shí)機(jī)尋覓 客戶(hù)描畫(huà)望子成龍產(chǎn)品建議：宗地項(xiàng)目戶(hù)型功能要求戶(hù)型通透方正，注重戶(hù)型的舒適性和實(shí)用性附加值大陽(yáng)臺(tái)，提

44、供基本居住功能以外的享受社區(qū)環(huán)境寬棟距，大面積綠化裝修提供菜單式裝修房會(huì)所滿(mǎn)足健身器材設(shè)施的基本需求，有兒童活動(dòng)場(chǎng)所。商業(yè)配套社區(qū)基本商業(yè)配套，餐飲等采光通風(fēng)房型通透，采光通風(fēng)效果良好4 產(chǎn)品建議4.1 物業(yè)選型4.2 規(guī)劃分析4.3 立面建議4.4 景觀建議4.5 戶(hù)型建議4.6 經(jīng)濟(jì)測(cè)算4.1 物業(yè)選型 工程根本目的分析C地塊指標(biāo)C地塊占地面積()9.82萬(wàn)平方米容積率1.1政策限制無(wú)70,90限制總建筑面積()108020平方米一期和二期開(kāi)發(fā)情況適合C地塊開(kāi)發(fā)的物業(yè)類(lèi)型小高層公寓多層公寓花園洋房聯(lián)排別墅市場(chǎng)情況1:公寓類(lèi)物業(yè)遭到政府價(jià)錢(qián)限制(單價(jià)提升空間不大)。花園洋房在受限制之列，聯(lián)排

45、別墅不受限制。裝修本錢(qián)不核價(jià)。市場(chǎng)情況2:公寓類(lèi)產(chǎn)品中多層公寓接受度高，小高層公寓市場(chǎng)接受度略低。但經(jīng)過(guò)前期銷(xiāo)售測(cè)試，魅力之城的小高層產(chǎn)品市場(chǎng)抗性不大。開(kāi)發(fā)目的:最大化的實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)率。+最大化的添加聯(lián)排別墅的量建議的物業(yè)組合方式：聯(lián)排別墅 + 小高層公寓帶裝修4.1 物業(yè)選型 物業(yè)類(lèi)型組合方案物業(yè)類(lèi)型建筑面積 (萬(wàn)m2)建面比例占地面積(萬(wàn)m2)占地面積比例容積率小高層公寓7.85 73%4.9150%1.6聯(lián)排2.95 27%4.9150%0.6合計(jì)10.8100%9.82100%1.1物業(yè)類(lèi)型組合方案建議：注：設(shè)小高層公寓的層數(shù)為9層。闡明：小高層公寓設(shè)定為9層是思索到，10層以上要設(shè)人防，

46、9層及9層以?xún)?nèi)那么不用。小高層的容積率設(shè)定在1.6，對(duì)于9層高的小高層來(lái)說(shuō)，容積率略高。但是思索到本工程為混合社區(qū)，小高層可以利用北側(cè)位置排布，弱化間距對(duì)于容積率的影響。我們以為1.6的容積率還是相對(duì)保守的估計(jì)，應(yīng)該在實(shí)踐方案中有一定增長(zhǎng)空間4.2 規(guī)劃分析 地塊資源分析主要道路現(xiàn)狀北側(cè)工程現(xiàn)狀工程地塊現(xiàn)狀4.2 規(guī)劃分析 地塊資源分析受主要道路噪音影響中價(jià)值地塊高價(jià)值地塊思索到雖然地塊南邊用地現(xiàn)狀是未開(kāi)發(fā)的情況。但是是屬于本工程后續(xù)開(kāi)發(fā)，無(wú)論是建筑形狀還是質(zhì)量都有保證。所以除受未來(lái)主要道路噪音影響區(qū)域外，其它地方土地價(jià)值差別不大。4.2 規(guī)劃分析 物業(yè)規(guī)劃建議思索到方案測(cè)算兩種物業(yè)占地各占5

47、0%，在土地分區(qū)表示上對(duì)此有所表達(dá)。小高層公寓的規(guī)劃主要思索，最大化的利用土地，所以建議規(guī)劃在蛋山北路沿線即北側(cè)位置，和地塊中價(jià)值地塊區(qū)域。呈U字型，中間位置布置聯(lián)排別墅。中間部分做別墅物業(yè)同時(shí)也思索到C、D兩地塊地塊開(kāi)發(fā)過(guò)程中的別墅物業(yè)相對(duì)集中性。由于D地塊的東面干道和南面商業(yè)街都是屬于噪音影響區(qū)。小高層公寓區(qū)域聯(lián)排別墅區(qū)域4.3 立面建議 區(qū)域標(biāo)桿工程立面華都名城君臨南山香江花城中南世紀(jì)城魅力之城4.3 立面建議 區(qū)域標(biāo)桿工程立面小結(jié)：從區(qū)域標(biāo)桿工程的建筑立面和建筑顏色來(lái)看，標(biāo)桿工程都是以現(xiàn)代風(fēng)格為主中南工程采用西班牙風(fēng)格，做法處置比較簡(jiǎn)單，材質(zhì)以面磚和涂料為主，不大注重顏色的利用。相比之

48、下魅力之城的立面籠統(tǒng)和顏色搭配是市場(chǎng)的領(lǐng)航之做。從本錢(qián)節(jié)約的角度上思索，建議C地塊的立面用材小高層公寓以涂料為主，輔以部分面磚。聯(lián)排別墅以面磚為主，部分位置采用涂料。立面方式之一：延續(xù)原來(lái)的外立面籠統(tǒng)立面方式之二：新古典主義立面風(fēng)格針對(duì)區(qū)域立面方式單一；整體質(zhì)量感不強(qiáng)；魅力之城前期立面籠統(tǒng)曾經(jīng)初步確立領(lǐng)航者籠統(tǒng)等幾個(gè)要素，建議C地塊的立面方式：4.3 立面建議 立面風(fēng)格建議之一延續(xù)魅力之城的整體風(fēng)格：經(jīng)過(guò)前兩期開(kāi)發(fā)，客戶(hù)認(rèn)可度高；主要依托方式、顏色控制整體效果，對(duì)材質(zhì)要求不高，便于本錢(qián)控制。4.3 立面建議 立面風(fēng)格建議之二新古典主義立面風(fēng)格：風(fēng)格成熟，便于營(yíng)造；注重線腳的處置，整體對(duì)材質(zhì)要求

49、不高。4.4 景觀建議 區(qū)域標(biāo)桿工程景觀君臨南山香江花城魅力之城4.4 景觀建議 區(qū)域標(biāo)桿工程景觀小結(jié)：從區(qū)域標(biāo)桿工程的建筑立面和建筑顏色來(lái)看，區(qū)域工程景觀營(yíng)造沒(méi)有明確的景觀主題，從景觀營(yíng)造投入的角度來(lái)說(shuō)，硬質(zhì)景觀做法簡(jiǎn)單，種植類(lèi)景觀植株小，喬、灌木、花卉等沒(méi)有表達(dá)出相互之間的搭配。還停留在景觀就是“硬質(zhì)鋪地和植樹(shù)種草的階段。相比之下魅力之城的景觀投入在標(biāo)桿工程中效果最好，投入最大。景觀方式之一：東南亞風(fēng)情園林景觀方式之二：現(xiàn)代日式園林風(fēng)格針對(duì)區(qū)域景觀營(yíng)造現(xiàn)狀，建議C地塊開(kāi)發(fā)的景觀營(yíng)造在前期營(yíng)造的根底上適當(dāng)添加投入，突出景觀的主題性?？蛻?hù)語(yǔ)：景觀方面？我們置信萬(wàn)科，只需他按照規(guī)劃的方案做好就可

50、以。4.4 景觀建議 景觀風(fēng)格建議之一東南亞風(fēng)情園林：利用雕塑、種植容易構(gòu)成明顯的景觀性格；主力經(jīng)過(guò)種植，重點(diǎn)點(diǎn)綴雕塑，可以利用大量低本錢(qián)的花卉、灌木降低造景本錢(qián)。4.4 景觀建議 景觀風(fēng)格建議之二現(xiàn)代日式園林風(fēng)格：現(xiàn)代日式景觀最大特點(diǎn)是精致并且可以與天然山水景協(xié)調(diào)的交融?，F(xiàn)代日式景觀在資料運(yùn)用上比較豐富，地面不同資料和顏色的拼接。4.5 戶(hù)型建議 公寓戶(hù)型組合建議本工程對(duì)客戶(hù)的定位望子成龍富貴之家小高層公寓(三房)聯(lián)排別墅小高層戶(hù)型面積意向比例成交比例一房/48%/二房90平方米34.90%31.70%三房119-12949.20%43.90%四房145-14911.10%19.50%總價(jià)意

51、向比例成交比例30-4034.90%29.30%41-5036.50%41.50%51-6023.80%24.40%60以上4.80%4.90%魅力之城前期小高層公寓面積和總價(jià)需求與成交比例：從上表中可以看出本工程小高層公寓類(lèi)前期客戶(hù)需求調(diào)查和實(shí)踐成交根本吻合。接受40萬(wàn)以上總價(jià)、三房以上房型的客戶(hù)比例實(shí)踐成交到達(dá)70%以上，意向客戶(hù)也到達(dá)65%。4.5 戶(hù)型建議 公寓戶(hù)型組合建議從小高層面積和總價(jià)需求與成交比例表中可以看出，一切需求在總價(jià)40萬(wàn)以上的客戶(hù)，占總體客戶(hù)的65%。其中預(yù)期支付才干超越50萬(wàn)的客戶(hù)占28.6%，實(shí)踐成交那么到達(dá)70%按照面積在119平方米以上房型測(cè)算總價(jià)都在50萬(wàn)以

52、上，包含多層公寓類(lèi)產(chǎn)品。在“望子成龍類(lèi)客戶(hù)戶(hù)型組合建議中，選擇緊湊型三房和溫馨型三房作為主力客戶(hù)，并且溫馨型三房的比例略大于緊湊型三房。產(chǎn)品類(lèi)型戶(hù)型面積（m2）比例（面積）套數(shù)比例（套數(shù)）小高層公寓緊湊型三房120-12540%257 43%舒適型三房135-14560%336 57%合計(jì)100%594 100%小高層戶(hù)型組合建議從工程前期銷(xiāo)售去化情況來(lái)看，剩余房源以90平方米兩房為主。工程區(qū)域位置兩房接受度不如三房。以前期客戶(hù)成交情況和客戶(hù)訪談的情況來(lái)看，公寓類(lèi)客戶(hù)擁有較強(qiáng)的消費(fèi)力，并且有添加房型面積突出居住溫馨度的要求。公寓類(lèi)物業(yè)由于遭到限價(jià)控制，少量面積添加不會(huì)帶來(lái)總價(jià)的大幅增長(zhǎng)。建議本

53、工程小高層公寓類(lèi)房型面積適當(dāng)增大，突出房型設(shè)計(jì)溫馨度的需求。4.5 戶(hù)型建議 前期房型分析從前期公寓類(lèi)房型銷(xiāo)售情況來(lái)看：119平方米三房房型 接受度 125平方米三房119平方米三房125平方米三房入戶(hù)花園北向，并且利用率不高北臥室進(jìn)深小，影響家具擺放餐廳位置不獨(dú)立，受交通空間影響大從前期銷(xiāo)售的主力三房戶(hù)型接受度對(duì)比來(lái)看，119平方米的房型接受度明顯高于125平方米三房。二者比較，125平方米房型有入戶(hù)花園，但是入戶(hù)花園朝向不好，面積不大，和主要房間不能構(gòu)成連動(dòng)，并且不能改呵斥其它功能空間。餐廳和北臥室運(yùn)用不便，從設(shè)計(jì)角度和附加值角度分析該房型，確實(shí)沒(méi)有表達(dá)出添加面積所應(yīng)該帶來(lái)的溫馨度的添加。

54、4.5 戶(hù)型建議 空中花園房型方式建議面積在130平方米左右的空中花園房型表示：從空中花園的空間利用的角度和空間效果營(yíng)造的角度來(lái)說(shuō)，我們建議空中花園房型可以采用純營(yíng)造空間效果的角度，也可以設(shè)計(jì)成可改呵斥房間運(yùn)用面積的方式。面積都不宜小于10平方米，并且以不對(duì)內(nèi)部運(yùn)用功能產(chǎn)生影響為宜。4.5 戶(hù)型建議 聯(lián)排戶(hù)型組合建議魅力之城前期聯(lián)排面積和總價(jià)需求與成交比例：從上表中可以看出本工程聯(lián)排別墅意向購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)70%以上都可以接受120萬(wàn)以上的總價(jià)，其中7.7%的明確表示可以到達(dá)130萬(wàn)以上?？蛻?hù)對(duì)比如今產(chǎn)品而言較高的總價(jià)抗性不大。同時(shí)，前期萬(wàn)科的部分聯(lián)排成交客戶(hù)表示房型面積182平方米偏小，思索到部分客

55、戶(hù)一次性付款所彰顯的購(gòu)買(mǎi)力。建議C地塊聯(lián)排別墅面積適當(dāng)放大不過(guò)于放大，預(yù)留后期房?jī)r(jià)上漲空間，以滿(mǎn)足客戶(hù)對(duì)溫馨度的需求。聯(lián)排面積意向比例成交比例/17581.80%72.20%18418.20%27.80%總價(jià)意向比例成交比例100-1107.70%81.80 %111-12015.40%18.20%121-13069.20%/130以上7.70%/4.5 戶(hù)型建議 聯(lián)排別墅戶(hù)型組合建議產(chǎn)品類(lèi)型戶(hù)型面積（m2）比例（面積）套數(shù)比例（套數(shù)）聯(lián)排別墅三房180-19550%78 52%四房200-21050%7248%合計(jì)100%150100%聯(lián)排別墅戶(hù)型組合建議思索未來(lái)聯(lián)排別墅的組合方式以5聯(lián)之內(nèi)

56、4聯(lián)為主，利用端套三面采光和室外空間大的優(yōu)勢(shì)，做面積大的房型，所以房型比例思索在大面積房型和小面積房型各占50%。從工程前期聯(lián)排別墅訪談的結(jié)果來(lái)看，客戶(hù)普遍對(duì)前期182平方米面積提出了添加空間溫馨度的要求。但是詳細(xì)功能空間大小需求，客戶(hù)沒(méi)有明晰的表達(dá)。我們初步判別客戶(hù)對(duì)空間的溫馨度和需求還沒(méi)有明確的概念，需求引導(dǎo)其需求的釋放。由于本工程的聯(lián)排類(lèi)物業(yè)是工程未來(lái)產(chǎn)生利潤(rùn)的主要途徑，單價(jià)拉升不可防止的要表達(dá)在銷(xiāo)售過(guò)程中，而添加面積也必然會(huì)帶來(lái)總價(jià)的攀升。對(duì)于本工程聯(lián)排別墅的面積建議：添加聯(lián)排別墅面積段類(lèi)型，滿(mǎn)足高端客戶(hù)的需求，但是總面子積段建議控制在180-210之間。面積添加主要集中在調(diào)整溫馨度和

57、銷(xiāo)售展現(xiàn)效果的的客廳、餐廳、廚房、主臥、主衛(wèi)、衣帽間、化裝間等位置。因本工程屬于區(qū)域高端物業(yè)，區(qū)域價(jià)錢(qián)的制定者，價(jià)錢(qián)曾經(jīng)是區(qū)域最高。在C地塊開(kāi)發(fā)時(shí)可以思索添加地下室等附加值作為銷(xiāo)售提價(jià)的根據(jù)。4.5 戶(hù)型建議 區(qū)域工程聯(lián)排別墅房型江山名洲聯(lián)排別墅戶(hù)型表示197平方米，四房三廳244平方米，六房?jī)蓮d江山名洲聯(lián)排空間缺乏整體戶(hù)型設(shè)計(jì)的控制，如197平方米房型四房三廳，但一層對(duì)廳的面寬浪費(fèi)過(guò)多，雖然有整層地下室，但空間利用率不高。244平方米房型反而只需兩廳設(shè)計(jì)，并且對(duì)三樓空間利用過(guò)分，沒(méi)有露臺(tái)空間，也不能構(gòu)成獨(dú)立的主臥空間，過(guò)于強(qiáng)調(diào)房間數(shù)量6房其中健身房未計(jì)入。雖然有內(nèi)庭院空間，但是沒(méi)有構(gòu)成整體房

58、型的空間特征，對(duì)銷(xiāo)售協(xié)助不大。4.5 戶(hù)型建議 區(qū)域工程聯(lián)排別墅房型我家山水和恒順翠竹園聯(lián)排別墅戶(hù)型表示我家山水聯(lián)排別墅有內(nèi)庭院設(shè)計(jì)功能規(guī)劃合理，在二樓有套房設(shè)計(jì)突出雙主臥概念。有半地下車(chē)庫(kù)和傭人房，沒(méi)有其它附加值空間。恒順翠竹園聯(lián)排別墅，沒(méi)有內(nèi)部特征空間房型設(shè)計(jì)功能合理但是二樓出現(xiàn)沒(méi)有采光的家庭室，是其缺乏。恒順翠竹園聯(lián)排別墅203平方米我家山水聯(lián)排別墅230平方米4.5 戶(hù)型建議 區(qū)域工程聯(lián)排別墅房型風(fēng)景成邦、圣地雅格、君臨南山聯(lián)排別墅戶(hù)型表示風(fēng)景城邦聯(lián)排別墅224平方米圣地雅格聯(lián)排別墅224平方米君臨南山聯(lián)排別墅203平方米4.5 戶(hù)型建議 區(qū)域工程聯(lián)排別墅房型魅力之城182平方米聯(lián)排房

59、型表示從市場(chǎng)聯(lián)排別墅設(shè)計(jì)來(lái)看，房型設(shè)計(jì)中有認(rèn)識(shí)的采用內(nèi)庭院和錯(cuò)層空間，但對(duì)地下室和閣樓等附加值空間沒(méi)有過(guò)多的強(qiáng)調(diào)，部分房型雖然面積較大，但溫馨度表達(dá)的不是特別突出。魅力之城的聯(lián)排戶(hù)型緊湊，空間規(guī)劃合理，重點(diǎn)空間突出。但是還是可以在重點(diǎn)空間和附加值上添加房型亮點(diǎn)。4.5 戶(hù)型建議 聯(lián)排別墅房型表示聯(lián)排別墅戶(hù)型表示萬(wàn)科燕南園的有內(nèi)庭院的房型，表達(dá)了對(duì)頂采光的充分利用。和內(nèi)部空間的溝通。有內(nèi)庭院的戶(hù)型設(shè)計(jì)4.5 戶(hù)型建議 聯(lián)排別墅房型表示聯(lián)排別墅戶(hù)型表示藍(lán)山有透天窗的戶(hù)型設(shè)計(jì)4.5 戶(hù)型建議 聯(lián)排別墅房型表示聯(lián)排別墅戶(hù)型表示一層地下室地下室采光天窗添加地下室空間的采光效果表示序號(hào)項(xiàng)目聯(lián)排小高層合計(jì)1

60、可售面積（平方米）29424785702預(yù)測(cè)售價(jià)（元/平方米）750055003營(yíng)業(yè)額（萬(wàn)元）22068 43214 65282 4攤銷(xiāo)凈利（萬(wàn)元）3116 3772 6888 5銷(xiāo)售凈利率14.12%8.73%10.55%5 經(jīng)濟(jì)測(cè)算附件 客戶(hù)訪談 研討背景與目的研討背景希望經(jīng)過(guò)了解萬(wàn)科魅力之城一期成交客戶(hù)的背景資料、房屋價(jià)值取向、對(duì)地段及產(chǎn)品的認(rèn)知和需求為C地塊工程定位提供參考。研討目的為了C地塊的準(zhǔn)確定位，從而使企業(yè)更好的了解鎮(zhèn)江當(dāng)?shù)氐馁?gòu)房客戶(hù)群體，為下一步的產(chǎn)品定位提供研討支持：提示當(dāng)?shù)刭?gòu)房者對(duì)于C地塊的價(jià)值認(rèn)可發(fā)現(xiàn)購(gòu)房者對(duì)于產(chǎn)品的需求 了解當(dāng)?shù)刭?gòu)房者對(duì)于裝修房的接受度以及對(duì)于裝修規(guī)范