陽光中的向日葵贊助回報方案1

1、 一直以來想做一部青春與勵志的電影。無論是剛剛步入大學(xué)、還是畢業(yè)走向社會、無論在那個城市，定居或者羈旅的八零后們，都是天涯淪落人。 那種表象的不以為意，稀松平常，甚至是游戲江湖，爾虞我詐，喧囂與寂寞，與內(nèi)在渴望找回自我，尋求一種情感與身份的認(rèn)定之間，既割裂又交融，撕扯著我們的身心。影片緣起 本片的故事、框架、任務(wù)與主題是我非常向往的，因為自己就是一個典型的八零后，深深體會到八零后的迷茫與對感情的渴望，柔情或者勁辣的音樂，典型的語言形式，立體的戲劇空間，會給觀眾更多好奇與期待。而將幾個“天涯淪落人”放在同一個的情境里，也會有更加豐富多義的情感元素。我也因此對拍攝過程的好玩和奇妙而急不及待。 在我

2、的想象里，它的影調(diào)是色彩斑駁，熱力四射的，絕非精美華麗，而是運用大段落實景拍攝，展現(xiàn)這群創(chuàng)業(yè)中八零后的生存背景，他們內(nèi)心未被挫敗吞噬掉的單純與上進(jìn)，以及嬉笑怒罵和爾虞我詐背后，人與人之間拙樸的情感。導(dǎo)演闡述電影本體陽光中的向日葵故事梗概制作陣容推廣與發(fā)行劇情梗概幾個剛剛走向社會的八零后大學(xué)生，他們有著各自的夢想，分別為了自己的夢想去奮斗。導(dǎo)演、作家、記者、富二代、研究生他們有著各自的人生軌跡，各自的愛恨情仇，有著不同的性格和遭遇，但是唯一相同的就是一顆八零后永不言敗的心，并通過自身努力奮斗實現(xiàn)夢想主要演員1羅家英 飾演 杜山2張少華 飾演 奶奶演員陣容王寶強(qiáng) 飾演 強(qiáng)哥4黃渤 飾演 公司老板3

3、5朱梓驍 飾演 杜海6李小萌 飾演 原賴7鄭好 飾演 曉菲8周上喻 飾演 燕月9言承旭 飾演 龔夕諾10黃圣依 飾演 慕容蘭諾頂級制作班底美術(shù)指導(dǎo)：張學(xué)坤首屈一指的美術(shù)指導(dǎo)、國內(nèi)一線美術(shù)師、電影代表作：火星沒事當(dāng)鋪門等。電視劇代表作品：新版西游記十二生肖等 國內(nèi)一線攝影師、曾多次獲得大獎。 主要電影作品中國功夫臥薪嘗膽精武風(fēng)云鐵血北疆曲精武春秋銅月亮 廣告作品高速列車導(dǎo)演張藝謀攝影指導(dǎo)：程遠(yuǎn)監(jiān)制：李新 中國電影家協(xié)會會員、中影集團(tuán)北京電影制片廠國家一級導(dǎo)演。代表作及獲獎情況：新時期全國十佳導(dǎo)演八大樣板戲?qū)а葜饕髌匪廊セ顏盹L(fēng)流女探荒唐事件新星同舟共濟(jì)井岡山葉劍英真情路1986年新星獲“金鷹獎”

4、和“飛天獎”1988年獲全國改革題材優(yōu)秀電視節(jié)一等獎1993年井岡山獲“五個一工程獎”監(jiān)制：王承廉中國電影家協(xié)會會員北京電影學(xué)院教授研究生導(dǎo)師國內(nèi)著名制片人、電影策劃人原青年電影制片廠廠長。主要電影代表作品綠草地壞孩子的秋天豆丁歷險記火線追兇等導(dǎo)演 ：張大陟 畢業(yè)于北京電影學(xué)院 電影作品：原來是咱倆執(zhí)行導(dǎo)演立秋錄音指導(dǎo)從一而終執(zhí)行導(dǎo)演千紙鶴編劇、導(dǎo)演廣告作品：引航潤滑油貝因美董家窯酒業(yè)黃河家園龍溪順景等電視編導(dǎo)作品：美麗無憂課堂CCTV10人物總策劃、導(dǎo)演商演作品：華夏之聲群星演唱會、華夏情群星演唱會等 中視亞星是目前以電影制作與電影發(fā)行為核心競爭力的專業(yè)文化公司，成功發(fā)行了多部中國電影及外語

5、片，不斷創(chuàng)下電影發(fā)行新紀(jì)錄，其中成功發(fā)行千紙鶴立秋愛的歸宿烽火等影片，已成為業(yè)內(nèi)經(jīng)典案例。 公司與長春電影制片廠、中影集團(tuán)、電影頻道多年形成戰(zhàn)略合作關(guān)系， 擁有多位專家顧問及優(yōu)秀影視人才，是中國電影界一顆冉冉升起的新星。發(fā)行公司：北京中視亞星文化傳媒物有所值 真正做高品位高質(zhì)量的藝術(shù)作品。在劇本創(chuàng)作、演員選擇、服裝、化妝、道具、多媒體制作、音樂制作、舞美制作等各個與作品息息相關(guān)的細(xì)微環(huán)節(jié)上做到精益求精，打造新一代電影品牌！“戲”就是“細(xì)”。推廣策略電視獨家播放：中央電視臺電影頻道 中央電視臺電影頻道，又名中央六套，是以宣傳電影、培養(yǎng)電影觀眾、傳播影視文化為宗旨的專業(yè)頻道，通過亞太1A衛(wèi)星覆蓋全

6、國，每天平均播出近17小時。電影頻道每天播出8部風(fēng)格迥異的中外電影和大量生動活潑、寓教于樂的國內(nèi)外優(yōu)秀故事片、紀(jì)錄片、科教片、動畫片、戲曲片和部分電視劇 ，多部作品問鼎中國電影華表獎、金雞獎和百花獎。 投放及宣傳計劃投放渠道：全國電影院線 央視電影頻道 國內(nèi)外各大電影節(jié) 電影網(wǎng)站 空政、總政、武警電影院線 東南亞地區(qū) 地方臺影視頻道宣傳計劃：網(wǎng)絡(luò)+電臺 + 移動電視 + 地鐵公交站 + 刊物宣傳 + 娛樂報道 新聞發(fā)布會 +電影首映禮企業(yè)贊助金額50萬至70萬回報如下：為贊助企業(yè)或產(chǎn)品在劇情合理的前提下，有機(jī)的融入影片劇情中為贊助企業(yè)在劇中安排主要演員合理的使用贊助企業(yè)的產(chǎn)品為贊助企業(yè)的產(chǎn)品在

7、劇中為話題，合理的設(shè)計劇情對白在電影新聞發(fā)布會現(xiàn)場顯耀位置擺放贊助企業(yè)廣告易拉寶（贊助企業(yè)自制）贊助企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)參加電影新聞發(fā)布會贊助企業(yè)為電影鳴謝單位，并在電影片尾及宣傳品封面打出在影片剪輯完畢后贈送贊助企業(yè)正版DVD光碟20盤贊助企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)署名為電影“策劃”贊助與回報贊助與回報 企業(yè)贊助金額70萬至100萬回報如下：為贊助企業(yè)或產(chǎn)品在劇情合理的前提下，有機(jī)的融入影片劇情中為贊助企業(yè)在劇中安排主要演員合理的使用贊助企業(yè)的產(chǎn)品為贊助企業(yè)的產(chǎn)品在劇中為話題，合理的設(shè)計劇情對白在電影新聞發(fā)布會現(xiàn)場顯耀位置擺放贊助企業(yè)廣告易拉寶（贊助企業(yè)自制）贊助企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)參加電影新聞發(fā)布會并上臺發(fā)言3分鐘贊助企業(yè)為電影獨

8、家鳴謝單位，并在電影片尾及宣傳品封面打出在影片剪輯完畢后贈送贊助企業(yè)正版DVD光碟40盤以贊助企業(yè)或產(chǎn)品為核心設(shè)計影片海報10張贊助企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)署名為電影“策劃”贊助企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)與電影主創(chuàng)合影，制作成精裝電影畫冊2本贊助與回報 企業(yè)贊助金額100萬至150萬回報如下：為贊助企業(yè)或產(chǎn)品在劇情合理的前提下，有機(jī)的融入影片劇情中為贊助企業(yè)在劇中安排主要演員合理的使用贊助企業(yè)的產(chǎn)品為贊助企業(yè)的產(chǎn)品在劇中為話題，合理的設(shè)計劇情對白在電影新聞發(fā)布會現(xiàn)場顯耀位置擺放贊助企業(yè)廣告易拉寶（贊助企業(yè)自制）在電影新聞發(fā)布會現(xiàn)場主要背板上出現(xiàn)企業(yè)或產(chǎn)品名稱贊助企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)參加電影新聞發(fā)布會并上臺發(fā)言3分鐘，接受媒體采訪贊助企業(yè)為

9、電影首席鳴謝單位，并在電影片尾及宣傳品封面打出在影片剪輯完畢后贈送贊助企業(yè)正版DVD光碟60盤以贊助企業(yè)或產(chǎn)品為核心設(shè)計影片海報30張贊助企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)署名為電影“監(jiān)制”贊助企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)與電影主創(chuàng)合影，制作成精裝電影畫冊5本贊助企業(yè)或產(chǎn)品與電影捆綁宣傳，分享媒體資源（公交站牌、媒體宣傳等）常規(guī)電視廣告：假如您贊助本劇，能節(jié)省貴企業(yè)拍攝廣告費用保守估計為 50萬元人民幣；中央電視臺、全國衛(wèi)視臺黃金時段購買廣告時段投入2000萬以上；那么換來的是和其他的廣告商擁擠在一起，僅僅播出幾個月；只能把品牌信息傳遞給受眾，提高知名度，但提高不了美譽度和信任度，距離受眾信任、接受品牌還有很遠(yuǎn)；因為價格高、效果弱常規(guī)廣告

10、投放與搭載電影價格對比行業(yè)題材，展現(xiàn)贊助企業(yè)實力、理念、服務(wù)，非常規(guī)廣告可以做到。演員演繹動人故事，深入人心，將品牌植入消費者內(nèi)心。一次投入，終身受益。電視臺反復(fù)重播，音響制品、網(wǎng)絡(luò)下載無限延伸、電影參加國內(nèi)外、港臺各大電影節(jié)對贊助企業(yè)將起到永久的廣告收益。絕佳的整合營銷平臺劇中人物使用的產(chǎn)品被觀眾關(guān)注、模仿，起到引導(dǎo)、示范效果產(chǎn)品品牌被深深的植入到觀眾心中演員在劇中扮演的精英人士，配合絕佳的大環(huán)境，將有效快速提升品牌的美譽度、知名度常規(guī)廣告投放與搭載電影價格對比 越來越多的政府及企業(yè)意識到中國電影市場的潛力越來越大，電影媒介的含金量不斷增加，如果政府及企業(yè)能與電影做更多的融合，不但可以提高電

11、影的拍攝質(zhì)量，還能增強(qiáng)雙方的宣傳力度，更能促進(jìn)票房的良好增長。 當(dāng)然，電影本身的藝術(shù)形象也給了政府及企業(yè)極大的形象和品牌提升空間，是互利互惠的好事。期待您的支持與關(guān)注！求索建筑的生命溯源城市的靈魂“蘇堤春曉”項目行銷推廣案天啟開啟2003年4月項目簡介區(qū)位特征：長壽路以北、蘇州河以南，屬于內(nèi)普陀版塊占地面積：6.5萬平方米建筑面積：總建面積21萬平方米，住宅16平方米，商業(yè)、辦公1.3平方米、地下車庫3.5萬平方米容積率：3.2物業(yè)形態(tài)：高層、小高層周邊配套：緊鄰家樂福，周邊有多條公交線路通過，可通往市區(qū)，交通便捷我們的期望創(chuàng)造上海市高檔房產(chǎn)市場的個案樓盤新亮點實現(xiàn)均價7500元/平米通過樓盤

12、市場的強(qiáng)力引爆，實現(xiàn)農(nóng)口綠城房產(chǎn)的形象提升，產(chǎn)生可持續(xù)性發(fā)展的原動能量打造蘇州河海派文化新座標(biāo)市場篇版塊介紹本案處于長壽路版塊（內(nèi)普陀區(qū)域）板塊現(xiàn)狀：尚長壽路帶狀開發(fā)，屬于整個普陀匹樓盤的密集度最高的版塊。長壽路東連閘北區(qū)，西至長寧區(qū)，南臨靜安區(qū)，緊鄰蘇州河。以不夜城，曹家渡商圈為輻射點。蘇州河沿岸的舊城區(qū)改造及蘇州河綜合整治成效顯著，不斷提升產(chǎn)品附加值，促進(jìn)了其供求市場的持續(xù)增長，由針對原來的中低檔消費者轉(zhuǎn)向中高檔消費者如早期沿河畔開發(fā)的中遠(yuǎn)兩灣城為“旗艦樓盤”，即“兩灣一弄”舊區(qū)改造項目后，利用其規(guī)模大、配套全、交通便利等為購買熱點，加之蘇州河沿岸的樓盤的親水特色成為中高檔景觀住宅，逐步形

13、成中高檔水景居住區(qū)。該地區(qū)主力面積范圍：110-150平方米，總價：71.5-97.5萬左右。代表樓盤：水岸名苑、陽光新苑、中遠(yuǎn)兩灣城、上海知音、上青家園、河濱圍城、秋水云廬。版塊發(fā)展發(fā)展趨勢：深化水景主題，沿蘇州河開發(fā)。長壽路作為內(nèi)環(huán)線內(nèi)的主干道之一，即是商住街又是“綠色生態(tài)型住宅”小區(qū)?？v觀長壽路沿線多個建成樓盤，可發(fā)現(xiàn)該地區(qū)已進(jìn)入一個“比規(guī)劃、比實力、比品牌、比特色”的競爭階段。至目前，該地區(qū)土地儲備量已相當(dāng)稀缺，下一輪發(fā)展仍以蘇州河沿線為開發(fā)重點，由此將周邊延伸開發(fā)。此外，“十五”期間將在地處中山北路與鎮(zhèn)坪路交界處規(guī)劃建設(shè)占地約90萬平方米的新“新湖明珠城”，利用其輕軌、地段的便利性，

14、建成集居住、購物、娛樂、休閑為一體的中高檔生態(tài)水景居住區(qū)版塊定位自成一體的中高檔住宅區(qū)內(nèi)普陀版塊(長壽路版塊）符合未來發(fā)展潮流的“綠色商住街”規(guī)劃定位具備生態(tài)化、人文化的先天優(yōu)勢資源正處深化、延伸發(fā)展期的未來大型中高檔居住區(qū)獨具自然優(yōu)勢資源的成熟的中高檔市場版塊版塊市場特色開發(fā)特色：中等規(guī)模（1015萬方）、品牌開發(fā)、規(guī)劃講究、特色各異規(guī)劃特色：強(qiáng)調(diào)景觀的內(nèi)外交融，深化水景主題賣點特色：中心城區(qū)、生態(tài)性、親水性、便利性競爭特色：以版塊內(nèi)競爭為主客源特色：71%的本地客源、25%外地客源、4%外籍客源版塊價格走勢區(qū)域均價走勢呈平穩(wěn)上升態(tài)勢，和普陀區(qū)的均價走勢基本相同，兩年的時間上漲了26.3%，

15、比普陀區(qū)28.5%的增幅略低，但是其均價要高于整個普陀區(qū)均價區(qū)域單套面積走勢平均單套面積主要在110-130平方米的區(qū)間內(nèi)波動，峰值是124平方米，由此可見本區(qū)域?qū)Ψ啃兔娣e的需求在向著舒適型發(fā)展。區(qū)域單套總價走勢從上圖可以看出內(nèi)普陀區(qū)域的平均單套總價也隨著單價的上升平穩(wěn)上升，升幅達(dá)到29.6%版塊市場各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（2002年）均單價：6100元/平米主力面積：120140平米單套主力總價：8090萬車庫單價：1015萬元/個（賣）、200300元/個/月（地上租）、500600元/個/月商鋪單價：理想與現(xiàn)實的第一次踫撞現(xiàn)實版塊均價VS 我們期望的銷售均價6100元/平米VS 7500元/平米實

16、現(xiàn)1500元/平米的單價跳高實現(xiàn)區(qū)域市場的價格檔次變革區(qū)域競爭至目前，長壽路沿線都是普陀乃至全市關(guān)注的熱點區(qū)域，樓盤的開發(fā)實力和規(guī)模構(gòu)成板塊內(nèi)樓盤之間的重要競爭目前蘇州河沿線主要樓盤有：綠地世紀(jì)城、21世紀(jì)海岸廣場（大華清水灣花園）、康泰公寓、水岸豪庭、中遠(yuǎn)兩灣城等蘇州河親水生態(tài)景觀和輕軌帶來的便捷交通成為該區(qū)域樓盤主打概念中遠(yuǎn)兩灣城自成板塊，吸引全市客源，目前平均價格上漲為5400元/ m2左右。2房集中在90-100M2，3房集中在110-140平方目前在售樓盤主要集中在曹楊路、武寧路兩側(cè)，均價在5200-5500元/M2左右，2房集中在100-110M2，3房集中在120-140M2版塊

17、內(nèi)競爭目前主要樓盤有：上海知音、達(dá)安花園、西部俊園、常德名園、光明城市公寓、日月星辰、音樂廣場、秋水云廬、河濱圍城等目前該區(qū)域均價6100元/平米蘇州河親水生態(tài)景觀和長壽路商住街成為該區(qū)域樓盤主打概念該區(qū)域樓盤除靜安達(dá)安花園32萬M2外，主要樓盤盤量中等，集中在10-15萬M2左右該地區(qū)規(guī)模小區(qū)在總體規(guī)劃、房型設(shè)計、外觀造型、綠化配套、建筑質(zhì)量等方面極為重視該區(qū)域的房型面積以舒適型為主。二房的面積以100-110平方米為主，110-120平方米的二房占的比例也比較高。三房的面積跨度較大，基本在120-140平方米之間。復(fù)式的面積多數(shù)在180平方米以上，有的甚至達(dá)到了270平方米以上。（具體樓盤

18、資料詳見市場資料附件）版塊內(nèi)競爭特性單價差距不大，但具有極強(qiáng)的突破性，少數(shù)個案能以非常規(guī)高價取勝，主要依賴于蘇州河水景的深度挖掘；平均面積的差異化與價格相當(dāng)，靠近蘇州河水景均劃為舒適大房型，而整體樓盤的平均面積大小通常由其水景資源的可挖掘性決定市場成交狀況則個案差異明顯總而言之，對于本版塊而言，樓盤價值與市場張力在很大程度上取決于蘇州河資源的挖掘和特色化規(guī)劃建設(shè)版塊銷售三甲個案數(shù)據(jù)對比總價承受力強(qiáng)，但承受極值明顯，單價敏感度不算大消費需求跨度較大，總體為舒適改善型購房需求年銷售量不高理想與現(xiàn)實的第二次踫撞VS舒適、自住型住房需求：方正南北向大房型產(chǎn)品規(guī)劃：得房率較低部分東西向不占少數(shù)的小二房、

19、三房房源上海市區(qū)中高檔樓盤市場特色在此我們特別針對上海市場70008000元/平米的樓盤進(jìn)行市場特色分析理想與現(xiàn)實的第三次踫撞版塊市場特征：本地化客源自用型市場大房型市場總體市場特征：外向型客源自用、投資雙重性市場小房型需求VS現(xiàn)有區(qū)域市場特征與總體市場趨勢存在差異而與此同時，本案的規(guī)劃當(dāng)更能適應(yīng)總體市場趨勢需求市場總結(jié)上海市區(qū)中市檔樓盤總體市場趨向平穩(wěn)，消費結(jié)構(gòu)中的投資化及客層外地、外籍化傾向明顯；本案所處版塊較為成熟，整體樓盤開發(fā)檔次較高，銷售速度相對整體上海樓市不高；未來五年內(nèi)，本區(qū)域版塊將沿蘇州河延伸段進(jìn)行進(jìn)一步深化的拓展，在版塊市場影響力持續(xù)性擴(kuò)、大的同時，內(nèi)部競爭亦不可小覷；客層需

20、求結(jié)構(gòu)張力相對較大，單價突破的可能性存在；蘇州河文化及水景的挖掘利用無論是對于本案價格的提升還是銷售都起著至著重要的作用本案產(chǎn)品優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢綠城的品牌與實力，當(dāng)可成為本案競爭過程中，品質(zhì)與服務(wù)最有力的承諾與支持保證；得天獨厚的蘇州河自然與人文環(huán)境，都為本樓盤躋身上海整體市場高檔樓盤之列提供可依之據(jù)；長壽路的門牌號碼，代表著版塊及周邊配套的成熟性本案的前期規(guī)劃考究，全案整體外形及天際輪廓線具備特色身處成熟化版塊之中，客源基礎(chǔ)已然存在本案劣勢劣勢版塊的區(qū)域化局限，及客層特征與現(xiàn)階段整體高檔樓盤市場特性走勢不相符；上海整體高檔樓盤市場需求趨穩(wěn)，未來一時間內(nèi)其整體格局相會產(chǎn)生較大變化；區(qū)域化市場的局

21、限性將給樓盤價格跳高形成了一定障礙；本案的總體環(huán)境規(guī)劃在版塊競爭中不占特別優(yōu)勢；未來市場競爭正在加劇，以目前房市而言，高檔房市場的飽和度正在加大，特別對于以內(nèi)需型市場為主的本版塊，當(dāng)是一個不小的考驗帶給我們的營銷課題突破區(qū)域版塊概念局限，以個性化包裝，躋身全市性高檔社區(qū)樓盤之列；形成二外市場，加強(qiáng)投資型消費動機(jī)含金量；深度挖掘蘇州河文脈支持，復(fù)合社區(qū)概念及功能，以此弱化純“親水”性概念賣點的版塊內(nèi)競爭策略篇目標(biāo)設(shè)定定量目標(biāo)：價格：時間:自第一次開盤起兩年內(nèi)完成住宅90%、商鋪90%、車庫60%的銷售目標(biāo)消費者定位范圍界定基礎(chǔ)市場既有的長寧區(qū)、普陀區(qū)、靜安區(qū)周邊市場客源拓展市場全市范圍內(nèi)，上海籍

22、客源突破型市場外地或外籍人士，對上海文化有濃厚的興趣，對城市有感情，重點是海歸派人士目標(biāo)消費群特性分析身份：中產(chǎn)階層及以上人士年齡：3550歲職業(yè)：企業(yè)高級主管、藝術(shù)家、文人收入：家庭月收入10000元及以上性格：感性、易激動、較敏感文化特性：喜愛讀書，留戀傳統(tǒng)文化、唯美化傾向強(qiáng)消費意識：沖動型、重視個人涵養(yǎng)的體現(xiàn)及社會認(rèn)可程度對住宅的要求：重視鄰里檔次、重視環(huán)境、有懷舊傾向營銷推廣推廣總原則在深度運用長壽路版塊概念優(yōu)勢的同時，更加重視個案的單一品牌性建設(shè)，從而突破區(qū)域市場的局限，創(chuàng)造廣闊市場資源以公建的概念思路帶動住宅銷售，強(qiáng)調(diào)本案的社會化效益采用活動公關(guān)的行銷方式，增加社會知名及影響力與時

23、同時，加強(qiáng)企業(yè)形象塑造，提高企業(yè)品牌社會影響力販賣文化與情感我們本次所販賣的不再僅僅是一棟建筑、一片環(huán)境，抑或是一套房子更多的，我們將賦予這建筑以生命、以靈魂、以使命使之成為一代人對于一個城市的情感寄存、對于一段文化的深深眷念、對于歷史的追尋與回憶，對于未來的憧憬與責(zé)任因為唯其如此，我們才可以以非同尋常的概念創(chuàng)造引領(lǐng)的先機(jī)才可以喚醒目標(biāo)消費者非同一般的感受才可以在市場競爭中以奪目的璀燦成為一顆明珠樓盤開發(fā)理念讓建筑成為城市生命的一部分樓盤定位蘇州河首席人文景觀住宅推廣主題承載千回歷史記憶，愿為母親河邊一座燈塔主題釋義情感化的訴求方式，勾起人們強(qiáng)烈的地域情結(jié)，易于被接受，被感染；創(chuàng)造蘇州河與建筑

24、的關(guān)系，在以低姿態(tài)地“愿為燈塔”的同時，亦已確定了本案為蘇州河邊標(biāo)志性建筑的地位含義；“承載千回歷史記憶”同樣巧妙地將建筑定義為“歷史血脈”的傳承，同時對未來的產(chǎn)品改良留下了較大空間；“燈塔”，守望今天，祈盼未來，突出了對蘇州河、對大上海的深深依戀，同時，這種說法亦利于后期銷售宣傳推廣，“蘇堤春曉”的每一戶人家都將成為“燈塔”中的一盞燈，給這個城市，給母親河灑下一抹探照的光亮產(chǎn)品復(fù)合概念支持構(gòu)筑歷史的承載體、現(xiàn)代的建筑體、未來的標(biāo)志體，在此我們建議：將售樓處建造成為集“蘇州河歷史博物館、會所、購物、售樓”功能為一體的復(fù)合性建筑（具體功能設(shè)計詳見后續(xù)列表）；在蘇州河邊建造一座標(biāo)志性建筑，強(qiáng)調(diào)觀光

25、功能及樓體的外立面金屬感、挺撥感、科技感，作為未來的象征，此樓體頂部設(shè)探照燈，通體外打燈，利于夜間景觀形成反向操作的行銷模式販賣售樓處（蘇州河博物館）販賣概念銷售樓盤圈定外圍（創(chuàng)造市場）鎖定客層特征帶動基礎(chǔ)市場推廣階段劃分本次推廣根據(jù)前述行銷模式，分為四個階段市場熱點形成期（外圍市場圍合）開發(fā)商形象打造期（目標(biāo)族群鎖定）樓盤概念深化期（基礎(chǔ)市場目標(biāo)鎖定）銷售促成期（開盤認(rèn)購）階段策略（一）市場熱點形成期（外圍市場圍合）階段目的：利用“蘇州河博物館”的落成事件，形成社會熱點設(shè)計公眾參與，從而形成一定的外圍市場族群圍合主要目標(biāo)：知名文人、藝術(shù)家、海歸派、外籍人士（臺灣、新加坡華人）行銷任務(wù)：形成外

26、圍市場資料檔案建立，并在此基礎(chǔ)上，對市場有初步了解，對未來的正式推案及價格制訂，作好市場探測；針對特定目標(biāo)族群制訂特別的銷售通路策略，并迅速形成未來銷售代言體系階段策略（一）策略要求：事件行銷、新聞炒作、軟硬結(jié)合、目標(biāo)針對階段推廣主題：收藏歷史的記記，重拾母親河情緣“母親河”憶事兩大活動：蘇州河博物館落成典禮、“文藝匯”俱樂部成立（知名人士代言，未來業(yè)主都將是會員）媒體形式：新聞炒作、熱點追蹤、軟硬廣告（事件）結(jié)合階段策略（二）企業(yè)形象打造期（特殊目標(biāo)群體鎖定）階段目的：提升企業(yè)形象，造成社會化影響深度挖掘企業(yè)品牌力量，成為市場消費產(chǎn)品品質(zhì)化承諾的有力保證明確樓盤開發(fā)理念，將前期的熱點效應(yīng)進(jìn)行

27、產(chǎn)品品牌轉(zhuǎn)接行銷任務(wù)：完成樓盤特殊代言群體的鎖定工作，并在此基礎(chǔ)上形成第一波市場族群認(rèn)同力持續(xù)深度挖掘外圍市場，形成投資消費的引導(dǎo)策略，并通過特殊市場群渠道的建設(shè)利基，轉(zhuǎn)化成為投資消費市場引導(dǎo)力在此基礎(chǔ)上，建立起基礎(chǔ)市場的開拓及蓄水系統(tǒng)階段策略（二）主要目標(biāo)：外地、外籍、全市范圍內(nèi)的上海目標(biāo)群體策略重點：熱點效應(yīng)的持續(xù)性運作推動企業(yè)的社會化影響力，與此同時，進(jìn)行樓盤概念的稼接階段推廣主題：讓建筑成為城市生命的一部分媒體形式：軟硬廣告結(jié)合、新聞綜述、企業(yè)采訪、DM（博物館參觀券）直遞階段策略（三）產(chǎn)品概念深化期（基礎(chǔ)市場目標(biāo)鎖定）階段目的：明確樓盤概念、明確產(chǎn)品特色、明確產(chǎn)品消費利益著重消費基礎(chǔ)

28、利益點傳達(dá)，促成基礎(chǔ)性客源的消費源動力行銷任務(wù)：基礎(chǔ)客戶的大量蓄水，鎖定購房意向，鎖定意向房源階段策略（三）主要目標(biāo)：在全市性客源的基礎(chǔ)上，建設(shè)區(qū)域化客源網(wǎng)絡(luò)推廣主題：守望母親河造化蘇河秀 綿延上海情媒體形式：軟硬廣告區(qū)域市場的地面媒體滲透階段策略（四）銷售促成期（開盤認(rèn)購）階段目的：促成消費行為產(chǎn)生，形成第一輪銷售熱潮再次形成社會亮點，為后續(xù)樓盤推出產(chǎn)生持續(xù)動力通過公關(guān)活動炒作，將物質(zhì)化消費熱潮轉(zhuǎn)化為社會化事業(yè)，在滿足購房者虛榮心，增強(qiáng)其購房動機(jī)的同時，再造新聞熱點銷售任務(wù)：開盤銷售、形成首批客戶檔案資源階段策略（四）推廣主題：愛的承諾公關(guān)活動：為母親河獻(xiàn)一份愛心（每一購房者的購房款中將拿出

29、一萬元作為母親河治理的公益費用，交給上海市政府，同時在樓盤內(nèi)建筑紀(jì)念燈光柱）媒體運用：開盤硬廣告、活動新聞炒作產(chǎn)品與營銷結(jié)合用不同建筑風(fēng)格的三種代表性建筑來體現(xiàn)項目的開發(fā)理念：1、秀歷史：會所（建成蘇州河歷史博物館，并集海派文化及文化類休閑項目于一體）2、秀現(xiàn)在：小區(qū)建筑及環(huán)境特色（地段的成熟性、小區(qū)建筑風(fēng)格、對單棟建筑進(jìn)行概念演化）3、秀將來：取臨蘇州河的單棟；作為酒店式公寓，一部分戶型設(shè)計為平層大戶型，每層為一戶；面積在350-500平方米左右；（前衛(wèi)建筑風(fēng)格；展望未來）秀歷史會所聘請登琨艷進(jìn)行設(shè)計，集售樓處、沙龍、博物館、休閑為一體，具體項目：沙龍：咖啡圖書室、酒吧沙龍、會議廳博物館：蘇

30、州河歷史展示（圖片、書畫展）、大型視聽影音室休閑：陶吧、琉璃藝坊、刺繡坊、藝術(shù)交流中心（教室）、健身等售樓處：圖書館沙龍式設(shè)計風(fēng)格、整體布置強(qiáng)調(diào)上海文藝化風(fēng)格建設(shè)小區(qū)建筑突出一棟單體標(biāo)志性建筑，作為酒店式公寓，全玻璃幕墻的外立面，同時設(shè)計兩部觀光電梯，頂層設(shè)計酒吧式沙龍（可作旋轉(zhuǎn)廳）酒店式公寓的一部分設(shè)計成為300500平米的大平層居室，作“藝術(shù)家工作室”，專門針對一部分藝術(shù)家進(jìn)行銷售，也由此形成本樓盤的特色化消費人群特色，帶動消費力推案建議建議本案分三次推案：求索建筑的生命溯源城市的靈魂“蘇堤春曉”項目行銷推廣案天啟開啟2003年4月項目簡介區(qū)位特征：長壽路以北、蘇州河以南，屬于內(nèi)普陀版塊占

31、地面積：6.5萬平方米建筑面積：總建面積21萬平方米，住宅16平方米，商業(yè)、辦公1.3平方米、地下車庫3.5萬平方米容積率：3.2物業(yè)形態(tài)：高層、小高層周邊配套：緊鄰家樂福，周邊有多條公交線路通過，可通往市區(qū)，交通便捷我們的期望創(chuàng)造上海市高檔房產(chǎn)市場的個案樓盤新亮點實現(xiàn)均價7500元/平米通過樓盤市場的強(qiáng)力引爆，實現(xiàn)農(nóng)口綠城房產(chǎn)的形象提升，產(chǎn)生可持續(xù)性發(fā)展的原動能量打造蘇州河海派文化新座標(biāo)市場篇版塊介紹本案處于長壽路版塊（內(nèi)普陀區(qū)域）板塊現(xiàn)狀：尚長壽路帶狀開發(fā)，屬于整個普陀匹樓盤的密集度最高的版塊。長壽路東連閘北區(qū)，西至長寧區(qū)，南臨靜安區(qū)，緊鄰蘇州河。以不夜城，曹家渡商圈為輻射點。蘇州河沿岸的

32、舊城區(qū)改造及蘇州河綜合整治成效顯著，不斷提升產(chǎn)品附加值，促進(jìn)了其供求市場的持續(xù)增長，由針對原來的中低檔消費者轉(zhuǎn)向中高檔消費者如早期沿河畔開發(fā)的中遠(yuǎn)兩灣城為“旗艦樓盤”，即“兩灣一弄”舊區(qū)改造項目后，利用其規(guī)模大、配套全、交通便利等為購買熱點，加之蘇州河沿岸的樓盤的親水特色成為中高檔景觀住宅，逐步形成中高檔水景居住區(qū)。該地區(qū)主力面積范圍：110-150平方米，總價：71.5-97.5萬左右。代表樓盤：水岸名苑、陽光新苑、中遠(yuǎn)兩灣城、上海知音、上青家園、河濱圍城、秋水云廬。版塊發(fā)展發(fā)展趨勢：深化水景主題，沿蘇州河開發(fā)。長壽路作為內(nèi)環(huán)線內(nèi)的主干道之一，即是商住街又是“綠色生態(tài)型住宅”小區(qū)。縱觀長壽路

33、沿線多個建成樓盤，可發(fā)現(xiàn)該地區(qū)已進(jìn)入一個“比規(guī)劃、比實力、比品牌、比特色”的競爭階段。至目前，該地區(qū)土地儲備量已相當(dāng)稀缺，下一輪發(fā)展仍以蘇州河沿線為開發(fā)重點，由此將周邊延伸開發(fā)。此外，“十五”期間將在地處中山北路與鎮(zhèn)坪路交界處規(guī)劃建設(shè)占地約90萬平方米的新“新湖明珠城”，利用其輕軌、地段的便利性，建成集居住、購物、娛樂、休閑為一體的中高檔生態(tài)水景居住區(qū)版塊定位自成一體的中高檔住宅區(qū)內(nèi)普陀版塊(長壽路版塊）符合未來發(fā)展潮流的“綠色商住街”規(guī)劃定位具備生態(tài)化、人文化的先天優(yōu)勢資源正處深化、延伸發(fā)展期的未來大型中高檔居住區(qū)獨具自然優(yōu)勢資源的成熟的中高檔市場版塊版塊市場特色開發(fā)特色：中等規(guī)模（1015

34、萬方）、品牌開發(fā)、規(guī)劃講究、特色各異規(guī)劃特色：強(qiáng)調(diào)景觀的內(nèi)外交融，深化水景主題賣點特色：中心城區(qū)、生態(tài)性、親水性、便利性競爭特色：以版塊內(nèi)競爭為主客源特色：71%的本地客源、25%外地客源、4%外籍客源版塊價格走勢區(qū)域均價走勢呈平穩(wěn)上升態(tài)勢，和普陀區(qū)的均價走勢基本相同，兩年的時間上漲了26.3%，比普陀區(qū)28.5%的增幅略低，但是其均價要高于整個普陀區(qū)均價區(qū)域單套面積走勢平均單套面積主要在110-130平方米的區(qū)間內(nèi)波動，峰值是124平方米，由此可見本區(qū)域?qū)Ψ啃兔娣e的需求在向著舒適型發(fā)展。區(qū)域單套總價走勢從上圖可以看出內(nèi)普陀區(qū)域的平均單套總價也隨著單價的上升平穩(wěn)上升，升幅達(dá)到29.6%版塊市場

35、各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（2002年）均單價：6100元/平米主力面積：120140平米單套主力總價：8090萬車庫單價：1015萬元/個（賣）、200300元/個/月（地上租）、500600元/個/月商鋪單價：理想與現(xiàn)實的第一次踫撞現(xiàn)實版塊均價VS 我們期望的銷售均價6100元/平米VS 7500元/平米實現(xiàn)1500元/平米的單價跳高實現(xiàn)區(qū)域市場的價格檔次變革區(qū)域競爭至目前，長壽路沿線都是普陀乃至全市關(guān)注的熱點區(qū)域，樓盤的開發(fā)實力和規(guī)模構(gòu)成板塊內(nèi)樓盤之間的重要競爭目前蘇州河沿線主要樓盤有：綠地世紀(jì)城、21世紀(jì)海岸廣場（大華清水灣花園）、康泰公寓、水岸豪庭、中遠(yuǎn)兩灣城等蘇州河親水生態(tài)景觀和輕軌帶來的便捷交

36、通成為該區(qū)域樓盤主打概念中遠(yuǎn)兩灣城自成板塊，吸引全市客源，目前平均價格上漲為5400元/ m2左右。2房集中在90-100M2，3房集中在110-140平方目前在售樓盤主要集中在曹楊路、武寧路兩側(cè)，均價在5200-5500元/M2左右，2房集中在100-110M2，3房集中在120-140M2版塊內(nèi)競爭目前主要樓盤有：上海知音、達(dá)安花園、西部俊園、常德名園、光明城市公寓、日月星辰、音樂廣場、秋水云廬、河濱圍城等目前該區(qū)域均價6100元/平米蘇州河親水生態(tài)景觀和長壽路商住街成為該區(qū)域樓盤主打概念該區(qū)域樓盤除靜安達(dá)安花園32萬M2外，主要樓盤盤量中等，集中在10-15萬M2左右該地區(qū)規(guī)模小區(qū)在總體

37、規(guī)劃、房型設(shè)計、外觀造型、綠化配套、建筑質(zhì)量等方面極為重視該區(qū)域的房型面積以舒適型為主。二房的面積以100-110平方米為主，110-120平方米的二房占的比例也比較高。三房的面積跨度較大，基本在120-140平方米之間。復(fù)式的面積多數(shù)在180平方米以上，有的甚至達(dá)到了270平方米以上。（具體樓盤資料詳見市場資料附件）版塊內(nèi)競爭特性單價差距不大，但具有極強(qiáng)的突破性，少數(shù)個案能以非常規(guī)高價取勝，主要依賴于蘇州河水景的深度挖掘；平均面積的差異化與價格相當(dāng)，靠近蘇州河水景均劃為舒適大房型，而整體樓盤的平均面積大小通常由其水景資源的可挖掘性決定市場成交狀況則個案差異明顯總而言之，對于本版塊而言，樓盤價

38、值與市場張力在很大程度上取決于蘇州河資源的挖掘和特色化規(guī)劃建設(shè)版塊銷售三甲個案數(shù)據(jù)對比總價承受力強(qiáng)，但承受極值明顯，單價敏感度不算大消費需求跨度較大，總體為舒適改善型購房需求年銷售量不高理想與現(xiàn)實的第二次踫撞VS舒適、自住型住房需求：方正南北向大房型產(chǎn)品規(guī)劃：得房率較低部分東西向不占少數(shù)的小二房、三房房源上海市區(qū)中高檔樓盤市場特色在此我們特別針對上海市場70008000元/平米的樓盤進(jìn)行市場特色分析理想與現(xiàn)實的第三次踫撞版塊市場特征：本地化客源自用型市場大房型市場總體市場特征：外向型客源自用、投資雙重性市場小房型需求VS現(xiàn)有區(qū)域市場特征與總體市場趨勢存在差異而與此同時，本案的規(guī)劃當(dāng)更能適應(yīng)總體

39、市場趨勢需求市場總結(jié)上海市區(qū)中市檔樓盤總體市場趨向平穩(wěn)，消費結(jié)構(gòu)中的投資化及客層外地、外籍化傾向明顯；本案所處版塊較為成熟，整體樓盤開發(fā)檔次較高，銷售速度相對整體上海樓市不高；未來五年內(nèi)，本區(qū)域版塊將沿蘇州河延伸段進(jìn)行進(jìn)一步深化的拓展，在版塊市場影響力持續(xù)性擴(kuò)、大的同時，內(nèi)部競爭亦不可小覷；客層需求結(jié)構(gòu)張力相對較大，單價突破的可能性存在；蘇州河文化及水景的挖掘利用無論是對于本案價格的提升還是銷售都起著至著重要的作用本案產(chǎn)品優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢綠城的品牌與實力，當(dāng)可成為本案競爭過程中，品質(zhì)與服務(wù)最有力的承諾與支持保證；得天獨厚的蘇州河自然與人文環(huán)境，都為本樓盤躋身上海整體市場高檔樓盤之列提供可依之據(jù)；

40、長壽路的門牌號碼，代表著版塊及周邊配套的成熟性本案的前期規(guī)劃考究，全案整體外形及天際輪廓線具備特色身處成熟化版塊之中，客源基礎(chǔ)已然存在本案劣勢劣勢版塊的區(qū)域化局限，及客層特征與現(xiàn)階段整體高檔樓盤市場特性走勢不相符；上海整體高檔樓盤市場需求趨穩(wěn)，未來一時間內(nèi)其整體格局相會產(chǎn)生較大變化；區(qū)域化市場的局限性將給樓盤價格跳高形成了一定障礙；本案的總體環(huán)境規(guī)劃在版塊競爭中不占特別優(yōu)勢；未來市場競爭正在加劇，以目前房市而言，高檔房市場的飽和度正在加大，特別對于以內(nèi)需型市場為主的本版塊，當(dāng)是一個不小的考驗帶給我們的營銷課題突破區(qū)域版塊概念局限，以個性化包裝，躋身全市性高檔社區(qū)樓盤之列；形成二外市場，加強(qiáng)投資

41、型消費動機(jī)含金量；深度挖掘蘇州河文脈支持，復(fù)合社區(qū)概念及功能，以此弱化純“親水”性概念賣點的版塊內(nèi)競爭策略篇目標(biāo)設(shè)定定量目標(biāo)：價格：時間:自第一次開盤起兩年內(nèi)完成住宅90%、商鋪90%、車庫60%的銷售目標(biāo)消費者定位范圍界定基礎(chǔ)市場既有的長寧區(qū)、普陀區(qū)、靜安區(qū)周邊市場客源拓展市場全市范圍內(nèi)，上海籍客源突破型市場外地或外籍人士，對上海文化有濃厚的興趣，對城市有感情，重點是海歸派人士目標(biāo)消費群特性分析身份：中產(chǎn)階層及以上人士年齡：3550歲職業(yè)：企業(yè)高級主管、藝術(shù)家、文人收入：家庭月收入10000元及以上性格：感性、易激動、較敏感文化特性：喜愛讀書，留戀傳統(tǒng)文化、唯美化傾向強(qiáng)消費意識：沖動型、重視

42、個人涵養(yǎng)的體現(xiàn)及社會認(rèn)可程度對住宅的要求：重視鄰里檔次、重視環(huán)境、有懷舊傾向營銷推廣推廣總原則在深度運用長壽路版塊概念優(yōu)勢的同時，更加重視個案的單一品牌性建設(shè)，從而突破區(qū)域市場的局限，創(chuàng)造廣闊市場資源以公建的概念思路帶動住宅銷售，強(qiáng)調(diào)本案的社會化效益采用活動公關(guān)的行銷方式，增加社會知名及影響力與時同時，加強(qiáng)企業(yè)形象塑造，提高企業(yè)品牌社會影響力販賣文化與情感我們本次所販賣的不再僅僅是一棟建筑、一片環(huán)境，抑或是一套房子更多的，我們將賦予這建筑以生命、以靈魂、以使命使之成為一代人對于一個城市的情感寄存、對于一段文化的深深眷念、對于歷史的追尋與回憶，對于未來的憧憬與責(zé)任因為唯其如此，我們才可以以非同尋

43、常的概念創(chuàng)造引領(lǐng)的先機(jī)才可以喚醒目標(biāo)消費者非同一般的感受才可以在市場競爭中以奪目的璀燦成為一顆明珠樓盤開發(fā)理念讓建筑成為城市生命的一部分樓盤定位蘇州河首席人文景觀住宅推廣主題承載千回歷史記憶，愿為母親河邊一座燈塔主題釋義情感化的訴求方式，勾起人們強(qiáng)烈的地域情結(jié)，易于被接受，被感染；創(chuàng)造蘇州河與建筑的關(guān)系，在以低姿態(tài)地“愿為燈塔”的同時，亦已確定了本案為蘇州河邊標(biāo)志性建筑的地位含義；“承載千回歷史記憶”同樣巧妙地將建筑定義為“歷史血脈”的傳承，同時對未來的產(chǎn)品改良留下了較大空間；“燈塔”，守望今天，祈盼未來，突出了對蘇州河、對大上海的深深依戀，同時，這種說法亦利于后期銷售宣傳推廣，“蘇堤春曉”的

44、每一戶人家都將成為“燈塔”中的一盞燈，給這個城市，給母親河灑下一抹探照的光亮產(chǎn)品復(fù)合概念支持構(gòu)筑歷史的承載體、現(xiàn)代的建筑體、未來的標(biāo)志體，在此我們建議：將售樓處建造成為集“蘇州河歷史博物館、會所、購物、售樓”功能為一體的復(fù)合性建筑（具體功能設(shè)計詳見后續(xù)列表）；在蘇州河邊建造一座標(biāo)志性建筑，強(qiáng)調(diào)觀光功能及樓體的外立面金屬感、挺撥感、科技感，作為未來的象征，此樓體頂部設(shè)探照燈，通體外打燈，利于夜間景觀形成反向操作的行銷模式販賣售樓處（蘇州河博物館）販賣概念銷售樓盤圈定外圍（創(chuàng)造市場）鎖定客層特征帶動基礎(chǔ)市場推廣階段劃分本次推廣根據(jù)前述行銷模式，分為四個階段市場熱點形成期（外圍市場圍合）開發(fā)商形象打造期（目標(biāo)族群鎖定）樓盤概念深化期（基礎(chǔ)市場目標(biāo)鎖定）銷售促成期（開盤認(rèn)購）階段策略（一）市場熱點形成期（外圍市場圍合）階段目的：利用“蘇州河博物館”的落成事件，形成社會熱點設(shè)計公眾參與，從而形成一定的外圍市