商品房按揭合同糾紛案件審理

1、-PAGE . z.商品房按揭合同糾紛案件的審理 吉 生近幾年來(lái)，隨著我國(guó)住房分配貨幣化、住房商品化和社會(huì)化的住房制度改革的穩(wěn)步推進(jìn)，商品房按揭制度受到開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者和銀行等各方面的極大歡迎，這一制度在實(shí)踐中得到了廣泛的運(yùn)用，因而該類(lèi)糾紛案件也越來(lái)越多地起訴到法院。作為新類(lèi)型的房地產(chǎn)案件，法院在審理過(guò)程中遇到不少新問(wèn)題，亟待研究解決。一、商品房按揭的法律性質(zhì)按揭一詞是學(xué)者對(duì)英文Mortgage的漢譯（粵語(yǔ)音譯）。按揭是英美法中物的擔(dān)保的一項(xiàng)基本制度，系指?jìng)鶆?wù)人或第三人將標(biāo)的物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移于債權(quán)人而擔(dān)保債權(quán)人的債權(quán)在約定的清償期得到清償?shù)膿?dān)保形式，其本質(zhì)上與大陸法系中的讓與擔(dān)保制度相同。事先轉(zhuǎn)讓

2、財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)是英美法中按揭的基本特征，也是該制度與抵押、質(zhì)押的最大區(qū)別。王闖著：讓與擔(dān)保法律制度研究第100-102頁(yè)，法律2000年版。我國(guó)地的現(xiàn)行法律未使用按揭這一概念，但這一概念在實(shí)踐中已得到了廣泛的運(yùn)用。我國(guó)目前實(shí)踐中存在的按揭主要包括現(xiàn)樓按揭和樓花按揭兩種?，F(xiàn)樓按揭的法律關(guān)系的性質(zhì)實(shí)為抵押，理論界和實(shí)務(wù)界對(duì)此爭(zhēng)議不大。但對(duì)于樓花按揭的性質(zhì)，則存在幾種不同的觀點(diǎn)。第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，樓花按揭屬于權(quán)利質(zhì)押。主要理由是樓花預(yù)售合同中的預(yù)購(gòu)人在與銀行簽訂按揭合同時(shí)，向銀行提供的貸款擔(dān)保標(biāo)的不是樓花所有權(quán)而是對(duì)開(kāi)發(fā)商享有的債權(quán)，根據(jù)物權(quán)法定原則，樓花按揭明顯不屬于不動(dòng)產(chǎn)抵押的法定圍，而更符合權(quán)利質(zhì)

3、押的特征。*晉：樓花按揭的理論研究與法律調(diào)整，載馬原主編：房地產(chǎn)案件新問(wèn)題與判解研究第6頁(yè)，人民法院1998年版。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，樓花按揭屬于不動(dòng)產(chǎn)抵押。主要理由是無(wú)論從按揭的設(shè)定目的還是從法律效力方面，樓宇按揭與抵押是基本相同的，并未超出抵押的疇。程力：樓宇按揭對(duì)我國(guó)抵押權(quán)制度理論發(fā)展的影響，載馬原主編：房地產(chǎn)案件新問(wèn)題與判解研究第15-16頁(yè)，人民法院1998年版。李國(guó)光、奚曉明、金劍峰、曹士兵著：最高人民法院理解與適用第185頁(yè)，*人民2000年版。第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，樓花按揭屬于準(zhǔn)抵押。主要理由是樓花按揭中的按揭人是以其在預(yù)售商品房合同中的全部權(quán)益作為抵押，即以權(quán)利為抵押標(biāo)的而成立的抵押，

4、有別于以現(xiàn)存的實(shí)物作為抵押標(biāo)的的抵押，故應(yīng)屬于準(zhǔn)抵押。吳傳華：商品房預(yù)售中的按揭及其法律思考，載馬原主編：房地產(chǎn)案件新問(wèn)題與判解研究第48-49頁(yè)，人民法院1998年版。第四種觀點(diǎn)則認(rèn)為，商品房按揭（包括樓花按揭與現(xiàn)樓按揭）屬于讓與擔(dān)保。主要理由是在樓花按揭中，按揭人須將其對(duì)樓花的全部權(quán)益轉(zhuǎn)讓與銀行，在現(xiàn)樓按揭中，按揭人須將其房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓與銀行。王闖著：讓與擔(dān)保法律制度研究第131-132頁(yè)，法律2000年版。筆者認(rèn)為，我國(guó)地的商品房按揭，無(wú)論是樓花按揭還是現(xiàn)樓按揭，購(gòu)房者在將所購(gòu)的樓花或房屋作為向按揭銀行貸款的擔(dān)保物時(shí)，雖然要將房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同和房地產(chǎn)證交付按揭銀行執(zhí)管，但并不需將該樓花或房

5、屋登記在按揭銀行的名下，樓花或房屋的所有權(quán)并未轉(zhuǎn)移給按揭銀行，不符合英美法和我國(guó)按揭制度的基本特征。可見(jiàn)，我國(guó)地在使用按揭這一概念時(shí)，其涵與英美法中和我國(guó)的按揭及大陸法系中的讓與擔(dān)保制度是不同的。在現(xiàn)樓按揭中，購(gòu)房者將所購(gòu)房屋作為抵押物向銀行抵押貸款，當(dāng)其不履行債務(wù)時(shí)，銀行可以處理該房屋的價(jià)款優(yōu)先受償，其處理方式可以是折價(jià)、拍賣(mài)或變賣(mài)，如果事前與開(kāi)發(fā)商簽訂了回購(gòu)條款的，還可以要求開(kāi)發(fā)商回購(gòu)，因此，現(xiàn)樓按揭屬于典型的不動(dòng)產(chǎn)抵押。在樓花按揭中，購(gòu)房者其實(shí)是將其享有的根據(jù)購(gòu)房合同取得房屋的期待權(quán)作為抵押物向銀行提供擔(dān)保，屬于權(quán)利抵押即準(zhǔn)抵押的疇，與將房屋作為抵押物向銀行提供擔(dān)保基本相同，而且，一旦購(gòu)

6、房者取得房屋所有權(quán)后，權(quán)利抵押即可轉(zhuǎn)變?yōu)椴粍?dòng)產(chǎn)抵押。因此，我國(guó)地的按揭本質(zhì)上仍為抵押。二、商品房按揭糾紛中涉及的合同關(guān)系在商品房按揭糾紛中，一般主要存在四個(gè)基本合同關(guān)系，即購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商之間的商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系、購(gòu)房者與按揭銀行之間的借款合同關(guān)系、購(gòu)房者與按揭銀行之間的以商品房樓花或現(xiàn)樓為抵押物的抵押合同關(guān)系、開(kāi)發(fā)商與按揭銀行之間以保證、回購(gòu)等具體條款加以確定的保證合同關(guān)系。在這四個(gè)合同相互之間的關(guān)系中，理論界和實(shí)踐部門(mén)對(duì)于抵押合同、保證合同是借款合同的從合同沒(méi)有爭(zhēng)議，存在爭(zhēng)議的是借款合同是否為購(gòu)房合同的從合同。有種觀點(diǎn)認(rèn)為，借款合同是購(gòu)房合同的從合同，不具有獨(dú)立性，因購(gòu)房合同的變更、消滅而變

7、更、消滅。最高人民法院關(guān)于審理商品房預(yù)售（銷(xiāo)售）糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄓ懻摳?）也采納這種觀點(diǎn)，該解釋?zhuān)ㄓ懻摳澹┑诙鶙l規(guī)定：商品房按揭貸款合同作為商品房預(yù)售（銷(xiāo)售）合同的從合同，因商品房預(yù)售（銷(xiāo)售）合同的無(wú)效而無(wú)效”。筆者認(rèn)為，這種觀點(diǎn)值得商榷。根據(jù)民法基本原理，凡不以他種合同的存在為前提即不受其制約而能獨(dú)立存在的合同，稱(chēng)為主合同。反之，必須以他種合同的存在為前提，自身不能獨(dú)立存在的合同，叫做從合同。*建遠(yuǎn)主編：合同法第36頁(yè)，法律2000年版。雖然借款合同與購(gòu)房合同存在密切的聯(lián)系，借款合同中的物的擔(dān)保的標(biāo)的物與購(gòu)房合同的標(biāo)的物具有同一性，按揭貸款的款項(xiàng)也用于支付購(gòu)房合同的價(jià)款，

8、但是，借款合同并不以購(gòu)房合同的存在為前提，其不是購(gòu)房合同的從合同。首先，借款合同不因購(gòu)房合同的消滅而消滅。根據(jù)合同法第九十一條的規(guī)定，合同的權(quán)利義務(wù)關(guān)系因合同債務(wù)已經(jīng)按照約定履行而終止。在購(gòu)房者依約支付首期房款并委托按揭銀行將其所貸款項(xiàng)支付給開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商按照合同約定履行交樓并為購(gòu)房者辦理房地產(chǎn)權(quán)證等合同義務(wù)以后，購(gòu)房合同的權(quán)利義務(wù)歸于消滅。但借款合同卻并不因此而消滅，其可獨(dú)立存在到二、三十年后購(gòu)房者（借款人）還清貸款時(shí)才消滅。其次，購(gòu)房合同的無(wú)效、可撤銷(xiāo)并不必然導(dǎo)致借款合同的無(wú)效、可撤銷(xiāo)。銀行與購(gòu)房者之間的借款合同只要不具有合同法規(guī)定的合同無(wú)效、可撤銷(xiāo)情形，法院便不能以購(gòu)房合同的無(wú)效、可撤銷(xiāo)

9、為由而認(rèn)定借款合同無(wú)效或予以撤銷(xiāo)。購(gòu)房合同的無(wú)效、可撤銷(xiāo)只會(huì)影響到按揭合同的抵押擔(dān)保標(biāo)的物發(fā)生變化，并不因此導(dǎo)致銀行依法向購(gòu)房者發(fā)放貸款行為的無(wú)效、可撤銷(xiāo)。實(shí)踐中銀行在購(gòu)房合同被認(rèn)定無(wú)效、撤銷(xiāo)或解除后，往往要求解除借款合同，主要考慮的是購(gòu)房者的資信狀況。從理論上說(shuō)，即使購(gòu)房合同存在瑕疵，導(dǎo)致抵押擔(dān)保不能實(shí)現(xiàn)，但如購(gòu)房者資信并未下降或提供其他擔(dān)保，銀行認(rèn)為不影響資金安全，其也不會(huì)必然要求解除借款合同。因此，購(gòu)房合同與借款合同不是主從合同，它們是有一定聯(lián)系但相互獨(dú)立的合同。三、購(gòu)房者要求解除購(gòu)房合同時(shí)銀行的訴訟地位問(wèn)題司法實(shí)踐中對(duì)于按揭糾紛中的訴訟主體問(wèn)題爭(zhēng)議較大的是，在購(gòu)房者起訴開(kāi)發(fā)商要求確認(rèn)房

10、屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效或解除合同并退還購(gòu)房款本息時(shí)，法院是否應(yīng)追加按揭銀行為第三人參加訴訟。有種觀點(diǎn)認(rèn)為，在此種情形下，按揭銀行屬于無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人，法院應(yīng)追加按揭銀行參加訴訟，如果法院判決解除購(gòu)房合同或認(rèn)定購(gòu)房合同無(wú)效，則由開(kāi)發(fā)商直接將購(gòu)房者所欠按揭銀行本息退還給按揭銀行，其余的購(gòu)房款則返還給購(gòu)房者。筆者認(rèn)為，這種做法固然可以一并解決按揭糾紛中開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者、按揭銀行三方之間的四種法律關(guān)系，但將按揭銀行列為無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人既與現(xiàn)行法律規(guī)定不符，也缺乏民事訴訟理論依據(jù)。根據(jù)民事訴訟法第56條、最高人民法院關(guān)于適用若干問(wèn)題的意見(jiàn)第65條的規(guī)定，有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人與無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人的區(qū)別，在于該第

11、三人對(duì)于當(dāng)事人雙方的訴訟標(biāo)的是否有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)”。有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人有權(quán)向法院提出訴訟請(qǐng)求和事實(shí)理由，成為當(dāng)事人。而無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人可以申請(qǐng)參加訴訟，也可以由法院通知參加訴訟，其只有在法院判決其承擔(dān)民事責(zé)任時(shí)才有權(quán)提出上訴，且其在一審中無(wú)權(quán)放棄、變更訴訟請(qǐng)求或者申請(qǐng)撤訴。民事訴訟理論通說(shuō)認(rèn)為，無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人參加訴訟，是參加到當(dāng)事人一方進(jìn)行訴訟，與所參加的當(dāng)事人一方有法律上的利害關(guān)系，案件處理結(jié)果涉及他的合法權(quán)益，因此他在訴訟中一般是通過(guò)支持一方的主，反對(duì)另一方的主，來(lái)維護(hù)自己的合法權(quán)益。而有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人在訴訟中的地位相當(dāng)于原告，以本訴中的原告和被告作為被告。他既不同意本訴中原告的主，也

12、不同意本訴中被告的主。實(shí)際上他是為了維護(hù)自己的合法權(quán)益，以獨(dú)立的實(shí)體權(quán)利人的資格，向法院提起了一個(gè)新的訴訟。柴發(fā)邦主編：民事訴訟法學(xué)新編第172-180頁(yè)，法律1992年版。在按揭糾紛中，當(dāng)購(gòu)房者起訴開(kāi)發(fā)商，要求確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效或解除合同，并退還購(gòu)房本金利息時(shí)，按揭銀行對(duì)于開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者之間的訴訟標(biāo)的房屋或樓花享有獨(dú)立的請(qǐng)求權(quán)，因?yàn)橘?gòu)房者已將該訴訟標(biāo)的抵押給按揭銀行，按揭銀行對(duì)于該標(biāo)的物享有優(yōu)先受償權(quán)，其對(duì)該標(biāo)的可以主獨(dú)立的請(qǐng)求權(quán)。因此，在此種情形下，按揭銀行屬于有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人，是否參加訴訟，應(yīng)由其自行決定，法院不能強(qiáng)行追加其參加訴訟。在按揭糾紛中，銀行也有作為無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人的情

13、形。根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第四十四條第三款和城市商品房預(yù)售管理辦法第十一條的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商進(jìn)行商品房預(yù)售所得的款項(xiàng)必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。該規(guī)定的目的是為了防止開(kāi)發(fā)商將商品房預(yù)售款挪作他用，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目爛尾”，損害購(gòu)房者的利益。為了監(jiān)督開(kāi)發(fā)商能夠切實(shí)履行該項(xiàng)法定義務(wù)，實(shí)踐中都要求開(kāi)發(fā)商在銀行設(shè)立商品房預(yù)售款專(zhuān)用。省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例明確規(guī)定，開(kāi)發(fā)商使用商品房預(yù)售款時(shí)，銀行應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)交易登記機(jī)構(gòu)核準(zhǔn)同意支付的數(shù)額撥付。如果按揭銀行同時(shí)也是開(kāi)發(fā)商預(yù)售款專(zhuān)用的開(kāi)戶(hù)銀行，購(gòu)房者以銀行未經(jīng)房地產(chǎn)交易登記機(jī)構(gòu)核準(zhǔn)同意，擅自向開(kāi)發(fā)商支付商品房預(yù)售款致使樓盤(pán)爛尾為由，要求開(kāi)發(fā)商、銀行承擔(dān)責(zé)任的，應(yīng)將開(kāi)發(fā)商、

14、銀行列為共同被告。如果購(gòu)房者僅起訴開(kāi)發(fā)商，而未起訴銀行，當(dāng)事人可申請(qǐng)、法院亦可通知銀行作為無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人參加訴訟。但此時(shí)的銀行并不是因其按揭銀行身份，而是因其預(yù)售款專(zhuān)用的開(kāi)戶(hù)銀行身份被追加參加訴訟的。四、購(gòu)房合同解除或認(rèn)定無(wú)效后的處理在購(gòu)房者起訴開(kāi)發(fā)商要求解除購(gòu)房合同或確認(rèn)購(gòu)房合同無(wú)效時(shí)，由于購(gòu)房者已將所購(gòu)房屋或樓花抵押給按揭銀行，因而其實(shí)質(zhì)上是要求處理抵押物。根據(jù)擔(dān)保法第四十九條的規(guī)定，抵押人在抵押期間轉(zhuǎn)讓已辦理抵押登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人。實(shí)踐中按揭銀行與購(gòu)房者在合同中亦對(duì)此有明確約定。因此，購(gòu)房者在起訴開(kāi)發(fā)商要求解除購(gòu)房合同時(shí)，應(yīng)依法通知按揭銀行。為了切實(shí)保護(hù)按揭銀行的合法權(quán)

15、益，如果購(gòu)房者沒(méi)有通知按揭銀行，法院應(yīng)告知按揭銀行作為抵押權(quán)人有權(quán)以有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人參加訴訟。如果按揭銀行參加訴訟，法院在判決解除購(gòu)房合同或認(rèn)定購(gòu)房合同無(wú)效時(shí)，可一并解決開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者、按揭銀行之間的多個(gè)法律關(guān)系，即購(gòu)房者將房屋或樓花退還開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商將購(gòu)房款項(xiàng)返還給購(gòu)房者，并由雙方依法承擔(dān)相應(yīng)民事責(zé)任的同時(shí)，解除按揭銀行與購(gòu)房者之間的借款合同，按揭銀行對(duì)購(gòu)房者處理抵押物所得價(jià)款行使物上代位權(quán)，并可要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任，由開(kāi)發(fā)商將購(gòu)房者所欠按揭銀行貸款本息直接支付給按揭銀行，其余款項(xiàng)支付給購(gòu)房者。但是，由于銀行有抵押權(quán)和開(kāi)發(fā)商的保證作為擔(dān)保，其參加訴訟又需預(yù)繳案件受理費(fèi)，而且，購(gòu)房合同

16、能否解除或認(rèn)定無(wú)效只有在案件審結(jié)后才能確定。因此，為了防止浪費(fèi)人力和財(cái)力，按揭銀行往往不愿意參加購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商的購(gòu)房合同的訴訟。而銀行不參加訴訟，法院只能審理購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商的購(gòu)房合同關(guān)系，如果判決購(gòu)房合同無(wú)效或解除購(gòu)房合同，則只能判決開(kāi)發(fā)商退款給購(gòu)房者，購(gòu)房者退房給開(kāi)發(fā)商。目前司法實(shí)踐都采用這種做法。但這種做法存在以下問(wèn)題：在此種情形下，購(gòu)房者退給開(kāi)發(fā)商的房屋或樓花上已設(shè)有抵押權(quán)，且開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房者與銀行的借款合同中往往承擔(dān)連帶保證責(zé)任，如果購(gòu)房者不退還銀行的借款，則銀行有權(quán)行使抵押權(quán)或要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任。因此，開(kāi)發(fā)商有可能在退還購(gòu)房者全部購(gòu)房款后，還要向銀行承擔(dān)退還購(gòu)房者所欠銀行借款本

17、息的責(zé)任。雖然開(kāi)發(fā)商在承擔(dān)責(zé)任后可向購(gòu)房者追償，但購(gòu)房者通過(guò)訴訟從開(kāi)發(fā)商取得的款項(xiàng)，又要開(kāi)發(fā)商通過(guò)另外的訴訟取回，這顯然不符合訴訟效益原則，既增加了當(dāng)事人的訟累，也浪費(fèi)了有限的司法資源。而且，如果購(gòu)房者將款項(xiàng)轉(zhuǎn)移或攜款隱匿，致使開(kāi)發(fā)商無(wú)法追償，則顯然對(duì)開(kāi)發(fā)商不公平。為了解決上述問(wèn)題，筆者認(rèn)為，可參照最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定第三十五條關(guān)于當(dāng)事人主的法律關(guān)系的性質(zhì)或者民事行為的效力與法院根據(jù)案件事實(shí)作出的認(rèn)定不一致的，法院應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人可以變更訴訟請(qǐng)求的規(guī)定的精神，在按揭銀行沒(méi)有參加購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商購(gòu)房合同糾紛的情形下，如果法院擬判決購(gòu)房合同無(wú)效或解除購(gòu)房合同的，法院應(yīng)告知按揭銀行參加

18、訴訟。此時(shí)，按揭銀行一般會(huì)參加訴訟主權(quán)利，因?yàn)樵谫?gòu)房合同解除或認(rèn)定無(wú)效后，銀行一般會(huì)要求解除購(gòu)房者與其簽訂的借款合同，提前收回貸款。如果按揭銀行在此時(shí)仍不參加訴訟，由于法院已明確告知其將解除購(gòu)房合同或認(rèn)定合同無(wú)效，其享有優(yōu)先受償權(quán)的抵押物將被處置，按揭銀行不參加訴訟主權(quán)利，應(yīng)視為其同意抵押人處分抵押物。在法院判決將抵押物退還給開(kāi)發(fā)商后，開(kāi)發(fā)商屬合法取得抵押物的所有權(quán)。根據(jù)擔(dān)保物權(quán)的法理，按揭銀行不得行使抵押權(quán)的追及權(quán)，無(wú)權(quán)對(duì)該抵押物主優(yōu)先受償，而只能向抵押人（購(gòu)房者）行使物上代位權(quán)，即要求購(gòu)房者將開(kāi)發(fā)商退還的購(gòu)房款用于提前清償銀行借款本息。開(kāi)發(fā)商在將全部購(gòu)房款退還給購(gòu)房者以后，雖然對(duì)購(gòu)房者的銀

19、行借款仍承擔(dān)連帶保證責(zé)任，但根據(jù)擔(dān)保法第二十八條第一款和最高人民法院關(guān)于適用若干問(wèn)題的解釋第三十八條的規(guī)定，同一債權(quán)既有保證又有債務(wù)人提供物的擔(dān)保的，保證人僅對(duì)物的擔(dān)保以外的債權(quán)承擔(dān)保證責(zé)任。在借款合同中，債務(wù)人（購(gòu)房者）是以其自己所購(gòu)買(mǎi)的房屋或樓花作為物的擔(dān)保的，因此，開(kāi)發(fā)商只應(yīng)對(duì)物的擔(dān)保以外的債權(quán)承擔(dān)保證責(zé)任。由于實(shí)踐中一般是七成按揭，購(gòu)房者一般已至少支付30%的購(gòu)房款，以房屋或樓花的全部?jī)r(jià)值來(lái)?yè)?dān)保70%以下購(gòu)房款的債權(quán)，實(shí)際上按揭銀行的債權(quán)已經(jīng)可以通過(guò)物的擔(dān)保全部得以實(shí)現(xiàn)。因此，在正常情況下，開(kāi)發(fā)商在將全部購(gòu)房款退還給購(gòu)房者以后，已不需要再承擔(dān)保證責(zé)任。當(dāng)然，購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商在訴訟過(guò)程中，

20、如果達(dá)成解除購(gòu)房合同的協(xié)議，也可根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用若干問(wèn)題的解釋第六十七條第一款的規(guī)定，由取得抵押物所有權(quán)的開(kāi)發(fā)商行使滌除權(quán)，代替?zhèn)鶆?wù)人（購(gòu)房者）清償其所欠按揭銀行全部債務(wù)，其余款項(xiàng)則返還給購(gòu)房者，從而一并解決開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者、按揭銀行之間的多種法律關(guān)系。五、按揭糾紛中購(gòu)房者與抵押權(quán)人的權(quán)益沖突與保護(hù)按揭糾紛中購(gòu)房者與抵押權(quán)人的權(quán)益沖突，是審判實(shí)踐中遇到的新問(wèn)題。購(gòu)房者所購(gòu)房屋或樓花有可能存在三種抵押權(quán)：按揭銀行的抵押權(quán)、建筑商的法定抵押權(quán)和開(kāi)發(fā)商其他債權(quán)人的一般抵押權(quán)。（一）購(gòu)房者與按揭銀行的權(quán)益沖突與保護(hù)為了從按揭銀行獲得貸款，購(gòu)房者將其所購(gòu)樓花或房屋抵押給按揭銀行。由于我國(guó)地各商業(yè)銀

21、行從事按揭貸款業(yè)務(wù)時(shí)間不長(zhǎng)，對(duì)按揭貸款的決策和管理均缺乏成熟的經(jīng)驗(yàn)和恰當(dāng)?shù)氖侄?，因而各商業(yè)銀行在單方面制定按揭貸款格式合同時(shí)，充分利用其所擁有的資金優(yōu)勢(shì)地位，側(cè)重強(qiáng)調(diào)按揭銀行的利益保護(hù)，而往往忽視對(duì)購(gòu)房者正當(dāng)權(quán)益的保障。目前較為突出的問(wèn)題主要有以下幾個(gè)：1、樓宇發(fā)生毀損、滅失或停建場(chǎng)合的風(fēng)險(xiǎn)分配不合理。按揭合同往往規(guī)定：按揭抵押房產(chǎn)的全部或部分發(fā)生毀損，不論何種原因，亦不論何人過(guò)失，均由購(gòu)房者負(fù)全部責(zé)任，并向按揭銀行賠償由此引起的一切損失。這種不區(qū)分具體情況而要求購(gòu)房者承擔(dān)所有風(fēng)險(xiǎn)的條款，顯然是通過(guò)犧牲購(gòu)房者的權(quán)益以達(dá)到保護(hù)按揭銀行的利益的目的，加重了購(gòu)房者的責(zé)任，導(dǎo)致當(dāng)事人利益的失衡。由于按

22、揭合同是按銀行提供的格式合同，因此，法院在審理案件時(shí)可依據(jù)合同法第四十條的規(guī)定，以提供格式條款一方加重對(duì)方責(zé)任為由，認(rèn)定該條款無(wú)效，并區(qū)分以下不同情形予以處理：（1）在開(kāi)發(fā)商將房屋交付購(gòu)房者使用以前，或?yàn)橘?gòu)房者辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記之前，按揭房產(chǎn)因開(kāi)發(fā)商的原因而毀損、滅失、停建的，應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)責(zé)任，購(gòu)房者無(wú)需承擔(dān)責(zé)任。（2）在開(kāi)發(fā)商將房屋交付購(gòu)房者使用以前，或?yàn)橘?gòu)房者辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記之前，按揭房產(chǎn)因不可抗力而毀損、滅失、停建的，則開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者均不需承擔(dān)責(zé)任。如果按揭房產(chǎn)已經(jīng)買(mǎi)了保險(xiǎn)，按揭銀行可以就保險(xiǎn)金請(qǐng)求行使物上代位權(quán)。（3）在開(kāi)發(fā)商將房屋交付購(gòu)房者使用以后，或?yàn)橘?gòu)房者辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記之

23、后，按揭房產(chǎn)毀損、滅失的，風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任則由購(gòu)房者承擔(dān)。如果按揭房產(chǎn)已經(jīng)買(mǎi)了保險(xiǎn)，按揭銀行亦可就保險(xiǎn)金請(qǐng)求行使物上代位權(quán)。2、對(duì)購(gòu)房者合理使用房屋限制過(guò)嚴(yán)。實(shí)踐中許多按揭合同規(guī)定：購(gòu)房者不得將按揭抵押房產(chǎn)全部或部分出租。有些按揭合同則規(guī)定：購(gòu)購(gòu)房者將按揭抵押房產(chǎn)全部或部分出租的，應(yīng)經(jīng)按揭銀行書(shū)面同意。筆者認(rèn)為，購(gòu)房者將按揭房產(chǎn)出租，屬于合理使用抵押物，并不會(huì)對(duì)按揭銀行的抵押權(quán)造成損害，相反還有利于購(gòu)房者籌措資金，及時(shí)支付供樓款。按揭銀行就按揭房產(chǎn)僅享有優(yōu)先受償權(quán)而并不具有直接支配的權(quán)能，在購(gòu)房者的行為不妨礙按揭銀行之優(yōu)先受償權(quán)的情況下，按揭銀行不應(yīng)對(duì)其進(jìn)行限制。因此，法院在審理案件時(shí)，亦可依據(jù)合同法

24、第四十條的規(guī)定，以提供格式條款一方排除對(duì)方主要權(quán)利為由，認(rèn)定該條款無(wú)效。3、按揭銀行單方面解除合同的隨意性過(guò)大。按揭合同一般均規(guī)定：購(gòu)房者違反合同的任何條款，按揭銀行有權(quán)要求購(gòu)房者提前償還部分或全部貸款本息，由此而引起的任何損失均由購(gòu)房者負(fù)擔(dān)。這種條款使購(gòu)房者處在十分不利的地位，因?yàn)榘唇液贤械脑S多條款（如不許購(gòu)房者出租的條款）本來(lái)就不公平，而一旦購(gòu)房者違反，按揭銀行就可以解除合同，要求購(gòu)房者提前清償貸款本息，導(dǎo)致當(dāng)事人雙方權(quán)益嚴(yán)重失衡。（二）購(gòu)房者與建筑商的權(quán)益沖突與保護(hù)我國(guó)合同法第二百八十六條規(guī)定，建筑商于發(fā)包方不按期支付工程款時(shí)，可就工程折價(jià)、拍賣(mài)款項(xiàng)享有優(yōu)先受償權(quán)。對(duì)于該種權(quán)利的性質(zhì)，

25、學(xué)者有不同的觀點(diǎn)。第一種觀點(diǎn)認(rèn)為建筑商的優(yōu)先受償權(quán)為留置權(quán)。江平主編：中華人民*國(guó)合同法精解第223頁(yè)，中國(guó)政法大學(xué)1999年版。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為建筑商的優(yōu)先受償權(quán)的性質(zhì)就是優(yōu)先權(quán)。楊立新主編：中華人民*國(guó)合同法釋解與應(yīng)用第865頁(yè)，*人民1999年版。第三種觀點(diǎn)認(rèn)為建筑商的優(yōu)先受償權(quán)是法定抵押權(quán)。梁慧星：合同法第二百八十六條的權(quán)利性質(zhì)及其適用，載人民法院報(bào)2000年12月1日。吳振合主編：合同法理論與實(shí)踐應(yīng)用第613頁(yè)，人民法院1999年版。第四種觀點(diǎn)認(rèn)為將建筑商的優(yōu)先受償權(quán)理解為法定抵押權(quán)或優(yōu)先權(quán)均可以，但從實(shí)踐分析理解為優(yōu)先權(quán)更合適。董翠香：淺論建設(shè)合同承包人的優(yōu)先受償權(quán)，載政法論叢200

26、0年第1期。筆者認(rèn)為，建筑商的優(yōu)先受償權(quán)符合抵押權(quán)的特征，它從屬于建筑商的主債權(quán)即工程價(jià)款取得權(quán)，不以建筑商占有該建筑物為享有優(yōu)先受償權(quán)的要件，即使建筑物已竣工交付發(fā)包人，建筑商仍享有優(yōu)先受償權(quán)，并且不因建筑物的毀損、滅失而消滅，具有不可分性和物上代位性，因此，在性質(zhì)上應(yīng)為法定抵押權(quán)。當(dāng)開(kāi)發(fā)商未按時(shí)向建筑商支付工程款時(shí)，建筑商便可以申請(qǐng)對(duì)其建設(shè)的商品房行使法定抵押權(quán)。但此時(shí)開(kāi)發(fā)商可能已依法將商品房預(yù)售給購(gòu)房者，因而建筑商的法定抵押權(quán)便與購(gòu)房者的權(quán)益發(fā)生了沖突。理論界和實(shí)踐部門(mén)對(duì)于此種情形應(yīng)如何處理一直存在很大的爭(zhēng)議。最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)公布施行后，這個(gè)問(wèn)題在一定程度

27、上得到了解決，即消費(fèi)者交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買(mǎi)受人”。但仍然存在以下問(wèn)題：一是該批復(fù)只解決了購(gòu)房者為消費(fèi)者的情形，對(duì)于不是消費(fèi)者的購(gòu)房者如購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓的單位的權(quán)益與建筑商的優(yōu)先受償權(quán)發(fā)生沖突時(shí)應(yīng)如何處理則沒(méi)有作出規(guī)定。二是該批復(fù)對(duì)于已交付全部或大部分購(gòu)房款的消費(fèi)者，并沒(méi)有要求其辦理產(chǎn)權(quán)登記或預(yù)售登記作為對(duì)抗建筑商的優(yōu)先受償權(quán)的條件。這一規(guī)定在保護(hù)作為消費(fèi)者的購(gòu)房者的合法權(quán)益的同時(shí)，也為開(kāi)發(fā)商惡意逃避債務(wù)提供了便利條件，因?yàn)樵诮ㄖ讨鞣ǘǖ盅簷?quán)時(shí)，開(kāi)發(fā)商可能臨時(shí)找一些消費(fèi)者”簽訂假合同寫(xiě)出假收據(jù)，以對(duì)抗建筑商的優(yōu)先受償權(quán)。為了解決上述問(wèn)題，我國(guó)應(yīng)對(duì)建筑商的法定抵押權(quán)實(shí)行預(yù)備登記制度，以登記時(shí)間確定權(quán)利成立的時(shí)間，并按成立在先、權(quán)利優(yōu)先”的原則處理。在建筑商登記法定抵押權(quán)后，開(kāi)發(fā)商在預(yù)售該部分商品房時(shí)，需經(jīng)建筑商的同意，購(gòu)房者亦需將購(gòu)房款付入開(kāi)發(fā)商與建筑商共同管理的，以保障建筑商對(duì)該部分購(gòu)房款行使物上代位權(quán)。（三）購(gòu)房者與其他抵押權(quán)人的權(quán)益沖突與保護(hù)購(gòu)房者所購(gòu)房產(chǎn)除了存在按揭銀行的抵押權(quán)和建筑商的法定抵押權(quán)外，還可能存在其他抵押權(quán)。這些抵押權(quán)產(chǎn)生有兩種不同的情形，一是開(kāi)發(fā)商在預(yù)售前將商品房項(xiàng)目