8203估價師協(xié)會網(wǎng)站cms案例分析

1、蚌埠江淮車輪土地抵押評估案例分析姚 艷第一部分 評估項(xiàng)目的背景一、宗地概況1、土地登記狀況：評估地塊位于大慶一路 61 號，其四至范圍：東鄰生化，南鄰大慶一路等，西鄰慶勝路，北鄰八里橋村等，土地發(fā)證面積 37127.62 平方米，折合 55.69 畝。土地發(fā)證用途為工業(yè)用地，根據(jù)蚌埠市城區(qū)基準(zhǔn)地價更新調(diào)整成果，待估宗地位于工業(yè)三級土地范圍。2、土地權(quán)利狀況：評估地塊為蚌埠江淮車輪使用的國有出讓土地使用權(quán)，土地號：蚌國用（出讓）第 202088號，發(fā)證用途：工業(yè)，終止日期：2051 年 2 月 12 日，截止評估基準(zhǔn)日，剩余使用年限為 42.3 年。3、土地利用狀況：評估地塊現(xiàn)狀用途為工業(yè)用地，

2、地上建筑物主要為生產(chǎn)廠房、辦公用房等。由于建筑物及地上附著物由其他評估機(jī)構(gòu)評估，故未對建筑物作詳細(xì)勘察。二、估價目的蚌埠江淮車輪擬以其使用的大慶一路 61 號土地使用權(quán)進(jìn)行抵押，現(xiàn)委托本公司進(jìn)行地價評估，為確定土地抵押價值提供參考。三、 地價定義本次所估地價定義為在評估基準(zhǔn)時日二八年十月二十五日，宗地紅線外已達(dá)“五通”（供水、排水、通電、通路、通訊）宗地“場地平整”發(fā)證用途（工業(yè)用地）條件下國有土地使用權(quán)剩余使用年限（42.3 年）市場價值。第二部分評估項(xiàng)目技術(shù)路線及測算過程一、估價技術(shù)路線確定擬采用的估價技術(shù)路線，只要上適用的都應(yīng)當(dāng)初步入選，不得隨意取舍。根據(jù)蚌埠市房地產(chǎn)市場發(fā)育狀況和待估地

3、塊的實(shí)際，以及城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程要求，選擇成本近法和基準(zhǔn)地價修兩種土地估價方法評估地價。（一）、成本估價法1、概念：所謂成本估價法就是以及開發(fā)土地所消耗的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，在此基礎(chǔ)上再加上適當(dāng)利潤、利息、土地增值收益以計(jì)算土地價格的2、計(jì)算過程：法。、計(jì)算征地重置費(fèi)用：根據(jù)“蚌政辦2002第 53 號關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)蚌埠市規(guī)劃區(qū)建設(shè)征用集體土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)（試行）的通知”，目前征用郊區(qū)耕地三項(xiàng)補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)為 1.742.82 萬元/畝，取 2.82 萬元/畝，折合 42.3 元/m2。、估算征地有關(guān)稅費(fèi)。根據(jù)市有關(guān)規(guī)定，目前征用土地應(yīng)繳納的有關(guān)稅費(fèi)為：耕地占用稅 37.5 元/m2，水利建設(shè)基金 0.

4、75 元/m2，耕地開墾費(fèi)用為 8 元/m2，新增建設(shè)用地有償使用費(fèi) 42 元/m2，征地稅費(fèi)合計(jì)為 89.94 元/m2。為征地重置費(fèi)用 4%，即 1.69 元/m2，、土地開發(fā)費(fèi)用。紅線外“五通”紅線內(nèi)“場地平整”土地開發(fā)費(fèi)用確定為 100 元/m2。、利息：土地開發(fā)周期確定為一年，年投資利息率確定為6.93%，則：利息=(42.3+89.94+100/2)*6.93%=12.63 元/m2、利潤：土地開發(fā)利潤率確定為 10%利潤=（42.3+89.84+100）*10%=23.22 元/m2、土地增值收益：根據(jù)投資額的 20%計(jì)算，即：土地增值收益=（42.3+89.94+100+12.

5、+63+23.22）*20%=53.62 元/m2、計(jì)算土地單價土地單價=+=42.3+89.94+100+12.63+23.22+53.62=321.71 元/m2、42.3 年期地價=321.71*1-1/（1+7%）42.3=303.32元/m2（二）基準(zhǔn)地價系數(shù)修所謂基準(zhǔn)地價系數(shù)修就是依據(jù)土地所在級別的基準(zhǔn)地價，根據(jù)其相應(yīng)的修正體系進(jìn)行系數(shù)修正得出待估地塊宗地價格的法。1、定級別價格：根據(jù)蚌埠市城區(qū)基準(zhǔn)地價更新調(diào)整成果，評估地塊位于工業(yè)三級土地，工業(yè)三級用地級別價格為 240 元/m2。2、確定日期修正系數(shù)：基準(zhǔn)地價評估基準(zhǔn)日為 2003 年 6月 30 日，評估地塊估價基準(zhǔn)日為 20

6、08 年 8 月 1 日，根據(jù)近年多來，我市工業(yè)三級土地地價變化情況，期日修正系數(shù)取 1.2。 3、確定使用年期修正系數(shù)：1-1/（1+7%）42.3/ 1-1/（1+7%）50=0.9759。4、確定其他修正系數(shù)：工業(yè)用地未對容積率等進(jìn)行修正，故其他修正系數(shù)取 1.0。5、確定區(qū)域及個別修正系數(shù)。指標(biāo)優(yōu)劣標(biāo)準(zhǔn)修正系數(shù)6、基準(zhǔn)地價設(shè)定開發(fā)程度條件下地價：土地單價=240*1.2*0.9759*1.0*(1+0.048)=294.55 元/m27、土地估價設(shè)定開發(fā)程度條件下地價：一致土地單價=294.55 元/m2三、地價的確定1、地價確定的方法：經(jīng)評估測算，以上兩種土地估價方法評估土地單價分別

7、為 303.32 元/m2 和 294.55 元/m2，估價結(jié)果接近以其算術(shù)平均值取整確定評估地塊最終土地單價，即：土地單價=（303.32+294.55）/2距貨運(yùn)站距離20003000米一般0.0距交通主干道距離300500米一般0.0企業(yè)程度長征路以西較優(yōu)0.023基礎(chǔ)設(shè)施狀況五通保證率90%較優(yōu)0.018環(huán)境質(zhì)量對工業(yè)生產(chǎn)無影響一般0.0規(guī)劃限制條件個別條件影響較優(yōu)0.013宗地形狀和面積對利用無影響一般0.0地質(zhì)條件地質(zhì)條件較差較劣-0.006地基承載力一定影響一般0.0合計(jì)/0.048=299 元/m2總地價=土地單價*土地面積=299*37127.62=1110.12 萬元2、估

8、價結(jié)果：土地單價=299 元/m2總地價=1110.12 萬元第三部分估價方法的技術(shù)難點(diǎn)及解決方案一、估價方法的確定根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程（GB/T18408-2001），通行的宗地估價方法主要有收益還原法、市場比較法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法、假設(shè)開發(fā)法、成本近法等。估價方法的選擇應(yīng)按照城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程，根據(jù)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場發(fā)育情況并結(jié)合估價對象的具體特點(diǎn)及估價目的等，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r方法。待估宗地位于工業(yè)三級土地范圍，且規(guī)劃用途為工業(yè)，經(jīng)對該區(qū)片房地產(chǎn)市場及委估宗地進(jìn)行詳盡的，收集到了蚌埠市房地產(chǎn)市場背景資料，收集估價基準(zhǔn)日與土地相同或相近的土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)用、行業(yè)平均利潤率等及基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表

9、，故適合采用成本法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修二、基準(zhǔn)地價系數(shù)修進(jìn)行評估。測算難點(diǎn)及解決方案1、基準(zhǔn)地價存在一定滯后性。蚌埠市基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵為基準(zhǔn)日于 2003 年 12 月 31 日，土地開發(fā)程度為紅線外“五通”，紅線內(nèi)場地平整條件下不同級別，不同用地類型法定最高出讓年期的平均地價。 由于本次估價采用的是 2003 年度的基準(zhǔn)地價，隨著當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，火車新站區(qū)域的房地產(chǎn)市場已日趨成熟，地價升值明顯，采用2003 年確定的基準(zhǔn)地價存在一定的滯后性。為解決這個問題，本次估價在期日修正時，適當(dāng)采用了的利率來確定修正系數(shù)，從一定角度上細(xì)的房地產(chǎn)市場了該宗地的測算結(jié)果，經(jīng)對周邊地區(qū)詳和綜合分析后認(rèn)為通過技術(shù)

10、處理后的價格能更好地反映區(qū)域價值的表現(xiàn)。2、本地沒有地價指數(shù)期日修正系數(shù)的確定。期日修正系數(shù)取值的依據(jù)種類繁多，主要有中房價格指數(shù)、綜合用地價格指數(shù)、分類用地價格指數(shù)、價格變動系數(shù)；有直接運(yùn)用價格指數(shù)，也有運(yùn)用統(tǒng)計(jì)的、數(shù)學(xué)的方法調(diào)整價格指數(shù)后再運(yùn)用。本次估價是采用的利率做為期日修正的參考，假設(shè)從貸取等額土地款需要支付的利息，具有一定的代表性和理論基礎(chǔ)。第四部分評估項(xiàng)目的啟示一、估價業(yè)務(wù)來源分析本案例來源于公司承接蚌埠江淮車輪的大慶一路 61 號土地使用權(quán)進(jìn)行抵押值提供參考。二、難點(diǎn)問題解決方案確定的啟示擬以其使用，為確定土地抵押價1、培養(yǎng)抵押項(xiàng)目的風(fēng)險回避意識房地產(chǎn)抵押價值為假定未設(shè)定法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)抵押估價活動不僅應(yīng)該遵守獨(dú)立、客觀、公正、合法的原則，還應(yīng)該遵守謹(jǐn)慎的原則，要充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在處置時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險和損失，不市場價值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款。在抵押估價中，房地產(chǎn)估價師要對抵押房地產(chǎn)的通用性、獨(dú)立使用性、可分割轉(zhuǎn)讓性等變現(xiàn)能力進(jìn)行分析。二、對于估價項(xiàng)目的復(fù)雜性，要遵循合法原則，實(shí)事求是評估地價。