杭州蕭山項目市場報告

1、呈至：集團相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)杭州市蕭山區(qū)蕭儲 200947 號地塊初判報告金地杭州公司2009年 12月目錄一、項目背景與概況項目基本信息項目名稱蕭儲 200947 號地 塊用地性質(zhì)住宅所在片 區(qū)蕭山區(qū)項目來 源一手地規(guī)劃指標(biāo)總占地面積137926凈占地面 積123464容積率可建面 積308660其他重要規(guī) 定1、90/30, 建筑限高 100 米，建筑層數(shù) 18 層（含）以上 30 層（含）以下。 2、杭州以外地產(chǎn)公司需具備二級資質(zhì)以上， 杭州地產(chǎn)公司需三級資質(zhì)以上。 3、競得后需在 2010年2月 28日前在城廂街道成立項目公司，且項目公司 需合同利用外資 5000萬美元， 2010年3月 31日

2、前外資到位 3000美元。土地出讓 條件保證金繳納 時間12 月 23日申請時間12月 23日下 午四點競買時 間12 月 24 日競買方 式現(xiàn)場拍賣起始總價138000樓板價4471每畝單 價745保證金億地價支付進 度地塊成交后 15 日內(nèi)支付 40%土地款，五個月內(nèi)支付 30%土地款，剩余 30%土 地款在成交后十個月內(nèi)付清。項目區(qū)位分析該地塊 位于蕭山風(fēng)情大道 ，離市中心武林廣場約 12 公里，杭州的 CBD錢江新城僅 6 公里，蕭山國際機場約 20公里，距離蕭山市中心人民廣場 約 2公里，離蕭山經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 約 3 公里， 周邊緊挨 2011 年開通的杭州地鐵一號線 ，具備良好的產(chǎn)業(yè)支

3、撐、配套及交通 優(yōu)勢。距離武林廣場約 12 公里，錢江新城約 6 公里距離機場約 20 公里項目區(qū)位圖（五角星代表地塊所在）（1）蕭山區(qū)簡介 蕭山地處杭州西南部，錢塘江南岸，為杭州的南大門，東面與歷史文化名城 縣相接壤。全區(qū)總面積 1420 平方公里， 戶籍人口 118 萬，常住人口約 140 萬， 轄有 17 個建制鎮(zhèn)， 11 個街道，其中城廂街道為老城區(qū)中心，而北干街道為新城區(qū)政府所 在地。本地塊屬于城廂街道但與新城區(qū)北干街道緊挨在一起。蕭山地處浙江南北要沖，臨江近海，地理位置優(yōu)越，水陸交通便利； 錢江一 橋、二橋、三橋、五橋和六橋飛架錢塘江南北 。浙贛、蕭甬鐵路，滬杭甬高速公路、 104

4、 國道、省道杭金公路和杭金衢高速公路穿境而過，杭甬運河和錢塘江、富春江、 浦陽江也在境內(nèi)匯流。蕭山國際機場是長三角重要的國際航空港 ，2008 旅客吞吐量達到 1267 萬人 次；貨郵吞吐量達 21 萬噸，兩項排名均列全國第 8 位，航班架次為萬架次，機場規(guī) 模在華東地區(qū)列第三，僅次于上海的浦東機場和虹橋機場。2008 年蕭山區(qū)的 GDP達到近億元 , 按可比價比上年增長 %，經(jīng)濟總量歷年位居浙江省90 余個縣（市、區(qū)）首位，人均可支配收入 26452元, 高于杭州市 24104元的水平，位列 浙江省第一，與上海 26675 元水平相當(dāng) ，民營及個私經(jīng)濟相當(dāng)發(fā)達，藏富于民。蕭山之前與杭州相對封

5、閉和孤立，形成相對獨立的區(qū)域市場 ，隨著 2001 年撤市設(shè) 區(qū)并入杭州市及城市副中心的定位規(guī)劃，大杭州由此從“西湖時代”邁向“錢江時代” “沿江開發(fā)、跨江發(fā)展”戰(zhàn)略正在大力實施，蕭山的城市化進程正在快速推進中。（ 2） 蕭山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)簡介蕭山 （ 以下簡稱蕭山開發(fā)區(qū)） ，創(chuàng)建于 1990年， 1993年 5月經(jīng)批為 國家級經(jīng)濟 技術(shù)開發(fā)區(qū) ，規(guī)劃總面積 105 平方公里，是的重點開發(fā)區(qū)和外商投資最密集的地區(qū)。 建區(qū)十幾年來，一個以發(fā)展工業(yè)、引資外資、出口創(chuàng)匯為主導(dǎo)的外向型、現(xiàn)代化的工 業(yè)園區(qū)已經(jīng)形成。截止 2008 年，蕭山經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值達 445 億元，累計批準(zhǔn)進區(qū)企業(yè) 約 90

6、0 家，其中，有 26 個國家和地區(qū)的 550 余家外資企業(yè)進區(qū)落戶，投資 1000 萬美 元以上的大項目有 180 個。美國的通用電氣、瑞典的愛立信、瑞士的奧伯尼、意大利 的菲亞特、德國的采埃孚、日本的丸紅、伊藤忠、愛信精機、雅馬哈和臺灣的中華化 纖、友嘉機械、力山集團及中國重汽、萬象集團、娃哈哈、青年汽車、吉奧汽車、漢 帛國際等國內(nèi)外知名企業(yè)進區(qū)投資， 形成了以電子通訊、汽車及零部件、精密機械、 醫(yī)療食品、紡織服裝、建材化工等支柱產(chǎn)業(yè)。（ 3） 濱江國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)杭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū) （濱江區(qū)） 是 1996 年 12 月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的 國家級 高新區(qū) ，總規(guī)劃面積 73 平

7、方公里，全區(qū)人口 23 萬。 目前高新區(qū)（濱江）集聚了杭 州市 60以上、浙江省 25左右的高新技術(shù)企業(yè)，企業(yè)總數(shù)五千家左右，包 括來自 美、英、日、韓等 32 個國家的外商投資企業(yè) 498 家，高新區(qū)（濱江）目標(biāo)為： “構(gòu) 筑天堂硅谷、建設(shè)科技新城” 。2008 年我區(qū)實現(xiàn)技工貿(mào)總收入 1615 億元，增長 17%； 生產(chǎn)總值億元，增長 %。（ 4） 湘湖旅游度假區(qū)簡介湘湖旅游度假區(qū) 為國家 4A 級風(fēng)景旅游區(qū)、 中國百強旅游景區(qū)， 在第二屆中國休閑 經(jīng)濟發(fā)展論壇上，是浙江省內(nèi)第一個被評為“中國休閑旅游最佳目的地的度假區(qū)” 。 湘湖旅游度假區(qū)與西湖、錢塘江構(gòu)成杭州旅游風(fēng)景的金三角；度假區(qū)總規(guī)

8、劃面積平方 公里，景區(qū)自 2006 年開放以來已接待游客逾 400 萬人次。度假區(qū)內(nèi)的核心湘湖，以風(fēng)景秀麗而 被譽為杭州西湖的“姊妹湖” ，其水域面積 達平方公里，要大于西湖的平方公里的水域面積。目前，湘湖景區(qū)已形成湘浦、湖上、城山、越樓、跨湖橋等五大景區(qū)，有湘堤臥 波、湘浦觀魚、憶楊思賢、綠島掬星、湖心云影、城山懷古、湖橋拾夢、越堤夕照、 纖道古風(fēng)、越樓品茗、跨湖問史等二十個景點； 占地 800 畝的杭州樂園位于湘湖旅 游度假區(qū)內(nèi)，是中國最大的集旅游、休閑、娛樂、度假、居住為一體的大型旅游度假區(qū) 之一。樂園包括荷蘭村主題公園、馬可波羅之旅主題公園、生態(tài)公園、高爾夫、網(wǎng)球俱樂 部、氡溫泉度假村

9、及高尚住宅區(qū)六個部分； 另少兒公園極地海洋世界主題公園也于 08 年 10 月建成開放。到 2011 年，度假區(qū)將以 5A 級景區(qū)為標(biāo)準(zhǔn)， 形成一湖二帶三園四中心五大酒店 十大景區(qū)五十個景點， 達到年接待境內(nèi)外游客 300 萬人次，解決就業(yè) 5000 人，旅游 三產(chǎn)收入達到 5 億元，使度假區(qū)成為集觀光、休閑、度假、生態(tài)、文化、科普、健身 購物、演藝、會展國際化旅游綜合體。項目地塊及周邊條件分析規(guī)劃高等級醫(yī)規(guī)劃小學(xué)及幼兒園規(guī)劃市重點中湘湖美規(guī)劃商業(yè)及公湘湖家順發(fā)美景園湘湖旅游度假美本項目所在片區(qū)將從蕭山規(guī)劃局獲取的最新的地塊周邊的控制性規(guī)劃方案來看，是規(guī)劃為純粹的高尚住區(qū)；此外地塊 周邊將擬引

10、入市級重點中學(xué)、小學(xué)及幼兒園，市級重點醫(yī)院，市政公園 等重要生活配套。宗 地 情 況現(xiàn) 狀地塊位于蕭山區(qū)，風(fēng)情大道以東、二水廠以南、浙贛鐵路以北、規(guī)劃城市道路以西； 現(xiàn)狀為凈地，內(nèi)有水塘。東東至規(guī)劃城市道路南南至居民社區(qū)西西至風(fēng)情大道北北至第二水廠項 目 周 邊 情 況交 通立體的交通網(wǎng)絡(luò)： 南北快速路風(fēng)情大道，南面約 1 公里為規(guī)劃東西城市快速路彩虹大 道（預(yù)計 11 年建成），北面約 3公里為機場快速路；風(fēng)情大道連接錢江三橋、到橋面約 5 公里，過橋即至錢江新城。至四橋 6 公里，過橋即是杭州主城區(qū)城南板塊； 未來三年杭 州將完成在錢塘江上建成 10 座大橋， 2 條過江隧道，蕭山將以跨越

11、式的發(fā)展速度融入杭 州主城區(qū)。軌道交通是本地塊的一大亮點 ：2011年即將開通的地鐵 1 號線濱康路站離項目僅 200 米，而終點站即在湘湖，遠(yuǎn)景 5 號線與 1號線交匯點即在濱康路站。此外汽車南站將搬遷 至附近（東臨風(fēng)情大道與蕭山區(qū)接壤，南北兩面為城市主干道濱文路和濱康路，西邊為西 興路）。地鐵 1 號線：位于杭州最主要的客流走廊之上，是軌道線網(wǎng)中的骨干線， 沿途經(jīng)過了 湖濱武林廣場地區(qū)錢江新城湘湖度假區(qū)等核心商圈及景區(qū) ，連接了一主三副， 串起 了臨平、下沙、江南城、江干區(qū)、西湖區(qū)、下城區(qū)和上城區(qū)等城區(qū)向城市中心的客流。地鐵 1 號線主要站點： 長 48 公里，設(shè) 30 個車站，本項目離濱

12、康路站 200米，離杭州 CBD錢江新城 4 站路，離杭州目前的市中心西湖景區(qū)的湖濱路站僅 7站路，離武林廣場 10 站路。公交：公交 515、黃龍體育中心旅游一號線、 k581，火車東站臨時一號線、下沙臨時二號線、 黃龍體育中心臨時三號線都直達休博園。配套生活配套：1）蕭山中心城區(qū)商業(yè)集群： 本地塊處蕭山核心區(qū)域范圍內(nèi)，東面 2 公里范圍內(nèi)為蕭山中 心城區(qū) CBD核心區(qū)域，是蕭山新城區(qū)的商務(wù)辦公、 商業(yè)及休閑聚集區(qū)。如已開業(yè)的加州陽 光商業(yè)綜合體廣場（ 6 萬平米，包含影院、餐飲、商場、超市等物業(yè)） ，浙江最大高檔次 百貨“銀隆百貨”（約 6 萬平米建面，即將開業(yè)） ，人民廣場、蕭山劇院，開

13、元名都五星級 大酒店 （47 層，目前蕭山第一高樓 ） 、大潤發(fā)超市、華潤超市、蘇寧電器、時代購物中心 等等等設(shè)施。2）杭州樂園： 占地 800 畝的杭州樂園位于湘湖旅游度假區(qū)內(nèi)，是中國最大的集旅游、 休閑、娛樂、度假、居住為一體的大型旅游度假區(qū)之一。樂園包括荷蘭村主題公園、馬可 波羅之旅主題公園、生態(tài)公園、高爾夫、網(wǎng)球俱樂部、氡溫泉度假村及高尚住宅區(qū)六個部 分。3）休博園： 杭州休博園是中國首個 RBD（休憩產(chǎn)業(yè)區(qū)） ，休博園坐落于湘湖旅游度假區(qū)內(nèi)，總投資35億元人民幣，占地 3000 多畝，六泓湛藍(lán)的湖水和十公里長的河道將休博園分為城市中心區(qū)、威尼斯水 城區(qū)、蘇黎士區(qū)、奧蘭多區(qū)、荷蘭海游樂

14、區(qū)、愛琴海區(qū)、地中海區(qū)和加勒比海區(qū)共八個區(qū)域。休博園 有十大主題景觀、十大休閑中心、十大精彩演出、十大大型會展、十大游樂項目等。另杭州休博園內(nèi) 部配備 萬方奧特萊特購物廣場 （品牌直銷店） ，園內(nèi)五星級標(biāo)準(zhǔn)酒店 -第一世界大酒店 （ 360間房間） ， 休博園會展中心，為杭州動漫展舉辦地等重要配套。4）白馬湖游度假區(qū)： 離白馬湖度假區(qū) 2 公里左右，白馬湖區(qū)塊北至彩虹大道，西至浦沿路，東、南至 蕭山界，總面積約為 22500 畝。區(qū)塊內(nèi)有山北河、石蕩河、龍?zhí)梁拥榷鄺l河道，冠山、獅子山、 回龍庵山等山體，山林及湖面約達 4500 畝，還有濕地、老街等豐富的自然景觀和人文景觀，是江南副 城的一

15、塊“寶地” 。醫(yī)療配套： 位于新城區(qū)在建中的 蕭山醫(yī)院 （占地 165 畝， 8 萬平米建面，在建中， 擬建 三級甲等醫(yī)院 ）、蕭山人民醫(yī)院（已建成， 三級乙等醫(yī)院）等等；另地塊周邊規(guī) 劃市級重點醫(yī)院。教育配套： 處城廂街道 省一級重點中學(xué)蕭山中學(xué)，省重點小學(xué)蕭山市第一實驗小學(xué) ， 新城區(qū)內(nèi)有蕭山區(qū)重點小學(xué)金山學(xué)校、北干中小學(xué)、 北干幼兒園等蕭山區(qū)重點學(xué)校， 還有 地塊東南面有湘湖小學(xué)等，另地塊周邊規(guī)劃市級重點中小學(xué)及幼兒園等。其他周邊社區(qū)概況： 新開發(fā)的項目主要有：湘湖美地、藍(lán)爵國際、連園等。 地塊西北側(cè)為濱江的西興板塊，較新的有連園、雨燕林森等項目。南側(cè)有湘湖家園、湘湖 美地、美景園、蘇黎

16、士小鎮(zhèn)、奧蘭多小鎮(zhèn)等項目， 居住氛圍較濃。 東側(cè)臨近蕭山新區(qū)中心， 依托新城 CBD而建，有加州陽光等社區(qū)，人氣較旺。北側(cè)主要項目為金色錢塘、白馬公寓 等社區(qū)。地塊位置占地面積容積率總建面成交時間樓面地價總價競得企業(yè)杭政儲出 200991-92 號本地塊西北側(cè) 2 公里左右萬方245 萬 平米2009-12-815359億綠城地塊周邊近年（ 07 年以來）成交土地概況綠城地塊本地塊、杭州城市及房地產(chǎn)市場分析全市行政區(qū)劃與面積全市轄 8區(qū) 5 縣市。全市面積 16596平方公里，市八區(qū)（包括余杭和蕭山區(qū)）面 積 3068平方公里，市六區(qū)（中心城區(qū)）面積 683 平方公里。市六區(qū)：西湖區(qū)、拱墅區(qū)、

17、上城區(qū)、下城區(qū)、江干區(qū)、濱江區(qū)、 郊區(qū)：余杭區(qū)、蕭山區(qū)。下轄縣市：建德市、富陽市、臨安市、桐廬縣、淳安縣。 另設(shè)有市直轄的之江度假區(qū)、 下沙經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，地理上分別屬于西湖區(qū)、 江干區(qū)全市人口指標(biāo)20012002200320042005200620072008全市常住人口716736773786797全市戶籍人口629637643652660666672678全市戶籍人口 / 常住人口%市區(qū)常住人口257268285市區(qū)戶籍人口185192197204211214217220市區(qū)戶籍人口 / 常住人口%數(shù)據(jù)來源：杭州統(tǒng)計局）2008年，全市常住人口 797萬人，市區(qū)常住人口 285 萬人。 人口

18、結(jié)構(gòu)中，戶籍人口占常住人口比重，全市約為 85，市區(qū)為 77%。全市經(jīng)濟發(fā)展指標(biāo)20012002200320042005200620072008GDP總量15681782209225152919344141044781同比漲幅（可比價格）%人均 GDP（按常住人口）445155221460020同比漲幅%數(shù)據(jù)來源：杭州統(tǒng)計局）2008 年， GDP4781億，同比增長（按可比價格） 。整體年均增長率2008 年，人均 GDP按常住人口 60020 元，同比增長。整體年均增長率全市固定資產(chǎn)和房地產(chǎn)投資指標(biāo)20012002200320042005200620072008固定資產(chǎn)投資額6317701

19、00712021387146116841962同比漲幅%房地產(chǎn)開發(fā)投資額141198259329408442519597同比漲幅%房投 / 固投比重22%26%26%27%29%30%31%30%數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計局）2008 年，固定資產(chǎn)投資額 1962 億，同比增長。整體年均增長率。 2008年，房地產(chǎn)開發(fā)投資額 597 億，同比增長。整體年均增長率。2008 年，房地產(chǎn)開發(fā)投資額占固定資產(chǎn)投資額比重為 30。整體年均所占比重全市居民收入和房價水平指標(biāo)20012002200320042005200620072008居民人均可支配收入1089611778128981456516601190272

20、168924104同比漲幅%住宅銷售均價73948659同比漲幅%房價收入比數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計局）2008 年，居民人均可支配收入 24104 元，同比增長。整體年均增長率 2008年，住宅銷售均價 8659 元，同比增長。2008 年，房價收入比，處于相對較高區(qū)間。杭州市 （主城區(qū) ）住宅市場供需和價格走勢指標(biāo)20012002200320042005200620072008住宅用地供應(yīng)量（可建面積）476289289387601163同比漲幅%住宅新開工面積389356413429428481474606同比漲幅%住宅施工面積71086897513281682180819752031同比漲幅%住

21、宅竣工面積182263252180272343427529同比漲幅%住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積（供應(yīng)量）259277338360473354417同比漲幅%住宅銷售面積（成交量）153205235307311348475236同比漲幅%住宅供求比（供 應(yīng)量/ 成交 量）住宅銷售均價44915366686678427759934710936同比漲幅%新開工面積 / 施工面積新開工面積 / 銷售面積施工面積 / 銷售面 積竣工面積 / 銷售面 積數(shù)據(jù)來源：土地數(shù)據(jù)來自營運中心手工統(tǒng)計，為經(jīng)營性商品住宅用地；其他數(shù)據(jù)來自杭州建設(shè)局，不包括經(jīng)濟適用房等保障性用房） 。2008年，杭州全市住宅整體成交量 （銷售面

22、積）為 627 萬平米，同比銳減； 銷售均價 8659元/ 平米，同比上漲。2008 年，杭州市六區(qū)商品住宅成交量 236 萬平米，同比銳減；供求比由 07年地轉(zhuǎn)為，市場呈現(xiàn)較為明顯的供過于求狀態(tài)； 銷售均價 10936元/ 平米， 同比上漲。市場整體呈現(xiàn)“量縮價漲”現(xiàn)象。2009年，杭州市六區(qū)商品房成交量 655 萬平米，同比激增；市場回暖迅速， 供求兩旺，供求比，處于供不應(yīng)求的態(tài)勢；銷售均價 13804 元/ 平米，全年 穩(wěn)步上升。蕭山區(qū)住宅市場供需和價格走勢指標(biāo)20012002200320042005200620072008施工房屋面積（萬平米）141同比增幅%住宅施工面積（萬平米）同比

23、增幅%住宅竣工面積（萬平米）同比增幅%商品房銷售面積（萬平米）同比增幅%商品住宅銷售面積（萬平米）158同比增幅%施工面積/ 銷售 面積竣工面積/ 銷售面積數(shù)據(jù)來源：數(shù)據(jù)來自蕭山建設(shè)局，商品住宅不包括經(jīng)濟適用房等保障性用房）2008 年，蕭山全區(qū)商品房整體成交量（銷售面積）為萬平米，同比銳減；2009 年蕭山的房地產(chǎn)市場與杭州市區(qū)的房地產(chǎn)市場走勢一致， 呈量價急速回 升態(tài)勢，成交量達 154萬平米（截止到 11 月），全年預(yù)計 170萬平米，同比 增幅達 %。2009年截止 11月，蕭山區(qū)商品房成交量 154 萬平米，全年預(yù)計 170 萬平米 左右，供求比，與市區(qū)基本持平；均價升幅較為平緩，

24、09 年成交均價 8490 元/ 平米，相對于市區(qū)升幅較小，未來有一定補漲潛力。三、板塊市場分析湘湖板塊供需分析（一）、板塊歷年住宅供需分析從 08-09 年湘湖板塊的供求走勢來看， 08 年市場低迷，供求比為，供大于求。 09年市場回暖，供求兩旺，其中供應(yīng)量同比增長 107%，需求量同比暴增 255%， 供求比減至，基本保持供求平衡。 （板塊內(nèi)在售僅湘湖美地一個項目） 。 均價走勢逐波上升， 截止 11 月，均價升幅已達 %。12 月湘湖美地即將有新房 源推出，對外報價為 15000 元/m2。另外，由于項目所處位置在板塊交界處， 未來勢必與濱江板塊有較強的競爭 關(guān)系，這里對濱江板塊的市場情

25、況做如下分析：2009年 1-11 月濱江板塊共成交商品房面積萬方， 同比 2008年增%，市場大 幅度反彈；板塊市場需求量逐漸遞增，屬 增量市場 。2009年 1-11 月的供需比從 08年的急轉(zhuǎn)到 ，市場供需發(fā)生逆轉(zhuǎn)， 從供過于求 到供小于求。2009年 1-11 月濱江板塊市場價格環(huán)比 08年市場價格上升 %，量價齊升 。二）、板塊未來住宅供需預(yù)測未來供應(yīng)量預(yù)測（含濱江區(qū)）2009 年預(yù)計供應(yīng)2010 預(yù)計 新增供應(yīng)2011 預(yù)計 新增供應(yīng)2012 預(yù)計 新增供應(yīng)已面市項目1265200369000750000潛在項目0409554664921345939潛在地塊002995345139

26、56合計1265200778554976620764225未來需求預(yù)測湘湖板塊 08-09 年的平均需求萬方， 濱江板塊 07-09 年年均需求萬方 ，綜合 年均需求為萬方。湘湖板塊預(yù)計需求增幅： 由于 11 年底地鐵 1 號線建成通車（杭州的第一條 軌道交通線），汽車南站 10 年完成搬遷，慶春越江隧道 10年底建成，板塊價值 將得到極大的提升 ；其次，蕭山新區(qū) CBD的建設(shè)必將導(dǎo)致該區(qū)域房產(chǎn)品需求大幅 增長，另杭州樂園、白馬湖景區(qū)、湘湖景區(qū)的繼續(xù)推進 也將使區(qū)域配套更加完善；注：11 月成交均價數(shù)據(jù)采集自蕭山透明售房網(wǎng)另一方面， 目前板塊內(nèi)部基本無競爭項目 。我們保守預(yù)計 湘湖板塊每年度將

27、有 20%的復(fù)合增長率。濱江板塊預(yù)計需求增幅： 軌道交通線 11 年底的開通，汽車南站搬遷，之江大橋 12 年底建成，公建中心等配套的推進，慶春路越江隧道的建立，人氣的進一步積聚等利好都將對濱江板塊需求有較大拉動，但由于濱江板塊地域跨度較 大， 我們對濱江板塊的需求預(yù)計增幅為 年度 8%的復(fù)合增長率。 區(qū)域市場綜合需 求預(yù)計如下：2009年2010年2011年2012年萬方萬方萬方萬方綜上所有，得出區(qū)域市場未來三年的供需預(yù)計：2009年2010年2011年2012年供應(yīng)預(yù)測需求預(yù)測供求比綜上所述，我們認(rèn)為，09-12 年，區(qū)域市場目前供不應(yīng)求的態(tài)勢將得以保持典型樓盤分析地塊位于三板塊交界處，由

28、于板塊內(nèi)部競爭較少，競品選擇上我們補充周邊板 塊項目進行類比。典型樓盤信息匯總樓盤名物業(yè)類型面積段占地面積容積率09 成交套數(shù)09 成交面積09 均價11 月成交 均價湘湖美地多層、小高層、 高層90-140萬平米2467萬方1089812286藍(lán)爵國際高層70-250萬平米304萬方1760617606東方郡高層、小高層、 多層220-300萬平米2117萬方1294020000（ 1）湘湖美地項目概況項目規(guī)劃： 湘湖美地占地萬方左右，規(guī)劃建筑面積 15萬方，容積率。規(guī) 劃有花園洋房，高層，小高層。主力面積在 90-140m2左右，對外報價 15000 元/ m 2。項目推售情況 ：其中未推

29、為 14、15、18、19 四幢的多層及 20-21 幢的小 高層，大約在萬方左右， 2009年 12月項目預(yù)計會推售 20、21幢小高層， 目前對外報價為 15000元/ ；月度量價走勢， 湘湖美地 09年售出萬方，均價 10898元/ ，尚有可售 房源 5300 方。09年推售房源面積段分布推盤套數(shù)已售套數(shù)存量套數(shù)去化率70-9060600%90-1101941895%110-1402102100%200 以上1385%去化較差的房源為（多層內(nèi)的躍層 200方以上戶型 ,定價 18000元/ m 2） （ 2）藍(lán)爵國際項目詳情項目規(guī)劃： 藍(lán)爵國際總占地面積約萬方，容積率。由四幢精品公寓和一

30、 幢超高層寫字樓組成 。產(chǎn)品規(guī)劃：項目住宅戶型面積從 70-230 之間，主力面積 150-230m2。 項目推售情況： 11月30日開盤第一次開盤， 推售已推 1-3 幢，合計 328 套房源， 開盤至今銷售率達到 90%左右，開盤均價為 18000元/ ；目前 對外報價為 18500 元/m2。09年推售房源面積段分布推盤套數(shù)已售套數(shù)存量套數(shù)去化率70-901069610%140-1801251223%180-25095869%250 以上202%（ 3）東方郡 項目概況 項目規(guī)劃： 東方郡占地約萬方，規(guī)劃建筑面積 34萬方左右，容積率，規(guī) 劃有多層、小高層、高層。項目戶型： 主力面積 7

31、0-140m2 已推存量萬方。銷售價格： 2009年全年均價 12940元/ ，但 11月銷售均價為 20001元 /m2 左右。量價走勢： 東方郡 09年售出萬方，尚有可售房源 33 套。 月度量價走勢成交結(jié)構(gòu)：項目為 70/90 項目，基本以中小面積段為主， 大戶型均位于頂 層，開盤期較近，因此可售房源較多 。推盤套數(shù)已售套數(shù)存量套數(shù)去化率70 以下1461460%70-90191619142%90-11036342140-18018180%180 以上12012%最新推售情況： 2009年 12月19日，最新推售房源價格在元 / ，大戶型價格為 2400

32、0-26000元/ ，共計約 285套，成交價格 21500元/ 平米。典型項目分析結(jié)論：湘湖板塊商品住宅產(chǎn)品產(chǎn)品線豐富，既有多層、小高層、高層產(chǎn)品，亦 有別墅等物業(yè)類型，但由于起步較早，中途未有土地后續(xù)供應(yīng)，目前僅 有湘湖美地 在售。產(chǎn)品為多層、小高層、高層；板塊南部近緊鄰湘湖的區(qū)域是板塊起步的區(qū)域，曾有萬科南都、宋城等 開發(fā)商進駐，但目前板塊內(nèi)已無標(biāo)桿產(chǎn)品，周邊板塊來看，濱江板塊的 東方郡 擁有較好的市場反饋，年內(nèi)銷售 20余萬方，為濱江板塊的翹楚； 湘湖美地月均去化為 16 套/ 月，東方郡為 192 套/ 月 ，藍(lán)爵國際開盤即 基本售罄 ，典型項目基本無可售房源，一定程度上說明，本區(qū)域的去化 基本受供給影響。四、項目住宅定位項目 SWOT分析優(yōu)勢機會位置優(yōu)越，與蕭山新區(qū)、蕭山老城、 濱江區(qū)交匯處，風(fēng)情大道直達杭州主 城區(qū)； 區(qū)域規(guī)劃以居住區(qū)為主，未來為大型 居住區(qū)，居住氛圍濃厚； 緊鄰湘湖景區(qū)，可以借勢湘湖板塊對 整個杭州市的影響力，增強高端客戶 對板塊、對項目的認(rèn)知度； 緊鄰湘湖旅游度假區(qū)，杭州樂園、休 博園，可充分利用景區(qū)的休閑配套資 源； 道路系統(tǒng)發(fā)達，金城路、風(fēng)情大道、 山陰路、地鐵線路，可以直達主城、 蕭山、濱江； 緊鄰地鐵 1號線（ 2011年通車），少 有的地鐵大盤，距離濱康路站 200 米 直線距離；地塊本身較為方正、 干凈，便于規(guī)劃， 且