房地產(chǎn)測繪全套講義

1、第四講 房產(chǎn)面積測算建工院測繪教研室 1內(nèi)容概覽1、一般規(guī)定2、面積測算的方法與精度3、房屋面積測算的精度要求4、房屋建筑面積測算的有關(guān)規(guī)定5、共有建筑面積6、套面積的計(jì)算與共有面積的分?jǐn)?、面積計(jì)算技術(shù)報告21、面積測算的一般規(guī)定1、房產(chǎn)面積測算的內(nèi)容 房產(chǎn)面積測算指水平面積的測算；包括： 房產(chǎn)面積測算房產(chǎn)面積房屋用地面積建筑面積使用面積產(chǎn)權(quán)面積共有建筑面積及分?jǐn)偡课菡嫉孛娣e房屋用地面積32、房屋建筑面積房屋建筑面積亦稱“房屋展開面積”，是房屋各層建筑面積的總和。房屋建筑面積包括:使用面積;輔助面積; 結(jié)構(gòu)面積房屋建筑面積按房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積計(jì)算，還包括陽臺、挑廊、

2、地下室、室外樓梯等輔助設(shè)施的面積。 測算建筑面積的房屋必須是結(jié)構(gòu)牢固、有頂蓋、層高2.2m和2.2m以上的永久性建筑。1、面積測算的一般規(guī)定43、房屋使用面積房屋的使用面積系指房屋戶內(nèi)全部可供使用的凈空面積，按房屋的內(nèi)墻線水平投影計(jì)算。房屋使用面積是房屋各層平面中直接為生活和生產(chǎn)使用的凈空面積，不包括房屋內(nèi)的墻、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)造面積和保溫層的面積。1998年7月20日中華人民共和國“城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例”規(guī)定：商品房銷售應(yīng)簽訂合同，合同中應(yīng)載明商品房的建筑面積和使用面積。1、面積測算的一般規(guī)定54、房屋產(chǎn)權(quán)面積 房屋產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、

3、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。5、房屋共有建筑面積 共有建筑面積系指由多個產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。6、房屋占地面積 房屋占地面積是指房屋底層外墻（包括柱、廊、門、陽臺）外圍水平面積。1、面積測算的一般規(guī)定67、房屋用地面積 房屋用地面積指房屋占用和使用的全部土地面積，包括房屋及其附屬設(shè)施所占用的土地面積、院落用地面積和共用土地的分?jǐn)偯娣e等全部使用面積。其中包括供休憩和滿足生產(chǎn)或生活需要的空間面積，還包括出入專用的室外道路、綠化、停車場、院內(nèi)空地及其圍護(hù)物等的全部土地面積，但不包括下列土地的土地面積。 a)無明確使用權(quán)屬的冷巷、巷道和間隙地； b)市政管轄的公用道路、街道、巷弄等

4、公用土地； c)公共使用的河涌、溝渠、排水溝道；1、面積測算的一般規(guī)定7 d)已征用、劃撥或者屬于原房地產(chǎn)證記載范圍內(nèi)核定需要作市政建設(shè)的用地；e)其他按規(guī)定不計(jì)入用地面積的土地面積。 用地面積以丘為單位進(jìn)行測算。8、面積測算要求 各類面積測算必須獨(dú)立測算兩次，其較差應(yīng)在規(guī)定的限差以內(nèi)，取中數(shù)作為最后結(jié)果。 量距應(yīng)使用經(jīng)檢定合格的卷尺或其他能達(dá)到相應(yīng)精度的儀器和工具。面積以平方米為單位，取至0.01m2。1、面積測算的一般規(guī)定81、坐標(biāo)解析法坐標(biāo)解析法是根據(jù)房屋用地界址點(diǎn)或邊界點(diǎn)的坐標(biāo)計(jì)算房屋用地或丘的面積，也包括利用房角點(diǎn)的坐標(biāo)計(jì)算房屋面積的方法。兩者使用的方法、面積計(jì)算的公式、所測算面積的

5、精度估算公式，都是完全相同的。面積計(jì)算公式為： 或：2、面積測算的方法與精度9也可采用：或面積中誤差：2、面積測算的方法與精度102、實(shí)地量距法實(shí)地量距法是在實(shí)地用儀器、測距儀或卷尺量取有關(guān)圖形的邊長而計(jì)算出這個圖形的面積。實(shí)地量距是目前房地產(chǎn) 測量中最普遍的面積測算方法，在測算房屋面積時，現(xiàn)在都是采用實(shí)地量距法；在測量房屋用地時，也可以便用實(shí)地量距法。 對于規(guī)則圖形，例如矩形、方形的房屋或房，我們都是用卷尺或測距儀直接量取其邊長，很簡單地算出其面積。2、面積測算的方法與精度11 對于不規(guī)則圖形的面積測算時，我們可以將其分解成幾個簡單的幾何圖形，然后分別計(jì)算出這些圖形的面積，用簡單的加減法算出

6、其面積。由于房屋商品化的進(jìn)程和房地產(chǎn)市場的發(fā)展的需要，國家標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)測量規(guī)定對使用量距法的精度要求與誤差限制提出了一個新的標(biāo)準(zhǔn)，即對全國的房屋面積的精度要求分成三個等級，不同的要求、不同的情況將執(zhí)行不同的標(biāo)準(zhǔn)。其精度等級標(biāo)準(zhǔn)見表7-2。由于新的面積標(biāo)準(zhǔn)涉及的面廣，問題較多，因此將在7.3節(jié)進(jìn)行較為詳細(xì)地討論和論述。2、面積測算的方法與精度123、圖解法 圖上量算面積的方法很多，有 求積儀法：快速，但精度低 幾何圖形法：圖上量取有關(guān)圖形的長度，計(jì)算圖形面積，也可量取圖形坐標(biāo)計(jì)算圖形面積。精度低，使用較少。2、面積測算的方法與精度131、提高房屋面積測算精度的標(biāo)準(zhǔn) 1991年發(fā)布的CH 5001-1

7、991房產(chǎn)測量規(guī)范中對房屋面積測算的跟差公式是在1990年間提出并多次討論后被認(rèn)定的。在此之前，我國的房地產(chǎn)測量工作未得到應(yīng)有的重視，全國房地產(chǎn)測繪標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化的思路開始提出。在技術(shù)上，當(dāng)時是普遍使用皮尺丈量房屋的邊長，計(jì)算房屋的面積。在制定老的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)CH 5001-1991房產(chǎn)測量規(guī)范時，建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司提出“一定要制定一個對房屋面積的精度標(biāo)淮，設(shè)計(jì)出一個限差公式。為便于在全國統(tǒng)一貫徹與執(zhí)行，對房屋面積的精度要求可以適當(dāng)放寬?！?、房屋面積測算的精度要求14老規(guī)范推導(dǎo)出面積的中誤差公式：限差公式為：由于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，以老的中誤差公式進(jìn)行計(jì)算時，2倍中誤差作為限差就顯得不夠合理。如100平米

8、的商品房房屋建筑面積允許不超過1.4m2。這對產(chǎn)權(quán)人的損失較大，難以接受。 因此對原來的誤差公式進(jìn)行修訂，修訂時主要考慮如下問題：3、房屋面積測算的精度要求15a)我國幅員廣大，各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展很不平衡，就每平方米的商品房面積價格而言，懸差甚大，在全國統(tǒng)一執(zhí)行一個精度等級標(biāo)準(zhǔn)是不可取的。 b)現(xiàn)在已經(jīng)發(fā)證的房產(chǎn)證上的房屋面積，全國都是執(zhí)行原行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)測量規(guī)范所規(guī)定的房屋面積的精度標(biāo)準(zhǔn)，其中大多數(shù)是皮尺所丈量算得，應(yīng)考慮新舊標(biāo)準(zhǔn)的連續(xù)性，這些已經(jīng)測算和發(fā)證的房屋面積，應(yīng)該得到確認(rèn)。 c)房地產(chǎn)管理需要使用房屋面積的地方很多，要求的精度也各不相同。3、房屋面積測算的精度要求16d)房屋面積的精度要求

9、，應(yīng)與量測技術(shù)和量測設(shè)備的發(fā)展相適應(yīng)，也要考慮房屋測量的成本和費(fèi)用。 e)提高房屋面積的精度，要行一個逐步升級的過程，要考慮新舊標(biāo)淮的銜接，還要有超前意識，預(yù)計(jì)經(jīng)濟(jì)與技術(shù)發(fā)展的需求與條件。 f)房屋面積的精度還與房屋本身的質(zhì)量有關(guān)，與房屋的標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、與房屋的建筑、設(shè)計(jì)和施工的要求與質(zhì)量有關(guān)。綜合上述考慮，將房屋面積的精度標(biāo)準(zhǔn)劃分為三個等級以解決上述矛盾。3、房屋面積測算的精度要求172、限差公式模型的探討3、房屋面積的精度與房屋面積測量的限差自從1991年CH 50011991房產(chǎn)測量規(guī)范發(fā)布以來，有關(guān)房屋面積的精度和標(biāo)準(zhǔn)，十年來，不僅全國房地產(chǎn)部門普遍執(zhí)行了 的規(guī)定，而且其他行業(yè)中有關(guān)

10、房屋測量的精度也執(zhí)行這一標(biāo)準(zhǔn)，為了保持新老標(biāo)準(zhǔn)的連續(xù)性，我們把原行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)CH 50011991房產(chǎn)測量規(guī)范中的房屋面積精度標(biāo)準(zhǔn)作為最低一級，即三級。3、房屋面積測算的精度要求18根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化的慣例，考慮到現(xiàn)在的量邊器具和技術(shù)條件以及目前的需求，還有今后發(fā)展的需求，我們把固定誤差的精度等級系數(shù)定為2，把比例誤差比例系數(shù)的精度等級系數(shù)定為“3”，然后加以處理和湊整，計(jì)算如表7-1和表7-2所示。3、房屋面積測算的精度要求193、房屋面積測算的精度要求204、邊長測量精度要求的分析 如果房屋面積測量無顯著的系統(tǒng)誤差，隨即誤差占主導(dǎo)地位，即邊長測量誤差與房屋面積誤差都服從與正態(tài)分布，則可根據(jù) 在理論上計(jì)

11、算出各級房屋面積誤差所需對應(yīng)的變長測量精度，下表所示。3、房屋面積測算的精度要求21 根據(jù)表7-4的精度進(jìn)行房屋的變長測量，可保證絕大部分的房屋面積精度在規(guī)定的限差之內(nèi)(置信度95%)。 但是在邊長測量中，邊長誤差和房屋面積誤差不一定都服從正態(tài)分布。在這種情況下，按照表7-4的精度要求的房屋邊長就不一定都能保證滿足房屋面積的精度要求。一量旦房屋邊長誤差接近限差，且符號相同，面積誤差便會超差，我們稱之為“不利情況下的邊長測量誤差”。如果我們采用式(7-13)、式(7-14)，則由于邊長誤差而導(dǎo)致房屋面積誤差超差的機(jī)會將會非常小。3、房屋面積測算的精度要求22邊長測量中誤差：邊長測量限差：根據(jù)上式

12、，將變長中誤差和限差進(jìn)行計(jì)算，如下表：3、房屋面積測算的精度要求233、房屋面積測算的精度要求24假設(shè)變長誤差為限差值，且符號相同，最不利情況下的面積誤差可計(jì)算如下：3、房屋面積測算的精度要求253、房屋面積測算的精度要求265、對邊長測量精度要求與誤差限差的建議 國家標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)測量規(guī)范僅僅規(guī)定了房屋面積的精度要求與限差限制,而對相應(yīng)的邊長測量的精度要求與限差限制沒有做出規(guī)定。根據(jù)以上對房屋面積精度和相應(yīng)的邊長測量精度的論證和探討，現(xiàn)將有關(guān)房屋面積測量中，對邊長測量的精度和限差建議列于表7-7，供參考。3、房屋面積測算的精度要求適用于正?；蛞话闱闆r下，面積測量中的邊長測量誤差的限差；適用于特嚴(yán)要

13、求或者特殊要求的面積測量對邊長測量誤差的限差。276、各級房屋面積精度等級的適用范圍 國家標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)測量規(guī)定在8.4.2條中規(guī)定“其精度等級的使用范圍，由各城市的房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況決定?！?目的：希望各城市的房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況和要求，可按照各地的需求劃定本市房屋面積的精度等級的范圍，如有變化，也易于調(diào)整。這比在全國統(tǒng)一規(guī)定一個標(biāo)準(zhǔn)要主動得多。 建議：各城市的商品房面積，或進(jìn)入房地產(chǎn)市場的房屋面積都能達(dá)到房屋面積的二級精度標(biāo)準(zhǔn)，以保護(hù)產(chǎn)權(quán)人的權(quán)益。對城市繁華地區(qū)的某些地段，以及某些特殊建筑物的房屋，或者產(chǎn)權(quán)人自己要求的則可使用一級房屋的精度標(biāo)淮。其他房屋的面積則

14、使用三級面積的精度標(biāo)難。3、房屋面積測算的精度要求287 坐標(biāo)解析法與實(shí)地量距法測算面積的精度比較 7.1 坐標(biāo)解析法與實(shí)地量距法測算面積的關(guān)系 用界址點(diǎn)坐標(biāo)測算地塊或宗地的面積是地籍測量或土地測量測定土地面積的主要方法，決定坐標(biāo)解析法所測算面積的精度的決定因素是界址點(diǎn)的精度。 過去用實(shí)地量距法測算房屋或房間面積是房地產(chǎn)測繪部門的主要方法，決定實(shí)地量距法所測面積精度時，要考慮量距的精度。 現(xiàn)在坐標(biāo)解析法和實(shí)地量距法綜合使用，因此要協(xié)調(diào)兩種方法的精度標(biāo)準(zhǔn)。 3、房屋面積測算的精度要求297.2 坐標(biāo)誤差與點(diǎn)間的間距誤差 量距法測算面積的精度決定于量距邊的精度，對房屋而言是房屋的邊長精度。 用房角

15、點(diǎn)的坐標(biāo)測算房屋的面積時，面積的精度決定于房角點(diǎn)坐標(biāo)的精度。房角點(diǎn)坐標(biāo)的精度與房屋邊長有何關(guān)系，即房角點(diǎn)的坐標(biāo)精度與房角點(diǎn)間的邊長精度有何關(guān)系? 界址點(diǎn)或房角點(diǎn)間的邊長，可由兩界址點(diǎn)或房角點(diǎn)的坐標(biāo)反算求得：3、房屋面積測算的精度要求303、房屋面積測算的精度要求313、房屋面積測算的精度要求32整理得：這就證明：當(dāng)兩相鄰點(diǎn)的坐標(biāo)為兩個獨(dú)立觀測量時，其間距中誤差近似等于點(diǎn)的點(diǎn)位中誤差。3、房屋面積測算的精度要求337.3 坐標(biāo)解析法與實(shí)地量距法測量房屋面積的限差比較 3、房屋面積測算的精度要求34 國家標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)測量規(guī)定中規(guī)定：房屋用地界址點(diǎn)和房角點(diǎn)的精度分三級，即一級mj0.02m，二級mj =

16、 0.05m，三級mj = 0.10m;將以上的界址點(diǎn)和房角點(diǎn)的點(diǎn)位中誤差代人式(7-16)，可使用坐標(biāo)解析法測算的面積誤差限差，結(jié)果如下：為與量距法面積誤差的精度等級相區(qū)別，以下凡涉及到坐標(biāo)解析法所測面積的精度等級均加“( )”。3、房屋面積測算的精度要求353、房屋面積測算的精度要求36從表7-9中可以看出，由于兩種限差計(jì)算的模型不同，得出的結(jié)果和趨勢均不同。3、房屋面積測算的精度要求371 房屋建筑面積測算規(guī)定的制定與修改由于房屋建筑面積的測算規(guī)定是一個很敏感、并為人們普遍所關(guān)心的問題，尤其是產(chǎn)權(quán)面積，涉及到干家萬戶產(chǎn)權(quán)人的切身利益，容易引發(fā)矛盾和糾紛。根據(jù)建設(shè)部建住房2000166號文

17、“關(guān)于認(rèn)真貫徹執(zhí)行房產(chǎn)測量規(guī)范加強(qiáng)房產(chǎn)測繪管理的通知”，國家標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)測量規(guī)范從2000年8月1日實(shí)施以后，原有關(guān)房屋面積測算的規(guī)定與國家標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)測量規(guī)范相矛盾的以國家標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)測量規(guī)范為準(zhǔn)；另一方面，由于國家標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)測量規(guī)范的規(guī)定是面向全國，有的規(guī)定也可能規(guī)定得不太明確，各城市都會根據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)測量規(guī)范的原則和各地的實(shí)際情況制定本城市的房屋面積測算細(xì)則或補(bǔ)充規(guī)定。4、房屋建筑面積測算的有關(guān)規(guī)定384.2 計(jì)算建筑面積的房屋原則上應(yīng)具備的條件 根據(jù)計(jì)算建筑面積的有關(guān)規(guī)定和規(guī)則，能夠計(jì)算建筑面積的房屋原則上應(yīng)具備以下普遍性的條件：a)應(yīng)具有上蓋；b)應(yīng)有圍護(hù)物；c)結(jié)構(gòu)牢固，屬永久性的建筑物；d)

18、層高在2.20m或2.20 m以上；e)可作為人民生產(chǎn)或生活的場所。4、房屋建筑面積測算的有關(guān)規(guī)定39 其中：層高系指房屋的上下兩層樓面，或樓面至地面，或樓面至屋頂面的垂直距離。樓板面至屋頂面的垂直高度也包括樓板面至房屋頂平臺面的高度，但房屋頂面或平臺面都不應(yīng)包括隔熱層的高度。 國家標(biāo)推房產(chǎn)測量規(guī)范中所指房屋層高2.20 m以上的計(jì)算建筑面積，都包括2.20 m本身，其含意是層高在2.20 m或2.20 m以上的計(jì)算建筑面積。4.3 計(jì)算全部建筑面積的范圍 a)永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積，多層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。房屋的建筑面積是指房屋各層建筑面積的總和。4、房屋建筑面積

19、測算的有關(guān)規(guī)定40 b)房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其高度在2.20 m以上部位計(jì)算建筑面積。 梯間、電梯間是指進(jìn)出樓梯或電梯的房間，還包括突出房屋屋面，有頂蓋、有圍護(hù)結(jié)構(gòu)、永久性的、層高不低于2.20 m的、供上升屋頂頂層維修房屋或安全出口的房間，或供停放檢修，升降電梯用的房間。 夾層、插層、技術(shù)層也稱附層，是指建筑在房屋內(nèi)部空間的局部層次，是安插于上下兩個正式房屋層中間的房屋，從外表看不出來，這些增加的房屋層，有的是結(jié)構(gòu)層，即屬于整個房屋整體結(jié)構(gòu)的一部分，有的是技術(shù)層，是加插進(jìn)去的。不論是結(jié)構(gòu)層還是技術(shù)層，只要其層高不低于2.20 m都可以計(jì)算建筑面積，凡層高低于2.20

20、m的部位，均不應(yīng)計(jì)算建筑面積。4、房屋建筑面積測算的有關(guān)規(guī)定41 c)穿過房屋的通道、房屋內(nèi)的門廳、大廳，不論其層高，均按一層計(jì)算建筑面積。 這里所講的穿過房屋的通道，系指房屋內(nèi)部的通道。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20 m以上的按其水平投影面積計(jì)算。而層高低于2.20 m的通道、門廳、大廳是不能計(jì)算房屋的建筑面積。 門廳、大廳有的因?qū)痈吆芨?，一般在沿廳的周邊設(shè)有樓層式的走廊，我們稱其為回廊。這一部分凡層高不低于2.20 m的，按其水平投影面積計(jì)算建筑而積，回廊下邊的廳，如其層高在2.20 m和2.20 m以上部位仍應(yīng)計(jì)算建筑面積。4、房屋建筑面積測算的有關(guān)規(guī)定42 d)樓梯間、電梯(觀

21、光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算建筑面積。樓梯是指供房屋各層間上下步行的交通通道；電梯是指房屋各層間垂直上下的電動交通道道；提物井是指專供房屋各層間垂直上下提升或放降物品用的通道井，垃圾道是指專供房屋各層傾倒垃圾用的井道；管道井是指房屋各層的各種管道(如：上下水管、暖氣管、電纜、通訊線等)上下集中通過的井道。 由于這些井道，有的并不構(gòu)成明顯的層，但又都占用了房屋的建筑面積，因此應(yīng)跟隨房屋的自然層計(jì)算建筑面積，作為房屋自然層面積的一部分，一起計(jì)算房屋的建筑面積。4、房屋建筑面積測算的有關(guān)規(guī)定43房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地平線以上計(jì)算。地平線以下為地下室，按負(fù)層數(shù)計(jì)算；采光窗

22、在室外地平線以上的半地下室，其室內(nèi)層高不低于2.20 m的計(jì)算自然層數(shù),層高在2.20 m以上的架空層也計(jì)算自然層數(shù)。國家標(biāo)準(zhǔn)住宅設(shè)計(jì)規(guī)范對地下室和半地下室有以下術(shù)語和解釋，可供參考： 地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的一半者；半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的三分之一，但不超過一半的地下室。4、房屋建筑面積測算的有關(guān)規(guī)定44 當(dāng)房間地面低于室外地平面的高度不超過房間凈高的三分之一者，則不能算作地下室，也不算半地下室。 假層、附層(夾層)、插層、閣樓(暗樓)、裝飾性塔樓、以及突出屋面的樓梯間，水箱間等不計(jì)層數(shù)。 e)房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.

23、20 m以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.20 m以上的部位，按其外圍水平投影面積計(jì)算。4、房屋建筑面積測算的有關(guān)規(guī)定45天面是指房屋頂面上，四周有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，可供人民正?；顒拥钠脚_，也叫天臺。 房屋天面上的樓梯間是突出房屋屋頂，有頂蓋，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)，供人民出入屋頂面進(jìn)行維修或作為安全出口的步行通道的建筑物。 房屋天面上的水箱間是突出房屋屋頂，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的蓄水裝置的建筑物。 電梯機(jī)房是突出房屋壓頂，供電梯升降、或停放、或檢修電梯的電梯專門用房。4、房屋建筑面積測算的有關(guān)規(guī)定46斜面屋頂?shù)姆课菔侵冈诜课菸蓓敾蛱烀嫔狭碛幸?永久性的、可供人民居住用的或儲存物品用的斜面屋頂房屋、對

24、這類斜面房項(xiàng)的房屋，按其層高達(dá)到2.20 m的部位計(jì)算房屋建筑面積。 上述規(guī)定包括房屋天面上或房屋屋頂上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房，以及斜面屋頂?shù)姆课荨?上述有關(guān)斜向屋頂?shù)姆课萁ㄖ娣e計(jì)算的規(guī)定，也適用于其他斜面屋頂房屋的建筑面積計(jì)算，即所有斜面屋頂?shù)姆课?，都按層高達(dá)到2 .20m的部位計(jì)算房屋的建筑面積，以保持房屋建筑面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)的一致和統(tǒng)一。4、房屋建筑面積測算的有關(guān)規(guī)定47 f)挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計(jì)算 挑樓是樓房向外懸挑出底層的封閉樓層房屋，層高不低于2.20 m，按樓房處理。 陽臺是供人民休憩及晾曬衣物用的房屋設(shè)施，是戶內(nèi)與戶外的過渡空間。封閉陽臺按其外圍水平投影計(jì)

25、算面積，不封閉的陽臺按其外圍水平投影的一半計(jì)算建筑面積。封閉與不封閉以設(shè)計(jì)圖紙或其他批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)。所謂封閉陽臺，系指陽臺采用實(shí)體欄板作圍護(hù)，欄板以上用玻璃等物全部圍閉的陽臺。 g)屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算。4、房屋建筑面積測算的有關(guān)規(guī)定48 室外樓梯是位于房屋外部的、供人民生產(chǎn)或生活的、上下各層的步行通道之用的、有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的永久性建筑物，屬房屋的附屬設(shè)施。 當(dāng)上層樓梯設(shè)計(jì)為下層樓梯的頂蓋，且可以完全遮蓋的，可視為該層室外樓梯有頂蓋。 室外樓梯的面積按實(shí)際層數(shù)各層的水平投影面積計(jì)算 h)與房屋相連的有柱走院，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算。

26、此處所指和房屋相連，是指走廊的頂蓋和柱與房屋的結(jié)構(gòu)相連，即兩者的梁、柱、墻相連，走廊的柱為承重的結(jié)構(gòu)柱。 此處所指走廊是指此廊是供人民在生產(chǎn)或生活中，出入或經(jīng)常通行用的走廊。4、房屋建筑面積測算的有關(guān)規(guī)定49 i)房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計(jì)算。 架空通廊是指兩建筑物之間供人民通行用的空中走廊。封閉的架空通廊系指架空通廊采用實(shí)體欄板作圍護(hù)，欄板以上采用玻璃等物全部圍閉的，有的架空通廊和房屋一樣，是由墻體全部圍閉，并有門和窗戶，這都是封閉的架空通廊。架空通廓的層高低于2.20 m的也不計(jì)算建筑面積。 j)地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20 m以上的，按其外墻(不

27、包括采光井、防潮層及保護(hù)墻)外圍水平投影面積計(jì)算。4、房屋建筑面積測算的有關(guān)規(guī)定50 k)有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。 L)玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影計(jì)算。 m)屬于永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計(jì)算。 n)依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20 m部位的外圍水平面積計(jì)算。o)有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計(jì)算建筑面積。4、房屋建筑面積測算的有關(guān)規(guī)定514.4 計(jì)算一半建筑面積的范圍 a)與房屋相連，有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。 b)未封閉的陽

28、臺、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的半計(jì)算。 c)獨(dú)立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算。d)無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影的一半計(jì)算。e)有頂蓋不封閉的水久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計(jì)算。4、房屋建筑面積測算的有關(guān)規(guī)定524.5 不計(jì)算建筑面積的范圍 a)層高小于2.20 m以下的夾層、插層、技術(shù)層和層高小于2.20 m的地下室和半地下室。 b)突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。 c)房屋之間無上蓋的架空通廊。 d)房屋的天面、跳臺、天面上的花園、冰池。 e)建筑物內(nèi)的操作平臺，上料平臺及

29、利用建筑物的空間安置的箱、罐的平臺。f)騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分。4、房屋建筑面積測算的有關(guān)規(guī)定53g)利用引橋、高架橋、高架路、路面作為項(xiàng)蓋建造的房屋。h)活動房屋，臨時房屋，簡易房屋。i)獨(dú)立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。J)與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫、沉降縫。4、房屋建筑面積測算的有關(guān)規(guī)定545.1 可以分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣ea)共有的電梯井、管道井、垃圾道、觀光井(梯)、提物井b)共有的樓梯間、電梯間；c)為本幢服務(wù)的變電室、水泵房、設(shè)備間d)為本幢服務(wù)的公共用房、管理用房；e)共有的門廳、大廳、過道、門廊、門斗，f)共有的電梯機(jī)房、水箱間、避險間；8)共有的

30、室外樓梯；h)共有的地下室、半地下室；i)興建筑之間的分隔墻，以及外墻(包括山墻)水平投影面積一半的建筑面積。5、共有建筑面積555.2 不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣ea)作為人防工程的建筑面積。b)獨(dú)立使用的地下室、半地下室、車庫、車棚；f)為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、設(shè)備用房、管理用房；d)用作公共休憩用的亭、走廊、塔、綠化等建筑物；e)用作公共事業(yè)的市政建設(shè)的建筑物。5、共有建筑面積565.3共有面積的處理原則a)產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行。b)無產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的可按相關(guān)房屋的建筑面積按比例進(jìn)行分?jǐn)偂?.4 共有面積的所有權(quán)與使用權(quán) 房屋共有建筑面積的所有權(quán)屬參與共有建筑面

31、積分?jǐn)偟母鳟a(chǎn)權(quán)人。5.5 共有建筑面積的分類與確認(rèn) 根據(jù)共有建筑面積的使用功能，共有建筑面積主要的可分成三類：5、共有建筑面積57 a)全幢共有共用的建筑面積：指為整幢服務(wù)的共有共用的建筑面積，此類共有建筑面積由全幢進(jìn)行分?jǐn)偂?b)功能區(qū)共有共用的建筑面積：指專為某一功能區(qū)服務(wù)的共有共用的建筑面積，例如某幢樓內(nèi)，專為某一商業(yè)區(qū)，或辦公區(qū)服務(wù)的警衛(wèi)值班室、衛(wèi)生間、管理用房等。這一類專為某一功能區(qū)服務(wù)的共有建筑面積、應(yīng)由該功能區(qū)內(nèi)分?jǐn)偂?c)層共有建筑面積：出于功能設(shè)計(jì)不同，共有建筑面積有時也不相同，各層的共有建筑不同時，則應(yīng)區(qū)分各層的共有建筑面積，由各層各自進(jìn)行分?jǐn)?。例如各層的衛(wèi)生間、公共走道等

32、各不相同時，可分層各自分別進(jìn)行分?jǐn)偂?如果一幢樓各層的套型一致共有建筑面積也相同，例如普通的住宅樓，則沒有必要對共有建筑進(jìn)行分類，而可以以幢為單位，按幢進(jìn)行一次共有建筑面積的分?jǐn)?，直接求得各套的分?jǐn)偯娣e。5、共有建筑面積58 對于多功能的綜合樓或商住樓，共有建筑面積的分?jǐn)偙容^復(fù)雜一般要進(jìn)行：二級或三級，甚至更多級的分?jǐn)?。因此在對共有建筑面積分?jǐn)傊?，?yīng)首先對本幢樓的共有建筑面積進(jìn)行認(rèn)定，決定其分?jǐn)倢哟魏蜌w屬。 對共有建筑面積分?jǐn)偟恼J(rèn)定，建議填寫認(rèn)定表，如表7-11所示。5、共有建筑面積596、套面積計(jì)算與共有建筑面積分?jǐn)?01、套內(nèi)建筑面積的計(jì)算 內(nèi)容：（1）套內(nèi)使用面積（2）套內(nèi)墻體面積（3

33、）套內(nèi)陽臺面積套內(nèi)建筑面積=以上三部分之和 實(shí)際工作中，可按照套型中線尺寸，直接計(jì)算套內(nèi)建筑面積。當(dāng)陽臺相鄰共用一公共墻體時，此時對共墻的尺寸使用中線尺寸。6、套面積計(jì)算與共有建筑面積分?jǐn)?12、層、功能區(qū)、幢面積的計(jì)算（1）層面積計(jì)算6、套面積計(jì)算與共有建筑面積分?jǐn)?2（2）功能區(qū)面積計(jì)算6、套面積計(jì)算與共有建筑面積分?jǐn)?3（3）幢面積的計(jì)算6、套面積計(jì)算與共有建筑面積分?jǐn)?4面積計(jì)算的檢核6、套面積計(jì)算與共有建筑面積分?jǐn)?53、外墻體一半的計(jì)算4、住宅樓共有建筑面積的分?jǐn)?思路：以幢為單位進(jìn)行分?jǐn)?，根?jù)整幢的共有建筑面積和整幢套面積的總和，求得整幢住宅樓的分?jǐn)傁禂?shù)： 再根據(jù)各套房屋的套內(nèi)建

34、筑面積，求得各套房屋的分?jǐn)偯娣e：6、套面積計(jì)算與共有建筑面積分?jǐn)?65、多功能綜合樓共有建筑面積分?jǐn)?思路：按照各自的功能和服務(wù)對象分別進(jìn)行分?jǐn)?，即進(jìn)行多級分?jǐn)偂２捎弥辽隙碌姆謹(jǐn)偰Ｊ?，即首先分?jǐn)傉钡墓灿薪ㄖ娣e，把它分?jǐn)偟礁鞴δ軈^(qū)；功能區(qū)再把分到的分?jǐn)偯娣e和功能區(qū)原來自身的共有建筑面積加在一起，再分?jǐn)偟礁鲗?；然后層再把功能區(qū)分到的分?jǐn)偯娣e和層原來自身的共有建筑面積加在一起，最后分?jǐn)偟礁魈谆蚋鲬簟?套內(nèi)建筑面積加上分?jǐn)偯娣e，就得到各套的產(chǎn)權(quán)面積。6、套面積計(jì)算與共有建筑面積分?jǐn)?78、商住樓面積計(jì)算與共有面積分?jǐn)傆?jì)算舉例本幢建筑物為一商住樓，共六層，分兩個功能區(qū)，12層為商業(yè)區(qū)，是商場，每層

35、8戶，兩層共計(jì)16戶，戶號由一層西北角起從116順編；商業(yè)區(qū)二層的戶型相同。36層是住宅區(qū)，共四層，每層兩個單元，共四戶，共計(jì)16戶，戶號從3層起順編，由17號起至32號，住宅區(qū)為成套住宅，套形相同。說明：門口警衛(wèi)收發(fā)室兩區(qū)共有；兩區(qū)各自備樓梯，各自所有；兩區(qū)結(jié)構(gòu)分離，互不相通；6、套面積計(jì)算與共有建筑面積分?jǐn)?86、套面積計(jì)算與共有建筑面積分?jǐn)傞T衛(wèi)5.002.402.40商場共用幢共用梯梯住宅共用住宅共用梯2.80240(9)(10)(11)(12)(1)(2)(3)(4)5.205.205.201.5010.00(5)(6)(7)(8)(16)(15)(14)(13)4.006.406.4

36、06.406.40圖上所注尺寸除陽臺和門衛(wèi)房所注尺寸為外尺寸外，其他所注尺寸均為中線尺寸，墻體厚度0.3m。一層與二層各戶平面圖 戶號：(1)(16)4.5025.603.00696、套面積計(jì)算與共有建筑面積分?jǐn)側(cè)亮鶎痈鲬羝矫鎴D戶號：(17)一(32)(29)(25)(21)(30)(26)(22)(31)(27)(23)(32)(28)(24)25.605.205.205.205.202.402.401.20 1.201.20 1.204.504.505.505.5010.006.406.406.406.403.701.351.351.353.703.553.551.35住宅共用住宅共用陽

37、臺外圍尺寸陽臺外圍至共墻中線尺寸陽臺外圍尺寸陽臺均為不封閉陽臺(17)(18)(19)(20)70丘號00486戶號132結(jié)構(gòu)鋼混幢號2B層次層數(shù)06座落人民南路太平巷38號6、套面積計(jì)算與共有建筑面積分?jǐn)偵套敲娣e計(jì)算與共有面積分?jǐn)偙砬鹛?0486結(jié)構(gòu)混合套內(nèi)建筑面積m2幢號6B層數(shù)06共有分?jǐn)偯娣em2戶號120層次5產(chǎn)權(quán)面積m2座落人民南路太平巷38號成套房屋的套面積和產(chǎn)權(quán)面積以及分?jǐn)偯娣e的計(jì)算表71計(jì)算：1 、房屋各邊長尺寸的檢核2、成套房屋套內(nèi)建筑面積的計(jì)算 商場部分共16套（戶） ST1=ST9=2.802.40+2.105.2=17.64m2 ST2=ST10=ST3=ST11=S

38、T4=ST12=5.24.5=23.40m2 ST5=ST13=ST6=ST14=ST7=ST15=ST8=ST16=6.404.00=25.60m2 共計(jì)：STi=380.48m26、套面積計(jì)算與共有建筑面積分?jǐn)偵啼伇边叄荷啼伳线叄荷啼佄鬟叄鹤≌边叄?26、套面積計(jì)算與共有建筑面積分?jǐn)傞T衛(wèi)5.002.402.40商場共用幢共用梯梯住宅共用住宅共用梯2.80240(9)(10)(11)(12)(1)(2)(3)(4)5.205.205.201.5010.00(5)(6)(7)(8)(16)(15)(14)(13)4.006.406.406.406.40圖上所注尺寸除陽臺和門衛(wèi)房所注尺寸為外尺寸外，其他所注尺寸均為中線尺寸，墻體厚度0.3m。一層與二層各戶平面圖 戶號：(1)(16)4.5073 住宅部分共16套（戶）6、套面積計(jì)算與共有建筑面積分?jǐn)?46、套面積計(jì)算與共有建筑面積分?jǐn)側(cè)亮鶎痈鲬羝矫鎴D戶號：(17)一(32)(29)(25)(21)(30)(26)(22)(31)(27)(23)(32)(28)(24)25.605.205.205.205.202.402.401.20 1.201.20 1.204.504.505.505.5010.006.406.406.406.403.701.351.351.353.703.553.551.35住宅共用住宅共用陽臺外圍