深圳南山9個小片區(qū)

1、【前言】深圳住宅在這兩年的瘋狂炒作之下，其價值逐漸體現(xiàn)在投資 性上。購買物業(yè)的買家更多的是看重所買物業(yè)的升值空間和盈利能力， 而非看重其居住性，全民投資熱情空前高漲。不過經(jīng)過07年下半年 長達半年多的市場調(diào)整，深圳住宅的投資成分急劇減少，深圳樓市在 市場調(diào)控中逐漸向理性回歸，買家也逐漸由投資客向自住客回歸。因 此可以說，08年的深圳樓市真正唱主角的將是自住客。深圳樓市發(fā)展至今，各大居住片區(qū)、各大居住物業(yè)的發(fā)展水 平不一，不少住宅雖然價格高企、成交活躍，但因為投資客的成分較 多，所以對于自住客來說，并非理想居所。當(dāng)然，也有不少住宅經(jīng)過 一段時間的發(fā)展，擁有成熟的居家氛圍，很適合居住。那么對自住客

2、 來說，到底什么樣的住宅才適合自住呢？這里世華地產(chǎn)研究中心總結(jié) 出以下適合自住標(biāo)準(zhǔn)的幾個基本要素：（1）配套齊全，包括生活配套、教育配套等。（2）樓盤品質(zhì)好，社區(qū)園林適合居住，戶型設(shè)計合理等。（3）交通方便，方便業(yè)主出行，是最基本的生活要素。（4）自住成分高，入住率高，投資成分較少的社區(qū)才比較 穩(wěn)定，有居家的生活氛圍。隨著深圳住宅市場的快速發(fā)展，各行政區(qū)各大片區(qū)都有不少 適合居住的熱點樓盤，這些樓盤受到置業(yè)者的一致好評和青睞。南山 區(qū)，一般情況下劃分為九個片區(qū)，分別是高新區(qū)、后海片區(qū)、南頭片 區(qū)、南油片區(qū)、蛇口片區(qū)、前海片區(qū)、深圳灣區(qū)和華僑城區(qū)。其中， 華僑城區(qū)和深圳灣區(qū)是公認(rèn)的豪宅區(qū)，片區(qū)物

3、業(yè)品質(zhì)和價格都很高， 不是普通置業(yè)者的置業(yè)范圍，因此這兩片區(qū)和片區(qū)物業(yè)在本文暫不做 盤點和推薦。至于其它七大片區(qū)，都有不少很適合普通置業(yè)者居住的 物業(yè)。蛇口片區(qū)1、片區(qū)概況蛇口片區(qū)是指工業(yè)八路與松湖路之間的這塊區(qū)域，片區(qū)西面 臨山、東面臨海。蛇口由工業(yè)區(qū)開始發(fā)展，在開發(fā)過程中給職工建設(shè) 了很多福利房和微利房小區(qū)，這些社區(qū)的居住環(huán)境到現(xiàn)在依然很好， 管理水平較高，又比較安靜，綠化面積可以達到40%左右，社區(qū)生 活氣息很濃。近幾年，蛇口很多工業(yè)開始外遷，同時在臨海和靠山的 地方建了很多高檔住宅，提升了整個片區(qū)的居住檔次。另外，該片區(qū) 自然環(huán)境也十分優(yōu)越，依山臨海。這些條件，都使該片區(qū)非常適合居 家

4、。2、適合自住樓盤代表：文竹園(1)項目概況文竹園是蛇口 90年代修建的福利房社區(qū)，項目分2期開發(fā)， 共有23棟多層住宅，主要以適合居住的二房和三房為主，且戶型實 用率較高。二房面積一般在5070平方米之間，三房面積一般在80 100平方米之間。該項目項目經(jīng)過10多年的發(fā)展，社區(qū)已經(jīng)發(fā)展的 十分成熟，周邊生活配套也十分完善。該物業(yè)自住的比例很高，居家 氛圍濃厚，放盤較少，也正因為如此，該物業(yè)在07年上半年的漲幅平穩(wěn)。07年1月份，該物業(yè)的成交價格在8500元/平方米左右，到 樓市最高峰的6月，成交價格集中在11500元/平方米左右，漲幅為 35%，低于今年上半年二手住宅的平均漲幅。經(jīng)過07年下

5、半年的調(diào)整， 該樓盤價格有所下降，目前放盤價格一般在1000011000元/平方米 之間。文竹園07年24季度成交價格圖（單位：元/平方米）/II13000廣 /12000110001000090008000四季度10543二季度三季度口系列11176510862（2）適合自住理由教育優(yōu)勢該項目帶有深圳重點學(xué)校育才中、小學(xué)的學(xué)位，教育優(yōu)勢對 于居家型置業(yè)者來說，尤其是有小孩的家庭，具有很大的吸引力。業(yè)主結(jié)構(gòu)簡單該項目早期業(yè)主多為政府公務(wù)員，隨后部分一手業(yè)主住房更 新?lián)Q代，一部分物業(yè)經(jīng)過轉(zhuǎn)手，不過多數(shù)二手買家也都是具有穩(wěn)定工 作的工薪階層。業(yè)主人員結(jié)構(gòu)比較簡單，相對安全，這對自住型買家 來說，有

6、很大的吸引力。戶型實用率高該項目有不少58平方米的小二房和88平方米的小三房，戶型 雖小，但是實用率非常高，因此很受自住型買家的歡迎。（二）高新區(qū)1、片區(qū)概況高新片區(qū)是南海大道以東、沙河西路以西、濱海大道以北、 廣深高速公路以南所圍成的區(qū)域，由北環(huán)大道、深南大道分隔成高新 北區(qū)、高新中區(qū)和高新南區(qū)3三個片區(qū)。高新區(qū)的房地產(chǎn)是在產(chǎn)業(yè)發(fā) 展的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的。片區(qū)開發(fā)建設(shè)較早的是中區(qū)、北區(qū)以及南區(qū) 西半?yún)^(qū)。其中南區(qū)以中戶型項目為主，中區(qū)中小戶型項目較多。總的 來說，片區(qū)住宅以二房和三房的居家戶型為主，二房面積在5793 平方米，三房面積在75139平方米。另外，該片區(qū)擁有豐富的景 觀資源，南部有深

7、圳灣海景，東部有沙河高爾夫球場和名商高爾夫球 場景觀，這些都為片區(qū)居民的居住提供了優(yōu)良的居住環(huán)境，也是其他 很多片區(qū)不能比擬的自然優(yōu)勢之一。2、適合自住樓盤代表：帝景園(1)項目概況帝景園位于南山區(qū)深南大道與麒麟路交匯處，共分兩期開發(fā)建 設(shè)，一期于98年左右入市，二期于2000年入市。該項目有二房至四 房單位，戶型面積從60多平方米到200平方米不等。該項目經(jīng)過幾 年的發(fā)展，小區(qū)內(nèi)部已經(jīng)發(fā)展成熟，內(nèi)部配套齊全。該項目在半年 多的市場調(diào)控中，價格相對比較穩(wěn)定，目前價格與6月份相比，跌幅 僅為7%，這說明該項目價格虛高的成分較少，另外也說明該項目炒 作成分較少，自住客所占的比例很大。這種類型的物業(yè)

8、相對比較適合 居住。（2）適合自住理由社區(qū)配套齊全小區(qū)內(nèi)配套齊全，有游泳池、網(wǎng)球場、桌球室、乒乓球室、 娛樂室、健身室、閱覽室等。小區(qū)周邊有中、小學(xué)學(xué)校、銀行、郵局、 醫(yī)院、文化體育活動中心、大型圖書館及購物市場等，因此很方便社 區(qū)居民生活。交通方便該項目臨近深南大道，交通十分方便，多路公交車經(jīng)由此地， 這為該項目居民的順利出行創(chuàng)造了條件。另外，該項目距離規(guī)劃中的 深大路口地鐵站很近。未來地鐵開通后，該項目居民的出行將更加方 便。（三）后海片區(qū)1、片區(qū)概況后海片區(qū)北至濱海大道、西至南海大道、南至工業(yè)八路、東 至后海濱路。該片區(qū)緊鄰深圳灣，是深圳少有的幾個濱海居住區(qū)之一，其豐富的海景資源為后海片

9、區(qū)優(yōu)良的居住環(huán)境錦上添花。該片區(qū)住 宅的供應(yīng)主要分為兩種，一種是上世紀(jì)80年代修建的多層住宅，地 理位置好；一種是2000年以后陸續(xù)修建的各類高層住宅，檔次偏高， 也正是因為這批高尚住宅的入市，提升了整個片區(qū)住宅的居住檔次。 后海片區(qū)經(jīng)過這么多年的發(fā)展，憑借優(yōu)良的住宅品質(zhì)，以及良好的自 然資源和人文環(huán)境，目前已經(jīng)發(fā)展成為一個比較高檔的大型居住片區(qū)。2、適合自住樓盤代表：蔚藍海岸（1）項目概況蔚藍海岸緊臨深圳灣，主要由填海土地建成。該項目總占地 面積298722.7平方米，規(guī)劃總建筑面積514700平方米，總戶數(shù)近 5000戶，5年時間分四期開發(fā)，是一個規(guī)模較大的高尚濱海社區(qū)。該 項目戶型偏大，

10、大面積的三房和四房占據(jù)相當(dāng)比例，面積多集中在 100160平方米。項目憑借良好的物業(yè)品質(zhì)和優(yōu)良的居住環(huán)境，吸 引了不少有自住需求的業(yè)主。但是到了 07年上半年，情況有所變化， 由于該物業(yè)投資過熱，房價上漲速度很快，半年時間累計漲幅超過 60%，到了 6月份成交價格高達25000元/平方米。經(jīng)過下半年的市場 調(diào)控，該物業(yè)價格與最高峰相比，降幅超過20%，價格慢慢往理性回 歸。目前，該項目一期的價格在16000元/平方米左右，二、三期的 市場報價集中在20000元/平方米左右。蔚藍海岸二三期07年24季度成交價格圖 (單位：元/平方米)(2)適合自住理由樓盤品質(zhì)高該項目是后海片區(qū)的大型高尚居住區(qū)之

11、一。該項目除有少量的 兩房以外，其余全為大戶型住宅，因此居住舒適度很高。同時，項目 社區(qū)園林景觀較好，物業(yè)管理十分規(guī)范，戶型設(shè)計也十分合理，實用 率高。這些造就了樓盤的較高品質(zhì)，適合居住。完善的生活配套經(jīng)過這幾年的發(fā)展，項目周邊已經(jīng)發(fā)展成為大型的生活居住區(qū)， 生活配套十分完善。周邊有人人樂、童家樂、華潤萬家等各大超市。 同時在該片區(qū)不遠處還有海雅百貨等商場進駐，因此生活購物十分方 便。優(yōu)越的教育片區(qū)學(xué)校比較多，有北師大附小、實驗中學(xué)、學(xué)府小學(xué)等不少學(xué)校，很大程度解決了該項目居民子女的教育問題。完善而優(yōu)質(zhì)的教育配套，也是吸引業(yè)主置業(yè)的優(yōu)勢之一（四）前海片區(qū)1、片區(qū)概況前海區(qū)域是指南山區(qū)瀕臨前海的

12、地帶，具體范圍是以前海路為 中心，東至南新路以及東濱路，北至深南大道。前海片區(qū)主要分為東 西兩區(qū)，東區(qū)是舊城區(qū)，城中村聚集的區(qū)域。西區(qū)是填海區(qū)，片區(qū)住 宅有合理的居住規(guī)劃，聚集了很多大型居住社區(qū)，是南山最大的綜合 性住宅開發(fā)區(qū)域之一，片區(qū)戶型以居家型的兩房、三房和四房為主， 合理的規(guī)劃和先進的開發(fā)理念，使片區(qū)的宜居性大大提高。2、適合自住樓盤代表：星海名城（1）項目概況該項目是一個超大型居住社區(qū)，項目共分六期開發(fā)，總建筑面 積超過80萬平方米，同時該項目的主力戶型是適合普通置業(yè)者居住 的二房和三房。這些條件，決定了該項目是一個以居家為主要需求的 居住小區(qū)。由于該項目的自住成分很高，所以雖然在今

13、年上半年的 累計漲幅高達40%以上，但由于自住型買家占多數(shù)，因此在下半年的 市場調(diào)控中，該項目價格依然沒有出現(xiàn)明顯的下跌，成交價格和市場 報價也一直維持在1400016000元/平方米之間。(2)適合自住理由大型居住社區(qū)星海名城從2000年左右開始開發(fā)建設(shè)至今，共成功開發(fā)六期， 已經(jīng)建設(shè)成為總建筑面積超過80萬平方米的大型居住社區(qū)，社區(qū)內(nèi) 已經(jīng)發(fā)展成熟，各項配套均十分完善，有濃厚的居家氛圍，這對自住 型買家來說，吸引力很大。居住環(huán)境好該項目位于前海片區(qū)西區(qū)。西區(qū)是填海區(qū)，有著合理的住宅開 發(fā)規(guī)劃，在近幾年的開發(fā)建設(shè)中，集中了很多大型住宅社區(qū)。這對提 升西區(qū)的居住環(huán)境和檔次有很大的幫助，因此該項

14、目作為西區(qū)的項目 之一，周邊沒有城中村的存在，也就具備了優(yōu)良的居住環(huán)境。交通便利為了配合前海物流園的未來發(fā)展，深圳市政府早在2002年就 已經(jīng)投資建設(shè)了月亮灣大道，緩解蛇口出關(guān)給南海大道帶來的交通壓力。再加上東西向的深南大道以及桂廟路，為片區(qū)的路上交通打下了 堅實的基礎(chǔ)，因此該項目也就具備了交通方便的基本條件。（五）南頭片區(qū)1、片區(qū)概況南頭片區(qū)北靠深圳主干道深南大道，東接高新科技園區(qū)，西 側(cè)為前海物流園，它是整個南山區(qū)的重要組成部分，在整個南山的經(jīng) 濟、社會生活中發(fā)揮重要的作用。南頭片區(qū)是南山的老中心區(qū)，已 經(jīng)發(fā)展成為一個很適合居住的生活區(qū)。片區(qū)住宅多以獨棟建設(shè)為主， 成規(guī)模的社區(qū)住宅較少。由

15、于該片區(qū)租賃市場十分活躍，因此片區(qū)的 住宅以中小戶型為主，一房和二房住宅占了該片區(qū)住宅供應(yīng)的相當(dāng)比 例。2、適合自住樓盤代表：鈺龍園（1）項目概況 鈺龍園位于深南大道與南新路交匯處，是2004 年入市的商品住宅項目。項目由4棟32層的高層住宅組成，以中小 戶型為主，一房和兩房物業(yè)是該項目供應(yīng)的主力戶型，一房面積在 4050平方米之間，兩房面積在6080平方米之間。該項目目前的 價格在1200013000元/平方米之間，與6月份最高位相比，降幅為 15%。（2）適合自住理由生活方便南頭是南山商業(yè)的策源地。近年來，南頭 商業(yè)區(qū)聯(lián)合 南山商 業(yè)文化中心 以及蛇口商業(yè)區(qū)，逐漸形成了南山獨特的商業(yè)格局，與 華強北商圈和東門商圈形成了“三足鼎立”之勢。目前南頭商圈 匯集了沃爾瑪、家樂福、曼哈、天虹商場、人人樂、百安居、南山 賽格等大型商業(yè)項目，因此在該片區(qū)生