《項目策劃報告》word版

1、 項目策劃報告一、武漢市場概述1、華中重鎮(zhèn)武漢武漢位于中國湖北省中部，江漢平原東部，長江中游與漢水交匯處。長江與漢水將武漢分為漢口、漢陽、武昌三部分， 統(tǒng)稱武漢三鎮(zhèn)。區(qū)內(nèi)以平原為主， 丘陵為輔。市內(nèi)湖泊塘堰眾多。武漢市國土面積8467.11平方公里， 為全省土地總面積的4.6%.武漢總屬江漢平原，大部分地區(qū)在海拔50米以內(nèi)平原部分， 湖泊眾多 地勢低平， 水域面積為2187平方公里， 占市域面積的25.8%.。2001年，人口增長速度保持平穩(wěn)。年末全市總?cè)丝?56.5萬人， 比上年末增長0.97%。人口出生率8.14，人口死亡率5.67, 自然增長率2.47, 凈遷移率7.29.武漢現(xiàn)轄江岸、

2、江漢、橋口、漢陽、武昌、青山、洪山、蔡甸、江夏、東西湖、漢南11個城區(qū)，黃陂、新洲2個郊區(qū)。武漢是國家經(jīng)濟與社會發(fā)展計劃單列市之一，歷史文化名城。全市總?cè)丝?56.5萬，以江岸區(qū)、江漢區(qū)、硚口區(qū)、漢陽區(qū)、武昌區(qū)五區(qū)為人口高密度區(qū)。而這五區(qū)又集中在武漢市中心區(qū)域。 五區(qū)總面積為全市的3.9%, 而人口卻為全市的38.23%.武漢市目前人均居住面積9平方米(建筑面積19平方米),到2015年人均居住建筑面積應(yīng)達到32平方米。住宅成套率達到95%,按照常住人口年增長56萬計算(城區(qū)增長3萬人)的控制規(guī)模,城區(qū)常住人口將由2000年的365萬人達到2015年的444萬人,新增人口75萬。如按現(xiàn)有人口補

3、充量和新增人口需求量測算,今后住宅開發(fā)年均增長556萬平方米才能滿足市場需求。2、武漢市宏觀經(jīng)濟 武漢市國民經(jīng)濟自“八五”以來，尤其是1992年5月中央批準武漢對外開放后，進入加速發(fā)展時期。截止2001年，武漢國內(nèi)生產(chǎn)總值已連續(xù)11年保持兩位數(shù)增長，其中19911995年平均增長15.9%，1996-2000年平均增長12.96%，2001年繼續(xù)保持12%的增長。2002年上半年GDP增長11.7%，預(yù)計2002年和2003年仍然可以穩(wěn)住兩位數(shù)增長。武漢市計委在編制“九五”和2010年發(fā)展規(guī)劃進行分析預(yù)測時，通觀當時經(jīng)濟發(fā)展大勢認為，世界經(jīng)濟發(fā)展重心“西漸東移”，國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展“東漸西進”、“南

4、漸北上”，武漢的坐標正處在“承東啟西”、“迎南接北”的戰(zhàn)略支點，中國經(jīng)濟高速發(fā)展的第三個增長極（第一個是珠江三角洲，第二個是以浦東為核心的長江三角洲）當以武漢為軸心的長江中游地區(qū)莫屬。武漢市2002年整體經(jīng)濟平穩(wěn)增長。完成GDP1510億元左右，保持12%的增長；其中第一產(chǎn)業(yè)增加值89.3億元，同比增長5%，增速較上年略有回落；第二產(chǎn)業(yè)增加值666.7億元，增長12%；第三產(chǎn)業(yè)增加值達到754億元，增長12.9%，支撐作用進一步增強，對GDP的貢獻率近50%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比為6：44：50（上年為6.3:44.1:49.6）。武漢市自1998年開始呈現(xiàn)出第三產(chǎn)業(yè)領(lǐng)先于第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢，既標志著

5、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)高度化，又因為武漢特殊的區(qū)位優(yōu)勢和“交通、流通”的不斷強化使然。 工業(yè)增長尚屬平穩(wěn)，效益有所起伏。預(yù)計全年實現(xiàn)工業(yè)增加值比重4/5強，同比增長12%。投資增長仍是推動經(jīng)濟增長的主要動力。預(yù)計全年全社會固定資產(chǎn)投資達到569億元左右，同比增長12%；其中基建投資184億元，增長11.5%；技改投資127億元，增長10%；房地產(chǎn)投資130億元，增長12.5%。全年預(yù)計實際利用外資16億美元左右，增長12%。財政、金融與經(jīng)濟總量同步穩(wěn)健增長。預(yù)計全年全口徑財政收入178億元左右，增長18%，突破年度目標。其中，地方財政收入96.5億元，增長12%；地方財政支出132億元，增長10%。市場消費

6、形勢良好。預(yù)計全年社會消費品零售總額完成774億元，增長13%。預(yù)計2002年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8181元，增長12%；農(nóng)村居民人均純收入3286元，增長6%。城鎮(zhèn)居民食品、衣著類消費支出減緩，恩格爾系數(shù)在39%左右。武漢2003年展望。 國內(nèi)生產(chǎn)總值增長11%，全社會固定資產(chǎn)投資增長11%，社會消費品零售總額增長12%，地方財政收入增長11%，實際利用外資增長12%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)村居民人均純收入分別增長10%和6%。二、武漢房地產(chǎn)市場供需分析2001年全市住宅建設(shè)投資100億元，竣工600萬平米，其中60集中在城鄉(xiāng)接合部的三區(qū)五片，即漢口的后湖和金銀湖片區(qū), 總建筑規(guī)模約1

7、777萬平米；武昌的南湖片區(qū)和東湖高新開發(fā)區(qū)片，總建筑規(guī)模約840萬平米；漢陽的沌口片區(qū)(武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū))，該片總規(guī)模約322萬平米。今年，市場供應(yīng)量仍將上升。 從2000年起全市各區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資量看，排名前4位的是江岸區(qū)、江漢區(qū)、武昌區(qū)、洪山區(qū)。2002年上半年武漢市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況良好，總體呈現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展的態(tài)勢。2002年上半年，全市房地產(chǎn)開發(fā)累計完成投資53.88億元，同比增長10.08%;其中，商品住宅投資43.48億元，同比增長10.15；投資比例高達80.69，同比提高4.3。（一）區(qū)域供需分析1、漢口地區(qū): 漢口地區(qū)主要集中在兩大片：后湖片和金銀湖片,其次就是新華下路.這三片

8、住宅建設(shè)總規(guī)模為1285萬平方米,己建成262萬平方米.今年住宅施工面積共計354.19萬平方米,預(yù)計竣工面積可達191.53萬平方米,共有20多家開發(fā)企業(yè)共同開發(fā),預(yù)計總投資可達28.48億元.1后湖片 后湖片有7家房地產(chǎn)公司從事開發(fā)建設(shè),總規(guī)模540萬平方米,規(guī)模較大的開發(fā)項目有安居公司的百步亭花園(110萬平方米占地4000畝),新地置業(yè)公司的東方恒星園(占地1200畝),武房集團的佳園小區(qū)(12.1萬平方米)等. 2001年東方恒星園第二期-東方花都以嶄新形象隆重登場，揭開了后湖地區(qū)今年熱潮的序幕. 后湖地區(qū)住宅平均價格為1620.80元/,除佳海華苑和東方花都超過2000元/,其余樓

9、盤價格相對較低,房屋經(jīng)濟適用.(注:本價格由億房房產(chǎn)提供)2金銀湖片 主要有6家開發(fā)企業(yè)從事開發(fā)建設(shè),總規(guī)模約630萬平方米,開發(fā)項目規(guī)模較大的有新世界康居公司常青花園(55萬平方米占地4000畝),宏宇公司的碧?；▓@(18.6萬平方米),海景公司的海景花園(17萬平方米)等,武漢萬科開發(fā)公司的萬科四季花園也落戶該地區(qū), 其一期銷售已近尾聲，目前進入封盤階段，相信重新開盤后會有更轟動的效應(yīng). 高爾夫城市花園和剛剛由香港沿海集團投資的麗水佳園等高檔大盤也將帶來新的沖擊。 金銀湖片區(qū)的最大特點是樓盤規(guī)模大,按照長江日報的統(tǒng)計,1000畝以上的樓盤占該地塊總開發(fā)規(guī)模的29%,1000500畝地塊占5

10、7%,500100畝的占14%.而且該地塊的商品房價格一直上升,由2001年第三季度的1132.08元/上升到今年第一季度的1647.81元/.3新華下路片 該片有12家開發(fā)企業(yè)從事開發(fā)建設(shè),總規(guī)模104.78萬平方米,施工面積在5萬平方米以上的有8家,主要有市統(tǒng)建辦的陽光花園(13萬平方米),新世界康居公司的新華家園(12.5萬平方米),三江航天開發(fā)公司的航天花園(12萬平方米),城開集團的豐竹園(11.78萬平方米)以及威寶公司教師小區(qū)(8萬平方米).2、武昌地區(qū) 武昌地區(qū)主要集中在南湖片和東湖高新開發(fā)區(qū)以及武青在干道, 該地區(qū)共有50多家開發(fā)商建設(shè),這三大片住宅建設(shè)總規(guī)模達1112萬平方

11、米,今年住宅總施工面積538.83萬平方米,預(yù)計竣工面積可達到255.44萬平方米.1東湖高新開發(fā)區(qū)片. 該片有22家開發(fā)企業(yè)從事開發(fā)建設(shè),住宅建設(shè)總規(guī)模291.77萬平方米,施工面積在5萬平方米以上的項目達18家之多.主要開發(fā)項目有城投公司的名都有花園(30萬平方米)聯(lián)合置業(yè)的麗島花園(17萬平方米)以及紫菘,當代等開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的學生公寓(共約31.1萬平方米)宏宇公司的玉龍島花園(15萬平方米)等.2武青三干道片. 此片有24家開發(fā)企業(yè)從事開發(fā)建設(shè),住宅建設(shè)總規(guī)模達389.87萬平方米,目前己建成75.33萬平方米,投資19.57億元.其中施工面積在5萬平方米以上的項目有15個,規(guī)模較

12、大的有城開集團和北斗公司代建的鋼都花園(40萬平方米),中大公司的鶴園小區(qū)(20萬平方米),徐東集團的歐洲花園(15.67萬平方米)以及怡迅公司的現(xiàn)代花園(11.4萬平方米)等.3南湖片. 該片有10余家開發(fā)企業(yè)進行開發(fā)建設(shè),住宅建設(shè)總規(guī)模約30.2萬平方米,施工面積在5萬平方米以上的企業(yè)有7家,開發(fā)項目較大的主要有寶安公司的南湖花園(30萬平方米),湖北新大地公司的新大村家園(18.88萬平方米),南湖置業(yè)的南湖中央花園(17.4萬平方米)以及升升房地產(chǎn)公司的升升學生公寓(7.2萬平方米)等. 南湖地區(qū)作為武昌最具影響力的住宅開發(fā)區(qū)域已初具規(guī)模，該區(qū)住宅非常注重環(huán)境開發(fā),綠化率最低為34.3

13、0%,配套設(shè)施相當齊全, 建筑風格各異，有美式、歐式、現(xiàn)代、江南古典、奧式、盛唐遺風。平均價格在16001800元/。3、漢陽地區(qū): 漢陽地區(qū)的住宅開發(fā)較為分散,共有20多家開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè),成片開發(fā)建設(shè)的住宅主要集中在沌口經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和墨水湖畔. 主要項目有城明集團代建的新江大學生公寓10萬平方米,勤興公司的錦繡豪園(5萬平方米)等. 地處武漢三鎮(zhèn)最不發(fā)達的漢陽區(qū),地理位置較為偏遠.2001年,在漢陽區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展還相對緩慢的情況下,曾是一片荒蕪的沌口經(jīng)濟開發(fā)區(qū)卻異軍突起,開發(fā)熱潮急劇升溫,其實,沌口經(jīng)濟開發(fā)區(qū)從功能上看是作為武漢市最大的現(xiàn)代工業(yè)生產(chǎn)基地來規(guī)劃的,但其優(yōu)美的環(huán)境與強勁的購買力卻引

14、發(fā)了房產(chǎn)熱潮.據(jù)億房房產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看,該地區(qū)的住宅項目環(huán)境好,綠化率高,綠化率在50%以上的項目竟占了總量的25%.住宅項目主要集中在沌陽大道以北區(qū)域,占87%,沌口大道以南的房地產(chǎn)項目僅占13%。2、區(qū)域客戶需求分析面積：目前武漢市住宅市場供應(yīng)上，住宅面積在100以下的占總量的4%；住宅面積在101120的占總量的35%；121140的占總量的42%；141160的占總量的5%；161180的占總量的10%；180的占總量的4%從以上統(tǒng)計可以看出，120140的住宅面積是武漢市住宅市場目前供應(yīng)的主力。而100和140構(gòu)成兩個重要的分界點。購房總房款：購房者能承受多高的房價，房地產(chǎn)市場上最為

15、關(guān)心的問題，根據(jù)我們這次調(diào)查結(jié)果，購房者對購房總房款的承受能力如下：承受總房款在在20萬以下的占33%、承受總房款在21-30萬的占30.50%、承受總房款在31-40萬的占24.50%、承受總房款在41-50萬的占8%、承受總房款在50萬以上的占4%。 以上調(diào)查統(tǒng)計結(jié)果顯示，武漢市購房者所能承受的總房價大多在20萬元至30萬元之間，在這個區(qū)間內(nèi)的比例占了總量的60%以上，可見這個價格是武漢市目前主要購買力的的承受范圍。 付款方式：被訪者對購房時付款方式的選擇結(jié)果為，一次性付款：17.33%；在建筑期內(nèi)分期付款：24.75%；銀行按揭：54.94%；其它方式：2.98%。從以上調(diào)查結(jié)果上看，武

16、漢市居民購房時主要采用的是銀行按揭的方式，說明目前“貸款買房”的觀念已逐漸深入武漢市民心中，在消費者經(jīng)濟承受能力不足的情況下，大多數(shù)人都會利用“貸款”的方式圓自己的住房夢。武漢市的“購房貸款”主要由住房公積金和銀行商業(yè)貸款組成，在房地產(chǎn)項目的實際銷售中，主要以各種形式的“按揭”為主，其它形式為輔。 2001年武漢家庭人口數(shù)量情況 半數(shù)以上的被調(diào)查者都是“三口之家”，占被調(diào)查總數(shù) 55%；家庭人口為1人的僅占4%，家庭人口為5人以上的占10%，從家庭人口的構(gòu)成上也可以反映出武漢市住宅需求以中小戶型為主，單身公寓和適合“大家庭”居住的大戶型的需求相對較小。2001年武漢居民職業(yè)情況比例對于中檔樓盤

17、的客戶群的調(diào)查，職業(yè)構(gòu)成中“公司職員”最多，占總數(shù)的31%，其次是選“律師/教師/醫(yī)生”，占19%，這兩個階層屬于中產(chǎn)階級，收入處于中等水平，經(jīng)濟來源較穩(wěn)定，購房的愿望也最迫切。其它除經(jīng)商者占16%，自由職業(yè)者、公務(wù)員、高科技從業(yè)人員、外企職員、經(jīng)理層等所占的比例都在10%以下，這些階層普遍收入較高，屬于中高檔樓盤的潛在客戶群。2001年武漢居民家庭月可支配收入情況家庭月收入在2001-3000元的占38%，3001-4000元的占25%，這兩部分的家庭合計起來，占63%，這部分家庭是中檔樓盤的主力，收入較高的5001-6000元和6000元以上的只占7%。武漢居民購房首選城區(qū)：選擇漢口中心城

18、區(qū)和武昌中心城區(qū)的分別占總?cè)藬?shù)的35%和20%，選擇漢陽區(qū)的占8%，可見大多的市民仍然青睞市中心的房子，其次是常青花園附近，越來越“成熟”的常青花園社區(qū)已是今非昔比，在市民心中的地位僅次于武昌中心區(qū)，與幾年前的的常青花園附近相似的金銀湖，目前還遠遠沒有形成氣候武漢居民購房首選建筑類型：帶電梯的多層最受歡迎，選擇的人占37%，其次是小高層，占35%，選擇多層的占19%，相比之下，高層和別墅的價格較高，選擇高層和別墅的分別為4%和5%。武漢居民購房次選建筑類型小高層和帶電梯的多層都是比較受歡迎的，多層的房價相比較低選擇的占21%。選擇高層和別墅仍然很少。不同檔次的住宅項目和高層建筑所應(yīng)該具備的地產(chǎn)

19、因子有所不同。具體情況如下： = 1 * GB2 地產(chǎn)因子單身公寓普通公寓中高檔商品房中高檔高層建筑對公共設(shè)施的依賴性很強強一般弱對噪音,環(huán)境干擾適應(yīng)度強較強弱很弱對小區(qū)配套要求高很高高高小區(qū)物業(yè)管理的要求低不高高很高建筑質(zhì)量裝修要求低一般高很高容積率,覆蓋率無一般低高對休閑空間綠化要求無一般高很高景觀要求無一般高很高 = 2 * GB2 地產(chǎn)因子中高檔住宅說明高層建筑說明本地塊符合情況對公共設(shè)施的依賴性不宜在鬧市區(qū),人員混雜區(qū)宜在鬧市區(qū)符合對噪音,環(huán)境干擾適應(yīng)度不宜面臨主干道,高壓線宜在主干道旁符合對小區(qū)配套要求不宜商場上加住宅宜在停車設(shè)施符合小區(qū)物業(yè)管理的要求有高水準專業(yè)物業(yè)管理有高水準專

20、業(yè)管理符合建筑質(zhì)量裝修要求精品設(shè)計按需求精心設(shè)計符合容積率,覆蓋率低密度符合對休閑空間綠化要求宜有專用商務(wù)會所宜有專用會所符合景觀要求應(yīng)有天然景觀資源應(yīng)有天然景觀資源符合9、武漢居民購房考慮因素排序：在第一注重選項中，價格因素遙遙領(lǐng)先，其次是環(huán)境，再次是地段；第二注重選項中，人數(shù)最多的是地段，其次是環(huán)境，再次是價格，可見這三個因素確 實是最重要的。從五個選項中選出人數(shù)最多的注重因素，分別為：價格、地段、環(huán)境、房型設(shè)計、交通生活便利程度。10、武漢居民購房承受最高單價情況：32%的人選擇的能承受的最高購房單價為1601-1800元，27%的人選擇1401-1600元，19%的人選擇1800-20

21、00元，綜合起來，中檔樓盤客戶中選擇單價在2000元以下的占78%。該現(xiàn)狀是本項目最大的挑戰(zhàn)。3、2001年武漢市住宅用地基準地價單位:元/平方米等級級別價級別價范圍 = 1 * ROMAN I259023933402 = 2 * ROMAN II195417582393 = 3 * ROMAN III146812921758 = 4 * ROMAN IV10698691292 = 5 * ROMAN V710585869 = 6 * ROMAN VI501377585 = 7 * ROMAN VII280213377江漢區(qū)價格指數(shù)江漢區(qū)價格江漢區(qū)指數(shù)2000年三季度2280.321027.3

22、72000年四季度2287.791030.732001年一季度2289.21031.372001年二季度2315.011042.992001年三季度2314.811042.902001年四季度2445.421101.74 2002年一季度 2563.00 1164.86 2002年二季度 2586.32 1175.604、武漢房地產(chǎn)開發(fā)狀況1、房地產(chǎn)公司武漢市共有房地產(chǎn)開發(fā)公司700多家，外地來武漢投資的房地產(chǎn)公司200多家，占將近3成左右。開發(fā)資質(zhì)具備一級的有8家、二級的約127家、三級的約411家、四級的約 202家。2000年投資額前50名的房地產(chǎn)公司占當年全市房地產(chǎn)投資額的54.70%

23、, 武漢安居工程發(fā)展有限公司排名第四,總投資額為2.6961億元.2000年銷售面積前50名的房地產(chǎn)公司占當年全市房地產(chǎn)銷售面積的69.6%,武漢安居工程發(fā)展有限公司排名第二,銷售面積為20.4515萬平方米.2001年開發(fā)投資前10名的房地產(chǎn)公司占當年全市房地產(chǎn)投資額的36.35%,同比增長5.52%,為41.94億元.2001年銷售面積前10名的房地產(chǎn)公司占當年全市房地產(chǎn)銷售面積的33.%,約為200萬平方米.2. 開發(fā)量與投資額:2000年武漢市房地產(chǎn)開發(fā)總投資額為101.3105億元, 2001年為115.39億元,同比增長13.92%. 2002年上半年全市房地產(chǎn)開發(fā)累完成投資53.

24、88億元,同比增長10.08%. 2000年武漢市房地產(chǎn)開發(fā)施工面積1373.2308萬平方米,2001年為1611.67萬平方米.同比增長20.06%.而2002年上半年開發(fā)施工面積達1283.47萬平方米,同比增長1.04%. 2000年武漢市房地產(chǎn)開發(fā)竣工面積496.6447萬平方米,2001年為601.99萬平方米.同比增長32.56%.而2002年上半年開發(fā)竣工面積為212.90萬平方米,同比增長11.27%2000年武漢市商品房銷預(yù)售面積475.6751萬平方米,其中安居工程為129.0932萬平方米;2001年為武漢市商品房銷預(yù)售面積648.03萬平方米,現(xiàn)房為546.04萬平方

25、米,期房為101.99萬平方米.2002年上半年全市累計銷預(yù)售商品房355.08萬平方米,較去年同期增長20.67%。2001年，武漢市完成住宅開發(fā)工作量95.49億元，比上年增長20.16；住宅施工面積達到1260.15萬平方米，同比增長11.56；住宅竣工面積506.04萬平方米，同比增長16.15。2001年武漢商品房預(yù)售面積101.99萬平方米，比上年增長0.52。其中商品住宅101.46萬平方米，比上年增長1.81全年協(xié)議預(yù)售金額17.59億元，比上年下降2.38 。2002年武漢市房地產(chǎn)上半年施工面積為1283.47萬平方米，同比增長1.04；其中住宅施工面積為958.23萬平方米

26、，同比增長1.79。新開工面積356.57萬平方米，同比增長5.87；其中住宅新開工面積321.84萬平方米同比增長9.23；房地產(chǎn)開發(fā)竣工面積212.9萬平方米，同比增長11.27；其中住宅174.58萬平方米，同比增長11.44。 2002年12月底武漢房地產(chǎn)開發(fā)項目已經(jīng)立項在案的有1146項,建筑面積570.09萬平方米。武漢市平均每項目面積4974.6平方米。 漢口江漢區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目已經(jīng)立項在案的有24項，建筑面積14.6萬平方米。;漢口江漢區(qū)平均每項目面積6083平方米。說明武漢平均項目的規(guī)模較小，房地產(chǎn)競爭水平還在較低的水平上。2003年長源琴圣立項建設(shè)一期開發(fā)量已達到現(xiàn)在案的6

27、0%。市中心30萬平方米的小區(qū)效應(yīng)不可忽視。3. 商品房價格及區(qū)間變化: 2000年武漢市全市商品房價格平均銷售價為1662元/, 而2001年的銷售平均價格為1703元/, 上漲2.47%. 但全市11個區(qū)價格走勢非常不均衡,上漲幅度最大的為東西湖區(qū),由2000年的1087元/-到2001年的1470元/,漲幅為35.23%. 而降幅最大的為青山區(qū), 由2000年的1395元/-到2001年的1237元/, 跌幅為11.33%商品房價格越來越平穩(wěn),低于1500元/平方米4、危機與挑戰(zhàn)并存隨著萬科、萬達、沿海、泰達等地產(chǎn)業(yè)巨頭的相繼落戶武漢，沉靜已久的武漢房地產(chǎn)市場即將迎來一場巨大的變革。本地

28、開發(fā)商所面臨的是資金、實力、營銷理念都勝于自己的強勁對手。不進則退，不少先知先覺的開發(fā)企業(yè)已經(jīng)未雨綢繆，將自己對于市場的熟知度與先進的房產(chǎn)開發(fā)理念相結(jié)合，或采取強強聯(lián)手的方式，或加緊引進外腦，改變原先落后的營銷手段以應(yīng)對市場的變化。誰先立于潮頭必將奪取先機。三、本項目所在區(qū)域研究（一）區(qū)域市場西華園項目位于漢口江漢區(qū)中心區(qū)域內(nèi)，因此分析項目市場環(huán)境必須從區(qū)域市場的分析著手。江漢區(qū)是武漢商貿(mào)區(qū)域，位于武漢三鎮(zhèn)漢口最繁華地域，是中國古代四大名鎮(zhèn)之一的漢口鎮(zhèn)的發(fā)源地。全區(qū)總面積33.43平方公里，轄13條行政街道，112個社區(qū)居委會,5個村民委員會，總戶數(shù)14.8萬戶，總?cè)丝?6萬人(常住人口)。全

29、區(qū)納人改制目標的339戶國有，集體企業(yè)，按照”兩改一轉(zhuǎn)”(企業(yè)改變性質(zhì)，職工改變身份，企業(yè)轉(zhuǎn)換經(jīng)營機制)的要求整體進行，其中115戶國有企業(yè)和178戶集體企業(yè)完成公有資本退出，分別占國有、集體企業(yè)戶數(shù)的94.3%和82%。醫(yī)療保險制度改革開始起步，登記參保職工3.8萬人。住房制度改革深入進行，全年共出售有住宅1.32萬平方米。精神文明建設(shè)加強，全年創(chuàng)建文明單位414個，文明街道13條，文明社區(qū)90個，文明村鎮(zhèn)4個。城鎮(zhèn)居民最低生活保障線制度進一步完善，享受低保的居民由8000多人增加到16000多人，全年安置下崗職工和失業(yè)人員再就業(yè)4984人次，安置待業(yè)人員3396人次，對8109人進行了轉(zhuǎn)崗

30、培訓(xùn)，全區(qū)在崗職工年人均工資收入11651元。金融集聚和輻射功能不斷增強,轄區(qū)銀行及非銀行金融機構(gòu)達240多家，全區(qū)現(xiàn)有市場123個，面積100余平方米。江漢經(jīng)濟發(fā)展區(qū)被科技部批準為國家級江北民營科技園，以體制、科技、環(huán)境創(chuàng)新為核心的”二次創(chuàng)業(yè)”全面啟動。（一）區(qū)域市場1、新華西路區(qū)域分析新華西路地塊所處區(qū)域六大特色_金融、商業(yè)、文化、旅游服務(wù)、居住、交通、新華西路地塊位于江漢區(qū),地處金融一條街的延長線。江漢區(qū)歷來是商賈云集之地,現(xiàn)在,本區(qū)域的商貿(mào)金融優(yōu)勢進一步加強,大商貿(mào)、大市場、大金融機構(gòu)聚集武漢,成為武漢商貿(mào)特色區(qū)域。新華西路地塊作為江漢舊城改造項目,配套設(shè)施完備；用地規(guī)劃、環(huán)境優(yōu)越、具

31、備經(jīng)濟文化中心的功能優(yōu)勢；是老城區(qū)進行房地產(chǎn)開發(fā)的黃金地段。區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展和城市功能的提升,給新華西路地塊帶來了極大的發(fā)展機遇和增值空間。由于本區(qū)域商務(wù)活動頻繁,人流、物流、信息流大、交通發(fā)達具有極大的積聚效應(yīng)和投資價值,本地塊有較大的增值空間。 根據(jù)江漢區(qū)區(qū)域經(jīng)濟總體規(guī)劃,該地塊周邊城市的總體功能將大大增強。2、新華西路地塊周邊住宅開發(fā)情況：物業(yè)名稱項目地址開發(fā)商占地規(guī)模物業(yè)形態(tài)新世紀都市花園馬場角路48號武漢實友房地產(chǎn)開發(fā)公司169畝19棟26萬平方米(三期)小高層多層帶復(fù)式富豪花園馬場角路48號金富豪物業(yè)發(fā)展公司14棟12萬平方米(二期)一期多層二期小高層輝煌小區(qū)馬場角路3號城開集團18

32、畝8棟3萬平方米多層小高層天犁豪園常青路與發(fā)展大道交匯(發(fā)展大道179號)處太陽地產(chǎn)開發(fā)有限公司33畝4棟6.7萬平方米小高層航天花園振興路288號三江航天房地產(chǎn)開發(fā)公司100畝19棟12萬平方米多層田園小區(qū)蔡家田北區(qū)武漢房地產(chǎn)開發(fā)公司180畝35棟30萬平方米多層?xùn)|方帝國新火車站旁宏宇實業(yè)有限公司45畝9棟3萬平方米小高層新大陸城市花園新華下路中百倉儲對面武漢新大陸物業(yè)發(fā)展公司25畝7棟3.7萬平方米多層江花園丁苑漢口鄔家墩威寶房地產(chǎn)開發(fā)公司63畝15棟6萬平方米多層紫藤花園香港路中鄂聯(lián)房地產(chǎn)有限公司30畝5棟6萬平方米多層小高層新華家園新華下路新世界康居發(fā)展公司170畝13棟31萬平方米高

33、層海虹公寓香港路工人新村交通發(fā)展公司23畝9棟3.5萬平方米多層常青花園常青路新世界康居發(fā)展公司4000畝14個社區(qū)360萬平方米多層香江新村香港路265號武漢恒達房屋開發(fā)裝飾公司60畝16棟15萬平方米多層香江花園香港路396號市統(tǒng)建辦70畝17棟10萬平方米多層3、樓盤戶型、價格及銷售情況：名稱戶型面積物業(yè)形態(tài)價格銷售情況使用時間新世紀都市花園22,3242,6286249平方米一期24小時循環(huán)熱水,帶電梯,中央空調(diào),網(wǎng)球場,花園廣場一期27003000二期均為280024803200一期2001年售完二期2002.4開盤一期2001.5交付二期2002.12交付富豪花園21,2232,4

34、2復(fù)式110219平方米高級恒溫泳館,美容美發(fā)沙龍,茶餐廳27503400一期已基本售完二期已售90%一期97交付二期2001年交付輝煌小區(qū)21,2232,42103180平方米單戶供暖和純凈水管道,歐式花園,文化27503300一期6棟已經(jīng)售完2棟2001年售50%一期97交付二期2001年交付天犁豪園22,3242,52122322平方米圍合式布局,三錯層空間,4.5米高客廳,異型柱2480-3180一期3棟今年開盤一期2003.3交付航天花園22,3252,62復(fù)試122253平方米多層帶電梯,太陽能熱水器,壁球室均285024683100一期5棟已售完二期9棟已售50%一期2002.3

35、交付二期2002.6交付田園小區(qū)22,32復(fù)式120206平方米中心花園,排列式19082088三期5棟2001.8開盤已售80%三期2002.5交付東方帝國21,3253平錯復(fù)式101240中心花園,小高層寫字樓2700330019003300一期5棟2001.5開盤(現(xiàn)打樁)一期2003.10交付新大陸城市花園21,41平錯復(fù)式102200平方米價格低,庭院式景觀,大間距1998-2280已售85%2001.10交付江花園丁苑22,3283143平方米教委內(nèi)部開發(fā)售價低15501780已售完已交付紫藤花園22第一家省A級論證合格26803200已售40%2001.6開盤2002.6交付新華

36、家園22,43復(fù)式118255平方米品牌效應(yīng)20003080二期一棟高層2001.10開盤海虹公寓21,3132,22錯層98190平方米公務(wù)員小區(qū)1370180020802380已基本售完一期98年交付二期2000交付常青花園85300平方米大規(guī)模社區(qū)建設(shè)部規(guī)范小區(qū)均19502005年全部交付香江新村21, 21,3132,2232,2265180平方米大規(guī)模社區(qū)24002580已基本售完2001年交付香江花園21,3132,2242,品牌效應(yīng)下沉廳,落地門18002400已售完已于2000年交付習慣相匹配。目前該樓盤的性價比嚴重失調(diào)，價格走勢疲軟，價格已經(jīng)被吊死。 競品分析新華家園新華下路

37、8號。武漢新世界康居發(fā)展有限公司（2001年8月下旬晉升為一級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）占地170畝。建筑面積31萬平方米。中南建筑設(shè)計院設(shè)計。園林設(shè)計：陽光環(huán)境公司。13棟公寓樓，每棟22層 。價格20003080元。戶型情況：A型標準層：2室2廳2衛(wèi)，153.41平方米B型標準層：2室2廳2衛(wèi)，117.72120.35平米C型復(fù)式： 255.28平方米D型復(fù)式： 225.69230.95平方米E型復(fù)式： 222.55平方米結(jié)構(gòu)：采用框架結(jié)構(gòu)，抗震設(shè)防；外墻：采用建設(shè)部推薦的新一代高科技產(chǎn)品氟碳漆；樓面、公共走道：采用優(yōu)質(zhì)大理石合優(yōu)質(zhì)地磚；窗：頂級塑鋼窗；電梯：進口名牌高速電梯；管理及安全：24小

38、時保安管理與巡邏，消防自動報警系統(tǒng)；供電：雙回路電源，確保24小時供電；供暖：設(shè)計有家庭式獨立供暖系統(tǒng)；30畝私家花園（市內(nèi)獨有），網(wǎng)球場、門球場、兒童游樂中心、大型會所、室內(nèi)游泳池、保齡球館、老年活動中心、康樂設(shè)施市二醫(yī)院為社區(qū)醫(yī)院。引進市重點中小學為社區(qū)學校市級示范幼兒園為社區(qū)幼兒園。50000平方米社區(qū)商場。物業(yè)：全封閉式管理、高科技防盜系統(tǒng)、社區(qū)醫(yī)院健康服務(wù)、小區(qū)內(nèi)獨立光纖電纜、信息平臺、中央智能管理系門鈴對講、專業(yè)保安、衛(wèi)生清掃、花木養(yǎng)護、草坪修剪、家政維修。這個樓盤與本項目有一定的可比性。不過也有它的缺陷：大多為塔式建筑,有黑房,黑廚,黑衛(wèi)的情況.都是22層高層也是先進理念淘汰的大

39、中心綠地格局；銷售情況很不理想,期房開盤2200元/平方米,竣工售現(xiàn)房卻1900元平方米,高開低走;該小區(qū)不遠有火化廠。該樓盤周邊都是安居小區(qū),因此價值很難提升.戶型設(shè)計最受歡迎面積120130平方米的3房2廳2衛(wèi)沒有；戶型面積偏大；象社區(qū)醫(yī)院、重點中小學實質(zhì)是噱頭，并沒有實際意義；保齡球館作為開發(fā)商的投資沒有經(jīng)濟性。其他本項目都能做到。新世紀都市花園。馬場角路48號。武漢實友房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)。占地169畝。建筑面積26萬平方米。19棟小高層帶復(fù)式。一期梅園已售罄。二期沁園春銷售困難，價格二期均為2800元，幅度24803200元。自開盤至今不足30。該樓盤的一期新世紀都市花園，竣工較早，主

40、要受益于福利分房的尾聲，大多屬于內(nèi)部購置。一期的設(shè)計中央空調(diào)、集中供熱系統(tǒng)是失敗的。進住的居民絕大多數(shù)拒絕使用，拒絕交費。物業(yè)嚴重虧損。除了設(shè)計有缺陷，最根本的不符合武漢市的實際情況。該樓盤的規(guī)劃和景觀綠化設(shè)計思想陳舊，沒有貫穿以人為本的理念。搞大中心綠地，設(shè)計了些風馬牛不相及的建筑小品；中央露天游泳池給人的感覺是一個干枯的水塘；沒有主體思想，沒有概念。該樓盤的建筑外立面一般，面磚色調(diào)沉重，給人一種壓抑的感覺。戶型設(shè)計也存在缺陷， 110平方米的面積設(shè)計二房二廳。武漢市民不歡迎。全部進行返工。二期建筑用了大量預(yù)應(yīng)力結(jié)構(gòu)，而并沒有發(fā)揮該結(jié)構(gòu)戶型切割的靈活優(yōu)勢。建筑施工三材浪費非常嚴重。這個樓盤在

41、經(jīng)濟上是虧損的，他們依托中國石化實力雄厚作背景，實際項目單獨核算是嚴重虧損的。新世紀都市花園給人們的教訓(xùn)做高端市場必須適應(yīng)武漢當?shù)氐膶嶋H情況和人們的消費能力；設(shè)計思路要與當?shù)氐臍夂颍藗兊纳罱Y(jié)合。航天花園屬于帶電梯的多層住宅，深受武漢市民歡迎。小區(qū)總建筑面積12萬平方米，容積率為1。79，小區(qū)綠化率為40。2%。均價2850元/平方米，幅度24683100元/平方米。該樓盤已基本售罄對本項目不構(gòu)成威脅。常青花園與本項目存在地段差異、環(huán)境差異。土地成本差異。許多因素是不可比的。樓盤過大勢必給物業(yè)管理造成粗放性的。本身樓盤的規(guī)劃設(shè)計建設(shè)也會存在粗放型的可能。它的優(yōu)勢是土地價格的便宜。面對中高端市

42、場的客戶并不喜歡過大的廉價社區(qū)。（二）本項目市場機會1、區(qū)域價值與區(qū)位價值走勢與分析目前江漢區(qū)老城區(qū)土地稀缺，配套設(shè)施齊備，用地規(guī)劃，環(huán)境優(yōu)越，具備經(jīng)濟文化中心功能優(yōu)勢的大面積成片土地，更是進行房地產(chǎn)開發(fā)的首選。由于新華西路的貫通和配套設(shè)施的完善,西華園項目地塊周邊地價已由100萬元/畝增值到110-150萬元/畝。隨著區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展和地塊的開發(fā)，預(yù)計近幾年地價有望以15%的速度逐年遞增。該地塊屬 = 3 * ROMAN III級,拍賣地價低價為160萬元/畝(2400元/平方米),按普通住宅區(qū)(多層建筑為主)綜合容積率2測算,建成房屋每平方米建筑面積折合地價12 = 0 * Arabic 0

43、0元/平方米.該低虧規(guī)劃建設(shè)高層商居.預(yù)計綜合容積率可達3(以高層建筑為住),建成房屋每平方米建筑面積折合地價720/平方米,遠遠低于武漢市 = 3 * ROMAN III級商業(yè)用地基準地價(級別價3330/平方米)和住宅用地基準地價(級別價1468/平方米)2001年武漢商業(yè)用地基準地價單位:元/平方米等級級別價級別價范圍 = 1 * ROMAN I8210719310959 = 2 * ROMAN II562047217193 = 3 * ROMAN III333027474721 = 4 * ROMAN IV203416982747 = 5 * ROMAN V134311831698 =

44、 6 * ROMAN VI8457311183 = 7 * ROMAN VII541480731 = 8 * ROMAN VIII408355480 = 9 * ROMAN IX3022633552001年武漢市住宅用地基準地價單位:元/平方米等級級別價級別價范圍 = 1 * ROMAN I259023933402 = 2 * ROMAN II195417582393 = 3 * ROMAN III146812921758 = 4 * ROMAN IV10698691292 = 5 * ROMAN V710585869 = 6 * ROMAN VI501377585 = 7 * ROMAN V

45、II280213377 江漢區(qū)高層建筑要求武漢市作為我國中部最重要的城市之一，將引進世界500強和大財團,跨國公司落戶武漢，為搶奪城市商貿(mào)中心區(qū)-江漢區(qū)的地段優(yōu)勢，集團對辦公場和住宅樓的購買量激增，成為本區(qū)高層建筑市場行情上升的主要動力。受建設(shè)大道金融一條街“扎堆效應(yīng)” 影響,江漢區(qū)形成了高檔住宅區(qū)，價格大幅上揚，比上季度上漲130.61元/平方米，指數(shù)上升358.84點，且有繼續(xù)上升趨勢，江漢地塊商品房價格多層均價為22602400元/平方米，小高層均價為25002700元/平方米，高層均價在3000400元/平方米。小高層在本區(qū)域看好，市場價值具有上升潛力。 江漢區(qū)價格指數(shù)江漢區(qū)價格江漢區(qū)

46、指數(shù)2001年二季度2241.171009.732001年三季度2280.321027.372001年四季度2287.791030.732002年一季度2289.21031.372002年二季度2315.011042.992002年三季度2314.811042.902002年四季度2445.421101.74不同檔次的住宅項目和高層建筑所應(yīng)具備的基本地產(chǎn)因子有所不同,具體情況如下表: = 1 * GB2 地產(chǎn)因子單身公寓普通公寓中高檔商品房中高檔高層建筑對公共設(shè)施的依賴性很強強一般弱對噪音,環(huán)境干擾適應(yīng)度強較強弱很弱對小區(qū)配套要求高很高高高小區(qū)物業(yè)管理的要求低不高高很高建筑質(zhì)量裝修要求低一般高

47、很高容積率,覆蓋率無一般低高對休閑空間綠化要求無一般高很高景觀要求無一般高很高 = 2 * GB2 地產(chǎn)因子中高檔住宅說明高層建筑說明本地塊符合情況對公共設(shè)施的依賴性不宜在鬧市區(qū),人員混雜區(qū)宜在鬧市區(qū)符合對噪音,環(huán)境干擾適應(yīng)度不宜面臨主干道,高壓線宜在主干道旁符合對小區(qū)配套要求不宜商場上加住宅宜在停車設(shè)施符合小區(qū)物業(yè)管理的要求有高水準專業(yè)物業(yè)管理有高水準專業(yè)管理符合建筑質(zhì)量裝修要求精品設(shè)計按需求精心設(shè)計符合容積率,覆蓋率低密度符合對休閑空間綠化要求宜有專用商務(wù)會所宜有專用會所符合景觀要求應(yīng)有天然景觀資源應(yīng)有天然景觀資源符合中央商務(wù)區(qū)以王家墩機場，金融一條街及其周邊區(qū)域為主要空間，集中建設(shè)國內(nèi)外

48、特別是涉外的銀行、保險、證券、貿(mào)易機構(gòu)、會展中心、信息中心、科技情報中心以及跨國公司、財團,、商社的總部機構(gòu)等，規(guī)劃建設(shè)國外駐漢領(lǐng)事館區(qū)，外國人公寓的高檔商居樓，形成金融集聚，貿(mào)易活躍，信息快捷，環(huán)境優(yōu)美，交通方便，通訊發(fā)達，設(shè)施完善，服務(wù)一流的現(xiàn)代國際商務(wù)區(qū)域。中心商貿(mào)區(qū)以中山大道以北，建設(shè)大道以南區(qū)域為主要空間，以武廣、世貿(mào)、佳麗廣場、國貿(mào)廣場、新世界、新武展為主要支撐，形成購物為住，休閑、旅游、服務(wù)配套的現(xiàn)代化都市繁榮區(qū)域。專業(yè)市場區(qū)以東漢正街，前進水塔，漢口火車站周邊三大市場為主要空間，以大型市場為主要支撐，大力開發(fā)沿江沿河、民族路、友誼南路、京漢大道、新華西路市場資源，重點建設(shè)規(guī)模大

49、、檔次高、輻射廣的專業(yè)特色市場和物流配送中心，形成業(yè)務(wù)半徑延伸向華中地區(qū)及長江流域的大型專業(yè)市場區(qū)域。（三）、周邊區(qū)域樓盤板塊分析武漢市最新的總體布局規(guī)劃考慮到三鎮(zhèn)江河分割、鼎足而立的實際情況，采用“多中心組團方式”的布局結(jié)構(gòu)，由內(nèi)向外形成核心區(qū)、中心片區(qū)和外圍綜合組團三個層次。從近兩年的樓市熱點看，武漢住宅建設(shè)的熱點主要集中在城鄉(xiāng)結(jié)合部的金銀湖、后湖、南湖、徐東路、雄楚大街沿線。去年100億元的房地產(chǎn)投資中，除了主城區(qū)占40%外，其余60%集中在這“三區(qū)五片”。漢口區(qū)總規(guī)劃建筑面積約1775萬平方米。該區(qū)域集中了武漢市的分期開發(fā)的大型項目，也是去年房價上升最快的區(qū)域。常青路、楊叉湖、新華下路

50、成為本區(qū)開發(fā)熱點，也是本區(qū)以小區(qū)規(guī)模開發(fā)建設(shè)集中地。常青路沿線總體均價為2200元/平方米，此地段的高檔樓盤航天花園、天梨豪園，均價為2700元/平方米，取得了70%的銷售率，銷售過萬方。新華下路沿線均價超過2000元/平方米，近期開盤的綠色家園均價1800元/平方米，戶型設(shè)計合理，取得了不俗的銷售業(yè)績。2002年12月4日武漢最大熟地新華西路一期掛牌出讓，規(guī)劃以居住為主，這標志著武漢又一個地產(chǎn)經(jīng)濟圈形成。本案地處漢口新華路，靠近發(fā)展大道，在分析周邊市場時，將發(fā)展大道以南、解放大道以北、青年路以東、香港路以西的區(qū)域劃分為重點考察區(qū)，該區(qū)域分布的樓盤較多，且作為漢口商貿(mào)中心區(qū)，也是近年來漢口房地

51、產(chǎn)市場發(fā)展的重點區(qū)域，鑒于此，本司在對項目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場分析中將該區(qū)域定義為參照系。新華下路因為目前舊區(qū)改造已全面展開，擁有日漸成熟的生活機能以及逐步發(fā)展的房地產(chǎn)市場，所以本司將該區(qū)域定義為發(fā)展區(qū)；建設(shè)大道沿線是漢口的中心金融商務(wù)區(qū)，是高檔樓盤的聚集地，有以西北湖為核心的景觀帶和以建銀大廈、為代表的金融區(qū)，我司將此定義為成熟區(qū)。而建設(shè)大道以南，解放大道以北的區(qū)域是漢口乃至武漢最為繁華的地區(qū)，該地域的房產(chǎn)價格定位實際也代表了武漢的房價的高端水平，對于本案的價格定位有直接的指導(dǎo)意義，因此將此定義為高價區(qū)。區(qū)域名稱位置主要樓盤區(qū)域形態(tài)特征新華下路區(qū)發(fā)展大道以南、新華下路馬角場小路以北、青年路以東

52、、新華下路香港路以西新世紀都市花園富豪花園該區(qū)域是舊區(qū)改造區(qū)域，臨近火車站，具有較大潛力，故將此定義為發(fā)展區(qū)建設(shè)大道區(qū)建設(shè)大道北沿線世紀華庭、元辰國際嘉頤花園、晴雅軒是漢口最早進行房地產(chǎn)開發(fā)的區(qū)域，目前區(qū)域改造已經(jīng)成熟，故將此定義為成熟區(qū)。解放大道區(qū)建設(shè)大道以南解放大道以北福星城市花園嘉鑫假日廣場統(tǒng)建萬松小區(qū)包含新世界百貨、國際會展中心、莊勝崇文百貨等繁華商圈，規(guī)劃中的輕軌穿過該區(qū)。該區(qū)域是發(fā)展最早、最成熟、價格最高的區(qū)域，故將此定義為高價區(qū)，而且未來的開發(fā)還是以商業(yè)用房為主。四、西華園項目產(chǎn)品定位項目規(guī)模從整個江漢區(qū)的樓盤項目規(guī)模看，有50的樓盤總建筑面積在10萬平方米以下，有超過40的樓盤

53、總建筑面積在3萬平方米以下，屬于小型項目。從我司了解到的總建筑面積在10萬方以上的樓盤主要分布在新華下區(qū)，而解放大道區(qū)有60以上總建筑面積在10萬一下。主要由于在新華下區(qū)以整區(qū)坊改造為主，基地面積大，而解放大道區(qū)目前的中心區(qū)改造以小塊為主，使得樓盤基地面積小，項目規(guī)模不大。建筑形態(tài)江漢區(qū)的樓盤體現(xiàn)了“一?。ㄩ_發(fā)基地?。⑺母撸ㄩ_發(fā)強度高、容積率高、高層建筑比例高、復(fù)合功能建筑比例高）”的都市特征，從本司對江漢區(qū)樓盤的市調(diào)中發(fā)現(xiàn)，有近70是純高層，其余為多層和小高層的混合體，缺乏多樣化分布的小高層和高層的混合項目。主力房型、面積和主力總價從供應(yīng)上看，江漢區(qū)的樓盤有60以上以3房為主力房型，面積段

54、在150-180左右，而主力二房的面積段在110-130左右，從總體看二房的面積和三房的面積都比較大，江漢區(qū)還是以大房型大面積為主。從成交情況看，二房的去化速度較快，可見在江漢區(qū)購房的客戶對高總價的承受能力不強。江漢區(qū)二房的總價在27-40萬元之間，三房的總價在36-55萬元之間。目前江漢區(qū)的樓盤總價由面積和單價決定，也就是面積和總價之間是一種正比例關(guān)系，面積增大，導(dǎo)致總價增大。如果通過由總價來控制面積，可使樓盤的均價提高。同時消費者更關(guān)注總價，通過總價控制面積，仍將吸引大批消費者。而作為區(qū)域內(nèi)的大型房產(chǎn)項目，不僅要保證房型的多樣性，適合盡可能多的購房者需求。而且必須在總價上加強控制，為價格的

55、提升拓展空間?？驮炊ㄎ桓鶕?jù)市場情況和項目的市場定位，本案主要的客戶群應(yīng)包括：主力客戶群：武漢市具有相當購買力卻苦于買不到真正高品質(zhì)樓盤的富人階層與經(jīng)常往返的外商（包括定居的港、澳、臺同胞）主力客戶群體職業(yè)特征家庭結(jié)構(gòu)及生活方式可能購樓類型A外商、僑胞外貿(mào)等行業(yè)滿巢階段或空巢階段，一般是派駐或定居。追求人生功成名就后的生活享受復(fù)式、大面積平層或產(chǎn)權(quán)式公寓B私營業(yè)主各行業(yè)滿巢階段或空巢階段，一般有保姆處理家務(wù)大面積公寓C企業(yè)高管高科技等效益較好的企業(yè)初巢階段或滿巢階段，一般為三口之家，追求生活的舒適品位和情調(diào)復(fù)式、大面積公寓D企業(yè)中層白領(lǐng)外資或私企初巢階段或滿巢階段，一般為三口之家中等偏下面積平層

56、公寓E銀行、證券業(yè)人士銀行、證券公司初巢階段或滿巢階段，復(fù)式、平層公寓G文藝界人士音樂、美術(shù)界初巢、滿巢階段或空巢階段，需要家庭工作空間，追求品位和格調(diào)平層、復(fù)式其他客戶群：具有相應(yīng)有效需求的其他人群客戶群描述職業(yè)特征家庭結(jié)構(gòu)及生活方式可能購樓類型A灰色收入者行政單位滿巢階段或空巢階段，平層公寓B周邊富人階層各行業(yè)滿巢階段或空巢階段，對于地段認知及認同度高復(fù)式、平層公寓C衣錦還鄉(xiāng)人士在海外有較高收入者多為家人購置平層、復(fù)式公寓D內(nèi)部職工本項目的產(chǎn)品設(shè)計思路：根據(jù)我司對武漢市場和購房者需求的分析，武漢市場的購房者對高層、小高層住宅產(chǎn)品的訴求主要存在以下幾個方面：1、得房率的大?。何錆h市場上的主力

57、房型面積二房達到120，三房達到150。但得房率卻只有70%左右，既有房型設(shè)計不合理的問題，也有分攤面積過大的原因。導(dǎo)致目前相當大一部分購房需求的轉(zhuǎn)移。國內(nèi)成熟的房地產(chǎn)市場的發(fā)展經(jīng)驗告訴我們，隨著市場化進程的加快，購房者對于得房率的敏感度會迅速上升。本案完全應(yīng)該也可以解決好這一問題，而壓縮非使用面積，合理控制建筑面積是直接的手段。2、總價控制：目前武漢房產(chǎn)市場的平均價格仍然處于低水平狀態(tài)，但總價卻超出相當部分購房者承受。面積過大是制約總價的主要因素。根據(jù)本案的地理位置和市場細分，本案主力客源對于總價的接受范圍應(yīng)在二房24萬35萬；三房35萬45萬。以此測算，本案的主力面積應(yīng)控制在二房85110

58、；三房120150。3、房屋的通風光照性能其中室內(nèi)動線的設(shè)計既要考慮通透性，又應(yīng)合理布局以節(jié)省占用空間。并且朝南房間盡可能多地安排，滿足晾曬衣被和自然除濕的需要。4、主臥室要求面積大、方正、使家具擺放自如，客廳不追求方正，但要求有良好的通風和景觀朝向，客廳與餐廳分離是受歡迎的做法。根據(jù)對武漢房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)和對武漢購房者需求的分析，我們將西華園項目產(chǎn)品定位在高層次、高素質(zhì)、小高層與高層結(jié)合的大型音樂主題社區(qū)五、銷售價格的確定根據(jù)對上述三個板塊價格的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，從三個區(qū)域價格發(fā)展看，除新華下區(qū)外均有一次價格的飛越，具體時段見下表：區(qū)域時間代表樓盤第一波解放大道區(qū)1998同成廣場以30004500

59、元/平方米高于區(qū)域單價100元/平方米推出，掀起了第一波區(qū)域性漲價。第二波建設(shè)大道區(qū)2002世紀華庭等樓盤的推出，使該區(qū)域的均價上摸到3000元/平方米。江漢區(qū)的住宅在1998年在解放大道區(qū)出現(xiàn)一波的浪潮，同期在區(qū)內(nèi)出現(xiàn)了漢口的標志性樓盤，但其中有較大的人為炒作因素，對于其后的房產(chǎn)開發(fā)造成影響。而新華下區(qū)卻一直波瀾不驚，一直徘徊在20002500元/水平，沒有一個代表性樓盤出現(xiàn)，拖動整個區(qū)域的開發(fā)熱潮和價格上揚趨勢。而從項目的位置、開發(fā)形態(tài)來看，本案很有希望成為新華下區(qū)的地標性項目，成為新華下區(qū)的房產(chǎn)領(lǐng)頭羊。從目前在售或即將推出的樓盤的售價中可見，建設(shè)大道與解放大道區(qū)域中都有各自的代表性樓盤支

60、撐其區(qū)域價格，如均價沖過4500元/平米的世紀華庭。但就整個區(qū)域而言，仍然以26003000元/平米均價為主。建設(shè)大道區(qū)有50的樓盤成交均價在2000-2800元/，另外50的成交均價介于2600-3200元/之間，整體與解放大道區(qū)差別不大。但與新華下路區(qū)的均價差別在300500元之間。而且個別樓盤的高價示范作用也是在犧牲時間的前提下達到的，以世紀華庭為例，僅189套單元，銷售期竟長達22個月。與上述兩個區(qū)域相比，地段位置沒有絲毫優(yōu)越性的新華下區(qū)不僅樓盤開發(fā)量小，缺乏標志性樓盤，而且均價水平也處于較低水平。對于本案的開發(fā)而言，現(xiàn)狀既是挑戰(zhàn)，也是機遇。而開發(fā)成功的關(guān)鍵將取決于價格定位的準確性。區(qū)