通用信托業(yè)務(wù)課件

1、第六章 通用信托業(yè)務(wù)第1頁，共45頁。本章提綱第一節(jié) 通用信托業(yè)務(wù)概述第二節(jié) 公益信托第三節(jié) 不動產(chǎn)信托第四節(jié) 其他通用信托第2頁，共45頁。第一節(jié) 通用信托業(yè)務(wù)概述一、通用信托的概念 通用信托是指那些既可以由個人作委托人，也可以由法人做委托人的信托形式。通用信托產(chǎn)生以來發(fā)展很快，并且逐漸超過信托機(jī)構(gòu)的其它信托業(yè)務(wù)，在世界資本證券化的大趨勢下，通用信托作為一種更為靈活的投資、融資手段，其作用越來越明顯。第3頁，共45頁。二、 通用信托業(yè)務(wù)的種類 通用信托的種類是繁多的，最典型的業(yè)務(wù)包括以下幾類：（一）投資信托 又稱投資基金，即集合眾多不特定的投資者將資金集中起來設(shè)立投資基金，委托具有專門知識和

2、經(jīng)驗(yàn)的投資專家經(jīng)營操作，共同分享投資收益的一種信托形式。（二）公益信托 公益信托是指將不同委托人提供的資金合理而有效地運(yùn)用有公共福利事業(yè)的一種信托形式。由個人或法人單獨(dú)捐助的款項(xiàng)或通過募集方式獲得的款項(xiàng)，只要是為了公益目的，都可以委托信托機(jī)構(gòu)代為管理或運(yùn)用。第4頁，共45頁。（三）不動產(chǎn)信托 它是指委托人將土地或房屋的財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給信托機(jī)構(gòu)，由信托機(jī)構(gòu)根據(jù)信托契約進(jìn)行管理和運(yùn)用，所得收益扣除各種費(fèi)用之后分配給指定收益人的信托形式。 （四）管理破產(chǎn)企業(yè)的信托 是指為了保障債權(quán)人的利益、合理處置債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)的一種信托業(yè)務(wù)。凡是出現(xiàn)債務(wù)負(fù)擔(dān)過重、資金周轉(zhuǎn)不暢、不能及時(shí)償還債務(wù)本息的，甚至出現(xiàn)資不抵債、

3、組要解體清理的企業(yè)，都可以申請?jiān)擁?xiàng)信托。（五）處理債務(wù)信托 當(dāng)一個債務(wù)人對許多債權(quán)人負(fù)有債務(wù)，在其出現(xiàn)支付困難而又想避免“破產(chǎn)程序”時(shí)，可采用這種信托方式以達(dá)到清償債務(wù)的目的。第5頁，共45頁。第二節(jié) 公益信托一、公益信托概述（一）公益信托的含義 公益信托是指委托人為了社會公共利益的目的而設(shè)立的信托。社會公共利益是指救濟(jì)貧困，發(fā)展教育、科技、文化或其他事業(yè)，增進(jìn)人民健康，發(fā)展社會公共事業(yè)及其他有利于社會的進(jìn)步。 第6頁，共45頁。信托法第六十條 為了下列公共利益目的之一而設(shè)立的信托，屬于公益信托： （一）救濟(jì)貧困； （二）救助災(zāi)民； （三）扶助殘疾人； （四）發(fā)展教育、科技、文化、藝術(shù)、體育事

4、業(yè)； （五）發(fā)展醫(yī)療衛(wèi)生事業(yè)； （六）發(fā)展環(huán)境保護(hù)事業(yè)，維護(hù)生態(tài)環(huán)境； （七）發(fā)展其他社會公益事業(yè)。 案例6-1 日本的公益信托案例6-2 中華慈善公益信托第7頁，共45頁。 種類不同公益信托私益信托目的為了社會公共利益完全為了委托人自己或指定的受益人地利益。受益人不同時(shí)期的受益人不一致受益人不管是個人還是某個社會團(tuán)體，都是在設(shè)立時(shí)就確定的。設(shè)立除了必要的信托契約，還必須經(jīng)主管部門批準(zhǔn)只要簽訂信托契約即可監(jiān)督除了法律監(jiān)督外，更重要的是接受社會公眾和國家有關(guān)機(jī)構(gòu)地監(jiān)督。主要受法律監(jiān)督解除不得中途解除合同可以中途解契約而終止，其信托財(cái)產(chǎn)可以為受益人或者委托人及其繼承人所有。（二）公益信托的特點(diǎn)1、

5、公益信托與私益信托的區(qū)別第8頁，共45頁。2、公益信托與公益法人的區(qū)別（1）兩者的設(shè)立方式不同 公益法人是法人，必須進(jìn)行注冊登記取得法人資格；而公益信托按信托方式成立，不是法人，設(shè)立時(shí)也不需要辦理注冊登記。（2）兩者的運(yùn)作不同 公益法人作為一機(jī)構(gòu)，要設(shè)置專職人員以及執(zhí)行機(jī)構(gòu)，且要有固定的辦事場所，因此，費(fèi)用較大；而公益信托則不需要專門的人員及場所，它是通過受托人的執(zhí)行來實(shí)現(xiàn)信托的目的的，這有助于節(jié)省運(yùn)營費(fèi)用。第9頁，共45頁。（3）兩者的存續(xù)限制不同 公益法人是以永久存續(xù)為前提設(shè)立的，一旦成立，除非破產(chǎn)，否則不能解散；而公益信托則沒有永續(xù)存在的規(guī)定。（4）兩者的財(cái)產(chǎn)運(yùn)用不同 公益法人一般有最低

6、財(cái)產(chǎn)額的限制，而且原則上不允許處分其基本財(cái)產(chǎn)，以運(yùn)用財(cái)產(chǎn)的收益來維持營運(yùn)；而公益信托的受托人對財(cái)產(chǎn)的運(yùn)用彈性較大，可以對所有的信托財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處分。（5）兩者適用的法律基礎(chǔ)不同 公益法人受民法的限制，而公益信托主要以信托法為基礎(chǔ)法。第10頁，共45頁。二、公益信托的主體（一）委托人 公益信托的委托人可以是個人，也可以是法人，凡是有志于社會公益事業(yè)的個人、法人，都可以作為委托人設(shè)立公益信托。因此，公益信托是一種個人和法人通用性質(zhì)的信托業(yè)務(wù)。（二）受益人 公益信托只規(guī)定受益人的范圍，不確定具體的受益人。（三）受托人 個人和法人均可作為受托人，但實(shí)際上，受托人多由信托機(jī)構(gòu)擔(dān)當(dāng)。（四）信托監(jiān)察人 信托法第

7、六十四條 公益信托應(yīng)當(dāng)設(shè)置信托監(jiān)察人。 信托監(jiān)察人由信托文件規(guī)定。信托文件未規(guī)定的，由公益 事業(yè)管理機(jī)構(gòu)指定。 第11頁，共45頁。三、公益信托的種類（一）公共基金信托 這是委托人為一定范圍內(nèi)公眾的利益、實(shí)現(xiàn)公共基金的宗旨而設(shè)立的信托。所謂“公共基金”是由一定范圍內(nèi)所有公眾或某一社團(tuán)的所有成員為某個項(xiàng)目而專設(shè)、積累捐款所形成的資金。 公共基金信托可以分為以下兩種形式：1、社會公眾信托 這是指對由某一特定范圍內(nèi)的公眾為了該范圍內(nèi)的人的利益捐贈的款項(xiàng)形成公共基金，委托信托機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理和運(yùn)用而設(shè)立的一種信托。2、專項(xiàng)基金信托 由宗教團(tuán)體、專業(yè)協(xié)會、互助會、市民俱樂部或其他類型的社會團(tuán)體為了本團(tuán)體自身

8、發(fā)展或?yàn)槟承┍恢付ㄈ酥\取利益而設(shè)立的一種基金。第12頁，共45頁。（二）公共機(jī)構(gòu)信托 是為了公共機(jī)構(gòu)（學(xué)校、醫(yī)院和慈善組織）的利益而設(shè)立的信托。委托人為公共機(jī)構(gòu)，受益人也是從事慈善事業(yè)的公共機(jī)構(gòu)。（三）慈善剩余信托 是指由捐款人設(shè)立的一種慈善信托，捐款人可將一部分信托收益用于自己及家庭的生活，而將剩余部分轉(zhuǎn)給慈善機(jī)構(gòu)。慈善性剩余信托在實(shí)務(wù)中有以下三種做法： 1、慈善剩余年金信托 2、慈善剩余單一信托 3、共同收入基金第13頁，共45頁。（四）公共機(jī)構(gòu)代理 這是指信托機(jī)構(gòu)為一些公共機(jī)構(gòu)提供代理業(yè)務(wù)。有些慈善性公共機(jī)構(gòu)不能或不愿辦理全部信托業(yè)務(wù)，信托機(jī)構(gòu)可以幫它們開展一些代理性的業(yè)務(wù)，具體包括：

9、1、捐款代理 捐款的接收與登記；捐助財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移、有價(jià)證券的過戶等業(yè)務(wù)。 2、現(xiàn)金管理代理 現(xiàn)金進(jìn)行短期投資以獲取最大收益。 3、保管代理 代為保管貴重物品、有價(jià)證券等 4、賬目代理第14頁，共45頁。四、基金會（一）基金會概念 是以維持或資助有關(guān)社會、教育、慈善、宗教或其它有助于大眾福利活動為目的的事業(yè)而成立的非官方且非營利的組織，它是一種特殊的信托機(jī)構(gòu)。 基金會的出資人可以是個人、家庭或是公司企業(yè)，也可以是社會上的其他人員，都是委托人。 基金會是一個獨(dú)立法人，擁有固定資本，并自設(shè)董事會進(jìn)行管理。 案例6-3 美國基金會的發(fā)展第15頁，共45頁。（二）基金會設(shè)立的要求 1、經(jīng)國家法律批準(zhǔn)

10、 保證設(shè)立是為了特定的公益目的。 2、要與委托人訂立契約 規(guī)定諸如建立基金會的目的，財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移的方式，受托人的義務(wù)與職責(zé)，信托的變更、終止、撤回條款等事項(xiàng)。 3、基金會要滿足一定得設(shè)施條件 名稱、章程、組織機(jī)構(gòu)以及與其開展活動相適應(yīng)的專職工作人員，并要有固定的住所 4、按契約管理、分配信托資金 應(yīng)該遵循公開、透明的原則，嚴(yán)格遵照捐款人的意愿運(yùn)作信托資金，嚴(yán)格遵照捐贈人的意愿分配信托資金，定期公布信托基金的運(yùn)用于分配狀況，接受社會監(jiān)督。第16頁，共45頁。（三）基金會的類型1、按照基金的來源不同劃分 （1）公募基金后 （2）非公募基金后2、按設(shè)立目的的不同劃分 （1）一般目的的基金會 美國最典型的

11、一種基金會，它們資助和支持教育、衛(wèi)生及一般社會福利項(xiàng)目 （2）特殊目的的基金會 依據(jù)遺囑或信托文件而設(shè)立，一般不采用公司形式，成立目的是為了某種特殊慈善事業(yè)，內(nèi)容詳細(xì)丁明宇其成立的章程中，或在出資人寫的捐助信中。如美國的愛德華德拉蒙德利比信托組織就是依據(jù)設(shè)立信托的遺囑，以7600萬美元的資金資助美國托利多市俄亥俄藝術(shù)博物館。第17頁，共45頁。（3）公司主辦的基金會 信托財(cái)產(chǎn)由母公司捐助，利用母公司的捐贈實(shí)現(xiàn)特定的慈善目的。但它在法律上與母公司又是分離的，成為不同的獨(dú)立法人。這種基金會的“受托人大會”全部或大部分由母公司的高級人員或董事組成。這類基金會的典型代表是美國福特基金會，洛克菲勒基金會

12、。（4）社區(qū)基金會 通常以信托而不是以公司方式設(shè)立，基金的本金部分由當(dāng)?shù)劂y行或信托公司受托管理，而收益部分由一個“分配委員會”監(jiān)督分配，用于慈善目的。分配委員會應(yīng)當(dāng)了解當(dāng)?shù)厣鐣枰闆r，并具有代表性。（5）家庭式基金會 由一個人或數(shù)人將每年收入的一部分捐款并以生前信托的方式設(shè)立的基金會。主要目的是為了避免高所的人承擔(dān)的高稅率。基金會的規(guī)模一般較小，受益人包括當(dāng)?shù)蒯t(yī)院、捐款人的母?；蚱渌鶎俚慕虝F(tuán)體。第18頁，共45頁。五、公益信托業(yè)務(wù)流程（一）提出申請 （二）信托財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)移和信托設(shè)立（三）信托財(cái)產(chǎn)管理與運(yùn)用（四）信托收益的交付（五）信托監(jiān)管 （六）信托終止第19頁，共45頁。六、公益信托的管理

13、與監(jiān)督 必要性 公益信托的管理和監(jiān)督是指對公益款項(xiàng)的本金和收益在分配方面進(jìn)行監(jiān)督。公益信托的資金，不論是單獨(dú)會募集的資金，都具有公款性質(zhì)，必須接受社會監(jiān)督。 這是因?yàn)椋哼@是：第一：信托資金的應(yīng)運(yùn)與管理是否合法，管理人有無違反成立的目的與公共利益休戚相關(guān)，因此，為了保護(hù)最終受益人的利益，公益信托必須進(jìn)行監(jiān)督。第二：為了避免濫利用稅收優(yōu)惠等特權(quán)，以公益名義從事投機(jī)活動，或利用基金謀求私人利益的不當(dāng)行為，也需要國家進(jìn)行監(jiān)督。第20頁，共45頁。（一）對公益信托設(shè)立的管理監(jiān)督 信托法第六十二條規(guī)定，公益信托的設(shè)立和確定其受托人，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有關(guān)公益事業(yè)的管理機(jī)構(gòu)(以下簡稱公益事業(yè)管理機(jī)構(gòu))批準(zhǔn)。未經(jīng)公益事業(yè)

14、管理機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn)，不得以公益信托的名義進(jìn)行活動。公益事業(yè)管理機(jī)構(gòu)對于信托活動應(yīng)當(dāng)給予支持。第21頁，共45頁。（二）對公益信托基金運(yùn)用的管理監(jiān)督 由于公益信托涉及社會公共利益，所以本法第六十二條對公益信托的設(shè)立規(guī)定了審批制，要求公益信托的設(shè)立及其受托人的確定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)公益事業(yè)管理機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn)。 信托法第六十三條規(guī)定，公益信托的信托財(cái)產(chǎn)及其收益，不得用于非公益目的。 信托法第六十七條規(guī)定，公益事業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)檢查受托人處理公益信托事務(wù)的情況及財(cái)產(chǎn)狀況。第22頁，共45頁。（三）對公益信托停止的管理監(jiān)督 為了保證公益目的，公益信托不得中途解除合同。 信托法第六十六條規(guī)定，公益信托的受托人未經(jīng)公益事業(yè)管理

15、機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)，不得辭任。 即使受托人更替也不能影響信托契約的繼續(xù)履行。 信托法第六十八條規(guī)定，公益信托的受托人違反信托義務(wù)或者無能力履行其職責(zé)的，由公益事業(yè)管理機(jī)構(gòu)變更受托人。第23頁，共45頁。案例：西方國家的環(huán)境保育信托 環(huán)境保育信托屬公益信托的一種，長久以來一直是歐美日等國家在環(huán)境與自然保育方面用以匯聚社會力量的重要管道。 環(huán)境保育信托起源于英國，百余年前為現(xiàn)今湖區(qū)國家公園附近的地主與民眾為了維持該地優(yōu)美的人文與自然景觀所發(fā)起。通過1907年國家信托法案的授權(quán)成立國民信托（National Trust），準(zhǔn)許民眾或機(jī)關(guān)團(tuán)體委托或捐贈遺產(chǎn)、土地、房地產(chǎn)等與信托組織經(jīng)營管理。如今國民信托會員超過

16、二百萬人，是全英國最具規(guī)模的環(huán)境自然文史保育團(tuán)體，皇家鳥類保護(hù)協(xié)會的規(guī)模則次之，野生物信托又次之。日本的國民信托運(yùn)動引自英國的經(jīng)驗(yàn)，起源于1965年，至今已有48個信托組織加入從事自然環(huán)境及人文史跡等文化資產(chǎn)保存運(yùn)動。1992年更成立日本國民信托協(xié)會，進(jìn)一步推廣。目前，國民信托活動已擴(kuò)展至全球，像是美國、加拿大、巴哈馬、荷蘭、馬來西亞、中國臺灣、韓國、斐濟(jì)、新西蘭、澳洲等等。 第24頁，共45頁。案例：我國教育事業(yè)公益信托的嘗試 2008年6月，西安國際信托有限公司嚴(yán)格按照中華人民共和國信托法、中華人民共和國公益事業(yè)捐贈法等相關(guān)法律和文件精神，經(jīng)陜西省民政廳批準(zhǔn)，并向陜西銀監(jiān)局備案，推出全國首

17、個規(guī)范的公益信托計(jì)劃“西安信托512抗震救災(zāi)公益信托計(jì)劃”，該計(jì)劃的信托規(guī)模為1000萬元，信托期限為3年（可根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施情況提前結(jié)束或適當(dāng)延長），委托人限定于有意愿參與公益捐助的企業(yè)法人機(jī)構(gòu)，整體信托資金將定向用于陜西地震災(zāi)區(qū)受損中小學(xué)校校舍重建、或援建新的希望小學(xué)等公益項(xiàng)目，也是中國第一個以“災(zāi)后重建為目的的公益型信托計(jì)劃”。 該計(jì)劃由西安希格瑪有限責(zé)任會計(jì)師事務(wù)所擔(dān)任監(jiān)察人，上海錦天城律師事務(wù)所擔(dān)任法律顧問，上海東方愛心基金會擔(dān)任執(zhí)行顧問，整體信托計(jì)劃將在監(jiān)察人的監(jiān)督下有效運(yùn)行。第25頁，共45頁。案例：日本的公益信托日本的公益信托主要有以下特征：1、其業(yè)務(wù)僅限于扶助捐贈，由信托銀行負(fù)責(zé)

18、向主管政府部門申請批準(zhǔn)，無需法人登記。2、信托銀行作為受托人，負(fù)有日本信托法規(guī)定的注意、忠實(shí)、分別管理的義務(wù)，并有責(zé)任針對信托事務(wù)或財(cái)產(chǎn)狀況每年進(jìn)行一次公告。3、通過設(shè)立信托管理人來保護(hù)不特定多數(shù)受益人的利益。4、公益信托的名稱中可載入財(cái)產(chǎn)捐贈企業(yè)或個人的名稱，以永遠(yuǎn)贊頌其善意。5、稅收方面日本對公益信托有許多優(yōu)惠。正是這些特點(diǎn)，使日本成為世界上公益信托較為發(fā)達(dá)的國家之一。第26頁，共45頁。第三節(jié) 不動產(chǎn)信托 一、不動產(chǎn)信托概述（一）不動產(chǎn)信托的概念 也可稱之為房地產(chǎn)信托。是以不動產(chǎn)如建筑物、土地（不含耕地）等作為信托財(cái)產(chǎn)，由受托人按照信托合同，將不動產(chǎn)通過開發(fā)、管理、經(jīng)營及處分等程序，提高

19、不動產(chǎn)的附加價(jià)值，并將受托成果給受益人的信托業(yè)務(wù)。（二）不動產(chǎn)信托的構(gòu)成要素 委托人：不動產(chǎn)的所有者，希望自己所擁有的不動產(chǎn)的出售或出租以獲得收益 受托人：規(guī)模大、信譽(yù)卓著的信托機(jī)構(gòu)(主要辦理不動產(chǎn)的買賣、租賃、收租、代理有價(jià)證券或不動產(chǎn)的登記、過戶、代修房屋、土地丈量、建筑物的設(shè)計(jì)和繪圖等業(yè)務(wù)) 受益人：一般為委托人第27頁，共45頁。二、不動產(chǎn)信托的好處（一）為不動產(chǎn)處理提供資金的方便 如土地所有者要對部分土地需要開發(fā)利用，在其土地上新蓋或增建建筑物，但資金缺乏。此時(shí)，土地所有者可將其原有土地或土地使用權(quán)，以抵押的方式，作為擔(dān)保物，發(fā)行不動產(chǎn)債券。（二）為不動產(chǎn)的經(jīng)營提供專業(yè)服務(wù) 不動產(chǎn)的

20、經(jīng)營需要專業(yè)知識，而不動產(chǎn)信托免除了不動產(chǎn)業(yè)主因?qū)I(yè)知識不足(識圖用圖知識、土地面積量算知識、土地經(jīng)濟(jì)評價(jià)等)而遭受經(jīng)濟(jì)損失的風(fēng)險(xiǎn) 第28頁，共45頁。（三）提供信用保證，促進(jìn)不動產(chǎn)的銷售 在不動產(chǎn)的銷售過程中，如果買方資金不足或賣方對買方的信用不夠了解，就會阻礙交易。如果將財(cái)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給受托人進(jìn)行代管，等付清款項(xiàng)后再轉(zhuǎn)給買方，就能促進(jìn)不動產(chǎn)的銷售。 (四）實(shí)現(xiàn)對不動產(chǎn)的妥善管理 不動產(chǎn)所有人可委托信托公司對其不動產(chǎn)進(jìn)行 妥善管理，對不動產(chǎn)本身進(jìn)行有效維護(hù)、修繕、改良、保全及環(huán)境的改善，從而提高不動產(chǎn)標(biāo)的的品質(zhì)與價(jià)值，同時(shí)也可實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)標(biāo)的租賃、出售處分、重建，提高不動產(chǎn)的利用效益。第29頁

21、，共45頁。三、不動產(chǎn)信托的種類 （一）按信托目的不同劃分1不動產(chǎn)管理信托。以收取地租或房租為主要目的，信托機(jī)構(gòu)主要對不動產(chǎn)進(jìn)行管理，定期向承租人收取租金。2不動產(chǎn)出售信托。以出售土地或房屋為目的。信托機(jī)構(gòu)幫助土地所有者把土地出售，或?qū)崿F(xiàn)不動產(chǎn)的租后出售。（二）按信托財(cái)產(chǎn)不同劃分1房屋信托。是指委托人將房屋轉(zhuǎn)移給受托人，由受托人負(fù)責(zé)出租或代為出售。2土地信托。土地所有者將土地轉(zhuǎn)移給受托人，由后者負(fù)責(zé)籌資，辦理房屋建設(shè)、出租建筑物、管理維修等業(yè)務(wù)第30頁，共45頁。(三)按是否提供融資服務(wù)分類1融資性不動產(chǎn)信托。在這類不動產(chǎn)信托中，受托人不僅要進(jìn)行不動產(chǎn)的管理、運(yùn)用和處分，還承擔(dān)向不動產(chǎn)的購買方

22、或租賃方提供容易，可以通過延期付款或分期付款完成融資。 2服務(wù)性不動產(chǎn)信托。受托人只負(fù)責(zé)不動產(chǎn)的管理運(yùn)用和處分，而不向不動產(chǎn)的購買方或租賃方提供融資服務(wù)。 第31頁，共45頁。四、不動產(chǎn)信托典型業(yè)務(wù)介紹（一）發(fā)行不動產(chǎn)債券或收益權(quán)轉(zhuǎn)讓憑證信托 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏資金，為了籌措資金用于某一不動產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)，它以其他不動產(chǎn)作為抵押過戶給信托機(jī)構(gòu)，擔(dān)保發(fā)行不動產(chǎn)債券或收益權(quán)轉(zhuǎn)讓憑證，由社會投資者購買。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用所籌資金完成房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)與經(jīng)營。投資者擁有的債券或收益權(quán)轉(zhuǎn)讓憑證可以再市場上進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，到期時(shí)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)贖回。在這類信托中，由于信托機(jī)構(gòu)掌握了抵押權(quán)，可以有效地保護(hù)投資者的利益

23、。 P116 案例6-5 不動產(chǎn)優(yōu)先受益權(quán)轉(zhuǎn)讓信托第32頁，共45頁。第33頁，共45頁。第34頁，共45頁。第35頁，共45頁。 （二）房屋信托 這是房屋建設(shè)開發(fā)公司將建成的房屋委托信托機(jī)構(gòu)代為出租或出售的信托行為。P117 案例6-6 房屋租賃權(quán)信托（三）不動產(chǎn)經(jīng)租管理信托 受托人除了接受不動產(chǎn)外，還要在信托期間對不動產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營管理，包括對不動產(chǎn)的租賃和開發(fā)建設(shè)的整個過程進(jìn)行管理。同時(shí)，信托機(jī)構(gòu)還要完成如辦理保險(xiǎn)、繳納稅款、不動產(chǎn)維修養(yǎng)護(hù)等輔助工作（四）不動產(chǎn)保管信托 運(yùn)用在不動產(chǎn)的交易中，由于買方資金短缺，為了獲得不動產(chǎn)的使用，買方與賣方、信托投資公司簽訂協(xié)議，先由買方支付部分價(jià)款，賣方

24、將不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給信托投資公司代為保管，直到買方支付完全部款項(xiàng)后，信托投資公司才將產(chǎn)權(quán)過戶到買方名下。第36頁，共45頁。（五）土地信托1、土地信托的含義 土地所有者把土地委托給信托機(jī)構(gòu)，后者按信托契約的規(guī)定，負(fù)責(zé)籌集建設(shè)資金、建造房屋、募集租戶或買家，對使用者辦理租賃以及建筑物的維護(hù)、管理或出售，再把信托收益交給土地所有者。 適合于沒有不動產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營和管理經(jīng)驗(yàn)，或沒有相應(yīng)時(shí)間和精力的委托人，受托人的業(yè)務(wù)較為復(fù)雜，對其要求較高。第37頁，共45頁。2、土地信托的種類 土地信托的目的是為了有效地利用土地。根據(jù)受托人對土地的管理或處分方式不同，土地信托可以劃分為以下幾種：（1）出售型土地信托 這

25、是指委托人將土地交給受托人，由受托人對外出售或分塊出售。這類土地信托要求作為信托財(cái)產(chǎn)的土地必須是私有的，若土地不能私有，則土地不能出售，只能出租。（2）租賃型土地信托 這是指委托人將土地交給受托人，由受托人將土地及地上固定物一起出租。受托人在收取到租金、扣除信托報(bào)酬后支付給受益人。（3）開放經(jīng)營型土地信托 這是指委托人將土地交給受托人，由后者負(fù)責(zé)對土地進(jìn)行開發(fā)性經(jīng)營，經(jīng)營收益扣除信托報(bào)酬后支付給受益人。受托人在得到土地后，可以自行開發(fā)經(jīng)營，也可以尋找相應(yīng)的開發(fā)機(jī)構(gòu)進(jìn)行開發(fā)性經(jīng)營。開發(fā)活動包括房產(chǎn)開放、開發(fā)后進(jìn)行出售或出租、將土地進(jìn)行種植等開發(fā)、將土地及地上房產(chǎn)進(jìn)行生產(chǎn)性或服務(wù)性經(jīng)營等。第38頁

26、，共45頁。土地所有人（委托人兼最初受益人）信托機(jī)構(gòu)（受托人）承租/購屋人簽訂土地信托協(xié)議土地權(quán)利轉(zhuǎn)移出售或出租收回資金建筑公司發(fā)給信托證書信托分紅，交付土地房屋簽訂建筑承包合同簽訂房屋管理合同交付房屋管理公司金融機(jī)構(gòu)籌措資金還本付息不動產(chǎn)信托的操作流程第39頁，共45頁。（1）信托機(jī)構(gòu)要與委托人即土地所有人簽署基本土地信托協(xié)議。（2）信托機(jī)構(gòu)與委托人簽訂正式的土地信托契約。（3）信托機(jī)構(gòu)獲取信托土地后，向土地受益人簽發(fā)土地信托受益權(quán)證書。（4）信托機(jī)構(gòu)選定一家建筑公司，簽訂建筑承包合同。（5）信托機(jī)構(gòu)從金融機(jī)構(gòu)借入資金，用于建造房屋。（6）信托機(jī)構(gòu)向建筑公司支付建造費(fèi)用，完工后建筑公司向信托

27、機(jī)構(gòu)交付房屋。（7）信托機(jī)構(gòu)向社會告之房屋的出租或出售事宜，募集房屋的使用人。（8）受托人與管理公司簽訂關(guān)于建筑物維護(hù)和管理的契約。（9）信托機(jī)構(gòu)用租賃收取的租金或出售得到的款項(xiàng)，支付相關(guān)費(fèi)用，償還金融機(jī)構(gòu)借款本息。（10）信托機(jī)構(gòu)在信托契約規(guī)定的決算日進(jìn)行決算，扣除信托酬金，剩余作為信托紅利交給土地所有人。（11）信托終了，把信托財(cái)產(chǎn)以現(xiàn)有狀態(tài)交給受益人。第40頁，共45頁。第四節(jié) 其他通用信托一、管理破產(chǎn)企業(yè)信托（一）管理破產(chǎn)企業(yè)信托的含義 是為了保障債權(quán)人的利益，合理處理債務(wù)人財(cái)產(chǎn)而開展的一種信托業(yè)務(wù)。 這類信托的委托人是債權(quán)人。如果債務(wù)企業(yè)出現(xiàn)債務(wù)負(fù)擔(dān)過重、資金周轉(zhuǎn)不暢、不能及時(shí)償還債務(wù)本息的，甚至出現(xiàn)資不抵債、需要解散清理的情況，可能會影響到債權(quán)人的利益