西安近期市場調(diào)研報告課件

1、西安近期市場調(diào)研報告2022/7/29西安近期市場調(diào)研報告 西安城市規(guī)劃發(fā)展 西安宏觀市場概況 地塊區(qū)域市場調(diào)研附： 西安市場訪談紀要報告目錄西安近期市場調(diào)研報告城市認知 西安城市規(guī)劃發(fā)展 西安宏觀市場概況 地塊區(qū)域市場調(diào)研附： 西安市場訪談紀要第一部分西安近期市場調(diào)研報告城市認知城市遠景2009年國家頒布的關中-天水經(jīng)濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃中西安被列為繼北京、上海之后，我國第三“國際化大都市”。 在關中天水經(jīng)濟區(qū)規(guī)劃實施的大背景下，西安預計到2020年，城市規(guī)模將達到1329平方公里里、城市人口1000萬-12002萬人的國際化大都市，形成整個國家經(jīng)濟戰(zhàn)略化的平衡點、區(qū)域協(xié)調(diào)化的帶動點。 西安近期市場

2、調(diào)研報告城市認知主城區(qū)規(guī)劃大西安主城區(qū)規(guī)劃范圍主要包括以下4個方向北至涇陽、高陵北交界南至潏河西至澇河入渭口及秦都、興平交界東至灞橋區(qū)東界。本案本案地塊位于東部浐灞新區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)，但組團實際建設進度較為滯后。中心城區(qū)空港區(qū)涇渭新區(qū)物流區(qū)浐灞新區(qū)生態(tài)區(qū)潏滈新區(qū)高新區(qū)灃渭新區(qū)本案灃渭新區(qū)是城市特色功能區(qū)和生物產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)；涇渭新區(qū)以裝備制造業(yè)為主導；浐灞新區(qū)集會展、國際合作交流、現(xiàn)代服務、居住等功能為一體；潏滈新區(qū)以創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)為主導；空港區(qū)將被打造成空港新城；高新區(qū)仍是高新技術研發(fā)區(qū)；物流區(qū)將成國際港務能源產(chǎn)業(yè)承接區(qū)；生態(tài)區(qū)是生態(tài)、農(nóng)家休閑養(yǎng)生區(qū)。主城區(qū)規(guī)劃空間格局：一心八區(qū)、組團發(fā)展 西安近期市

3、場調(diào)研報告城市交通現(xiàn)狀由于歷史原因，西安城市交通路網(wǎng)規(guī)劃為以城區(qū)鐘樓為中心，由城內(nèi)向城外延伸的輻射形 ；近年來隨著西安高新開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、曲江旅游度假區(qū)等新興外圍組團的人口及就業(yè)的迅速增長，現(xiàn)階段南北向交通建設速度明顯快于東西向。三環(huán)路與繞城高速大部分重合，也是連接城市邊緣各新興板塊的主要干道。本案城市認知西安近期市場調(diào)研報告未來西安市規(guī)劃了6條軌道交通線，總長251.8公里。目前已在建兩條地鐵線路，分別為貫穿南北的2號線，即火車北客站至韋曲；貫穿東西的1號線，即三橋后圍寨至紡織城，全長預計50.3公里，總投資179.5億元。西安地鐵二號線已于2011年9月建成通車,預計2013年一號

4、線（東西）可建成通車。地鐵規(guī)劃城市認知西安近期市場調(diào)研報告城市小結在國家西部大開發(fā)的背景下，西安在西部地區(qū)的可持續(xù)性發(fā)展力強，后續(xù)的價值成長空間巨大；關中天水經(jīng)濟區(qū)的建立更為西安的發(fā)展注入一支興奮劑；未來的西安將成為繼北京、上海之后的我國第三個“國際化大都市”。軌道交通的建設將會為城市的格局帶來巨大的轉變和發(fā)展，是一個非常好的機會點。 經(jīng)濟發(fā)展迅猛，城市GDP年增幅穩(wěn)定，帶動房地產(chǎn)高速發(fā)展。城市認知西安近期市場調(diào)研報告宏觀市場認知 西安城市規(guī)劃發(fā)展 西安宏觀市場概況 地塊區(qū)域市場調(diào)研附： 西安市場訪談紀要第二部分西安近期市場調(diào)研報告市場板塊劃分內(nèi)城區(qū)為商業(yè)集中區(qū)；城北板塊由于04年市政府北遷的

5、利好，集中開發(fā)了大批項目。高新區(qū)自97年建立初期至06年也發(fā)展了不少項目。城東板塊開發(fā)始于07年幾個大型企業(yè)進駐，目前商品房集中在浐河以西，三環(huán)路內(nèi)，區(qū)域內(nèi)還有大量城改房和保障房；城南板塊由曲江新區(qū)的建立而逐步成為了西安的景觀宜居區(qū)，高檔樓盤林立。城西板塊開發(fā)較晚，目前開發(fā)盤量較少。城內(nèi)板塊城北板塊中檔城南板塊高檔高新區(qū)中高檔城東板塊中檔城西板塊中檔長安區(qū)西安市房地產(chǎn)板塊以內(nèi)城為中心，分城東南西北四個板塊，加上高新區(qū)及06年由縣升區(qū)的長安區(qū)，共有七個板塊。目前集中開發(fā)的板塊為城東與城南板塊。商業(yè)、高檔公寓、酒店高層公寓、小部分配套商業(yè)城改房及高層公寓高層公寓集中商業(yè)、高檔住宅、公寓、酒店、寫字

6、樓商業(yè)、高檔公寓、宏觀市場認知本案西安近期市場調(diào)研報告一級市場供應隨著房地產(chǎn)市場的穩(wěn)步上漲，西安2010年土地供應量同比增長17.8%；住宅類用地增幅為14%，基本持平GDP增幅；商業(yè)用地增幅為30.4%，增幅較大。年份住宅商業(yè)辦公綜合工業(yè)其他合計10年430.777.91.38.966.630.861609年37859.74.57.962.311.452308年21023.91.647.343.540366土地供應分析土地供應區(qū)域分布萬平米2010年全年，城南區(qū)供應土地共43宗，位居第一；其次為城東區(qū)，供應41宗；城北、長安和高新區(qū)分別供應15宗、15宗和13宗；城南城東仍為主要的供應區(qū)域。

7、宏觀市場認知城東區(qū)由于浐灞地區(qū)的帶動；城南區(qū)由曲江新區(qū)、長安區(qū)的帶動，成交面積位居前列。西安近期市場調(diào)研報告一級市場小結房地產(chǎn)市場穩(wěn)步上漲，土地供應成交放量。區(qū)域和板塊的利好，促使主要供應及成交集中在城東及城南板塊。宏觀市場認知西安近期市場調(diào)研報告二級市場供求分析2010年商品房供求走勢歷年商品房成交走勢2010年西安商品房供應達到1284萬平米，成交量達到1420萬平米，整體供求表現(xiàn)為供不應求。02年-06年，西安市場處于穩(wěn)步上升階段；07年市場出現(xiàn)井噴，成交量大幅上漲；08年受全球金融危機影響，成交量大幅萎縮；09年在各方利好因素的綜合作用下，開始出現(xiàn)火爆局面；10年繼續(xù)延續(xù)了09年的成交

8、熱度，并小幅超過，成交價格水平均價達到6568元/平米。宏觀市場認知西安近期市場調(diào)研報告二級市場供求分析2011年1-8月商品房成交走勢11年西安商品房前8個月總成交量為757萬平米左右；同時受宏調(diào)政策影響，在3月開始出現(xiàn)一定滑落，但6月受個別熱銷盤的拉動，近幾個月以來月成交量基本維持在100萬平米左右。截止目前的成交量來看，政策對市場的影響還未產(chǎn)生大幅走低的影響。宏觀市場認知西安近期市場調(diào)研報告住宅市場分析西安歷年成交量走勢2010年住宅月度供求走勢受政策影響，10年西安住宅市場成交量1275萬平米，出現(xiàn)少量下跌；但在通脹、購房恐慌心理及剛性需求等因素的驅(qū)動下價格出現(xiàn)上漲，達到6211元/平

9、米、漲幅28%，出現(xiàn)量跌價漲的局面。2010年全年供應量為1135萬平米，成交量為1275萬平米，整體表現(xiàn)為供不應求。在政策從嚴的背景下，打壓效力也波及到了剛需購房者，增加了購房成本，但剛性需求依然旺盛，促使成交量基本與去年持平。宏觀市場認知西安近期市場調(diào)研報告住宅市場分析2011年前8個月成交量為636萬平米，占到了同期西安市商品房總成交量的85%左右。在政策從嚴的背景下，打壓效力有一定體現(xiàn)，但成體成交量較去年同期下滑不大。2011年1-8月住宅成交走勢西安住宅目前的整體價格水平不高，品質(zhì)產(chǎn)品更易受到市場需求和認同。宏觀市場認知西安近期市場調(diào)研報告宏觀市場認知商業(yè)及辦公市場分析2010年商業(yè)

10、市場走勢圖2010年西安商業(yè)市場整體供求關系波動較大，但在年底由于看到國家對住宅市場的大力調(diào)控，許多投資人轉向投資商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)項目需求明顯放量。2011年1-8月商業(yè)市場成交走勢2011年西安商業(yè)市場整體成交量為67萬平米左右，較10年同期有小幅增長（約20萬平米）；但就單月商業(yè)成交量來看，商業(yè)項目的市場波動較大。西安近期市場調(diào)研報告宏觀市場認知商業(yè)及辦公市場分析2010年辦公市場走勢圖西安辦公市場整體發(fā)展相對落后，在商品房市場中所占比例較低，同時其供求受個案項目影響較大。2011年1-6月辦公市場成交走勢西安辦公市場2011年上半年成交總量僅為31萬平米，平均月成交量不過5萬平米，且供應的

11、90%都集中在高新區(qū)內(nèi)，剩余在中心商業(yè)區(qū)有少部分寫字樓供應。由于供應區(qū)域的商務需求較明顯，因此寫字樓整體售價水平較高，均價在9000元/左右。西安近期市場調(diào)研報告各區(qū)域住宅及商業(yè)市場成交量價對比備注：由于辦公物業(yè)體量太小，僅高新區(qū)和城中有少部分在售，此處不列入上表進行分析。目前成交量價均高的熱點區(qū)域商業(yè)價值最高區(qū)域，但供應有限2010年9月2011年8月各區(qū)域住宅及商業(yè)成交量價對比西安主流供應區(qū)域整體房價水平差異不大，目前各片區(qū)開發(fā)基本都集中在3環(huán)以內(nèi)，城南由于開發(fā)較早，可建設用地較少，后續(xù)住宅供應將主要集中在城東、城北區(qū)域，2個片區(qū)的房價水平屬于市場中檔偏低水平。宏觀市場認知西安近期市場調(diào)研

12、報告二級市場小結11年以前房地產(chǎn)二級市場總體表現(xiàn)較好，市場持續(xù)增長。住宅為主力供應，成交量略微減少但價格有所上漲，首改和首置依然旺盛，特別是在開發(fā)配套成熟的城南片區(qū)，成交量價均要明顯高于其他區(qū)域。商業(yè)地產(chǎn)受政策影響，需求開始放量，但總體供應量仍然不大，10年商業(yè)供應總量約81萬平米，僅占總供應量的6%左右。寫字樓市場發(fā)展尚不成熟，市場供應量小，且呈現(xiàn)出特定區(qū)域開發(fā)的特征。宏觀市場認知西安近期市場調(diào)研報告市場預測住宅建設計劃2011年2012年商品住房885994經(jīng)濟適用房110110單位職工住房109109城中村改造安置房157157棚戶區(qū)改造安置房4040廉租住房33合計13041413商品

13、房住宅新增市場供應（2010年預計） 萬平米2011年的住宅供應中商品住房仍占絕對比例，但城改房、經(jīng)適房等供應量也較大，據(jù)現(xiàn)有資料了解到，這部分供應主要分布在城東、城北區(qū)域。宏觀市場認知西安近期市場調(diào)研報告西安商品房市場整體價格水平不高，加之目前開發(fā)區(qū)域基本在3環(huán)以內(nèi)，且后續(xù)供應量仍然較為充裕，西安房地產(chǎn)尚未形成擠出型需求市場，換句話說即尚未進入郊區(qū)化開發(fā)的階段 在目前房價水平上，主城區(qū)仍是置業(yè)首選區(qū)域 ，客戶導出的難度較大。盡管自2010年以來，西安商業(yè)地產(chǎn)開始呈現(xiàn)放量趨勢，但就其總量占比來看（約6%），不能以此作為商業(yè)需求旺盛的評判標準成熟的商圈價值更易為市場認同，尚未出現(xiàn)城市邊緣的區(qū)域商

14、業(yè)個案。宏觀市場小結宏觀市場認知西安近期市場調(diào)研報告區(qū)域市場現(xiàn)狀 西安城市規(guī)劃發(fā)展 西安宏觀市場概況 地塊區(qū)域市場調(diào)研附： 西安市場訪談紀要第三部分西安近期市場調(diào)研報告區(qū)域市場現(xiàn)狀地塊區(qū)位紡織城綜合發(fā)展區(qū)位于西安市東南部，西臨西安市主城區(qū)，北靠西安浐灞生態(tài)區(qū)，東接白鹿原現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)。規(guī)劃用地位于紡織城綜合發(fā)展區(qū)內(nèi)，但地塊所在片區(qū)距離原紡織城核心生活區(qū)尚有一段距離（約10公里左右）。本案西安近期市場調(diào)研報告區(qū)域市場現(xiàn)狀地塊周邊現(xiàn)狀04規(guī)劃用地紡織城地區(qū)西安主城區(qū)251463除半引路口的“國際幸福城”（城改項目，目前停工中）外，地塊周邊均為品質(zhì)較低的自建房，無成熟的生活氛圍和社區(qū)配套。由于區(qū)域商

15、品房開發(fā)基本在三環(huán)及浐河以內(nèi)，加之進入紡織城片區(qū)的主要交通無需通過本地塊，因此目前基本無外區(qū)域人流或是車流進入本地塊所在區(qū)域。1、雁鳴湖濕地 2、高科地產(chǎn)儲備土地 3、西安日報社報業(yè)大樓4、地鐵5#線編組站 5、南部居住區(qū) 6、白鹿原 地塊北側地塊南側地塊東側地塊西側浐河以西（三環(huán)內(nèi)）現(xiàn)狀浐河以東（三環(huán)外）現(xiàn)狀從城區(qū)進入地塊區(qū)域的道路斷面西安近期市場調(diào)研報告區(qū)域市場現(xiàn)狀地塊規(guī)劃條件本案該項目規(guī)劃用地位于紡織城南部，半引路以西、東三環(huán)以東，規(guī)劃用地，呈帶型分布，南北狹長最長處約1000米。規(guī)劃總用地面積：15.95公頃規(guī)劃總建筑面積： 749491 地上建筑總面積：558275 容積率：3.5建

16、筑密度：29.6%綠地率：32.6%規(guī)劃指標：地塊一地塊二地塊三西安近期市場調(diào)研報告區(qū)域市場現(xiàn)狀地塊規(guī)劃條件規(guī)劃根據(jù)審核標準，規(guī)劃需設停車位4262個，其中地面426個，地下3836個。保障性住房建筑面積占住宅總建筑面積的30%，共計112647平方米，1456套。（其中地塊一中1、2號樓中的408套為廉租房，其面積占5%，建筑面積為19498平方米，408套。）地塊一中1、2號樓剩余面積和11、13號樓及地塊三中01、02號樓及03號樓西單元為限價商品房，其面積占25%，建筑面積93149平方米，1048套。 地塊一中的3-12號樓、16號樓及地塊三中的02、06號樓底層架空。地塊三中的01

17、、07號樓底層架空，二層為公建，三層以上為住宅。各地塊規(guī)劃詳細指標：西安近期市場調(diào)研報告區(qū)域市場現(xiàn)狀區(qū)域在售在建項目分布示意區(qū)域開發(fā)以浐河為界，商品房開發(fā)全部集中在浐河以西，浐河以東（三環(huán)路外）無商品房開發(fā)，以目前在建在售項目全為城改房和經(jīng)適房項目。綠地集團、恒大集團和御錦城是區(qū)域目前開發(fā)規(guī)模最大的項目，也是區(qū)域開發(fā)品質(zhì)最高的項目。本案綠地項目恒大綠洲御景城水岸東方暖山西安西安近期市場調(diào)研報告區(qū)域市場現(xiàn)狀區(qū)域在售項目供應及銷售情況區(qū)域內(nèi)主力供應項目具有大盤、大開發(fā)商的共同點，且就價格、去化速度來看也是此類項目更好，主要是與其開發(fā)規(guī)模、建筑品質(zhì)、產(chǎn)品供應有密切關系。西安近期市場調(diào)研報告區(qū)域市場現(xiàn)

18、狀區(qū)域城改房供應及銷售情況區(qū)域是目前西安市城改房及經(jīng)適房的主要供應區(qū)域，由于供應體量巨大，加之其低價優(yōu)勢，將會對區(qū)域其他商品房銷售形成巨大壓力。西安近期市場調(diào)研報告思考一：本案位于紡織城最南端，與周邊商品房項目相比，地塊開發(fā)成熟度要遠遠低于區(qū)域同類商品房項目，市場認同度也極低，在規(guī)模及區(qū)位不具備優(yōu)勢的前提下，更低的價格和更具品質(zhì)的產(chǎn)品將是我們參與市場競爭的出路。思考二：但區(qū)域大量城改房和經(jīng)適房所帶來的價格壓力，將使本案在市場中得低價競爭方向難以形成優(yōu)勢。思考三：大區(qū)域本身已不具備商業(yè)氛圍的情況下，本案2號地塊近15萬平米的商業(yè)業(yè)態(tài)將存在極大風向，特別是寫字樓、酒店等區(qū)域內(nèi)基本無市場需求的產(chǎn)品更

19、面臨極大的考驗。區(qū)域市場現(xiàn)狀評估宏觀市場認知若延續(xù)合能一貫的低價快銷策略，綜合以上風險因素來看，現(xiàn)有規(guī)劃方案中的住宅產(chǎn)品有可能面臨低價（城改房、經(jīng)適房）競爭激烈的風險，而商業(yè)產(chǎn)品則面臨無人買單（區(qū)域難以引入消費人流）的巨大風險。西安近期市場調(diào)研報告2號地塊定位建議：減低風險系數(shù)大的產(chǎn)品供應，縮減地塊商業(yè)物業(yè)開發(fā)量！包括以下幾個思路1）取消辦公及酒店產(chǎn)品，考慮以其他類住宅產(chǎn)品來彌補商業(yè)開發(fā)量的損失。2）借勢推導，將商業(yè)地塊的示范區(qū)、接待中心設置在更接近城市界面的位置，如臨三環(huán)路一側，以鮮明的形象吸引經(jīng)過城市人流的注意。3）區(qū)域建設現(xiàn)狀較為蕭條，加之考慮到冬季銷售在北方城市會受天氣寒冷等因素的干擾

20、明顯，建議延后商業(yè)地塊的入市時間。項目評估建議宏觀市場認知西安近期市場調(diào)研報告市場訪談紀要 西安城市規(guī)劃發(fā)展 西安宏觀市場概況 地塊區(qū)域市場調(diào)研附： 西安市場訪談紀要附件西安近期市場調(diào)研報告訪談1：西安市場整體消費特征1）本地人有老皇城根兒下的優(yōu)越感，因此也更認同傳統(tǒng)的中心城區(qū)價值，近年來以曲江為代表的城南片區(qū)是受到西安人認可的高檔住宅區(qū)。2）城市背景較為特殊，很多運作不規(guī)范的無證項目也可進行銷售，且市場也能接受。3）整體消費觀比較重面子，產(chǎn)品品質(zhì)的驅(qū)動力比較明顯，但對于剛需客戶而言，低價格對購買也具有較明顯的影響力。4）政府公務員、陜北客群是西安市場上高端客戶的主要構成來源。5）首置和首改群體是市場的主力購買群體。6）限購影響正逐步顯現(xiàn)，目前市場的觀望情緒較高。7）對建筑風格喜好度無明顯傾向，取決于最終呈現(xiàn)出來的品質(zhì)感和視覺效果。市場訪談資料整理宏觀市場認知西安近期市場調(diào)研報告訪談2：市場成交的