城市房地產(chǎn)管理課件

1、 市政管理學（第二版）楊宏山 編著第1頁，共51頁。第9章 城市房地產(chǎn)管理重點問題城市土地有償使用制度城市土地使用權(quán)出讓城市土地市場交易種類城市住房供給的制度安排國外城市住房保障的基本經(jīng)驗中國城市住房保障存在的問題中國城市住房保障的制度創(chuàng)新 市政管理學（第二版） 21世紀公共管理系列教材第2頁，共51頁。9.1 城市土地權(quán)利制度9.1.1 城市土地的供給與需求城市土地的特性城市土地是指城市區(qū)域范圍內(nèi)的陸地和水域及其地上、地下空間的總和。城市土地具有三個層次：一是城市建成區(qū)內(nèi)的用地；二是城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)未建成區(qū)內(nèi)的土地；三是城市行政轄區(qū)內(nèi)的全部土地。城市土地是城市生產(chǎn)力的重要組成要素，是城市社會經(jīng)濟

2、活動最基本的物質(zhì)資料。 地理位置的固定性土地適用的差異性土地利用的耐久性自然特性 土地供給的稀缺性土地價值的區(qū)位效益性邊際效益的遞減性土地價值的遞減性經(jīng)濟特性 市政管理學（第二版） 21世紀公共管理系列教材第3頁，共51頁。9.1 城市土地權(quán)利制度9.1.1 城市土地的供給與需求城市土地的供需關(guān)系一般而言，在城市經(jīng)濟起飛和規(guī)模擴張階段，對土地的需求量很大；中央商務區(qū)和交通樞紐等具有區(qū)位優(yōu)勢的土地，由于使用價值很高，人們對它的需求程度也很高；相反，城市邊緣地帶和交通閉塞位置的土地，其需求量就要小得多。城市土地的需求包括自然供給和經(jīng)濟供給自然供給是一種無彈性供給，即可供給土地面積不斷減少經(jīng)濟供給的

3、目的在于提高土地的經(jīng)濟效益，它存在相互競爭和相互置換的情況，從而可使同一地塊的土地從某種用途轉(zhuǎn)變成另一種用途城市土地的供給城市土地的供求平衡：由于土地資源的特殊屬性，土地供給中很容易出現(xiàn)投機和壟斷價格的情況。由于市場機制存在局限性，容易出現(xiàn)市場失靈問題，因此需要政府采取一定的干預措施。 市政管理學（第二版） 21世紀公共管理系列教材第4頁，共51頁。9.1 城市土地權(quán)利制度9.1.2 城市土地使用的空間結(jié)構(gòu)ThemeGallery is a Design Digital Content & Contents mall developedby Guild Design Inc.同心圓模式多中心模

4、式放射型模式這類城市的不同用途土地圍繞著單一核心，有規(guī)則地向外擴展成為圓形區(qū)域。其核心區(qū)域被稱為中心商務區(qū)（Central Business District, 簡稱CBD）。圍繞著中心商務區(qū)的通常是不同收入階層構(gòu)成的環(huán)形居住區(qū)。 隨著城市用地、人口和經(jīng)濟規(guī)模的擴大，許多大城市不是只有一個核心，而是存在多個相對分離的中心。其中，有一個中心在規(guī)模和重要性上具有較大優(yōu)勢，其他中心處于亞中心或副中心的地位。 放射形模式是同心圓模式受到交通線的作用而形成的沿著交通線向外延伸的土地使用格局。它在同心圓的基礎上，形成了沿鐵路、公路和河流的放射扇形模式。扇形城市是企業(yè)和個人自由決策的產(chǎn)物。 市政管理學（第二

5、版） 21世紀公共管理系列教材第5頁，共51頁。9.1 城市土地權(quán)利制度9.1.3 城市土地的產(chǎn)權(quán)關(guān)系城市土地所有權(quán)私人部門所有國家或公共部門所有即個人、企業(yè)和其他私人團體可以擁有土地所有權(quán)，土地可以在地產(chǎn)市場上自由買賣。由于土地的特殊屬性，土地所有權(quán)的使用往往受到一定的限制。 社會主義國家普遍廢除土地私有制度，土地所有權(quán)歸國家或集體所有，國家對土地使用進行統(tǒng)一分配，不允許私自轉(zhuǎn)讓或買賣土地。在資本主義制度下，土地也并非完全歸私人部門所有，國家和公共部門也擁有一定的土地。 市政管理學（第二版） 21世紀公共管理系列教材第6頁，共51頁。9.1 城市土地權(quán)利制度9.1.3 城市土地的產(chǎn)權(quán)關(guān)系城市

6、土地使用權(quán)土地使用權(quán)是指使用人根據(jù)法律或合同的規(guī)定，在法律允許的范圍內(nèi)，對國家、集體或私人所有的土地，享有使用經(jīng)營的權(quán)利。使用經(jīng)營權(quán)：一是土地所有人的使用權(quán)，二是非土地所有人的使用權(quán)，后者是與所有權(quán)相分離的使用權(quán)。土地使用權(quán)包括支配、收益和處分三項權(quán)利。以香港為例 市政管理學（第二版） 21世紀公共管理系列教材第7頁，共51頁。9.1 城市土地權(quán)利制度9.1.3 城市土地的產(chǎn)權(quán)關(guān)系城市地租城市土地和農(nóng)業(yè)土地一樣，都存在絕對地租和級差地租。地租是土地使用者向所有者支付的使用費，是土地所有權(quán)在經(jīng)濟上的實現(xiàn)方式。地租可分為絕對地租和級差地租兩種形式。絕對地租是指，不論土地本身條件優(yōu)劣，只要所有權(quán)與使

7、用權(quán)發(fā)生分離，使用者向土地所有者租用土地所必須支付的費用。級差地租是指，土地使用者因為土地等級不同而向所有者支付的數(shù)量不等的費用。級差地租也包含兩種形式：即級差地租和級差地租。級差地租是指在不同地塊進行等量投資，由于土地區(qū)位和自然條件不同而形成的級差地租。級差地租是指在同一地塊上由于連續(xù)追加投資而形成的級差地租。 市政管理學（第二版） 21世紀公共管理系列教材第8頁，共51頁。9.1 城市土地權(quán)利制度9.1.4 我國城市土地有償使用制度城市土地有償使用制度的概念城市土地有償使用制度，是指獲得國有土地使用權(quán)的單位和個人，按照國家規(guī)定的標準和方法，向國家繳納土地出讓金、土地使用稅、土地使用費、土地

8、收益金、新增建設用地使用費等制度安排的總稱。 市政管理學（第二版） 21世紀公共管理系列教材第9頁，共51頁。9.1 城市土地權(quán)利制度9.1.4 我國城市土地有償使用制度城市土地有償使用的原則堅持城市土地單一的國家所有制土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離國有土地有償使用特殊土地無償劃撥 市政管理學（第二版） 21世紀公共管理系列教材第10頁，共51頁。9.1 城市土地權(quán)利制度9.1.4 我國城市土地有償使用制度城市土地有償使用的形式土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)出租土地使用權(quán)折價出資（入股）土地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營收繳土地使用費或場地使用費城市土地有償使用的形式 市政管理學（第二版） 21世紀公共管理系列教材第11

9、頁，共51頁。9.1 城市土地權(quán)利制度9.1.4 我國城市土地有償使用制度城市土地有償使用的稅費4土地出讓金1235土地使用稅土地使用費土地收益金新增建設用地使用費 市政管理學（第二版） 21世紀公共管理系列教材第12頁，共51頁。調(diào)節(jié)收入分配59.1 城市土地權(quán)利制度9.1.4 我國城市土地有償使用制度城市土地有償使用的作用有利于增加財政收入促使土地集約使用促進產(chǎn)業(yè)合理布局控制城市規(guī)模膨脹4123 市政管理學（第二版） 21世紀公共管理系列教材第13頁，共51頁。9.2 城市土地市場管理9.2.1 城市土地管理原則城市土地統(tǒng)一管理土地用途管制合理利用土地切實保護耕地土地有償使用 市政管理學（

10、第二版） 21世紀公共管理系列教材第14頁，共51頁。9.2 城市土地市場管理9.2.2 城市土地規(guī)劃管理制定城市土地利用總體規(guī)劃，需要堅持：（1）嚴格保護基本農(nóng)田，控制非農(nóng)業(yè)建設占用農(nóng)地；（2）提高土地利用率；（3）統(tǒng)籌安排各類、各區(qū)域用地；（4）保護和改善生態(tài)環(huán)境，保障土地的可持續(xù)利用；（5）占有耕地與開發(fā)復墾耕地相平衡。 市政管理學（第二版） 21世紀公共管理系列教材第15頁，共51頁。9.2 城市土地市場管理9.2.3 建設土地征收和劃撥城市建設土地征收土地管理法規(guī)定：“建設占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地的，應當辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。”征收下列土地的，由國務院批準：（1）征用基本農(nóng)

11、田；（2）基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的；（3）其他土地超過70公頃的。征收上述規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市政府批準，并報國務院備案。城市政府征收土地，按照被征收土地的原有用途給予補償。征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。 市政管理學（第二版） 21世紀公共管理系列教材第16頁，共51頁。9.2 城市土地市場管理9.2.3 建設土地征收和劃撥城市土地使用權(quán)劃撥下列建設用地，經(jīng)城市政府批準可以通過無償劃撥方式取得：國家機關(guān)用地和軍事用地；城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地；國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。符

12、合下列條件的，經(jīng)政府土地和房產(chǎn)管理部門批準，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人；領有國有土地使用證；具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向政府補交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲效益抵交土地使用權(quán)出讓金。 市政管理學（第二版） 21世紀公共管理系列教材第17頁，共51頁。9.2 城市土地市場管理9.2.4 城市土地使用權(quán)的出讓城市土地使用權(quán)的出讓年限城市土地使用權(quán)的出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)出

13、讓的最高年限按下列用途確定：（1）居住用地70年；（2）工業(yè)用地50年；（3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；（4）商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；（5）綜合或者其他用地50年。 市政管理學（第二版） 21世紀公共管理系列教材第18頁，共51頁。9.2 城市土地市場管理9.2.4 城市土地使用權(quán)的出讓城市土地使用權(quán)的出讓方法是指土地的使用者直接向國有土地的代表人提出有償使用土地的愿望，并由雙方進行談判、協(xié)商出讓土地使用權(quán)。是指國有土地的代表人在指定的時間和地點，組織符合條件的土地使用者到場，就某塊土地進行公開叫價競投，按“出價高者優(yōu)先”的原則確定土地使用者的出讓方式。是指由符合條件的土地使

14、用者以書面投標形式，競爭某塊土地的使用權(quán)，然后招標人根據(jù)一定的要求擇優(yōu)確定土地使用者的出讓方式。城市土地使用權(quán)的出讓方法 協(xié)議出讓拍賣出讓 招標出讓 市政管理學（第二版） 21世紀公共管理系列教材第19頁，共51頁。9.2 城市土地市場管理9.2.4 城市土地使用權(quán)的出讓城市土地使用權(quán)的回收土地管理法規(guī)定，有下列情形之一的，城市政府可以收回國有土地使用權(quán)：為公共利益需要使用土地的；為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的；土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準的；因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的；公路、鐵路、機場、礦場等經(jīng)核

15、準報廢的。 市政管理學（第二版） 21世紀公共管理系列教材第20頁，共51頁。9.2 城市土地市場管理9.2.5 城市土地的市場交易城市土地市場的結(jié)構(gòu)目前，我國城市土地市場主要有三級：（1）一級市場。即由國家以土地所有者的身份，通過批租將土地的使用權(quán)投放市場運行。它表現(xiàn)為城市政府與土地經(jīng)營者、使用者之間的縱向交易行為，具有壟斷性質(zhì)。（2）二級市場。即由獲得土地使用權(quán)的經(jīng)營者，直接將土地投入市場流通，或通過建設商品房間接地將土地投放市場。它表現(xiàn)為土地經(jīng)營者與使用者之間的橫向交易，具有經(jīng)營性質(zhì)。（3）三級市場。即由土地使用者通過房產(chǎn)交易而使土地間接進入市場流通，表現(xiàn)為土地使用者之間的橫向交易，具有

16、消費性質(zhì)。 市政管理學（第二版） 21世紀公共管理系列教材第21頁，共51頁。9.2 城市土地市場管理9.2.5 城市土地的市場交易城市土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)進行再轉(zhuǎn)讓的行為。它包括出售、交換和贈與三種方式。在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)可以依法多次轉(zhuǎn)讓，每次轉(zhuǎn)讓后的土地使用期限，為土地使用權(quán)出讓合同上規(guī)定的使用年限減去已使用的年限后的剩余期限。 市政管理學（第二版） 21世紀公共管理系列教材第22頁，共51頁。9.2 城市土地市場管理9.2.5 城市土地的市場交易城市土地使用權(quán)出租是指土地使用者作為出租人，將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、

17、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。出租和轉(zhuǎn)讓的性質(zhì)不同：轉(zhuǎn)讓意味著土地使用權(quán)利的一次性買斷；而出租則是把土地租賃給他人使用，出租人仍需履行土地使用權(quán)出讓合同的各項內(nèi)容，對土地原有的權(quán)利和義務并不發(fā)生轉(zhuǎn)移。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用的土地，土地使用權(quán)不得出租。 市政管理學（第二版） 21世紀公共管理系列教材第23頁，共51頁。9.2 城市土地市場管理9.2.5 城市土地的市場交易城市土地使用權(quán)抵押是指土地使用者以土地使用權(quán)作為履行債務的一種債務擔保形式。土地使用權(quán)抵押時，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。地上建筑物、其他附著物抵押時，其使用范圍

18、內(nèi)的土地使用權(quán)也隨之抵押。土地使用權(quán)抵押，抵押人與抵押權(quán)人需簽訂抵押合同，抵押合同不得違背土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。抵押人到期未能履行債務或者在抵押合同期間宣告解散、破產(chǎn)的，抵押權(quán)人有權(quán)依照抵押合同的規(guī)定處分抵押財產(chǎn)。因處分抵押財產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和地上建筑物所有權(quán)的，需依照規(guī)定辦理過戶手續(xù)。 市政管理學（第二版） 21世紀公共管理系列教材第24頁，共51頁。9.3 城市房產(chǎn)市場管理9.3.1 城市住房的特性和城市住房建設的作用城市住房的特性消費的昂貴性住房的投資性位置的固定性1243建筑的耐久性 市政管理學（第二版） 21世紀公共管理系列教材第25頁，共51頁。9.3 城市房產(chǎn)市場管理9.3

19、.1 城市住房的特性和城市住房建設的作用城市住房建設的作用030201城市住房是市民生活的基本物質(zhì)資料。住房建設帶動城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。住房建設帶動許多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 市政管理學（第二版） 21世紀公共管理系列教材第26頁，共51頁。9.3 城市房產(chǎn)市場管理9.3.2 城市住房的供給和需求城市住房的需求城市住房需求受制于：1、經(jīng)濟發(fā)展水平2、家庭收入3、住房價格4、人口密度5、人口結(jié)構(gòu) 市政管理學（第二版） 21世紀公共管理系列教材第27頁，共51頁。9.3 城市房產(chǎn)市場管理9.3.2 城市住房的供給和需求城市住房的供給城市住房的供給方式：以土地私有制為基礎，主要通過市場化方式提供城市住房將

20、城市住房視為社會福利事業(yè)，否認住房具有商品屬性以市場調(diào)節(jié)為主，同時通過政府干預向低收入者提供廉價住房的住房供給方式 市場調(diào)節(jié)型國家分配型市場調(diào)節(jié)與政府干預相結(jié)合型 市政管理學（第二版） 21世紀公共管理系列教材第28頁，共51頁。9.3 城市房產(chǎn)市場管理9.3.2 城市住房的供給和需求城市住房的消費城市住房的消費方式： 租賃表現(xiàn)為住房所有權(quán)與使用權(quán)的分離 住房租金的價格主要取決于：1）折舊費、2）維修費、3）管理費、4）利息、5）稅金、6）地租、7）利潤租賃 住房購買主要針對中高收入群體而言商品房的價格構(gòu)成大體包括：1）土地征用費、2）建筑工程費、3）公共配套設施及基礎設施費、4）管理費、5）

21、利息、6）稅金、7）利潤、8）效用調(diào)節(jié)購買 市政管理學（第二版） 21世紀公共管理系列教材第29頁，共51頁。9.3 城市房產(chǎn)市場管理9.3.3 城市住房制度改革城市住房制度改革歷程1980年，全國基本建設工作會議匯報提綱準許私人建房、私人買房，準許私人擁有自己的住宅1988年，在全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革實施方案，“提租補貼”1991年，第二次全國住房制度改革會議，關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)住房制度改革的意見，改革公房低租金1994年，關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定，實現(xiàn)住房商品化與社會化1998年，關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房改革加快住房建設的通知，明確規(guī)定了深化城鎮(zhèn)住房制度改革工作的目標：停止住房

22、實物分配，逐步實行住房分配貨幣化；建立和完善以經(jīng)濟適用房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應體系，發(fā)展住房金融；培育和規(guī)范住房交易市場。 市政管理學（第二版） 21世紀公共管理系列教材第30頁，共51頁。9.3 城市房產(chǎn)市場管理9.3.3 城市住房制度改革城市住房供給的制度安排1）商品住房商品住房是指通過拍賣、招標、雙方協(xié)議等有償方式取得國有土地使用權(quán)，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設并出售的房屋。特征：1）建設用地實行有償出讓，并由具有資格的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法進行開發(fā)建設。2）完全按照市場規(guī)律組織生產(chǎn)，并進行交易，具有一般商品的所有特征。3）商品房開發(fā)企業(yè)以營利為目的，其銷售價格實行買賣當事人商議定價，具有較高

23、的利潤率。 市政管理學（第二版） 21世紀公共管理系列教材第31頁，共51頁。9.3 城市房產(chǎn)市場管理9.3.3 城市住房制度改革城市住房供給的制度安排2）經(jīng)濟適用住房經(jīng)濟適用住房是指“政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標準建設，面向城市低收入住房困難家庭供應，具有保障性質(zhì)的政策性住房” 。特征：1）經(jīng)濟適用房建設用地以劃撥方式供應。2）經(jīng)濟適用房開發(fā)建設按照政府組織協(xié)調(diào)、市場運作的原則。3）經(jīng)濟適用房的規(guī)劃設計堅持標準適度、經(jīng)濟適用、節(jié)能環(huán)保的原則。4）經(jīng)濟適用房的價格以保本微利為原則。5）經(jīng)濟適用房供應實行申請、審核、公示和輪候制度。 市政管理學（第二版） 21世紀公共管理

24、系列教材第32頁，共51頁。9.3 城市房產(chǎn)市場管理9.3.3 城市住房制度改革城市住房供給的制度安排商品住房和經(jīng)濟適用住房的主要區(qū)別：1）土地使用權(quán)出讓方式不同。2）供應對象不同。 3）價格形成機制不同。4）財產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不同。 市政管理學（第二版） 21世紀公共管理系列教材第33頁，共51頁。9.3 城市房產(chǎn)市場管理9.3.3 城市住房制度改革城市住房供給的制度安排3）廉價住房廉租住房也叫廉租房，是一種具有社會救濟性質(zhì)的公共住房。其承租對象是現(xiàn)階段社會最低收入且住房非常困難的家庭。我國的廉租房實行只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。1998年國務院下發(fā)關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設

25、的通知，首次提出對不同收入家庭實行不同的住房供應政策。根據(jù)通知的要求，建設部于1999年制定了城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法。當前，廉租房政策在實施中的主要問題是廉租房供給過少。一些城市迄今仍沒有將廉租房建設提上日程。 市政管理學（第二版） 21世紀公共管理系列教材第34頁，共51頁。9.3 城市房產(chǎn)市場管理9.3.4 城市住房市場管理城市住房建設管理城市住房建設規(guī)劃制度房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營制度綜合開發(fā)、配套建設制度鼓勵和扶持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設政策性居民住宅舊區(qū)改造和新區(qū)建設相結(jié)合我國城市住房建設的制度安排 市政管理學（第二版） 21世紀公共管理系列教材第35頁，共51頁。9.3 城市房產(chǎn)市場管理9.3.4

26、城市住房市場管理城市住房交易管理01房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)同時交易房產(chǎn)價格評估制度房產(chǎn)成交價格申報制度房產(chǎn)交易登記制度 城市住房交易的制度安排 市政管理學（第二版） 21世紀公共管理系列教材第36頁，共51頁。9.3 城市房產(chǎn)市場管理9.3.4 城市住房市場管理城市住房交易管理02城市房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。商品房預售，需要符合下列條件：1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；2）持有建設工程規(guī)劃許可證；3）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；4）向縣級以上人

27、民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。城市房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓 市政管理學（第二版） 21世紀公共管理系列教材第37頁，共51頁。03房產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房產(chǎn)用不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。房產(chǎn)抵押應當憑土地使用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書辦理。設定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，需要從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權(quán)出讓金的款項后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。房屋租賃是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。我國

28、法律規(guī)定，房屋租賃的出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款。城市房產(chǎn)的抵押和租賃9.3 城市房產(chǎn)市場管理9.3.4 城市住房市場管理城市住房交易管理 市政管理學（第二版） 21世紀公共管理系列教材第38頁，共51頁。9.4 城市住房保障制度9.4.1 國外城市住房保障制度美國住房保障制度發(fā)展商業(yè)性的房屋抵押貸款保險為中低收入家庭購房提供低息貸款對低收入家庭提供住房補貼向低收入家庭提供低租金公共住宅 市政管理學（第二版） 21世紀公共管理系列教材第39頁，共51頁。9.4 城市住房保障制度9.4.1 國外城市住房保障制度德國住房保障制度房租補貼制度住

29、房儲蓄和融資制度購建房稅收優(yōu)惠政策 市政管理學（第二版） 21世紀公共管理系列教材第40頁，共51頁。9.4 城市住房保障制度9.4.1 國外城市住房保障制度日本住房保障制度為住宅開發(fā)和建設提供政策支持保障中低收入家庭的住房需求政府出資建設的公共住宅所占比重較高 市政管理學（第二版） 21世紀公共管理系列教材第41頁，共51頁。9.4 城市住房保障制度9.4.2 國外城市公共住房制度美國公共住房的政策變遷20世紀30年代以前-私人開發(fā)、市場調(diào)節(jié)的自由放任政策經(jīng)濟危機下，羅斯?！靶抡?進行公共住房建設，主要用于租賃二戰(zhàn)-公共住房建設讓位于戰(zhàn)時住房建設；二戰(zhàn)后，啟動大規(guī)模城市更新運動20世紀70

30、年代后-由貼補供應商轉(zhuǎn)變?yōu)橄蜃》啃枨笳咛峁┭a貼在城市住房供應嚴重短缺的情況下，政府直接投資于公共住房建設是解決低收入住戶住房問題的重要手段。隨著住房供給短缺問題逐漸緩解，住房保障政策就需要逐漸過渡到以租房補貼為主、以修建公共住房為輔的模式。 市政管理學（第二版） 21世紀公共管理系列教材第42頁，共51頁。9.4 城市住房保障制度9.4.2 國外城市公共住房制度新加坡的公共住房制度制定住房長遠規(guī)劃，政府出資建設公共住房。實行住房公積金保障制度。公共住宅出售政策。分級提供公共住宅保障補貼。 市政管理學（第二版） 21世紀公共管理系列教材第43頁，共51頁。9.4 城市住房保障制度9.4.3 國外城市住房保障的經(jīng)驗 123完善住房