物業(yè)管理思路及方案

1、物業(yè)管理方案物業(yè)管理思路及方案某項目物業(yè)管理方案一、概述某項目位于甲縣城東， 將是甲縣新城區(qū)及行政、文化、體育、經濟中心，地理位置優(yōu)越，物 業(yè)升值潛力巨大。由此良好的物業(yè)背景，某小區(qū)的物業(yè)管理水準將更 顯重要。二、目標貫徹開發(fā)商開發(fā)某小區(qū)項目構思，引進大都市物業(yè) 管理理念，通過優(yōu)良的服務將某小區(qū)管理成都市居住區(qū)，讓業(yè)主在縣 城里享受都市生活氛圍。并使物業(yè)功能發(fā)揮最大，力促某小區(qū)物業(yè)保 值增值。樹立某物管公司品牌，三、組織物業(yè)管理行業(yè)是一微利行業(yè)， 當前多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)處于虧損狀態(tài)。因此，物業(yè)管理企業(yè)的組織要 更加簡潔、實用，降低組織內耗及勞資成本等。反饋運行機制 組織結構圖經營環(huán)境圖四、人事人

2、事設置原則：一人多崗，不要因 人設崗。預計16名員工（按整個小區(qū)交付時設計）。序號崗位 人數(shù) 主要職責備注1經理1在董事會領導下，全面負責經營等。2經營部主任1具體經營事務、人事等。3辦事員3文書、財務、勞資、后勤等。財會要持證4物業(yè)管理員1具體物業(yè)管理、裝修監(jiān)管、收費、 維保服務等。5安全護衛(wèi)員7門衛(wèi)、巡更、停車管理、小區(qū)內公共秩序等。6水電工1公共區(qū)域水電設施維護、水電維修服務等。7保潔員2公共區(qū)域衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護等。員工招聘后即由公司聘請的物業(yè)管理顧問公司進行培訓，骨干員 工將送市主管部門的崗位培訓結構培訓。培訓率100%。五、經營預 測a）經營收入：19.14萬元（年度，以下省略）l

3、物業(yè)管理費：11.34萬元應收 12.6 萬元 30000*12*0.35=126000（元）預計收入 11.34萬元（收繳率90%）l維修服務費：0.5萬元l特約服務：5.8萬元l其他收入：1.5萬元b）支出：20.25萬元l人員工資 福利：14萬元l辦公費用：2.5萬元（辦公、安全護衛(wèi)、綠化、保 潔、消殺等）l維修保養(yǎng)費用：1.5萬元l稅金：1.05萬元l不可 預見費用：1.2萬元c）潤虧：-1.11萬元d）物業(yè)接管期間前期投入： 10萬元（辦公設施購置費、通訊器材、員工服裝配置費、安全護衛(wèi) 用品、綠化等）e）公共性服務費構成測算：21.962萬元/年，0.61 元/月*M2（1）員工的工

4、資和按規(guī)定提取的福利費序號崗位人數(shù)工資標準工資合計1經理1 1200 12002經營部主任1 800 8003辦事員3 600 18004物業(yè)管理員1 800 8005安全護衛(wèi)員7 500 35006水電工1 700 7007保潔員2 400 800工資總額合計9600 工資總額合計：9600元/月；115200 元/年福利：115200*23%=26496 （元/年）合計：14.17 萬元/ 年（2）公用設施設備維修及保養(yǎng)費：1.5萬元（3）綠化管理費： 綠化率45% 1.04萬M2*1元/年* M2 =1.04萬元（4） 清潔衛(wèi)生費: 2人*12月*80元/月*人=0.192萬元（5）安全

5、護衛(wèi)費：7人*200元/ 年*人=0.14萬元（6）辦公費：按管理人員工資總額25%計算 5.52萬元*25%=1.38萬元（7）固定資產折舊費：按10%計算即1 萬元（8）稅費：按營收5.5%繳納即1.052萬元（9）保險費：暫 不投保（10）合理利潤：按營收8%計算1.36萬元但為減輕業(yè)主負 擔，我司將通過多元化經營、特約服務，嚴控經營成本等多項措施增 加收入，減少支出，從而降低公共性服務費價格，擬向政府物價主管 部門申報本小區(qū)公共性服務費價格指導價格為0.35元/月* M2。 六、前期物業(yè)接管a）派物業(yè)管理員、水電工等工程技術人員參與 工程驗收（無驗收權，僅可從物業(yè)管理角度向開發(fā)商提出建

6、議）b）物 業(yè)接管驗收l既應從今后物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度進行驗收，也應 站在業(yè)主的立場上，對物業(yè)進行嚴格的驗收，以維護業(yè)主的合法權益。 l是物業(yè)通過竣工驗收后，對物業(yè)主體結構安全和使用功能的再驗 收；l供電、給排水、衛(wèi)生、道路等設備設施能正常使用；l房屋幢、戶編號已經有關部門確認；l落實物業(yè)的保修事宜（保修責任、保修期限、保修范圍）。確保保 修項目、期限、標準、責任、方式的落實，重大保修項目細則與圖紙 校驗到位；l接管小組按圖紙資料移交清單，技術資料進行對照檢查，發(fā)現(xiàn) 產權、技術資料有缺漏的，應以書面形式上報開發(fā)商，請求給予協(xié)助 解決。l接管小組按設備移交清單，對各類設備按數(shù)量、規(guī)格、 性能、

7、容量等進行對照檢查，發(fā)現(xiàn)接管設備（設施）與移交清單不符 或有缺漏的，應以書面形式上報開發(fā)商，請求給予協(xié)助解決。l接管 小組對每套單元房的水、電、土建部分進行全面檢查，并將檢查記錄 在冊，對發(fā)現(xiàn)的問題應及時督促有關單位迅速解決。l在保修期內， 因施工、安裝、設備等因素產生的質量問題，公司應查明原因，及時 上報開發(fā)商，請求盡快解決。l抄水、電、氣表的底數(shù)，記錄備案。 l接管驗收中若發(fā)現(xiàn)問題，應明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)商督 促建筑商對存在的問題加固補強、整修，直至完全合格。l接管驗收 符合要求后，物業(yè)管理企業(yè)應簽署驗收合格憑證，簽發(fā)接管文件。l當 物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件，辦理了必要的手續(xù)以

8、后，整個物業(yè)驗 收與接管工作即完成。七、入伙1、準備工作l治安方面：小區(qū) 四周種綠籬或安裝防護欄；增設報警系統(tǒng)；統(tǒng)一安裝防盜網、防盜窗或鋁金窗；l車輛管理：增設區(qū)間道路標志；封閉小區(qū)由多個出入口到一進一出；增設自行車棚；加固架空層車庫；l垃圾清運：增設垃圾池（屋）或垃圾清運站等l樓道燈：改用節(jié) 能燈（如：溫感、聲控或角摸式等l分步購置辦公、護衛(wèi)、保潔、水 電工等設備及工屬具和員工工作服等；l制定入住流程；l印刷入住表格；2、協(xié)調工作】與供電局、自來水公司、石油液化氣公司和郵局等單位搞好聯(lián)系工作，保證住戶入住后的水、電、氣等的供應。1代 業(yè)主與電話公司聯(lián)系電話安裝事宜，爭取現(xiàn)場放號，方便業(yè)主。l

9、與 學校、派出所和居委會聯(lián)系，了解小孩轉學和遷移戶口的手續(xù)辦理細 節(jié)，以及有關聯(lián)系電話，入住時公告。3、入伙現(xiàn)場 入伙準備、協(xié)調工作到位后，要部署入伙現(xiàn)場，彩旗、橫幅、花卉、背景音樂， 安全護衛(wèi)立崗、巡更，迎接業(yè)主入伙。舉行入伙儀式：邀請政府官員、新聞媒體、業(yè)主代表剪彩，造聲勢。注意事項：避免后期工地的灰塵、噪音等不和諧的現(xiàn)象。4、業(yè)主、使用權人入住程序 發(fā) 函辦入伙手續(xù)簽約5、辦理入伙手續(xù)程序 已繳款票據 入伙手續(xù)書、身份證、購房合同 確認業(yè)主身份繳清代墊代繳費用、裝修保證金建筑垃圾清運費、物管費，蓋章業(yè)主簽署向業(yè)主八、物業(yè)裝修與管理業(yè)主在收樓后有權對自己所購物業(yè)進行裝修，但裝修必 須在規(guī)定

10、范圍內進行。其有關規(guī)定包括：國家建設部發(fā)布的建筑裝 飾裝修管理規(guī)定和物業(yè)管理企業(yè)制定的住戶裝修管理規(guī)定。根 據上述規(guī)定，業(yè)主在裝修前必須向物業(yè)管理企業(yè)進行申請登記，包括 填寫業(yè)主裝修申請表、領取裝修管理規(guī)定根據約定在申請表上 簽字，繳納裝修管理押金及保證金，經批準后方可動工。業(yè)主在裝修 完成以后，物業(yè)管理企業(yè)應組織驗收，合格后即退還裝修押金及保證 金。業(yè)主在裝修前向物業(yè)管理企業(yè)申請登記時，需如實填寫裝修施工 內容，并注明委托施工單位及進場人數(shù)，業(yè)主、施工隊及物業(yè)管理企 業(yè)三方應在申請書上簽字蓋章。九、物業(yè)檔案的建立物業(yè)檔案資料的 建立是對前期建設開發(fā)成果的記錄，是以后實施物業(yè)管理時對工程維 修

11、、配套、改造必不可少的依據，也是更換物業(yè)管理企業(yè)時必須移交 的內容之一?，F(xiàn)代建筑工程隨著科學技術的發(fā)展和使用需求的提高， 樓宇設備設施以及埋入地下和建筑體內部的管線越來越多，越來越復 雜，越來越高科技化和專業(yè)化，因此一旦發(fā)生故障，物業(yè)檔案就成了 維修必不可少的東西。物業(yè)檔案資料的建立主要抓收集、整理、歸案、 利用四個環(huán)節(jié)。收集的關鍵是盡可能完整，時間上講是指從規(guī)劃設計 到工程竣工的全部工程技術維修資料；從空間上講是指物業(yè)構成的方方面面，從地下到樓頂、從主體到配套、 從建筑物到環(huán)境，整理的重點是去偽存真、留下有用的，歸檔就是按 照資料本身的內在規(guī)律、聯(lián)系進行科學地分類與保存，利用即是在日 后的管

12、理過程中使用并加以充實。十、日常管理（一）房屋管理運 作一覽表工作內容 核對業(yè)主 裝修審核 巡視跟蹤監(jiān)督 走訪回訪 熟悉收費財務頻度天一天內辦完二遍/天，入伙期間6H/天，消 滅違章于未然每周三次100%標準準確符合規(guī)定，無危及安全、 外觀無改變、用途無改變無亂堆亂放、亂挖亂接，無違章裝修，房 屋完好率100%，投訴率1%。以下。無違章裝修及時聽取業(yè)主意見、滿足業(yè)主合理要求，業(yè)主滿意 率99%以上對小區(qū)幢數(shù)、套數(shù)、面積、公共實施、管線、開關、業(yè) 主幢號、房號、姓名、單位、電話以及家庭情況等隨問隨答，正確率 90%以上 收繳率90%以上日清月結，帳表相符，每六個月帳目向業(yè) 主公開一次工作程序8：

13、 008： 30向總值班了解和處理業(yè)主保修、 投訴。8： 3017： 00跟蹤監(jiān)督、巡視、走訪、整理檔案（二）綠化 管理工作項目澆水施肥修剪整形病蟲防治除雜草保潔補苗工 作要求冬春季晴天每二天澆一次水，時間近午為宜；夏秋季每天二次，時間近早晚為宜春秋季一遍，根據長勢局部加施 灌木和粗生喬木春秋季多遍；冬季喬木一遍 春夏秋季多遍，冬季清園，嚴重者重點防治 每月一遍， 嚴重者半月一遍8H/天春夏季一遍，嚴重者隨缺隨補標準均勻，保 持綠色長勢良好均勻，無重、無漏喬木剪下叢生枝、內生枝、整形， 灌木造型，地被草保持3050MM長勢優(yōu)良不污染環(huán)境純度90%以上 保潔率99%以上 綠化率95%以上程序7：

14、 009： 30澆水、施肥； 9： 3011： 30除雜草、整形、保潔；13： 3015： 30除殺蟲、補缺、保潔；15： 3017： 00澆水、施肥（三）房屋及公用設施維修、養(yǎng)護運作 一覽表工作內容 裝修審查、監(jiān)督 巡視 清理 室內維修 室外維修及 養(yǎng)護道路停車場天面樓梯及墻面明溝暗溝外墻供水供電供氣 路燈頻度8H內隨來隨辦，隨進度進行每天一遍污水井、雨水井一 遍/月，化糞池一遍/半年，污水管二遍/季急修不過夜，小修補24H 內，中修二天，大修二天內有回音 檢查二遍/天，及時維修 每月檢 查一遍 每二年漆刷一遍，每周查換梯燈一遍，隨壞隨修 每周檢查一 遍，即壞即修 每月檢查一遍，即壞即修 每

15、月檢查一遍，責任范圍內 即壞即修，責任區(qū)外及時報告有關部門 每月檢查一遍，即壞即修標 準 符合規(guī)定，無危及安全、外觀，無改變用途熟悉房屋公用設施、 種類、位置、分布、安全要求、開關位置，公用設施完好率90%以上 無堵、少污積、無缺損、井蓋完好率100%憑票收費不索要小費、好 處，回訪率100%，業(yè)主滿意率90%以上平整率無積水，缺損，完好 率90%以上 無積水，無漏隔熱層完好整潔無缺，扶手完好，梯燈正 常，無張貼痕跡暢通無積水、無塌陷無鼠洞無脫無鼓、無滲水、無 違章、整齊統(tǒng)一運作正常，無亂搭亂接，無泄漏燈泡正常，燈罩完 好率90%以上程序8： 008： 30向總值班了解和處理業(yè)主保修、投訴。

16、8： 3017： 00跟蹤監(jiān)督、養(yǎng)護維修、巡視、走訪、整理檔案工作內 容 定崗檢查 流動檢查 學習與訓練消防設施 家居安全 違法行為 裝修監(jiān)督車輛行駛停放保潔單車、摩托保管突發(fā)事件學習法規(guī) 教育訓練頻度24H每周一遍24H，每20分鐘一遍24H 5分鐘內到 達現(xiàn)場每周一次，每次1H標準人車進出有序，車輛發(fā)牌、登記， 交費90%以上，無收購、乞討、商販等可疑人物進出。完好率100%被盜、刑事、火災、治安案件發(fā)生率2%。違章率 5%以下無違章、無鳴笛叫人100%無違章采取正確、恰當措施國 家和地方法規(guī)、業(yè)主公約等遵紀守法、嚴明安全護衛(wèi)紀律健身、隊 列等常規(guī)訓練（四）安全護衛(wèi)、停車管理（五）保潔管理工作項目地 面清潔保潔樓梯道垃圾清運消殺滅鼠、蟑螂頻度二遍/夭14H/ 大掃二遍/周洗一遍/月二遍/天一遍/天二遍/月，向業(yè)主發(fā)藥一 次/年標準