國家廣告產業(yè)園核心區(qū)產業(yè)定位、產業(yè)落位布局與產品優(yōu)化建議課件

1、國家廣告產業(yè)園核心區(qū)產業(yè)定位、產業(yè)落位布局與產品優(yōu)化建議漢嘉咨詢杭州運河國家廣告產業(yè)園項目組2012.9PAGE2服務階段服務階段工作成果解決問題時間節(jié)點第一階段執(zhí)行啟動會與甲方溝通明確以下等問題：項目既定條件和限制因素項目需要解決的核心問題項目研究路徑、預期結果項目執(zhí)行計劃、時間節(jié)點合同簽訂后5個工作日內第二階段杭州運河國家廣告產業(yè)園核心區(qū)產業(yè)定位、產業(yè)落位布局與產品優(yōu)化建議項目產業(yè)定位、產業(yè)落位與產品優(yōu)化建議成果溝通，基本達成共識2012年9月15日第三階段產品落地設計方案可落地執(zhí)行，參與與設計院三方溝通在以上研究成果的基礎上；參與項目方案評審、跟進設計院的方案討論至產品設計修改結束（其中

2、設計任務書在產品報告匯報后7天內提交）報告框架PAGE3核心問題解讀研究路徑產業(yè)/競爭項目認知及核心問題競爭分析產業(yè)選擇產業(yè)落位產品優(yōu)化產品體系打造一二三項目認知項目整體定位城市規(guī)劃“大運河時代”區(qū)域發(fā)展帶來歷史機遇，本項目開發(fā)建設恰逢其時。PAGE4西湖時代運河時代錢塘江時代橋西板塊的快速發(fā)展；運河新城的規(guī)劃建設；濱江新城的日趨成熟；錢江新城的蓬勃崛起；“西湖時代”“錢塘江時代”“大運河時代”（湖江河 三水共生興杭城）產業(yè)規(guī)劃“退二進三”產業(yè)轉型三級跳，為本項目奠定良好產業(yè)基礎。PAGE5運河新城北部軟件園運河商務區(qū)京杭大運河生態(tài)發(fā)展軸祥符片區(qū)城北新城工業(yè)倉儲片區(qū)商貿物流綜合體汽車城國際會展

3、中心拱墅區(qū)實現(xiàn)產業(yè)轉型三級跳，從制造業(yè)基地（區(qū)級）到北部軟件園（市級）再到廣告產業(yè)園（國家級）北部軟件園軟件開發(fā)、電子商務、文化創(chuàng)意為主的高新技術產業(yè)和現(xiàn)代化服務業(yè)及以設計、外包、營銷中心為主導的總部經濟，打造集高新創(chuàng)業(yè)品質居住的國際化智慧科技新城運河商務區(qū)發(fā)展國際金融、國際商務、文化傳媒等優(yōu)勢產業(yè)，進一步促進大公司聚集，發(fā)展總部經濟，帶動城北周邊產業(yè)發(fā)展升級運河新城集生活居住、商務辦公、商貿物流、旅游休閑、文化創(chuàng)意、總部經濟于一體的城北城市副中心、運河綜保的樣板區(qū)“接軌大城西”，宜居宜商現(xiàn)代化新城“一軸”“三核”“祥符片區(qū)”京杭大運河生態(tài)發(fā)展軸發(fā)展旅游會展、休閑娛樂、金融保險、商務辦公、文化

4、創(chuàng)意等現(xiàn)代服務業(yè)項目屬性中央財政支持為一個成功的國家級廣告產業(yè)園的誕生提供資金后盾。PAGE6北軟一期品質住宅與總部經濟區(qū)廣告產業(yè)核心區(qū)與商務商住區(qū)創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新與金融創(chuàng)投區(qū)項目規(guī)模： 杭州運河廣告產業(yè)園規(guī)劃面積2.74平方公里, 核心區(qū)45.5萬平方米，由14幢現(xiàn)代化樓宇組成，分三期建設， 預計2014年基本功能布局完成。核心區(qū)一期，示范區(qū)：面積為5.5萬 ，2012年10月交付使用，功能為產業(yè)集聚和公共服務平臺。核心區(qū)二期，提升區(qū)：面積為15萬 ，2011年10月開工，2013年9月交付使用，重點引進國內外知名的廣告企業(yè)，各級行業(yè)協(xié)會完成入駐。核心區(qū)三期，發(fā)展區(qū)：面積為25萬，預計2013年12

5、月交付使用。樓宇全部按一流寫字樓標準建設，配置雙回路供電和高速光纖寬帶，智慧園區(qū)設施、太陽能工程、物業(yè)管理一應俱全。功能定位：“一地六中心”“一地”：全球數(shù)字媒體廣告大會永久舉辦地“六中心”：中國互聯(lián)網廣告誠信認證中心 中國廣告趨勢和廣告指數(shù)研究發(fā)布中心中國廣告藝術交流中心中國廣告產業(yè)云計算中心華東地區(qū)廣告創(chuàng)意設計中心浙江省廣告人才培訓中心目標解讀項目名利雙收，并帶動區(qū)域升值。PAGE7利：優(yōu)質企業(yè)入駐并長期發(fā)展，成為拱墅區(qū)稅收大戶；并通過成功營運實現(xiàn)租金穩(wěn)定增長。名：中國知名園區(qū)、杭州城市“金名片”，拱墅區(qū)產業(yè)轉型示范。項目層面“名利雙收”區(qū)域層面“以園促區(qū)”以產業(yè)園區(qū)的成功營運，提升區(qū)域土

6、地價值，帶動新城加速發(fā)展。問題一一個成功的產業(yè)園的運作體系？PAGE8產業(yè)模式運營模式招商模式產品打造產業(yè)園運作體系營銷模式核心產業(yè)問題二面臨眾多同類型產業(yè)園，本項目如何競爭突圍？PAGE9鳳凰國際創(chuàng)意象山藝術公社白馬湖生態(tài)創(chuàng)意城湘湖文化創(chuàng)意產業(yè)園西溪創(chuàng)意產業(yè)園創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)新天地西湖數(shù)字娛樂產業(yè)園山南國際創(chuàng)意金融產業(yè)園西湖廣告產業(yè)園本項目創(chuàng)意良渚基地下沙大學科技園絲聯(lián)166LOFT49A8藝術公社樂富智匯園唐尚433西岸國際藝術區(qū)元谷小河園元谷和睦園西湖創(chuàng)意谷浙大網新科技園西部軟件園浙大科技園北部軟件園恒生科技園海創(chuàng)園濱江慧港高新區(qū)網絡與通訊設備基地網易公司網絡游戲研發(fā)生產基地銀江軟件園杭州高新軟

7、件園杭州中控軟件園諾基亞西門子通信創(chuàng)新軟件園天堂軟件園東部軟件園華軍軟件園五常西溪軟件園西湖數(shù)源軟件園西湖軟件園新加坡科技園浙大中自科技園杭州技術開發(fā)區(qū)科技創(chuàng)業(yè)園萬華科技產業(yè)園杭州產業(yè)園分布圖全國廣告產業(yè)園分布圖問題三產業(yè)如何精細化選擇和有機復合？以實現(xiàn)可觀稅收的同時，保證產業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。PAGE10文化創(chuàng)意產業(yè)信息服務業(yè)動漫游戲業(yè)設計服務業(yè)現(xiàn)代傳媒業(yè)藝術品業(yè)教育培訓業(yè)文化休閑旅游業(yè)文化會展業(yè)信息軟件產業(yè)電子商務產業(yè)電子信息設備銷售和租賃計算機服務和軟件電子信息傳輸服務其他信息相關服務B2BB2CC2C第三方電子商務企業(yè)龍頭企業(yè)大型企業(yè)中小企業(yè)孵化企業(yè)問題四如何打造園區(qū)軟硬件配套體系？以實現(xiàn)

8、獨特競爭力。PAGE11上海中廣國際8幢低密辦公上海張江高科大面積水景廣場張江創(chuàng)新園低密+大面積水景白馬湖生態(tài)城個性立面+農居SOHO問題&路徑PAGE12二、產業(yè)客戶的選擇四、園區(qū)整體定位和軟硬件打造項目核心問題解決路徑產業(yè)解讀產業(yè)初判產業(yè)選擇競爭策略項目整體定位產品價值體系產品優(yōu)化三、產業(yè)園的競爭策略競爭分析國內外借鑒產業(yè)落位一、產業(yè)園的操作模式成功案例借鑒成功經驗產業(yè)園概知PAGE13項目核心問題解決路徑一、產業(yè)園的操作模式成功案例借鑒成功經驗產業(yè)園概知產業(yè)園從六大方面解構我們對產業(yè)園的認識PAGE14產業(yè)以智力密集型產業(yè)為主,如軟件、研發(fā)、生物醫(yī)藥、信息服務業(yè)等；從產業(yè)類型來看從產業(yè)結

9、構來看從地理區(qū)位來看主要坐落在城市的邊緣地帶，相對中心城市既有一定的獨立性，又有很好的可達性；截取了不同產業(yè)鏈的高端 ，使各產業(yè)鏈不同部分在同一個區(qū)域密集分布。通過分工、協(xié)調達到信息互動、資源共享的效果，最終形成經濟學上所說的“內聚效應” ；從園區(qū)功能來看已將傳統(tǒng)的生產功能剝離開來，主要其中在研發(fā)和商務功能上，同時生活與休閑功能也表現(xiàn)明顯；從園區(qū)規(guī)劃來看表現(xiàn)為低容積率、高綠化率，建筑多以小體量、多層為主；從園區(qū)環(huán)境來看園區(qū)風景優(yōu)美，注重對生態(tài)環(huán)境的保護，注重人與自然的和諧發(fā)展。城市屬性PAGE15產業(yè)園與CBD的關系是一種互補關系產業(yè)園城市中心CBD高層寫字樓位置分布1.城市邊緣區(qū)域，郊區(qū)城市

10、化較為完善的區(qū)域1.城市內部、市中心，多與城市中心商業(yè)區(qū)功能復合2.用地密度較低區(qū)域2.土地資源相對緊缺，用地緊張度高產品形態(tài)1.低容積率，高綠化率1.高容積率，低綠化率2.建筑密度低2.建筑密度高3.小體量，低層3.大體量，高層4.獨立性：獨門獨院，占天占地，具有獨立冠名權4.標準化、統(tǒng)一5.個性化，滿足公司自身個性的特別需求，寫字樓是公司個體形象的載體企業(yè)群體1.需要良好的辦公環(huán)境以提高工作質量的智力型公司或部門：如軟件、研發(fā)等1.需要濃厚的商業(yè)氛圍以增加商業(yè)機會的的服務產業(yè)：如貿易、廣告、律師、咨詢等公司或部門2.需要獨立辦公環(huán)境進行統(tǒng)一人力資源管理的公司：如“后臺服務”公司呼叫中心、快

11、遞服務公司等2.金融企業(yè)總部：需要在城市中心區(qū)的核心地段置業(yè)，以顯示公司的實力，增強投資人的信心，促進自己商務事業(yè)發(fā)展3.某些公司總部：著重企業(yè)內部的管理統(tǒng)籌，其工作性質決定了其不需要聚集在商務成本很高的城市中心區(qū)4.企業(yè)對自身形象展示的需要很高客戶心理1.通過良好的辦公環(huán)境，激發(fā)研究工作人員的創(chuàng)造力，提供工作效率1.這些客戶十分看重公司的商務綜合成本，因此其需要聚集在城市中商務業(yè)區(qū)以降低其商務綜合成本2.以獨棟寫字樓承載公司深厚實力和品牌2.以寫字樓所在的知名地段體現(xiàn)公司形象，增加企業(yè)自信演變歷程第一代工業(yè)園的演變第二代商務與社區(qū)第三代發(fā)展鄰里關系第四代NEW TOWN基本情況城市邊緣，由多

12、組小規(guī)模的建筑組成城鄉(xiāng)結合部規(guī)模較大，交通便利大型綜合社區(qū)入園企業(yè)偏重于基于科學研發(fā)的企業(yè)商業(yè)型企業(yè)出現(xiàn)商業(yè)型企業(yè)為主大型綜合型的跨國企業(yè)承擔功能研發(fā)、倉儲、辦公辦公、部分商業(yè)設施辦公、商業(yè)、銀行辦公、商業(yè)、居住、教育、休閑場所特點建筑標準較低，但比工業(yè)園有所提高營造出共同生活的社區(qū)氣氛，融合進城市生活的元素與城市的聯(lián)系也越發(fā)緊密，成為城市功能的一部分。出現(xiàn)私人空間和公共空間之分，但企業(yè)無法真正擁有優(yōu)美景致的獨立小環(huán)境一個可以自己自足，以及可以提供足夠內部交流空間的綜合社區(qū)PAGE16產業(yè)園目前已經歷了四代發(fā)展，形成了成熟的理念。本項目屬于第三代向第四代邁進的過程PAGE17項目核心問題解決路

13、徑一、產業(yè)園的操作模式成功案例借鑒成功經驗產業(yè)園概知案例一上海張江高科技園區(qū)PAGE18技術創(chuàng)新區(qū)高科技產業(yè)區(qū)高科技產業(yè)區(qū)高科技產業(yè)區(qū)高科技產業(yè)區(qū)居住區(qū)科研教育區(qū)居住服務區(qū)位置: 位于浦東新區(qū)中部項目概況：成立于 1992 年 7 月，規(guī)劃面積 25 平方公里，分為技術創(chuàng)新區(qū)、高科技產業(yè)區(qū)、科研教育區(qū)、生活區(qū)等功能小區(qū)。高科技產業(yè)區(qū)主要包括：生物醫(yī)藥產業(yè)基地、集成電路產業(yè)區(qū)、科技產業(yè)區(qū)。技術創(chuàng)新區(qū)主要包括：孵化樓、辦公樓、標準廠房和商業(yè)中心、文體中心、地鐵站、公寓、別墅等公共配套設施 。重點發(fā)展孵化和創(chuàng)新項目?？蒲薪逃齾^(qū)主要包括：研發(fā)中心、國家信息安全基地、生物醫(yī)藥產業(yè)基地（二期）、大學園區(qū)、

14、醫(yī)院、國家實驗室等。重點發(fā)展高等教育和科學基礎研究。居住服務區(qū)：主要包括一個面積為40萬的主題公園及商業(yè)、金融配套等。 運作模式三階段分步運作PAGE19 物業(yè)開發(fā)出售 一級土地開發(fā) 物業(yè)開發(fā)出售 一級土地開發(fā)物業(yè)開發(fā)出售 持有物業(yè)租賃出售土地或以土地形式入股為主，出售物業(yè)類型也大多為廠房。物業(yè)出售從以廠房出售為主轉向其它類型物業(yè)（主要以寫字樓）的出售，同時部分新建廠房開始轉向租憑業(yè)務。 隨著可用的地的減少，一級土地開發(fā)出售業(yè)務開始降低，主要以廠房租憑與非廠房物業(yè)的出售為主。管理運營市政基礎設施建設七通一平運營管理營銷銷售營銷銷售建造管理項目融資項目設計項目規(guī)劃開發(fā)招商土地交易土地規(guī)劃土地開發(fā)

15、項目開發(fā)土地融資起步階段：2000年之前發(fā)展階段： 2000-2004年成熟階段： 2004年之后產業(yè)初期依托張江高科技園區(qū)的“星星之火”PAGE20良好的宏觀經濟形式政策的扶植較好的區(qū)位條件（陸家嘴）高效的運營模式(靈活）三大核心產業(yè)得到了迅速擴張（產業(yè)鏈方向上的與規(guī)模上的同時擴張）；在三大核心產業(yè)擴張的帶動，一些其它的產業(yè)也迅速入住張江高科技園區(qū)，從而張江高科技園區(qū)進入一個良性循環(huán)的發(fā)展階段；國家人類基因組南方研究中心國家新藥篩選中心上海超級計算國家級研發(fā)機構生物醫(yī)藥集成電路、信息技術通過引入一系列的國際級別的研發(fā)中心為張江構建了一個良好的技術與人才平臺產業(yè)升級以三大產業(yè)為核心吸引相關產業(yè)

16、形成包含更多產業(yè)的核心，再不斷滾動發(fā)展，越滾越大。PAGE21生物醫(yī)藥集成電路信息技術三大產業(yè)為核心產業(yè)鏈縱向延伸橫向延伸橫向延伸產業(yè)鏈縱向延伸橫向延伸橫向延伸產業(yè)鏈縱向延伸產業(yè)鏈縱向延伸集成電路信息技術生物醫(yī)藥三大產業(yè)+聚集產業(yè)為核心集成電路生物醫(yī)藥三大產業(yè)+聚集產業(yè)+聚集產業(yè)為核心信息技術橫向延伸橫向延伸產業(yè)鏈縱向延伸產業(yè)鏈縱向延伸主導產業(yè)已形成集成電路、軟件、生物醫(yī)藥三大主導產業(yè)。PAGE22主導產業(yè)：集成電路、軟件、生物醫(yī)藥企業(yè)類型生物醫(yī)藥集成電路研發(fā)中心信息技術教育機構中介機構企業(yè)數(shù)量2076342487850各產業(yè)企業(yè)數(shù)占總企業(yè)數(shù)的比重生物醫(yī)藥和記黃埔醫(yī)藥（上海）有限公司羅氏（上海

17、）管理有限公司上海中信亞特斯診斷試劑有限公司夏瀚生物工程（上海）有限公司集成電路上海華虹NEC電子有限公司德州儀器半導體技術（上海）有限公司邁世微電子（上海）有限公司伯威微電子（上海）有限公司軟件（信息技術）薩蒂揚軟件技術（上海）有限公司SAP公司 印度Infosys公司畢博信息技術上海（有限）公司研發(fā)中心通用電器（中國）研究開發(fā)中心霍尼韋爾（中國）有限公司杜邦（中國）研究開發(fā)有限公司上海中科大研究發(fā)展中心各產業(yè)著名企業(yè)成功經驗三大成功經驗成就上海張江高科PAGE23政府導向：利用政策杠桿集各方資源于一身上海市委、市政府頒布“聚焦張江”戰(zhàn)略，具體目標為：把張江園區(qū)建設成為技術創(chuàng)新和科技成果轉化

18、、產業(yè)化的示范基地；產學研結合、綜合改革的先行先試基地；創(chuàng)新人才、研發(fā)機構和高科技企業(yè)集聚與輻射基地；與市場經濟和知識經濟相適應的科技服務基地。借助政府之手和市場之手形成開發(fā)合力、整合各種開發(fā)資源，形成不同于硅谷模式的張江模式。產業(yè)集聚引發(fā)研發(fā)集聚通過推進產業(yè)鏈發(fā)展模式，在較短的時間里，在集成電路、軟件、生物醫(yī)藥等產業(yè)領域，快速實現(xiàn)了中外資相關企業(yè)的高度聚集，形成了強大的產業(yè)群體。生產制造企業(yè)的持續(xù)發(fā)展，提升產業(yè)能級，實現(xiàn)技術與服務的本地化使研發(fā)中心具備了快速進入的前提條件。依托上海浦東雄厚的人才資源、優(yōu)惠的產業(yè)政策、完備的金融服務、發(fā)達的信息網絡，背靠著長三角廣闊的制造業(yè)基地，是外商戰(zhàn)略性投

19、資設立研發(fā)中心的首選地。構建完善的研發(fā)服務體系，主要包括搭建技術平臺和服務平臺、加強人才培養(yǎng)等新建了國家人類基因組南方研究中心、國家新藥篩選中心、國家新藥安全評價中心、上海光源工程中心、上海超級計算等國家級研發(fā)機構，與、杜邦、霍尼韋爾、羅門哈斯等跨國公司研發(fā)中心，共同構筑起園區(qū)最高層面的技術平臺。通過企業(yè)化和市場化運作，搭建一些研發(fā)創(chuàng)新的公共型技術支持平臺，如軟件增值平臺、生物醫(yī)藥外包平臺等等。另外，園區(qū)還建立起眾多公共科研實驗室、公共測試、檢測中心等。案例二北京亦莊經濟開發(fā)區(qū)BDA國際企業(yè)大道PAGE24位置: 位于經濟開發(fā)區(qū)中軸路（未來國際企業(yè)大道）的端點，構成了區(qū)內商務公建區(qū)和東部工業(yè)區(qū)

20、的分界線，同時也構成了開發(fā)區(qū)中心形象的重要組成和標志。項目概況：項目總占地12萬，總建筑面積約11萬，其中地上部分9萬，計劃分為三期開發(fā)，于2005年中全部竣工。其中一期面積3萬左右，主力戶型在1000-3000之間。容積率：0.77，綠化率：41%。 交通:位于北京經濟技術開發(fā)區(qū)南大門的入口處 ；項目北部有開發(fā)區(qū)內唯一交通服務中心 ；三條主干道通往市中心 。配套：項目擁有滿足員工就餐、商務洽談、健身娛樂、購物休閑功能的商務會所 ;北京開發(fā)區(qū)五星級的博達國際交流中心、朝林大廈；海關、商檢、外匯管理局等機構，及專家公寓、青年公寓、保稅倉庫、中心郵局、電信局、金融服務機構、消防中心等配套設施。 亦

21、莊BDA市場定位準確的市場定位獲得市場先入者優(yōu)勢。PAGE25成交客戶民營居多，且均為外地企業(yè)，有極少數(shù)亦莊工業(yè)園擴容的客戶（資生堂），客戶比較追求個性化辦公、在乎辦公的環(huán)境。高層寫字樓多層寫字樓廠房+寫字樓獨棟辦公樓生態(tài)獨棟辦公樓BDA國際企業(yè)大道市場定位過程市場細分目標市場15003000 的環(huán)境優(yōu)美的、獨棟式的、智慧型產業(yè)建筑市場定位大型企業(yè)的研發(fā)、設計部門；中等規(guī)模的以研發(fā)、設計、商務或增值服務為主題的智力密集型企業(yè)目標客戶入駐客戶特征：部分入駐客戶名錄：中石化; 資生堂;白領服飾; 世紀城房地產; 寶恒服裝設計; 西班牙奉爾文特控制系統(tǒng)(北京)公司;中國黃金集團;生態(tài)獨棟辦公樓產業(yè)定

22、位依托開發(fā)區(qū)產業(yè)，截取各產業(yè)高端作為自己的目標客戶。PAGE26亦莊經濟開發(fā)區(qū)的五大產業(yè)鏈電子信息光機電一體化 生物技術與新醫(yī)藥 新材料與新能源 軟件制造 代表企業(yè)諾基亞、朗訊科技、中國數(shù)字電視聯(lián)盟 代表企業(yè)SMC、ABB、施耐德、GE 代表企業(yè)拜爾、安萬特人類基因組北方研究中心國家病毒生物中心 代表企業(yè)英納超導嘉捷恒信大陸太極中鈔錫克拜 代表企業(yè)北京經濟技術開發(fā)區(qū)軟件園、軟件工程師學院 以開發(fā)區(qū)五大產業(yè)鏈為依托聚引此五大產業(yè)鏈的上下游及相關企業(yè)，形成更加完善的產業(yè)協(xié)作關系，最終形成具有強烈競爭優(yōu)勢的產業(yè)集群。 國際企業(yè)大道客戶敏感點PAGE27 通過BDA的案例，在綜合分析影響客戶購買決策因

23、素的基礎上,可將這些因素分成三大類:第一類:必須滿足的因素; 第二類:綜合考慮的因素; 第三類:加分因素必須滿足的因素交通便利配套完善面積滿足其個性化需求政府優(yōu)惠政策高速信息網絡綜合考慮的因素入駐相關企業(yè)園區(qū)產業(yè)框架辦公樓面積易于劃分人力資源基礎區(qū)域大環(huán)境完善的服務體系生態(tài)環(huán)境加分因素標桿企業(yè)入駐特色化的服務靈活的經營方式彰顯企業(yè)個性與文化的建筑形態(tài) 案例三北京豐臺總部基地PAGE28位置:豐臺南四環(huán)西路188號 項目概況：豐臺總部基地是中關村豐臺園與英國道豐國際集團合作開發(fā)。占地65公頃。總建筑面積106萬，容積率約1.59，平均綠化率50%左右，總投資約45億人民幣。規(guī)劃：中國庭院與西方開

24、放式街區(qū)結合，公共與私密結合，獨立樓宇和共享庭院結合，單元式總部樓與公建區(qū)商務樓圍合布局。庭院式中心綠化，點式組團綠化，帶狀公共綠化合。 建筑形態(tài)：總部基地將建設700棟獨立辦公樓，每棟面積1000-5000，主導樓每棟面積3000-5000，12層高。其中500棟供單個企業(yè)作為總部所在地，其余200棟可分層出售。配套：約40000五星級酒店、約40000商業(yè)配套，總部小公寓和幾十個200至500不等的各種風味餐廳，全宿制雙語幼兒園；健身中心；國際醫(yī)療診所、全科醫(yī)師；信貸；銀行；郵政；超市；餐飲；娛樂等。營銷方式北京豐臺總部基地的營銷亮點PAGE29國內外優(yōu)秀企業(yè)進駐北京設立的不同內涵、不同性

25、質的總部機構 中國總部、北方總部、北京分公司等企業(yè)管理機構 市場中心、研發(fā)中心、采購中心等企業(yè)職能部門 人力資源、資本與金融等企業(yè)運營平臺把目標市場鎖定在主動聯(lián)系外地企業(yè)，擴大成交客戶基數(shù)拓展外地代理體系，合作開發(fā)市場為餐飲、金融、郵政、商務中心、藥店、超市等配套設施成立一個專業(yè)招商小組主動參加各種經濟會議，宣傳總部經濟，帶動招商發(fā)揮各地駐京辦事處的紐帶作用，發(fā)掘屬地客戶積極聯(lián)系外地企業(yè)駐京分支機構，促進母體企業(yè)對總部基地的了解，帶動招商組織營銷策劃活動，帶動客戶基數(shù)的產生并促進招商的實現(xiàn)營銷銷售措施特色服務是企業(yè)選擇入駐的加分因素總部樓冠名設立企業(yè)服務中心。匯集工商、稅務、財政、外經委、計委

26、、城市建設管理、城管執(zhí)法、規(guī)劃、園林、公安等部門聯(lián)合辦公，提供專項服務建立企業(yè)領袖俱樂部建立企業(yè)交流平臺提供員工出入班車,班車整租等服務.解決員工就餐招商方式PAGE30模式一:由大到小, 再到大第一階: “大”引入核心企業(yè)第二階: “小”吸引相關中小企業(yè)第三階: “大”核心產業(yè)群吸引其它產業(yè)群大企業(yè),在循環(huán)往復模式二:由小到大,再到更大第一階: “小”引入某個產業(yè)的一群相互競爭的中小企業(yè)第二階: “大”競爭勝出一批大企業(yè)招商引入一批大企業(yè)第三階: “更大”核心產業(yè)群吸引相關產業(yè)大企業(yè)再形成新的核心產業(yè)群模式三:由大 “生”小,再到大第一階: “引入大企業(yè)母體”引入大企業(yè)母體,將招商職責讓渡給

27、大企業(yè)第二階: 由大“生”小大企業(yè)履行招商職責,吸引其相關中小企業(yè)進入第三階: 再到大核心產業(yè)群吸引相關產業(yè)大企業(yè)再形成新的核心產業(yè)群借鑒小結產業(yè)園區(qū)成功的KPI體系PAGE31 核心KPI形成核心產業(yè)與框架政策扶植交通較為便利配套完善高速信息網絡重要KPI人力資源基礎好環(huán)境優(yōu)美低密度建筑經營方式靈活辦公樓面積靈活多變良好的商務基礎次要KPI個性化的建筑形態(tài)招商網絡、代理體系特色化的服務完善的服務體系標桿企業(yè)帶動良好的區(qū)域規(guī)劃與前景借鑒小結成功經驗PAGE32產業(yè)模式運營模式招商模式產品打造產業(yè)園運作體系營銷模式核心產業(yè)核心產業(yè)：自身條件+政府導向，共同形成具有競爭力的核心產業(yè)；產業(yè)模式：多元

28、化高復合的產業(yè)選擇；產品打造：注重核心亮點的打造，以及環(huán)境、服務配套，形成與普通寫字樓差異的氛圍和文化；營銷模式：兩大推廣渠道：通用渠道（大眾傳媒）和專門渠道（行業(yè)活動/展覽會、投資說明會、圈層營銷、企業(yè)認證機構合作、直接約拜等）；招商模式：組建多元的招商團隊：行業(yè)協(xié)會、龍頭企業(yè)以及專業(yè)代理機構。以產業(yè)的業(yè)務類型為依據劃分招商團隊。運營模式：產業(yè)培育期外力扶植階段，政府主導；產業(yè)發(fā)展期市場作用領域，所有權、運營權、管理權三權分離，公司運營；產業(yè)成熟期城市中心形成；研究思路PAGE33二、產業(yè)客戶的選擇項目核心問題解決路徑產業(yè)初判產業(yè)選擇競爭策略三、產業(yè)園的競爭策略競爭分析產業(yè)解讀產業(yè)落位產業(yè)初

29、判PAGE34電子商務以廣告?zhèn)髅綖橹鲗У膹秃闲彤a業(yè)園文化創(chuàng)意信息軟件篩選原則三大篩選原則為指導PAGE35以廣告產業(yè)為導向效益最大化復合型產業(yè)園 宏觀（政策）層面要以廣告產業(yè)為核心導向宏觀政策：以廣告產業(yè)為發(fā)展主題的產業(yè)集群； 政府開發(fā)層面借勢自身資源，降低開發(fā)成本， 優(yōu)選產業(yè)和產業(yè)鏈，效益最大化；借勢自身資源：北軟一期已有軟件開發(fā)、電子商務、文化創(chuàng)意、廣告?zhèn)髅降犬a業(yè)集聚，可受其聚集效益輻射；拱墅“十二五”規(guī)劃：北軟整體產業(yè)為以軟件開發(fā)、電子商務、文化創(chuàng)意為主的高新技術產業(yè)；現(xiàn)代化服務業(yè)；以設計、外包、營銷中心為主導的總部經濟開發(fā)效益：不以租金為最終目的，但優(yōu)高稅收選產業(yè)及產業(yè)鏈； 同類產業(yè)園

30、借鑒借鑒與競爭 同類產業(yè)園：多元化產業(yè)復合的發(fā)展道路；中廣國際廣告創(chuàng)意、設計制作、總部研發(fā)、電子商務、軟件開發(fā)、信息科技上海多媒體產業(yè)園影視動畫、寬帶多媒體應用、展覽展示、DELL、埃森哲、LG、新思科技（半導體）北京國家廣告產業(yè)園引力傳媒、阿里巴巴、淘寶網、酷聽網、北視英特維文化傳播、東方視角影視公司研究思路PAGE36項目核心問題解決路徑二、產業(yè)客戶的選擇產業(yè)初判產業(yè)選擇競爭策略三、產業(yè)園的競爭策略競爭分析產業(yè)解讀產業(yè)落位PAGE37文化創(chuàng)意信息軟件電子商務產業(yè)細分文創(chuàng)產業(yè)細分具體行業(yè)范圍設計服務業(yè)主要是指以先進裝備制造設計、服裝設計、包裝設計、模型設計等為重點的工業(yè)設計業(yè)和以建筑設計、規(guī)

31、劃設計、園藝設計與城市色彩設計等為重點的建筑景觀設計業(yè)及廣告業(yè)現(xiàn)代傳媒業(yè)主要是指以內容和技術更新為特征的廣播影視業(yè)、新聞出版業(yè)等信息服務業(yè)主要是指互聯(lián)網信息服務業(yè)、廣播電視傳輸服務業(yè)等動漫游戲業(yè)主要是指動畫和漫畫業(yè)、網絡游戲業(yè)、其他計算機服務（含網吧服務）等數(shù)字娛樂類相關行業(yè)藝術品業(yè)主要是指繪畫、書法、雕塑、篆刻、工藝美術等造型藝術業(yè)教育培訓業(yè)主要是指除學前教育、義務教育和高中教育以外的普通高等教育、職業(yè)技能培訓及其他教育業(yè)等文化休閑旅游業(yè)主要是指以人文資源為內涵的休閑旅游業(yè)文化會展業(yè)指文化類會展或富有文化創(chuàng)意內容的會展及活動PAGE38文化創(chuàng)意產業(yè)八大核心層定義：文化創(chuàng)意產業(yè)又叫創(chuàng)造性產業(yè)、

32、創(chuàng)意經濟，是源自個人創(chuàng)意、技巧及才華，通過運用知識產權，創(chuàng)造財富和就業(yè)潛力的行業(yè)。特征：文化創(chuàng)意產業(yè)的共同特點是：以創(chuàng)意為核心，依托科技，集群式增長，政府引導。分類：文化創(chuàng)意產業(yè)一般可細分為8大類。文化經濟科技文化創(chuàng)意產業(yè)產業(yè)概況PAGE39 十大文化創(chuàng)意產業(yè)園區(qū)已成為產業(yè)集聚主平臺。2010年底，全市十大文創(chuàng)園區(qū)建成面積為124.4萬 ，增加57.16萬 。園區(qū)企業(yè)數(shù)量為1437家，就業(yè)人數(shù)為23074人，實現(xiàn)營業(yè)收入為42億元，同比增加8.44億元，增幅達25.15%。全市市級文創(chuàng)園總數(shù)達16家，企業(yè)數(shù)量為38851家，全市從業(yè)數(shù)量近30萬。市GDP比重已超北京（12.01%），上海（10

33、.02%）進入第一梯隊。文化創(chuàng)意產業(yè)已成為杭州的重要支柱產業(yè)和經濟發(fā)展新引擎，產業(yè)容量和未來增長空間大產業(yè)分組實績數(shù)(億元)占GDP比重（%）排位全市GDP5949.17 100.00 其中：文化創(chuàng)意702.00 11.80 1旅游休閑353.02 5.93 4金融服務606.03 10.19 3電子商務76.88 1.299信息軟件276.74 4.65 5先進裝備制造690.23 11.60 2物聯(lián)網101.16 1.707生物醫(yī)藥100.96 1.708節(jié)能環(huán)保106.46 1.79 6新能源35.83 0.6010十大產業(yè)實現(xiàn)增加值合計（不含交叉重復）2472.00 41.55 201

34、0年杭州市十大產業(yè)增加值總量及占比情況2010-2012.6文化創(chuàng)意產業(yè)增加值及占GDP比重文化創(chuàng)意產業(yè)園開發(fā)、企業(yè)數(shù)量及從業(yè)情況產業(yè)分布圖杭州文化創(chuàng)意產業(yè)分布：以“環(huán)西湖、環(huán)西溪、沿運河、沿錢塘江”的兩圈兩帶為主線 PAGE40之江新城湘湖新城西溪板塊市中心區(qū)塊（慶春鳳起沿線、武林商圈、湖濱商圈、城站吳山一帶）城西文教區(qū)下沙新城運河兩岸商務區(qū)濱江新城良渚板塊本項目現(xiàn)代傳媒業(yè)、教育培訓業(yè)、文化休閑旅游業(yè)設計服務業(yè)、藝術品業(yè)藝術品業(yè)、教育培訓業(yè)、文化休閑旅游業(yè)文化休閑旅游業(yè)、設計服務業(yè)、藝術品業(yè)、文化會展業(yè)現(xiàn)代傳媒業(yè)、設計服務業(yè)、教育培訓業(yè)信息服務業(yè)、動漫游戲業(yè)現(xiàn)代傳媒業(yè)、藝術品業(yè)、設計服務業(yè)信

35、息服務業(yè)、動漫游戲業(yè)“玉”文化生態(tài)旅游與時尚消費創(chuàng)意設計分布特征文化創(chuàng)意產業(yè)的分布特征PAGE41產業(yè)分布帶市中心（景區(qū)）、運河兩岸、城西文教、西溪板塊濱江新城、湘湖新城、之江新城、下沙新城良渚板塊等其它地區(qū)發(fā)展特征產業(yè)發(fā)展成熟，入駐率高，多數(shù)為飽和狀態(tài)產業(yè)快速發(fā)展階段，企業(yè)入駐未飽和，承接主城外溢，發(fā)展初期，板塊辦公成熟度低主要分布板塊區(qū)位劃分主城區(qū)新城繞城外文化創(chuàng)意產業(yè)屬于城市服務業(yè)，對交通、區(qū)位有一定要求，較少外溢至繞城外分布啟示園區(qū)分布圖杭州主要文化創(chuàng)意產業(yè)園分布圖PAGE42鳳凰國際創(chuàng)意象山藝術公社白馬湖生態(tài)創(chuàng)意城湘湖文化創(chuàng)意產業(yè)園西溪創(chuàng)意產業(yè)園創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)新天地西湖數(shù)字娛樂產業(yè)園山南國

36、際創(chuàng)意金融產業(yè)園西湖廣告產業(yè)園本項目創(chuàng)意良渚基地下沙大學科技園絲聯(lián)166LOFT49A8藝術公社樂富智匯園唐尚433西岸國際藝術區(qū)元谷小河園元谷和睦園西湖創(chuàng)意谷園區(qū)分類文創(chuàng)園分兩類，舊改新項目供應有限，目前飽和；政府主導開發(fā)產業(yè)園為未來主要新增量，是本項目主要競爭對手PAGE43舊改新政府主導開發(fā)樂富智匯園、西岸國際藝術區(qū)、 LOFT49、絲聯(lián)166、元谷小河園、唐尚433、元谷和睦園、A8藝術公社、鳳凰國際創(chuàng)意、山南國際創(chuàng)意金融產業(yè)園等白馬湖生態(tài)創(chuàng)意城、西湖數(shù)字娛樂產業(yè)園、西湖廣告產業(yè)園、運河廣告產業(yè)園、西溪創(chuàng)意產業(yè)園等供應量少，物業(yè)條件受限招商政策為最大優(yōu)勢，多為只租不售產業(yè)園分類現(xiàn)狀特征

37、典型產業(yè)園三大類舊改新項目供應有限，目前飽和；政府主導開發(fā)產業(yè)園為未來主要新增量，是本項目主要競爭對手競爭啟示競品分析選取意義代表園區(qū)主導產業(yè)體量入駐率租金招商政策服務配套國家級廣告產業(yè)園西湖廣告產業(yè)園廣告、文創(chuàng)、軟件、服務外包等50萬（啟動期租用5700，今年年底可交付使用3萬）以谷歌為代表的十余家家客戶1.7元相對本項目更優(yōu)惠的稅收、租金、企業(yè)扶持、人才等政策3.3萬酒店、2.5萬酒店式公寓、1萬商業(yè)，現(xiàn)階段依托西湖科技園，配套檔次一般政府主導開發(fā)的文創(chuàng)產業(yè)園白馬湖生態(tài)創(chuàng)意城文創(chuàng)（動漫）為主，信息軟件、房地產、中介服務、大旅游業(yè)為輔動漫廣場：19.346萬；農居soho：1.693萬杭州中

38、贏影視傳媒有限公司第一年1.0；第二年0.8；第三年0.5；相對最優(yōu)惠的稅收、租金、企業(yè)扶持、人才政策白馬湖建國酒店（五星級）、3萬會展中心、規(guī)劃1.5萬會所/商業(yè)，現(xiàn)階段園區(qū)辦公生活配套基本無舊改新運河天地創(chuàng)意園文創(chuàng)（文化藝術、設計服務）21.18萬約100%0.7-2.5元不等基本無優(yōu)惠政策需依托于區(qū)域配套，各分園零散的咖啡廳、酒吧、展廳等本項目運河廣告產業(yè)園廣告?zhèn)髅綖橹鲗У奈膭?chuàng)、信息軟件、電子商務45.5萬約20家意向客戶1.8元稅收、租金、企業(yè)扶持、人才等優(yōu)惠政策2000夢立方，2200食堂、企業(yè)服務中心等共1萬服務配套PAGE44競品啟示本項目相對舊改新、非政府主導開發(fā)產業(yè)園具有規(guī)模

39、、政策等優(yōu)勢；相對西湖廣告產業(yè)園及白馬湖，在交通通達性、未來周邊配套上有優(yōu)勢，在租金、政策上無絕對優(yōu)勢，需在產品軟硬件配套上發(fā)力。競爭策略競爭維度競爭園區(qū)西湖廣告產業(yè)園白馬湖生態(tài)創(chuàng)意城運河天地創(chuàng)意園本項目外部條件區(qū)位交通自然資源周邊配套優(yōu)惠政策招商政策租金物業(yè)條件整體規(guī)劃設備設施景觀體系園區(qū)配套辦公配套生活休閑配套運動配套物業(yè)服務園區(qū)文化園區(qū)文化PAGE45PK舊改新（企業(yè)主導）在政策、物業(yè)條件、配套上“你無我有”PK政府主導產業(yè)園在園區(qū)軟硬件打造、園區(qū)文化上“你有我優(yōu)”細分產業(yè)分布文創(chuàng)產業(yè)細分主要分布區(qū)域分布特征（產業(yè)辦公需求）與本項目匹配程度生產性文化創(chuàng)意產業(yè)完善各產業(yè)的產業(yè)鏈條的中間環(huán)節(jié)

40、，即為包括文化產業(yè)在內的各產業(yè)提供中間產品設計服務業(yè)市中心區(qū)塊、下沙新城、運河兩岸商務區(qū)、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)新天地、白馬湖生態(tài)創(chuàng)意城、之江新城、良渚板塊產業(yè)辦公適應性較強，分布最廣現(xiàn)代傳媒業(yè)市中心區(qū)塊、下沙新城主要依托交通優(yōu)勢、高教園資源信息服務業(yè)濱江新城、城西文教區(qū)、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)新天地、白馬湖生態(tài)創(chuàng)意城主要分布于城西、濱江高新技術開發(fā)區(qū)動漫游戲業(yè)濱江新城、城西文教區(qū)、白馬湖生態(tài)創(chuàng)意城主要分布于城西、濱江高新技術開發(fā)區(qū)，與信息服務有較大聯(lián)動關系消費性文化創(chuàng)意產業(yè)直接生產滿足大眾消費產品的文化產業(yè)，可產生消費作用藝術品業(yè)市中心區(qū)塊、運河兩岸商務區(qū)、西溪板塊、白馬湖生態(tài)創(chuàng)意城、之江新城主要依托西湖、西溪、運河、

41、白馬湖、之江等景觀資源教育培訓業(yè)下沙新城、西溪板塊、湘湖新城主要依托景觀、市區(qū)交通和高教園資源文化休閑旅游業(yè)運河兩岸商務區(qū)、西溪板塊、湘湖新城、良渚板塊必須依托自然景觀、人文歷史資源文化會展業(yè)運河兩岸商務區(qū)、白馬湖生態(tài)創(chuàng)意城主要依托產業(yè)集群、動漫節(jié)舉辦地PAGE46本項目更適宜生產性文化創(chuàng)意產業(yè)產業(yè)選擇文創(chuàng)產業(yè)細分杭州市產業(yè)容量及未來發(fā)展前景拱墅區(qū)產業(yè)容量及未來發(fā)展前景與本項目匹配程度是否為主力招商產業(yè)設計服務業(yè)主導現(xiàn)代傳媒業(yè)主導信息服務業(yè)主導動漫游戲業(yè)輔助藝術品業(yè)否教育培訓業(yè)否文化休閑旅游業(yè)否文化會展業(yè)否PAGE47建議本項目的文創(chuàng)產業(yè)招商以設計服務、現(xiàn)代傳媒、信息服務為主導，以動漫游戲為輔

42、助產業(yè)容量大，與廣告產業(yè)關聯(lián)度高，且本項目擁有北軟一期的產業(yè)基礎，建議為主力招商產業(yè)產業(yè)發(fā)展?jié)摿Υ?，本項目擁有締順科技等?yōu)秀動漫企業(yè)作為產業(yè)基礎，建議為輔助招商產業(yè)產業(yè)容量較少，且對地段（市中心、景觀、高教園）資源要求較高，不建議為主力招商產業(yè)產業(yè)選擇文化創(chuàng)意企業(yè)生命周期的選擇PAGE48我們將杭州市主要的文創(chuàng)產業(yè)龍頭企業(yè)的辦公地址做了初步統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)：企業(yè)生命周期需求特征典型企業(yè)稅收貢獻度對本項目意向度龍頭企業(yè)設計、媒介類市中心、景區(qū)（交通便利親近客戶，注重企業(yè)形象和辦公環(huán)境）捷群高低分支機構辦公面積小、承租能力較強，政策敏感型東方龍廣告?zhèn)髅礁咧杏耙曨惻臄z、錄影等大面積辦公需求浙青傳媒高中成長型

43、企業(yè)辦公擴張、對租金和政策敏感群智廣告中高孵化型企業(yè)辦公面積小、承租能力弱且對政策敏感低高思美傳媒股份南方設計院捷群廣告東方龍廣告?zhèn)髅胶贾莨粡V告分眾傳媒控股博采傳媒浙江高速廣告浙青傳媒西泠印社PAGE49文化創(chuàng)意信息軟件電子商務產業(yè)概況PAGE50由主導產業(yè)成為杭州重要支柱產業(yè)，杭州軟件服務業(yè)的綜合競爭力列全國第四產業(yè)分組實績數(shù)(億元)占GDP比重（%）排位全市GDP5949.17 100.00 其中：文化創(chuàng)意702.00 11.80 1旅游休閑353.02 5.93 4金融服務606.03 10.19 3電子商務76.88 1.299信息軟件276.74 4.65 5先進裝備制造690.2

44、3 11.60 2物聯(lián)網101.16 1.707生物醫(yī)藥100.96 1.708節(jié)能環(huán)保106.46 1.79 6新能源35.83 0.6010十大產業(yè)實現(xiàn)增加值合計（不含交叉重復）2472.00 41.55 2010年杭州市十大產業(yè)增加值總量及占比情況行業(yè)應用軟件（證券金融、服裝/紡織CAD、工業(yè)自動化控制）；服務外包（通訊研發(fā)和金融服務外包）；杭州市信息軟件發(fā)展現(xiàn)狀信息軟件產業(yè)特色企業(yè)數(shù)量就業(yè)人數(shù)產業(yè)園數(shù)量中國百強近1000家約9萬人13家20余家 產業(yè)細分PAGE51信息軟件產業(yè)細分具體行業(yè)范圍電子信息設備銷售和租賃計算機、軟件及輔助設備批發(fā)；計算機、軟件及輔助設備零售；其他電子產品零售

45、；通訊及廣播電視設備批發(fā)；通信設備零售；計算機及通訊設備租賃計算機服務和軟件業(yè)提供計算機系統(tǒng)的設計、集成、安裝等方面的服務。數(shù)據處理、計算機維修、其他計算機服務、基礎軟件服務、應用軟件服務、其他軟件服務電子信息傳輸服務固定電信服務、移動電信服務、其他電信服務、互聯(lián)網信息服務、有線廣播電視傳輸服務、無線廣播電視傳輸服務、衛(wèi)星傳輸服務其他信息相關服務廣播；電視；電影制作與發(fā)行；電影放映；音像制作；新聞業(yè)；圖書出版；報紙出版；期刊出版；音像制品出版；電子出版物出版；其他出版；圖書館；檔案館服務外包BPO（業(yè)務流程外包：企業(yè)業(yè)務流程設計服務、企業(yè)內部管理數(shù)據庫服務、企業(yè)運營數(shù)據庫服務、企業(yè)供應鏈管理數(shù)

46、據庫服務）；ITO（信息技術外包：軟件研發(fā)及外包、信息技術研發(fā)服務外包、信息系統(tǒng)運營維護外包）；KPO（知識流程外包：知識產權研究、醫(yī)藥和生物技術研發(fā)和測試、工業(yè)設計、動漫及網游設計研發(fā)、教育課件研發(fā)等領域）；信息軟件產業(yè)的產業(yè)細分產業(yè)分布圖杭州信息軟件產業(yè)分布：服務外包外移至繞城外，信息服務/軟件服務分布于市區(qū)與產業(yè)新城PAGE52濱江新城蕭山板塊下沙新城城西文教黃龍板塊環(huán)浙大(紫金港)硅谷西湖科技園北部軟件園臨平板塊錢江科技城西溪科技島服務外包；服務外包；互聯(lián)網經濟產業(yè)，計算機服務，軟件服務;服務外包；電信和其他信息傳輸服務業(yè)，數(shù)字電視產業(yè)；互聯(lián)網經濟產業(yè)，計算機服務，軟件服務;服務外包；

47、互聯(lián)網經濟產業(yè)，計算機服務，軟件服務;服務外包；互聯(lián)網經濟產業(yè)，計算機服務，軟件服務;服務外包；互聯(lián)網經濟產業(yè)，計算機服務，軟件服務;服務外包；互聯(lián)網經濟產業(yè)，計算機服務，軟件服務;服務外包；互聯(lián)網經濟產業(yè)，計算機服務，軟件服務;服務外包；電信和其他信息傳輸服務業(yè)，數(shù)字電視產業(yè)；互聯(lián)網經濟產業(yè)，計算機服務，軟件服務;園區(qū)分布圖杭州主要信息軟件產業(yè)園分布圖PAGE53浙大網新科技園西部軟件園浙大科技園北部軟件園恒生科技園海創(chuàng)園濱江慧港高新區(qū)網絡與通訊設備基地網易公司網絡游戲研發(fā)生產基地銀江軟件園杭州高新軟件園杭州中控軟件園諾基亞西門子通信創(chuàng)新軟件園天堂軟件園東部軟件園華軍軟件園五常西溪軟件園西湖

48、數(shù)源軟件園西湖軟件園新加坡科技園浙大中自科技園杭州技術開發(fā)區(qū)科技創(chuàng)業(yè)園萬華科技產業(yè)園分布特征信息軟件產業(yè)的分布特征PAGE54產業(yè)分布帶城西文教、黃龍板塊、環(huán)浙大(紫金港)硅谷濱江新城、下沙新城、蕭山板塊、西湖科技園、北部軟件園西溪科技島、臨平新城、錢江科技城分布特征依托老城區(qū)產業(yè)基礎、高教（浙大）的教育資源帶動，發(fā)展成熟產業(yè)快速發(fā)展期，新城發(fā)展的引擎和主城區(qū)產業(yè)外溢的承接產業(yè)發(fā)展初期，主要以服務外包業(yè)為主，依托政府導向、高教園資源主要分布板塊分布劃分市中心產業(yè)新城/大產業(yè)園繞城外計算機服務和軟件業(yè)、電子信息傳輸服務主要集中在市中心和產業(yè)新城/大產業(yè)園； 以研發(fā)為主的服務外包業(yè)主要分布在繞城外

49、分布啟示競品分析繞城內已近飽和，將無法承接部分企業(yè)擴容改善需求，繞城外供應上升PAGE55選取意義代表園區(qū)主導產業(yè)體量入駐率租金招商政策服務配套市區(qū)城西天堂軟件園信息軟件16.8萬100%3元稅收優(yōu)惠、租金優(yōu)惠、住房補貼、項目資助、融資優(yōu)惠等3000多食堂、餐飲、SPR咖啡館、職工俱樂部、書屋、健身房、母嬰室、多功能廳產業(yè)新城下沙新加坡科技園信息技術、服務外包、生產研發(fā)和文化創(chuàng)意68萬一期90%2元基本無咖啡、銀行、酒店、快遞、商務中心、超市、餐飲、運動濱江區(qū)濱江慧港信息軟件（華為技術和印孚瑟斯）4.9萬100%1.7，三年一簽，每年8%遞增基本無班車、餐飲、購物、運動、商務繞城外倉前海創(chuàng)園電

50、子信息、生物醫(yī)藥、新材料新能源、裝備制造、軟件與創(chuàng)意、服務與中介平臺啟動期37萬，未來280萬建設招商中，引進海外高層次人才144名-注冊資本零首付，兩年內繳足；鼓勵以知識產權等智力成果出資，最高可達注冊資本70%；三年內辦公用房租金減免；項目資助、人才獎勵、融資優(yōu)惠、住房及子女就學政策創(chuàng)業(yè)服務、會議中心、展示、研發(fā)中心、酒店、商業(yè)臨平萬華科技產業(yè)園總部經濟、高新技術、先進制造業(yè)、金融服務業(yè)、大學生創(chuàng)業(yè)、文創(chuàng)70萬3800-8800元/以三年商業(yè)計劃，按照稅收貢獻標準，免費贈送房屋產權或免費租賃、免收注冊辦理服務費、免收辦公經營場地費、免收工商注冊登記費食堂、便利店、活動室、商務服務、金融機構

51、、洗衣店、美容美發(fā)店、美食特色店、會議中心、酒店式公寓政府主導主城區(qū)產業(yè)園，優(yōu)勢明顯，高入住率，但未來供應稀缺政府主導繞城外產業(yè)園，政策優(yōu)勢，以產業(yè)導入帶動新城發(fā)展模式，現(xiàn)階段仍受區(qū)位及配套制約，處于發(fā)展起步期，未來供應量大企業(yè)主導新城產業(yè)園，因政府產業(yè)導向利好，處于快速發(fā)展期，但基本無政策優(yōu)勢，未來有一定供應量企業(yè)主導繞城外產業(yè)園，市場化運作，產業(yè)園的房地產化，多以出售為目的，未來供應量較大PAGE56競爭策略競爭維度本項目天堂軟件園海創(chuàng)園濱江慧港新加坡科技園萬華科技園外部條件區(qū)位交通自然資源周邊配套優(yōu)惠政策招商政策租金物業(yè)條件整體規(guī)劃設備設施景觀體系園區(qū)配套辦公配套生活休閑配套運動配套物業(yè)

52、服務園區(qū)文化園區(qū)文化PAGE57PK繞城內項目，以軟硬件提升取勝PK繞城外項目，以區(qū)位交通優(yōu)勢、配套優(yōu)勢取勝產業(yè)選擇PAGE58壯大發(fā)展計算機服務和軟件業(yè)；優(yōu)選培養(yǎng)發(fā)展電子信息服務業(yè)；提升發(fā)展服務外包產業(yè)；優(yōu)選輔助外圍圈層中心圈層核心圈層產業(yè)新城/大產業(yè)園：改善的客戶繞城外：截流的客戶市中心：外溢的客戶優(yōu)選對區(qū)域要求高的電子信息與軟件服務業(yè)，承接市中心、老產業(yè)園改善外溢客戶產業(yè)選擇客戶來源產業(yè)選擇吸引行業(yè)內龍頭企業(yè)，成為龍頭企業(yè)集聚高地，以此吸附中小企業(yè)PAGE59印孚瑟斯 Infosys華為技術網易公司網絡游戲研發(fā)生產基地杭州中控軟件園諾基亞西門子通信創(chuàng)新軟件園恒生科技園浙大網新科技園美國虹

53、軟（當虹科技）美國道富杭州公司歐姆龍通靈自動化系統(tǒng)外資分公司自建產業(yè)園我們將杭州市信息軟件產業(yè)園中的企業(yè)進行統(tǒng)計梳理發(fā)現(xiàn)：產業(yè)園的大型企業(yè)：印孚瑟斯 Infosys、美國道富杭州公司、塔塔信息技術、美國虹軟等國內大型公司分公司華為技術、信雅達等恒生科技、網易、浙大網新、中控等可能入駐的大型企業(yè)：外資分公司、國內大型公司分公司PAGE60文化創(chuàng)意信息軟件電子商務行業(yè)概況以阿里巴巴為龍頭，引領杭州在網站數(shù)量、B2B、C2C、第三方支付等方面位列全國第一PAGE61產業(yè)分組指標2015年目標值2010年實際值完成目標年均現(xiàn)價增幅（%）文化創(chuàng)意增加值1300702.00 13.1 旅游休閑總收入170

54、01025.70 10.6 金融服務增加值1000606.03 10.5 電子商務服務收入1000110.00 55.5 信息軟件主營業(yè)務收入1500718.55 15.9 先進裝備制造工業(yè)銷售產值60003734.80 9.9 物聯(lián)網主營業(yè)務收入1000309.61 26.4 生物醫(yī)藥工業(yè)銷售產值1000314.81 26.0 節(jié)能環(huán)保工業(yè)銷售產值1400419.51 27.3 新能源工業(yè)銷售產值1000159.31 44.4 十大產業(yè)合計（不含交叉重復）增加值占GDP比重（%）5041.551.69（百分點）“十二五”期間杭州市十大產業(yè)完成目標年均增長情況3.領軍企業(yè)眾多，帶動顯著第三方電

55、子商務企業(yè)：阿里巴巴、淘寶網、支付寶、網盛科技；電子商務應用企業(yè)：貝利電子、老板電器華東醫(yī)藥、珍誠醫(yī)藥、佑康電子商務；2.發(fā)展?jié)摿薮螅繕四暝鲩L55.5%1.總體規(guī)模偏小，僅占GDP1.29%4.總體企業(yè)規(guī)模偏小杭州市限額以上電子商務企業(yè)主營業(yè)務收入在500萬元以下單位數(shù)占全部限額以上電子商務企業(yè)的70.6%。 產業(yè)細分電子商務產業(yè)的產業(yè)細分PAGE62電子商務產業(yè)細分具體行業(yè)范圍核心層企業(yè)為其他單位、個人開展電子商務提供交易或服務平臺的經濟活動?？煞譃榻灰灼脚_服務、網上預訂、網絡廣告、搜索引擎、電子支付等類型，稱為第三方電子商務企業(yè)，具體行業(yè)范圍界定互聯(lián)網信息服務外圍層借助互聯(lián)網絡，進行商

56、務洽談、尋價、訂單簽訂及貨款收付結算等商務行為，并最終實現(xiàn)產品或服務交易的經濟活動。按照不同交易主體分類電子商務交易額，主要分為企業(yè)對企業(yè)(B2B)、企業(yè)對消費者(B2C)、消費者對消費者(C2C)等類型，稱為電子商務應用企業(yè)，主要涉及行業(yè)包括制造業(yè)、批發(fā)和零售業(yè)、住宿和餐飲業(yè)等相關層為電子商務企業(yè)提供包裹、物品的收集、運輸、發(fā)送服務，以及為顧客提供快速、便捷、靈活的商務快送服務第三方電子商務企業(yè)B2B企業(yè)對企業(yè) B2C企業(yè)對消費者 C2C消費者對消費者 電子商務應用企業(yè)產業(yè)細分園區(qū)分布圖杭州主要電子商務園分布圖PAGE63杭州電子商務產業(yè)園淘寶城阿里巴巴下沙電子商務園下城區(qū)星火電子商務產業(yè)園

57、北部軟件園東部軟件園東方電子商務園杭州服裝電子商務中心電子商務大廈分布特征電子商務產業(yè)的分布特征PAGE64園區(qū)分類濱江區(qū)、城西文教、倉前未來科技城九堡四季青、下沙板塊主要分布分布特征依托阿里巴巴和淘寶網依托貨源（專業(yè)市場、工廠）阿里巴巴、淘寶城、杭州電子商務產業(yè)園等杭州服裝電子商務中心、東方電子商務園、下沙電子商務園、北部軟件園等代表園區(qū)/項目阿里巴巴和淘寶網產業(yè)帶動效應顯著，本項目受其輻射力較弱；但本項目周邊擁有專業(yè)市場和倉儲物流能吸引電子商務應用企業(yè)；分布啟示競品分析PAGE65選取意義代表園區(qū)主導產業(yè)體量入駐率租金招商政策服務配套發(fā)展成熟城西杭州電子商務產業(yè)園電子商務、信息軟件4萬余1

58、00%2.5元基本無特殊優(yōu)惠政策產業(yè)培育平臺技術支撐平臺科技金融平臺法律保障平臺人才服務平臺九堡東方電子商務園電子商務、軟件開發(fā)、網絡游戲、電子信息14萬100%0.8元認證獎勵中介服務補貼網絡服務年費資助創(chuàng)業(yè)孵化政策等淘寶“杭州網商園” MR.I互聯(lián)網創(chuàng)新基地電信BPO呼叫基地IDC數(shù)據托管中心云計算數(shù)據服務中心現(xiàn)代服務業(yè)運營中心未來供應倉前淘寶城電子商務及上下游產業(yè)鏈57.1萬將設立研發(fā)、客服、網站運營、銷售、技術支持、伙伴孵化中心、培訓中心及其他配套設施（商業(yè)、酒店、公寓）；逐步開展計算機軟硬件開發(fā)、物管、計算機系統(tǒng)服務、電腦動畫設計、經濟信息咨詢、成年人的非文化教育培訓等現(xiàn)主要的電子商

59、務產業(yè)園入駐率高，尤其在城西的產業(yè)園已呈現(xiàn)飽和，未來供應主要集中在倉前、臨平等地競爭策略競爭維度發(fā)展成熟未來供應本項目杭州電子商務產業(yè)園東方電子商務園下沙電子商務園淘寶城外部條件區(qū)位交通自然資源周邊配套優(yōu)惠政策招商政策租金物業(yè)條件整體規(guī)劃設備設施景觀體系園區(qū)配套辦公配套生活休閑配套運動配套物業(yè)服務園區(qū)文化園區(qū)文化PAGE66PK現(xiàn)有產業(yè)園優(yōu)勢明顯，可在物業(yè)條件、配套、文化上優(yōu)化；PK新建產業(yè)園，可在政策、物業(yè)條件、配套上做超越；產業(yè)選擇PAGE67產業(yè)細分企業(yè)細分與項目匹配程度核心層第三方電子商務企業(yè)阿里巴巴、淘寶網服務于阿里集團或企業(yè)成果應用于阿里巴巴、淘寶網的電子商務企業(yè)其他第三方電子商務

60、企業(yè)外圍層電子商務應用企業(yè)B2B依托第三方電子商務平臺的傳統(tǒng)企業(yè)傳統(tǒng)企業(yè)獨立電子商務運營商B2C依托第三方電子商務平臺的傳統(tǒng)企業(yè)傳統(tǒng)企業(yè)獨立電子商務運營商C2C依托第三方電子商務平臺的個人相關層物流、倉儲等作為本項目的配套企業(yè)已擁有自己的園區(qū)，甚至自己打造電子商務產業(yè)園對阿里巴巴、淘寶網的依附度高，為節(jié)約溝通成本，一般選擇就近辦公一般租金承受力低，有較大一批選擇在住宅樓中辦公依據北軟一期的產業(yè)基礎和該類企業(yè)的辦公特征，可作為本項目的主力招商對象產業(yè)選擇PAGE68浙江磐石淘寶城阿里巴巴網盛生意寶綠線（杭州）信息技術浙江傳化物流杭州珍誠網絡科技浙江華瑞信息資訊佑康電子商務余杭區(qū)濱江區(qū)下城區(qū)蕭山區(qū)