上海商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場分析報(bào)告 3 (中國點(diǎn)擊地產(chǎn)營銷顧問) 點(diǎn)擊出品27

1、無憂商務(wù)網(wǎng) 5ucom 共享和傳播管理資源，引導(dǎo)管理人實(shí)現(xiàn)杰出管理 .25萬份精華管理資料，2萬多集管理視頻講座無憂商務(wù)網(wǎng) 5ucom 共享和傳播管理資源，引導(dǎo)管理人實(shí)現(xiàn)杰出管理 ：.；無憂商務(wù)網(wǎng) 5ucom 共享和傳播管理資源，引導(dǎo)管理人實(shí)現(xiàn)杰出管理 無憂商務(wù)網(wǎng) 5ucom 共享和傳播管理資源，引導(dǎo)管理人實(shí)現(xiàn)杰出管理 點(diǎn)擊地產(chǎn).營銷機(jī)構(gòu) eq oac(,點(diǎn)) eq oac(,擊) eq oac(,奉) eq oac(,獻(xiàn)) eq oac(,必) eq oac(,屬) eq oac(,精) eq oac(,品)地址：中國福州聯(lián)絡(luò)人：鐵蛋聯(lián)絡(luò)郵箱：7376070163上海商業(yè)地產(chǎn)工程市場分析報(bào)告

2、第三部分 主要競爭工程分析競爭工程的設(shè)定市場研討的目的就是精細(xì)把握競爭對手的動(dòng)向與戰(zhàn)略，從而實(shí)現(xiàn)本工程的差別化開發(fā)運(yùn)營，而目前區(qū)域商業(yè)市場正處于建立開展過程中，類似本工程的新型商業(yè)規(guī)劃都在討論過程中，直接競爭力尚未構(gòu)成。黃浦“十五商業(yè)規(guī)劃中提出，區(qū)域商業(yè)將向?qū)I(yè)化商場方向開展，而以下這些工程已在探求和實(shí)際中，研討它們將對本工程具有參考和自創(chuàng)意義。主要競爭工程的根本情況圣力數(shù)碼廣場地址：西藏南路518號復(fù)興東路口規(guī)模：總建面2萬平方米5F定位：中高檔商場運(yùn)營類別：品牌電腦和手機(jī)通訊類產(chǎn)品運(yùn)營方式：一致招商，一致管理，自主運(yùn)營輻射范圍：全市消費(fèi)群體構(gòu)成：個(gè)人用戶/公司用戶租金程度：1F15元/天2

3、F13元/天3F10元/天主要商戶：蘋果的完全體驗(yàn)中心，IBM、Dell的筆記本體驗(yàn)店，HP、宏基、聯(lián)想、方正、清華同方、TCL等運(yùn)營商：圣力數(shù)碼市場運(yùn)營管理物業(yè)管理：同上租售戰(zhàn)略：投資商整體買斷，交由運(yùn)營商運(yùn)作管理正式營業(yè)：2004年3月運(yùn)營規(guī)劃：由圣力國際投資2億多元獨(dú)家買斷位于老西門的國際廣場產(chǎn)權(quán)來做電子市場，初定于明年3月份開業(yè)，工程定位為滬上首家高檔數(shù)碼賣場。商場規(guī)劃為筆記本、手機(jī)與中外品牌電腦設(shè)在一樓，二樓是電腦外設(shè)及高端數(shù)碼賣場，三樓那么是大賣場與DIY、配件、軟件、音像賣場及功能區(qū)，并輔以各個(gè)品牌的籠統(tǒng)展現(xiàn)廳在四、五樓。天使之城地址：人民路777號古城公園旁規(guī)模：總建面6000

4、平方米3F定位：中檔一站式主題消費(fèi)商場運(yùn)營類別：婚慶用品運(yùn)營方式：一致招商，一致管理，自主運(yùn)營輻射范圍：全市消費(fèi)群體構(gòu)成：對婚慶用品有消費(fèi)需求者租金程度：待定主要商戶：待定運(yùn)營商：天意婚慶市場運(yùn)營管理物業(yè)管理：同上租售戰(zhàn)略：投資商整體買斷，交由運(yùn)營商運(yùn)作管理正式營業(yè)：待定招商尚未開場運(yùn)營特征：規(guī)劃建成一個(gè)綜合婚慶主題廣場，提供一站式婚慶效力，聚集婚紗禮服、婚紗攝影、婚戒首飾、婚慶禮品等國內(nèi)外眾多著名品牌。沃爾瑪購物廣場暫定地址：西藏南路、肇周路口規(guī)模：總建面2萬平方米定位：將活鮮、食品與傳統(tǒng)百貨業(yè)態(tài)相結(jié)合， “一站式中檔消費(fèi)廣場輻射范圍：全市消費(fèi)群體構(gòu)成：中高檔消費(fèi)者租金程度：待定主要商戶：沃

5、爾瑪?shù)冗\(yùn)營商：沃爾瑪百貨物業(yè)管理：待定租售戰(zhàn)略：待定正式營業(yè)：待定消費(fèi)者對各主要競爭工程的認(rèn)知程度圣力數(shù)碼廣場該工程的運(yùn)營者為原淮海路上“清華數(shù)碼廣場的運(yùn)營商，由于配合淮海路商業(yè)規(guī)劃的調(diào)整，而圈定具淮海路不遠(yuǎn)的老西門國際廣場作為新址對象；其擁有固定協(xié)作同伴和豐富的運(yùn)營閱歷，工程招商20天，招商率就到達(dá)76%，局面火爆。圣力國際廣場的招商如此勝利，緣由如下：一是淮海路上清華數(shù)碼廣場和百腦匯數(shù)碼廣場兩家電子市場的撤出，其中大部分的經(jīng)銷商情愿搬到間隔 原來幾百米之遙而且租金相對廉價(jià)的圣力數(shù)碼廣場；其二在淮海路的周圍，間隔 圣力數(shù)碼廣場不過300、400米的地方高檔寫字樓里上萬家中外企業(yè)與三十萬白領(lǐng)，

6、這都是工程潛在的商務(wù)客源加上老西門周邊社區(qū)內(nèi)眾多高層次的電腦家庭用戶，客戶來源豐富；而緣由之三，那么是圣力數(shù)碼“無孔不入的宣傳攻勢。近期在IT各大主流媒體上，圣力數(shù)碼即將開業(yè)的音訊以及賣場所具備的優(yōu)勢被爭相傳送，其市場的知名度得到極大提升，也為經(jīng)銷商和廠商了解圣力數(shù)碼提供了多方面的渠道。規(guī)模化、品牌化、加上準(zhǔn)確的市場定位和適度的推行都是圣力數(shù)碼廣場前期勝利運(yùn)作的法寶，值得本工程自創(chuàng)。由于該工程為特征運(yùn)營，而且隨著IT廣場淡出淮海路商圈，該工程將在區(qū)域消費(fèi)者中的認(rèn)知程度逐漸上升。天使之城該工程為東淮海公寓的裙房，沿街處設(shè)置成開敞式廣場，建筑立面獨(dú)特，再加上位于古城公園對面，景觀優(yōu)美。該工程所處人

7、民路為傳統(tǒng)的婚慶用品特征街，沿街均為小開面的商鋪，檔次較低。工程在定位上傳承婚慶效力，但拔高整體檔次，構(gòu)成錯(cuò)位運(yùn)營，開展店中店格局，以中檔品牌為主，引進(jìn)世界級品牌，構(gòu)成獨(dú)樹一幟的婚慶主題廣場。就運(yùn)營主題來說，由于該工程為特征運(yùn)營，隨著運(yùn)營推行活動(dòng)的深化開展，在上海消費(fèi)者心目中的認(rèn)知程度將大大提高。沃爾瑪購物廣場暫定1988年3月1日，第一家沃爾瑪購物廣場在美國密蘇里州的華盛頓開業(yè)。將活鮮、食品與傳統(tǒng)百貨業(yè)態(tài)相結(jié)合，沃爾瑪購物廣場“一站式的運(yùn)營方式不僅為消費(fèi)者節(jié)省了時(shí)間和開支，而且提供了一種獨(dú)特的購物體驗(yàn)。這種全新的零售業(yè)態(tài)一經(jīng)推出就遭到了歡迎，1996年，超級零售航母沃爾瑪進(jìn)入了中國。作為進(jìn)軍

8、上海的首個(gè)工程，沃爾瑪將和中信集團(tuán)協(xié)作，利用強(qiáng)強(qiáng)結(jié)合的優(yōu)勢，整體推進(jìn)該地段的商業(yè)開展。老西門屬于上海市中心黃浦區(qū)，是區(qū)級商業(yè)中心，沃爾瑪?shù)倪M(jìn)入將有利于提高該地域商業(yè)的規(guī)模和檔次。 作為全球最大的零售商沃爾瑪，其品牌家喻戶曉，市場認(rèn)知度高，輻射范圍是全市性的。此次沃爾瑪落戶老西門，更是得到了市政府的鼎立支持，它的開業(yè)，必將帶來大量消費(fèi)群體，促進(jìn)整個(gè)商圈的共同昌盛。第四部分 消費(fèi)特征分析區(qū)域消費(fèi)者消費(fèi)特征分析在未來幾年，本區(qū)域的居住人口變動(dòng)極大，新導(dǎo)入的人口無論是文化素質(zhì)、職業(yè)、收入和消費(fèi)習(xí)慣都異于目前，因此本報(bào)告將對未來的區(qū)域消費(fèi)者進(jìn)展研討。首先我們將區(qū)域消費(fèi)者分為四類：第一為周邊高檔居住區(qū)居民

9、、第二為外輻區(qū)域客源、第三為周邊商務(wù)性客戶群、第四為外來旅游者。第一消費(fèi)群體：目的定位周邊高檔居住區(qū)居民年齡特征 年齡在3060歲，其中30-40之間的為主力目的消費(fèi)群收入情況 家庭年收入在20萬元以上消費(fèi)力 該類群體具有最強(qiáng)的消費(fèi)才干，容易接受新的消費(fèi)觀念消費(fèi)心思 個(gè)人收入影響消費(fèi)觀念，本區(qū)域內(nèi)的高收入或富有階層對品牌的關(guān)注、高檔購買心思只能在頂尖商場內(nèi)滿足，吸引這部分的消費(fèi)對本工程的支持最大。第二消費(fèi)群體：目的定位外輻區(qū)域客源收入情況年齡在2540歲 消費(fèi)力 有固定收入且程度較高，因此消費(fèi)力較強(qiáng)。消費(fèi)心思受過高等教育，心思特征趨向成熟，不盲目追求時(shí)髦潮流，具有獨(dú)特檔次，消費(fèi)領(lǐng)域以個(gè)人涵養(yǎng)、

10、家庭和生活方面為主，具有一定品牌忠實(shí)度。第三消費(fèi)群體：目的定位商務(wù)性客戶收入情況年齡在2560歲 消費(fèi)力 普遍高于普通客戶消費(fèi)心思商務(wù)性消費(fèi)普通以餐飲、文娛等休閑類活動(dòng)為主，客戶比較關(guān)注該類設(shè)備的規(guī)模、品牌、環(huán)境及人均消費(fèi)等要素第四消費(fèi)群體：目的定位外來旅游人口收入情況中等以上程度消費(fèi)力 境外和國內(nèi)的大中型城市的旅游者，消費(fèi)才干較強(qiáng)消費(fèi)心思作為旅游收藏，會選擇具有海派特征的產(chǎn)品及時(shí)髦類的商品，搜奇獵奇作為董家渡高檔住宅配套的大型社區(qū)商業(yè)中心，在表達(dá)以人為本、便民利民的目的，在滿足居民日常生活根本需求的根底上還應(yīng)拓展運(yùn)營效力領(lǐng)域，為居住區(qū)居民提供系列完好的商業(yè)效力。只需采用先進(jìn)的商業(yè)形狀和完善的

11、商業(yè)業(yè)態(tài)組合，塑造具有海派商業(yè)特征的現(xiàn)代社區(qū)消費(fèi)環(huán)境，滿足社區(qū)居民日常生活需求，注重提供包括文化文娛、休閑效力等多樣化、個(gè)性化的綜合性消費(fèi)，才干逐漸構(gòu)成既規(guī)范又有特征的社區(qū)商業(yè)格局。假日消費(fèi)的影響延續(xù)幾年的節(jié)假日消費(fèi)高潮使“假日消費(fèi)成為人們關(guān)注的熱點(diǎn)?！凹偃障M(fèi)以其非常顯著的特征在每一個(gè)長假日，甚至雙休日表現(xiàn)出來，是一種值得非常注重的景象?！凹偃障M(fèi)是隨著人們收入程度的提高和社會環(huán)境的變化所出現(xiàn)的必然的消費(fèi)開展趨勢，它是人們由根本的“生存型消費(fèi)向“享用型消費(fèi)開展的市場表現(xiàn)。“假日消費(fèi)在國外曾經(jīng)是一種普遍的經(jīng)濟(jì)景象，節(jié)假日的商品消費(fèi)為平常消費(fèi)的三至五倍是一個(gè)正常景象。在國內(nèi)消費(fèi)市場繼續(xù)疲軟的情況

12、下，假日消費(fèi)橫空出世，特別是與居民外出旅游緊緊結(jié)合在一同而成為社會熱點(diǎn)。一些經(jīng)濟(jì)界人士也對它拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長寄托了厚望?！凹偃障M(fèi)正由社會熱點(diǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)樾陆?jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。假日消費(fèi)興起的主要緣由經(jīng)濟(jì)要素普通以為，當(dāng)一個(gè)地域的人均GDP到達(dá)1000美圓之后，假日消費(fèi)會明顯添加。目前上海的人均GDP已到達(dá)5000美圓，我國沿海開放城市的人均GDP也已接近三千美圓，恰恰是這些城市經(jīng)濟(jì)的快速開展促進(jìn)了假日消費(fèi)和假日市場的興隆。社會要素假日平衡效應(yīng)快速的任務(wù)節(jié)拍和緊張的人際關(guān)系使人們更加注重在業(yè)余時(shí)間放松本人，尋覓一些有趣的方式來文娛本人，使本人的生理系統(tǒng)和精神形狀得到一定的調(diào)整，在假期終了后能以良好的身心形狀進(jìn)入新

13、的任務(wù)周期。假日補(bǔ)償效應(yīng)在任務(wù)周期中，人們的生活與消費(fèi)普通都相對簡化，當(dāng)假期到來之后，人們的留意力從任務(wù)中轉(zhuǎn)移到家庭或自我身上，希望在生活上得到某種補(bǔ)償。在假期中，人們會比平常有更多的消費(fèi)需求，發(fā)生更多的消費(fèi)行為。政策要素近年來，我國城市居民的法定休憩日大為添加，約占全年的三分之一左右，加上生活程度逐漸提高后，家務(wù)勞動(dòng)時(shí)間縮短，可自在支配的閑暇時(shí)間增多了，這為城市居民們提供了從事假日活動(dòng)的充分條件。商業(yè)促銷商業(yè)、旅游以及文娛等行業(yè)的企業(yè)，在假日中舉行的宣傳促銷活動(dòng)，成為激發(fā)城市居民假日消費(fèi)行為的誘因。各類企業(yè)往往把假日作為添加銷售、實(shí)現(xiàn)利潤的時(shí)機(jī)，大大刺激了本來就存在假日消費(fèi)需求的消費(fèi)者。消費(fèi)

14、構(gòu)造轉(zhuǎn)變文化活動(dòng)、體育健身、教育培訓(xùn)等假日休閑活動(dòng)得興起必然會產(chǎn)生相關(guān)的消費(fèi)行為，構(gòu)成大量的市場買賣活動(dòng)，它們使我國的商品銷售市場、旅游市場、餐飲市場、文化文娛市場空前活潑起來，就是一些非經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，如體育、衛(wèi)生、教育等事業(yè)也興隆起來。因此，假日消費(fèi)的興起促成了假日經(jīng)濟(jì)的構(gòu)成?！凹偃障M(fèi)的根本特征不同行業(yè)的假日消費(fèi)增量存在差別根據(jù)全國市場消費(fèi)網(wǎng)絡(luò)的調(diào)查，目前人們在假日中主要選擇的消費(fèi)行為是旅游和文化文娛，在假日中選擇購買商品或大件耐用品的比例排序比較偏后：排序12345消費(fèi)類型旅游購物餐飲文化文娛其他比例40%25.5%20.8%10.1%3.6%資料來源：上海市商業(yè)信息中心不同假期的消費(fèi)重

15、點(diǎn)有一定的差別短假期中就地消費(fèi)的比重較大，長假期里異地消費(fèi)的比重增大。就商業(yè)零售領(lǐng)域而言，不同假期中，消費(fèi)者的購買構(gòu)造也有不同的特點(diǎn):銷售排名12345元旦食品類服裝鞋帽類煙酒類生活電器類日用品春節(jié)食品類煙酒類服裝鞋帽類針織類日用品雙休日服裝鞋帽類日用品生活電器類食品類音像器材類 資料來源：上海市商業(yè)信息中心注：食品類和服裝鞋帽類商品是節(jié)假日消費(fèi)的首選消費(fèi)者更習(xí)慣在雙休日選購日用品和耐用消費(fèi)品不同地段，不同業(yè)態(tài)，不同規(guī)模的商業(yè)企業(yè)假日銷售的增幅明顯不同假日市場的銷售增長，主要集中在中心商業(yè)區(qū)域，大型百貨商場和超市大賣場，而地段比較偏遠(yuǎn)的商場，規(guī)模較小，業(yè)態(tài)較落后的企業(yè)在假日中銷售的增幅不明顯，

16、有的反而出現(xiàn)下降?！凹偃障M(fèi)對本案的影響區(qū)位角度根據(jù)以上分析，“假日經(jīng)濟(jì)主要會對市級商業(yè)中心、旅游景點(diǎn)等區(qū)域的經(jīng)濟(jì)開展產(chǎn)生影響。拿上海為例，“假日經(jīng)濟(jì)的影響區(qū)域主要集中在“三街四城幾大商業(yè)中心，就區(qū)位來講，“假日經(jīng)濟(jì)對本案的影響較小，主要依賴豫園商城的相鄰關(guān)系引入外區(qū)域旅游客源。商業(yè)定位“假日消費(fèi)主要會對群眾化的商業(yè)場所產(chǎn)生較大的影響，本工程的總體市場定位為中高檔的社區(qū)商業(yè)，就目前上海的商業(yè)開展現(xiàn)狀來看，中高檔的商業(yè)消費(fèi)總體比較穩(wěn)定，受“假日消費(fèi)的影響較小。運(yùn)營業(yè)態(tài)“假日經(jīng)濟(jì)主要對大型百貨、超市等零售商業(yè)產(chǎn)生較大的影響，而對其他業(yè)態(tài)的影響較小。就本工程來講，在運(yùn)營業(yè)態(tài)方面，一定比例是滿足社區(qū)居

17、民日常生活的商業(yè)配套，“假日經(jīng)濟(jì)對其影響不大。而餐飲、休閑、文娛、購物等商業(yè)形狀會在一定程度上遭到“假日經(jīng)濟(jì)的影響。綜上所述，從目前的市場情況分析，本案受“假日消費(fèi)的影響較小，消費(fèi)浮動(dòng)不大，總體運(yùn)營比較平穩(wěn)。普通消費(fèi)者消費(fèi)方式分析理性消費(fèi)中國“量入為出的傳統(tǒng)消費(fèi)觀念不斷以來都左右著國人的消費(fèi)行為，使得我國居民的儲蓄額自 1992年以來仍以年均超越20的速度遞增，而消費(fèi)與儲蓄增長之比卻呈連年下降趨勢。逃避信譽(yù)消費(fèi)近幾年由于醫(yī)療、住房、教育等方面的改革導(dǎo)致居民預(yù)期收入的不確定性，在一定程度上制約了消費(fèi)需求，限制了信譽(yù)消費(fèi)的開展，致使信譽(yù)消費(fèi)在消費(fèi)總量中比重尚不到1，與興隆國家20的比例存在很大差別

18、。消費(fèi)構(gòu)造變化隨著居民收入程度的提高，居民的消費(fèi)構(gòu)造也正在發(fā)生深化的變化。食品、服裝等生活必需品占消費(fèi)的比重逐年降低，而教育和保健的比重上升，代表居民消費(fèi)程度的休閑類支出逐年上升。當(dāng)收入到達(dá)非常高的程度，消費(fèi)者對那些曾經(jīng)代表生活水準(zhǔn)的產(chǎn)品的消費(fèi)會到達(dá)飽和形狀，而休閑文娛類消費(fèi)不會飽和。住房消費(fèi)支出占首位據(jù)相關(guān)市場調(diào)查分析，未來一到兩年，上海市民消費(fèi)走向穩(wěn)健，在日常消費(fèi)得到根本保證的前提下，上海市民首先思索的是改善居住條件、提高文化素質(zhì)，堅(jiān)持長久穩(wěn)定，而三者當(dāng)中改善居住條件位居榜首。相關(guān)調(diào)查顯示，上海市民每月的住房平均支出曾經(jīng)居飲食之后成為第二大消費(fèi)支出，由于食品消費(fèi)在人們的日常消費(fèi)中是一個(gè)相對

19、固定的數(shù)字，因此，住房消費(fèi)在未來的幾年中將成為家庭的第一支出，這種趨勢曾經(jīng)在高學(xué)歷階層中反映出來。非實(shí)物性消費(fèi)比重添加上海居民人均保險(xiǎn)、教育、通訊費(fèi)用的支出增長近年來都堅(jiān)持在20%以上，而上海消費(fèi)者預(yù)期消費(fèi)投向主要集中在購置房屋和裝修、境內(nèi)外旅游、本身教育及其他投資，隨著效力消費(fèi)、知識消費(fèi)及非消費(fèi)性支出的快速開展，實(shí)物消費(fèi)的比重將繼續(xù)下降。上海市民消費(fèi)預(yù)期更趨謹(jǐn)慎據(jù)上海統(tǒng)計(jì)局最新市場調(diào)查顯示：居民消費(fèi)自信心出現(xiàn)上升，但總體上還處于消費(fèi)積蓄期，與北京、江蘇等十省市比較，上海居民消費(fèi)預(yù)期更謹(jǐn)慎。中高收入家庭消費(fèi)預(yù)期看漲的比重最高，另外年齡與消費(fèi)期望的關(guān)系也很親密，根本上呈現(xiàn)未來消費(fèi)期望隨戶主年齡上升而下降之勢?？傮w跡象闡明，上海城市居民家庭總體消費(fèi)還處于消費(fèi)才干晉級轉(zhuǎn)型前的積存期，消費(fèi)潛力宏大。私人購車市場開場啟動(dòng)今年第一季度，上海全市汽車銷售額比去年同期增長近1 倍，其中私人購車明顯高于往年同期程度。一項(xiàng)權(quán)威調(diào)查闡明，有94的居民希望擁有私車，17的被調(diào)查者表示將在一兩年內(nèi)購買，計(jì)劃在三五年內(nèi)購車的那么占66。以上數(shù)聽闡明，上海的汽車市場即將正式啟動(dòng)，汽車消費(fèi)將成為繼住房消費(fèi)后的又一個(gè)消費(fèi)重點(diǎn)。信息消費(fèi)已成為上海市民消費(fèi)的重要組成部分今年上半年上海每百戶城市居民家庭擁有的挪動(dòng)已達(dá)22.2部，有力帶動(dòng)