閩贛邊貿(mào)建材市場營銷策劃報告

1、.：.；閩贛邊貿(mào)建材市場營銷謀劃報告目 錄第一部分 寧化房地產(chǎn)總體市場分析第二部分 寧化專業(yè)性商業(yè)地產(chǎn)市場研討一、寧化專業(yè)性商業(yè)物業(yè)市場現(xiàn)狀 一寧化專業(yè)性市場商業(yè)物業(yè)開發(fā)現(xiàn)狀分析 二寧化專業(yè)性市場商業(yè)物業(yè)銷售現(xiàn)狀分析二、寧化建材家居類專業(yè)商業(yè)房地產(chǎn)工程市場微觀研討 一寧化建材家居類專業(yè)市場開發(fā)現(xiàn)狀及分析 二寧化建材家居類專業(yè)市場銷售現(xiàn)狀及分析第三部分 閩贛邊貿(mào)建材市場微觀市場研討一、工程同類競爭物業(yè)分析二、區(qū)域類異類型商業(yè)競爭物業(yè)分析三、工程市場定位分析第四部分 閩贛邊貿(mào)建材市場工程個案研討一、工程區(qū)域市場研討一區(qū)域人口構(gòu)成及分布情況二區(qū)域經(jīng)濟(jì)類型及人口就業(yè)構(gòu)造分析二、工程目的客戶群體定位及分

2、析 一工程目的客戶群體描畫 二工程目的客戶區(qū)隔分析 三工程目的客戶細(xì)分研討三、工程SWOT分析及建議 一工程優(yōu)勢分析 二工程優(yōu)勢分析 三工程潛在要挾 四工程時機(jī)點(diǎn)分析第五部分、工程市場定位研討、分析 第六部分、區(qū)域內(nèi)租金調(diào)查分析，工程租金定價建議第七部分、工程業(yè)態(tài)劃分分析、建議第八部分、工程招商條件戰(zhàn)略分析、建議第九部分、招商流程第十部分、 閩贛邊貿(mào)建材市場有關(guān)協(xié)議、合同第一部分 寧化房地產(chǎn)總體分市場分析一、開發(fā)力量熱點(diǎn)區(qū)域城南 2007第四季度，寧化縣開發(fā)的工程合計(jì)有七個包括亮相的，供應(yīng)總量到達(dá)50萬平方左右，開發(fā)力量集中，新開樓盤中，以中小戶型+商業(yè)物業(yè)成了寧化縣房市中的主角。寧化房地產(chǎn)主

3、要開發(fā)力量都集中在城南新城區(qū)，在眾多樓盤中已開盤的有翠江明珠、天鵝國際大廈、及新近開盤的財富花園。隨著城市東擴(kuò)南移舊城改造力度的進(jìn)一步加大，明年春財富花園二期，翠江明珠高層將陸續(xù)推出新的房源。寧化房地產(chǎn)將出現(xiàn)井噴景象。其中財富花園和翠江明珠商業(yè)部分的體量是為本案最大的沖擊和競爭。二、寧化房地產(chǎn)價錢現(xiàn)狀寧化房地產(chǎn)開展速度較慢，2005年前的樓盤以東方花園為代表。由于屬于首個小區(qū)型商品房，根本實(shí)現(xiàn)完全銷售。新近開盤樓盤主要以翠江明珠為代表。由于2005年后尚未有其他大型樓盤上市銷售，前期推出小高層房源很快銷售一空。均價在3200元左右。同時推出的商業(yè)部分最高在18000元。一樓銷售極不理想，二個月

4、來僅售一間。二樓商鋪目前價錢大幅下滑，最低至2700元每平方。隨后開盤的天鵝大廈，包括商業(yè)店面、獨(dú)身公寓、酒店式公寓一次性推出，目前商品房銷售根本完成，商業(yè)部分共19間店面,目前尚剩5間。剩下的店面每平方22000元，本地不看好其報答。獨(dú)身公寓主要以挑高為主，均價在3700元左右。新近開盤的財富花園96套小高層,均價在3100元左右，銷售一星期尚剩20套。商業(yè)部份尚未推出。其住宅價錢相比翠江明珠下降3%.就商品房價錢相比，第四季度比第三季度略有下降，而商業(yè)部份推出市場沒有遭到熱捧，預(yù)估下降力度必將進(jìn)一步加劇。 第二部分 寧化專業(yè)性商業(yè)地產(chǎn)市場研討一、寧化專業(yè)性商業(yè)物業(yè)市場分析1、寧化專業(yè)性商業(yè)

5、物業(yè)開發(fā)現(xiàn)狀分析寧化商業(yè)開發(fā)在近一年內(nèi)呈現(xiàn)出迸發(fā)形狀，目前在建包括已推出市場或規(guī)劃的總計(jì)到達(dá)15萬平左右。目前推出市場的有3萬平左右。占總量的20%,各樓盤均有不等量的商業(yè)將在三年內(nèi)進(jìn)入市場進(jìn)展競爭。勢必對呵斥對寧化商業(yè)宏大的沖擊。翠江明珠：商業(yè)面積3.2萬平，商業(yè)部分分為兩大塊，1住宅加底商2商場部分。底商部分共兩樓，店面開間根本在四米到六米之間。目前推出市場的屬底商部分。主要特征：商業(yè)未進(jìn)展詳細(xì)的商業(yè)主題、運(yùn)營方向定位。推行主要以投資報答、旺鋪等為主題。目前由于銷售不理想，已采取部分先招租后銷售戰(zhàn)略。招商對象無條件限制。財富花園：政府定位，性質(zhì)與本工程一樣，商業(yè)定位“閩贛家俱城,面積在3萬

6、平左右。目前商業(yè)部分未推出市場，主要特征：建材家居市場的細(xì)分化專業(yè)市場。地段較好，接近車站，并與老商圈接近,有一定的地理優(yōu)勢，目前的推行主題不明顯，還未有明顯與定位接近的推行,主要以地段優(yōu)勢和旺鋪進(jìn)展推行。天鵝國際大廈：地處中環(huán)路,并與新橋路對接。商品房銷售情況較好，商業(yè)部分價錢較高，屬寧化商業(yè)目前價錢最高部分，無商業(yè)定位，價錢依托主要以地段取勝。主要特征：前期銷售未充分思索業(yè)主利益，追求高額開發(fā)利潤,導(dǎo)致后期五間店面無法進(jìn)展完全銷售。寧化新車站：商業(yè)面積1.3萬平左右。銷售前期采取競標(biāo)購買，銷售數(shù)十間店面，目前大部份已開業(yè)。主要特征：依托車站人流為優(yōu)勢，開業(yè)的業(yè)態(tài)主要以餐飲、食雜、機(jī)電,包括

7、一家中型家俱店。過分高估車站人流帶來的經(jīng)濟(jì)效益，致使業(yè)主競標(biāo)本錢大。加上人們對車站抵抗的消費(fèi)觀念，目前運(yùn)營情況極不理想，部分商家已著手進(jìn)展轉(zhuǎn)讓。紅土地商貿(mào)城：近期已開工，建筑面積共23047.5平，其中商業(yè)部分7000平。定位為酒業(yè)專業(yè)市場，主要特征：與財富花園、新車站為鄰。有一定的地段優(yōu)勢。推行主題：頂級商業(yè)城。其他的正在建立的有中環(huán)購物廣場，商業(yè)面積到達(dá)4萬平規(guī)模。定位為百貨購物商場，以及廣電、財政局的財富廣場。未開發(fā)但已招拍出讓的有B2地塊。2、寧化商業(yè)物業(yè)的整體特征：2007可謂寧化商業(yè)地產(chǎn)的“商業(yè)地產(chǎn)年，隨著眾多開發(fā)商集中式的開發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)專業(yè)化、市場細(xì)分化、商圈區(qū)域化的特征2.

8、1專業(yè)市場化專業(yè)化表現(xiàn)為商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營產(chǎn)品類屬，專業(yè)化的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，可以最大限制的滿足運(yùn)營者的業(yè)態(tài)需求，開發(fā)最適宜商家和產(chǎn)品的市場。如建材市場閩贛建材市場，酒業(yè)專業(yè)市場商貿(mào)城、家俱家俬專業(yè)市場財富花園閩贛家俱城等。2.2市場細(xì)分化從寧化2007年商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)現(xiàn)狀來看，工程的功能作用呈現(xiàn)細(xì)分趨勢，2007年的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)定位便表達(dá)了這一規(guī)律，這一方面是由于市場專業(yè)化開展的促使，另一方面是由于寧化消費(fèi)者消費(fèi)心思和習(xí)慣的促使及老商圈的南大街功能退化促使。建材家居在寧化細(xì)分為：如本工程閩贛邊貿(mào)建材市場、財富花園閩贛邊貿(mào)家俱城，酒業(yè)市場等均是市場專業(yè)化與市場細(xì)分化復(fù)合的代表性工程。2.3商圈區(qū)域化目

9、前寧化縣南大街屬中心商圈，同時也是獨(dú)一能呈現(xiàn)商圈方式的地段。商圈內(nèi)不同的消費(fèi)圈混雜，生活程度的提高將要求構(gòu)成不同的商業(yè)圈和消費(fèi)圈，不同的商業(yè)圈將滿足消費(fèi)者的不同需求。隨著寧化的規(guī)劃東擴(kuò)南移，在未來三年內(nèi)，城南新車站周邊將構(gòu)成新的商圈，并逐漸取代老商圈的商業(yè)功能。3、商業(yè)物業(yè)方式變革：在我們的市場研討中發(fā)現(xiàn)，寧化目前的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方式，曾經(jīng)擺脫了傳統(tǒng)的單一方式，多元化、綜合化、復(fù)雜化成為特征。臨街商鋪、社區(qū)商業(yè)、購物中心、專業(yè)市場等各種商業(yè)形狀的物業(yè)紛紛涌現(xiàn)，將小縣城的商業(yè)氣氛推進(jìn)涌現(xiàn)新熱潮。方式一：“一站式商鋪 滿足人們追求“時髦、“便利“休閑的購物追求。商業(yè)物業(yè)可以盡能夠地滿足人們一站購足的

10、要求。主要特征:大型購物中心或?qū)I(yè)市場，縣城總建面應(yīng)在3萬平米以上，各種業(yè)態(tài)齊全，消費(fèi)環(huán)境溫馨，貨物種類充足，人氣旺盛。 方式二：“享樂化商鋪 購物中心的園林化，給人們提供溫馨開放的休閑交往空間，延伸顧客滯留時間，構(gòu)成“商業(yè)聚集效應(yīng)。主要特征:建筑配套了休閑廣場、建筑小品、雕刻、噴泉、休閑椅等。 方式三：“個性化商鋪 塑造購物中心的獨(dú)特個性，樹立主題，構(gòu)成獨(dú)具特征的商業(yè)空間。以及各類專業(yè)商城，市場定位獨(dú)特，商業(yè)個性突出。主要特征:商業(yè)定位明晰，個性突出，業(yè)態(tài)單一但專業(yè)，滿足消費(fèi)者特定消費(fèi)需求。酒業(yè)市場方式六：“招租化商鋪 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營相聯(lián)絡(luò)結(jié)合，確保行業(yè)的投資自信心。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的租售結(jié)

11、合的工程集中出現(xiàn)，招租化傾向明顯。 主要特征:招租運(yùn)營，租售結(jié)合方式。二寧化縣商業(yè)物業(yè)銷售現(xiàn)狀分析1、售價現(xiàn)狀、銷售現(xiàn)狀：2007年寧化縣區(qū)商業(yè)用房市場供應(yīng)面積已達(dá)15萬平方米，已買賣的均價16000元/平方米，比住宅銷售均價3200元/平方米高出12800元/平方米數(shù)據(jù)僅算目前銷售價的初略估算。2007年寧化商業(yè)地產(chǎn)的價錢呈直線型上揚(yáng)之勢，2005年前售價1100至2500元之間。其中寫字樓、普通性臨街商鋪、產(chǎn)權(quán)式商鋪等價錢都呈現(xiàn)此趨向。從目前市場表現(xiàn)來看，天鵝大廈19000元/平方米的單價創(chuàng)了寧化商業(yè)地產(chǎn)售價之最。據(jù)調(diào)查市場外表數(shù)據(jù)顯示，全縣總商業(yè)面積為15萬。2007年底將有商業(yè)營業(yè)房開

12、工面積6萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積為1.6萬平方米.整體銷售率10，相當(dāng)部分的銷售周期超越了四個月。2021年我縣的商業(yè)物業(yè)將在上半年有很多工程的上市沖擊，因此，預(yù)見我縣商業(yè)地產(chǎn)將在2021年下半年出現(xiàn)“井噴，也就闡明，商業(yè)地產(chǎn)的銷售情況將漸漸低落。第三部分 閩贛邊貿(mào)建材市場微觀市場研討一、工程同類競爭物業(yè)分析經(jīng)過對寧化及周過市場的調(diào)查研討，深化分析，構(gòu)成了我們對寧化及周邊的認(rèn)知，1、同類競爭物業(yè)財富花園財富花園定位為閩贛家俱城，同樣是建材家居業(yè)態(tài)的構(gòu)成者，對本案的要挾主要表達(dá)在:1、對于本工程在招商客源上部分重合;2、另由于該工程商業(yè)容量為30000平米，不排除其業(yè)態(tài)把控上放寬限制，如家

13、裝建材類;3、該工程位置較好前文已述，商家思索能夠性較大。2、市場形狀沿街零散鋪面：店鋪較小、投資額不高、規(guī)模不大、進(jìn)入市場壁壘低，它們主要滿足區(qū)域消費(fèi)者的日常住宅維修需求，所以寧化很多地方的沿街零散商鋪都可以有本人的市場空間。由于寧化之前尚未有大型商場及專業(yè)市場，傳統(tǒng)運(yùn)營方式獨(dú)立店鋪觀念較深。二、區(qū)域內(nèi)商業(yè)競爭物業(yè)異類分析區(qū)域市場區(qū)分：本節(jié)研討的目的區(qū)域是本工程所在區(qū)域的及周邊相關(guān)區(qū)域。這是工程市場準(zhǔn)入的必要研討市場。翠江明珠、財富花園二個市場是我們需求研討的主要的區(qū)分市場。針對區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)工程的研討主要是分析其對商業(yè)地產(chǎn)投資者的“截流影響。翠江明珠由于沒有明確的商業(yè)定位，較本工程位置好，且

14、由于較早入市，有較好的市場影響力。商家看好其商業(yè)前景及地理優(yōu)勢。上述兩個工程的商業(yè)地產(chǎn)對商業(yè)地產(chǎn)投資者的截流、分流使得本工程的目的顧客和招商客源數(shù)量相對減少。第四部分 閩贛邊貿(mào)建材市場工程個案研討一、工程區(qū)域內(nèi)市場研討一區(qū)域人口構(gòu)成及分布情況該縣主要以農(nóng)民、老國有企業(yè)職工、個體運(yùn)營者為主。近年來，該縣的外來人口數(shù)量較少。 日人流量缺乏7萬人，人氣和商氣較弱；個體運(yùn)營者主要集中于南大街和周邊區(qū)域內(nèi)的臨街商鋪。二區(qū)域經(jīng)濟(jì)類型及人口就業(yè)構(gòu)造分析區(qū)域的主要經(jīng)濟(jì)類型為商業(yè)個體運(yùn)營集中區(qū)域，區(qū)域主要以商業(yè)運(yùn)營和少量工廠工人為主要的居民職業(yè)，個體運(yùn)營者主要在南大街、菜市場運(yùn)營零售零售日用百貨,新橋路、中環(huán)路

15、運(yùn)營建材、汽配等商品。由于寧化商業(yè)市場的開展慢，該區(qū)域無良好的區(qū)位條件，居民收入較低。由于其特殊的商業(yè)構(gòu)成，區(qū)域居民的本地投資熱情都較低，樂于進(jìn)展外省或一二級城市投資行為。如該縣在廣西北海投資人為數(shù)甚眾。二、工程目的客戶群體定位及分析一工程目的客戶群體描畫針對本工程的市場研討發(fā)現(xiàn)，工程的目的客戶群可劃分為“隱性目的客戶群和“顯性目的客戶群又可稱為終端消費(fèi)群體兩類。顯性目的客戶群主要是指被工程本身的氣氛與籠統(tǒng)、物業(yè)形狀與運(yùn)營方式、運(yùn)營賣點(diǎn)吸引的消費(fèi)的目的客戶。隱性目的客戶群是指被工程的主要優(yōu)勢、廣告宣傳、價錢誘惑、開展前景及創(chuàng)新營銷戰(zhàn)略體系所吸引的運(yùn)營與投資的客戶.1、顯性目的客戶群作為零售零售

16、兼營的綜合性市場，本工程具有很大的輻射群體客戶。其輻射范圍包括清流縣、石城縣、建寧縣部分區(qū)域以及寧化本地消費(fèi)者。其詳細(xì)包括原有商業(yè)街建材商戶、欲做大做強(qiáng)的廠家代理或辦事處，拓展分店、增設(shè)二、三級代理等等。2、隱性目的客戶群工程的隱性目的客戶群體主要有：建材運(yùn)營者、商業(yè)地產(chǎn)投資者、建材消費(fèi)廠商、看好建材行業(yè)欲投資建材者以及少量職業(yè)炒家等。本工程定位于專業(yè)建材零售零售市場，最大的開發(fā)目的是出賣、出租。所以其招商、銷售主打客戶應(yīng)該是原建材運(yùn)營者和了解區(qū)域情況的投資者。 二工程目的客戶細(xì)分研討2.1本地建材運(yùn)營者：這是本工程的主打客戶，他們對寧化及周邊市場了解透徹，清楚周邊各地建材市場行情。長期從事建

17、材運(yùn)營，對寧化及周邊建材市場的熱點(diǎn)區(qū)域和市場極為清楚和敏感，其投資愿望較強(qiáng)，但同時相當(dāng)注重市場的商業(yè)氣氛和財富時機(jī)。投資額有高有低，普通在20萬60萬之間。但多數(shù)采用租賃運(yùn)營的方式或外地投資不動產(chǎn)。對待這類客戶，工程的運(yùn)營效益是最好的壓服，其次處理好租金本錢與購買本錢之間的利益沖突，采用多方位的銷售手段、付款方式、降低入市門檻是拉動此類客戶產(chǎn)生購買、租賃行為的關(guān)鍵。2.2外地建材運(yùn)營者清流、石城與寧化本地情況類似，市場需求量少，當(dāng)?shù)剡\(yùn)營較好有進(jìn)一步拓展意向，但由于運(yùn)營者受地域、代理權(quán)等限制，普通采取就近原那么選址運(yùn)營，此類商家張望性較強(qiáng)，對策：最好能看到實(shí)踐市場效果，經(jīng)過各種信息的傳達(dá)添加投資

18、自信心、工程優(yōu)惠條件吸引、完善工程本身軟硬件,如如何做到輻射周圍配套免費(fèi)接送車等方式。三、工程SWOT分析 1、區(qū)位優(yōu)勢：工程位于城南，屬開發(fā)力量集中區(qū)，未來寧化新商圈，樓盤聚集，樓市帶來建材商機(jī)及豐富的人流，潛在消費(fèi)力量旺盛。2、規(guī)模優(yōu)勢：工程總建筑面積13萬多平方米，建材市場市場4萬多平米，在寧化至三明建材類專業(yè)市場開發(fā)屬最大工程。是寧化至三明建材市場目前規(guī)模最大的建材家居購物場所，工程氣勢宏偉、體量大、設(shè)計(jì)現(xiàn)代、設(shè)備先進(jìn)，建成后將是閩西建材市場旗艦之一。3、建筑規(guī)劃優(yōu)勢：工程整體規(guī)劃科學(xué)、合理、先進(jìn)、現(xiàn)代，采用內(nèi)街式設(shè)計(jì)，車輛可以進(jìn)入內(nèi)街，構(gòu)成了“全臨街商鋪的格局，弱化了普通賣場的“角落

19、商鋪難題。同時主入口采用“扶梯方式，淡化了二樓樓層難以聚集的難題，營造了較好的購物環(huán)境。4、大環(huán)境優(yōu)勢：寧化經(jīng)濟(jì)的逐漸升溫，構(gòu)成了區(qū)域良好的開展前景和投資前景。城南樓市的開發(fā)，使寧化生活環(huán)境的逐漸改善，將會促使消費(fèi)者目光的轉(zhuǎn)移。必將推進(jìn)寧化新城區(qū)城市的開展提高。名房產(chǎn)工程的建立，順應(yīng)了寧化新城市化開展的潮流。5、交通優(yōu)勢：工程北臨高速路，中環(huán)路的改造，極大的縮短了老城區(qū)到工程的間隔 。且工程區(qū)域內(nèi)有較好道路設(shè)備，交通配套的晉級完善，距清流縣、石城縣的車程較近，將使得該工程可以發(fā)揚(yáng)最大輻射力，物流交通的方便和輻射力將為工程帶來更多商機(jī)；6、開發(fā)商品牌優(yōu)勢開發(fā)商屬三明市知名企業(yè)，構(gòu)成開發(fā)商在本地有

20、較好的知名度及較好的認(rèn)知度，并有勝利開發(fā)地產(chǎn)工程先例和開發(fā)閱歷。實(shí)力開發(fā)商帶動投資者自信心，升值潛力的看好;二工程優(yōu)勢分析區(qū)域同類競爭市場的強(qiáng)力促銷工程上市后，其它周邊的競爭工程必定會采取相對的應(yīng)對措施，來分解顧客，截流人群，以到達(dá)爭取客戶資源，促進(jìn)本人工程銷售的目的，這對工程的招商銷售一個不利音訊；所以在實(shí)踐操作過程中，應(yīng)思索到此要素，做出合理調(diào)控，掌握好廣告及促銷手段的節(jié)拍和強(qiáng)度，以到達(dá)對工程招商、銷售的循環(huán)推行促進(jìn)；2、區(qū)域異類競爭工程的客戶分流 工程區(qū)域內(nèi)，除財富花園、酒業(yè)市場有初步商業(yè)定位外，其他工程均未進(jìn)展商業(yè)產(chǎn)位，且有較好的地理優(yōu)勢，均有很大的爭奪客戶資源的實(shí)力，特別是早期入市的

21、翠江明珠，以及新車站的存量商鋪置信會趁08眾多樓盤上市的商業(yè)氣氛，對投資性客戶資源、建材商家構(gòu)成很大的爭奪和分流，這是工程招商、銷售的一個必需面對和處理的問題；3、規(guī)模宏大加大操作難度由于工程的體量大，業(yè)態(tài)分布于廣，2層受同類競爭工程規(guī)劃及整體市場租賃價錢的影響，招商難度添加。 4、建材商品屬性的特殊要求由于是專業(yè)的建材市場，建材商品有其特殊的特性和屬性要求，作為零售零售市場，大量的庫存和展現(xiàn)是必要的，工程在規(guī)劃設(shè)計(jì)上采用并行行列建筑設(shè)計(jì)，一致的業(yè)態(tài)規(guī)劃上難度較高，必需全面思索，合理規(guī)劃，才可以到達(dá)工程整體招商的如期完成。5、工程上市時間不合時宜的影響 工程的上市時間是估計(jì)08年第一季度，隨著

22、國家宏觀調(diào)控的進(jìn)展，放貸政策的調(diào)緊，全國性的樓市低迷，極大了影響投資者自信心，加上增設(shè)了投資款的放貸妨礙，可以說正是房地產(chǎn)市場的“疲軟期，將對工程的銷售產(chǎn)生不利，6、同類競爭物業(yè)開發(fā)方式對銷售的影響工程整體以銷售為主，與目前大型建材市場租賃優(yōu)先的開發(fā)方式構(gòu)成較大差別，運(yùn)營者投資購買比例的多少直接影響工程招商進(jìn)度8、工程規(guī)劃單位對工程招商、銷售的影響由于工程的主要客戶于三線城市的二級代理商或小型建材商鋪，面積需求與工程部分店面沖突。因工程的規(guī)劃設(shè)計(jì)使得商鋪大部份面積較大，折算單位面積45200平方米，沿街店面面積大部分較大，直接提高了銷售總價，且劃分檔次過于分散，1層規(guī)范單位平均售價集中在50萬

23、85萬之間，對于縣城經(jīng)濟(jì)來說，總價偏高，對投資及運(yùn)營客戶的購買行為均會產(chǎn)生一定影響。三工程潛在要挾分析1、周邊商業(yè)投資性工程的潛在要挾：前文已有表達(dá)2、整體市場飽和構(gòu)成的要挾：由于很多商業(yè)工程陸續(xù)上市，寧化整體商業(yè)地產(chǎn)市場，特別是投資工程的數(shù)量巨增，使得整體市場構(gòu)成飽和之勢，這樣會對工程構(gòu)成要挾。3、商圈觀念要挾由于寧化目前只需以南大街為首的商圈，本地消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變將工程面臨的一個難題，沒有同類競爭市場，商家運(yùn)營有較好的區(qū)域優(yōu)勢，接受新市場招商難度大。四工程時機(jī)點(diǎn)分析 1、高端建材消費(fèi)市場補(bǔ)充時機(jī) 閩贛邊貿(mào)建材市場定位于當(dāng)?shù)丶爸苓呑畲蟮慕ú呐闶袌?，而寧化及周邊原生的建材市場多屬于低端自發(fā)構(gòu)成

24、的市場，不成規(guī)模、不上檔次，所以工程的招商引進(jìn)外地的高端建材品牌及引進(jìn)本地建材空白業(yè)態(tài)，構(gòu)成差別化運(yùn)營，有其本身的中心競爭力優(yōu)勢；2、政府定位、扶持時機(jī) 工程屬于三明市重點(diǎn)工程，政府有望出臺專案優(yōu)惠稅收等方面措施，提升工程本身的競爭力，借政府對建材市場進(jìn)展規(guī)范整合時機(jī)，會對工程的招商構(gòu)成良好的市場吸引；3、商業(yè)圈更新時機(jī) 南街商圈的商業(yè)功能退化及曾經(jīng)是歷史必然，縣城商業(yè)的的晉級也是城市開展所需。而工程順應(yīng)了歷史潮流，并且工程的上市是三明市建材類專業(yè)市場的先驅(qū)者，所以工程不但共享了商圈的更新趨勢，也填補(bǔ)了建材類專業(yè)市場空白，有望成為建材類專業(yè)市場領(lǐng)袖旗幟。4、價錢對比時機(jī) 在工程的招商、銷售上，

25、與同區(qū)域及周邊區(qū)域的商業(yè)工程相比，工程的定價有很大競爭優(yōu)勢，這也是工程可以獲得勝利的必然因數(shù)；5、以租帶售時機(jī) 在我們的營銷戰(zhàn)略上，“以租帶售是一個銷售戰(zhàn)略，工程在前期的良好招商可以很好的構(gòu)成市場氣氛，從而吸引投資者的關(guān)注和興趣，從而促使其果斷下單。7、城市規(guī)劃時機(jī) 工程順應(yīng)了城市規(guī)劃的方向，工程區(qū)域的建材商圈性質(zhì)規(guī)劃，有利于工程的運(yùn)營和開展，區(qū)域建材類商鋪的規(guī)范整合，將更有利于工程的招商。第五部分、工程市場定位研討、分析注：所謂市場定位，不是我要做什么，而是我希望消費(fèi)者是如何對待我。2.1 閩西建材市場領(lǐng)跑者本案作為寧化及周邊城市最大的建材市場，具備成為寧化建材零售業(yè)領(lǐng)跑者的一切條件，同樣面

26、對寧化有限的零售市場，本案也必需成為周邊城市行業(yè)領(lǐng)跑者，面對不斷變化的市場需求，自動出擊，不斷推出新的行銷方式、新的個性商品、新的管理方式，在同行業(yè)、租戶和消費(fèi)者心目中建立和穩(wěn)定本案的市場領(lǐng)跑者印象2.2未來寧化新城最繁華的商業(yè)中心主力大型購物商場對于寧化縣而言，屬于前瞻性的新型業(yè)態(tài)，建材與其他業(yè)態(tài)相比，本案應(yīng)該更多的關(guān)注未來開展性，站在城市開展的高度推進(jìn)本身的品牌建立。本案成為寧化縣未來東部新城最繁華的商業(yè)中心的主力應(yīng)該是切合實(shí)踐并可以達(dá)成的目的。2.3全程一站式建材購物中心、都市購物新平臺根據(jù)初期調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大部份消費(fèi)者都能知道大型商場的主要特征就是可以一站式購物。也能接受此類商業(yè)的消費(fèi)方式

27、.對于傳統(tǒng)商業(yè)而言,在這方面有著明顯的限制和缺乏。所以本案在規(guī)劃運(yùn)營上應(yīng)遵照市場原那么，在業(yè)種的組合搭配，商品的可選擇性和購物休閑配套上，應(yīng)符合或超越消費(fèi)者的預(yù)期，從而提升品牌的佳譽(yù)度對于消費(fèi)者來說，大型購物商場是各種業(yè)態(tài)的組合體，它更多的是一種空間選擇印象，可以讓消費(fèi)者產(chǎn)生直接的商品和品牌印象。同樣的，大型商業(yè)作為城市化的重要特征，應(yīng)該代表著城市生活的新觀念和新主張，目前寧化及周邊尚未有某個建材市場具備這種號召力和影響力，對于本案來說，這是構(gòu)筑開發(fā)商本身品牌的重要內(nèi)容。經(jīng)過這種印象的建立將可以不斷吸引和聚集城市中消費(fèi)最活潑的消費(fèi)者參與，有助于本案中心競爭力的提升。2.4零售零售兼營，實(shí)現(xiàn)集客

28、力最大化零售最大的需求是人流，零售最大需求為銷量，帶動人流，兩種方式的結(jié)合，將使工程的人流、運(yùn)營得到保證和永續(xù)運(yùn)營。 第六部分、區(qū)域內(nèi)租金調(diào)查分析，工程租金定價建議一、名地商家租金對照表寧化縣租金表平方單10元以下商家稱號原店面積稱心與否原店租金稱心與否地址國美家電250是8.8是南大街盛宇窗簾230是8.6是中山街家家窗簾147是8是南大街城東家俱城2200否6一8是城東廣場曾氏家俱城1000是6是南大街平方單價1020元瑞興鋼材40是12.5是城東盈邦瓷磚50是16是中環(huán)路廣東家俬300是16.6否南大街物資金屬60是18.3是中環(huán)路春發(fā)不銹鋼2516是中環(huán)路發(fā)奮鋁合金30否18.3是中環(huán)

29、路東方紅玻璃25是20是交警大隊(duì)鑫安消防60是11.6是西大路洪平油漆50是14是翠江明珠水暖潔具80是12.5是西大路經(jīng)典漆50是14是中環(huán)路大自然地板180是19.4是翠江明珠鱷魚漆70是15是城東廣場神洲漆30否16是城東廣場澳貝漆18否20是中環(huán)路巴德士漆50是13是城東廣場諾貝爾漆35否14.3是中環(huán)路家根窗簾80是18是南大街10元至20元之間龍騰家俱80是13是南大街東方玉蘭50否16是新橋一路宏興鋁合金40否12是新橋一路忠旺鋁材80是19是翠景大廈鑫鑫建材80是18是城東廣場三鯨建材40是15是龍門橋雷士照明140是1414新橋一路長春藤漆40是20否中環(huán)路山山地板60否16

30、是中環(huán)路雅麗櫥柜7018城東廣場陶瓷水泥45是17是西大路平方單價20至30元之間一品迪邦漆25否30否南大街永寧油漆25否 28否南大街嘉寶麗涂料25否28否南大街杜邦涂料30是25否南大街威爾斯80是22.5否東方花園潤揚(yáng)地板60是25是中環(huán)路大華家紡70是28.6是中山街博麗漆20否22.5是中環(huán)路天麟陶瓷15否26.6是中環(huán)路笑緣家紡25否28否邊貿(mào)城舉輝五金35是25否邊貿(mào)城全球家電200是30是南大街翠景陶瓷 45否26否翠景大廈31至40元之間柏頓地板50否40否南大街東大裝潢30否33否中山路友邦吊頂20否35否新橋一路明芳家電35否34否邊貿(mào)城寧強(qiáng)家電30否40否南大街海爾家

31、電160是80否南大街紫荊花漆20否40否中環(huán)路永林地板30否33否新橋一路德爾地板50否38否新橋二路福人地板30否38否新橋一路40元到50之間同發(fā)床品40否50否老車站恒潔衛(wèi)浴50否44否交通樓歐普照明45否44否中山街本次統(tǒng)計(jì)租金對象共60家，由上表格可以看出，家俱、窗簾業(yè)態(tài)面積較大者，租金均在10以下，占8%，油漆、地板類、家俱面積較小者租金均在10至20元之間，此類商家比例最大，共28家，占47%，20元至30元業(yè)態(tài)包括家紡、潔具、陶瓷、油漆，共13家，占21%，31至40元的業(yè)態(tài)主要以地板和家電，共10家，占17%.40元至50之間的較少占8%.由此我們可以看出地板類、陶瓷類、油

32、漆類、潔具類、家紡類、家電類等表現(xiàn)出較好的接受租金才干及面積可酌情增大的運(yùn)營需求，而家俱、窗簾及其他零星業(yè)態(tài)因其運(yùn)營需求均租金較底。但面積需求較大，應(yīng)在業(yè)態(tài)劃分上充分思索此項(xiàng)，到達(dá)出租利益最大化。明溪租金表租金段位品牌原店面積稱心與否原店租金稱心與否地段10元以下東順家俬200是5是新大路萬家喜櫥衛(wèi)120是8是濱北路太子寶家俱829是5.5是綜合市場10元至20元之間漢堡地板45是11是河濱北路好佳居門30否20否東新路鷹牌衛(wèi)浴140是14是新大路鐘華家具600是12是河濱南路大象漆30否20是東新路恒坤油漆30是17否東新路花王漆100是19否河濱北路泰帝潔具40否18是東新路金龍窗簾50否

33、20是綠色家園帝豪家俬70否13是新大路窗簾店80否20否新大路佳佳窗簾30否16是綜合市場惠萬家陶瓷40否15是東新路百惠家建材100是18是東新路華世照明80是18是白沙橋頭20元至30元新里程陶瓷65是25否白沙橋頭九牧潔具120是21是東新路風(fēng)格燈飾7029否綠色家園明福裝飾200是23是東橫路20元至30元之間豪盛建材45否27否新大路澳森地板60是25是新大路興盛門業(yè)6030否東新路福人地板40否30否東新路加富達(dá)衛(wèi)浴50是28是東新路30元至40元之間恒潔衛(wèi)浴70是35否綠色家園40元至50元之間華帝廚衛(wèi)35否45綠色家園輝煌燈飾57是42否新大路50至建發(fā)不銹鋼20否55否東新

34、路明溪統(tǒng)計(jì)租金共60家，上表格中30家，主要價位段10元至20元之間占50%，共15家，業(yè)態(tài)主要以油漆、地板、陶瓷、潔具、窗簾居多，多屬家裝建材，20元至30元之間占30%，同樣以家裝建材為主，不同的是東新路租金較河濱路高。且專賣店較多，接受租金才干較好。家俱業(yè)態(tài)依然居市場最低租金。其他業(yè)態(tài)總比之5%左右。石城縣租金表租金段位品牌原店面積稱心與否原店租金稱心與否地段地址平方單10元以下銀成鋁材80否8是西華中路金碧衛(wèi)浴30否6是城北大道名爵陶瓷50是8是西華中路順意家俬300是3是琴江路宏裕家俱1100是4是琴江路南寶油漆50是9是城北大道10元至20元元間振博陶瓷30否17否西華中路家佳門窗

35、80是10是西華北路嘉園門業(yè)40否10是西華中路富輝平安門30否13是城南大道平方單價10元至20元之間寶得利鎖80是20是西華中路順輝陶瓷33是10是 城南大道美心防盜60是14是城南大道億源陶瓷40是13是城南大道家豪衛(wèi)浴40否15是東城北路強(qiáng)輝陶瓷60是18否琴江路新中源150是17是西華中路星冠油漆30否17是東城北路鷹牌陶瓷80是13是琴江路恒發(fā)不銹鋼100是10是西華中路新興不銹鋼25否13是西華中路九鼎裝飾39否10是城北大道泰明油漆25否20是西華中路20元至30元之間恒達(dá)不銹鋼22否21否西華中路太太裝飾22否23是西華中路索福門25否28否西華中路宜佳裝飾33是28是西華中

36、路皇明太陽能36是28是西華中路時興家俬30否27是西華南路金房窗簾40否25是琴江路31元至 40元之間皇明鎖城50否33否琴江路大澳漆50否33否琴江路帝毫布藝30否33否琴江路41-50元祥瑞建材30否41否西華中路60-80元湖南窗簾30否64否琴江路石城調(diào)查對象70家，上表格中35家，從對店面稱心程度看，其中不稱心原店面面積的共19家，達(dá)55%，從中明，此類商家大部分面積從23到50平方的占多數(shù)，緣由是由于店面構(gòu)造及接受本錢兩類，20%的商家對目前的店面較為滿 意，反之那么不然，從租金段來看，有49%商家租金處10至20元租金段，業(yè)態(tài)主要以衛(wèi)浴、門業(yè)、陶瓷為主。20元至30元之間，占

37、總數(shù)的20%，業(yè)態(tài)組成較為零亂，不銹鋼業(yè)態(tài)在石城有較多的商家，可做為工程的石城重點(diǎn)招商對象之一，石城整體租金與寧化類似，都呈現(xiàn)出店面增 大的需求。 清流市場租金段位商家稱號原店面積(M2)稱心與否原店租金(元/M2)稱心與否地址10元以下財貴家具城1000M；500M兩家店是6元/M；7元/M是城西路；長興中街精城家私城400M625元/M長興中街鴻鳴家私城550M是6元/M是龍津市場2樓南門家私350M是51元/M是南門橋頭11元-20元之間歐圣地板45M含2樓否124元/M是龍城街大象漆25M14元/M長興南街永盛陶瓷100M否12元/M是城西路清華王牌太陽能9M否166元/M否長興中街與

38、城西交界百信建材超市150M是13元/M是長興中街內(nèi)巷陽光新能源資料商行35M20元/M長興北街明珠窗簾80M是19元/M是長興中街精巧家具22M否18元/M是長興中街21元-30元之間創(chuàng)意裝潢部55M是282/M否長興中街歐運(yùn)地板18M否277元/M否鳳翔街精譽(yù)家電100M否20元/M否鳳翔街金龍安防產(chǎn)品運(yùn)營部20M225元/M長興中街清流供銷企業(yè)總公司150M23元/M龍城街華帝專營店38M21元/M長興中街雙鳳地板27M否222元/M否鳳翔街盛宇家紡30M否25元/M否長興中街步陽平安門30M否26元/M長興中街大華裝飾行90M是22元/M否長興中街裕家門業(yè)60M28元/M長興中街春天門

39、業(yè)40M是30元/M否長興中街新華水暖裝飾建材零售部35M否25元/M長興中街嘉寶莉?qū)Ｙu50M是22元/M長興中街高能裝潢不銹鋼運(yùn)營部40M25元/M長興南街九盛裝飾資料行192M是21元/M否長興中街31元以上多樂士30M是33元/M否長興中街宏立裝飾建材70M否31.1元/M否長興中街清流做過市調(diào)商家共60家,大都集中在長興中街一帶.以上抽調(diào)商家30家,占市調(diào)總數(shù)的50%.清流大部分建材商家主要是以中小商家為主,主要業(yè)態(tài)有家具、油漆、門、瓷磚潔具、板材、水暖管件、金剛板、五金配件等，其中建材專賣店主要有瓷磚、油漆和家紡,其他商家大都是幾種業(yè)態(tài)混合運(yùn)營。由于清流市場較小，經(jīng)濟(jì)開展較慢，所以建

40、材商家的租金接受才干都較差，以上租金段位21元-30元商家最多，共16家，占抽調(diào)總數(shù)53%；11元-20元次之，共8家，占27%；10元以下主要是家具商家，31元以上的租金有2家，占7%。21元以上的商家有50%表態(tài)不稱心當(dāng)前的租金。泰寧市場租金段位商家稱號原店面積M2稱心與否原店租金(元/M2)稱心與否地址6元-15元之間好家園瓷磚超市420M是95元/M是金湖西路53號卓遠(yuǎn)陶瓷115M是139元/M是金湖東路50號曉輝五金店30M15遠(yuǎn)/M是金湖西路16元-24元之間圣力地板鱷魚漆55M191元/，否金湖西路現(xiàn)代燈飾120M是167元是金湖東路建材市場樓下五洲精品建材50M18元/M金湖西

41、路弗萊迪陶瓷直銷部60M是20元/M否金湖西路新世紀(jì)窗20M225元/M金湖西路長春藤漆20M225元/M金湖西路櫻花制漆25M22元/M金湖西路斯?jié)櫰釋Ｙu店30M是216元/M是金湖西路邦派漆30M是20元/M是金湖西路通達(dá)五金建材運(yùn)營部20M225元/M金湖西路小傅窗簾25M22元/M金湖西路小周燈飾35M229元/M金湖西路萬喜泰寧總經(jīng)銷30M183元/M金湖西路飛雕整體吊頂門業(yè)30M否19元/M否金湖西路鑫發(fā)工業(yè)物資經(jīng)銷部20M225元/M金湖東路25元-34元之間融輝水電資料部22M25元/M金湖西路四季沐歌太陽能20M25元/M金湖西路宏鑫燈飾60M否25元/M否金湖西路歐普照明6

42、0M25元/M金湖西路盈福燈飾60M否25元/M是 金湖西路杜邦制漆40M是25元/M否金湖東路奧米茄瓷磚97M31元/M否金湖西路金湖宏豐瓷磚店40M否325元/M否金湖西路恒強(qiáng)建材45M否31元/M金湖東路九牧泰寧專賣店35M32元/M金湖東路江瑞裝潢資料商行38M是342元/M否金湖東路華潤尖峰地板25M是32元/M否金湖東路桔祥地板25M是28元/M否金湖東路泰寧雅居裝飾行30M否267元/M是金湖東路三棵樹18M是278元/M否金湖東路35元以上凱娜櫥柜泰寧旗艦店65M462元/M否金湖東路泰寧時髦裝飾資料行17M412元/M否金湖東路怡新不銹鋼精品20M否35元/M否金湖東路宏盛石

43、材直銷店15M否40元/M否金湖東路水星家紡65M65元/M否狀元街泰寧做過市場調(diào)查的商家共71家，主要集中于“金湖東路和金湖西路一帶，以上抽調(diào)有租金商家39家，占市調(diào)總數(shù)55%。另外有部分商家是自主運(yùn)營店鋪，約占有5%。泰寧的建材以瓷磚、油漆最多。由于當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)興隆，經(jīng)濟(jì)較好，所以關(guān)于建材市場上也出現(xiàn)有較高端的品牌和業(yè)態(tài)，如家具、整體櫥柜、吊頂、瓷磚蒙娜麗莎、奧米茄等。當(dāng)?shù)氐闹髁ψ饨鹞恢饕?6元-24元之間和25元-34元之間，分別占有38.5%和41%，15元以下占7.7%,35元以上占12.8%。25元以上的商家有62%表示不稱心當(dāng)前的租金，只需部分路段較好的商家以為如今的租金較為合理

44、。25元以下的商家大都較能接受當(dāng)前的租金，除有部分路段較差或?qū)γ娣e不稱心的商家不稱心當(dāng)前租金。一致市場定位、一致市場規(guī)劃，保證市場招商的完好性；杜絕小業(yè)主為私利損壞市場整體利益處理投資客戶對前期投資報答保證及未來投資利潤、報答周期的疑慮；周邊市場一樓租賃價主力價位1020元/平方米，次主力價位租賃價2030元/平方米；30-45元價位店鋪位置較好，但絕大部份不稱心。周邊市場二樓租賃價4-12元。屬寧化最低價位，業(yè)態(tài)主要以家俱為主。以寧化報答率百分之五估計(jì)，第一年以培育市場為主，第二年穩(wěn)定運(yùn)營，第三年到達(dá)較好報答百分之五。估計(jì)報答年限在20-21年左右。符合普通店鋪投資概念。由此得出：確保20A

45、、18A一樓滿租均價為20/平方米，確保二樓滿租均價為10元/方米，確保18B、20B、C、D一樓滿租均價為15元/平方米，確保二樓滿租均價為元8-10/平方米。第七部分、工程業(yè)態(tài)劃分分析、建議作為產(chǎn)品構(gòu)成的一部分，業(yè)態(tài)劃分與商鋪面積的劃分、間直接關(guān)系到產(chǎn)品招商、租戶運(yùn)營，綜合市場調(diào)研及閱歷確定其作為產(chǎn)品戰(zhàn)略中不可短少的一部分。 一、劃分：以運(yùn)營規(guī)模、運(yùn)營理念、市場規(guī)劃為根據(jù)，綜合目前當(dāng)?shù)厥袌銮闆r，國內(nèi)其他省市大中型建材市場及超市在業(yè)態(tài)規(guī)劃上的勝利與失敗，思索各種業(yè)態(tài)在工程中的分布位置與搭配面積；綜合建材行業(yè)各運(yùn)營業(yè)態(tài)開展情況、運(yùn)營檔次、利潤空間、租金接受才干思索各種業(yè)態(tài)在工程中的分布位置與搭

46、配面積；二、面積劃分：以各種業(yè)態(tài)對面積需求的根底參數(shù)及工程規(guī)范單位套內(nèi)運(yùn)用面積的大小思索商鋪面積劃分與間隔；以客戶接受銷售總價款的難易程度和商鋪適用率為根底,思索商鋪面積劃分與間隔；以各價位段商鋪數(shù)量的百分比及銷售目的客戶群的細(xì)分為根底思索商鋪面積劃分與間隔；業(yè)態(tài)主要劃分以家裝資料為主，瓷磚、衛(wèi)浴、木地板、門業(yè)以及根底建材夾板、水泥、鋁合金、不銹鋼制品為主，為市場的主要架構(gòu)和賣點(diǎn)。方案一18A一樓：各類建材籠統(tǒng)店，首選需求面積在70平方以上者。道選品牌專賣店或裝修高檔者。以18B為參照，業(yè)態(tài)相近或同類業(yè)態(tài)。如大型家電商場、櫥柜等。18B一樓：衛(wèi)浴區(qū)、配套水暖區(qū)、瓷磚區(qū)18B、18A二樓：家俬、

47、家紡、家俱20A一樓：名類建材籠統(tǒng)店，條件同上。以20號樓為參照進(jìn)展業(yè)態(tài)甄選。20D一樓：油漆區(qū)、門業(yè)區(qū)、五金區(qū)、木地板區(qū)20C一樓：木線區(qū)、石材、人造景觀、水管區(qū)20B一樓：鋁合金區(qū)、鋼材制品區(qū)、水泥、夾板20B、C二樓及20A二樓 ：燈飾、家紡、窗簾區(qū)招商部建議：方案一。方案二18B一樓：衛(wèi)浴區(qū)、配套水暖區(qū)、瓷磚區(qū)、石材區(qū)18B二樓：櫥柜區(qū)、家俱家私、家紡、18A二樓：燈飾、照明區(qū)、吊頂區(qū)20D一樓：木地板區(qū)、門業(yè)區(qū)、五金區(qū)、20C一樓：油漆區(qū)、木線區(qū)、水管區(qū)、玻璃制品20B一樓：鋁合金區(qū)、鋼材制品區(qū)、水泥、夾板20B、C二樓、廚房電器、家電區(qū)20A二樓：窗簾布藝大世界另十七號樓底商主要業(yè)

48、態(tài)以建材的可選性商品為主，接近建材城的位置，交叉熱水器店及建材生活消費(fèi)品。其他店鋪?zhàn)鰹樾^(qū)生活配套，藥店、中型超市、小吃市、飯店、診所以及其他生活配套店。面積細(xì)分-后期確認(rèn)面積后提供明細(xì)表。第八部分、工程招商條件戰(zhàn)略分析、建議一、免租期方案劃分商場部分20B、20C、20D、18B及18A、20A二樓一期招商部分為20A18A一二樓。其他稱為二期招商部份。免租期共分四檔兩年、詳細(xì)要求-主力店，租賃面積到達(dá)在當(dāng)?shù)氐钠放朴绊懥χ辉谕袠I(yè)處于領(lǐng)先位置；并1200平方以上者，市場份額占據(jù)較大的商家。能預(yù)見可以為市場帶來人流。家數(shù)兩至三家，普通為大型家俱店一年半、詳細(xì)要求-次主力店，租賃面積到達(dá)500平方米以上者或200以上面積，有明顯行業(yè)影響力的商家。屬于市場份額的中堅(jiān)組成商家，商家需有較強(qiáng)的實(shí)力和運(yùn)營信譽(yù)較好。數(shù)量5到10家。一年，詳細(xì)要求