西安房地產(chǎn)市場分析與探討15

1、無憂商務(wù)網(wǎng) 5ucom 共享和傳播管理資源，引導(dǎo)管理人實現(xiàn)杰出管理 .25萬份精華管理資料，2萬多集管理視頻講座無憂商務(wù)網(wǎng) 5ucom 共享和傳播管理資源，引導(dǎo)管理人實現(xiàn)杰出管理 ：.；無憂商務(wù)網(wǎng) 5ucom 共享和傳播管理資源，引導(dǎo)管理人實現(xiàn)杰出管理 無憂商務(wù)網(wǎng) 5ucom 共享和傳播管理資源，引導(dǎo)管理人實現(xiàn)杰出管理 西安地產(chǎn)市場分析與討論今年以來，西安住宅與房地產(chǎn)業(yè)與全國一樣，繼續(xù)堅持著良好的開展態(tài)勢，仔細(xì)分析西安房地產(chǎn)的情況后我們以為，西安房地產(chǎn)市場的商品房價錢的增長幅度尚屬正常，住房二級市場與租賃市場的開展由于二手房市場未開放，影響了一定的開展速度，至于詳細(xì)情況，一并分析與討論如下：一

2、、西安房地產(chǎn)市場供求情況分析1西安房地產(chǎn)市場總體情況進入新世紀(jì)，西安市房地產(chǎn)市場在2000年快速增長的根底上繼續(xù)堅持穩(wěn)定、快速、安康開展的態(tài)勢，市場情勢大好，商品房市場呈現(xiàn)出前所未有的火爆，投資量、施工面積、開工面積、銷售面積等目的快速增長，市場成交活潑，空置量繼續(xù)減少。這一方面是由于2001年是國家現(xiàn)代化建立第三步戰(zhàn)略目的的起步之年，也是實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略和十五方案的開局之年，隨著國家商品房建立步伐的加快及商品房開發(fā)、銷售各方面政策的完善和推進，宏觀經(jīng)濟的繼續(xù)向好，居民收入的穩(wěn)步增長，使西安的房地產(chǎn)市場進入了一個強勢上升期，尤其是商服房銷售的高速增長，闡明了西部大開發(fā)的政策效應(yīng)曾經(jīng)表達(dá)和群眾

3、對西部大開發(fā)的自信心和支持；另一方面由于國家繼續(xù)重點扶持房地產(chǎn)業(yè)，繼續(xù)采用優(yōu)惠政策，優(yōu)化市場環(huán)境，進一步激活房地產(chǎn)市場，今年預(yù)備政府重點整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場，培育品牌，轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)市場管理職能，力求給房地產(chǎn)業(yè)一個自在發(fā)揚且有充分公益保證的空間，闡明了西安的房地產(chǎn)市場將告別生長期，邁進成熟期，走向規(guī)范，使開發(fā)商的投資行為趨于市場化，消費者的購房行為更加理性，政府充任的角色更具經(jīng)濟性。因此，未來西安的市場走勢將呈現(xiàn)出總體看好、平穩(wěn)開展的態(tài)勢，產(chǎn)業(yè)成熟期的些特征將逐漸涌現(xiàn)，不再出現(xiàn)大起大落的局面，并堅持一定的增長速度。2、上半年西安宏觀經(jīng)濟大勢向好2001年以來，西安國民經(jīng)濟繼續(xù)堅持兩位數(shù)的增長速度，

4、上半年經(jīng)濟增長率達(dá)116，實現(xiàn)國內(nèi)消費總值343億元，其中第一產(chǎn)業(yè)添加值186億元，比去年同期增長34，第二產(chǎn)業(yè)添加值1495億元，同比增長155，第三產(chǎn)業(yè)完成添加值1749億元，比去年同期增長93。到6月底，全市完成固定資產(chǎn)投資6074億元，同比增長3031。城市居民人均可支配收人3371元，比去年同期增長83，城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額73452億元，比年初增長869。3、房地產(chǎn)市場開發(fā)供應(yīng)情況2001年上半年，西安市商品房完成投資1020億萬元，比去年同期增長2073見圖l。分物業(yè)來看，各物業(yè)投資分別占商品房投資的比例為：公寓別墅類為069，商服房類為1830，普通住宅類為61.64，辦公樓類

5、為19.37見圖 2；比去年同期公寓別墅類下降8604，商服房、普通住宅、辦公樓類分別增長11767、106和5.4倍。2001年上半年西安市商品房施工面積9404萬平方米，比去年同期增長4484；商品房開工面積7337萬平方米，比去年同期增長6840；商品房新開工面積2045萬平方米，比去年同期增長2554見圖3。分物業(yè)來看，公寓別墅類、商服房類、普通住宅類和辦公樓類施工面積占商品房總施工面積的比例分別為：583、973、70.64、1381，比去年同期分別增長3105、7199、4210、4957；新開工面積公寓別墅類、商服房類、普通住宅類和辦公樓類占商品房新開工總面積的比例分別為：099

6、、2473、5946、1482見圖4，比去年同期分別增長一9417、19512、3981、2658。從資金來源看，上半年自有資金32244萬元，占總投資額的3161；借貸資金48O19萬元，占總投資額的4707；預(yù)售資金21743萬元，占總投資額的2132見圖5。從所占比例與去年相比來看，自有資金所占比例上升明顯，預(yù)售資金也增長較快，借貸資金所占比例呈下降趨勢見圖6。4、市場銷售上半年，西安市商品房成交活潑，市場銷售繼續(xù)堅持去年以來的高速增長態(tài)勢，銷售面積和銷售額比去年同期均有較大幅度的增長。1-6月商品房累計銷售面積達(dá)9037萬平方米，比去年同期增長了5298。其中售給個人的7960萬平方米

7、，占商品房銷售總面積的8808，個人購房繼續(xù)呈上升趨勢，占商品房銷售的比例越來越高。上半年商品房銷售額3028億元，比去年同期增長8294見圖7。從上半年的市場銷售情況來看，西安商品房銷售從2000年以來的繼續(xù)快速增長，加之其它相關(guān)目的也相應(yīng)地呈現(xiàn)較好的增長趨勢，闡明了隨著住房制度改革和貨幣分房政策的實施，住房的有效需求增多，一些潛在需求也浮出水面。假設(shè)西安住宅二級市場全面開放，加快公房上市步伐，使住宅的一、二級市場能得到了較好的聯(lián)動，將會為西安樓市發(fā)明越來越多的需求空間，商品房銷售的快速增長也相應(yīng)地仍將會繼續(xù)下去。5、新建住宅的供應(yīng)和需求情況據(jù)有關(guān)資料顯示，2001年上半年，西安商品房市場的

8、供應(yīng)主要以新建住宅為主，約占總供應(yīng)量的83。從市場需求來看，市場對商品房的需求日漸見旺，上半年，公寓別墅類、商服房類、普通住宅類和辦公樓類銷售面積占商品房銷售總面積的比例分別為：025、963、7693、1319見圖 8，比去年同期分別增長-9576、636倍、4904、10263。公寓別墅類、商服房類、普通住宅類和辦公樓類銷售額占商品房總銷售額的比例分別為：032、1739、6173、2056見圖9，比去年同期分別增長-9504、597倍、6351、15632。經(jīng)過調(diào)查可知，普通住宅的需求新建和二手房以六四開成，而商服房和辦公樓類那么主要以新建商品房為主。6、住房二級市場和租賃市場的開展情況

9、開放住房二級市場西安走在了全國省會城市的后面。自從1999年建立部下發(fā)后，各地相繼開放了房地產(chǎn)二級市場，最遲開放的省會城市也在今年4月份，而西安至今未能開放，主要是由于西安市放開二級市場要經(jīng)過省級部門的同意，而市上開放二級市場的有關(guān)報告已遞上去一年多了卻沒有定論，據(jù)分析最大的顧慮能夠是害怕呵斥新的不平衡：由于房改房的售價本錢價已從當(dāng)初的每平方米240元上升到最新的每平方米950元和地段及面積的不同，其中售價中能夠相差數(shù)倍甚至十幾倍，從而在分房之外在二級市場又呵斥新的貧富不均。當(dāng)然還有其它方面更多深層次的緣由。我們在這里就不一詳述了。目前，西安有可供出賣的公有住房30萬套，按每套60平方米、每平

10、方米1000元計算，買賣可達(dá)180億元，按照普通的規(guī)律，二級市場住房的銷售能帶動三分之一的商品房的銷售，也就是說，這30萬套舊房假設(shè)能流通，就有能夠引發(fā)10萬多套新商品房的銷售，這將對西安房地產(chǎn)市場的繼續(xù)、安康開展的作用是非常明顯的。近兩年來，西安房地產(chǎn)租賃市場開展較快，無論是從量上，還是從質(zhì)上，都有了本質(zhì)性的進展。根據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)上收到供求信息分析，西安市二手房市場上半年總信息量比去年同期增長了789，在二手房租賃市場中，出租信息占總信息量的2121，求租信息占總信息量的2415，出賣信息占總信息量的184，求購占總信息量的3624見圖10。其主要呈現(xiàn)以下特點：普通住宅是二手房市場的主體

11、，二手房租售情況在五城區(qū)的分布情況趨于平衡，城內(nèi)和城南的二手房被寬廣市民所看好，出賣、出租信息量增長平穩(wěn)，而求購、求租信息總量增長較多，且增長較快，使租賃市場供求矛盾趨于緩和，售賣市場供求矛盾加劇。7、貨幣化分房和住房金融西安的住房分配貨幣化已按照國家的政策開場執(zhí)行，起步較晚，進展較快。近兩年來，關(guān)于貨幣化分房的各項政策法規(guī)已逐漸完善，住房信貸也獲得了不小的進展。6月26日，中國人民銀行發(fā)布了，要求各商業(yè)銀行嚴(yán)厲審查住房開發(fā)貸款發(fā)放條件。住房開發(fā)貸款對象應(yīng)為具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、信譽等級較高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，貸款應(yīng)主要投向適銷對路的住宅開發(fā)工程，企業(yè)自有資金應(yīng)不低于開發(fā)工程總投資的30，開發(fā)工程

12、必需具備“四證。同時還對于商業(yè)銀行發(fā)放個人住房貸款提出要求，要嚴(yán)厲評價抵押物的實踐價值，落實抵押登記手續(xù)，貸款額與抵押物實踐價值抵押比最高不得超越80，嚴(yán)禁對借款人發(fā)放“零首付個人住房貸款。借款人懇求個人住房貸款購買期房的，所購期房必需是多層住宅主體構(gòu)造封頂、高層住宅完成總投資的三分之二。以上這兩項主要要求都對于開發(fā)商資本運營的才干提出了更高的要求。那些實力缺乏或想著以小博大的開發(fā)企業(yè)特別是工程剛開場運作的將不得不面對一定時期內(nèi)的資金壓力。的出臺可以說是提高了房地產(chǎn)業(yè)進人的門檻，也可以說是進展了一次行業(yè)的清理，它使得部分市場資金得以發(fā)揚身手，以彌補銀行借貸資金的限制與部分企業(yè)自有資金的缺乏，進

13、一步加強有實力企業(yè)的整體競爭實力，并且，房地產(chǎn)企業(yè)上市與房地產(chǎn)金融證券化也將會加快進程。但就西安目前的貨幣化分房來說，由于牽扯到一系列政策等問題，步伐還比較慢。在住房金融的支持上面，也由于相關(guān)手續(xù)多、辦事效率低等的影響，開展速度遭到了一定程度的影響。二、商品房價錢走勢分析上半年西安商品房平均銷售價錢3351元平方米，比去年同期增長1959。分物業(yè)情況看，普通住宅增長平穩(wěn)，商服房類略有下降，辦公樓類和公寓別墅類商品房均價漲幅超越15。詳細(xì)表現(xiàn)為：與去年同期相比，商品房均價較去年同期上升1959，普通住宅類商品房較去年同期上漲了971；辦公樓類較去年同期上升2649，公寓、別墅類較去年同期上漲16

14、46，商服用房類較去年同期下降536見圖11。今年上半年西安商品房市場價錢與去年同期相比總體上呈現(xiàn)強勁上漲的態(tài)勢，外表上看，漲幅確實較高，但仔細(xì)分析其緣由，可以發(fā)現(xiàn)，上漲的主要緣由是由于上半年西安商服用房和辦公樓商品房銷售增長較大，其價錢在總價錢中所占權(quán)重添加，拉動總體價錢程度上漲明顯。而分物業(yè)，普通住宅類僅上漲9個百分點，商服房還有所下降，辦公樓類漲幅較高。上述具表達(dá)象，一方面是由于開發(fā)商本錢的提高，表如今建筑構(gòu)造、設(shè)備程度、物業(yè)管理程度等方面的改善；另一方面是居民收入和消費程度的提高，再加上西部大開發(fā)這一宏觀要素影響。從這幾個方面我們分析以為，上半年西安商品房價錢的漲幅是合理的，也是正常的

15、。估計在今后一段時間內(nèi)，西安的商品房價錢將逐漸堅持穩(wěn)定，不會再有較大的漲跌，這是由于：一、住房分配制度的改革，使商品房市場需求在未來幾十年內(nèi)會堅持一定的市場空間，而市場的供求關(guān)系是市場價錢的決議性要素，因此商品房價錢大幅下跌的能夠性不大。二、國家已宣布取消了47項房地產(chǎn)稅收，并決議在近年投入1700億元人民幣建立經(jīng)濟適用房，以滿足低收人家庭購房，這將會在一定程度上抑制商品房價錢的快速上漲。三、目前購房者中，以一些壟斷行業(yè)及一些大型企業(yè)的職工為主，譬如電信企業(yè)、金融業(yè)、保險業(yè)、汽車業(yè)、電力業(yè)等企業(yè)的職工，因這他們受種種要素的影響，收入相對較高，是購房的主力軍，入世后，這部分購房主力軍有能夠遭到影

16、響，由于一旦中國市場全面放開，許多本來處于壟斷或優(yōu)勢位置的企業(yè)會遭到?jīng)_擊，其預(yù)期收入和現(xiàn)有收入將會遭到影響，從而會影響到他們的購房積極性。四是近兩年來商品房銷售的高增長有一部分是多年積聚能量的釋放要素，其對商品房市場的作用將會逐漸走向平穩(wěn)。三、從宏觀調(diào)控的角度擬采取如下措施1、堅持住房商品化方向，加快出臺住房補貼的有關(guān)政策。去年，財政部公布今年將向在京中央和國家機關(guān)事業(yè)單位發(fā)放20億元購房補貼資金，有音訊說，中央20億房補的發(fā)放，將給地方政府和企業(yè)的房補起到示范作用，西安要盡快出臺有關(guān)住房補貼的政策，把刺激消費的任務(wù)落到實處。住房商品化是我國住房制度改革的根本方向和目的，停頓住房實物分配，實行

17、住房分配貨幣化，才干實現(xiàn)住房商品化和需求市場化，使各種住房需求除最低收入者由政府提供廉租房都只能經(jīng)過市場實現(xiàn)，這是啟動住房消費的前提。2、添加住房有效供應(yīng)，建立市場供應(yīng)體系和運營機制。住宅開展要走產(chǎn)業(yè)化、規(guī)模化、新型化的道路，添加科技含量，提高住宅質(zhì)量，創(chuàng)建住宅品牌，要經(jīng)得起消費者的比較和挑剔，這是房地產(chǎn)市場正常開展的根底。3、加快實施貨幣分配住房的步伐。貨幣分配住房在西安雖已實施，但進展緩慢，個人現(xiàn)已成為商品房購買消費的主體，而個人購房增長的主要緣由之一是從去年開場停頓了住房實物分配，所以加快實施貨幣分配住房的步伐，尤其是加大經(jīng)濟適用房的建立及相應(yīng)的供應(yīng)政策，使大多數(shù)中低收入居民真正成為消費

18、市場的主體，才干從根本上保證房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定開展。4、金融部門在信貸上給予支持。進一步開展住房貸款和住房保險，完善公積金購房貸款和貼息方法，探求抵押貸款證券化。住房貸款不僅要有額度，而且要在利率、年限及辦貸程序和要求上與國際慣例接軌。近兩年來，雖然金融部門加大了對住房按揭貸款的支持力度，但是相對于其它省市來說，西安金融部門無論從貸款政策的靈敏性、貸款規(guī)模、辦事效率上都明顯地滯后于市場的需求，尤其是在金融政策上對二手房按揭貸款沒有明確的政策，影響了房地產(chǎn)市場的開展。建議督促金融部門從上述層面上強化管理，擴展貸款規(guī)模，簡化辦事手續(xù)，促進房地產(chǎn)市場的開展。5、加快舊房改造中的貨幣化安頓。目前，雖然我市的舊房改造獲得了一定的成果，但是離市政府的要求還有一定的間隔 ，尤其是作為國際著名的旅游城市，如何進一步加快舊房改造的步伐，從其它城市的閱歷來看，貨幣化安頓不失為一條捷徑。在這方面，我們會經(jīng)過一致騰遷、招標(biāo)、拍賣等市場化手段，促進這一進程的加快。6、加快二、三級市場開放的步伐。首先，要在各級部門的協(xié)調(diào)下，盡快出臺開放二級