“營(yíng)改增”后銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅稅負(fù)變化分析【精選文檔】-☆精品word☆

1、8/8“營(yíng)改增”后銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅稅負(fù)變化分析2016年5月1日全面推開(kāi)“營(yíng)改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)由之前繳納營(yíng)業(yè)稅改為繳納增值稅。由于營(yíng)業(yè)稅是價(jià)內(nèi)稅，要計(jì)入損益；而增值稅是價(jià)外稅，不計(jì)入損益，因此“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅也受到了較大影響。從企業(yè)所得稅管理角度看,房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品是一特殊階段，本文將對(duì)這一階段“營(yíng)改增”后企業(yè)所得稅的稅負(fù)變化進(jìn)行分析。 相關(guān)稅收政策國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知（國(guó)稅發(fā)200931號(hào))第九條規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納

2、稅所得額.中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第二十五條規(guī)定，納稅人銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布的公告(國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào))第十條和第十九條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。根據(jù)上述政策規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入，“營(yíng)改增”之前應(yīng)預(yù)繳企業(yè)所得稅和繳納營(yíng)業(yè)稅,之后應(yīng)預(yù)繳企業(yè)所得稅和增值稅。 二、企業(yè)所得稅稅負(fù)變化分析為便于分析，假定某房地產(chǎn)企業(yè)為增值稅一般納稅人，只開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目,該項(xiàng)目適用一般計(jì)稅方法，且處于未完工狀態(tài).則：應(yīng)納稅額=

3、應(yīng)納稅所得額適用稅率應(yīng)納稅所得額=收入預(yù)計(jì)毛利率期間費(fèi)用稅金及附加由于企業(yè)適用的預(yù)計(jì)毛利率和允許稅前扣除的期間費(fèi)用并不受“營(yíng)改增”的影響,因此要想分析“營(yíng)改增”后企業(yè)所得稅稅負(fù)即應(yīng)納稅額的變化，只需通過(guò)分析上述公式中“收入”、“稅金及附加的變化，進(jìn)而分析“應(yīng)納稅所得額”的變化即可. （一）收入的變化 1、繳納營(yíng)業(yè)稅時(shí)， 所得稅收入=營(yíng)業(yè)稅收入=預(yù)收款 2、繳納增值稅時(shí)， 所得稅收入=預(yù)收款（1+11%）(二）稅金及附加的變化稅金中的土地增值稅在“營(yíng)改增”后沒(méi)有變化，不予考慮；目前山西省規(guī)定繳納的附加有城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加三項(xiàng).1、繳納營(yíng)業(yè)稅時(shí)，營(yíng)業(yè)稅=收入5%城市維護(hù)建設(shè)

4、稅=營(yíng)業(yè)稅7%教育費(fèi)附加=營(yíng)業(yè)稅3地方教育費(fèi)附加=營(yíng)業(yè)稅2%即：稅金及附加=營(yíng)業(yè)稅+附加 =收入5+營(yíng)業(yè)稅12% =收入5%+收入512% =收入5。6% =預(yù)收款5.6% 2、繳納增值稅時(shí)，城市維護(hù)建設(shè)稅=應(yīng)預(yù)繳增值稅7%教育費(fèi)附加=應(yīng)預(yù)繳增值稅3%地方教育費(fèi)附加=應(yīng)預(yù)繳增值稅2 即：稅金及附加=應(yīng)預(yù)繳增值稅12% 根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)第十一條規(guī)定，應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款（1+11）3,則： 稅金及附加=預(yù)收款(1+11）3% 12 =預(yù)收款（1+11%)0。36%（三）應(yīng)納稅所得額的變化1、繳納營(yíng)業(yè)稅時(shí)，應(yīng)納稅所得額=收入預(yù)計(jì)毛利率期間費(fèi)用-稅金及附加=預(yù)收款預(yù)計(jì)毛利率期間費(fèi)

5、用預(yù)收款5。6=預(yù)收款（預(yù)計(jì)毛利率5.6）期間費(fèi)用2、繳納增值稅時(shí)，應(yīng)納稅所得額=收入預(yù)計(jì)毛利率期間費(fèi)用稅金及附加=預(yù)收款（1+11)預(yù)計(jì)毛利率-期間費(fèi)用 預(yù)收款(1+11）0.36=預(yù)收款（預(yù)計(jì)毛利率0。36%)（1+11）期間費(fèi)用假定上述兩種情形下應(yīng)納稅所得額相等,即“營(yíng)改增后沒(méi)有變化，則：（預(yù)計(jì)毛利率5。6%)=(預(yù)計(jì)毛利率-0.36)（1+11)此時(shí)預(yù)計(jì)毛利率=53.24%（結(jié)果取兩位小數(shù)），進(jìn)而可推出： 預(yù)計(jì)毛利率53。24%時(shí)，“營(yíng)改增后應(yīng)納稅所得額變小;預(yù)計(jì)毛利率53。24%時(shí)，“營(yíng)改增”后應(yīng)納稅所得額變大.(四）結(jié)論由于應(yīng)納稅所得額的變化決定了應(yīng)納稅額即稅負(fù)的變化，且預(yù)計(jì)毛利率

6、一般情況下不會(huì)超過(guò)53。24，因此可以得出以下兩點(diǎn)結(jié)論：1、“營(yíng)改增”后銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅稅負(fù)變化只與預(yù)計(jì)毛利率有關(guān)，與預(yù)收款無(wú)關(guān)。2、“營(yíng)改增”后銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅稅負(fù)增加,且預(yù)計(jì)毛利率越小,稅負(fù)越高。三、舉例下面通過(guò)幾個(gè)具體實(shí)例來(lái)驗(yàn)證上述分析得出的結(jié)論. （一)某房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)算企業(yè)所得稅相關(guān)數(shù)據(jù)如下表(單位：萬(wàn)元）：序號(hào)項(xiàng)目繳納營(yíng)業(yè)稅時(shí)繳納增值稅時(shí)增加稅額增加稅負(fù)1預(yù)收款1000010000-2收入100009009-3預(yù)計(jì)毛利率2525-4預(yù)計(jì)毛利額25002252-5預(yù)繳增值稅0270-6營(yíng)業(yè)稅5000-7城市維護(hù)建設(shè)稅3519-8教育費(fèi)附加158-

7、9地方教育費(fèi)附加105-10應(yīng)納稅所得額19402220-11應(yīng)納稅額485555700。7 如表中所示，當(dāng)預(yù)收款為10000萬(wàn)元、預(yù)計(jì)毛利率為25時(shí)，“營(yíng)改增”后企業(yè)所得稅增加70萬(wàn)元,稅負(fù)增加0.7.（注：1、由于只是比較“營(yíng)改增前后企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額和應(yīng)納稅額的變化，表中計(jì)算過(guò)程未考慮期間費(fèi)用、土地增值稅等因素，但并不影響比較結(jié)果。2、增加稅負(fù)增加稅額預(yù)收款.3、計(jì)算結(jié)果保留整數(shù)。下同） （二）某房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)算企業(yè)所得稅相關(guān)數(shù)據(jù)如下表（單位:萬(wàn)元）：序號(hào)項(xiàng)目繳納營(yíng)業(yè)稅時(shí)繳納增值稅時(shí)增加稅額增加稅負(fù)1預(yù)收款2000020000-2收入20000180183預(yù)計(jì)毛利率25%25-4預(yù)計(jì)毛

8、利額50004505-5預(yù)繳增值稅05416營(yíng)業(yè)稅10000-7城市維護(hù)建設(shè)稅7038-8教育費(fèi)附加3016-9地方教育費(fèi)附加2011-10應(yīng)納稅所得額38804440-11應(yīng)納稅額97011101400.7% 如表中所示，當(dāng)預(yù)收款由10000萬(wàn)元增加到20000萬(wàn)元、而預(yù)計(jì)毛利率不變?nèi)詾?5時(shí)，“營(yíng)改增”后企業(yè)所得稅增加140萬(wàn)元，但稅負(fù)仍是增加0.7%。即，企業(yè)所得稅稅負(fù)變化與預(yù)收款無(wú)關(guān)。 （三）某房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)算企業(yè)所得稅相關(guān)數(shù)據(jù)如下表（單位：萬(wàn)元）：序號(hào)項(xiàng)目繳納營(yíng)業(yè)稅時(shí)繳納增值稅時(shí)增加稅額增加稅負(fù)1預(yù)收款2000020000-2收入2000018018-3預(yù)計(jì)毛利率15%15-4預(yù)計(jì)毛利

9、額30002703-5預(yù)繳增值稅0541-6營(yíng)業(yè)稅100007城市維護(hù)建設(shè)稅7038-8教育費(fèi)附加3016-9地方教育費(fèi)附加201110應(yīng)納稅所得額18802638-11應(yīng)納稅額4706601900。95 如表中所示，當(dāng)預(yù)收款不變?yōu)?0000萬(wàn)元、而預(yù)計(jì)毛利率由25下降為15時(shí),“營(yíng)改增”后企業(yè)所得稅增加190萬(wàn)元，稅負(fù)也增加，由0。7增加到0.95%.即，企業(yè)所得稅稅負(fù)變化與預(yù)計(jì)毛利率有關(guān)，且預(yù)計(jì)毛利率越小，稅負(fù)越高. (四)某房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)算企業(yè)所得稅相關(guān)數(shù)據(jù)如下表（單位:萬(wàn)元）：序號(hào)項(xiàng)目繳納營(yíng)業(yè)稅時(shí)繳納增值稅時(shí)增加稅額增加稅負(fù)1預(yù)收款2000020000-2收入2000018018-3預(yù)計(jì)毛利率3535%-4預(yù)計(jì)毛利額70006306-5預(yù)繳增值稅05416營(yíng)業(yè)稅10000-7城市維護(hù)建設(shè)稅70388教育費(fèi)附加3016-9地方教育費(fèi)附加2011-10應(yīng)納稅所得額5880624111應(yīng)納稅額14