中國房地產(chǎn)金融機構(gòu)體系

1、中國房地產(chǎn)金融機構(gòu)體系房地產(chǎn)金融機構(gòu)房地產(chǎn)金融機構(gòu)是專門開辦或兼營房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)組織機構(gòu)是房地產(chǎn)金融活動的主體。 房地產(chǎn)金融機構(gòu)體系房地產(chǎn)金融機構(gòu)體系是指在一定的經(jīng)濟條件下，為房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營和消費過程籌集、融通、清算資金，提供多種金融服務(wù)的若干金融經(jīng)濟組織構(gòu)成的一個整體。 我國房地產(chǎn)金融機構(gòu)體系 房地產(chǎn)金融機構(gòu)主要由三類機構(gòu)組成：即1、專業(yè)性房地產(chǎn)金融機構(gòu)2、非專業(yè)性房地產(chǎn)金融機構(gòu)3、向房地產(chǎn)融資提供擔(dān)保和保險的機構(gòu)組成。我國房地產(chǎn)金融體系構(gòu)成中國人民銀行國有商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸部其他房地產(chǎn)專業(yè)銀行非銀行房地產(chǎn)金融機構(gòu)（一）我國的專業(yè)性房地產(chǎn)金融機構(gòu) 住房儲蓄銀行 20世紀(jì)80年代中期我國分別

2、在煙臺和蚌埠成立了住房儲蓄銀行專門辦理與房改配套的住房基金籌集、信貸、結(jié)算等政策性金融。20世紀(jì)90年代公積金制度的建立住房儲蓄銀行的職能逐漸被住房公積金管理中心所取代。住房儲蓄銀行曾一度消失2004年2月15日中國建設(shè)銀行與德國施威比豪爾住房儲蓄銀行在天津合資成立了中德住房儲蓄銀行成為目前我國唯一的一家住房儲蓄銀行。 （二）住房公積金管理中心1991年上海首推住房公積金制度20年的歷程住房公積金為居民住房條件的改善發(fā)揮了舉足輕重的作用住房公積金是最基本的住房保障資金，具有一定的政策性金融的功能， 到2007年3月底上海已成為全國第一個公積金個貸累計發(fā)放規(guī)模超過1000億元的城市。（二）住房公

3、積金管理中心基本功用1、編制、執(zhí)行住房公積金的歸集、使用計劃；2、負責(zé)記載職工住房公積金的繳存、提取、使用等情況；3、負責(zé)住房公積金的核算；4、審批住房公積金的提取、使用；5、負責(zé)住房公積金的保值和歸還；6、編制住房公積金歸集、使用計劃執(zhí)行情況的報告；7、行使國務(wù)院住房公積金管理條例（三）我國非專業(yè)性房地產(chǎn)金融機構(gòu)體系我國房地產(chǎn)金融機構(gòu)主要由非專業(yè)性房地產(chǎn)金融機構(gòu)構(gòu)成：包括1、銀行型房地產(chǎn)金融機構(gòu)2、非銀行型房地產(chǎn)金融機構(gòu)信托投資公司、信用合作社住宅合作社、基金組織等組成。 其中主要以商業(yè)銀行和信托公司為主。（三）我國非專業(yè)性房地產(chǎn)金融機構(gòu)體系銀行型房地產(chǎn)金融機構(gòu)：可以創(chuàng)造貨幣專營或兼營，業(yè)務(wù)

4、范圍廣泛非銀行型房地產(chǎn)金融機構(gòu)：不能創(chuàng)造貨幣專業(yè)化程度高，業(yè)務(wù)范圍狹小信用中介職能 （三）我國非專業(yè)性房地產(chǎn)金融機構(gòu)體系四大國有商業(yè)銀行房地產(chǎn)信托公司房地產(chǎn)保險公司住房置業(yè)擔(dān)保有限公司（四）我國銀行房地產(chǎn)金融機構(gòu)體系最早從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的銀行是中國建設(shè)銀行1979年1998年我國住房制度改革后更多的銀行介入房地產(chǎn)金融領(lǐng)域，房地產(chǎn)金融機構(gòu)迅速增加初步形成了以四大國有商業(yè)銀行為主體12家全國性股份制商業(yè)銀行112家城市商業(yè)銀行為補充的組織機構(gòu)體系。我國房地產(chǎn)金融機構(gòu)體系架構(gòu)圖我國房地產(chǎn)金融機構(gòu)體系的擴張與發(fā)展一是圍繞房地產(chǎn)融資而構(gòu)建的具有不同市場功能的金融機構(gòu)體系：除了原有的商業(yè)銀行、信托公司以

5、及保險公司之外還將出現(xiàn)專業(yè)化的房地產(chǎn)投資基金抵押資產(chǎn)管理公司互助儲蓄銀行儲蓄貸款協(xié)會等金融機構(gòu)我國房地產(chǎn)金融機構(gòu)體系的擴張與發(fā)展二、建立政策性住房銀行如：美國擁有龐大的聯(lián)邦住房貸款銀行系統(tǒng)它由聯(lián)邦住房貸款銀行委員會12個聯(lián)邦住房貸款銀行及其會員即儲蓄貸款協(xié)會等組成該系統(tǒng)由政府充當(dāng)保證人吸收私人資金為建房和購置融通資金發(fā)揮房地產(chǎn)金融機構(gòu)儲備中心作用。日本設(shè)有住宅金融公庫辦理住宅用地購置資金貸款從貸款余額看，它是日本最大的政策性金融機構(gòu)。 三、關(guān)于房地產(chǎn)融資渠道房地產(chǎn)融資兩條腿走路從銀行取得貸款即間接貸款從資本市場直接融資房地產(chǎn)金融：貸款和債券房地產(chǎn)投資基金信托計劃REITs房地產(chǎn)融資渠道清科研究

6、中心分析認為：作為典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)在快速發(fā)展的同時，也對資金需求提出了較高的要求。目前中國房地產(chǎn)市場的融資渠道依然較窄，以銀行信貸為主的情形并沒有發(fā)生很大變化。房地產(chǎn)融資渠道國際通行標(biāo)準(zhǔn)對比差距：國際通行標(biāo)準(zhǔn)銀行貸款最多不超過房地產(chǎn)總投資40.0%國房地產(chǎn)企業(yè)對銀行依賴度明顯過高經(jīng)濟發(fā)生波動，房產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險將轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行的金融風(fēng)險，進而影響金融安全。房地產(chǎn)融資渠道融資渠道較窄，主要以銀行信貸為主銀行貸款是支撐開發(fā)商經(jīng)營周轉(zhuǎn)資金鏈。銀行貸款、定金及預(yù)付款、個人按揭貸款占到了房地產(chǎn)行業(yè)融資總量的60.0%70.0%左右房地產(chǎn)金融中的資本流隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)交易也由簡單變得

7、比較復(fù)雜：形成了有多種主體參與的交易體系和過程特別是形成了復(fù)雜的資本流：現(xiàn)金與信貸的轉(zhuǎn)移過程 房地產(chǎn)金融中的資本流在現(xiàn)代房地產(chǎn)交易中，資本流通包括了3個方面的參與者：1、 資本的使用者：開發(fā)商、房屋預(yù)購者2、資本的供應(yīng)者：家庭、銀行、保險公司、政府3、 服務(wù)中介組織：銀行、經(jīng)紀(jì)、信托公司土地獲取土地市場（招拍掛）資本市場（收購）一二級聯(lián)動二級市場直接進行項目轉(zhuǎn)讓股權(quán)收購部分收購全部收購（收購項目公司）商品房包銷承包經(jīng)營房地產(chǎn)企業(yè)六種拿地方式房地產(chǎn)金融中的資本流商業(yè)銀行保險公司養(yǎng)老金房地產(chǎn)投資信托政府家庭外國投資者投資銀行抵押貸款銀行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資本債務(wù)開發(fā)商家庭商業(yè)資本家土地所有者資本供應(yīng)者服

8、務(wù)機構(gòu)資本使用者權(quán)益資金權(quán)益資金房地產(chǎn)資金來源渠道房地產(chǎn)資金來源渠道的多樣化是建立完善和穩(wěn)定的房地產(chǎn)金融市場的關(guān)鍵目前世界各國房地產(chǎn)金融市場的資金來源有各自不同的特點，一般主要有如下來源：保險公司商業(yè)銀行儲蓄貸款銀行互助儲蓄銀行抵押銀行房地產(chǎn)投資信托公司我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源及其運作目前，我國金融業(yè)管制比較嚴(yán)格，籌資、融資都有相應(yīng)的法規(guī)規(guī)管，但渠道在不斷變化和擴大。房地產(chǎn)開發(fā)資金的來源和運作的基本模式可以用下圖來作簡單描述我國房地產(chǎn)開發(fā)資金的來源和運作的基本模式資金來源政府撥款銀行貸款抵押貸款金融市場企業(yè)自籌（資本金）集體集資用戶定金、預(yù)收款國營公司各類公司證券股票股份公司各類公司各類公司用戶

9、住房公積金住宅合作社特定城市政府與居民廣義房地產(chǎn)金融和狹義房地產(chǎn)金融房地產(chǎn)金融有廣義和狹義之分：廣義的房地產(chǎn)金融是與房地產(chǎn)活動有關(guān)的一切金融活動狹義的房地產(chǎn)金融表現(xiàn)為一些具體的金融形式如：對房地產(chǎn)銀行發(fā)行代券、成立住房儲蓄機構(gòu)；安排房地產(chǎn)企業(yè)和基金上市、成立按揭類的證券公司；抵押貸款證券化等等。房地產(chǎn)金融也可以進一步分為房產(chǎn)金融和地產(chǎn)金融。房產(chǎn)金融房產(chǎn)金融指房屋或建筑物在生產(chǎn)、流通、消費過程中的各種資金融通活動。 房產(chǎn)金融包括住房金融與房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營住房金融是以住房作為信用的保證，獲取資金的融通，如通過住房券、住房抵押貸款、按揭貸款等。房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營是指房產(chǎn)商在投資、生產(chǎn)、經(jīng)營與流通過程中

10、的資金融通。地產(chǎn)金融 地產(chǎn)金融又稱土地金融指圍繞土地的有償使用而產(chǎn)生的融資活動。 具體又可分為市地金融、農(nóng)地金融市地金融是指圍繞城市土地的開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營所展開的資金融通活動包括市地獲得金融、市地改良金融、市地轉(zhuǎn)讓與經(jīng)營金融 農(nóng)地金融是指圍繞農(nóng)地的開發(fā)、生產(chǎn)、經(jīng)營而展開的資金融通活動主要包括農(nóng)地獲得金融、農(nóng)地改良金融、農(nóng)地經(jīng)營金融 房地產(chǎn)資產(chǎn)收益率確認資產(chǎn)收益率是任何經(jīng)濟實體進行經(jīng)營過程中必須十分注重的財務(wù)指標(biāo)之一，以房地產(chǎn)經(jīng)營為最?？紤]到某項資產(chǎn)中經(jīng)營者自身所占權(quán)益比重的差異，在會計報表中，資產(chǎn)收益率有不同的概念和計算方法。房地產(chǎn)資產(chǎn)收益率確認資產(chǎn)收益率是指該項資產(chǎn)所有凈營業(yè)收益總額與該項資

11、產(chǎn)價值總額的比值說明整個資產(chǎn)的收益水平其計算公式為：資產(chǎn)收益率=凈營業(yè)收益/資產(chǎn)價值=（營業(yè)收益經(jīng)營費用）/資產(chǎn)購買價格房地產(chǎn)資產(chǎn)收益率確認權(quán)益收益率是股東所占權(quán)益對應(yīng)的收益水平在房地產(chǎn)中是專指按揭貸款借款人所擁有的權(quán)益（自有資金）的收益水平其數(shù)值為稅前收益與自有資金的比值即：權(quán)益收益率=稅前收益/自有資金=（凈營業(yè)收入年還款額）/自有資金房地產(chǎn)資產(chǎn)收益率確認這里必須注意的是：權(quán)益收益率是逐年變化的主要原因：不是稅前收入的變化，而是按揭購房者在所購房屋中占有的權(quán)益是逐年變化的。當(dāng)他還清了貸款，房屋的全部權(quán)益就屬于購房者了，這時，房屋的權(quán)益收益率與資產(chǎn)收益率就相同了。房地產(chǎn)資產(chǎn)收益率確認簡單結(jié)論

12、：資產(chǎn)收益率的變化主要取決于資產(chǎn)（房地產(chǎn)）的收益水平變化；權(quán)益收益率的變化既取決于資產(chǎn)（房地產(chǎn)）的收益水平也取決于資產(chǎn)（房地產(chǎn)）中按揭購房者的權(quán)益比例：首次付款比重與已償還貸款比重之和。房地產(chǎn)資產(chǎn)收益率確認有效收益率是指能使房屋的未來收益與其終值（即房屋的處置價）之和的貼現(xiàn)值等于現(xiàn)值的貼現(xiàn)率。有效收益率是購房者實際能取得的收益率，所有又稱為內(nèi)部收益率當(dāng)公式的年收益為稅后收益時，則內(nèi)部收益率就是稅后內(nèi)部收益率。房地產(chǎn)資產(chǎn)收益率確認其嚴(yán)格的定義如下：若房屋未來價值的貼現(xiàn)值I1/（1+IRR）1+I2/（1+IRR）2+IN/（1+IRR）N+IN/（1+IRR）N與房屋初始購買價相等，則稱IRR為

13、有效收益率。其中IN 為房屋第N年的收益IN為房屋的終值。經(jīng)營性房地產(chǎn)企業(yè)基本融資方式1、銀行貸款：信用貸款、保證貸款房地產(chǎn)抵押貸款2、證券融資：房地產(chǎn)股票、房地產(chǎn)債券房地產(chǎn)投資信托（REITs）3、房地產(chǎn)信托：房地產(chǎn)信托存款、房地產(chǎn)信托貸款、房地產(chǎn)信托投資4、租賃融資（出售回租）；5、項目融資；世界房地產(chǎn)金融制度的模式1、以證券融資為主導(dǎo)（美國式）；2、以社會福利基金融資為主導(dǎo)，如新加坡的公積金制度；3、以儲蓄融資為主導(dǎo)（歐洲大陸國家）；4、以財政融資為主導(dǎo)，以日本為代表；四、房地產(chǎn)傳統(tǒng)的融資方式房地產(chǎn)傳統(tǒng)的融資方式房地產(chǎn)傳統(tǒng)的融資方式1、銀行信貸2、房地產(chǎn)債券3、房地產(chǎn)股票（一）房地產(chǎn)銀行

14、信貸房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的間接融資銀行貸款長期以來，銀行一直限制對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)貸款2008年12月20日國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見出臺其第三條第七款要求支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理融資需求加大對中低價位，中小套型普通商品房建設(shè)特別是在建項目的信貸支持力度。 房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的間接融資銀行貸款要求：借款人有信用擔(dān)保，或請第三人信用擔(dān)保。借款人提供合法有效的不動產(chǎn)抵押擔(dān)?；蚬蓹?quán)質(zhì)押及其他證券或權(quán)利質(zhì)押擔(dān)保，或第三人提供動產(chǎn)或不動產(chǎn)抵押擔(dān)?；驒?quán)利質(zhì)押等擔(dān)保條件。房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的間接融資政策障礙當(dāng)前的政策障礙：1、房地產(chǎn)公司上市困難重重2、商業(yè)房地產(chǎn)項目貸款仍然受到限制3、一般房地產(chǎn)公司發(fā)

15、債困難也較大4、僅兩限房、經(jīng)適房等政策性房地產(chǎn)項目貸款較為寬松（二）房地產(chǎn)債券房地產(chǎn)債券企業(yè)債券是企業(yè)依據(jù)國家法律，按照國務(wù)院及央行的法規(guī)及規(guī)定在獲得政府有關(guān)部門的批準(zhǔn)后依照法定程序發(fā)行的債券，約定在一定期限內(nèi)還本付息的債券。企業(yè)債券代表著發(fā)債企業(yè)和投資者之間的一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系債券持有人是企業(yè)的債權(quán)人與股票一樣，同屬有價證券，可以自由轉(zhuǎn)讓。企業(yè)債券種類企業(yè)債券分類如下： 1）短期（1年）、中期（1-5年）、長期債券（5年以上） 2）記名與不記名債券 3）信用債券和擔(dān)保債券 4）提前贖回債券和不可提前贖回債券 5）固定利率債券，浮動利率債券和累進利率債券 6）附有選擇權(quán)的企業(yè)債券和無選擇權(quán)的債券

16、。 （可轉(zhuǎn)換公司債券，有認股權(quán)證的債券） 7）公募債券和私募債券。 房地產(chǎn)債券房地產(chǎn)債券的意義在于：房地產(chǎn)項目的開發(fā)周期一般在24或以上房地產(chǎn)開發(fā)公司往往存在短貸較多，長貸缺乏，融資結(jié)構(gòu)非常不合理;房地產(chǎn)公司債融資的出現(xiàn)可以說填補了一項空白，可以滿足相當(dāng)部分公司的需求。 企業(yè)債券管理我國早在1987年就頒布了企業(yè)債券管理暫行條例但企業(yè)債市場一直停滯不前長期以來中國企業(yè)債余額占年債券市場余額的比例低于6% 房地產(chǎn)債券作為企業(yè)債券中的一個組成部分近二十年來，發(fā)行債券的房地產(chǎn)企業(yè)也是屈指可數(shù) 企業(yè)債券管理我國房地產(chǎn)債券最先出現(xiàn)在1992年19931998年上半年政府禁止房地產(chǎn)企業(yè)通過股票和債券融資受

17、政策限制，其間房地產(chǎn)企業(yè)沒有公開發(fā)行房地產(chǎn)債券。到1999年債券在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源的占比達到0.21%。企業(yè)債券管理2005年5月23日國務(wù)院、央行于頒布短期融資券管理辦法：企業(yè)可發(fā)行一年期短期融資券，用于企業(yè)正常經(jīng)營在整個短期融資券發(fā)行過程中，需要律師及其他中介機構(gòu)出具有關(guān)文件。企業(yè)債券管理根據(jù)中國央行的數(shù)據(jù)2006年股票和債券融資已占非金融企業(yè)融額的12%。到2007年8月14日正式頒布實施公司債券發(fā)行試點辦法之前：國內(nèi)市場并無真正意義的公司債券債券發(fā)行采用審批制，由國家發(fā)改委確定，要求銀行擔(dān)保，主要為大型國企融資使用。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債國務(wù)院辦公廳促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意

18、見強調(diào)要支持資信條件較好的企業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)發(fā)行企業(yè)債券：（1）由證監(jiān)會批準(zhǔn)的上市公司企業(yè)債券，在證券市場發(fā)行（2）由發(fā)改委批準(zhǔn)的企業(yè)債券，在銀行間債券市場發(fā)行 房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債2007年8月以來一些公司等陸續(xù)發(fā)行了公司債券，房地產(chǎn)公司債融資有望改善其融資結(jié)構(gòu)。國內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債情況：萬科企業(yè)（000002）于2007年2008年發(fā)行59億公司債券；保利房地產(chǎn)（集團）股份有限公司43億元公司債獲批；招商地產(chǎn)發(fā)債融資80億房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債在海外有融資渠道的地產(chǎn)商已經(jīng)“先行一步”發(fā)行債券了2011年12月碧桂園、恒大地產(chǎn)、合生創(chuàng)展等諸多地產(chǎn)商，先后進行了債券融資其中：碧桂園發(fā)行9億美元（約59

19、.4億元人民幣）的優(yōu)先票據(jù)，每年利息11.125%；恒大地產(chǎn)發(fā)行55.5億、3年期及37億、5年期以美元結(jié)算的人民幣債券，利率分別為7.5%和9.25%，兩筆共計融資92.5億元。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債綜合各家地產(chǎn)商所發(fā)行的債券年利率，最低的為7%，最高的為14%。房地產(chǎn)信托的融資成本年利率均在15%以上，這些融資成本比在內(nèi)地發(fā)行信托產(chǎn)品的成本要低在2011年2月初，蘇格蘭皇家銀行發(fā)布報告稱2011年以來中國房地產(chǎn)在離岸的債務(wù)融資金額已達280億人民幣，相當(dāng)于去年全年的四成。我國房地產(chǎn)債券現(xiàn)存基本問題我國房地產(chǎn)債券現(xiàn)存基本問題1、房地產(chǎn)債券融資規(guī)模小、所占份額也很小2、缺失企業(yè)在境外發(fā)行債券是一

20、種非常重要的融資方式我國內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)債券融資方式非常少發(fā)債融資對籌資企業(yè)的條件要求較高3、房地產(chǎn)債券設(shè)計品種單一近幾年發(fā)行的房地產(chǎn)債券都是三年期，固定利率，到期一次還本付息。 （三）房地產(chǎn)股票權(quán)益性金融資產(chǎn)權(quán)益性金融資產(chǎn)是指企業(yè)對股票及其他權(quán)益性金融工具投資而形成的金融資產(chǎn)在資產(chǎn)負債表中歸在“交易性金融資產(chǎn)”和“可供出售金融資產(chǎn)”兩個項下。交易性金融資產(chǎn)是指以公允價值計量且變動計入當(dāng)期損益的金融資產(chǎn)。 債權(quán)性投資和權(quán)益性投資投資按照其目的不同可分為債權(quán)性投資和權(quán)益性投資：債權(quán)性投資是指為取得債權(quán)而進行的投資，如購買國債、企業(yè)債券等。債券屬于風(fēng)險和收益相對較小的投資方式。債權(quán)性投資和權(quán)益性投資

21、權(quán)益性投資是指為取得對另一企業(yè)凈資產(chǎn)的所有權(quán)而進行的投資其主要是股權(quán)投資，其收益與企業(yè)的經(jīng)營效益掛鉤以投資額為限分享企業(yè)的盈利并承擔(dān)企業(yè)的損失。權(quán)益性投資一般無還本日期企業(yè)如果想結(jié)束權(quán)益性投資并收回本金，只能依法將所持股份轉(zhuǎn)讓投資銀行投資銀行是主要從事證券發(fā)行、承銷、交易、企業(yè)重組、兼并與收購、投資分析、風(fēng)險投資、項目融資等業(yè)務(wù)的非銀行金融機構(gòu)是資本市場上的主要金融中介投資銀行投資銀行是證券和股份公司制度發(fā)展到特定階段的產(chǎn)物是發(fā)達證券市場和成熟金融體系的重要主體投資銀行在現(xiàn)代社會經(jīng)濟發(fā)展中發(fā)揮著溝通資金供求、構(gòu)造證券市場推動企業(yè)并購、促進產(chǎn)業(yè)集中和規(guī)模經(jīng)濟形成優(yōu)化資源配置等重要作用。 房地產(chǎn)股

22、權(quán)融資股權(quán)融資在我國房地產(chǎn)金融市場中比重比較?。簱?jù)2006年中國行業(yè)企業(yè)信息發(fā)布中心的調(diào)查：全國現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)58710家，但只有100家左右主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)的A股上市公司此外還有眾多在主業(yè)之外投資參股房地產(chǎn)項目的上市公司。股權(quán)融資占全部房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源不足0.5%。房地產(chǎn)企業(yè)IPO房地產(chǎn)公司可以利用資本市場融資：境內(nèi)資本市場融資境外資本市場融資 企業(yè)在境內(nèi)外資本市場IPO股權(quán)融資要經(jīng)過復(fù)雜的審批程序并有數(shù)量的限制嚴(yán)格的信息披露要求相關(guān)資本市場的法律監(jiān)管，尤其對房地產(chǎn)企業(yè)困難較大進入國外資本市場難度更大有不同的法律問題，程序問題和市場準(zhǔn)入問題。房地產(chǎn)企業(yè)買殼賣殼上市收購上市公司股權(quán)

23、（買殼公司再進行增發(fā)）通過收購ST或SP上市公司的股權(quán)，從而達到房地產(chǎn)公司上市融資的目的。企業(yè)IPO程序復(fù)雜，已排隊申請IPO的企業(yè)有幾百家，通過購買上市殼公司，也是可以達到上市融資的目的。 房地產(chǎn)企業(yè)并購與重組上市2008年11月信達投資公司成功用其旗下11家房地產(chǎn)公司的股權(quán)置換了青鳥天橋公司的百分之五十八的股權(quán)，達到了房地產(chǎn)公司上市的目的。2008年12月6日中國銀監(jiān)會發(fā)布商業(yè)銀行并購貸款風(fēng)險管理指引鼓勵銀行支持企業(yè)并購貸款業(yè)務(wù)國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見中強調(diào)：對有實力有信譽的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組有關(guān)企業(yè)或項目，提供金融支持和相關(guān)金融服務(wù)。五、房地產(chǎn)融資創(chuàng)新我國房地

24、產(chǎn)金融創(chuàng)新及其前景 目前，我國政府已經(jīng)意識到發(fā)展確實需要多元化和多層次的資本市場的融資渠道的重要性。我國房地產(chǎn)金融重大創(chuàng)新： 房地產(chǎn)投資信托基金保險融資創(chuàng)新地產(chǎn)基金外資典當(dāng)資產(chǎn)證券化并購貸款第一部分房地產(chǎn)基金融資創(chuàng)新房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金產(chǎn)業(yè)投資基金系指直接投資于產(chǎn)業(yè)主要對未上市企業(yè)進行股權(quán)投資和提供經(jīng)營管理服務(wù)的利益共享、風(fēng)險共擔(dān)的集合投資制度它是一個與證券投資基金相對等的概念房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金即通過向多數(shù)投資者發(fā)行基金份額設(shè)立基金公司由基金公司自任基金管理人或另行委托基金管理人管理基金資產(chǎn)由基金托管人來托管基金資產(chǎn)，從事創(chuàng)業(yè)投資、企業(yè)重組投資和基礎(chǔ)設(shè)施投資等實業(yè)投資專門投資于房地產(chǎn)行業(yè)的基金稱

25、為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金即房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金當(dāng)前在中國產(chǎn)業(yè)基金只能向確定的投資者發(fā)行基金份額，也就是說產(chǎn)業(yè)投資基金只能采用私募基金的模式。所謂私募基金是指又稱為向特定對象募集的基金通過非公開方式，面向少數(shù)投資者募集資金而設(shè)立的基金?；鸬匿N售和贖回都是通過基金管理人與投資者私下協(xié)商來進行的多采用投資公司的形式來規(guī)避政策壁壘房地產(chǎn)基金四種形式一般來說，房地產(chǎn)基金可以分為以下四種形式：第一種為消費型基金匯集居民以住房消費資金積累為目的的住房資金第二種是投資基金匯集投資者的資金投資于房地產(chǎn)的基金這種基金一般不直接從事具體房地產(chǎn)項目的開發(fā)主要投資于房地產(chǎn)投資信托基金及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等來實現(xiàn)間

26、接的房地產(chǎn)投資；房地產(chǎn)基金四種形式第三種是資產(chǎn)運營型基金以房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）為代表即不進行項目投資活動，而是直接運作房地產(chǎn)資產(chǎn)，由此而產(chǎn)生經(jīng)濟收益作為基金回報；第四種：類似基金在實際情況中，還存在已經(jīng)具備權(quán)益關(guān)系但未以證券化方式表現(xiàn)的基金形式這主要是住房公積金和住房合作社兩大類形式。 房地產(chǎn)基金中國意義由于中國房地產(chǎn)投資信托公司的缺位一方面若設(shè)立房地產(chǎn)投資基金，該基金還必須充當(dāng)房地產(chǎn)投資信托的部分角色。另一方面在中國成立純粹意義上的房地產(chǎn)投資基金的外部條件還不具備，適合成立具有房地產(chǎn)投資信托基金性質(zhì)的“房地產(chǎn)投資基金”。 美國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金在美國一般的房地產(chǎn)基金管理公司同時發(fā)

27、起設(shè)立開放式房地產(chǎn)投資基金有限合伙制房地產(chǎn)投資基金房地產(chǎn)投資信托基金進行捆綁式運作形成美國房地產(chǎn)基金合力運作的“三駕馬車”房地產(chǎn)投資基金的區(qū)分房地產(chǎn)投資基金也有開放式基金和封閉式基金的區(qū)分采用互惠基金（Mutual Fund）和共同基金（Common Fund）組織形式的房地產(chǎn)投資基金基本屬于開放式基金采用有限合伙制（Limited Partnership LP）形式的房地產(chǎn)投資基金多為封閉式基金。其中以有限合伙制房地產(chǎn)投資基金最為普遍開放式基金模式的相對較少，所占比率為30左右 房地產(chǎn)投資信托基金房地產(chǎn)投資信托基金是目前較流行的一種投資基金形勢 一般以股份公司或托拉斯的形式出現(xiàn)通過發(fā)行股票或

28、受益憑證募集投資者的資金，然后進行房地產(chǎn)或房地產(chǎn)抵押貸款投資。房地產(chǎn)投資信托通過集中專業(yè)管理和系統(tǒng)化投資組合，有效降低投資風(fēng)險，取得較高投資回報。中小投資者通過房地產(chǎn)投資信托方式，在承擔(dān)有限責(zé)任的同時，可以間接獲得大規(guī)模房地產(chǎn)投資的利益。 房地產(chǎn)投資信托基金三大類根據(jù)資金投向的不同，REIT可分為三類：1、權(quán)益型（Equity REIT）直接投資并擁有房地產(chǎn)其收入主要來源于旗下房地產(chǎn)的經(jīng)營收入權(quán)益型REIT其投資組合視其經(jīng)營戰(zhàn)略的差異有很大不同但通常主要持有購物中心、公寓、辦公樓、倉庫等收益型房地產(chǎn)投資者的收益不僅來源于租金收入，還來源于房地產(chǎn)的增值收益。房地產(chǎn)投資信托基金三大類權(quán)益型REIT

29、投資方式主要有兩種：一類是直接收購房地產(chǎn)物業(yè)進行經(jīng)營管理；另一類為投資房地產(chǎn)公司，通過間接方式投資房地產(chǎn)資產(chǎn)采用該類方式的目的主要在于通過投資企業(yè)的方式來適應(yīng)房地產(chǎn)地域特性強的特點可以實現(xiàn)多地區(qū)經(jīng)營同時也能滿足房地產(chǎn)物業(yè)投資巨大的資金需求，實現(xiàn)多元化經(jīng)營，從而達到降低房地產(chǎn)行業(yè)的系統(tǒng)風(fēng)險的目的。 房地產(chǎn)投資信托基金三大類2、抵押型（Mortgage REIT）主要以金融中介的角色將所募集資金用于發(fā)放各種房地產(chǎn)抵押貸款收入主要來源于發(fā)放抵押貸款所收取的手續(xù)費和抵押貸款利息通過發(fā)放參與型抵押貸款所獲抵押房地產(chǎn)的部分租金和增值收益3、混合型（Hybrid REIT）此類REIT不僅進行房地產(chǎn)權(quán)益投資

30、還可從事房地產(chǎn)抵押貸款 房地產(chǎn)投資信托基金三大類早期的房地產(chǎn)投資信托主要為權(quán)益型信托目的在于獲得房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)以取得經(jīng)營收入但抵押信托的發(fā)展較快現(xiàn)在已超過權(quán)益型信托其主要從事較長期限的房地產(chǎn)抵押貸款和購買抵押證券（MBS）?；旌闲磐袆t帶有權(quán)益型信托和抵押信托的雙重特點。 美國威爾士房地產(chǎn)基金 威爾士房地產(chǎn)基金公司W(wǎng)ells Real Estate FundsInc.是喬治亞州的一個著名的房地產(chǎn)基金公司其房產(chǎn)租戶包括可口可樂、摩托羅拉、西門子、IBM、戴爾電腦等著名跨國公司。該公司主要成立了威爾士資產(chǎn)管理公司（Wells Asset Management Inc.）威爾士證券投資公司（Wells

31、Investment Securities Inc. )威爾士資本公司（Wells Capital Inc. )等三個全資職能子公司進行房地產(chǎn)基金的發(fā)起、經(jīng)營管理等美國威爾士房地產(chǎn)基金其中Wells Capital是一個大型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要開發(fā)高檔寫字樓、商業(yè)中心、廠房等非住宅類房地產(chǎn)在該房地產(chǎn)基金公司中起著房地產(chǎn)投資信托顧問公司的角色；Wells Asset Management主要充當(dāng)基金管理公司的角色房地產(chǎn)基金2010年的地產(chǎn)金融圈，最熱門的話題無疑是房地產(chǎn)基金。經(jīng)過多年的市場培育后，地產(chǎn)基金業(yè)呈現(xiàn)出萬民皆PE的態(tài)勢。地產(chǎn)基金三大趨向：不僅僅是一條融資坦途，更蘊含著行業(yè)的未來發(fā)展趨勢

32、，搶先進入無疑是增強日后話語權(quán)的重要籌碼；大量民間資本也紛紛借道投資公司曲線參與，他們已經(jīng)從最初的團購住宅向上游開發(fā)環(huán)節(jié)慢慢拓展；更有無數(shù)有投行或者房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗的職業(yè)經(jīng)理人離職創(chuàng)業(yè)，他們首選的行業(yè)也是地產(chǎn)基金，這也成為將其聲譽迅速資本化的捷徑。房地產(chǎn)基金地產(chǎn)基金潮的洶涌，依賴的是國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的高歌猛進，這凸現(xiàn)出國內(nèi)投資渠道的匱乏，但萬民皆PE的現(xiàn)象絕非常態(tài)。在開發(fā)商作為基金管理人如何杜絕關(guān)聯(lián)交易等有損基金合伙人利益的防火墻尚未建立的情況下地產(chǎn)基金在中國式改良下漸行漸遠地產(chǎn)基金若要真正成為房地產(chǎn)業(yè)的未來，尚需在投資者教育管理模式角色定位等方面完善制度性建設(shè)第二部分房地產(chǎn)保險資金融資創(chuàng)新房地產(chǎn)企

33、業(yè)保險融資創(chuàng)新2010年9月5日保監(jiān)會發(fā)布了保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法。這是保險行業(yè)首部完整的不動產(chǎn)投資辦法，覬覦不動產(chǎn)已久的保險商們終于拿到了通行證。保險資金這一合格機構(gòu)投資者的成熟，無疑會促進REITs等創(chuàng)新金融工具的早日落地；房地產(chǎn)企業(yè)保險融資創(chuàng)新按照這一辦法規(guī)定險企投資不動產(chǎn)的賬面余額，不高于公司上季度末總資產(chǎn)的10%。2010年第二季度末，我國保險資金總規(guī)模已經(jīng)達到4.5萬億元，這意味著理論上有4500億元資金可投向地產(chǎn)領(lǐng)域。房地產(chǎn)企業(yè)保險融資創(chuàng)新在此之前，保監(jiān)會明令險資投資不動產(chǎn)“三不準(zhǔn)”：不得投資或銷售商業(yè)住宅不能直接從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)（含一級土地開發(fā)）不得投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)公司

34、或投資未上市房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)（項目公司除外）房地產(chǎn)企業(yè)保險融資創(chuàng)新目前最有可能的一條險資投資房地產(chǎn)的途徑則是聯(lián)手地方政府參與保障性住房的建設(shè)和運營，特別是公租房領(lǐng)域在滿足自身資金安全和風(fēng)險回報的基礎(chǔ)上，平滑房地產(chǎn)市場的風(fēng)險，可謂皆大歡喜。房地產(chǎn)企業(yè)保險融資創(chuàng)新國務(wù)院辦公廳關(guān)于當(dāng)前金融促進經(jīng)濟發(fā)展的若干意見鼓勵保險投資機構(gòu)投資企業(yè)債、公司債保險機構(gòu)每年可以從所收取的保險費總額中拿出百分之五投入不動產(chǎn)投資保險機構(gòu)雖不是專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)機構(gòu)，但卻有充足的資金基本模式： 1）為保險公司量身定制其投資的不動產(chǎn)項目 2）吸引保險公司參與股權(quán)式開發(fā)房地產(chǎn)項目（保險資產(chǎn)管理公司）壽險抵押貸款我國住房抵押貸款的發(fā)

35、展給我國保險業(yè)提供了很大的發(fā)展空間：除了開展財產(chǎn)保險及信用保證保險以外保險公司可以積極嘗試開辦壽險抵押貸款 壽險抵押貸款在歐洲國家，尤其是荷蘭普遍將住房抵押貸款與人壽保險相結(jié)合借款人獲得住房抵押貸款后，每月支付的費用由兩部分組成：本金和利息其中利息付給銀行本金則交給保險公司：貸款到期，保險公司將本金全部交還銀行壽險抵押貸款壽險抵押貸款：對貸款方來講：它避免了借款人健康狀況帶來的風(fēng)險，到期由保險公司交還全部本金；對借款方來講它在轉(zhuǎn)移貸款風(fēng)險時，給借款人送上了一份人壽保險；對保險公司來說，每月收到的本金可能帶來盈利 反向抵押貸款保險 反向抵押貸款保險是指在老年居民中推行的“抵押房產(chǎn)、領(lǐng)取年金”的壽

36、險服務(wù)。投保人將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給保險公司保險公司按月向投保人（受益人）支付給付金，也是終身支付直至投保人亡故，保險公司才將該房屋收回，進行銷售、出租或者拍賣。 反向抵押貸款保險反向抵押貸款保險業(yè)務(wù)在英法等國已相當(dāng)成熟因其操作過程像是把抵押貸款業(yè)務(wù)反過來做，像是保險公司用分期付款的方式從投保人手中買房在美國也被稱為反向抵押貸款 中國反向抵押貸款保險設(shè)計根據(jù)保監(jiān)會的設(shè)計思路反向抵押貸款定位于新型的“抵押房產(chǎn)、領(lǐng)取年金”的壽險服務(wù)它將已經(jīng)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的投保人的房屋產(chǎn)權(quán)抵押按其房屋的評估價值減去預(yù)期折損和預(yù)支利息，并按人的平均壽命（男性69歲，城鄉(xiāng)差異不計）計算將其房屋的價值化整為零，分?jǐn)偟筋A(yù)期壽命年限

37、中去，按年或月將現(xiàn)金支付給投保人。中國反向抵押貸款保險設(shè)計它使得投保人終生可以提前支用該房屋的銷售款，而投保人一直享有居住權(quán)和出租權(quán)直至投保人亡故，保險公司才將其抵押的房屋收回，進行銷售或拍賣。這種貸款適合:即將退休或已經(jīng)退休后的老人（男60歲、女55歲）第三部分房地產(chǎn)信托融資創(chuàng)新什么是信托信托顧名思義是信任和委托之意指委托人基于對受托人的信任資財?shù)乃腥耍ㄗ匀蝗嘶蚍ㄈ耍┌凑兆约旱哪康幕蚶鎸⑵渌鶕碛械馁Y財委（財產(chǎn)權(quán)）委托給他人或信托機構(gòu)（受托人）由受托人按委托人的意愿以自己的名義為受益人的利益或特定目的，代為管理或處理的一種經(jīng)濟行為。房地產(chǎn)信托融資基本內(nèi)涵信托是它以財產(chǎn)為核心，以信任為基礎(chǔ)，

38、以他人受托管理為方式的一種財產(chǎn)經(jīng)濟管理制度信托體現(xiàn)了多邊的經(jīng)濟關(guān)系即包括委托人、受托人、受益人在內(nèi)的多邊信托關(guān)系這三個當(dāng)事人在一項信托行為中，缺一不可。 什么是信托信托是一種特殊的財產(chǎn)管理制度也是一種特殊的法律行為。信托用16字概括信托：得人之信，受人之托代人理財，履人之囑 信托關(guān)系示意圖中國信托業(yè)的五次整頓中國的信托自1979年恢復(fù)以來，經(jīng)歷五次整頓：第一次整頓：1982年整頓重點：行業(yè)清理、明確業(yè)務(wù)范圍第二次整頓： 1985年整頓重點：業(yè)務(wù)清理1986年頒布金融信托投資機構(gòu)管理暫行規(guī)定第三次整頓： 1988 年整頓重點：業(yè)務(wù)、行業(yè)清理“三停”：信托貸款、信托投資、拆出資金中國信托業(yè)的五次整

39、頓第四次整頓： 1993年銀行業(yè)、信托業(yè)“分業(yè)經(jīng)營、分業(yè)管理”第五次整頓： 1998年關(guān)閉中創(chuàng)和廣國投，所有的公司重新登記注冊。2001年1月信托投資公司管理辦法2001年4月中華人民共和國信托法 中國信托業(yè)的發(fā)展2002年信托新發(fā)展：產(chǎn)品創(chuàng)新、引進外資與銀行業(yè)合作、個人認購增資擴股發(fā)展方向：保險、證券、融資租賃中國信托業(yè)的發(fā)展1、2001年10月1日中華人民共和國信托法正式實施。2、2002年5月9日信托投資公司管理辦法實施3、2002年7月18日信托投資公司資金信托管理暫行辦法實施當(dāng)天，愛建信托推出我國第一個規(guī)范的信托產(chǎn)品：外環(huán)隧道項目資金信托。中國信托業(yè)的發(fā)展4、截至2005年末我國信托

40、資產(chǎn)規(guī)模已達19569952萬元，平均為425434萬元，同比平均增長29.27%。增幅超過10%的公司多達33家，超過50%的也有21家。 中國信托業(yè)的發(fā)展重慶信托的業(yè)務(wù)人士介紹：房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的年利率不斷攀升從2010年初的7%左右到2011年3月已經(jīng)是15%20%。例：2011年3月份臥龍地產(chǎn)發(fā)起總額為1.75億元、期限為14個月的債權(quán)信托，資金占用費的年利率為15%。中國信托業(yè)的發(fā)展用益信托工作室的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示2010年信托業(yè)共發(fā)行了1921億的房地產(chǎn)信托項目，同比增長328%房地產(chǎn)信托的發(fā)行規(guī)模占集合類信托規(guī)模的比重由2009年的34%提升至2010年的51%。2011年1月以來公告

41、信托融資的A股上市房地產(chǎn)企業(yè)至少6家，累計募資逾35億。中國信托業(yè)的發(fā)展監(jiān)管層開始盯上了信托：2010年底，中國銀監(jiān)會頒布關(guān)于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險提示的通知要求各信托公司立即進行業(yè)務(wù)合規(guī)性風(fēng)險自查，以控制房地產(chǎn)信托業(yè)的增長規(guī)模。其中最重要的監(jiān)管指標(biāo)是“資本金是否充足”，以及“房地產(chǎn)信托在總的規(guī)模中占比是否過高”。信托業(yè)的競爭優(yōu)勢信托業(yè)的競爭優(yōu)勢在于其獨特的制度優(yōu)勢：信托作為一種財產(chǎn)管理制度，不僅具備一般意義上的資金融通功能其特殊的交易結(jié)構(gòu)賦予信托財產(chǎn)獨立性形成的破產(chǎn)隔離功能委托財產(chǎn)所有權(quán)、處置權(quán)、受益權(quán)的分離特性信托業(yè)的競爭優(yōu)勢由此造就信托在滿足社會需求方面的廣泛適應(yīng)性與靈活性這是信托業(yè)

42、最大的競爭優(yōu)勢即信托公司具有其他任何金融機構(gòu)和實業(yè)都不具備的制度優(yōu)勢。信托業(yè)的競爭優(yōu)勢信托公司是進行資產(chǎn)證券化的天然的SPV資產(chǎn)證券化的市場空間巨大2005年中誠信托和中信信托率先分別與國家開發(fā)行和建行開展了ABS、MBS業(yè)務(wù)成為了資產(chǎn)證券化的先行者房地產(chǎn)信托融資基本類別信托業(yè)務(wù)按不同的角度可以有多種分類：1、按信托關(guān)系建立的方式不同分為任意信托和法定信托；2、按委托人或受托人的性質(zhì)不同分為法人信托和個人信托；3、按受益對象不同分為自益信托和他益信托； 房地產(chǎn)信托融資基本類別4、按信托的目的不同分為公益信托和私益信托；5、按信托事項的性質(zhì)不同分為商事信托和民事信托；6、按信托資產(chǎn)的不同分為資金

43、信托、動產(chǎn)信托、不動產(chǎn)信托和其他財產(chǎn)信托房地產(chǎn)信托的基本內(nèi)涵房地產(chǎn)信托是指信托機構(gòu)受委托人的委托，為了受益人的利益代辦房地產(chǎn)的買賣、租賃、收租、保險等代管代營業(yè)務(wù)以及房地產(chǎn)的登記、過戶、納稅等事項，有些還以投資者身份參與對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的投資，也有的還受理其他代理業(yè)務(wù)。 房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)目前主要有三類：一是房地產(chǎn)資金信托二是不動產(chǎn)信托三是按揭資產(chǎn)信托 房地產(chǎn)資金信托房地產(chǎn)資金信托是指個人或企業(yè)、團體（統(tǒng)稱委托人）基于對房地產(chǎn)信托機構(gòu)的信任將自己合法擁有的資金委托給信托公司由信托公司把資金集合到一定數(shù)量后投資到房地產(chǎn)項目或貸款給房地產(chǎn)公司取得投資回報或貸款利息后交給委托人的信托業(yè)務(wù)房地產(chǎn)資金信托房

44、地產(chǎn)資金信托的方式主要是貸款或直接投資房地產(chǎn)項目或者是兩者的混合。貸款方式其收益是貸款利息受益人在規(guī)定的期限內(nèi)能得到比銀行同期存款利率稍高的收益。直接投資方式類似于股權(quán)投資信托文件有效期間，信托資金占有項目的一定比例的股權(quán)受益人的收益相當(dāng)于股權(quán)的分紅，視項目經(jīng)營的效果好壞而定，風(fēng)險略大于貸款方式。 房地產(chǎn)資金信托房地產(chǎn)資金信托房地產(chǎn)公司與信托投資公司合作，由房地產(chǎn)公司向信托投資公司申請，由信托投資公司依據(jù)信托法并根據(jù)房地產(chǎn)公司的項目具體情況制作信托計劃在社會上定向或公開發(fā)行單一或集合計劃與信托受益憑證，將社會上的閑散資金匯聚起來，集中使用在房地產(chǎn)信托計劃中房地產(chǎn)資金信托基本程序房地產(chǎn)資金信托計

45、劃要點是：（1）信托計劃購買人（信托受益憑證受益人）將自己的資金信托給信托機構(gòu)；（2）信托機構(gòu)將某一項目的信托資金集合在一起設(shè)立獨立帳戶，使信托資金獨立于信托公司自身的財產(chǎn)和其他信托計劃的財產(chǎn)與資金；（3）根據(jù)信托計劃，信托投資公司委托銀行將信托資金投入房地產(chǎn)公司的項目中；房地產(chǎn)資金信托基本程序（4）房地產(chǎn)開發(fā)公司向信托投資公司提供擔(dān)保，以股權(quán)質(zhì)押或以項目土地使用權(quán)及在建工程抵押及保險權(quán)益轉(zhuǎn)讓等擔(dān)保方式；（5）信托計劃完成后，項目發(fā)展商向信托投資公司返還信托資金本金及收益；（6）信托公司向各信托人返還資金及收益。房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新融資方式房地產(chǎn)信托計劃又分房地產(chǎn)項目信托計劃（間接融資）房地產(chǎn)公司股

46、權(quán)信托計劃（直接融資方式）房地產(chǎn)信托融資當(dāng)前中國房地產(chǎn)業(yè)信托融資的主要模式是：信托投資公司通過發(fā)行資金信托募集資金信托投資公司以自己的名義將資金運用于房地產(chǎn)企業(yè)或房地產(chǎn)項目。根據(jù)資金信托所募集資金運用方式的不同，又可以進一步細分為權(quán)益融資債務(wù)融資混合融資三種模式。 信托權(quán)益融資權(quán)益融資是指房地產(chǎn)企業(yè)向信托投資公司增資擴股或者直接向信托投資公司出售房地產(chǎn)項目的產(chǎn)權(quán)進行融資信托投資公司成為房地產(chǎn)企業(yè)的股東或房地產(chǎn)項目的所有者。根據(jù)信托投資公司是否直接參與投資對象的經(jīng)營，權(quán)益融資又可分為經(jīng)營性權(quán)益融資非經(jīng)營性權(quán)益融資信托經(jīng)營性權(quán)益融資經(jīng)營性權(quán)益融資是指信托投資公司成為房地產(chǎn)企業(yè)股東或房地產(chǎn)項目所有者

47、后，直接經(jīng)營房地產(chǎn)企業(yè)或房地產(chǎn)項目并根據(jù)在房地產(chǎn)企業(yè)中所占的股權(quán)比例或房地產(chǎn)項目所有權(quán)情況，獲得經(jīng)營所得，作為信托投資收益來源。非經(jīng)營性權(quán)益融資非經(jīng)營性權(quán)益融資是指信托投資公司成為房地產(chǎn)企業(yè)股東或房地產(chǎn)項目所有者后不直接經(jīng)營房地產(chǎn)企業(yè)或房地產(chǎn)項目而是與相關(guān)當(dāng)事人（一般為房地產(chǎn)企業(yè)原股東或房地產(chǎn)項目原所有者）簽訂協(xié)議約定在一定時間，相關(guān)當(dāng)事人按約定價格（溢價部分為信托投資收益）購買信托投資公司的股權(quán)或所有權(quán)。 信托債務(wù)融資債務(wù)融資是指房地產(chǎn)企業(yè)直接向信托投資公司貸款實現(xiàn)融資或通過購房者向信托投資公司貸款買房從而間接實現(xiàn)融資。根據(jù)貸款主體的不同，債務(wù)融資可進一步細分為直接債務(wù)融資間接債務(wù)融資兩種模

48、式。信托債務(wù)融資直接債務(wù)融資是指房地產(chǎn)企業(yè)作為貸款主體直接向信托投資公司貸款融資。間接債務(wù)融資是指購房者作為貸款主體向信托投資公司貸款買房從而間接實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)融資。 間接債務(wù)融資模式流程 間接債務(wù)融資操作流程如下：1、信托投資公司通過發(fā)行資金信托，向投資者募集資金。2、信托投資公司以自己的名義將募集的資金以按揭貸款的形式貸款給購房者。間接債務(wù)融資模式流程3、購房者以購房款的形式將資金給支付給開發(fā)商，并在結(jié)構(gòu)封頂或商務(wù)用房竣工之前，每月定期向信托公司償還貸款。4、待到結(jié)構(gòu)封頂或商務(wù)用房竣工之后符合銀行按揭貸款時，信托公司將把貸款資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給銀行銀行每月將從買房人那里獲得按揭貸款償還。 混合融資混

49、合融資是指房地產(chǎn)企業(yè)采取權(quán)益融資和債務(wù)融資結(jié)合的方式向信托投資公司融資是上述兩種融資方式的結(jié)合使用財產(chǎn)信托融資運作模式財產(chǎn)信托融資的一般運作模式為：房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項目委托給信托投資公司，設(shè)立財產(chǎn)信托，房地產(chǎn)企業(yè)取得信托受益權(quán)；房地產(chǎn)企業(yè)將信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資者并取得相應(yīng)對價實現(xiàn)融資，或者將受益權(quán)抵押進行債務(wù)融資。 房地產(chǎn)投資信托房地產(chǎn)投資信托Real EstateInvestment Trusts REITS 委托人基于對信托投資公司的信任，將合法擁有的資金委托給信托公司，由信托公司按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益投資于房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營等行為。房地產(chǎn)投資信托房地產(chǎn)投資信

50、托是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金由專門投資機構(gòu)進行投資經(jīng)營管理并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。特點：直接投資并擁有房地產(chǎn)投資者的收益來源包括租金收入和房地產(chǎn)自身的增值收入美國房地產(chǎn)投資信托基金REITs起源于美國首只REITs于1965年在紐約證券交易所上市交易它是1960年美國國會根據(jù)房地產(chǎn)投資信托法案的規(guī)定按一定的法人組織形式組建而成的。經(jīng)過 50多年的發(fā)展REITs在美國已經(jīng)有了一定的規(guī)模：目前美國大約有300只REITs處于運作之中管理的資產(chǎn)總值超過3000億美元其中近2/3在全國性的證券交易所上市交易。房地產(chǎn)投資信托基金的參與主體房地產(chǎn)投資信

51、托基金的參與主體包括基金持有人、基金管理人、顧問公司、托管人與房地產(chǎn)相關(guān)的項目管理公司和物業(yè)管理公司等其組織框架如下圖所示：房地產(chǎn)投資信托基金組織框架圖房地產(chǎn)投資信托運作流程運作流程：（1）信托公司面向投資者發(fā)行房地產(chǎn)投資集合資金信托計劃，投資者與信托公司簽訂信托合同并交付投資資金。（2）信托公司按照信托文件要求，購買或參與開發(fā)房地產(chǎn)項目（3）信托公司按信托文件要求，把房地產(chǎn)出租給承租人，并簽訂租賃合同；或者把房地產(chǎn)出售房地產(chǎn)投資信托運作流程（4）承租人支付租金；房地產(chǎn)購買者支付購買金（5）信托公司按照信托文件要求，扣除必要的管理費用和其他稅費后，向投資者支付本金和投資收益。REITs在全球的擴張REITs作為投資信托制度在房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用自1960年美國推出第一只RE