紹興越紅房地產(chǎn)項(xiàng)目盡職調(diào)查報(bào)告上會(huì)申報(bào)

1、中投-越紅地產(chǎn)集合資金信托計(jì)劃申報(bào)書暨盡職調(diào)查報(bào)告PAGE 第 PAGE 34 頁 共 NUMPAGES 34 頁中投信托有限責(zé)任公司中投越紅地產(chǎn)集合資金信托計(jì)劃項(xiàng)目申報(bào)書暨盡職調(diào)查報(bào)告經(jīng)辦業(yè)務(wù)部門：信托業(yè)務(wù)四部日期：2013-5-8聲明與承諾參與盡職調(diào)查的全體人員鄭重聲明，謹(jǐn)對此申報(bào)書及盡職調(diào)查報(bào)告所陳述事實(shí)、涉及資料和數(shù)據(jù)的真實(shí)性、完整性、合法性及所作判斷的合理性負(fù)責(zé)。第一信托經(jīng)理（簽名）：陸一卿第二信托經(jīng)理（簽名）：韓煒部門負(fù)責(zé)人（簽名）： 馬軍信托項(xiàng)目要素表信托項(xiàng)目名稱中投越紅地產(chǎn)集合資金信托計(jì)劃信托項(xiàng)目規(guī)模、應(yīng)列明信托項(xiàng)目項(xiàng)下信托規(guī)模，明確上限與下限；屬系列性業(yè)務(wù)的，請注明系列設(shè)置方

2、案（總規(guī)模、單體項(xiàng)目規(guī)模限制）。14000-15000萬元信托報(bào)酬（年化率和金額）約1.3%/年收益率（年化）待定管理運(yùn)用方式主動(dòng)管理信托項(xiàng)目期限24個(gè)月，滿18個(gè)月之日可提前終止?fàn)I銷方案平安銀行杭州分行代理發(fā)行交易對手2、 本指引所稱交易對手，是指實(shí)際使用投融資資金或?qū)π磐胸?cái)產(chǎn)承擔(dān)負(fù)債的主體。如果是系列項(xiàng)目，請明確交易對手選擇標(biāo)準(zhǔn)。期望資金到位時(shí)間6月初監(jiān)管銀行（若有）待定法律顧問（若有）金杜律師事務(wù)所杭州分所評估機(jī)構(gòu)（若有）浙江眾誠房地產(chǎn)評估事務(wù)所有限公司其他（若有）目錄第一章 信托項(xiàng)目概述一、信托項(xiàng)目背景二、信托項(xiàng)目交易結(jié)構(gòu)說明三、信托財(cái)產(chǎn)的管理運(yùn)用第二章 交易對手及其他交易主體盡職調(diào)查

3、一、交易對手基本情況及分析二、其它交易主體基本情況及分析第三章 標(biāo)的項(xiàng)目盡職調(diào)查一、標(biāo)的項(xiàng)目基本信息和進(jìn)展?fàn)顩r二、投融資標(biāo)的項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益分析第四章信托項(xiàng)目還款來源分析第五章信托項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析及風(fēng)險(xiǎn)揭示信托項(xiàng)目整體優(yōu)劣勢分析二、信托項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)揭示與應(yīng)對措施分析第六章增信措施盡職調(diào)查一、主要增信措施二、其他增信措施（若有）第七章 必備法律文件第八章 信托項(xiàng)目綜合結(jié)論附件信托項(xiàng)目概述一、信托項(xiàng)目背景（一）信托項(xiàng)目來源本項(xiàng)目由平安銀行杭州分行推薦。交易對手紹興市越紅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是一家以注冊地紹興市為主要開發(fā)地區(qū)的中型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，目前，企業(yè)正在開發(fā)位于紹興市越城區(qū)袍江區(qū)塊內(nèi)的“江南名苑”項(xiàng)目

4、，希望與我司合作，以融資形式幫助企業(yè)完成該項(xiàng)目開發(fā)。經(jīng)初步考察，形成如下報(bào)告。（二）主要交易對手委托人及受益人：符合法律規(guī)定的合格投資者；受托人：中投信托有限責(zé)任公司（簡稱“中投信托”）；交易對手：紹興市越紅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“越紅地產(chǎn)”或“交易對手”）；抵押人：紹興市越紅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；保證人：浙江越紅控股集團(tuán)有限公司（以下簡稱“越紅控股”）和越紅控股實(shí)際控制人金興全、金仙花夫婦（以下簡稱“金興全夫婦”）。（三）項(xiàng)目期限24個(gè)月，滿18個(gè)月對應(yīng)日可提前終止。二、信托項(xiàng)目交易結(jié)構(gòu)說明保管費(fèi)投資分配收益貸款管理信托報(bào)酬支付本息。保管、監(jiān)管信 托 計(jì) 劃合格投資者銀行中投信托江南名苑

5、越紅地產(chǎn) 土地抵押。資金用途。保證 。越紅控股& 金興全夫婦。交易流程如下：1、信托計(jì)劃項(xiàng)下交易對手及相關(guān)方和受托人分別簽訂信托貸款合同、抵押合同、保證合同等法律性文件，辦妥土地抵押登記及強(qiáng)制執(zhí)行公證等相關(guān)手續(xù)；2、中投信托發(fā)行信托計(jì)劃，募集資金；3、中投信托以信托資金向交易對手發(fā)放信托貸款； 4、交易對手取得信托貸款后，專項(xiàng)用于江南名苑項(xiàng)目建設(shè)。5、交易對手按約定向中投信托按時(shí)足額支付信托貸款本息；6、交易對手根據(jù)賬戶監(jiān)管協(xié)議的約定按照雙方約定的時(shí)間進(jìn)程和比例歸集賬戶沉淀資金，以確保信托計(jì)劃按時(shí)順利終止清算。7、受托人向投資者分配信托本金和投資收益，信托計(jì)劃終止。三、信托財(cái)產(chǎn)的管理運(yùn)用（一）

6、信托財(cái)產(chǎn)管理運(yùn)用方式、資金用途本信托計(jì)劃總規(guī)模1.4-1.5億元，擬以全部信托計(jì)劃資金向交易對手發(fā)放信托貸款，貸款利率12%/年。越紅地產(chǎn)應(yīng)于信托計(jì)劃成立后，每個(gè)自然季度末月的20日支付當(dāng)期利息，在信托貸款期限屆滿24個(gè)月之日或貸款期限屆滿18個(gè)月提前還款之日歸還貸款，利隨本清。信托計(jì)劃期限2年，滿18個(gè)月對應(yīng)日交易對手可選擇提前一次性還清貸款本息。若提前還款，則信托計(jì)劃提前終止。交易對手應(yīng)將本次融資資金全部用于其江南名苑項(xiàng)目建設(shè)。 為確保交易對手履行按時(shí)足額支付貸款本息的義務(wù)和責(zé)任，信托計(jì)劃設(shè)置了國有土地使用權(quán)抵押、越紅控股和金興全夫婦提供連帶責(zé)任保證的擔(dān)保措施。本信托計(jì)劃項(xiàng)下信托財(cái)產(chǎn)的管理

7、與運(yùn)用由受托人、保管銀行、監(jiān)管銀行共同完成。各方根據(jù)本信托計(jì)劃下的相關(guān)合同與協(xié)議履行各自的職責(zé)。（二）資金監(jiān)管措施、資金歸集措施1、交易對手在監(jiān)管銀行處開設(shè)監(jiān)管賬戶，其取得的信托計(jì)劃資金將根據(jù)與受托人、監(jiān)管銀行簽訂的三方賬戶監(jiān)管協(xié)議的規(guī)定專項(xiàng)用于江南名苑項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。2、歸集信托貸款到期前，交易對手需按以下方式歸集資金至監(jiān)管賬戶，歸集的資金優(yōu)先償還信托貸款。交易對手歸集沉淀資金進(jìn)度表時(shí)點(diǎn)歸集資金比率信托貸款期限滿22個(gè)月末信托貸款本金的30%信托貸款期限滿24個(gè)月末信托貸款本金的100%及未付利息同時(shí)，在預(yù)售收入、本筆融資及先期投入之和達(dá)到預(yù)計(jì)工程款130%后，超過部分預(yù)售收入的40%需沉淀

8、在監(jiān)管賬戶不得使用。該項(xiàng)監(jiān)管措施與項(xiàng)目臨近結(jié)束時(shí)的沉淀資金措施按孰高者執(zhí)行。（三）信托財(cái)產(chǎn)退出及返還方式1、信托計(jì)劃終止時(shí)，信托利益歸屬于信托受益人。受托人以信托利益為限，按信托文件約定，以分配信托利益的形式向受益人返還信托財(cái)產(chǎn)。2、信托計(jì)劃項(xiàng)下，信托計(jì)劃財(cái)產(chǎn)的分配方式以現(xiàn)金方式進(jìn)行。3、若信托計(jì)劃終止時(shí)，信托財(cái)產(chǎn)形態(tài)全部或部分為非現(xiàn)金的，則受托人將在信托財(cái)產(chǎn)變現(xiàn)后，按約定對受益人進(jìn)行信托利益的二次分配。（四）信托資金的募集、開放贖回信托資金由平安銀行杭州分行代理發(fā)行，信托計(jì)劃不設(shè)開放贖回。（五）信托收益1、信托計(jì)劃利益與收益的計(jì)算本信托計(jì)劃項(xiàng)下的信托計(jì)劃利益主要來源于交易對手支付的貸款本息、

9、信托專戶銀行存款的利息收入以及信托計(jì)劃財(cái)產(chǎn)其他運(yùn)用產(chǎn)生的其他利益。信托計(jì)劃利益是指信托計(jì)劃財(cái)產(chǎn)扣除信托稅費(fèi)和負(fù)債后剩余的部分。信托計(jì)劃收益是指信托計(jì)劃利益減去信托計(jì)劃資金后剩余的部分。2、信托計(jì)劃利益的分配（1）受托人以信托計(jì)劃利益為限向受益人分配信托利益（2）信托利益分配分為期間分配和終止分配期間分配計(jì)算基準(zhǔn)日為2013年12月20日及2014年12月20日（若信托計(jì)劃未提前終止）；終止分配計(jì)算基準(zhǔn)日為信托計(jì)劃終止日或提前終止日。（3）信托利益的分配期間分配受托人在期間分配計(jì)算基準(zhǔn)日后10個(gè)工作日內(nèi)向受益人分配如下金額的信托利益：期間分配金額=MIN【該基準(zhǔn)日現(xiàn)金形式的信托計(jì)劃利益，受益人期

10、間預(yù)期收益】受益人期間預(yù)期收益=某受益人持有的信托單位1元該受益人對應(yīng)的預(yù)期年化收益率信托計(jì)劃成立日至分配基準(zhǔn)日期間的天數(shù)/365天累計(jì)已獲得的信托利益若受益人分類，則不同受益人的信托資金與對應(yīng)類別的預(yù)期收益率分別計(jì)算，然后加總。終止分配A當(dāng)信托計(jì)劃終止時(shí)信托計(jì)劃財(cái)產(chǎn)均以現(xiàn)金形式存在時(shí)，則受托人以信托計(jì)劃終止日作為信托計(jì)劃利益的清算分配基準(zhǔn)日，并于該基準(zhǔn)日后的10個(gè)工作日內(nèi)根據(jù)以下公式計(jì)算的金額向受益人分配信托計(jì)劃利益：終止清算信托計(jì)劃利益分配金額=MIN【該基準(zhǔn)日現(xiàn)金形式的信托計(jì)劃利益，全體受益人預(yù)計(jì)可獲得的全部信托利益-累計(jì)已分配的全部信托利益】（信托計(jì)劃終止日全體受益人預(yù)計(jì)可獲得全部信托

11、利益（設(shè)為Z）為各受益人預(yù)計(jì)可獲得的全部信托利益（設(shè)為M）之和，M=某受益人持有的信托單位份額1元（1+該受益人對應(yīng)的預(yù)期年化收益率信托計(jì)劃存續(xù)時(shí)間（天數(shù)）365）B當(dāng)信托計(jì)劃終止時(shí)信托計(jì)劃財(cái)產(chǎn)以現(xiàn)金和非現(xiàn)金組合形式存在時(shí)，則受托人將分兩次向受益人進(jìn)行信托計(jì)劃利益分配：首次分配于信托計(jì)劃終止后的10個(gè)工作日內(nèi)以信托計(jì)劃終止時(shí)可供分配的現(xiàn)金形式信托財(cái)產(chǎn)為限進(jìn)行分配；二次分配于非現(xiàn)金形式信托財(cái)產(chǎn)全部變現(xiàn)后的10個(gè)工作日內(nèi)以分配時(shí)可供分配的現(xiàn)金形式信托財(cái)產(chǎn)為限進(jìn)行分配，分配金額=MIN【Z-累計(jì)已分配的全部信托利益，非現(xiàn)金形式信托財(cái)產(chǎn)變現(xiàn)凈額】。C信托計(jì)劃項(xiàng)下的受益人根據(jù)委托人的認(rèn)購份額、預(yù)期年化收

12、益率及信托計(jì)劃存續(xù)期限獲取相應(yīng)的信托利益，若信托計(jì)劃利益無法滿足全體投資者預(yù)計(jì)可獲得的全部信托利益的，則信托計(jì)劃利益?zhèn)€受益人之間按M：Z的比重進(jìn)行分配。3、預(yù)期收益率本信托計(jì)劃項(xiàng)下受益人的分類以及預(yù)期收益率在信托計(jì)劃發(fā)行時(shí)根據(jù)市場情況，由代理銀行于發(fā)行前確定。（六）信托費(fèi)用受托人因處理信托事務(wù)所支出的，應(yīng)由信托財(cái)產(chǎn)承擔(dān)的各項(xiàng)費(fèi)用包括但不限于下列各項(xiàng)：1、受托人的信托報(bào)酬；2、銀行保管費(fèi)（托管費(fèi)）、監(jiān)管費(fèi)、律師費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、資產(chǎn)或項(xiàng)目評估費(fèi)、抵押登記費(fèi)、公證費(fèi)等中介費(fèi)用；3、信息披露費(fèi)用；4、信托計(jì)劃終止時(shí)的清算費(fèi)用；5、文件或賬冊制作、印刷費(fèi)用；6、銀行代理收付費(fèi)；7、信托財(cái)產(chǎn)管理和運(yùn)用過程中發(fā)

13、生的稅費(fèi)；8、受益人大會(huì)召開費(fèi)用；9、按照有關(guān)規(guī)定可以列入的其他稅費(fèi)和費(fèi)用（七）信托報(bào)酬本信托計(jì)劃項(xiàng)下受托人的信托報(bào)酬指信托管理費(fèi)。信托管理費(fèi)=固定信托報(bào)酬+浮動(dòng)信托報(bào)酬1、固定信托報(bào)酬固定信托報(bào)酬的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)為1.3%/年（暫定）。具體計(jì)算公式為：F=VE/360式中：F為每日應(yīng)計(jì)算的固定信托報(bào)酬；V為當(dāng)日信托計(jì)劃項(xiàng)下信托計(jì)劃資金；E為年計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。信托計(jì)劃存續(xù)期間，固定信托報(bào)酬按日計(jì)算。受托人有權(quán)在信托計(jì)劃期間內(nèi)不超過三次提取固定信托報(bào)酬。2、浮動(dòng)信托報(bào)酬浮動(dòng)信托報(bào)酬信托計(jì)劃收益除浮動(dòng)信托報(bào)酬外的其他信托費(fèi)用和負(fù)債-Z浮動(dòng)信托報(bào)酬于信托計(jì)劃終止時(shí)由受托人收取。第二章交易對手及其他交易主體盡職調(diào)

14、查一、交易對手基本情況及分析越紅地產(chǎn)（一）交易對手基本信息1、主體資格：企業(yè)全稱紹興市越紅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立時(shí)間2002年1月17日注冊地址紹興市越城區(qū)斗門鎮(zhèn)上窯村經(jīng)濟(jì)性質(zhì)有限責(zé)任公司注冊資本陸仟萬元實(shí)收資本陸仟萬元營業(yè)執(zhí)照注冊號(hào)330600000158826機(jī)構(gòu)代碼證號(hào)73527918-8稅務(wù)登記證號(hào)330602735279188貸款卡號(hào)330600000037027301法定代表人金阿富主營業(yè)務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)；批發(fā)、零售；五金建材、建筑裝潢材料。2、股權(quán)結(jié)構(gòu)：股東名稱出資額（萬元）比例%出資方式浙江越紅控股集團(tuán)有限公司500083.33%貨幣金阿富3405.67%貨幣金錦海3305.5%貨

15、幣馮張水3305.5%貨幣合計(jì)6000100%貨幣3、公司經(jīng)營管理：紹興市越紅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2002年1月，注冊資本陸仟萬元，法定代表人金阿富。主要經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)；批發(fā)、零售；五金建材、建筑裝潢材料。越紅房產(chǎn)擁有從事多年銷售地產(chǎn)和策劃經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)房產(chǎn)開發(fā)團(tuán)隊(duì)，先后開發(fā)建設(shè)的樓盤：紹興袍江“越中新天地”小區(qū)、“越紅花苑”、“越商大廈”，紹興市區(qū)“江南世家”、“瀛洲名苑”小區(qū)；上虞市區(qū)“江南一品”小區(qū)；貴州遵義“江南一品”等，先后開發(fā)總面積約120萬平方米（不含“江南名苑”），取得了較好的效益和聲譽(yù)，并獲得長江三角洲地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)80強(qiáng)、浙江省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)30強(qiáng)、紹興市第五屆房

16、地產(chǎn)博覽會(huì)榮獲“最受消費(fèi)者喜愛樓盤”、紹興市房地產(chǎn)綜合實(shí)力20強(qiáng)、紹興市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)面積10強(qiáng)企業(yè)、袍江工業(yè)區(qū)“開發(fā)建設(shè)先進(jìn)單位”等榮譽(yù)獎(jiǎng)項(xiàng)和稱號(hào)。項(xiàng)目及土地儲(chǔ)備情況已完工項(xiàng)目情況項(xiàng)目名稱總建筑面積（m2）已銷售面積/總可售面積項(xiàng)目類型已銷售總收入投資比例越中新天地262300100%商住54510萬元100%江南世家50790100%商住53538萬元100%江南一品15825680%住宅/商業(yè)142575萬元100%瀛洲名苑50909100%住宅36959萬元100%在開發(fā)項(xiàng)目情況項(xiàng)目名稱總投資額資金缺口抵押狀態(tài)預(yù)售面積及比例投資比例江南名苑4915315000已抵押，正常/100%貴州遵

17、義“江南一品”153345已抵押，正常100%土地儲(chǔ)備情況項(xiàng)目名稱建筑規(guī)劃面積（m2）規(guī)劃用途抵押狀態(tài)土地費(fèi)用交納情況應(yīng)付實(shí)付無無無無無無公司目前已完工并全部銷售的項(xiàng)目均為2006年以前開發(fā)的項(xiàng)目。銷售量80%的“江南一品”項(xiàng)目為交易對手下屬紹興全升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)責(zé)開發(fā)銷售，該項(xiàng)目于2012年1月已經(jīng)全面竣工，預(yù)留可銷售房產(chǎn)金額約為6.3億元，大部分為商業(yè)用房。該公司2012年末總資產(chǎn)16.01億元，總負(fù)債12.62億元，資產(chǎn)主要為存貨8.96億元，均為“江南一品”項(xiàng)目土地款及開發(fā)成本，其他應(yīng)收款5.56億元，為應(yīng)收股東越紅房產(chǎn)3.34億元及貴州越和置業(yè)2.22億元。負(fù)債主要為預(yù)售賬款1

18、1.57億元，全部為項(xiàng)目預(yù)售款，實(shí)收資本4.08億元，公司沒有計(jì)息負(fù)債。與其項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度相匹配。該公司后續(xù)無需繼續(xù)投入資金，尾盤銷售可為借款人提供一定的現(xiàn)金流入。貴州遵義“江南一品”由越紅房地產(chǎn)下屬貴州越和置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)責(zé)開發(fā)銷售，該項(xiàng)目合計(jì)總投成本15.33億，預(yù)計(jì)銷售總收入25.96億，預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)利潤8.69億，計(jì)劃分四期開發(fā)；目前已經(jīng)開發(fā)完成第一期，該期與2011年12月底完成，開發(fā)成本2.2億，銷售收入4.33億，實(shí)現(xiàn)利潤1.81億，目前正在進(jìn)行二期開發(fā)，二期開發(fā)成本2.6億，截止2012年12月該項(xiàng)目公司金融機(jī)構(gòu)負(fù)債余額為5000萬元，預(yù)計(jì)銷售收入3.93億，可實(shí)現(xiàn)利潤預(yù)計(jì)

19、為1.04億，該期項(xiàng)目與2012年9月已經(jīng)開盤銷售。貴州越和置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2012年末總資產(chǎn)9.97億元，總負(fù)債7.15億元，資產(chǎn)主要為存貨開發(fā)成本9.35億元，負(fù)債主要為4.55億元預(yù)收賬款及2.22億元其他應(yīng)收款（全升房產(chǎn)）。該公司目前正處在項(xiàng)目開發(fā)和預(yù)售期，滾動(dòng)開發(fā)已啟動(dòng)，后續(xù)開發(fā)資金主要由預(yù)售款投入，對借款人整體現(xiàn)金流無重大影響。以上兩個(gè)企業(yè)均未納入越紅地產(chǎn)財(cái)務(wù)報(bào)表合并范圍。目前由越紅房產(chǎn)本級開發(fā)的項(xiàng)目僅有“江南名苑”項(xiàng)目。4、公司治理（1）公司內(nèi)部組織架構(gòu)：根據(jù)紹興市越紅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司章程，公司不設(shè)董事會(huì)，設(shè)執(zhí)行董事一人,由股東會(huì)選舉產(chǎn)生,法定代表人兼總經(jīng)理金阿富擔(dān)任執(zhí)行

20、董事。（2）公司主要管理人員法定代表人兼總經(jīng)理、執(zhí)行董事金阿富，男，紹興人，1965年11月出生。工作經(jīng)歷：1983年-1984年，袍谷針織廠；1984年-1987年，袍谷鎮(zhèn)工辦，1987年-1989年，紹興縣聯(lián)營針織廠；1989年至今兼任斗門鎮(zhèn)上窯村村長；2001年至今任紹興市越紅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長兼總經(jīng)理。自公司成立至今多年從事房地產(chǎn)發(fā)開積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)。實(shí)際控制人金興全，男，61歲，漢族，紹興人，大專，高級經(jīng)濟(jì)師。1969年8月-1975年10月袍谷東方紅五金廠任經(jīng)營副廠長；1975年10月1982年3月袍谷東方紅襪廠任經(jīng)營廠長；1982年4月1986年7月紹興越紅紡織廠任廠長；1

21、986年8月1997年4月紹興市越紅實(shí)業(yè)總公司任總經(jīng)理；1997年9月2003年8月紹興市盛龍紡織有限公司任廠長；2002年2月2004年2月紹興越欣數(shù)碼紡織有限公司任總經(jīng)理；2003年8月至今浙江越紅控股集團(tuán)有限公司任董事長兼總經(jīng)理；1995年至今，當(dāng)選為紹興市越城區(qū)人民代表大會(huì)代表，浙江省民政福利企業(yè)常務(wù)理事協(xié)會(huì)會(huì)長。財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人:金錦海，男，54歲，漢族，紹興人，大專學(xué)歷。1980年10月-1985年10月?lián)味烽T鎮(zhèn)上窯村村主辦會(huì)計(jì)；1985年10月-1992年11月任紹興市越紅紡織廠主辦會(huì)計(jì)；1992年11月-2003年7月任紹興市越紅實(shí)業(yè)總公司、紹興市盛龍紡織有限公司財(cái)務(wù)部經(jīng)理；200

22、3年8月-至今任浙江越紅控股集團(tuán)有限公司公司副總經(jīng)理全面負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)工作。（3）股權(quán)投資情況被投資企業(yè)名稱投資金額股權(quán)占比紹興全升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司40248萬元100%貴州越和置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司7600萬元100%（二）信用狀況3、應(yīng)附風(fēng)險(xiǎn)管理部提供的人民銀行征信系統(tǒng)查詢詳單。貸款卡號(hào)碼：330600000037027301通過查詢?nèi)嗣胥y行征信系統(tǒng)，截止2013年3月，未出現(xiàn)不良信用記錄。（三）交易對手財(cái)務(wù)狀況分析1、財(cái)務(wù)狀況分析財(cái)務(wù)分析主要是通過對越紅地產(chǎn)20102012年各期主要財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行資產(chǎn)負(fù)債、銷售、利潤、現(xiàn)金流等內(nèi)容進(jìn)行分析，全面反映企業(yè)資金運(yùn)營及企業(yè)自身實(shí)力情況。其中2010年

23、度審計(jì)報(bào)告由紹興天和聯(lián)合會(huì)計(jì)師事務(wù)所出具無保留意見報(bào)告；2011年度審計(jì)報(bào)告由紹興天清會(huì)計(jì)師事務(wù)所出具無保留意見報(bào)告；2012年度報(bào)表紹興天和聯(lián)合會(huì)計(jì)師事務(wù)所出具無保留意見報(bào)告。越紅地產(chǎn)本部財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)摘要項(xiàng) 目2010年2011年2012年12月2013年3月（已審）（已審）（已審）總資產(chǎn)52212773938541687584流動(dòng)資產(chǎn)14205288563692639104其中：貨幣資金2607239624031031 應(yīng)收票據(jù)10 預(yù)付帳款97610361137 其他應(yīng)收款49292624764604 存貨10811245483101132332非流動(dòng)資產(chǎn)380074853748489長

24、期投資37463478484784847848固定資產(chǎn)凈值515660612603長期待攤費(fèi)用29292929總負(fù)債34513499355783959988流動(dòng)負(fù)債34513499355783959988其中：短期借款 應(yīng)付帳款109758886 預(yù)收帳款2980 應(yīng)付稅費(fèi)107322618 其他應(yīng)交款30303030 其他應(yīng)付款34267497985769556875非流動(dòng)負(fù)債0000所有者權(quán)益17699274582757727596其中：實(shí)收資本6000600060006000 資本公積946594659465 盈余公積11699119931211212112 未分配利潤19營業(yè)總收入20

25、4831461755251營業(yè)總成本1392166138665其中:主營業(yè)務(wù)成本1180146633865 銷售費(fèi)用4523011 管理費(fèi)用32236333670 財(cái)務(wù)費(fèi)用4584989949營業(yè)利潤47432416067凈利潤20729411919經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流入量12366333739720經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流出量2117316868814經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金凈流量102491687906投資活動(dòng)現(xiàn)金流入量-4940投資活動(dòng)現(xiàn)金流出量7795105530投資活動(dòng)現(xiàn)金凈流量-7795-110470籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入量94650籌資活動(dòng)現(xiàn)金流出量45317899籌資活動(dòng)現(xiàn)金凈流量-459148-899現(xiàn)金及等

26、價(jià)物凈增額2409-2117（1）資本流動(dòng)性構(gòu)成分析：截止2012年12月31日，公司的總資產(chǎn)為8.54億元。公司資產(chǎn)規(guī)模從2010年的5.22億增加到目前的8.54億。流動(dòng)資產(chǎn)3.69億元，占總資產(chǎn)43.23%，主要為存貨3.1億元，含開發(fā)成本2.16億元和開發(fā)產(chǎn)品0.93億元；長期股權(quán)投資4.78億元，占總資產(chǎn)56.02%，長期股權(quán)投資為紹興全升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司4.02億元和貴州越和置業(yè)有限公司0.76億元。從負(fù)債結(jié)構(gòu)看,越紅地產(chǎn)債務(wù)都由流動(dòng)負(fù)債5.78億元構(gòu)成,但其中其他應(yīng)付款為5.76元，都是集團(tuán)內(nèi)關(guān)聯(lián)負(fù)債，沒有其他金融負(fù)債，短期償債壓力并不大。其他應(yīng)收款明細(xì) 單位：萬元單位名稱期末

27、金額賬齡紹興全升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司333361-2年紹興市紅茂織造有限公司66751年以內(nèi)浙江越紅控股集團(tuán)有限公司102841-2年紹興市盛龍紡織有限公司74001年以內(nèi)合計(jì)57695（2）盈利能力分析 2010年-2012年企業(yè)主營收入為2048萬、3146萬和1755萬，公司近幾年的銷售收入主要來自于越中新天地、江南世家、瀛洲名苑三個(gè)樓盤項(xiàng)目的存量房銷售。2010-2012年銷售收入明細(xì)單位：萬元房產(chǎn)項(xiàng)目201220112010越中新天地南世家 30814198瀛洲名苑 21124816越紅花園-53合計(jì)175431452047（3）現(xiàn)金流分析：從各期公司現(xiàn)金流情

28、況來看，公司經(jīng)營性現(xiàn)金流流入水平與營業(yè)收入出現(xiàn)了比較大差距。其經(jīng)營性現(xiàn)金流量主要來自公司與關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的現(xiàn)金往來，投資凈現(xiàn)金流主要表現(xiàn)為對關(guān)聯(lián)企業(yè)的股權(quán)投資，2012年由于關(guān)聯(lián)企業(yè)投資建設(shè)基本完成，故沒有投資現(xiàn)金流出。（4）償債能力分析：從短期償債能力指標(biāo)看，2010年-2013年3月企業(yè)流動(dòng)比率為0.41、0.49、0.55和0.56；速動(dòng)比率為0.10、0.07、0.09和0.10呈穩(wěn)定略升趨勢，但由于越紅地產(chǎn)流動(dòng)負(fù)債組成的特殊性，流動(dòng)比率和速動(dòng)比率不能真實(shí)反映公司短期償債能力。2、交易對手對外負(fù)債情況公司目前的負(fù)債水平為78.80%，其中其他應(yīng)付款占公司總負(fù)債的99%以上，公司目前沒有金

29、融企業(yè)負(fù)債，其他應(yīng)付款科目項(xiàng)下明細(xì)科目反映為公司與其控股股東，投資企業(yè)和關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的關(guān)聯(lián)借款，其中與控股股東和下屬投資企業(yè)紹興全升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司之間的關(guān)聯(lián)往來款占該科目總金額的30%和50%。目前公司負(fù)債主要是針對集團(tuán)內(nèi)部的關(guān)聯(lián)負(fù)債，扣除該部分的金額，公司實(shí)際對外負(fù)債率為16.65%，負(fù)債水平非常低。公司目前從報(bào)表數(shù)據(jù)測算流動(dòng)比和速動(dòng)比分別為：0.55和0.09，但是扣除內(nèi)部負(fù)債部分流動(dòng)比和速動(dòng)比顯示為2.6和0.42，顯示公司目前實(shí)際償債能力與公司借款負(fù)債壓力沒有太大的關(guān)系，存貨消化能力與其的償債能力有密切關(guān)系。 3、交易對手對外擔(dān)保情況紹興市越紅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司本級目前無對外擔(dān)保情

30、況。二、其它交易主體基本情況及分析越紅控股（一）基本情況1、主體資格：企業(yè)全稱浙江越紅控股集團(tuán)有限公司成立時(shí)間2003年8月11日注冊地址紹興市袍江湯公路19號(hào)經(jīng)濟(jì)性質(zhì)有限責(zé)任公司注冊資本壹億玖仟伍佰肆拾肆萬肆仟玖佰元實(shí)收資本壹億玖仟伍佰肆拾肆萬肆仟玖佰元營業(yè)執(zhí)照注冊號(hào)330600000062694機(jī)構(gòu)代碼證號(hào)75303605-9稅務(wù)登記證號(hào)330602753036059貸款卡號(hào)330600000045189501法定代表人金興全主營業(yè)務(wù)實(shí)業(yè)投資；生產(chǎn)，加工：非織造布、化纖布、棉布、服裝、針織織品；貨物進(jìn)出口；批發(fā)，零售：針織品。2、股權(quán)結(jié)構(gòu)：公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)圖如下： （1）股東構(gòu)成 股東名稱出

31、資額（萬元）比例%出資方式紹興市斗門鎮(zhèn)集體資產(chǎn)經(jīng)營公司9464.4948.43貨幣金興全5140.8026.30貨幣馮張水1209.606.19貨幣金錦海1209.606.19貨幣金志根1008.005.16貨幣金福榮708.603.61貨幣邵國慧504.002.58貨幣章長卿302.401.54貨幣合計(jì)19544.49100%貨幣 該公司從持股比例上來看，第一大股東為紹興市斗門鎮(zhèn)集體資產(chǎn)經(jīng)營公司，但該資產(chǎn)經(jīng)營公司向越紅控股出資主要是財(cái)務(wù)投資行為，實(shí)質(zhì)并未參與越紅控股的經(jīng)營管理活動(dòng)。越紅集團(tuán)經(jīng)營活動(dòng)的實(shí)際控制人為金興全，且其同時(shí)為交易對手的實(shí)際控制人。（2）對外投資 截至目前，越紅控股擁有4家

32、控股子公司及1家核心關(guān)聯(lián)公司及2家關(guān)聯(lián)企業(yè)，具體情況如下：公司名稱注冊資本（萬元）持股比例是否納入合并范圍備注紹興市紅茂織造有限公司180090%是控股子公司紹興市盛龍紡織有限公司211070.3%是紹興市越紅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司500083.3%是紹興越紅紡研科技有限公司5885.3%是紹興越欣數(shù)碼紡織有限公司2138（US）否金興全控股浙江漢鑫工貿(mào)發(fā)展有限公司4500 關(guān)聯(lián)企業(yè)：金興全兒子金華江為實(shí)際控制人。浙江越韓科技透氣材料有限公司 914.33（US）否3、公司經(jīng)營管理 浙江越紅控股集團(tuán)有限公司是以紡織為主業(yè)，高科技產(chǎn)品開發(fā)、貿(mào)易、房地產(chǎn)開發(fā)等為輔助產(chǎn)業(yè)的實(shí)體性集團(tuán)公司。目前，以浙江越

33、紅控股集團(tuán)有限公司為管理核心的集團(tuán)管理的企業(yè)既包括自己直接控股的子公司，也包括由直接控制人控制的關(guān)聯(lián)公司紹興越欣數(shù)碼紡織有限公司（報(bào)表數(shù)據(jù)不合并）。浙江越紅控股集團(tuán)有限公司成立于1984年，系一家跨地區(qū)跨行業(yè)的大型民營企業(yè)，全國外商投資“雙優(yōu)”企業(yè)、紹興市工業(yè)綜合優(yōu)勝企業(yè)、先進(jìn)企業(yè)、誠信企業(yè)、重點(diǎn)企業(yè)、高新技術(shù)企業(yè)、外向型優(yōu)勝企業(yè)、紹興規(guī)模以上企業(yè)100強(qiáng)、紹興市工業(yè)行業(yè)龍頭骨干企業(yè)?！霸郊t”商標(biāo)是紹興市和浙江省著名商標(biāo)。近年來，公司通過跨行業(yè)、多元化、國際化、高科技開發(fā)的發(fā)展戰(zhàn)略，按投資控股型公司運(yùn)作，搭建發(fā)展平臺(tái)，在做強(qiáng)做大紡織主業(yè)的同時(shí)，積極穩(wěn)妥地開展其他業(yè)務(wù)。秉承“瞄準(zhǔn)市場導(dǎo)向，生產(chǎn)優(yōu)

34、質(zhì)環(huán)保面料，滿足顧客要求，誠信立業(yè)合作共贏”的發(fā)展理念，已逐步形成以織造為中心，面料研發(fā)、對外貿(mào)易、房地產(chǎn)開發(fā)、高科技新型材料等轉(zhuǎn)型升級的產(chǎn)業(yè)格局，全力打造先進(jìn)制造業(yè)基地，實(shí)現(xiàn)了跨越式的發(fā)展。目前越紅集團(tuán)占地面積約30萬平方米，年生產(chǎn)各檔紡織面料6800萬米(主要產(chǎn)品棉、化纖坯布系列)，年實(shí)現(xiàn)自營進(jìn)出口額為4500萬美元，年工業(yè)銷售收入達(dá)15億元人民幣。公司先后通過了ISO9001國際質(zhì)量管理體系認(rèn)證、ISO14001環(huán)境管理體系認(rèn)證。（1）集團(tuán)公司本級公司具有先進(jìn)的進(jìn)口設(shè)備如比利時(shí)進(jìn)口噴氣織機(jī)OMNI-F-4-R200CM型250臺(tái)；意大利進(jìn)口劍桿織機(jī)180臺(tái)，瑞典進(jìn)口的阿特拉斯柯普空氣壓縮

35、機(jī)8臺(tái)；德國西門子電氣技術(shù)的漿紗機(jī)4臺(tái)及染漿聯(lián)合機(jī)1臺(tái)；日發(fā)倍捻機(jī)200臺(tái)及與之配套的一系列先進(jìn)設(shè)備。通過先進(jìn)設(shè)備公司與浙江工程學(xué)院建立起了長期的產(chǎn)、學(xué)、研合作的企校關(guān)系，充分發(fā)揮雙方優(yōu)勢，創(chuàng)立了“越紅科技研發(fā)中心”，近年來取得了一系列的科研成果。其注冊的“越紅牌”商標(biāo)化纖面料曾獲全國技術(shù)新品金牌獎(jiǎng)。越紅控股在國內(nèi)市場建立了二百多個(gè)銷售點(diǎn)，在亞洲最大的輕紡產(chǎn)品集散地“中國輕紡城”，“越皇面料”產(chǎn)品的市場占有率達(dá)到5，公司的自營產(chǎn)品66.80針對國際市場，內(nèi)銷外貿(mào)并舉。 截至2012年12月31日，越紅控股本級資產(chǎn)總額43202萬元，固定資產(chǎn)3810萬元，短期借款14288萬元，應(yīng)付票據(jù)3500

36、萬元，所有者權(quán)益合計(jì)26348萬元；負(fù)債率39.01%，實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入25074萬元，利潤總額4591萬元，凈利潤3443萬元。（2）紹興市紅茂織造有限公司紹興市紅茂織造有限公司成立于1992年12月，注冊資本2000萬元人民幣，法定代表人馮張水，主要經(jīng)營范圍: 從事T/C牛仔面料及棉縐布的生產(chǎn)，為紹興地區(qū)生產(chǎn)T/C牛仔布的龍頭企業(yè)。企業(yè)的主要生產(chǎn)設(shè)備有：意大利進(jìn)口的劍桿織機(jī)112臺(tái)、必佳樂劍桿織機(jī)88臺(tái)、山東聊城產(chǎn)劍桿織機(jī)14臺(tái)、比利時(shí)進(jìn)口的數(shù)碼進(jìn)口噴氣織機(jī)120臺(tái)、拼線機(jī)86臺(tái)、絡(luò)絲機(jī)100臺(tái)、倍捻機(jī)200臺(tái)等，高速整經(jīng)機(jī)8臺(tái)。截至2012年12月31日，該公司資產(chǎn)總計(jì)45715萬元，固

37、定資產(chǎn)23661萬元，短期借款5450萬元，應(yīng)付票據(jù)8435萬元，長期借款6570萬元，負(fù)債率30%，所有者權(quán)益合計(jì)31876萬元；實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入552637萬元，利潤總額5072萬元。（3）紹興市盛龍紡織有限公司紹興市盛龍紡織有限公司是福利企業(yè), 是浙江越紅控股集團(tuán)有限公司下屬的重點(diǎn)企業(yè)（浙江越紅控股集團(tuán)有限公司是紹興市袍江開發(fā)區(qū)內(nèi)僅次于富陵集團(tuán)后排名第二的生產(chǎn)型企業(yè)）。創(chuàng)建于1997年9月，公司現(xiàn)有總資產(chǎn)4.6億，占地面積10.60萬平方米，建筑面積7.5萬平方米。公司從事日常生產(chǎn)的主要設(shè)備均為目前國內(nèi)最高檔的紡織機(jī)械設(shè)備：比利時(shí)進(jìn)口數(shù)碼編織監(jiān)控的噴氣織機(jī)120臺(tái)；空氣壓縮機(jī)、聯(lián)合染漿機(jī)

38、、高速整經(jīng)機(jī)等配套設(shè)備。企業(yè)主要從事T/C牛仔面料和棉縐布的產(chǎn)品全部內(nèi)銷，目前在國內(nèi)具備了一個(gè)完善的供銷網(wǎng)絡(luò)。產(chǎn)品在市場上同類產(chǎn)品中不論質(zhì)量還是銷量均是在目前市場上一直都是獨(dú)占鰲頭。年生產(chǎn)能力達(dá)2800萬米，年銷售收入3.8億。公司歷年享受增值稅和所得稅減免的稅收優(yōu)惠政策，為增強(qiáng)企業(yè)的實(shí)力，及企業(yè)的發(fā)展打下扎實(shí)的基礎(chǔ)。同時(shí)，歷年被評為省、市“重點(diǎn)骨干企業(yè)”、市級“綜合優(yōu)勝企業(yè)”，被省工商評為“守合同重信用企業(yè)”、市級“先進(jìn)福利企業(yè)”、2005年度列入紹興市重點(diǎn)培育大集團(tuán)名單之一，2007年被評紹興市評為“百強(qiáng)企業(yè)”等榮譽(yù)稱號(hào)。截至2012年12月31日，該公司資產(chǎn)總計(jì)47733萬元，固定資產(chǎn)2

39、3661萬元，短期借款10439萬元，應(yīng)付票據(jù)7304萬元，長期借款11400萬元，負(fù)債率49.06%，所有者權(quán)益合計(jì)24313萬元；實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入35177萬元，利潤總額1793萬元。（4）紹興市越紅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司紹興市越紅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2005年4月，注冊資本6000萬元，法定代表人金阿富，主要經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)；批發(fā)、零售：五金建材、建筑裝潢材料。越紅房產(chǎn)擁有從事多年銷售地產(chǎn)和策劃經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)房產(chǎn)開發(fā)團(tuán)隊(duì)，先后開發(fā)的樓盤取得了較好的效益和聲譽(yù)，并獲得浙江省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)30強(qiáng)、長江三角洲地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)80強(qiáng)、最受消費(fèi)者喜愛樓盤等榮譽(yù)獎(jiǎng)項(xiàng)。已開發(fā)完成的項(xiàng)目：紹興袍江“越

40、中新天地” 建筑面積251203平方米；紹興市區(qū)迪蕩“江南世家” 建筑面積50790平方米；紹興袍江世紀(jì)街“越商大廈”（與工商局合作承建）建筑面積16000平方米；紹興市區(qū)城南“瀛洲名苑” 建筑面積50909平方米；開發(fā)建設(shè)中的項(xiàng)目：上虞市“江南一品”（ 紹興全升房地產(chǎn)有限公司開發(fā)，注冊資金人民幣26800萬元）建筑面積158256平方米（目前第一期已交房、第二期2011年10月交房、第三期已開盤2012年6月交房。建筑面積158256平方米，目前已銷售80%，預(yù)計(jì)銷售總額17億，利潤5.5億）；貴陽遵義地塊“江南一品”（開發(fā)面積59.6342萬平方米，總投資15.3億，銷售可達(dá)25.96億，

41、利潤8.6億，分四期開發(fā)。已投資2.6億，目前為止已成交10萬平方米，銷售已達(dá)1.15億；袍江新區(qū)H4號(hào)地塊“江南名苑”（建設(shè)用地面積38695平方米，土地成交價(jià)14729萬元（含稅）已交清。（5）紹興越紅紡研科技有限公司該公司注冊資本300萬元，有越紅控股投資有限公司及其他三個(gè)自然人出資設(shè)立，其中控股股東越紅控股投資265萬元。公司主要負(fù)責(zé)集團(tuán)新產(chǎn)品的研發(fā)引進(jìn)工作。截至2012年12月31日，該公司資產(chǎn)總計(jì)1547萬元，固定資產(chǎn)713萬元，應(yīng)付賬款946萬元，負(fù)債率79.25%，所有者權(quán)益合計(jì)320萬元；實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入2417萬元，利潤總額16萬元。（6）紹興越欣數(shù)碼紡織有限公司紹興越欣數(shù)

42、碼紡織有限公司成立于2002年2月，注冊資本2138萬美元，法定代表人金福榮，經(jīng)營生產(chǎn)、銷售高檔織物面料、服裝、針織品。設(shè)備主要有比利時(shí)機(jī)進(jìn)口數(shù)碼全自動(dòng)監(jiān)控的噴氣織機(jī)202臺(tái)、劍桿織機(jī)132臺(tái)，空壓機(jī)、聯(lián)合染漿機(jī)、高速整經(jīng)機(jī)等前后配套先進(jìn)設(shè)備。年生產(chǎn)能力5600萬米。是一家專業(yè)生產(chǎn)高檔西服面料及T/C牛仔布為主的紡織生產(chǎn)型企業(yè)，公司具有獨(dú)立研制、開發(fā)、生產(chǎn)高檔紡織產(chǎn)品的能力，其主要產(chǎn)品出口占生產(chǎn)總量的55%以上，主要遠(yuǎn)銷歐美、香港等國家和地區(qū)，銷售網(wǎng)絡(luò)遍及全國十幾個(gè)省市和國外眾多國家和地區(qū)，公司現(xiàn)已成為浙江省較大的紡織企業(yè)之一。截至2012年12月31日，該公司資產(chǎn)總計(jì) 84190萬元，固定資

43、產(chǎn)36291萬元，短期借款23139萬元，應(yīng)付票據(jù)10174萬元，長期借款14800萬元，負(fù)債率57.34%，所有者權(quán)益合計(jì) 35915萬元；實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入62110萬元，利潤4463萬元，凈利潤3347萬元。（7）浙江漢鑫工貿(mào)發(fā)展有限公司浙江漢鑫工貿(mào)發(fā)展有限公司成立于2004年8月，注冊資本4500萬元，法定代表人馮張水，是一家專業(yè)進(jìn)銷貨物進(jìn)出口貿(mào)易，投資實(shí)業(yè)為實(shí)體的經(jīng)營公司。經(jīng)過幾年公司不斷擴(kuò)大發(fā)展，擁有了一批國際上知名度較大的外商客戶，使公司產(chǎn)品供求保持穩(wěn)定呈快速增長之勢。截至2012年12月31日，該公司資產(chǎn)總計(jì)24648萬元，固定資產(chǎn)1010萬元，短期借款10850萬元，應(yīng)付票據(jù)-

44、400萬元，長期借款0，負(fù)債率48.16%，所有者權(quán)益合計(jì) 12778萬元；實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入44209萬元，利潤1428萬元，凈利潤1071萬元。（8）浙江越韓科技透氣材料有限公司浙江越韓科技透氣材料有限公司成立于2004年8月，注冊資本914.33萬美元，法定代表人金華江，是一家以生產(chǎn)、研發(fā)透氣性材料包括透氣膜、透氣粒子等的專業(yè)化公司，其中，透氣粒子為中國國內(nèi)首家生產(chǎn)，透氣膜生產(chǎn)技術(shù)領(lǐng)先國際水平，公司05年4月投產(chǎn)以來,目前產(chǎn)能已達(dá)到年產(chǎn)24000噸透氣材料，是國內(nèi)最大的多功能透氣材料生產(chǎn)企業(yè)。截至2012年12月31日，該公司資產(chǎn)總計(jì)66032萬元，固定資產(chǎn)37872萬元，短期借款1400

45、0萬元，應(yīng)付票據(jù)6799萬元，長期借款16000，負(fù)債率55.97%，所有者權(quán)益合計(jì) 29076萬元；實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入52446萬元，利潤4116萬元，凈利潤3087萬元。（二）信用狀況貸款卡號(hào)碼：330600000045189501通過查詢“人民銀行征信系統(tǒng)”，截止2013年3月，存在一筆逾期記錄，因農(nóng)行系統(tǒng)問題未能及時(shí)扣款，企業(yè)已提供農(nóng)行出具情況說明并提供對賬單。（三）財(cái)務(wù)狀況分析1、財(cái)務(wù)報(bào)表分析通過對越紅控股20102012年各期主要財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行資產(chǎn)負(fù)債、銷售、利潤、現(xiàn)金流等內(nèi)容進(jìn)行分析，全面反映企業(yè)資金運(yùn)營及企業(yè)自身實(shí)力情況。其中2010年度審計(jì)報(bào)告由紹興天和聯(lián)合會(huì)計(jì)師事務(wù)所出具無保留

46、意見報(bào)告；2011年度審計(jì)報(bào)告由紹興天清會(huì)計(jì)師事務(wù)所出具無保留意見報(bào)告；2012年度報(bào)表未經(jīng)審計(jì)。越紅控股財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)摘要單位：萬元項(xiàng) 目2010年2011年2012年12月報(bào)表類型本部并表本部并表本部并表總資產(chǎn)354131608904792317942743202196111流動(dòng)資產(chǎn)192486974529787725482509191794其中：貨幣資金148711618158313090387513899 應(yīng)收票據(jù)2131236010003500 應(yīng)收帳款223112721136711362723114047 預(yù)付帳款2949761035 其他應(yīng)收款1214818382235604860

47、7318 存貨289424073308839653952451806 其他流動(dòng)資產(chǎn)0.35999非流動(dòng)資產(chǎn)長期投資918539022918549407918549407固定資產(chǎn)凈值186546852383652201381049640在建工程無形及其他資產(chǎn)長期待攤費(fèi)用2929總負(fù)債2530895382250191799016854104318流動(dòng)負(fù)債253087859125019783651685486328其中：短期借款199943132322008339371428830177 應(yīng)付票據(jù)340010484150016383350019239 應(yīng)付帳款45619955818727963525

48、 預(yù)收帳款55362 應(yīng)付稅費(fèi)-266-65-270-316-340-432 其他應(yīng)付款171934751118126397-667533745 其他流動(dòng)負(fù)債一年內(nèi)到期的長期負(fù)債 非流動(dòng)負(fù)債167911799117991長期借款167701797017970 專項(xiàng)應(yīng)付款 長期應(yīng)付款 其他非流動(dòng)負(fù)債212121所有者權(quán)益101056338322905809462634889669其中：實(shí)收資本100801008019544195441954419544 資本公積799579957995 盈余公積2545313336053399336062129 未分配利潤-583443 少數(shù)股東權(quán)益營業(yè)總收入1

49、1191817732495711262825074119686營業(yè)總成本8482703371827394238997599526其中:主營業(yè)務(wù)成本84827006418273939571809599500 銷售費(fèi)用602653 管理費(fèi)用279105527310863921684 財(cái)務(wù)費(fèi)用121642151311623613926689投資收益24911營業(yè)利潤5835883444510613459311378凈利潤45144503336809034438722經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流入量-26759083428860121476148433經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流出量10260863083825010880113

50、5496經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金凈流量-129365526-93891267412937投資活動(dòng)現(xiàn)金流入量32042010.6投資活動(dòng)現(xiàn)金流出量13609166199778690.1投資活動(dòng)現(xiàn)金凈流量-8735-1997-786910.5籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入量199944809311478120783960籌資活動(dòng)現(xiàn)金流出量517240855-44551541216354籌資活動(dòng)現(xiàn)金凈流量14823723911483-3334-12394現(xiàn)金及等價(jià)物凈增額8484030961471599（1）資本流動(dòng)性構(gòu)成分析（合并）截止2012年12月越紅控股合并財(cái)務(wù)報(bào)表顯示企業(yè)總資產(chǎn)為196111萬元，其中流動(dòng)資產(chǎn)9.1

51、8億元，占總資產(chǎn)規(guī)模的46.81%；固定資產(chǎn)4.96億元，占總資產(chǎn)比例為25.31%；長期股權(quán)投資4.94億元，占比25.19%。長期股權(quán)投資明細(xì)（單位：萬元）長期投資49407紹興全升房地產(chǎn)（金阿富）40248貴州越和置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司7600斗門鎮(zhèn)上窯1000越欣數(shù)碼248.31信用社301越紅青少年活動(dòng)中心10具體分析越紅控股流動(dòng)資產(chǎn)的構(gòu)成：存貨為5.18億元，主要為未銷售房產(chǎn)、產(chǎn)成品等；應(yīng)收賬款1.40億元；其他應(yīng)收款和其他應(yīng)付款科目主要表現(xiàn)為與關(guān)聯(lián)公司款項(xiàng)往來。總體來看公司近年來資產(chǎn)總量表現(xiàn)逐步上升態(tài)勢，資產(chǎn)復(fù)合增長率為7%。這與公司主營業(yè)務(wù)所處行業(yè)近幾年的總體經(jīng)營情況相符。存貨

52、明細(xì)（單位：萬元）存貨房產(chǎn)成品31011原材料7554產(chǎn)成品11256發(fā)生商品1985應(yīng)收賬款明細(xì)（單位：萬元）前五名金額紹興縣仁龍紡織服裝廠1320紹興縣瑞和紡織有限公司1166.5紹興縣格麗特紡織有限公司1005紹興市新路紡織品有限公司620金文偉ALLGLORY609權(quán)益方面，公司2012年末盈余公積6.21億元，較上年增長0.87億元，其主要由紹興市盛龍紡織有限公司、紹興市紅茂織造有限公司和紹興市越紅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的盈余公積組成。（2）盈利能力分析：結(jié)合利潤表中主營業(yè)務(wù)收入、凈利潤數(shù)據(jù)等分析交易對手整體盈利能力。項(xiàng) 目2010年2011年2012年12月本部合并本部合并本部合并毛利

53、率24.21%13.99%26.78%16.33%60.22%16.84%增長率-123.01%27.40%0.47%6.27%資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.32 0.51 0.52 0.63 0.58 0.61 凈資產(chǎn)收益率4.46%7.02%14.56%9.99%13.07%9.73%2012年全年，越紅控股集團(tuán)實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入119686萬元，凈利潤8722萬元。公司毛利水平近幾年維持在16%左右，毛利水平與公司所處行業(yè)平均毛利水平相符。公司資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率由于房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)性質(zhì)的影響，表現(xiàn)為總體資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率偏低的情況。公司凈資產(chǎn)收益率近幾年來有所上升。從目前集團(tuán)主要業(yè)務(wù)來看，集團(tuán)收入來自地產(chǎn)和紡織兩個(gè)板

54、塊，由于目前集團(tuán)下屬開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目未進(jìn)入銷售，本年業(yè)務(wù)營收基本全部來自紡織品板塊。截止2012年12月，公司主要營收分布情況如下業(yè)務(wù)板塊營業(yè)收入（萬元）占比（%）凈利潤（萬元）占比（%）紡織業(yè)務(wù)11793198.53%860398.64%房地產(chǎn)業(yè)務(wù)17551.47%1191.36%合計(jì)119686100%8722100%根據(jù)公司應(yīng)收款和應(yīng)付款科目明細(xì)顯示公司上游供應(yīng)商相對集中且付款帳期相對較短，下游渠道賣家相對分布廣泛。這與公司紡織品多為外銷訂單，且目前基本是根據(jù)訂單情況在進(jìn)行生產(chǎn)的企業(yè)經(jīng)營狀況相符。應(yīng)付賬款明細(xì)（單位：萬元）應(yīng)付賬款3525立馬云山97浙江雙科達(dá)紡織有限公司等51浙江航民輕

55、紡等1644浙江中恒建設(shè)有限公司40浙江榮盛建設(shè)有限公司44紅茂公司502（3）現(xiàn)金流分析從各期公司現(xiàn)金流情況來看，公司經(jīng)營性現(xiàn)金流流入水平大致與企業(yè)收入情況相符。公司總體投資現(xiàn)金流并不大，籌資現(xiàn)金流呈現(xiàn)凈流出，顯示企業(yè)總體融資情況處于收縮狀態(tài)。（4）償債能力分析截止2012年12月越紅控股的負(fù)債為104318萬元，資產(chǎn)負(fù)債率53.19%，公司總體負(fù)債率歷年來皆保持在55%左右，從公司負(fù)債結(jié)構(gòu)來看，公司短期負(fù)債比例在總體負(fù)債比例中的占比為82.75%， 公司流動(dòng)比1.06，速動(dòng)比率0.46，顯示企業(yè)存貨對公司償債能力影響較大。相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)項(xiàng) 目2010年2011年2012年12月本部合并本部合

56、并本部合并資產(chǎn)負(fù)債比（%）71.4759.2852.2110.0339.0153.19去除預(yù)收賬款后的負(fù)債比（%）71.4759.2552.2110.0139.0153.19流動(dòng)比率0.76 0.89 1.19 0.93 1.49 1.06 速動(dòng)比率0.65 0.58 1.07 0.42 0.92 0.46 現(xiàn)金比率（%）7.7316.665.3118.0415.4415.14（5）最新財(cái)務(wù)簡況截止2013年3月末，越紅控股合并報(bào)表總資產(chǎn)19.66億元，總負(fù)債9.44億元，前三個(gè)月主營業(yè)務(wù)收入2.56億元，凈利潤971萬元。2、對外負(fù)債情況截止目前，公司對外借款余額為48147萬元，其中短期借

57、款為30177萬元，長期借款17970萬元，其明細(xì)如下：短期借款明細(xì)金融機(jī)構(gòu)起始日期金額（單位：萬元）紹興銀行2600農(nóng)業(yè)銀行7613工商銀行2370浦發(fā)銀行3570興業(yè)銀行紹興分行3000恒信銀行3580華夏武林支行2800紹興市建行1800紹興銀行2844合計(jì)30177長期借款明細(xì)金融機(jī)構(gòu)起始日期金額（單位：萬元）紹興恒信銀行袍江支行870瑞豐銀行越州支行2500紹興交通銀行6400紹興縣合作銀行3000民生銀行2000恒豐紹興支行3200合計(jì)17970通過上述金融機(jī)構(gòu)負(fù)債情況可見，越紅集團(tuán)得到大行中工行、農(nóng)行、建行、交行及股份制銀行浦發(fā)、興業(yè)、華夏、民生、恒豐以及當(dāng)?shù)亟B興銀行、恒信銀行、

58、農(nóng)村合作銀行等數(shù)量眾多銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的支持，合作較為緊密，未來得到大多數(shù)銀行支持的可能性較大。3、對外擔(dān)保情況截止目前，越紅控股總體對外擔(dān)?？傤~為43250萬元。越紅控股及下屬企業(yè)對外擔(dān)保明細(xì) （單位：萬元）擔(dān)保主體被擔(dān)保單位借款機(jī)構(gòu)期限金額 浙江越紅控股集團(tuán)有限公司喜臨門控股集團(tuán)有限公司紹興市商業(yè)銀行2200喜臨門控股集團(tuán)有限公司招商紹興城東支行6000家天下家居生活廣場有限公司中信銀行紹興分行13200紹興家天下家居有限公司恒豐銀行2000喜臨門集團(tuán)有限公司北京銀行紹興分行3500紹興越欣數(shù)碼紡織有限公司喜臨門控股集團(tuán)有限公司浦發(fā)銀行紹興分行3000紹興家天下家居生活有限公司紹興縣農(nóng)村合作

59、銀行2000紹興匯同蓄電池有限公司華夏銀行紹興分行1200紹興家天下家居生活有限公司瑞豐銀行越州支行7500紹興市紅茂織造有限公司紹興匯同蓄電池有限公司紹興縣農(nóng)村合作銀行300紹興市城東紡織廠有限公司北京銀行紹興支行1000紹興華綠園林建設(shè)有限公司紹興縣農(nóng)村合作銀行550紹興市明瑞紡織服飾有限公司恒信銀行皋埠支行800合計(jì)（單位：萬元）43250上述被擔(dān)保人中，喜臨門和家天下為關(guān)聯(lián)企業(yè)，兩家合計(jì)被擔(dān)保3.94億元，占總對外擔(dān)保的91%，兩家企業(yè)受同一實(shí)際控制人控制，經(jīng)查，上述喜臨門集團(tuán)有限公司系為上市公司喜臨門家具股份有限公司曾用名，其在A股主板上市，股票代碼603008。剩余被擔(dān)保企業(yè)中，城

60、東紡織為越紅集團(tuán)同業(yè)，互保關(guān)系，其他均為越紅集團(tuán)銷售商等?？傮w來看，大多數(shù)擔(dān)保集中在上市公司及其相關(guān)公司，風(fēng)險(xiǎn)較小。第三章 標(biāo)的項(xiàng)目盡職調(diào)查一、標(biāo)的項(xiàng)目基本信息和進(jìn)展?fàn)顩r（一）項(xiàng)目基本信息“越紅江南名苑”項(xiàng)目所在地塊為袍江新區(qū)H4號(hào)地塊，住宅小區(qū)位于袍江新區(qū)，東至三紡機(jī)械圍墻，南至河流和上窯村名房，西至梅山江，北至世紀(jì)街，小區(qū)規(guī)劃總用地面積為38696平方米。地塊交通便利，配套設(shè)施齊全，環(huán)境優(yōu)越，是袍江新區(qū)不可多得的居住佳地。該地塊地處袍江新區(qū)最繁華的地段“世紀(jì)大道”西側(cè)，緊接鏡湖新區(qū)，該路段集商貿(mào)、金融、休閑于一體，周圍商廈、銀行、休閑地帶眾多是袍江新區(qū)最理想的居住休閑區(qū)之一。標(biāo)的項(xiàng)目總投資