成本持續(xù)優(yōu)化可能性的探討(修)新

1、主標題(biot)：黑體、40號字、加粗副標題：黑體、24號字(此處為講師姓名(xngmng)：黑體、24號字）2022年7月27日持續(xù)提升成本競爭力成本持續(xù)優(yōu)化可能性的探討(講師：馬靜）2022年7月27日共五十一頁第三部分第四部分第二部分第一部分2014年華東成本對標現(xiàn)狀成本持續(xù)優(yōu)化的可能性建立全員成本的意識形態(tài)目 錄房地產行業(yè)及成本管理趨勢共五十一頁第一部分：房地產行業(yè)(hngy)及成本管理趨勢 國家宏觀調控政策的常態(tài)化: 政策調整給市場帶來的最大改變是消費者對房地產市場的預期，房地產市場低迷，除了供需因素之外，也在于市場預期下降，使得一些剛需客戶也推遲購房。 房地產市場發(fā)展進入新常態(tài)，

2、房地產調控思路也正在(zhngzi)發(fā)生轉變，“去行政化”無疑是大方向，取消限購等手段只是時間問題，而全面取消限購后房地產市 場必須建立起適應新常態(tài)的長效機制。 行業(yè)趨勢 粗放式開發(fā)管理轉變?yōu)榧s式管理: 粗放式管理有其弊端，導致管理效率低下，成本較高，收益小，同時，也增加了企業(yè)的經營風險，使公司管理層不能很好的了解自身的問題；集約型正好可以彌補上面的問題。 房地產業(yè)正在進入精耕細作時代，需要開發(fā)企業(yè)變粗放式管理為集約式管理，實現(xiàn)開發(fā)成本費用的精確控制。房地產公司的成本控制能力，必將和資金籌措能力、社會資源整合能，規(guī)避風險能力等一樣成為企業(yè)核心競爭力之一。 共五十一頁第一部分：房地產行業(yè)及成本

3、(chngbn)管理趨勢 精細化、專業(yè)化分工合作： 房地產企業(yè)(qy)想要成為一個優(yōu)秀和卓越的企業(yè)(qy)，就必須在管理的專業(yè)化、多專業(yè)運作的協(xié)同化，產品與專業(yè)管理的一體化方面苦練內功，堅持不懈，方能取得良好的效果。 為了有效的整合各個專業(yè)并形成合力，需要結合項目計劃節(jié)點管理、專業(yè)成果標準和決策會議，協(xié)調各專業(yè)輸入輸出成果的接口和匹配性，專業(yè)標準成果與計劃管理結合應用，推動專業(yè)化成果的實施，并形成聚合效應。有效的成本控制是企業(yè)在激烈的市場競爭中成功與否的基本要素。但成本管理控制絕對不僅僅是單純的壓縮控制成本費用，需要建立起科學合理的成本分析與成本控制系統(tǒng)，讓企業(yè)的管理者清楚地掌握公司的成本構架

4、、盈利情況和決策的正確方向，成為企業(yè)內部決策的關鍵支持，從根本上改善企業(yè)成本狀況，從而真正實現(xiàn)有效的成本控制。 有效的成本控制是企業(yè)在激烈的市場競爭中成功與否的基本要素。但成本管理控制絕對不僅僅是單純的壓縮控制成本費用，需要建立起科學合理的成本分析與成本控制系統(tǒng)，讓企業(yè)的管理者清楚地掌握公司的成本構架、盈利情況和決策的正確方向，成為企業(yè)內部決策的關鍵支持，從根本上改善企業(yè)成本狀況，從而真正實現(xiàn)有效的成本控制。 全面成本管理： 近年來由于融資成本的上升、稅負的加重、以及營銷管理費用的全面提高，工程類成本占開發(fā)總成本的比例呈下降趨勢。成本管理不單是以建安成本為重點，還應將土地成本、營銷管理費用、融

5、資成本和政府稅收全面納入成本管理范圍進行統(tǒng)籌策劃、精心管理。 成本管理趨勢 行業(yè)趨勢（續(xù)） 共五十一頁第一部分：房地產行業(yè)及成本(chngbn)管理趨勢 成本(chngbn)管理趨勢（續(xù)） 低成本運營戰(zhàn)略： 有效的成本控制絕對不僅僅是單純的壓縮控制成本費用，需要建立起科學合理的成本分析 與成本控制系統(tǒng)，讓企業(yè)的管理者清楚地掌握公司的成本構架、盈利情況和決策的正確方向，成為企業(yè)內部決策的關鍵支持，從根本上改善企業(yè)成本狀況，從而真正實現(xiàn)有效的成本控制。 房地產開發(fā)成本的發(fā)生是一個過程，涉及到了前期策劃、規(guī)劃、設計、施工、銷售等開發(fā)全過程環(huán)節(jié)，因此地產企業(yè)的成本控制，就是要在項目開發(fā)的全過程中，對上

6、述全部成本構成要素進行規(guī)劃、控制。項目低成本運作是用來保證項目在可行的同時也有價值可言。管理者的任務是盡可能地在完成目標的前提下節(jié)省資源，這樣才能獲得最大的經濟效益，從而實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化的目標。共五十一頁第二部分(b fen)：2014年華東成本對標現(xiàn)狀 對標結果統(tǒng)計(tngj) 單方建面成本（元/m2建面）單方建面成本：反映項目實際的成本水平金地平均線：2857元/m2建面中海平均 線：2616元/m2建面平均差距：313元/m2建面共五十一頁單方銷面成本：反映項目方案(fng n)整體經濟性 對標結果(ji gu)統(tǒng)計 單方銷面成本（元/m2銷面）金地平均線：3621元/m2銷面中海平均

7、線：3360元/m2銷面平均差距：261元/m2銷面共五十一頁內容上海南京蘇州揚州金地泗涇-龍湖紫都城金地榮樂西路-保利葉之林金地仙林湖-中海國際社區(qū)金地仙林湖-保利羅蘭春天金地寶帶路-中海8號公館金地寶帶路-新城石湖公館金地酩悅-中海璽園金地酩悅-景瑞望府建面差額（元/m2）4-33317-307233-212174-215銷面差額（元/m2）362-70579-607-3-160207-352項目泗涇項目2B龍湖紫都城可售比76%83%總車位配比76%72%地下車位配比69%59%Q1：泗涇項目與龍湖紫都城，單方(dnfng)建面持平、單方(dnfng)銷面卻差異巨大？我司項目 不可售面積

8、較大！項目金地項目中海8號公館可售比84%74%總車位配比91%81%地下車位配比70%90%Q2：寶帶路項目與中海8號公館，單方銷面持平(chpng)、單方建面成本水平差異巨大？ 我司項目可售比較高，單方銷面成本較優(yōu)；但商業(yè)面積占比較大，中海無商業(yè)，因此整體拉高成本。 對標結果統(tǒng)計 差異說明共五十一頁內容金地仙林湖-中海國際社區(qū)金地酩悅-中海璽園建面差額 （元/m2）317174差異說明 （根據排序）A、地庫鋼砼差異32，地庫面積比例大89，地上鋼砼差異結構40(鋼筋高6kg，砼高0.01m3)； B、土方因場地高差影響28，基坑支護34.8,樁基67； C、我司地下車位戶配比1.03，中海

9、地下戶配比為0.65,我司通過配置機械車位提高可售比。A、總包100，防水4，保溫27； B、外立面28，門窗1，欄桿10，百葉6，入戶門2.5、公共部位裝修-5，電梯-20，園林景觀8等； C、結構8，電梯-20 對標結果統(tǒng)計 差異(chy)說明（續(xù)）共五十一頁利潤(lrn)成本(chngbn)降成本出利潤項目研發(fā)階段抓關鍵指標“好鋼用在刀刃上”1 可售比2 體型系數3 車庫單位車位面積4 層高5 含鋼量提高1個百分點，建安造價節(jié)約55元/平米降低1平米，建安造價節(jié)約17元/平米住宅層高降低10厘米，結構造價節(jié)約5元/平米，綜合造價節(jié)約30元/平米地下室層高降低10厘米，結構造價節(jié)約5元/平

10、米，綜合造價節(jié)約18元/平米降低1個百分點，建安造價節(jié)約23元/平米提高1個百分點，建安造價節(jié)約55元/平米降成本第三部分：成本持續(xù)優(yōu)化的可能性？ 那些年， 我們做過的優(yōu)化共五十一頁施工管理前期籌備規(guī)范要求材料選型設計方案產品(chnpn)定位 還有哪些，我們沒有(mi yu)關注過？銷售承諾由一系列案例引發(fā)的思考共五十一頁案例：某項目在地塊的南側有一條貫穿地塊的泄洪河道。拿地期間政府承諾此河道改造在2013年年中由政府完成，費用按此類推也應由政府承擔。但是我司拿地之后，政府對于河道改造的時間一推再推，耽誤了我司工期，而且遲遲沒有改造的跡象。由于開發(fā)節(jié)奏和回款壓力，我司不得以自行對河道進行了填

11、充，并發(fā)生了直接(zhji)簽證80萬。另外由于該河道沒有按照承諾時間改造，導致遭遇10月份暴雨而產生的相關排泄費用18萬。解決之道： 地塊直觀條件勿遺漏：拆遷建筑物、須遷移或入地高壓線、堆土、明暗浜及河道； 地塊地下條件須勘測：地下管線、地下障礙物、地基情況、土質環(huán)境； 地塊周邊情況可調研：基礎設施，如市政道路/市政景觀是否須代建，水電煤接駁口位置的遠近；高架、高速、鐵路對項目的噪聲(zoshng)影響；待建軌道交通對支護的影響；地處城區(qū)中心對安全文明施工費用的影響；緊鄰老式小區(qū)，可能引發(fā)的日照、沉降、結構監(jiān)測、安全、擾民等投訴問題。前期籌備深度思考：臨時工程費往往難以預控，拿地前對于土地的

12、了解不夠，對于應該交付的邊界條件概念模糊，后期清表土、額外施工措施等費用較高。 土地交付真的達到了承諾要求嗎？共五十一頁 采用標準化系列產品后的設計費能否下降？ 案例：某項目與當地標桿企業(yè)同等(tngdng)定位、檔次的產品進行對標時的發(fā)現(xiàn)前期(qinq)籌備深度思考：同樣定位、檔次的標準化產品，為何設計費用的標準有差異？解決之道： 設計單位本地化，本地單位費用低且配合及時； 集團及區(qū)域設計組織設計單位選擇及價格行業(yè)對標； 剛需類、標準系列化項目，方案、施工圖等設計費用應與設計單位協(xié)商優(yōu)惠下浮。 共五十一頁 案例一：某毛坯項目(xingm)贈送面積比為8%，主要為入戶花園、陽臺、露臺等，項目的

13、贈送面積控制在集團10%的限額范圍內。該項目2012年9月開盤，當時均價為7487元/m2，2013年年底均價為7718元/m2，漲幅為3%。計劃年漲幅率：高層5%，洋房8%。當地市場2012年均價為8316元/m2，2013年均價為8210元，同比下跌1%。產品(chnpn)定位 對銷售的影響：項目的贈送面積并沒有給銷售帶來預期溢價，但是由于項目的地理位置偏僻，與周邊競品相比，贈送面積是一個較大優(yōu)勢，一定程度上可以提高項目的銷售量。 對其他方面的影響：A、成本方面：增加改造費用，高層50元/m2、多層67元/m2，全項目改造費用約1200萬元。B、工期方面：需要充分考慮改造的時間，一期住宅建

14、面10.5萬平米，大約在3個月改造時間。C、質量方面：會出現(xiàn)后改建部分的門窗、露臺等滲漏、保溫等情況，有質量風險。D、政策方面：政府規(guī)劃、建設等部門的驗收風險因素。 贈送面積真的帶來了附加值嗎？共五十一頁 金地：高層(o cn)戶型 118+97+97(3+1房2廳2衛(wèi))+118（3+1房2廳2衛(wèi)），2梯4戶湖城藝境：明廚、明衛(wèi)，；1、單元平面417.12m2，結構面積(min j)502.22m2，結構面積/建筑面積=1.2，2、外立面系數：1.45；3、鋼筋含量：48kg（第25層）花池花池贈送陽臺贈送飄窗贈送固定遮陽 案例二：金地與標桿企業(yè)贈送面積的對比共五十一頁金地贈送(zn sn)方

15、式1：陽臺211 方式(fngsh)2：陽臺+花池 方式3：飄窗 案例二：金地與標桿企業(yè)贈送面積的對比（續(xù)）共五十一頁中海：國際社區(qū)：全明衛(wèi)生間、戶內走道少，面積實用率高，戶型排布方正，鋼砼指標低。1、單元(dnyun)平面366m2，結構面積421.06m2，結構面積/建筑面積=1.15；2、立面系數：1.33、鋼筋含量：44kg(第25層)陽臺(yngti)贈送 案例二：金地與標桿企業(yè)贈送面積的對比（續(xù)）高層，95(2+1房2廳1衛(wèi))+80 (1+1房2廳1衛(wèi))+80+115(2+1房2廳2衛(wèi))，2梯4戶共五十一頁中海贈送方式(fngsh)：陽臺+儲藏室21深度思考：我們(w men)并不

16、認為贈送都是沒有價值的，但是我們(w men)要權衡贈送的投入與產出！解決之道： 加建項目須提供詳細的加建方案和預控措施，由區(qū)域運營部匯總各專業(yè)（包括運營、營銷、設計、報建、工程、成本、客服）意見并一致同意后，組織有集團運營、設計、成本、工程、客服專業(yè)參加的加建方案評審會；論證贈送及加建時，應將結構加建的可行性、加建施工難度、對既有結構的安全威脅等考慮周詳，衡量投入產出比及制定風險預控措施（滲漏、驗收等）。 整體評估含“贈送面積”的戶型內部格局如何？贈送面積到底是“雞肋”還是“增值”，是否影響整個戶型的合理性？ 案例二：金地與標桿企業(yè)贈送面積的對比（續(xù)）共五十一頁 產品定位與配置標準匹配了嗎？

17、 案例：某褐石三檔項目公共(gnggng)部位采用材料替換、規(guī)格調整等優(yōu)化手段，共節(jié)約324萬，優(yōu)化37.64元/m2的銷面成本。電梯(dint)廳奧特曼石材電梯廳木飾面防腐木條狀仿古磚（100*600）新西米石材電梯廳墻磚實木復合地板方形仿古磚（600*600）深度思考：客戶定位、產品檔次、配置需求，三者之間匹配了嗎？解決之道： 需求調研，須迎合剛需、首改人群的特點，適配為上，避免超配，避免價值樹的堆砌，選擇滿足定位的配置； 應在選擇材料前充分比選（種類、規(guī)格、產地等），能夠低配之處不高配，盡可能節(jié)約成本。共五十一頁案例一：安裝點位方面的差異A、江蘇住宅設計標準規(guī)定戶內給水管應設計到到位。B

18、、交付標準與銷售合同(h tong)的約定有關，最節(jié)省的是只提供一個用水點（普通毛坯交房的，住戶一般會把實施到位的給水管作廢掉的)。C、成本：僅提供一個供水點的造價為每戶造價可省800元，一個小區(qū)總計800*2170元173萬元。規(guī)范要求毛坯交付標準與當地規(guī)范(gufn)要求的關系？共五十一頁金地中海連廊兩邊(lingbin)分別為雙管雙栓及單管單栓，高區(qū)立管3根，低區(qū)5根。 案例二：金地與標桿企業(yè)(qy)的消防配置對比連廊兩邊均為雙管雙栓，高區(qū)立管4根，低區(qū)8根。共五十一頁金地中海圖中涉及廣播系統(tǒng)、警鈴、聲光系統(tǒng)功能重復導致管線翻倍（多一組廣播(gungb)線，增加警鈴模塊等）圖中僅涉及聲光

19、系統(tǒng)，已滿足(mnz)規(guī)范要求廣播警鈴聲光聲光 案例二：金地與標桿企業(yè)的消防配置對比（續(xù)）共五十一頁 案例(n l)三：普通住宅的公共部位可不設置滅火器！A、江蘇省住宅設計標準規(guī)定住宅每層的公共部位不大于100平米可不設滅火器。B、方案不同的造價對比(dub)：設滅火器消防箱采用組合式，較單栓消火栓的消防箱貴300元，兩具滅火器60元。共五十一頁 某毛坯項目與周邊競品做了對標，屋面、樓地面、內墻、頂棚構造做法與周邊樓盤差異不大，主要為防水差異，項目實施過程中按照周邊項目做法對防水進行(jnxng)優(yōu)化后，節(jié)約成本800余萬元。案例三：防水做法(zuf)差異共五十一頁 如何兼顧地方性規(guī)范要求與性

20、價比？ 案例一：上海、江蘇的地方規(guī)范均對太陽能的配置有一定的要求，不同區(qū)域的不同項目對于太陽能設備的選擇也要經過推敲(tuqio)。 A、從集熱部分來分：玻璃真空管&平板型；從結構來分類：緊湊式&分體式；從水箱受壓來分：承壓式&非承壓式。我們平常多數都是按照集熱部分來分的。 B、玻璃真空管太陽能：適用于經適房或我們的中檔普通住宅，以150L水量的使用居多（100-120平米戶型），這種熱水器經濟實惠，每戶僅需3000元左右，就可以解決熱水及地方強制使用太陽能規(guī)范的問題；平板太陽能：適用于別墅類型或洋房，但是造價較高，往往是建筑設計對屋面及外立面要求較高，平均每戶在13000-14000元左右；

21、需要設備陽臺空間放置熱水罐。深度思考：規(guī)范要求于細微處的變化，對成本均有影響，只要有心，也能聚少成多。解決之道： 調研各地區(qū)規(guī)范要求：包括建筑構造做法、點位接駁要求、消防(xiofng)配置要求、保溫節(jié)能規(guī)范等；了解地方規(guī)范對于配置的影響，研究不同的設備品類適用的條件。 滿足規(guī)范要求即可，可以選擇達到政府基本需求的設備，如電梯、太陽能、消防、通風等工程設備，避免超標準配置，節(jié)省了開發(fā)造價，也為社會節(jié)省了資源！共五十一頁 各類政府收費項目，有沒有可以談判的空間？ 案例：南京市壟斷性基礎設施工程均需委托指定單位施工，一般按照相關(xinggun)收費文件收取，供電工程、煤氣工程均嚴格按照標準收取，

22、沒有談判空間。但并非所有壟斷性基礎設施工程都沒有降低成本的空間，供水工程的收費由自來水公司按照江蘇省定額計算，然后建設方可以與指定施工單位進行商談，南京各項目也進行了談判，具體各期談判情況如下表，經談判，降幅近20%。項目名稱自來水公司原報價（萬）談判后合同價（萬）自在城七期自來水供水工程517462自在城五期自來水供水工程326280新堯掛自來水表工程255149自在城八期自來水供水工程602520自在城八期掛水表工程212195自在城二期自來水供水工程359305自在城六期掛水表工程185146自在城六期自來水供水工程446379合計29022436深度思考：壟斷性質的收費標準，是否存在地

23、方標準與口徑的不同？解決之道： 保持階段性的市場調研和同行交流； 關注各項收費標準的變化，尋找(xnzho)可能的彈性尺度； 尋找2-3家配套三產單位進行價格比對和談判，加強競爭性。共五十一頁 項目總包招標采用模擬清單招標，模擬清單按照以往同系列項目進行擬編，而以往項目中無此屋面構架造型，正式施工圖出圖后，對屋面構架有了進一步的深化設計。 此屋面構架設計在90米以上，并且外挑4.3米，其跨度(kud)達12米，采用懸挑工字鋼系統(tǒng)作為支撐措施：懸挑工字鋼，并在懸挑部位與上層框架間增加鋼絲繩形成簡易三角形平面桁架。利用槽鋼將工字鋼之間的空洞縱向連接，上鋪3mm厚的鋼板作為防護等。滿堂腳手架支撐，支

24、點全部設在懸挑工字鋼上，在工字鋼上做兩層腳手架支模。 造型(zoxng)效果 ？ 案例一：某項目的屋面構架設計方案共五十一頁 此屋面(wmin)構架高度高，跨度大、實際施工難度極大，該項目共11棟高層，此屋面構架支撐體系計16個，費用達250萬元。案例一：某項目的屋面(wmin)構架(續(xù)) 共五十一頁某項目典型樓號平面布置圖：A、圖示云線部位增加外墻墻體約952立方米，增加費用64萬。B、由于(yuy)增加外墻墻體，每層需外挑150寬鋼砼板，增加鋼砼線條約143立方米，增加費用21萬。案例二：這真的(zhn de)只是造型需要？ 項目巡檢后，設計公司重新審視后下發(fā)了修改通知單，部分部位的墻體取

25、消。 但已實施的墻體、鋼砼線條需要返工，初步估算返工金額達30萬（無效成本）。 共五十一頁深度思考：我們不是反對新的創(chuàng)意，但是我們知道好鋼應該用在刀刃上，我們做的是產品，不是作品！不賣我們喜歡的，應該要賣客戶需要的！解決之道： 施工(sh gng)前關注審圖環(huán)節(jié)，組織各相關專業(yè)聯(lián)合會審把關，多問一個為什么？也許可以省下非常可觀的費用投入！ 評估深化圖紙的合理性與經濟性，進行多方案比對，及時優(yōu)化。案例(n l)二：這真的只是造型需要？（續(xù)）共五十一頁 這樣的隱性成本，你注意到了嗎？ 案例一：管線綜合(zngh)設計與地庫頂板覆土的關系？這也能省錢？是的，答案正確。 非重力流的管線在地下室頂板的覆

26、土層內敷設。重力流的干線管線避開地下室沿場地周邊敷設。地下室的頂板覆土每增加0.1米，地庫的頂板荷載和基礎(jch)埋深的造價每平米增加50元。共五十一頁 這是最優(yōu)方案嗎？ 案例一：某項目水泵房方案引發(fā)(yn f)的思考。該項目分兩個地塊，總體平面布置圖請見下圖 ： 因部分樓棟與大地庫不相連（10#、11#、13#等），根據自來水公司要求，供水壓力大于45米，給水管道不允許埋地敷設，本項目由于有幾棟樓與地庫不連通，而水泵房子地下(dxi)車庫，因此自來水公司要求做能夠供人通行的管溝連廊，以供檢修。此項增設連廊增加土建成本約150萬（共約120米連廊,高度可供人行走）。共五十一頁解決之道： 覆土

27、厚度對于綜合管線排布、地庫荷載等均有影響，前期設計方案需要結合這些技術參數進行合理布置。關于重力流非重力流管道：首選避開地下室頂板，如果實在無法避讓，選擇非重力流管道通過，重力流必須饒地庫周邊敷設。因為管道本身(bnshn)對覆土厚度就有要求，同時考慮到防凍、行車要求、重力標高等，否則只能增加地下室頂板的覆土，導致增加結構造價。 規(guī)劃方案的排布對給水方案的影響：如果當初地庫與所有單體（主要是小高層）聯(lián)通，不但可以解決自來水管道敷設的問題，同時可以提高單體的售價。深度(shnd)思考：如何設計才最合理？共五十一頁案例(n l)二：雙層地庫&單層地庫的方案比選 南京某項目地庫因投資階段未考慮(ko

28、l)場地因素，致使車位在一層車庫內不能全部全部排布，經方案比選最終確定為雙層地庫：A、成本增減帳：B、綜上所述，設雙層地庫解決了地庫車位排布問題，雙層地庫的方案在結構方面節(jié)約3088萬元，但是在基坑圍護、抗拔樁和塔樓地下結構方面增加約1900萬元，綜合各方面因素雙層地庫方案優(yōu)化成本1188萬元。共五十一頁深度思考：雙層地庫雖然結構成本較經濟，但其基坑支護、抗拔樁成本受地質影響較大，不同的地域及方案，帶來的成本效益也會不同，因此需要(xyo)根據項目具體情況，做好方案比選，采取最優(yōu)地庫。解決之道： 地庫布置形式的選擇：進行單、雙、機械車庫的多方案比選及組合測算，選擇最優(yōu)性價比方案； 合理規(guī)劃面積

29、：如連通口與地下大堂的取舍、單雙排停車的有效利用、合理選擇停車方式、減少外墻長度、配套用房設置在停車低效區(qū)等； 塔樓間距的影響：控制水平間距（ 13.2m 模數16.1m）與前后間距（ 32.2m 模數48.25m）模數，使得停車效率最高； 柱網模式的選擇：大、小柱網，水平與豎向間距的排布，可進行多種比對。案例(n l)二：雙層地庫&單層地庫的方案比選（續(xù)）共五十一頁 土建、精裝、水電圖紙之間是否交圈？ 案例：某項目臥室中土建柱子突出墻面，而精裝修圖紙該柱包在墻內，最終額外增加輕鋼龍骨隔墻拉平墻面，費用(fi yong)共計增加55萬。深度思考：施工圖深度對招標質量有很重要(zhngyo)的影

30、響，應盡可能避免圖紙的錯漏碰缺。解決之道： 注重各專業(yè)間整版圖紙間的比對，降后期的改造成本。 采用施工圖招標，招標過程中給予一定的報價空間，預留投標方在檢查圖紙過程中的增減工程量及報價，并包干計取，以免后續(xù)扯皮。共五十一頁 案例一：耐普黑泡EPS復合(fh)保溫板的使用后效。A、耐普黑泡EPS復合保溫板：德國巴斯夫原材，A2級防火等級不需做內保溫導熱系數：0.032W/（m.k）吸水率：3.6V/V（%）抗拉強度：0.24（Mpa）B、招標結果：材料+施工30厚每平米綜合(zngh)成本72元；60厚每平米綜合成本95元；整個項目降低成本1021萬。材料選型 材料部品具有可替代性嗎？共五十一頁

31、案例二：仿石保溫(bown)復合板代替?zhèn)鹘y(tǒng)石材干掛的可能性？A、仿石保溫復合板是一種集保溫裝飾于一體的節(jié)能板材，以各類保溫板為保溫芯材，飾面采用無機板材，是一種新型節(jié)能幕墻裝飾板。與傳統(tǒng)石材干掛幕墻相比，是一種性價比較高的保溫裝飾材料。詢價結果預計在450元/m2，相較于傳統(tǒng)的石材干掛+保溫（綜合單價約720元/m2）節(jié)約270元/m2，節(jié)約比例約37.5%，成本節(jié)約非常(fichng)的可觀。B、調研該材料的使用情況，目前僅有商業(yè)項目，整體外立面效果還是比較理想的，但是石材局部也是有些許的色差，而且轉角處無石材切割的拼縫，與石材干掛相比缺少了些硬朗感。C、暫無住宅項目采用，能否能通過質監(jiān)站驗

32、收目前尚未可知，使用存在一定的風險。共五十一頁 因地制宜選材(xun ci)的優(yōu)勢 案例：城市成本調研的小發(fā)現(xiàn) 近些年，進行徐州的城市成本調研時，發(fā)現(xiàn)周邊煤炭基地遍布，該地區(qū)建筑市場普遍選用的砌體材料是煤矸石燒結磚（材料價270-300元/m3）。深度思考(sko)：我們項目上所使用的材料只有目前這個選擇嗎？解決之道： 奉行“有原則、無底線”，只要是符合項目定位、質量可靠穩(wěn)定的，無價格底線、無品牌底線，都可以嘗試去了解； 積極發(fā)掘、研究新材料、新工藝。 所謂“靠山吃山、靠水吃水”，根據城市特點，巧妙選擇具有本地優(yōu)勢的建材，減少運輸成本。共五十一頁 案例二：某項目體量較大，為避免各期總包單位臨時

33、設施不斷的搬遷，經過與管委會協(xié)商，將兩家總包單位的臨時設施統(tǒng)一(tngy)搭建在道路東側的綠化帶中，另一家總包的臨時設施搭建在地塊西南角。后項目推進過程中，因政府進行道路建設施工，同時市國土局也展開臨時土地的清理行動，臨時設施需全部拆除并轉移后重新搭建，額外增加臨設搭拆成本600多萬。 施工管理施工組織方案(fng n)合理嗎？ 案例一：某項目電梯廳消防管井砌筑方案。分判給精裝修單位施工，兩個標段施工單位分別提出的砌塊砌筑、角鋼+TK板隔墻做法均予以認可，兩方案的價差達到16.4萬。共五十一頁深度思考：我們在項目前期往往缺乏先想后做，總是邊干邊想。解決之道： 參考優(yōu)秀的工程管理經驗，在施工中對

34、進行工程方案的比選，選取成本最優(yōu)的施工方案，防止不考慮成本差異的低效管理模式。 項目前期的臨設選址、土地的租借，需要根據項目周期考慮可持續(xù)性，避免二次搭拆產生(chnshng)的無效成本。因此，也應重視前期工程策劃工作，提前布局、制定合理的施工方案。施工(sh gng)組織方案合理嗎？（續(xù)）共五十一頁案例一：某項目洋房無地下室，但有較深的基礎。原設計方案為節(jié)約成本沒有設計基礎擋土墻，要求基礎完成后先回土再澆筑一層樓板。由于該項目工期(gngq)較為緊張，在沒有回土的情況下，就開始澆筑一層底板，導致洋房基礎后期無法回土。后經項目中心確認，增加擋土墻以抵擋土的側壓力，新增費用預估為180萬左右。另

35、外，由于項目工期較為緊張，且該區(qū)域土質較軟，項目中心要求滿打墊層混凝土，新增費用35萬。上部結構已澆洋房(yn fn)基礎尚未回土水底清晰可見的滿澆墊層施工節(jié)奏是否得當？共五十一頁案例(n l)二：室外雨污、配套管線、景觀工程交叉作業(yè) 某項目為保證項目驗收節(jié)點，室外雨污、配套管線、景觀工程交叉作業(yè)，由于地方規(guī)定(gudng)造成綠化驗收要前置、規(guī)劃突破部位較多造成規(guī)劃驗收需前置、宅間先天道路狹窄等原因，精裝修材料運輸不得已采取人工搬運等臨時措施，導致費用增加50.7萬。共五十一頁 某項目為縮減工期，將2棟樓地下室夾層甩開不做，后期采用植筋加板；3棟樓板筋采用綁扎，原為螺紋連接。A、增加費用：植

36、筋費用，綁扎搭接鋼筋量增加，拉拔費用及技術措施費等，共計約25萬。B、另，因為我方采取措施引起的工期縮減，可能會變相成為施工單位趕工進度獎金(jingjn)申請理由。C、實際效果：工期未能達到預期效果，工程合理籌劃，不采用此措施也能滿足工期要求。案例三：縮減(sujin)工期了嗎？深度思考：合理的把握施工節(jié)奏，進行工序的搭接，避免前松后緊的情況出現(xiàn)。解決之道： 編制合理的招標計劃，并關注執(zhí)行情況；關注合同進度要求，月度跟蹤進度對比情況，防止前期誤工，后期趕工的情況出現(xiàn)，及時預警。 防止施工界面交叉導致的額外費用增加，特別是人工費用的增加。共五十一頁 案例：某項目招標時門窗含玻璃(b l)格條和

37、鋼副框，施工中變更取消，結算時施工單位未提報相關負帳，且項目人員變動較大，若無清晰的變更臺賬，則可能造成約92萬元的費用損失。變更(bingng)簽證的時效性？深度思考：變更簽證的發(fā)生，需要提前知會成本人員，以便及時登錄臺賬，而且最終的簽發(fā)人應該設定為項目負責人，必須嚴肅對待。解決之道： 實行變更簽證月清季結，保障不遺漏單據，尤其是負變更及優(yōu)化項。共五十一頁深度思考：銷售合同是否經過各部門(bmn)會簽，交付標準細節(jié)的信息是否對等？解決之道： 樣板區(qū)開放前應該重視各專業(yè)口聯(lián)合巡檢，提前規(guī)避后期大批量工程中成本有可能大額突破的子項，及時完成整改，若無法整改的，注意在展示時提示客戶，并在銷售合同中加以說明，防止后期為保持樣板一致而付出巨額代價。還有很多很多地方(dfng)，有待我們去改進 案例一：某項目陽臺展示為防水石膏板吊頂，因未標注“非交付標準”，后期統(tǒng)一為此做法，增加費用108萬。 案例二：某項目門洞高度原定為2.3m，因樣板房展示門洞為2.4m，后期統(tǒng)一將已施工完成的梁底鑿除并進行相應改造，累計增加費用30萬。銷售承諾 規(guī)避承諾風險了嗎？共五十一頁 投