投資性房地產公允價值模式計量問~(共14頁)

1、 投資性房地產公允價值模式計量問題(wnt)研究引 言2007年我國的投資性房產(fngchn)迎來了新的發(fā)展(fzhn)之路，會計法則中將其劃定為新的會計要素并在其的計量中歸入了公允價值這一全新的模式，這吸引了會計與稅法方面學者的雙重關注。但由于我國特殊的市場情形，以及其自身存在的缺點,公允價值在經歷短暫高潮之后轉入低谷。分析其中存在的問題，提供解決辦法，是優(yōu)化我國會計發(fā)展，促進國內經濟與世界接軌的必要要求。 本文通過對比，展示了在投資性房地產方面兩種計量屬性的優(yōu)劣、賬務處理的不同。通過表述了公允價值在其實務中的運用情況和影響其運用的因子等若干個層面，并相對的提出了新的觀點。文章中重點分析了

2、在我國特殊的經濟政策和體制下投資性房地產發(fā)展所存在的漏洞，并提出了建議。相信通過不斷的改進，公允價值不僅會在投資性房地產方面有很好的應用，而且會推動我國經濟體制和法律規(guī)則的完善。一、公允價值綜述采用公允價值能更加真實地反映企業(yè)經營狀況，迎合相關人員對信息更高的使用需求，所以一直以來倍受人們青睞，并逐步成為國際社會主要的會計計量工具。為更好地融入國際社會，我國同樣也引入了公允價值計量，以使國內的會計制度更加完備。我國引入公允價值時，并非一味照抄，而是充分考慮了我國市場、經濟等各方面的因素，并對其作了長期謹慎的修改。國內許多專家學者對其的引用發(fā)表了自己的觀點。其中，葛家澍、劉峰對目前公允價值在我國

3、的推廣實施持反對意見，他們認為會計信息的可靠性是最重要的要求，他們認為可靠性就是可驗性，而不是所謂的反應真實性。謝詩芬在通過對投資性房地產理論以及應用的研究中，認為其對市場的要求并不太高，其關鍵在于對現(xiàn)值的評估。并且在會計計量的現(xiàn)值研究等文獻里對現(xiàn)值做出了體系的探究，為公允價值的運用奠定了理論基礎。為公允價值的可靠性做出了規(guī)定與參考，更有利于公允價值計量中相關數(shù)據(jù)的計算，增加了公允價值在實務中的方便操作性。近幾年國家經濟的發(fā)展是有目共睹的，傳統(tǒng)的計量模式已經不能再滿足市場各方面的需求，社會也需要一個更加發(fā)展的計量方式。公允價值模式的進入彌補了市場的一些空缺，為市場的推動發(fā)展帶來了新的動力。二、

4、投資性房地產兩種計量(jling)模式的利弊(lb)分析公允(gngyn)價值是指買賣雙方在公平交易的前提下，憑著自愿的原則，根據(jù)市場各方面信息確定的買賣價格。歷史成本指的是在購得資產時所支付的所有價款、費用和其他相關支出的總和。 （一）公允價值計量的優(yōu)缺點1、優(yōu)點：相較于成本模式，其優(yōu)點在于它能夠較為真切、可靠地反映投資性房地產的市場價格，為利益相關者提供實時、有效的財務信息。而且現(xiàn)在我國有較為活躍、公開的房地產市場，使得我們可以取得更多的關于投資性房地產公允價值有關的會計信息。并且以公允價值計量方法計量投資性房地產會使得企業(yè)的總資產和利潤相對增加，對于提高企業(yè)的籌資能力與商譽起到了積極的作

5、用。所以以公允價值計量不僅僅可以更加真實的反映企業(yè)真正的價值，提高會計信息的真實性和可靠性，讓信息使用者更加了解企業(yè)的真實情況。規(guī)定投資性房地產可以公允計價，除了公允價值本身的優(yōu)點外，還考慮到了越來越開放的經濟環(huán)境使得國際間的貿易關系更加緊密，財務報告和其他會計信息應當能夠具有可比性，公允價值的引入是促進我國會計準則與國際準則趨同，加強與其他國家和地區(qū)經濟交流的一項有效措施。2、缺點：（1）公允價值計量有局限性。兩種計量模式僅可單一轉化，公允價值計量是轉換的最終端。成本模式可以完成自身向其的轉化，反過來，則是不被準許的。但在現(xiàn)實實務處理中，是存在企業(yè)回歸成本法來計量情形的，但并沒有也不能存在直

6、接的轉換。相反，是經過將運用公允值計量的首轉變?yōu)樽杂玫姆慨a，隨后，再將其轉化為投資性房產，當然此時擁有者可以根據(jù)自己的意愿來決定運用何種計量模式(msh)。既然不論是直接或是間接方式，兩種計量模式都是可以相互轉換的我們何不(hh)適當?shù)姆艑挷呗裕瑪U大準則的界限，給企業(yè)一個更好的發(fā)展環(huán)境。 （2）公允(gngyn)價值不易準確估算。公允價值計量時，如果可依據(jù)的市場信息量很少或者幾乎沒有，將會嚴重影響其測算結果的可靠性。再者，無論采用何種計量方式計量其公允價值，其中必不可少的會摻雜到評估人或其他相關者的主觀意念。而主觀成分的存在是對客觀事物估測結果的強有力的殺手，造成估算結果與實際的偏差也是難以避

7、免的。目前我國房地產市場還不成熟，加之時間、空間、人為等各種因子的影響，更使其計量可靠性難以確保。（3）很大程度上會導致企業(yè)運營成本的提高。在我國市場成長仍不成熟的前提下，企業(yè)要想取得與評估相關的較完整的信息是很不易的。對公允值的估值是一門非業(yè)余性的技術活，即便是專業(yè)評估人員如果沒有長時間的經驗積累也很難保證其測算結果的準確性。對于企業(yè)內部的員工更不是隨意就能正確評估出投資性房地產的公允價值的。這樣，企業(yè)在需要測算時就有必要取得評估員的協(xié)助，而花費的評估費用，也就相應的會提升企業(yè)的運營成本。（二）成本模式的優(yōu)缺點 1、優(yōu)點：投資性房產的歷史成本更容易取得。在相關準則中表示不管是外部購來的還是內

8、部建設形成的，明確劃定了其相關的開支都是可以歸結到該項資產的入賬成本的，而在費用的產生時都有相關的憑證作為依據(jù)，簡單說，就是只需將這些相聯(lián)系的費用簡單相加即可完成對該資產的成本計算，是比較簡單的。（2）成本模式更加靈活。依據(jù)相應法則，企業(yè)選擇運用成本法的，可以依據(jù)自己的需求在恰當?shù)臅r候轉變計量方法。而倒推則是不被準許的。這一規(guī)定的限制，使得成本法的計量方式更加靈活化。（3）成本法的會計核算與在稅法上的核算基本上是類同的。在成本法中，核算會涉及到對資產的折舊、攤銷等，而這些程序恰恰是稅法上必經的一部分過程。但是，對比于公允價值計量，企業(yè)要做的就是在一定的時期對資產進行賬上的調整，使其與當期的市場

9、公允值相符合，而不會需要將相應資產計提折舊等等。但是，稅法上并不會因為企業(yè)采用何種計量模式而調整自身計稅基礎的核算，折舊等科目的計量核算依舊是必須進行的，是稅法計算中必不能少的減項。在此基礎上，成本法下的計量便會省去一些步驟，其稅額核算也就相對簡便些。2、缺點(qudin)：成本(chngbn)模式計量不能切合實際(qi h sh j)地投影出投資性房產的市值及其變更。而這將不便于給有關的信息采用者提供更加符合實際情況的有關企業(yè)運營的信息，因此，不利于其決策的制定，也在一定程度上給市場信息需求者造成很多的不便。成本模式采用的是其入賬成本減去后期發(fā)生的折舊、攤銷、減值作為該資產現(xiàn)在的賬面價值，如

10、果在經營期間并未發(fā)生重大變化時將持續(xù)采用這種計量方式。在這個計量方法下，企業(yè)的該項資產的賬面余值肯定是會越來越少的。然而現(xiàn)實情況下由于我國近年房地產的迅猛發(fā)展，土地的價錢和建筑物價錢的不斷上升，產生的后果就是將致使投資性房地產的現(xiàn)實價高于甚至遠遠高于其賬面原價，這與現(xiàn)實是不符合的，即在成本法之下會低評了其應有的價值。 （三）投資性房地產采用公允價值模式計量的必要性隨著國內經濟的迅猛發(fā)展，對外開放的程度也在不斷地加深，我國與世界其他的地區(qū)和國家的經濟貿易關系也是更加緊密，會計準則相同或相似是發(fā)展的必然的趨勢。最近幾年來由于物價飛快上漲等各種各樣的原因，土地價錢也在不斷上漲，投資性房地產的價錢也是

11、必然不斷攀升的。而在成本法下，并不能表現(xiàn)出其資產的價值的這一特性，相反在賬面中的表現(xiàn)是基于折舊等各種調整的原因而使其價值一年低于一年。其計算的賬面余值等于入賬價格減去后面已經發(fā)生的折舊或者攤銷，這必然時真實值遠遠高于其賬面值。我們本著會計的謹慎和實質性原則，將用來出租和增值的建筑物和土地使用權獨立于固定資產和無形資產。認可其作為投資性房產，而且在以后的會計賬務中運用公允價值計量法對其進行處理，這是我國會計準則向著國際標準靠攏的結果，對真實地反映企業(yè)財務狀況和科學地處理有關的會計業(yè)務有著很大的現(xiàn)實意義，為公允價值在我國的運用和發(fā)展墊定了基礎。投資性房地產采用公允價值計量是越來越有必要的，也便于投

12、資者對企業(yè)的資產狀況和長期盈利能力做出客觀的、合理的中長期判斷。同時在一定程度上代表著財務會計的未來發(fā)展走勢，是符合廣大人民利益相關者的要求的。公允(gngyn)價值引入到我國房地產的必然性不僅僅在于(ziy)其本身(bnshn)存在的優(yōu)點，還考慮到了經濟全球化已經成為了必然的結果，我國經濟與國際間的貿易變得越來越緊密了，財務報表與其他相關的會計信息應當能夠也必須具有可比性，公允價值的引入是促進我國會計準則與國際準則趨同，加強與其他國家和地區(qū)經濟交流的一項有效的措施。三、我國投資性房地產公允價值模式的應用投資性房地產是指所有者占有的房產，目的是為了獲得租金收入、取得增值額的。通常來講，企業(yè)在之

13、后核量的時候要用成本法對它自己所占有的投資性的房地產進行處理。在其公允價值是可以連續(xù)的、可信的計量的情形下，可以轉變模式進行之后的計量。下面的幾個條件，也是在運用該模式進行衡量的時候應當注意的前提：有活躍的買賣市場；同一類或者有類似的商品價錢能夠獲得。 采用此類計量模式情形下，企業(yè)不存在對其該類房產進行折舊或攤銷，簡便了會計實務處理。 （一）投資性房地產的初始確認 1、確認的前提條件： （1）與該資產相連的受益在很大程度上可以進入企業(yè)； （2）該資產的成本可以相對精確的核量。 不同獲得得方式下，投資房產的起初確認：自建方式 企業(yè)自己建設(jinsh)的房產轉化定位為投資性房產的，它的成本應是在

14、它能使用前所產生的所有需要的支出的總計，并將其歸集到投資性房產的借方，顯示該資產的成本(chngbn)，同是貸記在建工程科目。（2）內部(nib)轉變方式 由企業(yè)內部原來是商品的房產轉化的，它的成本是轉化當天市場上的公允值。根據(jù)該資產的公允值和賬面余值，要分項記入到投資性房地產-成本科目的借方，開發(fā)商品科目的貸方，這兩者的差值應根據(jù)計算結果相應的記入公允價值變動損益（借方差）或者資本公積-其他資本公積（貸方差）科目。外購方式 從企業(yè)外部購買到的資產，定位其為投資性房產的，買到時的價錢、繳納的有關的所負稅額以及別的有聯(lián)系的費用支出都要合并計算到它的成本里。合算的成本金額最候都要歸集到投資性房產的

15、借方，并且該科目要下設成本這個明細科目。 （二）公允價值在投資性房地產后續(xù)計量中的應用 企業(yè)的投資性的房產一般應該運用成本法對其進行之后的核量的。但是如果市場上有公允的報價，而且能持續(xù)、可信地計量的，企業(yè)可以將對其的計量模式轉變，已經轉變的，按照法則將不能再轉回來。針對一家企業(yè)來說，就只能采用其中的一個計量方法對投資性房地產進行之后的核量，兩個模式平常不能并存到同一家企業(yè)之中。即便該企業(yè)占有多個該種資產，也不能對它們其中的幾個采用一種模式進行核量，對其余的運用另外的一種模式進行核量，這在法規(guī)中是不被允許的。但如果有根據(jù)能夠表明出某一項現(xiàn)房被改變使用意圖并且第一次被確定為投資性房地產時，該資產的

16、公允值還是不能被連續(xù)、可信的得到的，此環(huán)境中即便目前該企業(yè)運用公允值進行后來的計量，但是該企業(yè)也應當對該項資產轉變計量模式，以成本法來對其進行后來的計量，直到對該項資產進行處理為止，并且應要假定該項資產不存在剩余的價值。又如某企業(yè)有一正在建造中的該種資產，而且該企業(yè)同樣運用公允值來計量，這個時候如果該資產建造中時，不能得到公允值，而在其建設完成之后預計能夠獲得。此種背景下企業(yè)應當對建設中的該資產采用成本法計量，在建造完成之后轉換模式。又或者(huzh)其公允值在其建造完全之前已經能夠連續(xù)可信計量的，企業(yè)要及時轉變其計量模式。如果企業(yè)采用(ciyng)的是成本法進行之后的計量，縱使該企業(yè)第一次獲

17、得某該種資產時，其公允值的確認條件都一一滿足，也不能對該資產轉化模式。采取公允價值計量時，對改投資性房地產不提折舊也不進行攤銷，但要根據(jù)它的公允值對賬面做出應當?shù)恼{節(jié)，調整后的與以前的賬面價值之間的差價(chji)當做當期損益來進行處理。四、我國投資性房地產采用公允價值計量的情況及出現(xiàn)的問題從2007年頒布新的準則至今，雖然在2014年的新準則中對公允價值的可靠性做出了相關的規(guī)定，給一些相關使用企業(yè)提供了一定的應用參考，增加了公允價值在我國運用中的可操作性。但是不可否認的是它在我國的發(fā)展應用還是處于初級的階段，我國企業(yè)采用公允價值的比例并不理想，同時也存在著一些問題。 （一）公允價值計量在我國

18、投資性房地產運用的情況整體上說，2012年滬深A股上市公司的數(shù)量已經達到2000多家。這中間持有投資性房地產的有967家。但是其中只有43家釆用公允價值計量,占比僅為4.44%。表1-1 綜合5年情況對比年份上市公司總計持有投資性房產企業(yè)總計=/采用公允價值計量企業(yè)總計=/08年162368842.39%192.76%09年177577043.38%243.12%10年212583039.06%263.13%11年229090239.39%293.22%12年247296739.12%434.45%綜合5年的數(shù)據(jù)來看,雖然持有投資性房產和運用公允價核量的公司總量在連續(xù)升高,但運用公允價計量所占

19、的比例(bl)仍然居低不升，5年之內所占的比例未曾超過5%。在圖表中能看出，絕大多數(shù)的上市公司還是更樂意運用成本法計量。（二）公允價值模式(msh)在我國投資性房地產領域應用出現(xiàn)(chxin)的問題 1、公允價值不易取得投資性房地產的公允價值不但要以市場為基礎取得相對準確的信息，還要保證它的可靠性、真實性。數(shù)據(jù)可以依據(jù)準則和計算方法獲得，但是它的質量卻是不易保證的。（1）由于受地域因素原因的影響，地域遼闊，人口密集程度對投資性房地產的公允你價值影響很大，房地產市場越活躍，公允價值相對也容易取得。對比幾個地區(qū)房地產市場的平均價格來看，東部沿海地區(qū)以及一線二線大中城市的房地產價格會偏高。據(jù)國家統(tǒng)計

20、局公布的數(shù)據(jù)顯示，在七十個大中城市的新建住宅價格中，增長幅度比較大的城市，多是東部經濟發(fā)達、交通便利的地區(qū)?？梢灾溃艿赜?、人口和經濟的影響，我國各地區(qū)的房地產市場的公允價值存在很大的差異。（2）公允價值計量較之成本法需要更高的技術支持。評估過程中需要許多的專業(yè)評估數(shù)據(jù)，倘若沒有專業(yè)的相關知識是無法準確計算出其公允價值的。然而我國目前會計人才比較缺乏這一系列的知識，更著重于做賬的這一種專業(yè)技能。 2、實務中的困難程度提升 在此模式下，按照規(guī)則，計量的時候不對該資產計提折舊，但是在稅法下的規(guī)則是恰好相對立的。從稅法上來講，投資性房地產是以公允值的變更而產生的損益差額是不作為認定的，但是從會計之

21、上來說是要進行認定的。是以，采用該計量法需要參照稅法的劃定計算應調動的折舊，已達到準確計量應交所得稅的金額的目的。與此相對，在成本模式下，它所依靠的準則與在稅法上的大體一致，企業(yè)在計算的所得稅的時候可以直接跟據(jù)收益來簡單計算填列，相對來說要簡單一點兒。如果采用公允價值計量模式時，需要計算會計與稅法的差別，從新計算其調整額，這勢必會增加工作量進而增加企業(yè)的成本。 3、企業(yè)(qy)經營成本增加每到資產負債日或者其他重要的時間，企業(yè)就需要從新評估投資性房地產的公允價值(jizh)，并及時調整其賬面價值。假設(jish)企業(yè)相聯(lián)系的財務人員沒有關于評估的專業(yè)知識，再者企業(yè)為了防止內部評估人員為了某種利

22、益不當?shù)脑u估資產的公允價值，防止其主觀性的弊端，保障能得到準確的評估結果會選擇使用評估機構，這造成里結局就是提高了企業(yè)的成本兒。完善投資性房地產公允價值模式計量的建議 （一）市場參與者承擔各自責任，創(chuàng)造良好的市場環(huán)境針對我國房地產市場過熱，但卻不成熟的現(xiàn)狀，我們應當不斷規(guī)范市場機制。對房地產市場進行有效整理，不但要采取一些方法控制房價的不正常上升，還要加強市場管理，以防相關利益人利用尚不全備的房地產市場得到不正的受益，侵擾市場原有的秩序。促進房地產市場健康發(fā)展，需要企業(yè)自覺認識到其在整個經濟環(huán)境中所扮演的角色，依法經營，誠信經營，不采用非法和違規(guī)手段操縱公允價值的評估，不惡意抬高房地產的市場價

23、格，承擔起各自的責任，自覺主動地為創(chuàng)建平穩(wěn)、公平的交易氛圍出一份力?？傊瑸楣蕛r值模式創(chuàng)造良好的經濟環(huán)境，推動房地產市場特別是投資性房地產領域的健康發(fā)展需要政府和企業(yè)的共同努力。完善會計法則及操作指南我國的會計法則雖然也涉及到公允價值在投資性房產層面的采用，但它的規(guī)定模糊性比較大。比如規(guī)定公允價值的運用要在相對活躍的市場中，但怎樣去合理評定此范圍，準則中并沒有明確指示。公允價值在我國的發(fā)展只是出于初級階段，其評定方法、估值的原則并沒有統(tǒng)一的準則。因此，要想更好的發(fā)展公允價值，需要從法規(guī)方面加強管理。 （三）完善房地產評估機制在有關法則中，企業(yè)并沒有被確定要求使用某一方法對公允值進行估算。盡管

24、如此，考慮到各方利益相關者，企業(yè)內部的股價是不能作為最終結果的。大部分情況下，需要第三方參與進入，但其評估機構目前也處于成長階段，所處的環(huán)境也尚不可觀。在一些情形之下，評估中難免會夾雜個人的主觀成分，由此會對評估結果造成影響。為了提高投資性房地產公允價值評估過程的規(guī)范性和公正性、結果的真實性，國家應采取措施加強對公允價值測量的規(guī)范。此外參與到評估中的相關工作人員要提高自己的職業(yè)道德素養(yǎng)，堅持原則，本著公正、負責的態(tài)度，運用科學的方法進行評估。一些有條件的企業(yè)也可以采取如公司監(jiān)事會監(jiān)督評估過程、聘請第三方評估機構、利益相關者回避評估過程的措施。最好是能夠設立審計部門，一是監(jiān)督公允價值的評估程序，

25、二是防止投資性房地產賬面價值調整和納稅調整的會計處理等方面的違規(guī)操作，保證會計信息的真實性和可靠性，為報表使用者提供真實、相關的投資性房地產的信息。評估機構應加強機構內部人員的實訓力度，提高其職業(yè)判別能力。 （四）提高(t go)企業(yè)財務人員的職業(yè)(zhy)素質(szh)公允價值模式能否在企業(yè)良好運用，這與財務人員的專業(yè)能力也是息息相關。在實務處理當中，計量模式的抉擇、運用，都與財務人員的專業(yè)素養(yǎng)不可分割。因此，培養(yǎng)財務人員的專業(yè)技能，是公允價值計量以及企業(yè)發(fā)展的必不能少的條件。同時，企業(yè)不能僅關注其技能，不關心其道德，企業(yè)能否更好發(fā)展，與財務人員這兩方面的素養(yǎng)是完全分不開的。 財務人員自身也

26、應當積極主動參與繼續(xù)教育，不斷學習自己的專業(yè)知識，為自我價值的實現(xiàn)和企業(yè)發(fā)展積淀力量。對于企業(yè)來講，可以定期舉行財務人員培訓會，學習新的會計準則，鞏固和完善以往的專業(yè)知識。提高企業(yè)財務人員的專業(yè)水平、職業(yè)道德，才能進一步為公允價值模式的發(fā)展創(chuàng)造更好的環(huán)境。轉變會計準則導向，鼓勵公允價值計量的使用從表層上來說，依據(jù)相關聯(lián)的法則，企業(yè)是可以自己擇取計量方式的使用的。但現(xiàn)實中，很多企業(yè)總會更傾向于采用成本法。目前，我國房地產不斷升溫，市場活躍，但尚未達到成熟市場的程度，加之地理差異和人為弄虛作假，公允的價格雖然能夠取得，但是其可靠性難以保證。再者，較嚴格的法則界定條件，是普遍推進公允模式的另外一個阻

27、礙。如果我們只一味關注它的缺點，便會更使其放大。因此，適當放寬國家有關政策，鼓勵(gl)企業(yè)使用公允計量，才能使其在探索中更好的發(fā)展。結 論通過學習公允價值的基本知識、投資性房地產的有關(yugun)內容，以及(yj)對兩種計量模式優(yōu)缺點對照，得到以下的結論：（1）目前，我國房地產不斷升溫，市場活躍，但尚未達到成熟市場的程度，加之地理差異和人為弄虛作假，公允的價格雖然能夠取得，但是其可靠性難以保證。國家應放寬相關政策，是公允價值的運用有一個更加寬泛的平臺。企業(yè)在參與中，也應誠信經營，不人為操控評估。（2）會計法則的不完備和評估技術的高要求限制了公允價值在實務里的運用，我們可以根據(jù)調研的實際情況

28、修訂會計法規(guī)和準則，進一步完善各種容易產生歧義的模糊的含義、規(guī)定。 通過論文中的分析可以得出：公允價值的使用對企業(yè)、市場等的影響是雙面的。但它的使用也是切合市場進步的需要的。公允價值是面向未來的計量模式，而這正是市場相關資訊使用者所需要的，也是成本計量所不能達到的。對于我國投資性房產，公允價值的采用仍處于一個探索發(fā)展階段，這就需要更多的專家學者共同的深入研究。在實踐中求得發(fā)展。參考文獻1財政部.企業(yè)(qy)會計準則S，北京(bi jn)，中國財政經濟出版社，20062羅瓊芳.關于公允(gngyn)價值計量投資性房地產的思考J，會計之友，2012，（2）：27-283易丹青.公允價值下的投資性房

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