房地產(chǎn)估價(jià)(共42頁)

1、浙江財(cái)經(jīng)大學(xué)東方學(xué)院本科(bnk)學(xué)生實(shí)訓(xùn)報(bào)告(bogo)題目(tm)： 房地產(chǎn)估價(jià)小組成員 王程所在分院 工商管理 專業(yè) 工程管理班級(jí)13工程1 學(xué)號(hào) 1320330106成績(jī) 評(píng)閱教師簽字2015年12月25日目錄(ml) TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _Toc438817968 致估價(jià)(gji)委托人函 PAGEREF _Toc438817968 h 5 HYPERLINK l _Toc438817969 估價(jià)(gji)假設(shè)和限制條件 PAGEREF _Toc438817969 h 8 HYPERLINK l _Toc438817970 一、估價(jià)(gji)委托人

2、 PAGEREF _Toc438817970 h 11 HYPERLINK l _Toc438817971 二、估價(jià)機(jī)構(gòu) PAGEREF _Toc438817971 h 11 HYPERLINK l _Toc438817972 三、估價(jià)對(duì)象 PAGEREF _Toc438817972 h 11 HYPERLINK l _Toc438817973 四、估價(jià)目的 PAGEREF _Toc438817973 h 14 HYPERLINK l _Toc438817974 五、價(jià)值時(shí)點(diǎn) PAGEREF _Toc438817974 h 14 HYPERLINK l _Toc438817975 六、估價(jià)依據(jù)

3、 PAGEREF _Toc438817975 h 15 HYPERLINK l _Toc438817976 八、估價(jià)原則 PAGEREF _Toc438817976 h 16 HYPERLINK l _Toc438817977 九、估價(jià)方法 PAGEREF _Toc438817977 h 16 HYPERLINK l _Toc438817978 十、估價(jià)結(jié)果 PAGEREF _Toc438817978 h 18 HYPERLINK l _Toc438817979 十一、估價(jià)人員 PAGEREF _Toc438817979 h 19 HYPERLINK l _Toc438817980 十二、估價(jià)

4、作業(yè)期 PAGEREF _Toc438817980 h 19 HYPERLINK l _Toc438817981 十三、估價(jià)報(bào)告使用期限 PAGEREF _Toc438817981 h 19 HYPERLINK l _Toc438817982 十四、估價(jià)對(duì)象的變現(xiàn)能力分析 PAGEREF _Toc438817982 h 19 HYPERLINK l _Toc438817983 房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告 PAGEREF _Toc438817983 h 21 HYPERLINK l _Toc438817984 一、估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況描述與分析 PAGEREF _Toc438817984 h 21 HYPE

5、RLINK l _Toc438817985 二、估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況描述與分析 PAGEREF _Toc438817985 h 22 HYPERLINK l _Toc438817986 三、估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況描述與分析 PAGEREF _Toc438817986 h 23 HYPERLINK l _Toc438817987 四、市場(chǎng)背景分析 PAGEREF _Toc438817987 h 24 HYPERLINK l _Toc438817988 五、最高最佳利用分析 PAGEREF _Toc438817988 h 27 HYPERLINK l _Toc438817989 六、估價(jià)方法適用性分析 PA

6、GEREF _Toc438817989 h 28 HYPERLINK l _Toc438817990 七、估價(jià)測(cè)算過程 PAGEREF _Toc438817990 h 30 HYPERLINK l _Toc438817991 八、估價(jià)結(jié)果(ji gu)確定 PAGEREF _Toc438817991 h 40房地產(chǎn)估價(jià)(gji)報(bào)告估價(jià)(gji)項(xiàng)目名稱：龍湖滟瀾山二期10幢2單元402房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估估價(jià)委托人：杭州市外貿(mào)服裝有限責(zé)任公司估 價(jià) 機(jī) 構(gòu): 杭州市申東房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司估 價(jià) 人 員：王程 吳穎 徐夢(mèng)華估價(jià)作業(yè)日期：2015年11月23日2015年12月24日估價(jià)報(bào)告編號(hào)：杭

7、申東(2015)(估)字第1005號(hào)致估價(jià)(gji)委托人函杭州市外貿(mào)服裝有限責(zé)任公司(n s)： 受貴單位的委托，本公司秉著客觀、公正、科學(xué)、合理、獨(dú)立的評(píng)估原則，依據(jù)(yj)有關(guān)法律法規(guī)，對(duì)位于杭州市江干區(qū)路下沙新城海達(dá)南路與華景街交匯處龍湖滟瀾山二期高層10幢2單元402室住宅房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估進(jìn)行了房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估。估價(jià)對(duì)象為位于杭州市江干區(qū)路下沙新城海達(dá)南路與華景街交匯處龍湖滟瀾山二期高層10幢2單元402室，房屋總建筑面積為127平方米。估價(jià)對(duì)象房屋所有權(quán)人為鄭喜悅，共有情況為單獨(dú)所有，規(guī)劃用途為住宅，房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為商品房。土地使用權(quán)人為，地類（用途）為綜合用地，土地使用權(quán)終止日期為20

8、79年12月3日，土地使用權(quán)分?jǐn)偯娣e為25.4平方米，土地使用權(quán)類型為出讓。其涉及的房屋所有權(quán)證證號(hào)為【杭房權(quán)證江移字第09646462號(hào)】，國(guó)有土地使用證證號(hào)為【杭江國(guó)用（2015出）第00023號(hào)】。估價(jià)目的為委托方確定估價(jià)對(duì)象租賃市場(chǎng)價(jià)值提供價(jià)值參考依據(jù)。價(jià)值時(shí)點(diǎn) 2015年11月23日估價(jià)結(jié)果評(píng)估人員根據(jù)估價(jià)目的、遵循估價(jià)原則、按照估價(jià)工作程序、利用科學(xué)的評(píng)估方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密(zhum)準(zhǔn)確的測(cè)算，并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，詳細(xì)考慮了影響房地產(chǎn)價(jià)格的各項(xiàng)因素，在貴公司的配合(pih)下，對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地勘查和估價(jià)資料的收集，同時(shí)進(jìn)行了必要的調(diào)研，在此基礎(chǔ)上形成了房地

9、產(chǎn)估價(jià)報(bào)告。估價(jià)對(duì)象(duxing)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)價(jià)值為：（幣種：人民幣）假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值房地產(chǎn)總價(jià)：217.92萬元大寫金額：貳佰壹拾柒萬玖仟貳佰元整房地產(chǎn)單價(jià)：17159.7元/平方米杭州申東房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司 法定代表人（簽章）： 二一五年十二月二十五日注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明我們(w men)鄭重聲明：1、我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告(bogo)中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。2、本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們(w men)自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。3、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人

10、沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。4、我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。5、本公司估價(jià)人員于2015年11月23日已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘。6、沒有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助。7、本報(bào)告估價(jià)結(jié)果僅作為估價(jià)委托人在本次估價(jià)目的下使用，不得做其他用途。未經(jīng)本估價(jià)機(jī)構(gòu)書面同意，本報(bào)告的全部或任何一部分均不得向估價(jià)委托人、報(bào)告使用者、報(bào)告審查部門以外的單位和個(gè)人提供，也不得以任何形式公開發(fā)表。8、本估價(jià)報(bào)告由杭州市申東房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司負(fù)責(zé)解釋。9、參與本次估價(jià)的工作人員估價(jià)師姓名注冊(cè)證書號(hào)簽 字王程1120043419吳穎11201

11、30239估價(jià)(gji)假設(shè)和限制條件一、估價(jià)(gji)的假設(shè)條件1、本報(bào)告提供的在假定未設(shè)定(sh dn)優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值，是估價(jià)對(duì)象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的公開市場(chǎng)價(jià)格。（1）估價(jià)對(duì)象的房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)為合法取得，估價(jià)對(duì)象能夠正常上市交易。（2）在價(jià)值時(shí)點(diǎn)當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)為公平、平等、自愿的交易市場(chǎng)。（3）任何有關(guān)估價(jià)對(duì)象的運(yùn)作方式、程序均符合國(guó)家、地方的有關(guān)法律法規(guī)。（4）本次估價(jià)結(jié)果未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力和其他不可抗力對(duì)估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生的影響。2、估價(jià)對(duì)象法定用途和實(shí)際用途均為住宅，符合最高最佳利用原則。我們所評(píng)估的價(jià)值是基于估價(jià)對(duì)象能正常使用為前提進(jìn)行評(píng)估的。

12、法定優(yōu)先受償款是指假定在價(jià)值時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。處分抵押房地產(chǎn)所得金額依下列順序分配：支付處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用；抵押房地產(chǎn)應(yīng)交納的各種稅金；償還抵押債權(quán)本息及支付違約金；賠償由債務(wù)人違反合同而對(duì)抵押權(quán)人造成的傷害；剩余金額交還抵押人。根據(jù)(gnj)估價(jià)委托人提供的資料，于價(jià)值時(shí)點(diǎn)，估價(jià)(gji)對(duì)象已設(shè)定抵押債權(quán)。考慮到本次評(píng)估是以同一(tngy)抵押物的續(xù)貸項(xiàng)目，故未將估價(jià)師所知悉的法定優(yōu)先受償款予以扣除。至價(jià)值時(shí)點(diǎn)，不存在擔(dān)保等他項(xiàng)權(quán)利，沒有債權(quán)債務(wù)關(guān)系。目前使用現(xiàn)狀為自用

13、。4、本報(bào)告附件中的材料系報(bào)告的重要組成部分，在估價(jià)人員查勘現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，估價(jià)委托人提供了房屋所有權(quán)證、國(guó)有土地使用證等資料的復(fù)印件，本報(bào)告是按附件中的材料是真實(shí)、全面的前提下進(jìn)行評(píng)估的。如因材料不符、變更或估價(jià)委托人隱瞞有關(guān)材料，對(duì)評(píng)估結(jié)果造成偏差，估價(jià)委托人應(yīng)對(duì)其負(fù)責(zé)任。5、估價(jià)人員實(shí)地查勘的商業(yè)樓宇地址與編號(hào)為【杭房權(quán)證江移字第09646462號(hào)】的房屋所有權(quán)證記載的房產(chǎn)的物業(yè)地址不一致，但經(jīng)估價(jià)委托人介紹，估價(jià)人員實(shí)地查勘的地址杭州市江干區(qū)路下沙新城海達(dá)南路與華景街交匯處龍湖滟瀾山二期高層同一處物業(yè)，本次評(píng)估以此為前提, 在此提請(qǐng)估價(jià)委托人及報(bào)告使用者注意。我們對(duì)估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)場(chǎng)勘查僅限于其外

14、觀和使用情況，估價(jià)人員不承擔(dān)對(duì)估價(jià)對(duì)象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任，也不承擔(dān)對(duì)其他被遮蓋未暴露及難于接觸到的部分進(jìn)行查勘的責(zé)任6、本報(bào)告在評(píng)估中所引用的數(shù)據(jù)說明：本次評(píng)估對(duì)于估價(jià)對(duì)象的房屋所有權(quán)人、房屋坐落、共有情況、建筑面積、用途等情況的描述以房屋所有權(quán)證【杭房權(quán)證江移字第09646462號(hào)】記載的內(nèi)容為依據(jù)。估價(jià)對(duì)象的土地使用權(quán)人、土地地類（用途）、土地使用權(quán)類型、土地使用權(quán)終止日期、土地使用權(quán)面積均以國(guó)有土地使用證【杭國(guó)用（2015出）第00023號(hào)】記載的內(nèi)容為依據(jù)。根據(jù)估價(jià)(gji)委托人提供的國(guó)有土地使用證復(fù)印件，估價(jià)對(duì)象土地使用年限終止日期為2079年12月3日，至價(jià)值時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對(duì)

15、象剩余(shngy)土地使用年限約為64年。收益(shuy)法中收益年限以此為準(zhǔn)，在此提請(qǐng)報(bào)告使用者注意。本次估價(jià)結(jié)果，基于以上數(shù)據(jù)資料進(jìn)行測(cè)算得出，如實(shí)際情況與此不符，則估價(jià)結(jié)果應(yīng)進(jìn)行調(diào)整，甚至重新進(jìn)行評(píng)估。二、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的限制條件1、本報(bào)告估價(jià)結(jié)果為房地產(chǎn)價(jià)值，是指在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下，估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀利用條件下的房地產(chǎn)價(jià)值，包括房屋有關(guān)結(jié)構(gòu)、安裝、裝修工程價(jià)值，不包括移動(dòng)的設(shè)備、家具、電器等價(jià)值。本評(píng)估報(bào)告之估價(jià)結(jié)果不包含抵押物抵押、使用及處置時(shí)的抵押登記費(fèi)用、過戶稅費(fèi)、拍賣傭金、司法訴訟費(fèi)用、物業(yè)管理費(fèi)、水電供暖費(fèi)及其他應(yīng)付費(fèi)用等。2、估價(jià)結(jié)果總價(jià)以“萬元”為單位，用單價(jià)乘以建筑面積求

16、得，最后結(jié)果保留兩位小數(shù)，單價(jià)以“元/平方米”為單位，最后結(jié)果取整。3、本次估價(jià)目的僅為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值，不作其他評(píng)估目的之用。4、本次估價(jià)結(jié)果使用期限自估價(jià)報(bào)告出具之日起一年內(nèi)有效，即2015年12月24日至2016年12月23日止。5、估價(jià)報(bào)告經(jīng)估價(jià)機(jī)構(gòu)蓋章并有估價(jià)師簽章后方可使用。當(dāng)上述條件及本次估價(jià)所遵循的原則發(fā)生變化時(shí)，本估價(jià)結(jié)果一般會(huì)失效，估價(jià)結(jié)果須做相應(yīng)修改，直至重新評(píng)估。房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果(ji gu)報(bào)告一、估價(jià)(gji)委托人名 稱：杭州市外貿(mào)服裝有限責(zé)任公司(n s)住 所：杭州市江干區(qū)下沙新城彼岸春江11幢302室法定代表人姓名：鄭喜悅

17、聯(lián) 系 人：鄭喜悅聯(lián) 系 人 電 話、估價(jià)機(jī)構(gòu)名 稱：杭州申東房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司注 冊(cè) 地 址：杭州市江干區(qū)學(xué)林大街10號(hào)東方銀座123辦 公 地 址：杭州市江干區(qū)學(xué)林街乙34號(hào)天作國(guó)際大廈裙樓二層法定代表人：陳坤資質(zhì)等級(jí)：一 級(jí)資質(zhì)證書編號(hào)：建房估證字2014012號(hào)聯(lián) 系 人：陳坤電 話：（010）8203058傳 真：（010）8203058三、估價(jià)對(duì)象1、估價(jià)對(duì)象范圍及基本情況估價(jià)對(duì)象為位于杭州市江干區(qū)路下沙新城海達(dá)南路與華景街交匯處龍湖滟瀾山二期高層10號(hào)樓4層樓宇房地產(chǎn)，總建筑面積為127平方米。包含房地產(chǎn)以及附著在建筑物上的、與估價(jià)對(duì)象功能相匹配的、

18、不可移動(dòng)的設(shè)施設(shè)備、以及在經(jīng)濟(jì)耐用年限下通用性強(qiáng)的室內(nèi)二次裝修部分。2、區(qū)位(q wi)狀況估價(jià)對(duì)象位于杭州市江干區(qū)，地處(d ch)下沙金沙湖地區(qū)，周邊有德勝高架出行(chxng)道路。地理環(huán)境優(yōu)越，交通便利，周邊配套設(shè)施完善，各種檔次的飯店、酒樓、娛樂城、文化活動(dòng)館等休閑場(chǎng)所應(yīng)有盡有，滿足生活所需。交通：周邊有B支4、104、365、868、782、365、373、374、174、104、101等多條公交路線，距離金沙湖站地鐵口只有步行5分鐘路程，交通較便捷。周邊配套：學(xué)校：周邊有文海小學(xué)、下沙第一小學(xué)、下沙第二小學(xué)、文海中學(xué)，下沙第四中學(xué)等，自然人文環(huán)境質(zhì)量較好。綜合商場(chǎng)超市：估價(jià)對(duì)象周

19、邊有華潤(rùn)萬家、龍湖天街城市核心超級(jí)綜合體等。醫(yī)院：周邊有省中醫(yī)院下沙分院，邵逸夫醫(yī)院下沙分院等。銀行：周邊有中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、民生銀行、交通銀行、中國(guó)工商銀行等。3、實(shí)物狀況（1）土地實(shí)物狀況宗地形狀：估價(jià)對(duì)象整個(gè)項(xiàng)目地塊土地較規(guī)則；四 至：東至銀沙路，西至海達(dá)南路，南至金沙大道，北至學(xué)林街；地形地勢(shì)：平坦；開發(fā)(kif)程度：土地開發(fā)程度達(dá)到“五通一平”，即紅線外通市政道路、通上水、通下水(xi shu)、通電、通訊和紅線內(nèi)土地平整。（2）建筑物狀況(zhungkung)建筑類型：住宅建筑結(jié)構(gòu)：鋼混結(jié)構(gòu)建成年代 ：約2013年維護(hù)狀況：于價(jià)值時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象為自用，正常使用中，維護(hù)保養(yǎng)狀況優(yōu)。法定

20、用途和實(shí)際用途：法定用途和實(shí)際用途均為辦公及附屬用房總層數(shù)：地上22層，地下2層。所處樓層：地上4層。裝修：所在樓宇裝修：所在樓外立面為墻磚；樓道地面鋪地毯，墻面刷涂料。內(nèi)裝修：估價(jià)對(duì)象室內(nèi)地面鋪地毯、局部為地磚，墻面刷涂料、局部為墻磚、軟包，頂部為輕鋼龍骨吸音板吊頂、局部為木龍骨石膏板造型吊頂。經(jīng)估價(jià)人員實(shí)地查勘，估價(jià)對(duì)象建筑物地基未發(fā)現(xiàn)不均勻沉降；承重構(gòu)件和維護(hù)墻完好，地面平整；門窗正常啟閉，涂料光澤度一般，墻面無脫落現(xiàn)象；管道通暢，水衛(wèi)、電照設(shè)備齊全完好。4、權(quán)益狀況根據(jù)估價(jià)委托人提供的各項(xiàng)資料，估價(jià)對(duì)象江干區(qū)龍湖滟瀾山第二期10幢2單元402室為鄭喜悅所有。（1）房屋登記狀況估價(jià)對(duì)象已

21、辦理(bnl)房屋所有權(quán)證【杭房權(quán)證江移字第09646462號(hào)】；根據(jù)(gnj)估價(jià)委托人提供的相關(guān)資料記載，估價(jià)對(duì)象房屋(fngw)所有權(quán)人為鄭喜悅，房屋坐落為杭州市江干區(qū)路下沙新城海達(dá)南路與華景街交匯處龍湖滟瀾山二期高層10號(hào)樓2單元402室，房屋總建筑面積為127平方米；共有情況為單獨(dú)所有，證載規(guī)劃用途為住宅。（2）土地登記狀況估價(jià)對(duì)象已辦理單獨(dú)的國(guó)有土地使用證【杭國(guó)用（2015出）第00023號(hào)】。估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)人為鄭喜悅，地類（用途）為住宅，土地使用權(quán)終止日期為2079年12月3日，土地使用權(quán)面積為127平方米，土地使用權(quán)類型為出讓。（3）他項(xiàng)權(quán)利狀況根據(jù)估價(jià)委托人提供的資料，于

22、價(jià)值時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象沒有設(shè)定抵押債權(quán)。至價(jià)值時(shí)點(diǎn)，不存在擔(dān)保等他項(xiàng)權(quán)利，沒有債權(quán)債務(wù)關(guān)系。目前使用現(xiàn)狀為自用。（4）法定優(yōu)先受償權(quán)利狀況抵押他項(xiàng)權(quán)利情況根據(jù)估價(jià)委托人提供的資料及估價(jià)人員調(diào)查，本次估價(jià)對(duì)象房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為商品房，不存在應(yīng)補(bǔ)交地價(jià)款情況。另外，根據(jù)估價(jià)委托人提供的資料及介紹，于價(jià)值時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象沒有設(shè)定抵押債權(quán)，綜上，本次評(píng)估注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師所知悉的法定優(yōu)先受償款為零。工程款、地價(jià)款（土地出讓金）的欠繳情況估價(jià)對(duì)象為已建成商品房，不存在工程款、綜合地價(jià)款欠繳情況。四、估價(jià)(gji)目的為委托方確定估價(jià)(gji)對(duì)象租賃市場(chǎng)價(jià)值提供價(jià)值參考依據(jù)。五、價(jià)值(jizh)時(shí)點(diǎn)設(shè)定為現(xiàn)場(chǎng)勘查日

23、：2015年11月23日 六、估價(jià)依據(jù)(一)本次估價(jià)所依據(jù)的有關(guān)法律、法規(guī)和政策文件1.中華人民共和國(guó)土地管理法；2.中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法；3.中華人民共和國(guó)擔(dān)保法；4.中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法；5.中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例；6.國(guó)務(wù)院55號(hào)令中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例；7.其他法律規(guī)定、政策文件等。(二)本次估價(jià)采用的技術(shù)規(guī)程1.中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范；2.房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見；3.城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程；4.杭州市基準(zhǔn)地價(jià)更新成果。(三)估價(jià)委托人提供的有關(guān)資料1. 估價(jià)委托人企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；2. 房屋所有權(quán)人身份證復(fù)印件；3.

24、房屋(fngw)所有權(quán)證復(fù)印件；4.國(guó)有土地使用證復(fù)印件5.估價(jià)委托人提供的其他(qt)資料。 (四) 估價(jià)機(jī)構(gòu)掌握的有關(guān)(yugun)資料和估價(jià)人員實(shí)地勘查、調(diào)查所獲取的資料等。八、估價(jià)原則在遵循獨(dú)立、客觀、公證原則的前提下，具體依據(jù)如下原則：1.合法原則要求估價(jià)結(jié)果是在依法判定的估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)值或價(jià)格的原則。2.最高最佳利用原則所謂最高最佳利用，是房地產(chǎn)在法律上允許、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行并使價(jià)值最大的合理可能的利用，包括最佳的用途、規(guī)模、檔次等。根據(jù)杭州市總體規(guī)劃及估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況和區(qū)位條件，估價(jià)對(duì)象按實(shí)際用途使用為其最高最佳利用途徑，本次評(píng)估以此體現(xiàn)最高最佳利用原則。3.價(jià)值時(shí)點(diǎn)

25、原則要求估價(jià)結(jié)果是在根據(jù)估價(jià)目的確定的某一特定時(shí)間的價(jià)值或價(jià)格的原則。4.替代原則要求估價(jià)(gji)結(jié)果與估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價(jià)值或價(jià)格(jig)偏差在合理范圍內(nèi)的原則。5、謹(jǐn)慎(jnshn)原則要求在影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的因素存在不確定性的情況下對(duì)其作出判斷時(shí)，應(yīng)充分考慮其導(dǎo)致估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格偏低的一面，慎重考慮其導(dǎo)致估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格偏高的一面的原則。九、估價(jià)方法本估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)人員在認(rèn)真分析所掌握的資料并對(duì)估價(jià)對(duì)象及其鄰近地區(qū)類似房地產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地查勘之后，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)和實(shí)際情況，依照國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)以及房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，決定采用比較法和收益法作為本次評(píng)估所采用的基本

26、方法，取兩種方法測(cè)算結(jié)果的加權(quán)平均值作為估價(jià)結(jié)果。1、估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域目前類似房地產(chǎn)交易情況較為活躍，可供比較的房地產(chǎn)交易案例較多，符合比較法的應(yīng)用條件及適用范圍，故選用比較法。比較法主要是根據(jù)替代原則，將估價(jià)房地產(chǎn)與較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)中選取具有代表性的交易案例作為可比實(shí)例加以比較對(duì)照，并依據(jù)后者已知的成交價(jià)格，參照該房地產(chǎn)的交易情況、期日、區(qū)位、實(shí)物以及權(quán)益因素等差別，修正得出估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)價(jià)值。 運(yùn)用比較法求取估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)價(jià)值，基本公式如下： 比較價(jià)值可比實(shí)例成交價(jià)格交易情況修正系數(shù)市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)2、收益法收益還原法是運(yùn)用適當(dāng)?shù)倪€原利率

27、(ll)，將房地產(chǎn)未來各期的正常純收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值，求其之和來確定房地產(chǎn)價(jià)值的一種方法?？紤]到估價(jià)對(duì)象所處位置未來對(duì)該類物業(yè)的需求將呈上漲趨勢(shì)，本次評(píng)估收益法采用凈收益按一定比率遞增的公式(gngsh)進(jìn)行計(jì)算，公式及具體步驟如下(rxi)：V=A1-(1+g)/(1+Y)n(Y-g)其中：V房地產(chǎn)收益價(jià)值A(chǔ)未來第一年凈收益Y報(bào)酬率n收益年期g凈收益年增長(zhǎng)率具體步驟如下：計(jì)算估價(jià)對(duì)象未來第一年總收益用重置成本法計(jì)算估價(jià)對(duì)象房屋現(xiàn)值計(jì)算估價(jià)對(duì)象未來第一年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用計(jì)算估價(jià)對(duì)象年凈收益選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率確定適當(dāng)?shù)膬羰找婺暝鲩L(zhǎng)率計(jì)算估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值十、估價(jià)結(jié)果估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原

28、則，根據(jù)國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)的規(guī)范、規(guī)定，按照估價(jià)程序，經(jīng)過實(shí)地查勘與市場(chǎng)調(diào)查，選用比較法和收益法對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了測(cè)算，確定估價(jià)對(duì)象在滿足全部假設(shè)和限制條件下于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的估價(jià)結(jié)果如下（幣種：人民幣）：估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則(yunz)，根據(jù)國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)的規(guī)范、規(guī)定，按照估價(jià)程序，經(jīng)過實(shí)地查勘與市場(chǎng)調(diào)查，選用比較法和收益法對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了測(cè)算，確定估價(jià)對(duì)象在滿足全部假設(shè)和限制條件下于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的估價(jià)結(jié)果(ji gu)如下（幣種：人民幣）：假定未設(shè)立法定(fdng)優(yōu)先受償權(quán)利下的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值房地產(chǎn)總價(jià)：217.92萬元大寫金額：貳佰壹拾柒萬玖仟貳佰元整房地產(chǎn)單價(jià)：17159.7元

29、/平方米（2）注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款根據(jù)估價(jià)委托人提供的資料及估價(jià)人員調(diào)查，本次估價(jià)對(duì)象房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為住宅，不存在應(yīng)補(bǔ)交地價(jià)款情況。另外，根據(jù)估價(jià)委托人提供的資料及介紹。綜上，本次評(píng)估注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師所知悉的法定優(yōu)先受償款為零。十一、估價(jià)人員估價(jià)師姓名注冊(cè)證書號(hào)簽 字王程1120041219吳穎1120130229十二、估價(jià)作業(yè)期2015年11月23日至2015年12月24日 十三、估價(jià)報(bào)告(bogo)使用期限本估價(jià)報(bào)告(bogo)使用期限為自報(bào)告提交之日起一年，即2015年12月24日 至2016年12月23日止。十四、估價(jià)(gji)對(duì)象的變現(xiàn)能力分析變現(xiàn)能力是指假定在價(jià)值時(shí)點(diǎn)

30、實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。1、通用性所謂通用性，指是否常見、是否普遍使用，也就是需求方多與少。估價(jià)對(duì)象為辦公用途，是較常見的房地產(chǎn)類型，通用性較好2、獨(dú)立使用性或可獨(dú)立分割轉(zhuǎn)讓性所謂獨(dú)立使用性，通俗的說就是能否單獨(dú)地使用而不受限制。一般說，獨(dú)立使用性越差的房地產(chǎn)，越妨礙房地產(chǎn)的使用，其變現(xiàn)能力越弱。估價(jià)對(duì)象為單套房屋，可單獨(dú)使用不受限制，獨(dú)立性好；不宜分割轉(zhuǎn)讓，分割轉(zhuǎn)讓性較差。3、價(jià)值時(shí)點(diǎn)拍賣或變賣時(shí)最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格與評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)值的差異處置房地產(chǎn)受其變現(xiàn)的時(shí)間長(zhǎng)短以及費(fèi)用、稅金的種類、數(shù)額和清償順序、處置方式、購買群體受到心理排斥因素、以及營(yíng)銷策略

31、等因素有關(guān)。一般而言，以拍賣方式處置房地產(chǎn)可以達(dá)到快速變現(xiàn)的目的，但變現(xiàn)價(jià)格一般較低而變現(xiàn)成本較高。由于快速變現(xiàn)的自身特點(diǎn)，交易成本較正常交易大，交易市場(chǎng)相對(duì)狹小，且買受人可能因沒有充分的考慮時(shí)間對(duì)變現(xiàn)標(biāo)的物作充分的了解，付款風(fēng)險(xiǎn)較大，因此交易價(jià)格一般比正常低20-50%。估價(jià)人員在對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地查勘、廣泛收集有關(guān)市場(chǎng)信息和估價(jià)對(duì)象信息的基礎(chǔ)上，全面分析了影響估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)格的因素，并運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法從不同角度對(duì)估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行了評(píng)估，但由于快速變現(xiàn)(bin xin)會(huì)受到時(shí)間和其他因素影響，導(dǎo)致拍賣底價(jià)一般低于市場(chǎng)價(jià)值。4、變現(xiàn)時(shí)間(shjin)的長(zhǎng)短變現(xiàn)的時(shí)間主要取決于估價(jià)對(duì)象的“

32、通用性”，當(dāng)然(dngrn)還包括其他的一些客觀和主觀因素。一般說通用性好的比通用性差的房地產(chǎn)變現(xiàn)時(shí)間短。綜上，估價(jià)對(duì)象為辦公用途，是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上成交較活躍的房地產(chǎn)類型，通用性較好，其變現(xiàn)時(shí)間將會(huì)相對(duì)較短,估價(jià)對(duì)象的變現(xiàn)能力較強(qiáng)。按照房地產(chǎn)單價(jià)的70%確定估價(jià)對(duì)象的快速變現(xiàn)價(jià)值。房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況描述與分析1、土地實(shí)物狀況土地實(shí)物狀況宗地形狀：估價(jià)對(duì)象整個(gè)項(xiàng)目地塊土地較規(guī)則；四 至：東至銀沙路，西海達(dá)南路，南至金沙大道，北至學(xué)林街；地形地勢(shì)：平坦；開發(fā)程度：土地開發(fā)程度達(dá)到“五通一平”，即紅線外通市政道路、通上水、通下水、通電、通訊和紅線內(nèi)土地平整。2、建筑物狀況建筑(

33、jinzh)類型：住宅(zhzhi)建筑結(jié)構(gòu)(jigu)：鋼混結(jié)構(gòu)建成年代 ：約2013年維護(hù)狀況：于價(jià)值時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象為自用，正常使用中，維護(hù)保養(yǎng)狀況優(yōu)。法定用途和實(shí)際用途：法定用途和實(shí)際用途均為辦公及附屬用房總層數(shù)：地上22層，地下2層。所處樓層：地上4層。裝修：所在樓宇裝修：所在樓外立面為墻磚；樓道地面鋪地毯，墻面刷涂料。內(nèi)裝修：估價(jià)對(duì)象室內(nèi)地面鋪地毯、局部為地磚，墻面刷涂料、局部為墻磚、軟包，頂部為輕鋼龍骨吸音板吊頂、局部為木龍骨石膏板造型吊頂。經(jīng)估價(jià)人員實(shí)地查勘，估價(jià)對(duì)象建筑物地基未發(fā)現(xiàn)不均勻沉降；承重構(gòu)件和維護(hù)墻完好，地面平整；門窗正常啟閉，涂料光澤度一般，墻面無脫落現(xiàn)象；管道通暢

34、，水衛(wèi)、電照設(shè)備齊全完好。二、估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況描述與分析根據(jù)估價(jià)委托人提供的各項(xiàng)資料，估價(jià)對(duì)象江干區(qū)龍湖滟瀾山二期10幢2單元402室為鄭喜悅所有。（1）房屋登記狀況估價(jià)對(duì)象已辦理房屋所有權(quán)證【杭房權(quán)證江移字第09646462號(hào)】；根據(jù)估價(jià)委托人提供的相關(guān)(xinggun)資料記載，估價(jià)對(duì)象房屋(fngw)所有權(quán)人為鄭喜悅，房屋(fngw)坐落為江干區(qū)龍湖滟瀾山二期10幢2單元402室，房屋總建筑面積為127平方米；共有情況為單獨(dú)所有，證載規(guī)劃用途為住宅。（2）土地登記狀況估價(jià)對(duì)象已辦理單獨(dú)的國(guó)有土地使用證【杭江國(guó)用（2015出）第0700075號(hào)】。估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)人為鄭喜悅，地類（用途）

35、為住宅，土地使用權(quán)終止日期為2079年12月3日，土地使用權(quán)面積為127平方米，土地使用權(quán)類型為出讓。（3）法定優(yōu)先受償權(quán)利狀況抵押他項(xiàng)權(quán)利情況根據(jù)估價(jià)委托人提供的資料及估價(jià)人員調(diào)查，本次估價(jià)對(duì)象房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為住宅，不存在應(yīng)補(bǔ)交地價(jià)款情況。另外，根據(jù)估價(jià)委托人提供的資料及介紹，于價(jià)值時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象沒有設(shè)定抵押債權(quán)，考慮到本次評(píng)估是以同一抵押物的續(xù)貸項(xiàng)目，故未將估價(jià)師所知悉的法定優(yōu)先受償款予以扣除。綜上，本次評(píng)估注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師所知悉的法定優(yōu)先受償款為零。工程款、地價(jià)款（土地出讓金）的欠繳情況估價(jià)對(duì)象為已建成商品房，不存在工程款、綜合地價(jià)款欠繳情況。5、權(quán)益狀況對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值影響的分析估價(jià)對(duì)象權(quán)屬

36、清晰，土地為出讓取得，且已繳清全部地價(jià)款，建筑物已取得房屋所有權(quán)證和國(guó)有土地使用證，無交易限制。于價(jià)值時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象無共有、擔(dān)保等他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定，不存在(cnzi)欠繳的工程款、地價(jià)款。因此，估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況對(duì)估價(jià)對(duì)象抵押價(jià)值無不良影響。三、估價(jià)對(duì)象(duxing)區(qū)位狀況描述與分析1、估價(jià)(gji)對(duì)象位置狀況估價(jià)對(duì)象為位于江干區(qū)龍湖滟瀾山二期10幢2單元402室，總建筑面積為127平方米。用途為辦公及附屬用房，使用權(quán)類型為出讓。估價(jià)對(duì)象地處杭州市江干區(qū)，根據(jù)杭州市基準(zhǔn)地價(jià)更新成果記載，估價(jià)對(duì)象位于杭州市住宅用途二級(jí)地價(jià)區(qū)內(nèi)。估價(jià)對(duì)象位于北京市江干區(qū)，地處金沙湖地區(qū)，周邊有德勝高架出行道路。

37、地理環(huán)境優(yōu)越，交通便利，周邊配套設(shè)施完善，各種檔次的飯店、酒樓、娛樂城、文化活動(dòng)館等休閑場(chǎng)所應(yīng)有盡有，滿足生活所需。2、交通狀況附近有7周邊有B支4、104、365、868、782、365、373、374、174、104、101等多條公交路線，距離地鐵1號(hào)線金沙湖站直線距離約為800米，出行便捷程度良好。3、環(huán)境狀況估價(jià)對(duì)象地處杭州市江干區(qū)，周邊有下沙第一小學(xué)、下沙第四中學(xué)、浙江傳媒大學(xué)等，自然人文環(huán)境質(zhì)量較好。4、外部配套設(shè)施狀況處于金沙湖核心板塊，5分鐘步行至龍湖時(shí)代天街城市核心超級(jí)綜合體。周邊學(xué)校：文海小學(xué)、下沙第一、第二小學(xué)、文海中學(xué)，下沙第四中學(xué)。醫(yī)療配套：省中醫(yī)院下沙分院，邵逸夫醫(yī)

38、院下沙分院，周邊有中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、民生銀行、交通銀行、中國(guó)工商銀行等。公共配套較齊全。5、區(qū)位狀況對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值(jizh)的影響區(qū)域內(nèi)生活(shnghu)配套、基礎(chǔ)設(shè)施齊全，多條地鐵軌道交通環(huán)繞(hunro)，交通便利。綜上，估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域市場(chǎng)前景較好，無不良影響。四、市場(chǎng)背景分析整體市場(chǎng)：總體保持平穩(wěn)，二手交易市場(chǎng)活躍，租金明顯上漲2015年，房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，房?jī)r(jià)攀升，杭州整體房?jī)r(jià)有所小幅上升，整個(gè)江干區(qū)作為新興發(fā)展的區(qū)域，有望成為一匹黑馬，隨著龍湖打造的城市核心競(jìng)爭(zhēng)體天街竣工，下沙軌道交通的完善，作為杭州未來的新城市中心，預(yù)計(jì)杭州龍湖滟瀾山二期房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將處于穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。供應(yīng)分析 建

39、筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)據(jù)杭州市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2014年實(shí)現(xiàn)建筑業(yè)增加值433.81億元，比上年增長(zhǎng)3.4。全市有總承包和專業(yè)承包資格的建筑企業(yè)1476家，完成施工產(chǎn)值3971.39億元，增長(zhǎng)5.7；房屋建筑施工面積29580.71萬平方米，增長(zhǎng)0.1；房屋建筑竣工面積9514.18萬平方米，下降1.0。 全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資2301.08億元，比上年增長(zhǎng)24.2。房屋施工面積10504.80萬平方米，增長(zhǎng)12.6；竣工面積1501.64萬平方米，增長(zhǎng)28.1。全年商品房銷售面積1121.13萬平方米，下降1.6，其中住宅銷售950.73萬平方米，下降1.9。 需求(xqi)分析從2015年交易的整

40、體走勢(shì)來看，整個(gè)市場(chǎng)成交熱情極其高漲，月度交易量大部分維持在3300套以上，其中1月和2月成交雖低于3000套水平以下(yxi)，主要受春節(jié)假期因素影響，但也高于歷年春節(jié)期間交易水平。“330”政策出臺(tái)之后，4月份(yufn)交易量達(dá)到了今年的成交頂峰，之后連續(xù)3個(gè)月交易量維持在4000套之上，創(chuàng)造了又一個(gè)歷史性的成交高位，隨后幾個(gè)月市場(chǎng)交易量平穩(wěn)發(fā)展，但同比依舊創(chuàng)新高；到了11月二手房交易量再次走高，突破4000 套，成就了年底前的一波“翹尾”行情。成交價(jià)格：先跌后漲，理性消費(fèi)為主 在成交量增加的同時(shí)，成交價(jià)也在購房需求的拉動(dòng)下，同比漲幅明顯，其中年內(nèi)價(jià)格低谷與高峰相比相差6.47%。據(jù)我愛

41、我家市場(chǎng)研究中心統(tǒng)計(jì)，今年主城區(qū)成交均價(jià)為19212元/平方米，較去年同期的18669元/平方米上漲2.9%。圖1 江干區(qū)2015年的房?jī)r(jià)變化(binhu)情況圖從全年成交(chng jio)價(jià)格走勢(shì)來看，一季度二手房?jī)r(jià)格的回落屬于階段性降價(jià)。具體來看，1、2月份市場(chǎng)(shchng)交易回落，其中2月份交易量回落的同時(shí)，成交價(jià)格也跌落至全年最低，為18258元/平方米；3月份又轉(zhuǎn)入上行通道，環(huán)比上漲4.15%，上漲幅度最高。二季度在系列利好政策帶動(dòng)下，全市成交均價(jià)上漲最明顯，其中5月更是創(chuàng)年內(nèi)最高水平，達(dá)19440元/平方米，但在6月時(shí)止?jié)q回落。三季度受季節(jié)性因素和市場(chǎng)預(yù)期影響，具體表現(xiàn)為“先

42、跌后漲”的走勢(shì)，8月價(jià)格又重新跌回19000元/平方米以下，為18925元/平方米。進(jìn)入四季度，在“930”信貸松綁、降準(zhǔn)、降息等系列利好因素的刺激下，成交價(jià)格逐漸企穩(wěn)，漲跌幅度有所放緩，市場(chǎng)呈現(xiàn)出理性消費(fèi)的局面。圖2 2015年下沙與龍湖(ln h)滟瀾山房?jī)r(jià)的對(duì)比圖市場(chǎng)預(yù)測(cè)(sh chn y c)：未來(wili)下沙資本市場(chǎng)的穩(wěn)步上升 從市場(chǎng)供給來看，主城區(qū)房源供給量有限，加之掛牌價(jià)格一直居高不下，使得近年來購房者的主戰(zhàn)場(chǎng)已有往近郊轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)。特別是像濱江、下沙等次新板塊的二手房以其獨(dú)有的優(yōu)勢(shì)，已成為購房者置業(yè)的熱門選擇。從區(qū)域房源面積來看，房源多集中在90200平方米的中大面積，且多交

43、付于近幾年的新小區(qū)，關(guān)注度和成交量一直居高不下，無論是首次剛需購房者還是改善型群體，都能在這些區(qū)域找到符合自己需求的房源，因此也在很大程度上帶動(dòng)了中高端大面積房源的成交。五、最高最佳利用分析最高最佳利用原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果是在估價(jià)對(duì)象最高最佳利用下的價(jià)值。最高最佳利用包括最佳的用途、規(guī)模和檔次，法律上許可、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行、并使價(jià)值最大的合理、可能的利用。最高最佳利用的一種具體表現(xiàn)，是以能使估價(jià)對(duì)象獲利最多的用途和開發(fā)強(qiáng)度來衡量的。這是因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)中，每位房地產(chǎn)擁有者在主觀上都試圖充分發(fā)揮房地產(chǎn)的潛力。通常有以下五種使用方式可供選擇。1.維持現(xiàn)狀、繼續(xù)(jx)利用；2.更新改造再予

44、以(yy)利用；3.改變用途(yngt)再予以利用；4.改變規(guī)模再予以利用；5.重新開發(fā)再予以利用。經(jīng)研究分析，我們認(rèn)為估價(jià)對(duì)象維持現(xiàn)狀、繼續(xù)利用為其最高最佳利用方式。這是因?yàn)椋?.估價(jià)對(duì)象的規(guī)劃用途是法律上允許的。根據(jù)委托估價(jià)人提供的相關(guān)資料，估價(jià)對(duì)象法定規(guī)劃用途為住宅，故以規(guī)劃用途持續(xù)開發(fā)建設(shè)在法律上是允許的，符合合法原則；2.技術(shù)上可能。估價(jià)對(duì)象規(guī)劃用途為住宅，宗地形狀較規(guī)則。從實(shí)地查勘的情況來看，估價(jià)對(duì)象保持現(xiàn)狀利用在技術(shù)上是非常適宜和可行的；3.財(cái)務(wù)上可行。估價(jià)對(duì)象已經(jīng)投入正常的經(jīng)營(yíng)使用，能夠使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最高經(jīng)濟(jì)收益，因此，本次估價(jià)采用保持現(xiàn)狀用途開發(fā)來實(shí)現(xiàn)估價(jià)對(duì)象最高最佳價(jià)值在經(jīng)

45、濟(jì)上是可行的。4、價(jià)值最大化。即在所有具有經(jīng)濟(jì)可行性的使用方式中，能使估價(jià)對(duì)象價(jià)值達(dá)到最大的使用方式，才是最高最佳的使用方式。估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)用途為住宅，其建設(shè)開發(fā)方式以滿足法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行為前提條件，經(jīng)過論證可使估價(jià)對(duì)象價(jià)值得到最大化。綜合以上(yshng)分析，估價(jià)對(duì)象按其合法用途規(guī)劃用途、保持現(xiàn)狀(xinzhung)利用開發(fā)為其法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行、價(jià)值最大化的最高最佳用途。六、估價(jià)方法(fngf)適用性分析根據(jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范【國(guó)標(biāo)GB/T 50291-1999】，通行的房地產(chǎn)估價(jià)方法有比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等，房地產(chǎn)估價(jià)

46、應(yīng)按照房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)情況、估價(jià)對(duì)象的具體特點(diǎn)及估價(jià)目的，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法。估價(jià)方法的選取估價(jià)人員在認(rèn)真分析所掌握的資料并進(jìn)行了實(shí)地勘查之后，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)及開發(fā)項(xiàng)目本身的實(shí)際狀況，選取比較法及收益法作為本次估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)估價(jià)基本方法。這是出于以下考慮：估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域有較充足的同類物業(yè)成交案例，符合比較法的運(yùn)用條件。估價(jià)對(duì)象規(guī)劃用途為辦公及附屬用房，為可取得收益的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其收益情況具有可預(yù)測(cè)性和持續(xù)性，且區(qū)域租賃市場(chǎng)較發(fā)達(dá)，符合收益法的應(yīng)用條件及適用范圍。選用重置成本法求取估價(jià)對(duì)象建筑物總價(jià)。以上方法的測(cè)算結(jié)果能從不同角度反映估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值。2、未選用其他

47、方法的原因估價(jià)對(duì)象為已建成物業(yè)，且處于正常經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，不符合假設(shè)開發(fā)法應(yīng)用條件及適用范圍；基準(zhǔn)地價(jià)法適合于單獨(dú)計(jì)算土地(td)價(jià)值，故未采用。估價(jià)技術(shù)(jsh)思路（1）比較法主要是根據(jù)替代原則，將估價(jià)房地產(chǎn)與較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)中選取具有代表性的交易案例作為可比實(shí)例加以比較對(duì)照，并依據(jù)(yj)后者已知的成交價(jià)格，參照該房地產(chǎn)的交易情況、期日、區(qū)位、實(shí)物以及權(quán)益因素等差別，修正得出估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)價(jià)值。 運(yùn)用比較法求取估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)價(jià)值，基本公式如下： 比較價(jià)值可比實(shí)例成交價(jià)格交易情況修正系數(shù)市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)（2）收益還原法是運(yùn)用適當(dāng)?shù)倪€原利率，將房

48、地產(chǎn)未來各期的正常純收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值，求其之和來確定房地產(chǎn)價(jià)值的一種方法?？紤]到估價(jià)對(duì)象所處位置未來對(duì)該類物業(yè)的需求將呈上漲趨勢(shì)，本次評(píng)估收益法采用凈收益按一定比率遞增的公式進(jìn)行計(jì)算，公式及具體步驟如下：V=A1-(1+g)/(1+Y)n(Y-g)其中：V房地產(chǎn)收益價(jià)值A(chǔ)未來第一年凈收益Y報(bào)酬率n收益年期g凈收益年增長(zhǎng)率（3）將上述兩種方法求取的結(jié)果進(jìn)行加權(quán)平均，確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值。七、估價(jià)(gji)測(cè)算過程（一）比較法比較法主要是根據(jù)替代原則(yunz)，將估價(jià)房地產(chǎn)與較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)中選取具有代表性的交易案例作為可比實(shí)例加以比較對(duì)照，并依據(jù)后者已知的成交價(jià)

49、格，參照該房地產(chǎn)的交易情況、期日、區(qū)位、實(shí)物以及權(quán)益因素等差別，修正得出估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)價(jià)值。 運(yùn)用比較法求取估價(jià)對(duì)象(duxing)的房地產(chǎn)價(jià)值，基本公式如下： 比較價(jià)值可比實(shí)例成交價(jià)格交易情況修正系數(shù)市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)比較交易案例的選擇1.1本次估價(jià)所選擇的比較交易案例均符合以下條件：A、與估價(jià)對(duì)象具有相同的實(shí)際用途，均為辦公；B、與估價(jià)對(duì)象屬于同一供需圈；C、屬于正常交易或可修正為正常交易；D、可以進(jìn)行日期修正，交易時(shí)間與估價(jià)對(duì)象的估價(jià)期日接近；E、區(qū)位、權(quán)益及實(shí)物條件相近，可以進(jìn)行區(qū)位狀況、實(shí)物狀況比較、修正或調(diào)整。1.2本次估價(jià)選取了以下三個(gè)比較交易案例，見

50、下表：交易案例情況表序號(hào)交易案例位置售價(jià)（元/m2）房地產(chǎn)用途成交日期建筑結(jié)構(gòu)建成年代樓層建筑裝修建筑面積A龍湖滟瀾山海達(dá)南路與上沙路交界處17716住宅2015年9月鋼混201310/24精裝修127.00B龍湖滟瀾山海達(dá)南路與上沙路交界處18958住宅2015年10月鋼混20136/7普通裝修142.00C龍湖滟瀾山海達(dá)南路與上沙路交界處14407住宅2015年11月鋼混201311/18毛坯132.00 數(shù)據(jù)(shj)來源：公司內(nèi)部數(shù)據(jù)庫和搜房網(wǎng)備注(bizh)：1.上述(shngsh)三個(gè)可比案例售價(jià)均為產(chǎn)權(quán)建筑每平方米售價(jià)。2.上述三個(gè)可比案例均為一次性付款或者轉(zhuǎn)換為一次性付款的付款

51、方式下的成交單價(jià)。3.上述三個(gè)可比案例均為設(shè)定買賣雙方在完全自愿及完全了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易市場(chǎng)情況下，依照規(guī)定各自繳納自己應(yīng)繳納稅費(fèi)前提下的成交單價(jià)。比較因素的選擇2.1交易情況因素：指房地產(chǎn)交易雙方的公開、公平及客觀程序等，在此主要與雙方的交易方式有關(guān)，看交易行為中是否包含特殊因素，并排除掉這些特殊因素造成的價(jià)格偏差；2.2市場(chǎng)狀況：指比較案例的成交時(shí)間，由于不同成交時(shí)間房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)不同，而造成同一房地產(chǎn)價(jià)格的差異；2.3區(qū)位狀況：主要包括辦公聚集度、交通便捷度、環(huán)境狀況、基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套等；2.4實(shí)物狀況：主要包括估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)、建筑外觀、室內(nèi)裝修、物業(yè)管理、建成年代、設(shè)施設(shè)備

52、、樓層、建筑面積等。2.5權(quán)益狀況：主要包括所在項(xiàng)目土地取得方式及土地剩余使用年限。比較因素條件說明估價(jià)對(duì)象的各因素條件與比較案例的各因素條件如下表所示：比較因素條件說明表比較因素估價(jià)對(duì)象比較案例A比較案例B比較案例C交易案例龍湖滟瀾山龍湖滟瀾山龍湖滟瀾山龍湖滟瀾山售價(jià)（元/m2）待估177161895814407房地產(chǎn)用途住宅住宅住宅住宅交易情況正常正常正常正常成交日期2015年12月18日2015年9月2015年10月2015年11月權(quán)益狀況土地取得方式出讓出讓出讓出讓土地剩余使用年限64-66年64-66年64-66年60-64年交通便捷度地鐵文澤路、金沙湖、高沙站三地鐵口，德勝高架直達(dá)

53、杭州武林商圈，西至西溪濕地。周邊有B支4、104、365、868、782、365、373、374、174、104、101等多條公交路線，交通較便捷地鐵文澤路、金沙湖、高沙站三地鐵口，德勝高架直達(dá)杭州武林商圈，西至西溪濕地。周邊有B支4、104、365、868、782、365、373、374、174、104、101等多條公交路線，交通較便捷地鐵文澤路、金沙湖、高沙站三地鐵口，德勝高架直達(dá)杭州武林商圈，西至西溪濕地。周邊有B支4、104、365、868、782、365、373、374、174、104、101等多條公交路線，交通較便捷地鐵文澤路、金沙湖、高沙站三地鐵口，德勝高架直達(dá)杭州武林商圈，西至

54、西溪濕地。周邊有B支4、104、365、868、782、365、373、374、174、104、101等多條公交路線，交通較便捷環(huán)境狀況環(huán)境較好環(huán)境較好環(huán)境較好環(huán)境較好基礎(chǔ)設(shè)施五通五通五通五通公共配套處于金沙湖核心板塊，5分鐘步行至龍湖時(shí)代天街城市核心超級(jí)綜合體，下沙銀泰、印象城。周邊學(xué)校：文海小學(xué)、下沙第一、第二小學(xué)、文海中學(xué)。醫(yī)療配套：省中醫(yī)院下沙分院，邵逸夫醫(yī)院下沙分院，周邊有中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、民生銀行、交通銀行、中國(guó)工商銀行等。公共配套較齊全。處于金沙湖核心板塊，5分鐘步行至龍湖時(shí)代天街城市核心超級(jí)綜合體，下沙銀泰、印象城。周邊學(xué)校：文海小學(xué)、下沙第一、第二小學(xué)、文海中學(xué)。醫(yī)療配套：省中醫(yī)

55、院下沙分院，邵逸夫醫(yī)院下沙分院，周邊有中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、民生銀行、交通銀行、中國(guó)工商銀行等。公共配套較齊全。處于金沙湖核心板塊，5分鐘步行至龍湖時(shí)代天街城市核心超級(jí)綜合體，下沙銀泰、印象城。周邊學(xué)校：文海小學(xué)、下沙第一、第二小學(xué)、文海中學(xué)。醫(yī)療配套：省中醫(yī)院下沙分院，邵逸夫醫(yī)院下沙分院，周邊有中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、民生銀行、交通銀行、中國(guó)工商銀行等。公共配套較齊全。處于金沙湖核心板塊，5分鐘步行至龍湖時(shí)代天街城市核心超級(jí)綜合體，下沙銀泰、印象城。周邊學(xué)校：文海小學(xué)、下沙第一、第二小學(xué)、文海中學(xué)。醫(yī)療配套：省中醫(yī)院下沙分院，邵逸夫醫(yī)院下沙分院，周邊有中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、民生銀行、交通銀行、中國(guó)工商銀行等。公共配套

56、較齊全。實(shí)物狀況建筑結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混鋼混建筑外觀墻磚墻磚墻磚墻磚室內(nèi)裝修精裝修精裝修普通裝修毛坯物業(yè)管理較好較好較好較好建成年代2013201320132013設(shè)施設(shè)備噴淋、煙感、消防等，設(shè)備設(shè)施較完善。噴淋、煙感、消防等，設(shè)備設(shè)施較完善。噴淋、煙感、消防等，設(shè)備設(shè)施較完善。噴淋、煙感、消防等，設(shè)備設(shè)施較完善。樓層4/2110/246/711/18建筑面積127.00127.00142.00135.00比較(bjio)因素條件指數(shù)的確定根據(jù)上表所述情況進(jìn)行修正，以估價(jià)對(duì)象的因素(yn s)條件為基礎(chǔ)，將比較案例相應(yīng)條件與估價(jià)對(duì)象比較，確定相應(yīng)的指數(shù)，各系數(shù)具體修正比例說明如下：4.1房地產(chǎn)用途

57、：估價(jià)對(duì)象與比較(bjio)案例的現(xiàn)狀用途均為住宅(zhzhi)，故估價(jià)對(duì)象與比較案例的因素指數(shù)均為100。4.2交易情況：估價(jià)對(duì)象與比較案例均為正常市場(chǎng)交易，故估價(jià)對(duì)象與比較案例的因素指數(shù)均為100。4.3成交日期：根據(jù)對(duì)估價(jià)對(duì)象周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查，估價(jià)對(duì)象與各比較案例交易日期接近，在此期間房地產(chǎn)市場(chǎng)比較平穩(wěn)，故比較案例成交日期不作修正。4.4區(qū)位狀況A、交通便捷度：分為差、較差、一般、較好、好五個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對(duì)象該因素指數(shù)為100，比較案例與估價(jià)對(duì)象相比，比較案例每相差一個(gè)等級(jí)，修正3%。B、環(huán)境狀況：分為差、較差、一般、較好、好五個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對(duì)象該因素指數(shù)為100，比較案例與估價(jià)對(duì)象

58、相比，比較案例每相差一個(gè)等級(jí)，修正2%。C、基礎(chǔ)設(shè)施：以估價(jià)對(duì)象該項(xiàng)因素指數(shù)為100，各比較案例與之相比，每相差“一通”，修正1%。D、公共配套：分為少、較少、一般、較齊全、齊全五個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對(duì)象該因素指數(shù)為100，比較案例與估價(jià)對(duì)象相比，比較案例每相差一個(gè)等級(jí)，修正3%。4.5實(shí)物狀況A、建筑結(jié)構(gòu)：分為磚混、鋼混、鋼結(jié)構(gòu)，以估價(jià)對(duì)象該因素指數(shù)為100，與估價(jià)對(duì)象相比，每相差一個(gè)等級(jí)，修正2%。B、建筑外觀：分為(fn wi)清水磚墻、涂料、墻磚、玻璃幕墻以估價(jià)(gji)對(duì)象該因素指數(shù)為100，比較案例(n l)與估價(jià)對(duì)象相比，比較案例每相差一個(gè)等級(jí)，修正1%。C、建筑裝修：分為室內(nèi)毛坯房、

59、簡(jiǎn)單裝修、普通裝修、中等裝修、精裝修、豪華裝修，以估價(jià)對(duì)象該因素指數(shù)為100，比較案例與估價(jià)對(duì)象相比，每相差一個(gè)等級(jí)，修正1%。D、物業(yè)管理：分為差、較差、一般、較好、好，以估價(jià)對(duì)象該因素指數(shù)為100，比較案例與估價(jià)對(duì)象相比，每相差一個(gè)等級(jí)，修正2%。E、建成年代：以估價(jià)對(duì)象該因素指數(shù)為100，比較案例與估價(jià)對(duì)象相比，每相差4年，修正1%。F、設(shè)備設(shè)施：分為不完善、較完善、完善三個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對(duì)象該因素指數(shù)為100，比較案例與估價(jià)對(duì)象相比，比較案例每相差一個(gè)等級(jí)，修正2%。G、樓層：分為低、中、高三個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對(duì)象該因素指數(shù)為100，比較案例與估價(jià)對(duì)象相比，每相差一個(gè)等級(jí)，修正1%。H、建筑

60、面積：以估價(jià)對(duì)象該因素指數(shù)為100，比較案例與估價(jià)對(duì)象相比，每相差100平方米，修正1%。4.6權(quán)益狀況A、土地取得方式：國(guó)有土地取得方式分為出讓和劃撥，估價(jià)對(duì)象與比較案例土地均為出讓取得，故因素指數(shù)均為100。B、土地剩余使用年限：以估價(jià)對(duì)象該因素指數(shù)為100，比較案例與估價(jià)對(duì)象相比，每相差5年，修正2%。比較因素條件指數(shù)表比較因素估價(jià)對(duì)象比較案例A比較案例B比較案例C交易案例龍湖滟瀾山龍湖滟瀾山龍湖滟瀾山龍湖滟瀾山售價(jià)（元/m2）待估177161895815407房地產(chǎn)用途100100100100交易情況100100100100成交日期100100100100權(quán)益狀況土地取得方式10010