小戶型項目房地產(chǎn)營銷策略分析

1、.：.；精品資料網(wǎng)cnshu 25萬份精華管理資料，2萬多集管理視頻講座精品資料網(wǎng)cnshu專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料 一、 小戶型房屋營銷的支持要素 1 、 地段支持 小戶型產(chǎn)品的地段支持要素主要有兩個方面，一是小戶型產(chǎn)品本身的絕對地理位置，二是小戶型產(chǎn)品的心思位置。 小戶型產(chǎn)品的絕對地理位置主要是指小戶型產(chǎn)品的地理坐標(biāo)位置，其關(guān)系要素有該地和中心商圈的絕對間隔 ，交通條件、社區(qū)與街區(qū)功能規(guī)劃、街區(qū)商業(yè)成熟度等要素。 小戶型產(chǎn)品的心思位置，其關(guān)系要素有與中心商圈的心思間隔 、與時髦消費圈銜接的嚴(yán)密程度、與前沿思想潮流圈結(jié)合的嚴(yán)密程度。 小戶型產(chǎn)品的地段要素對小戶型產(chǎn)品的營銷經(jīng)常具有決議性作用。因此

2、我們研討小戶型產(chǎn)品的地段要素，發(fā)現(xiàn)和發(fā)掘小戶型產(chǎn)品的地段優(yōu)勢，經(jīng)常成為小戶型產(chǎn)品營銷中的關(guān)鍵要素。為此我們將從我們所列舉的要素中對小戶型產(chǎn)品的地段要素進(jìn)展分析。 與中心商圈的絕對間隔 ： 與中心商圈的絕對間隔 ，是小戶型產(chǎn)品地段要素中最為重要的要素。一個商業(yè)業(yè)態(tài)完全，效力設(shè)備一流，交通系統(tǒng)興隆，時髦氣氛濃重，思潮居于前沿位置的商圈，其價值本身就無與倫比。 這些地段內(nèi)，普通而言，是高知識、高技術(shù)的知識產(chǎn)業(yè)云集的地方。因此這里也聚集了大批的高文憑、高學(xué)歷的高層知識文化精英。與之相匹配的是他們的高收入與高消費。他們的消費通常成為這個城市的消費潮流的代言人，從某種程度而言，他們就是這個城市時髦消費的代

3、言人。 因此在這些地段的小戶型產(chǎn)品一個最為通常的表現(xiàn)就是高價錢，而且產(chǎn)品創(chuàng)新也大多在這些地段。比如最先小戶型的裝修房營銷，通常都發(fā)生在這些地段，在我們的市場中，我們可以舉例的便是解放碑比比皆是的精裝小戶型產(chǎn)品營銷。 產(chǎn)品的創(chuàng)新與產(chǎn)品的高附加值是嚴(yán)密聯(lián)絡(luò)在一同的，綜觀解放碑小戶型樓市，我們可以得出這樣一個結(jié)論，即裝修房的價錢在扣除裝修本錢后，仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出清水房的價錢。 與裝修房高昂的價錢相順應(yīng)的是，該種產(chǎn)品的營銷的先進(jìn)性，重慶樓市中大多概念產(chǎn)品都是由他們奉獻(xiàn)的，而他們的營銷推行費用比例也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出清水房。他們經(jīng)過大版面的硬性彩色廣告與大篇幅的新聞推行那么從認(rèn)識形狀方面改動人們的消費觀與產(chǎn)品價值觀。而

4、與中心商圈的絕對間隔 越近，這種形狀也就越明顯。因此可以說小戶型產(chǎn)品營銷的昌盛程度是由中心商圈為軸心，向外延展的。 從上述論證我們可以發(fā)現(xiàn)，中心商圈周圍地域成為小戶型產(chǎn)品革新，營銷手段創(chuàng)新的溫床。高附加值的產(chǎn)品與革新性產(chǎn)品多在這些地方出現(xiàn)。因此我們可以得出這樣一個結(jié)論，即與中心商圈的絕對間隔 越近，也就越適宜消費高附加值與革新性產(chǎn)品，而產(chǎn)品營銷勝利的能夠性也就越大。 與中心商圈的心思間隔 與中心商圈的心思間隔 是個相對概念，即隨人的不同，對一個地理位置的認(rèn)識也不同。但是通常而言心思間隔 的遠(yuǎn)近，在城市內(nèi)，與公交系統(tǒng)的興隆親密相關(guān)。公交系統(tǒng)越昌盛的地方，人們的心思距也就越近。這種心思上的不同認(rèn)知

5、感，對小戶型的營銷顯得尤為重要。 小戶型置業(yè)者的目的有三個，一是獨身或者丁克家族的終極用房，這類運用者購買小戶型物業(yè)，將之運用功能作為小戶型的終極用途，比較注重產(chǎn)品的運用功能；二是準(zhǔn)獨身與準(zhǔn)丁克家庭將之作為過度房運用，該種運用者，更偏重對產(chǎn)品暫時性過度性功能；三是炒房族，他們關(guān)注的是房屋的投資報答率與出租率。 前兩個目的的購房者，從當(dāng)前我們的城市人口構(gòu)造，與社會經(jīng)濟與教育的開展速度來看，多數(shù)是年輕一族在老齡社會或者經(jīng)濟處于成熟期的社會或許例外。在重慶表現(xiàn)更為明顯，當(dāng)一個城市的中產(chǎn)階層尚未構(gòu)成之時，城市的年輕的白領(lǐng)階層就成為這個城市的主導(dǎo)消費潮流的代言人。由于城市經(jīng)濟的開展階段與我國教育改革的程

6、度，在目前，我國的知識階層大多集中在 25 35 歲這個年齡階段。 在這個階段的年輕城市白領(lǐng)，假設(shè)不是家底殷實，只能靠本人創(chuàng)業(yè)來滿足住房需求的話，大房對他們而言，無疑是奢侈品，可以享用車房同時擁有的年輕金領(lǐng)人士，在我們的城市應(yīng)該說是一個相對小的范圍。 經(jīng)過上述分析，我們可以勾畫出城市小戶型的購買者中的前兩種目的的客戶的形狀。即他們靠本人的知識與才干在我們這個開展的城市中，憑仗本人的才識，經(jīng)過幾年的打拼，可以在這個生活要求日益增高的城市中站穩(wěn)腳跟。迫于城市生存的壓力，他們將大部分的時間用在了開展本人的事業(yè)上，因此時間對他們而言，是第一重要要素。 到達(dá)任務(wù)地與成熟商業(yè)街區(qū)的時間成了他們對住房需求中

7、的重要要素。因此在絕對間隔 相對較近的中心商圈由于價錢的高昂而讓他們無法接受之時，時間間隔 的遠(yuǎn)近就成了他們選擇房屋的一個極其重要的要素。在城市的時間間隔 ，通常是靠直達(dá)的公交車來計算的，因此公交系統(tǒng)的興隆與否，即成了衡量心思間隔 的一個極端重要的要素。在重慶樓市中，金島花園就是一個極為典型的范例。 心思間隔 遠(yuǎn)近的另一個重要要素就是與時髦商圈、時髦潮流聯(lián)絡(luò)的嚴(yán)密程度。當(dāng)城市中心商圈與時髦認(rèn)識、時髦潮流相分別時，這種緣由在消費者購房的要素分析中的重要性就顯現(xiàn)出來了。這種情況比較典型的出如今艱苦附近，與沙區(qū)中心商圈同樣遠(yuǎn)近的楊梨路與勞動路的昌盛程度差別就非常明顯，同樣作為樓盤，勞動路的小戶型呈現(xiàn)

8、的是哄搶的局面，而大川花園與翰林景園在銷售那么相對緩慢的多。在同樣的絕對間隔 ，交通條件尚不及的地，對小戶型的認(rèn)同度，卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于另一個地方，那么充分證明了心思間隔 的遠(yuǎn)近對小戶型需求的重要程度。 從以上分析，我們可以得出這樣的結(jié)論：即衡量一個地方能否適宜營建小戶型產(chǎn)品，除了與中心商圈的絕對間隔 的遠(yuǎn)近外，與中心商圈的心思間隔 就成了能否建立小戶型產(chǎn)品重要規(guī)范。 交通條件 交通條件的重要性在上面我們論述心思間隔 遠(yuǎn)近的重要性時，已有所論述，但是交通條件對小戶型產(chǎn)品的重要性，我們尚未完全找出來。因此我們將在這繼續(xù)對交通條件的討論。 在城市，交通條件的興隆與否，通常決議了地塊與房屋的價值。交通興隆可

9、分為兩種不同的情況，一是作為公交車始發(fā)地點線路的多少，二是作為中間站過往的公交車線路的多少。 在大多情況下，小戶型產(chǎn)檔次于公交車始發(fā)線路密集的地方。但這些區(qū)域多為中心商圈所在地，在遠(yuǎn)離中心商圈的其他人口聚居地，小戶型產(chǎn)品并不多見，比較典型的只需金島花園。這是由于，非中心商圈的人口聚居地，由于通常情況下，整個地域顯得比較落后，通常為傳統(tǒng)的老街區(qū)。這些地方不僅城市生活配套設(shè)備落后，人們認(rèn)識形狀與觀念落后，而且通常也缺乏改動這種情況的新興的公司出現(xiàn)。他們充任了城市的鄉(xiāng)村的概念。 中間站過往的公交線路興隆的地方，通常位于城市兩個或者以上的幾個壓中心商圈的三角地帶。它們到各個壓中心商圈的間隔 大致相等。

10、這些地方由于在空間間隔 上具有可選擇性，因此也頗受小戶型買家的青睞。在這些地方建立小戶型產(chǎn)品也比較容易獲得勝利。但假設(shè)在這種不是城市三角地帶，但公交系統(tǒng)相對又比較興隆的地方建立小戶型產(chǎn)品，營銷就將面臨比較大的挑戰(zhàn)，由于這些地方是向城市的外延進(jìn)展延伸。 從以上的論述可以得出這樣的結(jié)論，在選址建立小戶型產(chǎn)品時，我們一定不要在遠(yuǎn)離中心商圈而且又不是城市三角地帶的地方建立小戶型產(chǎn)品。 街區(qū)功能規(guī)劃 城市社區(qū)方式，街區(qū)功能規(guī)劃對小戶型產(chǎn)品的影響主要表達(dá)在城市的功能規(guī)劃上。城市功能規(guī)劃參考要素主要有三個方面，即該區(qū)的歷史功能，如今的實踐功能，或者是由于城市由于擴展，或者重新規(guī)劃而即將在未來表達(dá)的功能。 街

11、區(qū)的歷史功能對房產(chǎn)營銷往往具有質(zhì)的規(guī)定性與不可更改性。房產(chǎn)企業(yè)在處置街區(qū)的歷史功能與產(chǎn)品規(guī)劃時，應(yīng)注重與街區(qū)的歷史功能相結(jié)合，這種結(jié)合程度，與街區(qū)的歷史功能的強度親密相關(guān)即與街區(qū)在人們心目中的印象的穩(wěn)定性相關(guān)，街區(qū)歷史功能越是突出的地方，工程的功能與街區(qū)功能的吻合程度就應(yīng)越高。由于要改動人們心目中既定籠統(tǒng)，這種籠統(tǒng)越是深化，就是越難改動。 街區(qū)現(xiàn)實的功能對產(chǎn)品形狀的制約性比較小，由于一個現(xiàn)實的街區(qū)功能，由于少了歷史底蘊的傳承性，在人們心目中的籠統(tǒng)也不穩(wěn)定，因此開展商在建立產(chǎn)品時，可以根據(jù)塊地的地理特征與工程的經(jīng)濟目的進(jìn)展規(guī)劃，但工程在定位時，應(yīng)親密關(guān)注地塊所在街區(qū)在工程建立與銷售期，能夠因規(guī)劃

12、產(chǎn)生的功能改動與工程的功能背道而弛，從而產(chǎn)生市場的排斥，影響產(chǎn)品的銷售。 街區(qū)的未來功能規(guī)劃，主要是由未來的假設(shè)干年時間內(nèi)，根據(jù)工程所在地與周邊各商業(yè)中心的地理銜接而產(chǎn)生的時機或者由于艱苦交通條件的改動而產(chǎn)生的機遇。因此開展商在確定工程的功能時，除了應(yīng)親密關(guān)注政府規(guī)劃方面的動態(tài)外，還應(yīng)親密關(guān)注整個經(jīng)濟開展情況，與地塊地理位置與經(jīng)濟開展區(qū)域的銜接點之間的關(guān)系，自行預(yù)測未來在本區(qū)域能夠擁有的機遇，從而預(yù)先規(guī)劃產(chǎn)品的功能形狀，防止出現(xiàn)產(chǎn)品功能規(guī)劃失敗的艱苦決策錯誤。在另一個方面，由于工程功能規(guī)劃產(chǎn)生與工程建立成果，也會影響到政府部門對該地理區(qū)域的功能規(guī)劃。因此從這個角度說，開展商在選擇一個尚未有功能

13、規(guī)劃地塊時，應(yīng)做好先期分析，充分運用街區(qū)功能對產(chǎn)品的相互影響關(guān)系，爭取一個對工程最有利的機遇。 本節(jié)論述的街區(qū)功能規(guī)劃，與小戶型產(chǎn)品銜接的嚴(yán)密程度不高，但是作為小戶型產(chǎn)品的營銷，對街區(qū)功能具有更大的依賴性。這是由于小戶型產(chǎn)品的營銷對象更為單一，性格指向也更具特征，營銷的風(fēng)險性也更大。因此更應(yīng)該留意對這個原理的合理運用。龍湖旁邊的加新時代印象就是忽視了這個原理，因此產(chǎn)品雖幾度變化銷售商，銷售仍不理想。 找房地產(chǎn)資料,到中國地產(chǎn)商 zgdcs 中心商圈的商業(yè)成熟度 中心商圈的商業(yè)成熟度，對小戶型產(chǎn)品的規(guī)定性主要表達(dá)在小戶型產(chǎn)品的運用功能上。中心商圈的商業(yè)成熟度越高，小戶型產(chǎn)品的功能就更為廣泛。從居

14、住，投資或者商用三個方面來分析，我們有以下結(jié)論： 中心商圈商業(yè)成熟度越高，小戶型產(chǎn)品的三種功能都能得到比較完全的市場認(rèn)同。在重慶樓市解放碑的小戶型產(chǎn)品推行中，用于居住，投資、商用的比例相差并不懸殊，就可以充分證明這個觀念。 在中心商圈商業(yè)成熟度較低的次級商圈，小戶型產(chǎn)品的商用功能就表達(dá)的不那么明顯，小戶型產(chǎn)品的投資者也大為減少，取而代之的是對小戶型產(chǎn)品運用功能的劇烈外現(xiàn)。而遠(yuǎn)離中心商圈，或者中心商圈的商業(yè)成熟度非常低的話，小戶型產(chǎn)品的商用功能那么幾乎可以忽略不計。 中心商圈對小戶型產(chǎn)品的另一個規(guī)定性表達(dá)在產(chǎn)品的價錢上，中心商圈商業(yè)成熟度越高，小戶型需求也就越旺盛，小戶型產(chǎn)品的價錢也就越高，產(chǎn)品

15、的種類也越多；中心商圈的商業(yè)成熟度越低，小戶型需求也就越低，小戶型產(chǎn)品的價錢也就越低，種類也越少。 與時髦消費圈的關(guān)系 時髦消費圈主要是城市功能規(guī)劃后，各功能區(qū)相互分隔后，產(chǎn)生的市場影響。通常而言，時髦商圈總是與零售業(yè)態(tài)與思想潮流嚴(yán)密銜接的，因此消費的時髦商圈主要位于中心商圈的中心位置，或者是思想潮流活潑的各類新興商業(yè)業(yè)態(tài)比較集中的地方。 時髦消費圈與小戶型產(chǎn)品的關(guān)系主要表達(dá)在小戶型產(chǎn)品的產(chǎn)品性能與功能上。因時髦消費圈充任了一個城市消費潮流的代言人，因此越是間隔 時髦消費圈近的地方，產(chǎn)品的創(chuàng)新與革新程度越高，其營銷推行的方式也就需求不挺的更新。因潮流天生具有暫時性，只需在有限的流行時間內(nèi)，將產(chǎn)

16、品售出去，才干實現(xiàn)工程的經(jīng)濟價值。 因此間隔 時髦消費圈越近的小戶型產(chǎn)品營銷的風(fēng)險也就越大，因此小戶型產(chǎn)品的價錢也就越高，銷售周期也越短，廣告推行力度也就越大。 2 、 經(jīng)濟環(huán)境支持 小戶型產(chǎn)品的經(jīng)濟環(huán)境支持主要與工程所在地經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)親密相關(guān)。假設(shè)工程所在地的經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)為二產(chǎn)業(yè)，小戶型需求將非常有限。根據(jù)社會學(xué)的原理。二產(chǎn)業(yè)作為集體協(xié)作性組織，人的團(tuán)隊認(rèn)識相當(dāng)濃重，人的價值觀也以團(tuán)隊價值觀為取向，人的獨立性認(rèn)識并不濃重，所以年輕人大多與父母同居，而很少向往追求本人獨立的空間。 假設(shè)工程所在地三產(chǎn)業(yè)比較昌盛，市場對小戶型的需求也就會表現(xiàn)的比較劇烈。這種情況隨著三產(chǎn)業(yè)的昌盛而愈加劇烈。三產(chǎn)業(yè)不

17、僅帶來大量的年輕的知識精英，改動了當(dāng)?shù)氐娜司訕?gòu)造，讓當(dāng)?shù)貜氐鬃優(yōu)槟贻p人的社區(qū)，也給當(dāng)?shù)厣鐣膬r值觀與區(qū)域精神帶來變革，讓人們更加崇尚獨立，崇尚創(chuàng)新。大量的年輕城市知識精英本身的產(chǎn)品需求，與他們激發(fā)的當(dāng)?shù)爻缟凶粤⒑蟮哪贻p人的需求共同構(gòu)成了小戶型產(chǎn)品的總需求。 三產(chǎn)業(yè)中知識產(chǎn)業(yè)的比重越高，小戶型產(chǎn)品需求層次也就越具有多樣性。對小戶型產(chǎn)品本身、營銷及居住理念要求也就越呈現(xiàn)出多樣性。這種情況對營銷者來說，充溢了機遇與危險，需求的個性化為產(chǎn)品的高利潤發(fā)明了前提，但同時也更添加了營銷的風(fēng)險性。因此在如何有效在兩者中尋求平衡，就成為我們應(yīng)該謹(jǐn)慎思索的難題。 3 、 人口環(huán)境支持 小戶型產(chǎn)品的人口環(huán)境支撐主要

18、是表達(dá)在當(dāng)?shù)氐娜丝跇?gòu)造與人口素質(zhì)方面。小戶型產(chǎn)品客觀上需求有兩種人口環(huán)境，一是社區(qū)為青年社區(qū)，二是當(dāng)?shù)卦?jīng)進(jìn)入老齡社區(qū)，家庭構(gòu)造中，空巢期家庭有相當(dāng)比重。在我國由于城市化的歷史并不悠久，第二種情況在當(dāng)前我們的城市中，還比較少見。 小戶型產(chǎn)品的人口環(huán)境支持不僅要求社區(qū)為青年社區(qū)，而且要求當(dāng)?shù)氐那嗄耆巳簱碛休^高的文化涵養(yǎng)，價值取向趨向現(xiàn)代化，生活觀念潮流化，并且具有獨立的性格特征。當(dāng)一個城市因城市化速度過快出現(xiàn)了知識性三產(chǎn)業(yè)的異常興隆，那么當(dāng)?shù)刭徺I需求主要表達(dá)在小戶型投資客戶中。 識別當(dāng)?shù)氐娜丝跇?gòu)造對小戶型營銷具有重要意義，人口構(gòu)造對小戶型產(chǎn)品營銷通常具有決議意義，是小戶型產(chǎn)品立項中最為關(guān)鍵的要素

19、，營銷者應(yīng)對此堅持高度注重。 4 、 小戶型產(chǎn)品功能要素支持 通常我們指的小戶型產(chǎn)品有兩種概念，其一是功能型小戶型產(chǎn)品，指小戶型產(chǎn)品的功能元素只需廚測衛(wèi)臥等幾個要素每樣只需一個，即我們通常所說的一房的概念，其面積通常不會超越 50 平方米，其二是面積型小戶型產(chǎn)品，指在同樣多功能情況下，產(chǎn)品面積顯得比較小，比如 60 平方米的兩房， 80 平方米的三房。 我們對小戶型產(chǎn)品的后一種分類，無疑擴展了小戶型產(chǎn)品概念的外延。因此給予了小戶型產(chǎn)品營銷更多的變數(shù)。這種分類對小戶型產(chǎn)品營銷的影響并不非常劇烈，我們在此不再進(jìn)展單獨討論。 5 、 小戶型行銷推行要素支持 小戶型產(chǎn)品行銷推行的要素支持是一個綜合性的

20、概念，它是工程一切特質(zhì)的累積。是這個產(chǎn)品的精神所在。它集中了小戶型產(chǎn)品的地理位置、產(chǎn)品特點、運用功能、小戶型產(chǎn)品的居住理念以及開展商的聲望與實力等一切要素。 我們在此提出小戶型產(chǎn)品行銷推行要素，是為了強調(diào)小戶型產(chǎn)品營銷的整體性，全面把握整個產(chǎn)品的精神，而不要單純放大小戶型產(chǎn)品的某一個要素進(jìn)展?fàn)I銷推行，以致是使?fàn)I銷墮入姿態(tài)的為難。對小戶型產(chǎn)品的推行要素，我們將在后面專門撰文進(jìn)展分析論述。 6 、 小戶型的產(chǎn)品要素支持 小戶型的產(chǎn)品要素支持主要是指為使小戶型產(chǎn)品更具個性，對小戶型產(chǎn)品的外立面設(shè)計與顏色進(jìn)展調(diào)配；為使小戶型產(chǎn)品的運用功能更大程度的認(rèn)同，而對小戶型產(chǎn)品戶型進(jìn)展更為合理的設(shè)計；為了加強小

21、戶型產(chǎn)品更具時髦性，對各種數(shù)字化配套設(shè)備的設(shè)計與搭配，與各種公共空間的運用功能規(guī)劃；小戶型產(chǎn)品環(huán)境景觀設(shè)計等。 二、 小戶型產(chǎn)品價錢戰(zhàn)略 1 、 價錢與地段的關(guān)系 地段是小戶型產(chǎn)品價錢第一決議要素。我們這里的地段將細(xì)化到工程的背臨街面，與步行街等城市中心的間隔 將以米數(shù)進(jìn)展計算。地段與價錢存在以下關(guān)聯(lián)： 背街面的價錢通常會低于臨街面的價錢； 通常情況下，在背街面與臨街面的價錢異常敏感，在營銷實際中，我們不得不謹(jǐn)慎衡量背街面的價錢差，通常情況是，產(chǎn)品的單價越高，消費者對此也就越敏感，對價錢的敏感系數(shù)那么顯得不是很高。 通常情況下，背臨街面價錢差大致在 2 3% 左右，但是當(dāng)臨街面與背街面有顯著差

22、別時，他們通常的價差將會上升到 6 8% 。在制定價錢戰(zhàn)略時，我們一定要小心而仔細(xì)分析顧客的購買心思與他們對本產(chǎn)品的敏感點分析。從而賺取合理而又穩(wěn)妥的價差利益。 離城市中心越近其價錢越高； 這是地產(chǎn)實際中的普遍原理，在此我們將不在論證。值得指出的是，工程距城市中心絕對間隔 的遠(yuǎn)近，不能成為制定價錢的絕對規(guī)范，在制定價錢時，還需求參考工程所在地的生活配套設(shè)備與地塊功能的延展性，交通條件在未來的變化等要素，再結(jié)合工程質(zhì)量綜合參考，在這之中找出本工程的合理價錢區(qū)間，再在價錢區(qū)間中尋覓工程的最正確價錢點。 商業(yè)區(qū)的價錢會比居住區(qū)的價錢高； 商業(yè)區(qū)由于需求明顯，會明顯高于非商業(yè)區(qū)的價錢。非商業(yè)區(qū)由于地塊

23、功能的未被認(rèn)識性，或者消費者觀念上的回絕，因此需求會低于商業(yè)中心。在制定價錢起點時，建議參照上一條規(guī)律執(zhí)行，方能找出最優(yōu)價錢。 接近大型商場的價錢會比不靠商場的價錢高； 大型商場對小戶型產(chǎn)品的價錢影響，要取決于地塊位置與商場運營工程與產(chǎn)品的時髦程度，人流指數(shù)也成為工程定價的根據(jù)之一。假設(shè)工程地塊越是位于城市中心，商場規(guī)模與信譽度越高，運營的產(chǎn)品越具有時髦性，那么小戶型產(chǎn)品的價錢空間也就越大，假設(shè)再在營銷方式上，進(jìn)展變化，價錢就越有能夠成為市場的指點者。 中心商業(yè)區(qū)價錢會高于非中心區(qū)產(chǎn)品的價錢； 因地段關(guān)系與功能關(guān)系，中心商業(yè)區(qū)的價錢會高于非中心商業(yè)區(qū)的價錢。我們在制定非中心商業(yè)區(qū)小戶型產(chǎn)品的價

24、錢時，一定要留意到小戶型產(chǎn)品的價錢開展空間。通常情況下，小戶型的價錢開展空間，取決于區(qū)域態(tài)勢實際與產(chǎn)業(yè)態(tài)勢實際。當(dāng)區(qū)域態(tài)勢處于強勢的情況下，而產(chǎn)品又極具競爭力時，那么小戶型產(chǎn)品的價錢指數(shù)該當(dāng)向中心商業(yè)區(qū)的中高端價錢看齊，華宇時代星空與世紀(jì)銀河的勝利充分證明了這一點。當(dāng)區(qū)域產(chǎn)業(yè)競爭處于強勢時，小戶型產(chǎn)品的價錢應(yīng)該具有預(yù)見性與市場競爭力。楊家坪的小戶型價錢那么該當(dāng)適當(dāng)高于南坪區(qū)的小戶型產(chǎn)品的價錢。 主中心商業(yè)區(qū)的價錢高于次中心商業(yè)區(qū)的價錢。 在主中心商業(yè)區(qū)與非主中心商業(yè)區(qū)價錢關(guān)系方面，存在一個邊緣市場實際問題。在此并不能否認(rèn)我們的結(jié)論。但是在實踐工程運作中，我們除了遵照這個規(guī)律外，我們也應(yīng)該留意邊緣市場帶給我們的機遇與圈套： 邊緣市場實際的中心是一個機遇發(fā)現(xiàn)問題。機遇的多少或者價值性可用兩個目的來尋覓，一是工程周圍的基準(zhǔn)人口數(shù)與傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)支持，二是地塊的文化底蘊與城市人群對這種文化底蘊的認(rèn)同度。 在我們的市場實際中，江北與南坪的小戶型產(chǎn)品出現(xiàn)的較少，其價錢也相對其他產(chǎn)品形狀，顯得沒有競爭力那么多少基于這兩個緣由。南坪由于作