2022年生態(tài)養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)園建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、生態(tài)養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)園建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告生態(tài)養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)園建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（此文檔為word格式，下載后您可任意修改編輯?。┠?錄 TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark4 o Current Document 第一章 總 論 1 HYPERLINK l bookmark6 o Current Document 1.1項(xiàng)目名稱1 HYPERLINK l bookmark8 o Current Document 1.2項(xiàng)目建設(shè)單位1 HYPERLINK l bookmark12 o Current Document 1.3項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)1 HYPERLINK l boo

2、kmark14 o Current Document 1.4項(xiàng)目建設(shè)年限與進(jìn)度安排 1 HYPERLINK l bookmark16 o Current Document 1.5項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 2 HYPERLINK l bookmark18 o Current Document 1.6項(xiàng)目投資估算及資金籌措 2 HYPERLINK l bookmark20 o Current Document 1.7財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論2 HYPERLINK l bookmark22 o Current Document 1.8可研報(bào)告編制依據(jù) 3 HYPERLINK l bookmark24 o Curren

3、t Document 1.9項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 31.10研究結(jié)論與建議 4 HYPERLINK l bookmark30 o Current Document 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景和必要性 5 HYPERLINK l bookmark32 o Current Document 1.1項(xiàng)目建設(shè)背景5 HYPERLINK l bookmark42 o Current Document 2.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性8 HYPERLINK l bookmark50 o Current Document 第三章宏觀市場(chǎng)分析與區(qū)域市場(chǎng)研究 9 HYPERLINK l bookmark52 o Curre

4、nt Document 3.1國(guó)內(nèi)市場(chǎng)調(diào)查分析 9 HYPERLINK l bookmark58 o Current Document 3.2區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查分析 11 HYPERLINK l bookmark60 o Current Document 3.3項(xiàng)目市場(chǎng)需求預(yù)測(cè) 123.4項(xiàng)目SWOT分析12 HYPERLINK l bookmark94 o Current Document 3.5 項(xiàng)目市場(chǎng)定位分析 15 HYPERLINK l bookmark104 o Current Document 3.6項(xiàng)目營(yíng)銷策略 16 HYPERLINK l bookmark114 o Current

5、 Document 第四章 建設(shè)地址和建設(shè)條件 18 HYPERLINK l bookmark116 o Current Document 4.1建設(shè)地址18 HYPERLINK l bookmark118 o Current Document 4.2建設(shè)條件18 HYPERLINK l bookmark140 o Current Document 第五章 項(xiàng)目建設(shè)方案 22 HYPERLINK l bookmark142 o Current Document 5.1項(xiàng)目設(shè)計(jì)依據(jù) 22 HYPERLINK l bookmark144 o Current Document 5.2設(shè)計(jì)原則22 H

6、YPERLINK l bookmark146 o Current Document 5.3建筑設(shè)計(jì)依據(jù)23 HYPERLINK l bookmark148 o Current Document 5.4項(xiàng)目總圖布置23 HYPERLINK l bookmark166 o Current Document 5.5結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)27 HYPERLINK l bookmark168 o Current Document 5.6給水、排水設(shè)計(jì)28 HYPERLINK l bookmark176 o Current Document 5.7電氣工程28 HYPERLINK l bookmark186 o Cur

7、rent Document 5.8采暖通風(fēng)、空氣調(diào)節(jié) 30 HYPERLINK l bookmark198 o Current Document 5.9通訊315.10 消防32 HYPERLINK l bookmark200 o Current Document 5.11防雷接地32 HYPERLINK l bookmark202 o Current Document 第六章 項(xiàng)目土地利用情況 32 HYPERLINK l bookmark204 o Current Document 6.1項(xiàng)目選址32 HYPERLINK l bookmark206 o Current Document 6

8、.2 土地利用情況 32 HYPERLINK l bookmark214 o Current Document 6.3節(jié)約集約用地措施 34 HYPERLINK l bookmark216 o Current Document 第七章環(huán)境保護(hù) 34 HYPERLINK l bookmark218 o Current Document 7.1環(huán)境保護(hù)原則和執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn) 34 HYPERLINK l bookmark222 o Current Document 7.2環(huán)境影響分析 35 HYPERLINK l bookmark248 o Current Document 7.3環(huán)境保護(hù)措施37 HYP

9、ERLINK l bookmark280 o Current Document 7.4環(huán)境影響評(píng)價(jià)42 HYPERLINK l bookmark282 o Current Document 第八章節(jié)能、節(jié)水、防潮及防震安全 42 HYPERLINK l bookmark284 o Current Document 8.1項(xiàng)目所在地能源供應(yīng)情況 42 HYPERLINK l bookmark286 o Current Document 8.2合理用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范 43 HYPERLINK l bookmark292 o Current Document 8.3節(jié)能措施及效果分析 44 HY

10、PERLINK l bookmark308 o Current Document 8.4防潮46 HYPERLINK l bookmark310 o Current Document 8.5防震安全46 HYPERLINK l bookmark312 o Current Document 第九章勞動(dòng)安全衛(wèi)生及消防 46 HYPERLINK l bookmark314 o Current Document 9.1勞動(dòng)安全46 HYPERLINK l bookmark326 o Current Document 9.2消防48 HYPERLINK l bookmark352 o Current D

11、ocument 第十章 項(xiàng)目組織管理與招、投標(biāo) 51 HYPERLINK l bookmark356 o Current Document 10.1項(xiàng)目實(shí)施管理51 HYPERLINK l bookmark364 o Current Document 10.2項(xiàng)目招投標(biāo)52 HYPERLINK l bookmark384 o Current Document 第十一章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 54 HYPERLINK l bookmark386 o Current Document 11.1項(xiàng)目建設(shè)期限54 HYPERLINK l bookmark388 o Current Document 11.

12、2項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度安排 55 HYPERLINK l bookmark390 o Current Document 第十二章 項(xiàng)目投資估算與資金籌措 55 HYPERLINK l bookmark392 o Current Document 12.1投資估算55 HYPERLINK l bookmark420 o Current Document 12.2投資計(jì)劃 58 HYPERLINK l bookmark434 o Current Document 12.3資金籌措59 HYPERLINK l bookmark436 o Current Document 第十三章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 59 HYP

13、ERLINK l bookmark438 o Current Document 13.1項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的有關(guān)問題說明 59 HYPERLINK l bookmark440 o Current Document 13.2財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 60 HYPERLINK l bookmark448 o Current Document 13.3成本費(fèi)用估算62 HYPERLINK l bookmark454 o Current Document 13.4財(cái)務(wù)分析63 HYPERLINK l bookmark464 o Current Document 13.5財(cái)務(wù)分析初步結(jié)果 65 HYPERL

14、INK l bookmark472 o Current Document 第十四章社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策 66 HYPERLINK l bookmark474 o Current Document 14.1風(fēng)險(xiǎn)類型66 HYPERLINK l bookmark484 o Current Document 14.2風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策67 HYPERLINK l bookmark490 o Current Document 第十五章結(jié)論與建議 68結(jié)論68 HYPERLINK l bookmark500 o Current Document 建議69生態(tài)養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)園建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第 頁共73頁第一章總

15、論1.1項(xiàng)目名稱某某生態(tài)養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)園建設(shè)項(xiàng)目1.2項(xiàng)目建設(shè)單位項(xiàng)目承辦單位：某某綜合開發(fā)總公司1.3項(xiàng)目建設(shè)單位概況某某位于全國(guó)路網(wǎng)中心，為特大型國(guó)有企業(yè)，現(xiàn)有職工20萬人，離退休職工及家屬近60萬人，線路營(yíng)業(yè)里程2838公里，共管轄單位71個(gè)，其中運(yùn)營(yíng)單 位35個(gè)，非運(yùn)營(yíng)單位36個(gè)。近年來某某先后榮獲全國(guó)“五一”勞動(dòng)獎(jiǎng)狀、中國(guó) 500強(qiáng)企業(yè)、河南省改革開放 30年功勛企業(yè)等稱號(hào)。某某橫跨河南、山西、山 東三省，京廣、京九、焦柳線縱貫?zāi)媳?，隴海、侯月、新荷、寧西線橫穿東西， 是立足中原、服務(wù)四方的交通大命脈，是承東啟西，連接南北的經(jīng)濟(jì)大走廊，有“全國(guó)鐵路心臟”之稱。某某綜合開發(fā)總公司屬于某某下屬

16、公司， 全權(quán)承擔(dān)本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。某某 依法已在某某某某縣注冊(cè)了某某分公司，自覺執(zhí)行當(dāng)?shù)卣姆结槨⒄?、遵守法律、法?guī)，接受相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)的監(jiān)督和管理， 并嚴(yán)格按照市場(chǎng)規(guī)則規(guī)范公司行 為。1.4項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)某某省某某縣某某水庫旁1.5項(xiàng)目建設(shè)年限與進(jìn)度安排項(xiàng)目建設(shè)年限3年，具體建設(shè)日期為2012年11月至2014年12月項(xiàng)目建設(shè)分兩期進(jìn)行，一期工程為酒店公寓區(qū)建設(shè)，建筑面積60000平方米； 二期工程建設(shè)為養(yǎng)生療養(yǎng)區(qū)酒店主樓、別墅群及園林綠化工程建設(shè)，建筑面積為 20000平方米。1.6項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模本項(xiàng)目占地面積51840卅（約77.76畝），總計(jì)建筑面積共80000卅，綠地 率大于40

17、%，建筑密度為25%，平均容積率為1.8左右。本項(xiàng)目以多功能康體養(yǎng) 生園區(qū)為主題進(jìn)行建設(shè)，具體功能版塊劃分為“五區(qū)一園”：酒店公寓區(qū)、候鳥 式度假療養(yǎng)區(qū)、老年大學(xué)區(qū)、高級(jí)會(huì)所養(yǎng)生區(qū)、太極健身活動(dòng)區(qū)以及書畫家創(chuàng)作 園。其中包括酒店主樓1棟六層，建筑面積16000川；酒店公寓5棟12層，建 筑面積60000川；高級(jí)會(huì)所1棟3層，建筑面積1000川；老年大學(xué)1棟3層， 建筑面積1000川；綜合療養(yǎng)、保健大樓1棟3層，建筑面積為1000川；太極健 身活動(dòng)區(qū)建筑面積為1000 m201.7項(xiàng)目投資估算及資金籌措本項(xiàng)目建設(shè)總投資47032.32萬元，固定資產(chǎn)投資39084.03萬元，其中包括 土地購置及整

18、理費(fèi)用2604.5萬元，建筑安裝工程費(fèi)用 28385.68萬元，設(shè)備及工 具購置費(fèi)用4830萬元，工程建設(shè)其他費(fèi)用2295萬元，預(yù)備費(fèi)968.85萬元；項(xiàng) 目前期運(yùn)營(yíng)鋪底流動(dòng)資金為7948.29萬元。本項(xiàng)目投資的47032.32萬元資金全部由某某自行籌措。1.8財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論在項(xiàng)目初步設(shè)定的經(jīng)營(yíng)方案和經(jīng)營(yíng)規(guī)模下，康體養(yǎng)生園區(qū)正常年收入為5247.01萬元，凈利潤(rùn)為2188.51萬元；稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為9.70%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn) 值為3600.17萬元；項(xiàng)目投資利潤(rùn)率為17.33%，利稅率為18.69%；項(xiàng)目所得稅 后動(dòng)態(tài)投資回收期為11.16年（含建設(shè)期2年），企業(yè)盈虧平衡點(diǎn)為33.79%。經(jīng) 營(yíng)財(cái)

19、務(wù)分析結(jié)果表明項(xiàng)目具有較好抗風(fēng)險(xiǎn)能力和盈利能力，是可行的。1.9可研報(bào)告編制依據(jù)投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制指南；建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）；中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃；國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)的若干意見；國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)生旅游產(chǎn)業(yè)若干政策措施的實(shí)施意 見；國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步支持養(yǎng)生旅游事業(yè)發(fā)展若干經(jīng)濟(jì)政策；國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加快旅游業(yè)發(fā)展的通知；國(guó)際、行業(yè)及地方的有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)程、規(guī)范；?？谑腥嗣裾涌彀l(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)實(shí)施意見；建設(shè)單位提供的其他資料。1.10項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1項(xiàng)目總投資萬元47032.322其/、中固定資產(chǎn)投資萬元3

20、9084.03建設(shè)期利息萬元0.00鋪底流動(dòng)資金萬元7948.293資金籌措萬元47032.324其/、f 中申請(qǐng)銀行貸款萬元0.00建設(shè)單位自籌萬元47032.325經(jīng)營(yíng)收入萬元5247.01正常年6銷售稅金及附加萬元295.07正常年7總成本費(fèi)用萬元2033.928凈利潤(rùn)萬元2188.519所得稅萬元729.5010利潤(rùn)總額萬元2918.0211投資利潤(rùn)率%17.3312投資利稅率率%18.6913投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅前）%11.1514投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅后）%9.7015投資回收期（所得稅前）年7.73含2年建設(shè)期16投資回收期（所得稅后）年11.16含2年建設(shè)期17投資財(cái)

21、務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅前）萬元6337.9818投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅后）萬元3660.1719盈虧平衡點(diǎn)（BEP%33.791.11可行性研究結(jié)論經(jīng)綜合研究論證，本項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)充分，符合國(guó)際相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策，屬于國(guó)際 鼓勵(lì)并支持的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。建設(shè)地址和建設(shè)條件較好，管理方法先進(jìn)、技術(shù)成熟， 項(xiàng)目建設(shè)方案合理；項(xiàng)目實(shí)施后具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和廣泛的社會(huì)效益。 項(xiàng)目的 實(shí)施通過采取相應(yīng)的環(huán)保措施，不會(huì)對(duì)生態(tài)環(huán)境產(chǎn)生污染。項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)顯示本 項(xiàng)目具有較好的財(cái)務(wù)效益和一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。因此，本項(xiàng)目建設(shè)是必要的，也是可行的。1.11.1符合某某國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展方向根據(jù)某某國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要 戰(zhàn)略方針，要積

22、極發(fā)展服務(wù)型經(jīng) 濟(jì)、開放型經(jīng)濟(jì)、生態(tài)型經(jīng)濟(jì)，形成以旅游業(yè)為龍頭、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的特色 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)；著力提高旅游業(yè)發(fā)展質(zhì)量，打造具有某某特色，達(dá)到國(guó)際先進(jìn)水平的 旅游產(chǎn)業(yè)體系，逐步將某某建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)繁榮發(fā)展、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、文化魅力獨(dú) 特、社會(huì)文明祥和的開放之島、綠色之島、文明之島、和諧之島，世界一流的海 島休閑度假旅游勝地。規(guī)劃綱要同時(shí)指出要把某某建設(shè)成為中國(guó)最大的海洋 旅游中心、最大的海上旅游運(yùn)動(dòng)基地、世界一流的海洋旅游休閑度假勝地， 成為 中外游客向往的購物天堂、度假天堂、康體養(yǎng)生天堂。本項(xiàng)目康體養(yǎng)生園區(qū)的建設(shè)以第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景和必要性2.1項(xiàng)目建設(shè)背景2.1.1養(yǎng)生旅游的起源養(yǎng)生旅游

23、起源于20世紀(jì)30年代的美國(guó)、墨西哥。目前養(yǎng)生旅游開發(fā)較為完 善的旅游目的地主要是非傳統(tǒng)歐美區(qū)域的發(fā)展中國(guó)家， 而主要的客源市場(chǎng)則是歐 美國(guó)家。2007年3月24日，在塞浦路斯南部城市利馬索爾舉行的第二屆世界養(yǎng) 生旅游大會(huì)指出養(yǎng)生旅游在世界范圍內(nèi)有很大市場(chǎng)，養(yǎng)生旅游發(fā)展完善的國(guó)家主要為古巴、新加坡、泰國(guó)、印度等國(guó)，這些地區(qū)吸引大量的歐美游客，這些國(guó)家 的健康旅游不僅能喚醒人們對(duì)健康關(guān)注，還能轉(zhuǎn)變?nèi)藗冎委熂膊?、改善關(guān)于健康 問題的觀念。其在休閑健康旅游過程中不僅需要提供有品質(zhì)的健康旅游產(chǎn)品來改 善人們的健康，同時(shí)還需要一些列的配套設(shè)施來支持， 調(diào)動(dòng)了對(duì)人們健康有幫助 的一切要素來開展生態(tài)養(yǎng)生悠閑

24、旅游。在國(guó)際養(yǎng)生地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)中，養(yǎng)生地產(chǎn)應(yīng)該具有以下三個(gè)基本要素： 項(xiàng)目所 在地優(yōu)秀的自然環(huán)境一一項(xiàng)目所在地獨(dú)特而且深厚的養(yǎng)生文化底蘊(yùn)一一項(xiàng)目本 身擁有的完備的養(yǎng)生配套。一個(gè)養(yǎng)生地產(chǎn)項(xiàng)目首先要有養(yǎng)生的環(huán)境，或臨山，樹木郁郁蔥蔥，或靠水， 空氣濕潤(rùn)清新，或臨湖，享受湖光山色，或沿海，擁有陽光沙灘。這些都是養(yǎng)生 地產(chǎn)項(xiàng)目必備的自然環(huán)境資源。其次，養(yǎng)生地產(chǎn)要有豐富的內(nèi)涵和多樣化的方式， 比如，泰國(guó)的養(yǎng)生地產(chǎn)項(xiàng) 目肯定少不了 SPA,就是泰式按摩，印度的養(yǎng)生地產(chǎn)肯定少不了精油按摩。我們 國(guó)家養(yǎng)生地產(chǎn)就更豐富多樣的養(yǎng)生方式和文化底蘊(yùn)，比如：康體中心、中藥保健、營(yíng)養(yǎng)配膳、溫泉桑拿、綠色食品等都是養(yǎng)生地產(chǎn)必

25、不可少的條件之一。再次，項(xiàng) 目本身要有完備的養(yǎng)生生活配套，比如：養(yǎng)生會(huì)所，健身俱樂部，泳池，綠地， 醫(yī)療，管家服務(wù)等等。只有這三點(diǎn)齊備，才算是一個(gè)名副其實(shí)的養(yǎng)生地產(chǎn)項(xiàng)目， 才擁有可以養(yǎng)生的資格。對(duì)于養(yǎng)生旅游的概念內(nèi)涵，各種看法各有各的特點(diǎn)和側(cè)重點(diǎn)，這也說明要對(duì) 養(yǎng)生旅游下一個(gè)完整準(zhǔn)確的定義確實(shí)很困難。 最早的中醫(yī)學(xué)著作黃帝內(nèi)經(jīng)包 含著豐富的養(yǎng)生理論，它認(rèn)為養(yǎng)生是一種預(yù)防醫(yī)學(xué)，是在天人合一的狀態(tài)下，法 陰陽，暢情志，節(jié)飲食，并通過適當(dāng)?shù)倪\(yùn)動(dòng)，來達(dá)到“治末病”、“消末患”的 防病健體、延年益壽、繁衍生息的目的。2010年某某國(guó)際旅游島“度假養(yǎng)生”文化節(jié)是為了滿足越來越多的全國(guó)各 地老人前來某某過冬

26、度假、養(yǎng)老、養(yǎng)生的需求，讓他們?cè)谀衬晨梢杂薪M織的活動(dòng)、 有大家庭的依靠感、感受到更多人文關(guān)懷而舉辦的大型活動(dòng)。2010年，是某某國(guó)際旅游島建設(shè)元年，隨著“度假游”“養(yǎng)生游”等旅游理念推陳出新，如何打造年底的度假養(yǎng)生平臺(tái)，成了國(guó)際旅游島更快更好建設(shè)的道路上一個(gè)重要研究課 題，得天獨(dú)厚的自然條件，稀缺的優(yōu)質(zhì)空氣資源，大海、沙灘、氣候宜人、四季 如春等某某獨(dú)特的標(biāo)記，但這些天然成品只是吸引過冬老人來某某過冬的天然資 源，如何讓這些資源凸顯特色并化作能量， 給某某的養(yǎng)生度假游注入更多文化內(nèi) 涵才是關(guān)鍵所在。養(yǎng)生地產(chǎn)就像旅游地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)，娛樂地產(chǎn)，教育地產(chǎn)，文化地產(chǎn)等，它 是一種復(fù)合型地產(chǎn)開發(fā)類型。簡(jiǎn)

27、而言之，就是地產(chǎn)與養(yǎng)生的結(jié)合。在解決溫飽問 題之后，對(duì)健康的追求成了人民大眾的最主要意愿， 人人都希望自己和身邊的人 健康、長(zhǎng)壽，因此，房子的居住功能自然而然地被延伸， 與養(yǎng)生緊密結(jié)合在一起。 為日益增長(zhǎng)的亞健康人群和老年人提供一種解除亞健康和老年病的健康的生活 方式。2.1.2某某養(yǎng)生地產(chǎn)，發(fā)展?jié)摿涨霸诜康禺a(chǎn)宏觀調(diào)控不斷深化的背景下，中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展模式也正在發(fā)生深刻 的轉(zhuǎn)型。文化產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)的結(jié)合成為趨勢(shì)。如何發(fā)展養(yǎng)生地產(chǎn)，如 何充分結(jié)合文化產(chǎn)業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)成為業(yè)內(nèi)所關(guān)注和探討的話題。隨著某某城市化進(jìn)程的加快，以及在國(guó)際旅游島的利好政策下，某某人民生 活水平在不斷提高，某某有獨(dú)特旅

28、游度假資源，旅游度假居住已逐漸成為來某某 一種時(shí)尚，養(yǎng)生地產(chǎn)業(yè)隨著國(guó)際旅游島春風(fēng)迅速發(fā)展了起來。特別是某某各區(qū)在經(jīng)過近幾年發(fā)展，充分利用了當(dāng)?shù)刭Y源，大力發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)，其中旅游房地產(chǎn)是 該產(chǎn)業(yè)最大組成部分，旅游地產(chǎn)下的養(yǎng)生地產(chǎn)在某某已成為各級(jí)政府建設(shè)目標(biāo)， 也是提升城市形象、展現(xiàn)城市內(nèi)涵，完善城市功能配套都轉(zhuǎn)型向旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展， 在旅游地產(chǎn)的壯大過程中，一個(gè)城市的地產(chǎn)發(fā)展不能當(dāng)純以景觀來帶動(dòng)整體產(chǎn)業(yè) 長(zhǎng)久發(fā)展，旅游地產(chǎn)的發(fā)展必須具有旅游、度假、養(yǎng)生、居住和延伸價(jià)值，如何 要充分表達(dá)出來。我個(gè)人認(rèn)為，某某具有不可復(fù)制的資源，有獨(dú)特天然環(huán)境，旅 游業(yè)在全國(guó)屬于最大。旅游地產(chǎn)當(dāng)靠海邊開發(fā)，很容易破壞生態(tài)

29、資源，降低整體 資源利用率。為了保護(hù)好生態(tài)環(huán)境，提高生活水平，我們從旅游地產(chǎn)中摸出了一 套新旅游房地產(chǎn)發(fā)展模式。在保護(hù)生態(tài)自然前提下，即能旅游度假、又可以養(yǎng)生 居住，那就是今天我們共同研究話題“養(yǎng)生地產(chǎn)”，某某建設(shè)養(yǎng)生地產(chǎn)有了非常 廣闊和長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展空間。2.1.3養(yǎng)生地產(chǎn)，引領(lǐng)住宅文化新潮流某某作為旅游產(chǎn)業(yè)大省，其得天獨(dú)厚的旅游資源和多民族風(fēng)情一直是旅游地 產(chǎn)開發(fā)的亮點(diǎn)。某某作為亞洲論壇永久性會(huì)址，其國(guó)際知名度和影響力都令世界 睹目。某某氣候優(yōu)勢(shì)也當(dāng)之不愧是全國(guó)第一，四季如春，冬暖夏涼，常年氣溫 24度，是度假養(yǎng)生居住的最佳選擇。根據(jù)中國(guó)老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃指出，目前我國(guó) 60歲以上老年

30、 人人數(shù)已經(jīng)達(dá)到1.78億，占全國(guó)總?cè)丝诘?3.3%。預(yù)計(jì)到2015年，這個(gè)數(shù)字將 增加到2.21億，占總?cè)丝诘?6%，平均每年增加老年人860萬。到2030年將達(dá) 到30%。養(yǎng)生養(yǎng)老已成為社會(huì)一大問題， 政府也開始著力解決養(yǎng)生養(yǎng)老問題， 對(duì) 于養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)也將給予大力支持， 也迎來了快速的發(fā)展機(jī)遇。目前某某省老年 委員會(huì)透露，省政府目前正在制定某某省養(yǎng)老服務(wù)體系的一些相關(guān)制度， 引導(dǎo)和 支持養(yǎng)生地產(chǎn)的開發(fā)。全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合會(huì)執(zhí)行主席楊樂渝表示，如今調(diào)控 中的房地產(chǎn)面臨轉(zhuǎn)型，傳統(tǒng)的快捷式、以住宅為主的開發(fā)模式受到制約， 產(chǎn)業(yè)與 地產(chǎn)結(jié)合迎來機(jī)遇，旅游地產(chǎn)和養(yǎng)生地產(chǎn)有著無限的發(fā)展?jié)摿Α?.1

31、.4某某一某某養(yǎng)生地產(chǎn)橋頭堡在此，我們要說一說，海口的后花園一一某某養(yǎng)生地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r，之所以要單獨(dú)把某某拿出來說，是因?yàn)椋谀衬仇B(yǎng)生地產(chǎn)發(fā)展的起步階段，某某的白塘 水庫旁周邊地塊，因?yàn)榘滋了畮斓淖吭江h(huán)境，在某某養(yǎng)生地產(chǎn)發(fā)展中已經(jīng)捷足先 登。白塘水庫風(fēng)光秀麗，湖面碧波蕩漾，青山環(huán)抱，養(yǎng)生環(huán)境卓越，是天下不可 多得的休閑養(yǎng)生勝地。另一方面，某某的養(yǎng)生文化源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，據(jù)史書記載，文筆 峰是某某道教文化的發(fā)源地，文筆峰的道教文化中有大量的養(yǎng)生文化，傳承千年 至今，保留了豐富的養(yǎng)生方式，為我們今天的養(yǎng)生地產(chǎn)項(xiàng)目提供了豐厚的文化內(nèi) 涵。綜上所述，某某不僅擁有優(yōu)秀的自然環(huán)境，還有由來已久的養(yǎng)生文化，更有 湖

32、區(qū)完備的養(yǎng)生配套。2.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性221順應(yīng)某某國(guó)際旅游島的建設(shè)發(fā)展戰(zhàn)略方針根據(jù)某某國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要 戰(zhàn)略方針，要積極發(fā)展服務(wù)型經(jīng) 濟(jì)、開放型經(jīng)濟(jì)、生態(tài)型經(jīng)濟(jì)，形成以旅游業(yè)為龍頭、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的特色 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)；著力提高旅游業(yè)發(fā)展質(zhì)量，打造具有某某特色、達(dá)到國(guó)際先進(jìn)水平的 旅游產(chǎn)業(yè)體系，逐步將某某建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)繁榮發(fā)展、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、文化魅力獨(dú) 特、社會(huì)文明祥和的開放之島、綠色之島、文明之島、和諧之島。世界一流的海 島休閑度假旅游目的地。把某某建設(shè)成為中國(guó)最大的海洋旅游中心、 最大的海上旅游運(yùn)動(dòng)基地、世界 一流的海洋旅游休閑度假勝地，成為中外游客向往的度假天堂、康體養(yǎng)生天堂。

33、2.2.2推進(jìn)某某省養(yǎng)生旅游度假區(qū)的快速發(fā)展順勢(shì)飛揚(yáng)是養(yǎng)生旅游度假區(qū)快速發(fā)展的難得機(jī)遇。本項(xiàng)目立足于發(fā)展養(yǎng)生旅 游度假區(qū)，促進(jìn)養(yǎng)生旅游度假區(qū)的快速發(fā)展， 做強(qiáng)做大，做出某某省的養(yǎng)生產(chǎn)業(yè) 特色，為國(guó)際人才及企業(yè)提供舒適的度假、交流平臺(tái)，同時(shí)建設(shè)針對(duì)養(yǎng)生旅游區(qū) 相關(guān)手續(xù)的綜合產(chǎn)業(yè)平臺(tái)，推動(dòng)某某人才基地、企業(yè)及?？谖幕糜螀^(qū)的快速發(fā) 展。真正把養(yǎng)生度假產(chǎn)業(yè)打造成為海口市的支柱產(chǎn)業(yè)、朝陽產(chǎn)業(yè)。2.2.3加快推進(jìn)地方文化事業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展近年來，中央和地方政府極為重視與支持文化事業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，相繼出臺(tái)了國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步支持文化事業(yè)發(fā)展若干經(jīng)濟(jì)政策、加強(qiáng)我國(guó)非物質(zhì)文化遺產(chǎn)保護(hù)工作意見和關(guān)于進(jìn)一步加快

34、發(fā)展旅游業(yè)的通知等一系列國(guó) 際對(duì)文化和旅游產(chǎn)業(yè)的指導(dǎo)精神和扶持政策。國(guó)際文化旅游區(qū)綜合產(chǎn)業(yè)平臺(tái)建設(shè) 項(xiàng)目，將做為?？谖幕糜萎a(chǎn)業(yè)的硬件， 形成地方新的旅游文化經(jīng)濟(jì)支點(diǎn)， 有利 于落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，繁榮地方文化和旅游事業(yè)、加快文化強(qiáng)市建設(shè)。224順應(yīng)現(xiàn)代康體養(yǎng)生旅游發(fā)展需求開設(shè)民族風(fēng)情文化展覽在北美和東南亞各國(guó)，已經(jīng)是深受歡迎的旅游時(shí)尚。在我國(guó)中原文化和東北區(qū)域少數(shù)民族文化的產(chǎn)業(yè)開發(fā)已廣為大眾所熟悉，相對(duì)來說某某的養(yǎng)生文化資源還是一片待開墾的處女地，具有巨大的新鮮感和吸引力。創(chuàng)建國(guó)際養(yǎng)生文化旅游區(qū)綜合產(chǎn)業(yè)平臺(tái)項(xiàng)目， 為地方養(yǎng)生旅游文化增加了新的內(nèi) 容，促進(jìn)了?？陴B(yǎng)生旅游文化產(chǎn)業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展

35、。第三章宏觀市場(chǎng)分析與區(qū)域市場(chǎng)研究3.1國(guó)內(nèi)市場(chǎng)調(diào)查分析3.1.1我國(guó)養(yǎng)生旅游度假村的市場(chǎng)需求我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均建筑面積已經(jīng)走過了住宅嚴(yán)重短缺的階段。目前百分之 八十空巢家庭的老人都能夠照顧自己， 不需要更多幫助，但隨著老年人年齡的增 長(zhǎng)，要借助于社區(qū)助老服務(wù)。目前在住宅市場(chǎng)激烈的競(jìng)爭(zhēng)中，雖然北京、上海、 成都等地的開發(fā)商們紛紛推出“親情”樓盤，但往往是房產(chǎn)開發(fā)商打的“親情” 牌，真正適合人口老齡化的人本住宅和養(yǎng)生養(yǎng)老親情社區(qū)卻寥寥無幾。當(dāng)城市居民“居者有其屋”的夢(mèng)想在一定程度上滿足以后， 面對(duì)人口老齡化帶來的嚴(yán)峻問 題，迫切需要新一波“居住革命”。設(shè)計(jì)和建設(shè)人本住宅、倡導(dǎo)“養(yǎng)生養(yǎng)老親情 社區(qū)”

36、適逢其時(shí)。養(yǎng)生養(yǎng)老親情住宅的內(nèi)涵：是一種以維系和增進(jìn)家庭親情為主、 老年住宅和普通住宅混合布置、兩代或多代人同住一個(gè)住宅小區(qū)、但各有各的獨(dú) 立的生活空間、可合可分，從而充分體現(xiàn)“以人為本”、努力追求住宅人性化、500充溢著人文關(guān)懷的新型社區(qū)。養(yǎng)生養(yǎng)老親情住宅與老年公寓、 老年社區(qū)不同，老 年社區(qū)中都是老人，容易使老人產(chǎn)生消極心理。而養(yǎng)生養(yǎng)老親情住宅適合“居家 養(yǎng)老”。我們既可以為有消費(fèi)能力的消費(fèi)者設(shè)計(jì)、建造養(yǎng)高，空氣中的負(fù)氧離子 含量高，能提高人體免疫力，其負(fù)氧離子含量是內(nèi)地污染嚴(yán)重的大城市的到1000倍3.1.2養(yǎng)生旅游度假村的發(fā)展前景環(huán)境使得內(nèi)地人特別是東北、華北地區(qū)的人們對(duì)到某某過冬、度

37、假充滿熱情，客觀上造成了某某近期推出的房產(chǎn)大多數(shù)被內(nèi)地人所購買。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來幾年的某某房地產(chǎn)具有較大的市場(chǎng)需求。 我國(guó)自90年代初，老年人口便以年平均 3.32%的速度遞增，我國(guó)處于“高出生、低死亡、高增長(zhǎng)”的社會(huì)時(shí)期。我國(guó)退 休人員每年 增加300萬。目前中國(guó)60歲以上老年人口已超過1.451億，約占總?cè)?口的10.97% ;歲以上的人口超過9400萬, 65占總?cè)丝诘?%以上；80歲以上的老 年人口達(dá)1300萬。預(yù)計(jì)到2015年我國(guó)老年人總數(shù)將突破2億人，2027年超過3億人， 2044年將達(dá)到4億人。屆時(shí)四個(gè)人中就有一個(gè)老年人，中國(guó)人口年齡結(jié)構(gòu)由成年 型進(jìn)入老年型。面對(duì)日益突出的城

38、市老齡化問題，如何養(yǎng)老正成為整個(gè)社會(huì)必須 關(guān)注的問題。中國(guó)老齡科研中心與聯(lián)合國(guó)人口司的預(yù)測(cè)：今后的三四十年，我國(guó)人口老齡化發(fā)展速度與規(guī)模均居世界各國(guó)之冠。 高齡老人帶病生存，甚至臥床不起的也會(huì)大幅度增高，需要社會(huì)與家庭的照料和幫助的會(huì)越來越多。社會(huì)進(jìn)入老齡化之后，隨著人們觀念的改變，再細(xì)分不同老年人群的不同需求， 一個(gè)巨大的 老年住宅市場(chǎng)已經(jīng)凸現(xiàn)。與老年人口加速 度增長(zhǎng)、老年住宅需求加速度增長(zhǎng)相 對(duì)應(yīng)的是老年住宅項(xiàng)目的絕對(duì)稀 缺。老年住宅產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)特征分為需求市場(chǎng)和 供給市場(chǎng)兩個(gè)部分：從需求類型上來看，總體上以家庭養(yǎng)老為主，自我養(yǎng)老型集 中在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)和人口素質(zhì)較高的區(qū)域。 社會(huì)型養(yǎng)老保障體

39、系還不完善，服務(wù) 質(zhì)量不高，不能提供較好的生活質(zhì)量。以獨(dú)居、高齡、經(jīng)濟(jì)收入不高的人群為主 體，伴有家庭型養(yǎng)老特征。年齡流動(dòng)增長(zhǎng)使得老年公寓具有巨大的潛在市場(chǎng)，因 此同時(shí)具有自用、共用、備用的需求特征。從供給類型上來看，主要表現(xiàn)為：1、供給市場(chǎng)不足。從全國(guó)范圍來看，養(yǎng) 生養(yǎng)老親情住宅是房地產(chǎn)發(fā)展到一定階段， 需求市場(chǎng)細(xì)分后的產(chǎn)物，相對(duì)需求市 場(chǎng)，供給發(fā)展起步較晚，但在短期內(nèi)會(huì)呈迅速發(fā)展的態(tài)勢(shì)。2、養(yǎng)老型產(chǎn)品單一、不符合發(fā)展需要。目前的養(yǎng)老型產(chǎn)品主要是營(yíng)利性（非產(chǎn)權(quán)式）公寓養(yǎng)老；以及 少量福利性質(zhì)的機(jī)構(gòu)養(yǎng)老；形式單一、品質(zhì)已跟不上發(fā)展需要。3、需求市場(chǎng)帶動(dòng)供給市場(chǎng)發(fā)展。城市化進(jìn)程、人口素質(zhì)提高、家

40、庭規(guī)模小型化需要市場(chǎng)細(xì)分， 引起供給市場(chǎng)發(fā)生變化。從以上幾個(gè)特點(diǎn)可以看出，把老年產(chǎn)業(yè)做大、做精，是需要市場(chǎng)的支持的，反之，整個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展同樣可以推動(dòng)為老年產(chǎn)業(yè)做出積極貢 獻(xiàn)的企業(yè)。目前在美麗的某某區(qū)域內(nèi)可以供給的養(yǎng)生養(yǎng)老房地產(chǎn)還是比較稀缺， 在未來幾年內(nèi)將遠(yuǎn)遠(yuǎn)難以滿足市場(chǎng)對(duì)某某養(yǎng)生養(yǎng)老住宅產(chǎn)品的強(qiáng)大需求。在此背景下，開發(fā)建設(shè)養(yǎng)生養(yǎng)老親情住宅項(xiàng)目無疑是適時(shí)而上， 具有一定的建設(shè)必要性， 一方面盡可能的提供給市場(chǎng)高品質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，滿足市場(chǎng)的需求，另一方面也會(huì)產(chǎn)生較大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。3.2區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查分析某某氣候環(huán)境具有明顯的獨(dú)特性，西伯利亞的冷空氣一到廣東，往往就在瓊 州海峽發(fā)生了變化。在

41、某某，嚴(yán)重威脅人類特別是老人生命的主要疾病，如冠心病、老年慢性支氣管炎、肺心病、腦血管疾病發(fā)病率大大低于北方。新鮮的空氣， 能促進(jìn)血液循環(huán)，大大降低高血壓、心血管疾病的發(fā)病率。大量新鮮的果蔬食品， 能凈化人的血脂。隨著追求候鳥式生活方式的老人數(shù)量日益增加，為某某的城市定位提出了新的課題，為住宅產(chǎn)業(yè)的開發(fā)帶來了新的方向，開發(fā)專業(yè)的老年住宅 成為實(shí)現(xiàn)“市場(chǎng)滿意、社會(huì)滿意、企業(yè)滿意”的最佳定位，更是避免盲目開發(fā)、 惡性競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)現(xiàn)土地資源最優(yōu)化利用的開發(fā)方式。 因此定位為度假養(yǎng)老需求，增 加額外的養(yǎng)老生活服務(wù)配套，這樣的項(xiàng)目肯定會(huì)受到政府、市場(chǎng)、行業(yè)關(guān)注和取 得良好的社會(huì)口碑和經(jīng)濟(jì)效益。1、 從某某來

42、看，是我國(guó)近年來旅游業(yè)發(fā)展最迅速的省會(huì)之一。在過去的20 年，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)升溫，中國(guó)的旅游業(yè)有了長(zhǎng)足的增長(zhǎng)，現(xiàn)已躋身于世界旅 游大國(guó)之列，躍居亞洲旅游大國(guó)之首。旅游業(yè)已經(jīng)被中央政府確定為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長(zhǎng)點(diǎn)，它在擴(kuò)大開放，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)就業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)平衡 發(fā)展以及提高人民生活質(zhì)量和素質(zhì)等方面發(fā)揮了越來越重要的作用。在全國(guó)旅游發(fā)展的大形勢(shì)下，某某的旅游業(yè)步步升溫。旅游房地產(chǎn)業(yè)從旅游業(yè)和房地產(chǎn)的交 融中脫穎而出，某某房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)駛?cè)虢】悼焖俚陌l(fā)展軌道。2、某某有著天生麗質(zhì)的自然美。陽光、海水、沙灘、椰樹是這個(gè)城市美麗 驕人的資源。這一稀缺 資源對(duì)世人的吸引力越來越大。近年有超過20

43、00萬海內(nèi) 外游客來某某旅游觀光度假（其中海口超過 500多萬人）。3、房產(chǎn)投資從腹地轉(zhuǎn)移到旅游度假勝地，旅游地產(chǎn)正在形成市場(chǎng)。據(jù)新華社經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)道，2001年到2008年間，某某房地產(chǎn)的購買者當(dāng)?shù)鼐用裰徽?0%, 某某島的客戶占了 20%，而全國(guó)其他城市的購買者占了 70%。這就證明中國(guó)的 旅游地產(chǎn)正在形成市場(chǎng)。房地產(chǎn)投資從腹地走向旅游度假勝地， 是房地產(chǎn)發(fā)展的 一個(gè)必然。這就使得人們的眼光自然投向某某這樣的旅游勝地，給某某房地產(chǎn)帶來了百年一遇的良機(jī)。綜上所述，養(yǎng)生養(yǎng)老親情住宅項(xiàng)目的開發(fā)有著良好的外部 經(jīng)濟(jì)環(huán)境，社會(huì)環(huán)境和地理位置。這都是本項(xiàng)目面對(duì)的市場(chǎng)基礎(chǔ)。3.3項(xiàng)目市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)據(jù)?？谑杏?/p>

44、關(guān)部門抽樣調(diào)查：每年都有數(shù)萬老人從內(nèi)地各省份來某某過冬， 一般要住三四個(gè)月時(shí)間才返回家鄉(xiāng)。他們有的以幾百元價(jià)格租下私人房屋居住， 有的長(zhǎng)期租住便宜的家庭旅館，有的借居親戚朋友家，有的干脆在某某買下房子 作為養(yǎng)老度假之所。由此可以看出，目前某某老年度假養(yǎng)生房地產(chǎn)市場(chǎng)尚處于自 發(fā)原始的狀態(tài)，并沒有真正意義上的為中老年客戶量身定制的養(yǎng)生度假住宅社 區(qū)，項(xiàng)目建設(shè)具有填補(bǔ)市場(chǎng)空白的意義，市場(chǎng)潛力巨大，項(xiàng)目前景看好。3.4項(xiàng)目SWOT分析3.4.1優(yōu)勢(shì)分析（S）1）政策優(yōu)勢(shì)林方略委員在向全國(guó)政協(xié)一屆三次會(huì)議提交的提案中，建議國(guó)家從引進(jìn)企業(yè)和資金方面給予某某特殊支持。一方面鼓勵(lì)社會(huì)辦醫(yī)，特別是引進(jìn)外資興辦檔

45、 次高、服務(wù)優(yōu)、管理精的醫(yī)療、養(yǎng)生、康體產(chǎn)業(yè)集群，打造一批具有某某特色和 行業(yè)優(yōu)勢(shì)的養(yǎng)生康體勝地，作為全行業(yè)的排頭兵；另一方面，在引進(jìn)外資方面給 予特殊支持，適當(dāng)放寬政策，讓某某先行一步。2）氣候、地理環(huán)境優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目位于某某某某縣白塘水庫旁， 地理位置優(yōu)越，區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯。某某長(zhǎng) 夏無冬，氣候宜人，陽光、沙灘、溫泉、森林等資源十分豐富，且品位很高，再 加上空氣清新、水質(zhì)優(yōu)良等得天獨(dú)厚的條件，特別適合發(fā)展養(yǎng)生康體產(chǎn)業(yè)，“一些哮喘病患者到某某過冬后癥狀完全消失，無需藥物便達(dá)到保健效果?！蹦衬尘哂歇?dú)特的養(yǎng)老自然資源，候鳥療養(yǎng)度假已成趨勢(shì)。項(xiàng)目輻射到?？?、 某某、瓊海，有大量的高端客戶群，地理位置適合高

46、級(jí)會(huì)所度假，真正的?？谑?的后花園。本項(xiàng)目距離?？谀险尽⑤p軌東站車站距離僅三十分鐘車程，區(qū)域內(nèi)公交車路線通過，交通條件非常發(fā)達(dá)。3）客戶來源優(yōu)勢(shì)2006年某某撤銷了某某職工療養(yǎng)院。但最近幾年某某的職工療養(yǎng)都在北海、 威海、青島等地療養(yǎng)，那里的風(fēng)景、氣候、溫度、空氣質(zhì)量等遠(yuǎn)比不上某某，因 此職工來某某療養(yǎng)有著巨大的客觀需求。某某擬對(duì)某某某某縣白塘水庫旁的職工 療養(yǎng)院進(jìn)行徹底改造升級(jí)，項(xiàng)目建設(shè)刻不容緩。某某在職職工及離退休及家屬有 60多萬人，所建項(xiàng)目客戶來源充足。4）獨(dú)特的市場(chǎng)定位多功能康體養(yǎng)生度假地產(chǎn)，填補(bǔ)了某某養(yǎng)生養(yǎng)老度假市場(chǎng)的空白， 在產(chǎn)品概 念、戶型設(shè)計(jì)迎合了中老年客戶特殊生理、心理需求

47、。5）強(qiáng)大的背景實(shí)力支持本項(xiàng)目由某某投資建設(shè)，具有雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力支撐和可靠的品牌信譽(yù)保障。某某位于全國(guó)路網(wǎng)中心，為特大型國(guó)有企業(yè)，現(xiàn)有職工20萬人，離退休職工及家屬近60萬人，線路營(yíng)業(yè)里程2838公里，共管轄單位71個(gè)，其中運(yùn)營(yíng)單 位35個(gè)，非運(yùn)營(yíng)單位36個(gè)。近年來某某先后榮獲全國(guó)“五一”勞動(dòng)獎(jiǎng)狀、中國(guó) 500強(qiáng)企業(yè)、河南省改革開放 30年功勛企業(yè)等稱號(hào)。某某橫跨河南、山西、山 東三省，京廣、京九、焦柳線縱貫?zāi)媳?，隴海、侯月、新荷、寧西線橫穿東西， 是立足中原、服務(wù)四方的交通大命脈，是承東啟西，連接南北的經(jīng)濟(jì)大走廊，有 “全國(guó)鐵路心臟”之稱。隨著某某國(guó)際旅游島的開發(fā)建設(shè)，某某職工、離退休干部及

48、職工家屬到某某 療養(yǎng)、養(yǎng)老，有著急切的期待。項(xiàng)目有著特別的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，立足某某，背靠?？?， 眺望瓊海、博鰲、輻射某某島半壁河山。為了給鐵路職工的療養(yǎng)和離退休老干部 的晚年生活提供更為舒適的環(huán)境， 投資建設(shè)項(xiàng)目的4.7億資金全部由某某自籌投 入。3.4.2劣勢(shì)分析（W1）項(xiàng)目地塊容積率設(shè)定不夠合理目前，某某縣對(duì)靠近白塘水庫的北部較大地塊容積率設(shè)定為0.5，南部較小地塊容積率設(shè)定為1.0。如按照現(xiàn)有確定的容積率進(jìn)行建設(shè)，建設(shè)規(guī)模難以滿足 項(xiàng)目實(shí)際落地需求，按合理地規(guī)劃需求項(xiàng)目容積率應(yīng)上調(diào)至1.8左右。2）周邊生活配套設(shè)施尚不夠完善，商業(yè)繁華程度較低項(xiàng)目周邊居住產(chǎn)業(yè)集聚程度較低，不足以產(chǎn)生規(guī)模效益，項(xiàng)

49、目產(chǎn)品的定位和 所處的地理位置因素限制，都不足以立馬打響產(chǎn)品的知名度。3）康體養(yǎng)生度假專業(yè)人才缺乏康體養(yǎng)生度假旅游服務(wù)水平的高低在很大程度上決定著養(yǎng)生度假產(chǎn)品質(zhì)量 的高低，而康體養(yǎng)生度假服務(wù)水平的高低取決于康體養(yǎng)生專業(yè)人員素質(zhì)的高低。 養(yǎng)生旅游人才必須具有養(yǎng)生相關(guān)專業(yè)知識(shí)、醫(yī)療護(hù)理常識(shí)，了解宗教養(yǎng)生文化、 懂得保健食品的烹制，并且要具有與人有效溝通的能力和處理突發(fā)事件的能力。 目前，某某符合上述要求的專業(yè)養(yǎng)生度假人才仍未到達(dá)要求。3.4.3機(jī)會(huì)分析（O）1）休閑時(shí)代的來臨所謂休閑時(shí)代，是指一個(gè)國(guó)家或地區(qū)人均 GDP進(jìn)入3000-5000美金階段以 后，在居民生活方式、城市功能和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等方面相

50、繼形成休閑化特點(diǎn)的一個(gè)發(fā) 展時(shí)期。中國(guó)人均GDP到達(dá)4283美元，已經(jīng)步入休閑時(shí)代。休閑觀念已經(jīng)深入 人心，正在逐步形成為人民的一種生活常態(tài)。中華傳統(tǒng)養(yǎng)生文化石在特點(diǎn)的價(jià)值 體系和文化環(huán)境中形成的特定思想。中國(guó)傳統(tǒng)養(yǎng)生文化已進(jìn)入生產(chǎn)活動(dòng)之外的“休閑”，以養(yǎng)生作為基本取向，倡導(dǎo)一種文明、健康、科學(xué)的生活方式。2）政府重視養(yǎng)生度假發(fā)展某某作為國(guó)際旅游島規(guī)劃綱要獲批后，由于輕軌、機(jī)場(chǎng)等各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施的建 設(shè)，某某經(jīng)濟(jì)、養(yǎng)生度假發(fā)展將上升到新的發(fā)展階段，政府已明確指出提出了 “發(fā) 展以休閑，養(yǎng)生為主要特色的都市生態(tài)休閑度假產(chǎn)業(yè)， 重點(diǎn)發(fā)展以養(yǎng)生為主的特 色旅游度假，建設(shè)生態(tài)濕地、康體療養(yǎng)為一體的特色康體

51、養(yǎng)生度假區(qū)”。3）康體養(yǎng)生度假旅游發(fā)展勢(shì)頭良好由于某某得天獨(dú)厚的氣候天氣，某某具有獨(dú)特的老人養(yǎng)老自然資源，對(duì)老年 人的身體具有良好的保養(yǎng)和康復(fù)作用，被世界養(yǎng)生大會(huì)譽(yù)為最適合老年人居住的 地區(qū)。近幾年來，老年人到某某過冬避寒呈成長(zhǎng)態(tài)勢(shì)， 越來越多的老年朋友選擇 在某某過冬，某某已經(jīng)成為中國(guó)老年人冬季養(yǎng)生度假的首選目的地。3.4.4威脅分析（T）近年來，隨著國(guó)內(nèi)養(yǎng)生度假旅游熱潮的興起， 某某省海口、三亞等地方已經(jīng) 相繼發(fā)展養(yǎng)生度假旅游區(qū)，雖然尚不夠成熟，但同類產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)激烈，在一定程度 上對(duì)某某康體養(yǎng)生園度假旅游構(gòu)成威脅。3.5項(xiàng)目市場(chǎng)定位分析3.5.1 項(xiàng)目市場(chǎng)定位本項(xiàng)目以建設(shè)多功能康體養(yǎng)生園區(qū)為

52、發(fā)展目標(biāo)，目標(biāo)市場(chǎng)定位于以某某大批量退休鐵路職工療養(yǎng)為中心客戶，以中低端觀光度假人群、候鳥療養(yǎng)的普通階層 為主線客戶，以高端休閑養(yǎng)生度假人群、“有錢有閑”階層度假人群為核心客戶， 以高端文化創(chuàng)作人群、書畫愛好人群為精華客戶，以?？?、瓊海、某某等地區(qū)短 線休閑人群為輔助客戶來進(jìn)行養(yǎng)生度假市場(chǎng)開發(fā)。3.5.2項(xiàng)目定位的依據(jù)某某具有獨(dú)特的老人養(yǎng)老自然資源，對(duì)老年人的身體具有良好的保養(yǎng)和康復(fù)作用，被世界養(yǎng)生大會(huì)譽(yù)為最適合老年人居住的地區(qū)。近幾年來，老年人到某某過冬避寒呈成長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，越來越多的老年朋友選擇在某某過冬， 某某已經(jīng)成為 中國(guó)老年人冬季養(yǎng)生度假的首選目的地。在某某無房產(chǎn)，而冬季又短期在某某租房的

53、候鳥潛在客源基礎(chǔ)?？?、某某、瓊海目前還沒有成熟的候鳥式療養(yǎng)院市場(chǎng)空白點(diǎn)候鳥式療養(yǎng)院的服務(wù)、保健、生活設(shè)施健全一一差異化競(jìng)爭(zhēng)3.5.3項(xiàng)目作為養(yǎng)生旅游療養(yǎng)定位優(yōu)勢(shì)1）項(xiàng)目地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)南麗湖是某某已成氣候的旅游度假區(qū)，湖邊有一個(gè)27洞的高爾夫球場(chǎng)。文筆峰是道家南宗壇主，道家推崇養(yǎng)生，道法自然，景區(qū)內(nèi)有某某最大 的沉香基地。與?？诘耐歉拍睿粋€(gè)小時(shí)的車程。海口的醫(yī)療保障系統(tǒng)日趨完善。湖景、空氣、生態(tài)等等，都是康體療養(yǎng)養(yǎng)生的好去處，本項(xiàng)目一應(yīng)俱全。項(xiàng)目落 地后，我們將與?？诘娜揍t(yī)院和三亞的 301醫(yī)院某某分院合作，打造某某一流 的療養(yǎng)保障體系。2）項(xiàng)目支撐點(diǎn)某某是全國(guó)富豪聚集地高端會(huì)所的客源基礎(chǔ)某

54、某為特大型國(guó)企一一療養(yǎng)度假的堅(jiān)實(shí)客源基礎(chǔ)某某目前還沒有一家形成規(guī)模的療養(yǎng)度假和高端會(huì)所一一差異化競(jìng)爭(zhēng)政策支持一一目前，某某在強(qiáng)力打造老年人保險(xiǎn)體系。是某某省委省政 府10大民生工程之一3.6項(xiàng)目營(yíng)銷策略3.6.1市場(chǎng)推廣準(zhǔn)備本階段的主要任務(wù)是根據(jù)項(xiàng)目自身的 SWOT因素分析，在進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查的 基礎(chǔ)上結(jié)合消費(fèi)者心理挖掘項(xiàng)目的賣點(diǎn)，同時(shí)對(duì)各階段推廣策略及實(shí)施安排進(jìn)行 統(tǒng)籌計(jì)劃，從而為項(xiàng)目的推廣實(shí)施打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。1）充分挖掘賣點(diǎn)本項(xiàng)目在挖掘熱點(diǎn)時(shí)應(yīng)充分結(jié)合市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果， 抓住消費(fèi)者心理，重點(diǎn)突出 項(xiàng)目自身的特色。如：對(duì)于酒店公寓，老人大學(xué)等應(yīng)重點(diǎn)突出獨(dú)特的生態(tài)景觀、 康體養(yǎng)生理念、建筑設(shè)計(jì)特色、配

55、套設(shè)施以等；2）階段性推廣思路項(xiàng)目銷售過程可以劃分為預(yù)熱期、強(qiáng)銷期、持續(xù)期、尾盤期四個(gè)階段，項(xiàng)目 市場(chǎng)推廣過程也隨之相應(yīng)地劃分為四個(gè)階段，我們針對(duì)各個(gè)階段銷售任務(wù)的不同 制定不同的推廣計(jì)劃思路。（1）預(yù)熱期。在這一時(shí)期，推廣的內(nèi)容主要是本項(xiàng)目的形象推廣，重點(diǎn)突 出項(xiàng)目的康體養(yǎng)生主題，讓目標(biāo)客戶知道整個(gè)項(xiàng)目的主題概念和倡導(dǎo)的生活方 式，展示康體養(yǎng)生園的基本情況。（2）強(qiáng)銷期。本階段以突出市場(chǎng)主題為主，吸引大量的目標(biāo)客戶群關(guān)注，以廣告推廣和活動(dòng)推廣為主。在推廣銷售上應(yīng)利用預(yù)熱期所聚集的人氣，根據(jù)實(shí) 際的銷售情況適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，同時(shí)繼續(xù)加大推廣力度，充分體現(xiàn)康體養(yǎng)生熱潮。（3）持續(xù)期。在本期內(nèi)，以突出廣

56、告主題為主，積聚人氣。注意采用適當(dāng) 的促銷推廣手段并配合大量的促銷活動(dòng)，進(jìn)一步吸引消費(fèi)者，擴(kuò)大銷售額。在價(jià) 格上，也可進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，但調(diào)整幅度不宜過大，注意維護(hù)企業(yè)的市場(chǎng)形象。（4）尾盤期。本階段的推廣內(nèi)容以裝修、配套等工程不斷竣工的形象廣告 為主，應(yīng)重點(diǎn)宣傳項(xiàng)目的竣工及入住前的準(zhǔn)備等內(nèi)容， 同時(shí)采用適量的價(jià)格策略。 可根據(jù)前期的酒店公寓實(shí)際銷售情況， 對(duì)個(gè)別盤尾房進(jìn)行折扣優(yōu)惠銷售。 在廣告 宣傳上，應(yīng)盡量減少廣告時(shí)間和頻率，降低宣傳力度，減少不必要的廣告支出。在項(xiàng)目的市場(chǎng)推廣中注意以上策略的搭配使用，注意策略的組合與調(diào)整。3）項(xiàng)目推廣策略根據(jù)本項(xiàng)目開發(fā)特點(diǎn)及目標(biāo)市場(chǎng)定位，項(xiàng)目推廣前期采取進(jìn)

57、攻型整合營(yíng)銷傳 播戰(zhàn)略，通過線上、線下傳播媒介全力宣傳項(xiàng)目，利用目前某某老年養(yǎng)生度假市 場(chǎng)的暫時(shí)空白迅速搶占市場(chǎng)主動(dòng)權(quán)； 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后期采取維護(hù)型營(yíng)銷策略， 通過具 體的服務(wù)和設(shè)施配套保持項(xiàng)目品牌經(jīng)營(yíng)的美譽(yù)度，延長(zhǎng)項(xiàng)目園區(qū)品牌生命周期。 具體項(xiàng)目推廣措施如下所示：（1）戶外媒體現(xiàn)場(chǎng)圍墻。在項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)四周的圍墻上，可以通過噴涂效果圖的方式來 展示項(xiàng)目的樓盤形象、突出建筑物的特色，以吸引周邊或過路的購房者，應(yīng)當(dāng)注 意色彩的使用以及美文設(shè)計(jì)。戶外路牌?？稍陧?xiàng)目周邊和縣城內(nèi)主要交通干道兩側(cè)設(shè)立戶外廣告牌或燈 箱廣告牌，吸引消費(fèi)者。（2）電子媒體廣播和電視。參照以往市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果，有近20%的人通過廣播和

58、電視來獲取房地產(chǎn)信息。因此，建議選擇收視率較高的廣播和電視，如某某電視臺(tái)、陽 光衛(wèi)視、某某音樂廣播電臺(tái)等進(jìn)行廣告宣傳。通訊設(shè)備。在信息傳遞快捷的今天，幾乎每個(gè)人都擁有一部手機(jī)。因此，通過發(fā)送本項(xiàng)目的相關(guān)文字或圖像信息到掌上通信設(shè)備或移動(dòng)通訊工具中，可以起到更好的宣傳作用。計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)。目前有很大一部分購房者是通過網(wǎng)絡(luò)來獲取房地產(chǎn)信息的。因此，建議項(xiàng)目開發(fā)商結(jié)合網(wǎng)絡(luò)廣告營(yíng)銷和企業(yè)網(wǎng)站營(yíng)銷兩種方法進(jìn)行市場(chǎng)推 廣，在各大有關(guān)房地產(chǎn)信息網(wǎng)站，如“搜房網(wǎng)”“新浪地產(chǎn)”等專業(yè)網(wǎng)站上發(fā)布本項(xiàng)目的具體情況，同時(shí)對(duì)銷售情況及時(shí)更新。（3）印刷媒體目前，報(bào)紙廣告覆蓋面及其影響力較大，仍屬于產(chǎn)品信息發(fā)布和形象樹立的

59、主要手段。建議本項(xiàng)目可選擇區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)發(fā)行量較大的報(bào)刊，如南國(guó)都市報(bào)某某特區(qū)報(bào)等作為主要宣傳媒體。第四章 建設(shè)地址和建設(shè)條件4.1建設(shè)地址項(xiàng)目地塊占地面積 51840m2，建設(shè)地址位于某某省某某縣黃竹鎮(zhèn)白糖水庫旁，東鄰223國(guó)道和某某東線高速，北靠某某縣某某水庫。 302省道從項(xiàng)目地塊 腹部穿過，向西直達(dá)龍門鎮(zhèn)，向東連接?xùn)|線高速，與北部縣道連接通向南麗湖風(fēng) 景區(qū)、某某文筆峰道家文化苑等景區(qū)。項(xiàng)目建設(shè)地塊交通便捷，休閑度假資源豐富，場(chǎng)地形狀規(guī)整平坦，市政設(shè)施 配套齊全，周圍植被覆蓋率高，地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，是開發(fā)建設(shè)康體養(yǎng)生項(xiàng)目的 黃金地段。4.2建設(shè)條件4.2.1氣候氣象項(xiàng)目規(guī)劃區(qū)地處某某東北部地

60、區(qū)，屬熱帶季風(fēng)海洋性氣候。項(xiàng)目所處在某某 縣某某水庫旁，基本特征為：四季不分明，夏無酷熱，冬無嚴(yán)寒，氣溫年較差小， 年平均氣溫高；干季、雨季明顯，冬春干旱，夏秋多雨，多熱帶氣旋；光、熱、 水資源豐富，風(fēng)、旱、寒等氣候?yàn)?zāi)害頻繁。年平均氣溫 22.5C256C,年日照時(shí) 數(shù)17802600小時(shí)，太陽總輻射量45005800兆焦耳/平方米，年降水量1500 2500毫米（西部沿海約1000毫米）某某島東北部大部分地區(qū)年平均氣溫在 22.5C25.6C之間，中部山區(qū)略低 于23C，南部、西部略高于25C，等溫線向南彎曲呈弧線，由中部山區(qū)向沿海 遞增，沿海高于內(nèi)陸，南部高于北部。最冷月在1月份，中部山區(qū)