某賓館項目前期市調(diào)報告

1、WORD.27/27景谷賓館項目前期市調(diào)報告.doc景谷賓館項目前期市調(diào)報告妙行投資咨詢二零零六年十二月目 錄第一部分：市場調(diào)研概述第一節(jié)：市場調(diào)研序言3 第二節(jié)：市場調(diào)研的目的34 第三節(jié)：市場調(diào)研的方法4第二部分：景谷經(jīng)濟宏觀環(huán)境 第一節(jié)：景谷概況5 第二節(jié)：景谷經(jīng)濟概況5 第三節(jié)：景谷城市規(guī)劃與發(fā)展方向6 第四節(jié)：本部分小節(jié)6第三部分：景谷房地產(chǎn)概況與發(fā)展趨勢 第一節(jié)：市場概況7 第二節(jié)：主要區(qū)域與板塊與發(fā)展趨勢78第四部分：項目周邊環(huán)境與地塊分析 第一節(jié)：區(qū)域人口現(xiàn)狀與發(fā)展分析9 第二節(jié)：區(qū)域周邊環(huán)境與地塊分析1012第五部分：目標消費者調(diào)研 第一節(jié)：住宅消費者調(diào)研1315 第二節(jié)：商

2、業(yè)地產(chǎn)消費者調(diào)研1517第六部分：市場調(diào)研結(jié)論與建議 第一節(jié)：市場調(diào)研結(jié)論1719 第二節(jié)：項目規(guī)劃、定位建議1921結(jié)束語：21附：競爭樓盤個案分析21第一部分：市場調(diào)研概述第一節(jié)：市場調(diào)研序言景谷賓館項目市場調(diào)研小組于11月月25日12月2日對景谷縣城主要區(qū)域進行抽樣式的問卷調(diào)研，對景谷城區(qū)大小賓館、主要在售項目、競爭對手作調(diào)研，同時與消費者、與在售樓盤銷售人員進行房地產(chǎn)市場全方面溝通，并與景谷百匯城項目組人員交流了對景谷賓館項目的看法。景谷賓館項目規(guī)劃已初定方案，即將步入開發(fā)階段，此次市調(diào)只是對具體的商住規(guī)劃比例，戶型設(shè)計建議、比例微調(diào)與對小區(qū)景觀進行建議。目前主要工作側(cè)重于該項目上市后

3、的市場營銷方面，而本項目區(qū)域位置特殊性且在當?shù)伢w量較大，如何規(guī)避風(fēng)險，確保項目成功開發(fā)，我們必須面對如下課題：一、景谷城市宏觀環(huán)境；二、景谷城市規(guī)劃；三、景谷房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢（住宅、商業(yè)）；四、景谷商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃；五、市場主要在售項目調(diào)研（住宅、商業(yè)）；六、競爭對手與市場潛在供應(yīng)量分析；七、項目區(qū)域環(huán)境與地塊調(diào)研；八、主要目標消費者調(diào)研；九、賓館調(diào)研（賓館效益，入住客源、入住時間周期）；本市場調(diào)研報告旨在圍繞但不限于上述問題展開，通過對數(shù)據(jù)、資料的整理、分析，得出市場調(diào)研重要結(jié)論，從而提出對項目發(fā)展有建設(shè)性的建議。第二節(jié)：市場調(diào)研目的本次對景谷城區(qū)進行房地產(chǎn)市場專項調(diào)研，最終目的是在充分

4、搜集、了解景谷房地產(chǎn)市場有關(guān)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，從動態(tài)角度分析景谷房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢，從而論定項目在本區(qū)域的發(fā)展與潛在機會，為項目進行市場定位、產(chǎn)品力提升提供有效支持，并為項目制定合理的產(chǎn)品力提升和營銷策略。為此，組成了專業(yè)調(diào)研小組對景谷城區(qū)進行細致而深入的市場調(diào)研工作，通過對相關(guān)調(diào)研數(shù)據(jù)與資料的收集整理，進行了多次深度討論與專業(yè)分析，最終形成本報告，力求對景谷的房地產(chǎn)市場做到深刻、精確的認識，為項目開發(fā)運作提供有效的建議。第三節(jié)：市場調(diào)研方法一、資料搜集通過文獻資料與網(wǎng)絡(luò)搜集有關(guān)景谷宏觀經(jīng)濟、城市規(guī)劃與房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況等有關(guān)資料。二、實地走訪調(diào)研主要針對在售項目、潛在競爭樓盤、區(qū)域環(huán)境與景

5、谷城區(qū)大小賓館進行調(diào)查，通過市場調(diào)研小組人員走訪獲取第一手市場資料。針對被調(diào)研對象或被調(diào)研樓盤，市場調(diào)研小組事先設(shè)定好問題，以消費者或購房者身份獲取所需資料。采用訪談形式，對景谷城區(qū)居民，項目地塊目標人群的消費心態(tài)、生活習(xí)慣等方面進行雙向溝通、交流，提純出對項目的深度認識和理解，為確定項目目標消費群與營銷策略與方向提供可參考依據(jù)。第二部分：景谷城市宏觀環(huán)境第一節(jié)：景谷概況景谷傣族彝族自治縣位于省市中西部，地跨北回歸線，素有“林海明珠、茶祖之源、芒果之鄉(xiāng)”的美譽。全縣以山區(qū)半山區(qū)為主，屬亞熱帶山原季風(fēng)氣候，擁有得天獨厚得森林、熱區(qū)、能源、礦藏等自然優(yōu)勢資源。景谷歷史悠久，民族文化資源豐富多彩，農(nóng)

6、業(yè)經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展，工業(yè)進程不斷加快，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)日新月異，對外開放日益擴大，社會事業(yè)蓬勃發(fā)展，人民生活水平逐步提高。全縣人口萬，其中城鎮(zhèn)人口萬。第二節(jié)：景谷經(jīng)濟發(fā)展概況 景谷縣圍繞林業(yè)、熱區(qū)、能源、礦藏等優(yōu)勢資源的開發(fā)利用，走“農(nóng)業(yè)立本、工業(yè)富縣”之路，初步建立了支撐本縣經(jīng)濟社會發(fā)展的以林化、林板、林紙為主的林產(chǎn)工業(yè)，以水電、原煤、石油為主的能源工業(yè)，以建材、冶金為主的礦產(chǎn)工業(yè)，以制糖、制茶、制鹽、果品加工為主的食品工業(yè)體系。2005年末，全縣生產(chǎn)總值在10987萬元的基礎(chǔ)上增長12.68倍(按現(xiàn)價計算)。工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值在10433萬元的基礎(chǔ)上增長17.38倍，其中：工業(yè)總產(chǎn)值在3161萬元的

7、基礎(chǔ)上增長39.21倍(按現(xiàn)價計算)；農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值在7272萬元的基礎(chǔ)上增長7.9倍。地方財政收入在1143萬元的基礎(chǔ)上增長7.56倍；財政支出在1353萬元的基礎(chǔ)上增長17.87倍;鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)營業(yè)總收入在223萬元的基礎(chǔ)上增長127.57倍;社會消費品零售總額在3964萬元的基礎(chǔ)上增長增長9.28倍;農(nóng)民人均純收入在276元的基礎(chǔ)上增長5.26倍?？h實現(xiàn)了村村通公路的目標，境公路里程達3906公里；市政基礎(chǔ)設(shè)施建不斷改善，小城鎮(zhèn)建設(shè)得到較快發(fā)展；科技對對農(nóng)業(yè)、經(jīng)濟的貢獻率分別達49%和47%，實現(xiàn)了“兩基”和“普實”教育目標，人均受教育年限達6.7年，人口自然增長率保持在5以下，廣播電視的覆蓋率

8、達到89%和96%。先后榮獲“全國農(nóng)村中醫(yī)工作先進縣”、“全國文化先進縣”、“全國廣播電視先進縣”、“全國體育先進縣”、“省甲級衛(wèi)生縣城”、“民族民間藝術(shù)之鄉(xiāng)”等榮譽稱號。第三節(jié)：景谷城市規(guī)劃與發(fā)展方向 景谷縣本世紀頭二十年發(fā)展的指導(dǎo)思想和基本思路是：堅持以經(jīng)濟建設(shè)為中心，抓好扶貧和小康建設(shè)兩個重點，打牢農(nóng)業(yè)、交通、科教、市政建設(shè)四個基礎(chǔ)，培植壯大林業(yè)、蔗糖、能源、礦產(chǎn)四大支柱。景谷縣城結(jié)合城市產(chǎn)業(yè)、交通條件和自然環(huán)境、人文因素等特點，采用集中成片發(fā)展與組團跳躍式發(fā)展相結(jié)合的布局方式開展規(guī)劃建設(shè)，現(xiàn)初步形成“一帶、兩軸、六組團”的城市布局結(jié)構(gòu)。一帶：沿威遠江兩岸由北向南風(fēng)光帶；兩軸：東西向為一

9、發(fā)展軸，南北向為一發(fā)展軸，兩條城市主干道分別貫穿兩軸；六組團：江北三棵樹、老城區(qū)、江東新區(qū)、江南芒費住宅區(qū)、東巴工業(yè)園區(qū)、南景紙廠工業(yè)區(qū)。到2008年，縣城規(guī)劃區(qū)圍達133平方公里，建成城區(qū)面積10平方公里，將完成市政基礎(chǔ)投資3億多元，城市人口近6萬，城市化水平初步達到36%，成為僅次于市翠云區(qū)次區(qū)域經(jīng)濟中心。第四節(jié)：本部分小結(jié)經(jīng)濟健康快速發(fā)展，投資環(huán)境的日益完善，四大支柱產(chǎn)業(yè)強勢壯大將全方位拉動景谷經(jīng)濟持續(xù)快速增長，促使固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資進一步加大、居民收入水平不斷提高，進一步奠定了房地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)濟基礎(chǔ)。在城市化進程加快、城市規(guī)模擴大等諸種因素共同作用下，而景谷房地產(chǎn)業(yè)正處于快速上升時

10、期。因此，整個景谷房地產(chǎn)必將迎來新的發(fā)展契機。第三部分：景谷房地產(chǎn)概況與發(fā)展趨勢第一節(jié)：市場概況與特點概況：隨著政府加大市政建設(shè)投入力度與全縣經(jīng)濟穩(wěn)步高速的發(fā)展，景谷縣城城市規(guī)模逐漸擴大，城市容量越來越大，隨之而來的是城市人口各種需求急劇增加，城市功能配套更趨完善與合理。從整個城市目前現(xiàn)狀來看，城市核心區(qū)域以縣政府所在地為中心，形成政治、經(jīng)濟、文化、購物、休閑、娛樂的中心區(qū)域，而房地產(chǎn)發(fā)展亦以此地為基點，呈均輻射狀向外發(fā)展，且在物業(yè)構(gòu)成上形成商住結(jié)合的建筑形態(tài)（底層或兩層商業(yè)+多層住宅）。特點： 城市交通路網(wǎng)比較發(fā)達，促進了房地產(chǎn)市場有序良性發(fā)展； 地產(chǎn)項目主要集中在城市中心區(qū)域； 習(xí)慣性消費

11、場所人流比較集中，較早入市并投入使用的商業(yè)物業(yè)取得了較好的經(jīng)濟收益； 商業(yè)業(yè)態(tài)分布個性比較明顯，已經(jīng)形成一定的消費群認知和比較固定的消費場所； 商住結(jié)合的物業(yè)形態(tài)為主（底層商鋪或兩層商業(yè)+多層住宅）； 地產(chǎn)物業(yè)建筑形態(tài)比較單一，導(dǎo)致商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃出現(xiàn)重疊現(xiàn)象，勢必加劇競爭局面； 隨著城建力度的加快和城市經(jīng)濟穩(wěn)步良性的發(fā)展，城市規(guī)模擴大，居民人口增加，進而形成居民構(gòu)成多元化，消費需求多樣化，繼而刺激房地產(chǎn)市場的發(fā)展； 租賃市場比較活躍，本地居民與外地經(jīng)商人群形成本市房地產(chǎn)市場的主要消費群體且消費特征明顯，形成互補；第二節(jié)：主要地產(chǎn)區(qū)域與發(fā)展趨勢地產(chǎn)區(qū)域板塊：此次調(diào)研以永平路為界限，永平路以北劃分為

12、新區(qū)板塊，永平路以南為老區(qū)板塊。新區(qū)板塊：新區(qū)板塊主要由白龍公園、大興量販超市、景谷一中、景谷縣體育館、景怡苑小區(qū)、建材市場組成。該區(qū)域?qū)倬肮刃屡d開發(fā)區(qū)，地產(chǎn)類型主要以住宅為主，區(qū)域特點是道路通暢，城市景觀、市政基礎(chǔ)設(shè)施較先進、城市綠地多、綠化率高，居住、文化環(huán)境佳。由于配套的成熟，該板塊是景谷很多中層以上收入市民的購房首選。老區(qū)板塊：主要由素稱景谷第一街的文明路、金三角廣場、大農(nóng)貿(mào)市場百匯城綜合商業(yè)區(qū)、客運站、景谷老街組成。該區(qū)域的地產(chǎn)類型多以商業(yè)物業(yè)為主，目前市場在售項目有大世界商場、金地.金旺商業(yè)街、金三角商業(yè)廣場鋪、百匯城商業(yè)步行街、鑫源地產(chǎn)開發(fā)的商業(yè)項目。區(qū)域特點為商業(yè)底蘊濃厚，人流

13、量多，交通發(fā)達，但城市基礎(chǔ)設(shè)施比較舊、居住環(huán)境與人文環(huán)境較差。發(fā)展趨勢：經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展促使城市化進程加快、城市外沿不斷延伸，諸多因素直接或間接促進房地產(chǎn)加快發(fā)展。未來幾年，景谷房地產(chǎn)市場將繼續(xù)沿著健康發(fā)展的道路繼續(xù)走下去。要點概述：景谷房地產(chǎn)市場持續(xù)快速發(fā)展的宏觀環(huán)境良好；經(jīng)濟快速增長，固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資加大；土地供應(yīng)充足，進一步加劇市場競爭；房價將繼續(xù)保持平穩(wěn)上升態(tài)勢，局部價格上漲較快，制約部分消費群體購買力；景谷房地產(chǎn)市場呈南北兩端發(fā)展趨勢，近幾年景谷房地產(chǎn)開發(fā)速度較快，區(qū)域價值普遍被消費者看好；區(qū)域板塊已初步形成，由項目競爭轉(zhuǎn)變?yōu)榘鍓K競爭，競爭進一步加??；商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)多樣化，開發(fā)方

14、向逐步向市中心周邊區(qū)域擴且專業(yè)化進一步提高；城市規(guī)模的擴大和城市化進程進一步加大，造成居民對住房要求增加；外地經(jīng)商者在景谷購房置業(yè)比例占據(jù)一定的市場份額同時，由于市場供應(yīng)比較充足，區(qū)域板塊初步形成、總體來看，景谷房地產(chǎn)市場機會與風(fēng)險并存，這就要求必須從產(chǎn)品營銷服務(wù)整套操作體系領(lǐng)先于市場，才能在激烈的競爭中擁有屬于自己的市場份額。第四部分：項目周邊環(huán)境與地塊分析本部分主要從以景谷賓館為核心，半徑500米圍人口現(xiàn)狀、商業(yè)業(yè)態(tài)，項目周邊環(huán)境、地塊等方面進行分析，了解區(qū)域人口購房需求與地塊條件。第一節(jié)：區(qū)域人口現(xiàn)狀與發(fā)展分析一、人口現(xiàn)狀目前該區(qū)域為景谷典型的居住、辦公、文化區(qū)域，人口主要由本區(qū)域的固定

15、人口與政府機關(guān)工作人員組成。固定居住人口較為集中，人口的文化素質(zhì)、經(jīng)濟收入與穩(wěn)定性較高。市民比較看中本區(qū)域的良好的工作環(huán)境、休閑環(huán)境、購物環(huán)境。二、發(fā)展趨勢與購房需求本區(qū)域介于景谷新區(qū)板塊與老區(qū)板塊的結(jié)合處，為傳統(tǒng)的城市文化、經(jīng)濟、政治、教育中心。景谷各主要政府行政機關(guān)部門與眾多企事業(yè)單位集中與此，吸引著大多數(shù)中高收入人群傾向在此安家置業(yè)。而本區(qū)域原有的眾多行政機關(guān)家屬院等居住組團比較舊，居住、生活功能比較單一，以滿足不了這類人群的需要，新型住宅的開發(fā)投入市場比較迎合他們的需求，選擇在本區(qū)域置業(yè)是這類潛在消費者的首選。這些單位的工作人員為了方便工作和提升居住品質(zhì)，會考慮在單位附近購房。加上城市

16、向心力、區(qū)域原有人口購房需要：如改變生活環(huán)境換房、年青人結(jié)婚等，該區(qū)域住宅市場仍有比較大的需求量。第二節(jié)：項目區(qū)域周邊環(huán)境與地塊分析一、項目地理位置與周邊區(qū)域環(huán)境分析地理位置：本案本項目位于景谷縣人民路。項目地塊東臨文明路，沿人民路為景谷政府與景谷縣級各行政單位；西側(cè)接景谷交通動脈響水路；北依景谷最大休閑中心孔雀廣場、白龍公園、體育場等；南為景谷傳統(tǒng)經(jīng)濟商業(yè)區(qū)。地理位置得天獨厚。環(huán)境分析：1、良好的區(qū)位優(yōu)勢該區(qū)域由于良好的位置、居住環(huán)境，已成為大部分消費者向往的居住地之一。而本項目是目前景谷城區(qū)唯一與政府距離最近的項目，具有良好的升值前景。2、項目周邊商業(yè)氛圍不濃，且經(jīng)營商品比較單一項目地塊周

17、邊目前商業(yè)主要以文化辦公用品為主，主要服務(wù)對象為政府行政機關(guān)與周邊企事業(yè)單位所需，商業(yè)氛圍尚不濃，且商業(yè)經(jīng)營比較單一，對本項目商業(yè)規(guī)劃產(chǎn)生一定比例限制。3、項目周遍市政配套健全，人文、居住環(huán)境佳，業(yè)主日常生活十分方便就目前而言，項目周邊市政配套完善。教育、衛(wèi)生、購物、休閑、娛樂、郵政、銀行配套齊全，業(yè)主日常衣食住行比較方便。這是日后本項目開發(fā)的一個亮點，這要求項目規(guī)劃設(shè)計要做好自身的配套，以解決業(yè)主日常所需。 5、隨著區(qū)域眾多政府機關(guān)，本項目升值潛力巨大； 任何城市，凡是政府所在區(qū)域必是城市中心。而景谷目前經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢，未來十年甚至更長時間該區(qū)始終為景谷的城市核心區(qū)域。伴隨著城市規(guī)劃

18、，區(qū)域常住人口的增多，必定帶動項目價值大幅提升，本項目具有良好的區(qū)位優(yōu)勢和發(fā)展前景。二、項目周邊地產(chǎn)現(xiàn)狀調(diào)研（一）商業(yè)現(xiàn)狀：地塊現(xiàn)有商業(yè)基本都是在自然發(fā)展與市場調(diào)節(jié)中形成的，經(jīng)營業(yè)態(tài)表現(xiàn)較明朗，為項目開發(fā)提供借鑒性的商業(yè)業(yè)態(tài)定位基礎(chǔ)。但由于經(jīng)營業(yè)態(tài)單一性，業(yè)態(tài)分布比較雜亂、經(jīng)營商品檔次較低。1、現(xiàn)有商業(yè)布局 項目現(xiàn)有商業(yè)分布如上圖所示，商業(yè)價值從大到小分別為文明路、大興量販超市、振興路、人民路。圖中藍色標識區(qū)域為本案所在地，商業(yè)門面基本為一層，主要由沿街的居民樓一層改建而成，店面租金在300-400元/平方米/年，底層商鋪開間一般為4米；綠色標識區(qū)域商業(yè)價值較小，店面租金在200350元/平方

19、米/年。紅色標識區(qū)域為景谷縣城中心商業(yè)區(qū)域，店面租金在8001000元/平方米/年。黃色區(qū)域商業(yè)分布主要在振興路兩側(cè)，商業(yè)業(yè)態(tài)主要是精品服飾、飾品首飾、小禮品、鮮花店等，地理位置與商業(yè)價值與本案附近比較接近，店面租金在250-500元/平方米/年。2、周邊商鋪租金調(diào)研具體店面租金：店名位置租金（元/年）開間進深（米）摩高服飾文明路750610蛋糕店文明路90046輕舞飛揚花店振興路36033打印店人民路30049才子服飾文明路770710煙酒店人民路4002.85（二）項目地塊住宅現(xiàn)狀項目地塊附近主要為政府各行政機關(guān)的家屬院，入住人數(shù)較分散，但消費層次相對較高。周邊缺少社區(qū)生活配套設(shè)施，居住環(huán)

20、境一般。（周邊住宅多位行政單位家屬院，故簡略）第五部分：目標消費者調(diào)研本次調(diào)研方法主要采取走訪式與深度訪談法。采用抽樣式問卷調(diào)查、訪談，共100份問卷，最終有效問卷73份。本次調(diào)研的消費者年齡在2545歲之間，占調(diào)查總數(shù)的96。且多是具有較強購買力的消費者。本次調(diào)研主要針對三方面進行：消費者購買力水平、購買傾向、消費習(xí)慣與特征。第一節(jié)：住宅消費者調(diào)研一、購買群體受訪者普遍表示目前景谷購房能力最強的消費者主要是政府公務(wù)員、銀行、做生意的老板之類人員與政府部門企事業(yè)單位員工、教師與外地消費者等，一般居民購買能力有限。二、購房的原因與現(xiàn)住房的取得方式1、大部分受訪者購房是為了改善居住條件，他們對當前

21、的居住條件普遍不滿。住在自建房的比例占17.8，住單位集資房的占29，從房地產(chǎn)開發(fā)商處購買的占15，租賃住房占44。這說商品房還有十分廣闊的市場空間。2、外地客戶在景谷置業(yè)主要是為了滿足經(jīng)商居住所需和投資。三、購房心理 約有60%受訪者表示對開發(fā)商的信任度不夠，希望眼見為實，看到現(xiàn)場實景才肯放下心去購買。四、戶型與面積偏好1、大部分受訪者家庭結(jié)構(gòu)以三口之家為主，占調(diào)查比例的52，四口之家占調(diào)查比例的25。因此普遍對住房需求以二房或三房為主，住房面積需求在7090平方米占33，90120平方米以上占53。2、首次置業(yè)的年輕消費群體由于積蓄有限，有近70%的年輕消費者表示，首選7090平方米的住房

22、。3、二次置業(yè)的中端客戶為了改善環(huán)境、提升生活質(zhì)量而換房，他們不但追求大面積戶型，更講究居住舒適度，對小區(qū)品質(zhì)和環(huán)境極為關(guān)注。在訪談中了解到約有75%的消費者要求住房面積約為120平方米。4、投資者比較關(guān)注90120平方米的住房。五、對高層住宅建筑接受度受訪者有17.8對高層住宅比較感興趣，但不是很了解。有27表示會購買高層住宅，23表示不會購買，30反應(yīng)是看情況再說。這說明高層住宅在當?shù)厣杏幸欢ㄐ睦砜剐?。同時，80%左右受訪者均認為南北朝向為首選，認為通風(fēng)、采光效果好。六、對建筑空間的要求大部分受訪者希望客廳、主臥與衛(wèi)生間面積較大，同時部分女性群體比較注重廚房與餐廳的面積與布置。有超過50%

23、受訪者希望有開放式的陽臺，便于晾曬衣服或養(yǎng)花。七、對本案區(qū)域價格接受程度70%的受訪者選擇可以接收的價格在10001200元/平方米之間，26受訪者能接受12001400元/平方米的單價。超過1400元/平方米將存在一定障礙，但也有約4%受訪者認為如果小區(qū)居住品質(zhì)高、景觀好，價格貴點可以接受，超過1600元/平方米無人選擇。八、對住房區(qū)域的選擇受訪者對購房選擇區(qū)域情況為；有48.3的受訪者愿意在縣城中心購房，有42客戶愿意到郊區(qū)安靜地段購買住宅，余下對住房區(qū)域沒有要求。 九、小區(qū)配套需求大部分受訪者認為小區(qū)要有解決基本生活的社區(qū)配套，而休閑、運動、娛樂場所較多的項目比較受歡迎。十、房屋交付標準

24、有25受訪者希望所購買的住房是經(jīng)過全部簡裝，有32受訪者希望是精裝修。有約40受訪者認為只要有時間就選擇自己裝修，尤其是首次置業(yè)者。只有小部分年輕群體、外地消費者（主要為外地經(jīng)商者）希望交樓標準為精裝修。十一、獲取房地產(chǎn)信息的途徑 宣傳單的受眾面最廣，有45受訪者是通過宣傳單獲取到房地產(chǎn)信息，其次是電視廣告約占23，再次是戶外廣告占22。報紙廣告僅占8.2，其過朋友介紹知道的占23。十二、景谷城區(qū)賓館調(diào)查情況調(diào)查組通過兩天時間走訪了景谷城區(qū)21家賓館（約占賓館總數(shù)的80）。剩余約有510家規(guī)模與檔次較低的招待所沒有調(diào)查。從調(diào)查結(jié)果可以看出景谷賓館總體的平均入住率在70（2006年11月底12月

25、初），裝修、服務(wù)檔次越高、規(guī)模越大的賓館入住率越高，反之亦低。套間比例在房間總數(shù)比例上較小，只有810家較大的賓館擁有套間。單間價格普遍在3060元/間，只有威江園（景谷最高檔酒店）單間價格在100300元/間。入住賓館在一周以上客戶占總?cè)胱∪藬?shù)的12。住賓館人員有57的顧客是因為做生意、出差所需。第二節(jié)：商業(yè)消費者調(diào)研為充分了解商業(yè)客源的心理狀況，本調(diào)研組對100位商業(yè)投資者、經(jīng)營者、消費者進行攔截式、定點式隨機調(diào)研，有效問卷73份，然后將結(jié)果進行匯總。一、投資者、經(jīng)營者調(diào)研選擇他們最關(guān)心的三個問題：地段、底層臨街、價格考慮因素受訪者選擇數(shù)量各因素所占比例（）地段5575經(jīng)營管理56.8增值

26、潛力、發(fā)展前景2027項目規(guī)模34底層臨街5068產(chǎn)權(quán)3852價格6690建筑質(zhì)量2027經(jīng)營檔次1824景谷的商鋪購買者與投資者來源比較廣泛，主要來源于本地的經(jīng)商者以與在、，以與本省、等外地商人，投資意識比較理性，一般呈現(xiàn)如下幾個特點：1、關(guān)注商鋪所在區(qū)域的商業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)展前景本地投資者對于商鋪所在區(qū)域的商業(yè)狀況比較關(guān)注，較多的考慮到日后的經(jīng)營情況、收益期望等。2、較為接受獨立街鋪、臨街鋪和底層商鋪，對于廣場鋪與較高樓層鋪位則認可度不高受傳統(tǒng)商業(yè)經(jīng)營理念和景谷現(xiàn)有商業(yè)經(jīng)營情況的影響，投資者對于獨立街鋪和底層商鋪，尤其是商業(yè)區(qū)外街底層商鋪有著較強的心理傾向，而對廣場鋪與較高樓層的商鋪則顯得投資信

27、心不足。3、關(guān)注現(xiàn)有商業(yè)氛圍與周邊消費群體現(xiàn)有商業(yè)氛圍濃厚、項目周邊消費力強的商業(yè)項目更能受到經(jīng)營者的青睞。由于購買商鋪所需資金多，后期風(fēng)險大，而且景谷曾有過白龍公園、金三角經(jīng)營、招商、收益失敗的負面影響，因此，大部分經(jīng)營戶都會在商鋪的購買與租賃中權(quán)衡。當商鋪銷售價格明顯高于周邊類似鋪位的價格時，他們會傾向于租鋪。4、對價格方面比較理性對價格方面普遍認為要視商鋪地段和市場實際情況而定。比較關(guān)注商鋪周邊類似鋪位的租金，由周邊類似鋪位租金和心理預(yù)期收益率來倒估價格。5、偏向于小面積鋪位從景谷當前在售商業(yè)項目的銷售情況來，小面積的鋪位更受投資者歡迎，總價約10萬-30萬/間。6、對返租模式較為認可商

28、業(yè)市場的發(fā)展需要一個市場培育期，大部分投資者希望該市場培育期由開發(fā)商租回去經(jīng)營，既能讓開發(fā)商更好地培育市場，還能獲得比較穩(wěn)定的收益。7、對主力店的引進和經(jīng)營管理規(guī)劃也予以關(guān)注投資者對主力店的招商工作與后期經(jīng)營管理規(guī)劃做得好的商業(yè)項目表現(xiàn)出一定的投資熱情。第六部分：市場調(diào)研結(jié)論與建議第一節(jié)：市場調(diào)研結(jié)論一、景谷房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀：景谷房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭強勁，住宅市場供需兩旺，交易活躍，這與景谷整體經(jīng)濟水平大幅度提高有較大關(guān)系；房地產(chǎn)市場價格持續(xù)升溫；商業(yè)地產(chǎn)總體供應(yīng)量較大，市場已接近飽和；本案地塊區(qū)域為景谷行政、居住、文化、教育中心，隨著城市經(jīng)濟環(huán)境進一步改善，房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，居住氛圍逐漸形成；

29、消費者對新區(qū)域、新物業(yè)形態(tài)有一定適應(yīng)過程，隨著城市規(guī)劃與發(fā)展，市民對多層住宅比較青睞，但部分群體對高層公寓的接受還有抗性；當?shù)鼐哂幸欢n次的樓盤從營銷水平、項目包裝都達到比較高的水準，對本項目的營銷具有一定挑戰(zhàn)性。廣告宣傳主要選擇電視廣告、路牌、DM單、工地圍墻等，對其他媒體運用較少，推廣途徑有限，從而制約項目推廣進度；目前景谷房地產(chǎn)項目一期有樣板房和樣板景觀的樓盤并不多，很多項目在建筑主體封頂后或二期才開始選擇不同戶型做樣板展示單位；二、景谷房地產(chǎn)發(fā)展趨勢1、景谷經(jīng)濟快速增長，宏觀環(huán)境良好，固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資加大，房地產(chǎn)市場持續(xù)快速發(fā)展；2、商品房價格持續(xù)升溫，局部地區(qū)漲幅較大，制約部

30、分購房者的消費力；3、景谷房地產(chǎn)市場呈南北兩端發(fā)展趨勢，近幾年景谷房地產(chǎn)開發(fā)速度較快，區(qū)域價值普遍被消費者看好；4、商業(yè)形態(tài)多樣化，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)向市中心周邊區(qū)域擴并逐步朝專業(yè)化的方向發(fā)展；5、本案附近區(qū)域勢必將成為景谷新居住中心，成為景谷城市中高檔住宅區(qū)的發(fā)展趨勢；6、本案周邊基本無地可批，但是近兩年市場供應(yīng)量逐年加大，給本項目帶來激烈的市 場競爭；7、樓盤開發(fā)水平、營銷手法進一步提升； 8、前期開發(fā)的樓盤（如白龍公園、三顆樹、金三角廣場）規(guī)劃、定位失誤，造成樓盤的滯銷對景谷房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定影響，造成部分消費者持幣現(xiàn)望，一定程度制約市場銷售；9、隨著市場成熟，消費者越來越理性，既考慮工作、生

31、活的便利又注重物業(yè)的實用性與性價比，以對應(yīng)自己的經(jīng)濟能力，同時注重區(qū)域發(fā)展、物業(yè)的升值。三、景谷賓館地塊項目結(jié)論 在景谷城市經(jīng)濟快速發(fā)展和城鎮(zhèn)化進程加快的市場利好因素下，本項目處于城市中心區(qū)，又緊鄰政府，開發(fā)前景看好；本項目自身景觀和外圍居住環(huán)境好，具有良好的居住舒適度；消費者對該區(qū)域認同度高，尤其是對追求高品質(zhì)居住者有一定的吸引力；商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)出過熱傾向，本項目的建設(shè)體量與市場定位須借鑒以往開發(fā)案例的經(jīng)驗與教訓(xùn)，同時考慮城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃對其帶來的影響；景谷的行政、文化、教育、居住等方面的發(fā)展和景谷居住中心東移給景谷帶來了較大的商業(yè)機遇，同時本區(qū)域現(xiàn)有有效商業(yè)經(jīng)營面積明顯不足，給本項目的商業(yè)發(fā)展提供市場空間；商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)化水平日益提高，本項目需按商業(yè)開發(fā)基本規(guī)律操作，先商業(yè)，后地產(chǎn)，銷售之前做好主力店的招商工作。景谷中心商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)豐富，為