某電器工廠改造規(guī)劃建議書(shū)

1、 投資可行性報(bào)告(暫行)常德路正鵬創(chuàng)意設(shè)計(jì)中心園區(qū)改造上海正鵬投資管理有限公司 2007年8月1上海正鵬投資管理有限公司常德路舊工業(yè)廠區(qū)改造項(xiàng)目2022年7月18日2目錄項(xiàng)目概況 宏觀環(huán)境分析項(xiàng)目周邊環(huán)境項(xiàng)目規(guī)劃建議財(cái)務(wù)測(cè)算分析項(xiàng)目進(jìn)度團(tuán)隊(duì)介紹總結(jié)3項(xiàng)目概況區(qū)位、特點(diǎn)位置：本項(xiàng)目位于康定路、常德路、昌平路之間，原為上海電器集團(tuán)工業(yè)廠房，緊鄰北京西路、南京西路等核心商業(yè)區(qū)，是靜安區(qū)規(guī)劃的北翼商業(yè)娛樂(lè)文化中心規(guī)模：廠區(qū)占地面積12000平方米，總建筑面積20000平方米，目前廠區(qū)已搬遷完畢，遺留廠房共五部分特點(diǎn)：項(xiàng)目所在地為地鐵號(hào)線昌平路站口，交通發(fā)達(dá)人流密集，高檔住宅與寫(xiě)字樓林立潛在客戶眾多，周

2、邊新老建筑交錯(cuò)人群分布層次發(fā)展：舊城區(qū)改造正不斷完善，但受動(dòng)拆遷價(jià)格等方面限制區(qū)域內(nèi)較為集中的休閑消費(fèi)場(chǎng)所極度匱乏，本項(xiàng)目合理規(guī)劃后市場(chǎng)前景廣闊本項(xiàng)目4項(xiàng)目概況-原有建筑基礎(chǔ)框架式結(jié)構(gòu)廠房框架式結(jié)構(gòu)辦公樓A框架式結(jié)構(gòu)辦公樓B苗圃建筑群磚混結(jié)構(gòu)辦公房A磚混結(jié)構(gòu)辦公房B其他結(jié)構(gòu) 項(xiàng)目地塊位置優(yōu)越處于商業(yè)中心區(qū)域，但受原有建筑結(jié)構(gòu)、布局等限制改造投資較大5宏觀環(huán)境分析經(jīng)濟(jì)上海市自1992年以來(lái)一直保持年均兩位數(shù)以上的GDP增長(zhǎng)速度，在某些方面已經(jīng)達(dá)到新加坡等國(guó)水平，2006年上海市生產(chǎn)總值達(dá)到10297億元靜安區(qū)作為上海中心區(qū)塊之一2006年生產(chǎn)總值超過(guò)90億元上海市第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)率平均為13.4%，

3、2005年第三產(chǎn)業(yè)增加值達(dá)到4620.92億元，占上海市生產(chǎn)總值的50.5%，占全國(guó)11%2005年靜安區(qū)第三產(chǎn)業(yè)增加值：69.2億元 ，占靜安區(qū)生產(chǎn)總值的84.1%，顯現(xiàn)出更強(qiáng)的發(fā)展勢(shì)頭2005年，靜安區(qū)第三產(chǎn)業(yè)增加值總量及所占GDP百分比居前三位，增幅最大，顯示出該區(qū)域第三產(chǎn)業(yè)較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)性6宏觀環(huán)境分析餐飲消費(fèi)趨向根據(jù)靜安區(qū)整體劃分為五個(gè)部分，對(duì)于餐飲消費(fèi)趨勢(shì)來(lái)看特色美食廣場(chǎng)是最受歡迎的就餐形式其次為快餐廳，根據(jù)未來(lái)該區(qū)域的功能劃分（特別是軌道交通影響）該區(qū)域快餐服務(wù)應(yīng)具備一定比例大型餐飲僅考慮一到兩家品牌良好的特色菜系代表進(jìn)入該區(qū)域總計(jì)西部分區(qū)中部分區(qū)北部分區(qū)南部分區(qū)東部分區(qū)7宏觀環(huán)境分

4、析休閑消費(fèi)趨向總計(jì)西部分區(qū)中部分區(qū)北部分區(qū)南部分區(qū)東部分區(qū)整個(gè)區(qū)域?qū)Σ枋液涂Х葟d的需求較為突出，因此在休閑消費(fèi)區(qū)域增加以上兩項(xiàng)其次為對(duì)圖書(shū)消費(fèi)場(chǎng)所的需求比重也比較大，但從實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況來(lái)看應(yīng)當(dāng)適當(dāng)縮小該項(xiàng)比重針對(duì)分時(shí)消費(fèi)特色建議該區(qū)域引入特色酒吧一間提供從21：00至2:00的消費(fèi)需求，延長(zhǎng)區(qū)域人流活動(dòng)時(shí)間另對(duì)于未來(lái)地鐵上蓋廣場(chǎng)部分建議導(dǎo)入體育活動(dòng)商業(yè)形態(tài)8宏觀環(huán)境分析娛樂(lè)消費(fèi)趨向區(qū)域內(nèi)配套部分可考慮增加小型KTV、健身房等項(xiàng)目在時(shí)段上與餐飲部分交錯(cuò)，同時(shí)做到區(qū)域內(nèi)部動(dòng)靜液態(tài)相結(jié)合，為不同年齡段人群提供消費(fèi)場(chǎng)所增加娛樂(lè)消費(fèi)項(xiàng)目將有助于推動(dòng)周邊商業(yè)及人氣的聚集，優(yōu)化整個(gè)區(qū)域的消費(fèi)結(jié)構(gòu)總計(jì)西部分區(qū)中

5、部分區(qū)北部分區(qū)南部分區(qū)東部分區(qū) 本區(qū)域內(nèi)消費(fèi)趨向以中高端為主，各商業(yè)形式的以品牌經(jīng)營(yíng)企業(yè)或連鎖企業(yè)為主9宏觀環(huán)境分析規(guī)劃1該項(xiàng)目所在區(qū)塊是以昌平路為核心 “靜安區(qū)一軸兩翼”中北翼部分，北翼主要規(guī)劃為商業(yè)服務(wù)業(yè)中心和行政、文化、體育、科技活動(dòng)中心在常德路、昌平路以南規(guī)劃有軌道交通7號(hào)線站以該地鐵站為中心將103號(hào)地塊一部分改造成一個(gè)帶有較大規(guī)模設(shè)施的現(xiàn)代化文化休閑公園將104號(hào)地塊一部分建設(shè)成以文化娛樂(lè)為重點(diǎn)內(nèi)容的綜合性場(chǎng)所在95號(hào)地塊適當(dāng)布置一些商業(yè)文化休閑設(shè)施，形成一個(gè)以交通站點(diǎn)為核心的文化休閑中心，成為靜安北部高品質(zhì)居住社區(qū)的集中公共活動(dòng)空間。 項(xiàng)目改造地塊10宏觀環(huán)境分析規(guī)劃2常德路和康

6、定路交叉路口，將作為該地區(qū)的主要活動(dòng)節(jié)點(diǎn)，也是地下空間開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)?；顒?dòng)節(jié)點(diǎn)的西北、東北和東南三個(gè)街坊內(nèi)，均規(guī)劃有公共建筑開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，主要為靜安北部現(xiàn)代住區(qū)服務(wù) A區(qū)：活動(dòng)節(jié)點(diǎn)西北地塊，規(guī)劃為文化娛樂(lè)中心，規(guī)劃高層商務(wù)辦公樓，成為該地區(qū)的標(biāo)志性建筑 B區(qū)：活動(dòng)節(jié)點(diǎn)東北地塊北半部，規(guī)劃為商務(wù)辦公區(qū)C區(qū)：活動(dòng)節(jié)點(diǎn)東北地塊南半部，規(guī)劃為體育休閑中心。在C區(qū)范圍內(nèi)，將規(guī)劃兩個(gè)高層建筑作為酒店賓館 D區(qū)：活動(dòng)節(jié)點(diǎn)東南地塊，土地已經(jīng)批租，規(guī)劃設(shè)想開(kāi)發(fā)一些商務(wù)辦公樓，裙房配置商業(yè)功能 在A、B、C三個(gè)區(qū)域利用地鐵站開(kāi)發(fā)同時(shí)進(jìn)行地下商業(yè)設(shè)施建設(shè)，同時(shí)在地下二層建立地下停車(chē)場(chǎng)該區(qū)域規(guī)劃內(nèi)容完整，各項(xiàng)配套設(shè)施完備，項(xiàng)

7、目規(guī)劃應(yīng)充分考慮利用公共設(shè)施11項(xiàng)目周邊環(huán)境軌道交通目前軌道2號(hào)線經(jīng)過(guò)該區(qū)域距離項(xiàng)目地塊步行僅5分鐘左右未來(lái)4到5 年將有7、12、13三條軌道交通連接靜安南京路。2號(hào)線的延長(zhǎng)段以及13號(hào)線將分別連接浦東和虹橋機(jī)場(chǎng)，使得連接上海空港的交通更為便捷除軌道交通外本區(qū)塊公交線路配套目前尚有欠缺，不能形成公交線路輻射核心12項(xiàng)目周邊環(huán)境寫(xiě)字樓該項(xiàng)目比鄰南京西路商業(yè)中心帶，項(xiàng)目周邊密布優(yōu)質(zhì)商業(yè)寫(xiě)字樓，今年將有大量寫(xiě)字樓供應(yīng)，寫(xiě)字樓目前總供應(yīng)量已達(dá)60余萬(wàn)平米大量的寫(xiě)字樓吸納眾多的優(yōu)質(zhì)企業(yè)，形成了以中、高端消費(fèi)結(jié)構(gòu)為主的消費(fèi)結(jié)構(gòu)13項(xiàng)目周邊環(huán)境住宅項(xiàng)目地塊周邊原為較多的棚戶區(qū)和一般住宅群，隨著商業(yè)投入的增

8、加，周邊地塊稀缺性更為突出部分具備實(shí)力的開(kāi)發(fā)商逐步進(jìn)入該區(qū)域，通過(guò)近幾年改造已形成部分高檔住宅區(qū)域例如“靜安楓景苑”、“怡景苑”等項(xiàng)目周邊三個(gè)街區(qū)覆蓋人口約為16萬(wàn)左右整個(gè)區(qū)域未來(lái)整體方向仍然以高檔住宅為主、單位面積消費(fèi)能力逐步走強(qiáng)14項(xiàng)目周邊環(huán)境商業(yè)、企業(yè)、政府機(jī)構(gòu)項(xiàng)目地塊處于城市核心區(qū)但其周邊附近商業(yè)、娛樂(lè)、文化體育配套較為匱乏，多為面積在50平米左右規(guī)模較小的商業(yè)服務(wù)形態(tài)位于北京西路的上海市委靜安區(qū)委員會(huì)、區(qū)人大等政府機(jī)構(gòu)對(duì)推動(dòng)項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)的發(fā)展能夠起到積極作用項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的“區(qū)中心醫(yī)院”、“兒童醫(yī)院”以及學(xué)校能夠提供量好的社區(qū)服務(wù)15項(xiàng)目規(guī)劃建議概述借鑒國(guó)內(nèi)外成功舊區(qū)改造案例（如法國(guó)拉德

9、芳斯)建議該項(xiàng)目包含寫(xiě)字樓、商業(yè)、娛樂(lè)、文體休閑等四個(gè)部分業(yè)態(tài)比例按照寫(xiě)字樓、商業(yè)、娛樂(lè)、文體休閑6：2：1：1的比例進(jìn)行面積劃分除寫(xiě)字樓部分外商業(yè)、娛樂(lè)、文體休閑部分在服務(wù)于本項(xiàng)目?jī)?nèi)人員外同時(shí)服務(wù)于周邊商業(yè)客戶與居民增加項(xiàng)目地塊公共活動(dòng)面積，增加人員通量推動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目地塊人氣聚集分別規(guī)劃人流與車(chē)流，使人流與車(chē)流基本層面結(jié)構(gòu)分開(kāi)，確保商業(yè)娛樂(lè)環(huán)境與寫(xiě)字樓區(qū)塊相對(duì)獨(dú)立盡可能應(yīng)用自然光照明采用節(jié)能設(shè)施起到示范作用 整個(gè)區(qū)域以寫(xiě)字樓為核心形成咨詢、設(shè)計(jì)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)，與區(qū)政府合作在園區(qū)內(nèi)引入國(guó)內(nèi)外知名設(shè)計(jì)、咨詢、工商業(yè)服務(wù)企業(yè)，建立形態(tài)示范單位，進(jìn)一步增加優(yōu)惠條件形成產(chǎn)業(yè)聚集優(yōu)勢(shì)，周邊輔以格調(diào)高雅的優(yōu)質(zhì)

10、商業(yè)、餐飲業(yè)作為配套16項(xiàng)目規(guī)劃建議定位目前國(guó)內(nèi)工業(yè)生產(chǎn)加工企業(yè)在國(guó)家指導(dǎo)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)的雙重作用下獲得了飛速發(fā)展，已經(jīng)使中國(guó)成為世界級(jí)的加工工場(chǎng)，國(guó)內(nèi)現(xiàn)有生產(chǎn)能力又尤以長(zhǎng)三角地區(qū)最為突出，現(xiàn)今工業(yè)產(chǎn)業(yè)面臨最大的問(wèn)題是研發(fā)能力的嚴(yán)重不足根據(jù)對(duì)商業(yè)、工業(yè)等企業(yè)的訪談了解我們認(rèn)為目前上海地區(qū)的工商業(yè)設(shè)計(jì)、咨詢領(lǐng)域市場(chǎng)空白巨大，該行業(yè)具有強(qiáng)大的發(fā)展后勁，從行業(yè)獲利能力來(lái)看該領(lǐng)域也是利潤(rùn)最為豐厚的行業(yè)從南京西路周邊寫(xiě)字樓入住情況調(diào)查結(jié)果分析來(lái)看其中最高檔寫(xiě)字樓租戶中以上兩個(gè)行業(yè)居多，其他行業(yè)利潤(rùn)水平相對(duì)較低對(duì)于支付高端寫(xiě)字樓昂貴的租金存在一定困難設(shè)計(jì)、咨詢行業(yè)對(duì)物業(yè)水平很高，對(duì)地段環(huán)境及配套設(shè)施要求也比較

11、苛刻綜合以上特點(diǎn)我們認(rèn)為良好的物業(yè)品質(zhì)和一條龍式的服務(wù)配套是本項(xiàng)目作為工商業(yè)咨詢、產(chǎn)品設(shè)計(jì)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的突出特點(diǎn)17項(xiàng)目規(guī)劃建議工業(yè)廠房部分工業(yè)廠房部分沿用其框架結(jié)構(gòu)，改造為雙層建筑底層為娛樂(lè)休閑場(chǎng)所，根據(jù)原有基礎(chǔ)一層部分改造為泳池二層建立連接平臺(tái)與其它建筑連通形成人行平臺(tái)作為主要人流活動(dòng)區(qū)域人行平面 休閑產(chǎn)業(yè)配套商業(yè)18項(xiàng)目規(guī)劃建議辦公房部分1辦公房部分主要分為三塊，其中兩座主樓根據(jù)內(nèi)部結(jié)構(gòu)增加客行電梯并且通過(guò)兩樓之間二三層部分連廊將兩辦公樓連為一體，形成統(tǒng)一辦公區(qū)域，辦公樓之間無(wú)障礙連續(xù)另外靠西側(cè)兩樓之間天井部分按人行通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)，建造露臺(tái)方便人群流動(dòng)同時(shí)優(yōu)化空間結(jié)構(gòu)，配一部分室外綠化美化辦公

12、環(huán)境19項(xiàng)目規(guī)劃建議辦公房部分2根據(jù)現(xiàn)有結(jié)構(gòu)寫(xiě)字樓區(qū)域與商業(yè)服務(wù)區(qū)域建立人行平臺(tái)后的過(guò)渡連接結(jié)構(gòu)，一層（即為本結(jié)構(gòu)最底層）作為通道，二層、三層隔斷后采用透明幕墻結(jié)構(gòu)作休閑展示廳頂層作適當(dāng)裝飾，視情況種植藤蔓類(lèi)綠色植被原有辦公房臨街一面外立面須進(jìn)行大面積改造，用以體現(xiàn)建筑結(jié)構(gòu)的時(shí)尚性和穿衣產(chǎn)業(yè)特色便于吸引高品質(zhì)業(yè)戶入住內(nèi)部裝飾突出空間結(jié)構(gòu)的合理放大，在保證通道順暢的前提下盡量放大房間的進(jìn)深增加可用面積，在材料上盡量選用輕質(zhì)通透隔斷材料20項(xiàng)目規(guī)劃建議辦公房部分3對(duì)于廠區(qū)內(nèi)相對(duì)獨(dú)立的一幢辦公建筑由于其外觀及結(jié)構(gòu)已不能適應(yīng)周邊整體環(huán)境，因此建議拆除此部分從新建造一幢獨(dú)立辦公設(shè)施，面向咨詢、設(shè)計(jì)等高附

13、加值行業(yè)招租部分辦公區(qū)域環(huán)境極差，改造可能性也較小因此建議因地制宜在頂層平面上增加特色建筑彌補(bǔ)采光等方面的不足21項(xiàng)目規(guī)劃建議公共區(qū)域由于該地塊的特殊性，地下為地鐵七號(hào)線昌平路站綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目因此地上部分適宜建設(shè)公共活動(dòng)廣場(chǎng)廣場(chǎng)根據(jù)廠方部分改造結(jié)果可以分為兩個(gè)區(qū)域一個(gè)為商業(yè)配套功能區(qū)、一個(gè)為景觀區(qū)域其中商業(yè)功能區(qū)作為人行平臺(tái)的延伸，景觀區(qū)作為整個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的緩沖地帶廣場(chǎng)的地下部分設(shè)立停車(chē)場(chǎng)與A區(qū)停車(chē)場(chǎng)相貫通，并在常德路、康定路設(shè)置出口廣場(chǎng)景觀部分建議引入親水平臺(tái)與休閑區(qū)游泳場(chǎng)館相互呼應(yīng)22項(xiàng)目規(guī)劃建議寫(xiě)字樓商戶選擇寫(xiě)字樓部分招商應(yīng)當(dāng)以當(dāng)今國(guó)內(nèi)外知名設(shè)計(jì)、咨詢機(jī)構(gòu)或個(gè)人為主要對(duì)象，確保商戶品質(zhì)是該項(xiàng)

14、目的重點(diǎn)針對(duì)尚未在國(guó)內(nèi)開(kāi)展業(yè)務(wù)的國(guó)際著名咨詢機(jī)構(gòu)，可適當(dāng)提供優(yōu)惠招商措施并完善相關(guān)服務(wù)同時(shí)引入上下游相關(guān)服務(wù)機(jī)構(gòu)形成產(chǎn)業(yè)鏈條增強(qiáng)本項(xiàng)目的長(zhǎng)期增長(zhǎng)性23財(cái)務(wù)測(cè)算分析 項(xiàng)目改造計(jì)劃項(xiàng)目面積M2單價(jià)金額裝修改造20000 地面工程23000 鋼構(gòu)工程5000 新建裝修1000 消防工程20000 水電工程23000 通訊網(wǎng)絡(luò)20000 通道裝修1500 門(mén)面工程2000 綠化工程1000 合計(jì)（1）2500 開(kāi)辦費(fèi)用100 廣告宣傳100 招商費(fèi)用150 合計(jì)（2）350 累計(jì)（1）（2） 285024財(cái)務(wù)測(cè)算分析 計(jì)劃年經(jīng)營(yíng)租金收入（元）年租金收入預(yù)測(cè)區(qū) 域單 價(jià)面 積金 額創(chuàng)意設(shè)計(jì)中心2.6 1

15、4000 商業(yè)4.52000 配套服務(wù) 1.62000 休閑娛樂(lè)1.8 2000 合 計(jì)約25財(cái)務(wù)測(cè)算分析1、年應(yīng)付房租租金：約700萬(wàn)元（預(yù)計(jì)）2、投資利息 28507 199.5萬(wàn)元/年3、計(jì)劃廣告活動(dòng)投放 = 100萬(wàn)元/年4、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用（工資、維修、間歇性攤位閑置、水電補(bǔ)缺） =100萬(wàn)元/年5、工商、稅務(wù) 1900 6.5%= 123萬(wàn)元/年 6、經(jīng)營(yíng)稅收 6000 萬(wàn)元（由創(chuàng)意設(shè)計(jì)中心入駐客戶交納）經(jīng)營(yíng)期不變基礎(chǔ)成本：1222.5 萬(wàn)元/年投資回收期2850萬(wàn)/( 1900 -1222.5)=4.2年 經(jīng)營(yíng)成本費(fèi)用26 項(xiàng)目進(jìn)度日期200年為項(xiàng)目立項(xiàng)準(zhǔn)備期，200年項(xiàng)目實(shí)施階段1、2

16、、3月4、5、6月7、8、9月10、11、12月1、2、3月土建 消防宣傳裝修招商開(kāi)業(yè)實(shí)施期調(diào)整期27團(tuán)隊(duì)介紹上海正鵬投資管理有限公司在舊廠房改造、開(kāi)發(fā)、策劃，工業(yè)地產(chǎn)投資咨詢，商業(yè)地產(chǎn)代理及市場(chǎng)研究，商務(wù)樓開(kāi)發(fā)與管理，企業(yè)資本運(yùn)營(yíng)策劃，實(shí)業(yè)投資融資咨詢，市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃，會(huì)展?fàn)I銷(xiāo)服務(wù)，商務(wù)信息咨詢等投資領(lǐng)域開(kāi)展了長(zhǎng)期的探索和實(shí)踐，成功合作經(jīng)營(yíng):北廣場(chǎng)商城項(xiàng)目、靜安區(qū)余姚路堡佳建材商場(chǎng)、上工批東樓、長(zhǎng)寧區(qū)敦旺建材商場(chǎng)、普陀區(qū)銅川路閩恭建材市場(chǎng)、奉賢區(qū)南橋縱旺副食品批發(fā)市場(chǎng)、城隍廟篤鐵商務(wù)樓、長(zhǎng)江口滬客隆商務(wù)樓 ，創(chuàng)辦浦東新區(qū)金橋電腦城、寶山工業(yè)地產(chǎn) 等等尤其在上述項(xiàng)目的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)和工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投資

17、中取得了較好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，并在投資決策、風(fēng)險(xiǎn)控制、增值服務(wù)、退出渠道等方面積累了較為豐富的經(jīng)驗(yàn)，形成了市場(chǎng)開(kāi)發(fā)投資的專業(yè)操作運(yùn)營(yíng)模式體系。公司宗旨立足上海，依托上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展，緊貼上海社會(huì)進(jìn)步，貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀。堅(jiān)持以人為本，推進(jìn)現(xiàn)代化市場(chǎng)轉(zhuǎn)化，創(chuàng)建以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)投資為主業(yè)橫跨實(shí)業(yè)投資，物業(yè)管理，工、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，資本運(yùn)營(yíng)，現(xiàn)代物流，市場(chǎng)開(kāi)發(fā)等多行業(yè)的企業(yè)。以項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)為基礎(chǔ)，以資本運(yùn)作為主導(dǎo)，以科學(xué)管理為保證，以實(shí)踐創(chuàng)新為依托，確保培育一流素質(zhì)，推行一流管理，提供一流服務(wù)，創(chuàng)造一流效益，塑造一流形象，開(kāi)發(fā)一流項(xiàng)目的企業(yè)。公司有理由、有信心把常德路正鵬創(chuàng)意中心運(yùn)營(yíng)成功，取得雙贏的結(jié)果！歷經(jīng)八年的市場(chǎng)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)28總 結(jié)1、項(xiàng)目建成有