房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析模擬17

1、房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析模擬17一、問(wèn)答題某市舊城改造需對(duì)某沿街房屋進(jìn)行拆遷，拆遷人依法取得了房屋拆遷許可證，房地產(chǎn)管理部門公示了有資質(zhì)的拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)名單。某被拆遷人見(jiàn)到公示名單后，前往其中一家估價(jià)機(jī)構(gòu)咨詢，假如你作為該估價(jià)機(jī)構(gòu)的一名房地產(chǎn)估價(jià)師，在接待該被拆遷入過(guò)程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自營(yíng)副食店。 請(qǐng)問(wèn)：1、你所在的估價(jià)機(jī)構(gòu)通過(guò)什么途徑獲取委托后才能出具房屋拆遷估價(jià)報(bào)告?2、你應(yīng)如何確定作為拆遷估價(jià)依據(jù)的該被拆遷人房屋的用途?3、某街道旁的一商業(yè)門面房，建筑面積150m2，現(xiàn)為餐飲門面，比較陳舊也無(wú)空調(diào)及包間。按成本法原理測(cè)算得該餐飲門面當(dāng)前單價(jià)為3000元/m2，該街道

2、上類似規(guī)模的新裝修、備有空調(diào)和包間的餐飲門面房的市場(chǎng)價(jià)格為4000元/m2，現(xiàn)經(jīng)測(cè)算得知，將該商業(yè)門面裝修改造為其街道帶空調(diào)和包間的同等裝修水平、檔次門面房的裝修改造費(fèi)用為500元/m2，另需交納的裝修改造手續(xù)辦理費(fèi)用3000元?，F(xiàn)有一買家希望以3000元/m2的價(jià)格購(gòu)下該門面，向估價(jià)師咨詢其出價(jià)是否合適，問(wèn)該門面房當(dāng)前交易的合理價(jià)格范圍應(yīng)該是多少?為什么?4、甲公司1999年通過(guò)有償出讓的方式獲得某宗地的使用權(quán)，土地用來(lái)建高檔住宅，樓面地價(jià)為4500元/m2。甲公司擬分兩期建設(shè)80棟別墅。當(dāng)?shù)谝黄?0棟于2002年12月竣工時(shí)，因債務(wù)糾紛被法院裁定拍賣20棟還債。拍賣行委托乙房地產(chǎn)估價(jià)所評(píng)估

3、出拍賣底價(jià)為 4800元/m2。拍賣行在當(dāng)月以此為依據(jù)拍賣，賣出6棟，平均價(jià)格為4860元/m2，其余14棟無(wú)人承接，退還給甲公司。當(dāng)2005年6月第二期工程竣工后，建成的別墅以6200元/m2售出，甲公司因此而指責(zé)乙房地產(chǎn)估價(jià)所當(dāng)時(shí)評(píng)估的拍賣底價(jià)過(guò)低，而且別墅的拍賣底價(jià)竟然只比樓面地價(jià)高300元/m2，遠(yuǎn)低于其投入的建設(shè)成本，很不合理。而乙房地產(chǎn)估價(jià)所堅(jiān)持當(dāng)時(shí)的估價(jià)結(jié)論合理。請(qǐng)問(wèn)，乙房地產(chǎn)估價(jià)所依據(jù)哪些理由來(lái)堅(jiān)持當(dāng)時(shí)的估價(jià)結(jié)論?二、單項(xiàng)選擇題共4大題，10小題，每小題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意。 某人2006年5月通過(guò)出讓方式獲得一宗土地，地價(jià)款是3000萬(wàn)元，之后又花了 2000萬(wàn)元進(jìn)

4、行基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，稅費(fèi)為500萬(wàn)元，正常利潤(rùn)為900萬(wàn)元，出讓年限從基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完成之日(2007年8月)起計(jì)。5、若評(píng)估該地塊在2007年8月的價(jià)格，適宜選用的估價(jià)方法為( )。 A假設(shè)開(kāi)發(fā)法與成本法或市場(chǎng)法 B假設(shè)開(kāi)發(fā)法和收益法 C成本法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法 D市場(chǎng)法和收益法6、該地塊在2007年8月的價(jià)格為( )。 A6400萬(wàn)元 B5900萬(wàn)元 C3000萬(wàn)元 D6400萬(wàn)元 甲公司2004年3月以2000萬(wàn)元購(gòu)買了一宗辦公用地及寫(xiě)字樓，其中，地價(jià)占到總價(jià)格的50%。甲公司辦理了權(quán)屬轉(zhuǎn)讓手續(xù)后，又花費(fèi)了10萬(wàn)元用于構(gòu)建以該公司商標(biāo)為原型的雕塑。2006年6月，甲公司欲出售此宗房地產(chǎn)，假設(shè)到20

5、06年6月，該類辦公用地地價(jià)已增值10%。7、若評(píng)估此時(shí)出售此宗房地產(chǎn)的價(jià)格，以下說(shuō)法正確的是( )。 A房地產(chǎn)價(jià)格中應(yīng)包括為構(gòu)建以該公司商標(biāo)為原型的雕塑而花費(fèi)的10萬(wàn)元； B在評(píng)估得出的此宗房地產(chǎn)價(jià)格中地價(jià)也應(yīng)占到總價(jià)的50%； C房地產(chǎn)的辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)讓手續(xù)的費(fèi)用在計(jì)算出售價(jià)格時(shí)可忽略不計(jì)； D根據(jù)條件可采用房地分估的方法進(jìn)行計(jì)算。8、設(shè)此時(shí)房地產(chǎn)售價(jià)為V，則在正常市場(chǎng)條件下，V最可能取值為( )萬(wàn)元。 A2100 B2110 C小于2100 D大于2110 某商品房交易估價(jià)；評(píng)估人員采用市場(chǎng)比較法估價(jià)，收集了四個(gè)近期交易成交的案例資料，如表4-1：表4-1 編號(hào)ABCD固件對(duì)象坐落 市區(qū)內(nèi)市

6、區(qū)內(nèi)市區(qū)內(nèi)市區(qū)內(nèi)市區(qū)內(nèi)地段等級(jí) 四級(jí)四級(jí)四級(jí)四級(jí)四級(jí)用途 商品住宅商品住宅商品住宅商品住宅商品住宅結(jié)構(gòu)層次 混合七層混合七層混合七層混合七層混合七層建筑面積45m290m2130m2102m2106m2交易情況修正優(yōu)惠8%偏高7%正常優(yōu)惠5%正常交易日期調(diào)整+5+6+5+1房地產(chǎn)狀況調(diào)整-18+7+4-19成交價(jià)格2400元/m22700元/m22600元/m22400元/m2 9、若從中選取三個(gè)案例作為可比實(shí)例，則下面四組中，第( )組可以作為可比實(shí)例。 AABC BBCD CCDA DDAB10、若對(duì)各案例測(cè)算出的比準(zhǔn)價(jià)格結(jié)果按簡(jiǎn)單算術(shù)平均結(jié)果處理，則按市場(chǎng)比較法求得的評(píng)估對(duì)象估價(jià)結(jié)果為(

7、 )。 A2822元/m2 B2758元/m2 C3038元/m2 D2997元/m211、若對(duì)各案例測(cè)算出的比準(zhǔn)價(jià)格結(jié)果按加權(quán)平均結(jié)果處理，且案例B的權(quán)重定為0.4。其他兩個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的權(quán)重均定為0.3時(shí)，則按市場(chǎng)比較法求得的評(píng)估對(duì)象估價(jià)結(jié)果為( )。 A2914元/m2 B2952元/m2 C2849元/m2 D2861元/m2 某商品住宅小區(qū)內(nèi)臨小區(qū)外道路的部分綠地因擴(kuò)展城市道路而被占用，該商品住宅小區(qū)居民向房地產(chǎn)估價(jià)師咨詢房地產(chǎn)價(jià)值變動(dòng)情況。12、若房地產(chǎn)估價(jià)師認(rèn)為該住宅小區(qū)房地產(chǎn)整體價(jià)值發(fā)生減損，其主要原因是( )。 A道路擴(kuò)寬后，交通發(fā)生變化 B綠地率發(fā)生變化 C公共配套設(shè)施發(fā)生變化

8、 D土地形狀發(fā)生變化13、若房地產(chǎn)估價(jià)師認(rèn)為該住宅小區(qū)房地產(chǎn)整體價(jià)值增值，其主要原因是( )。 A噪聲和污染程度發(fā)生變化 B土地形狀發(fā)生變化 C人口密度發(fā)生變化 D出行便捷程度發(fā)生變化14、房地產(chǎn)估價(jià)師認(rèn)為測(cè)算房地產(chǎn)價(jià)值變化額度的正確思路是( )。 A由于住宅小區(qū)用地條件發(fā)生變化，按住宅用地采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法計(jì)算價(jià)值變化額度 B以減少的綠地的建設(shè)成本費(fèi)用作為價(jià)值變化額度 C用市場(chǎng)法分別測(cè)算出城市道路擴(kuò)展后房地產(chǎn)的價(jià)值，相減得出房地產(chǎn)價(jià)值變化額度 D用路線法測(cè)算臨街距離引起的房屋價(jià)值變化得出房地產(chǎn)價(jià)值變化額外負(fù)擔(dān)度三、指錯(cuò)題下列估價(jià)報(bào)告存在多處錯(cuò)誤，請(qǐng)指明其中的13處。15、 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告 封

9、面及目錄(略) 至委托人函 (委托人全名)： 受您委托，我公司對(duì)您提供的位于市區(qū)大道號(hào)12層243.7m2商鋪 (以下簡(jiǎn)稱估價(jià)對(duì)象)的現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了估價(jià)。 估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值。 估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用科學(xué)的估價(jià)方法，在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，經(jīng)嚴(yán)謹(jǐn)測(cè)算，確定估價(jià)對(duì)象的完整權(quán)利狀態(tài)及滿足各項(xiàng)假設(shè)限制條件下的現(xiàn)實(shí)客觀市場(chǎng)價(jià)值為人民幣170.41萬(wàn)元(大寫(xiě)：人民幣壹佰柒拾萬(wàn)肆仟壹佰元整)，單位建筑面積價(jià)格為人民幣6993元/m2(大寫(xiě)：每平方米人民幣陸仟玖佰玖拾叁元整)。 附函提供房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告2份。 房地產(chǎn)

10、評(píng)估有限公司(蓋章) 法定代表人：(簽章) 2006年10月15日 估價(jià)師聲明(略) 估價(jià)的假設(shè)和限制條件(略) 房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告 一、委托人(略) 二、估價(jià)機(jī)構(gòu)(略) 三、估價(jià)對(duì)象 (一)區(qū)位狀況(略) (二)實(shí)物狀況 (1) 建筑物實(shí)物狀況 建筑面積：243.70m2 建筑結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 總層數(shù)及所在層數(shù)：估價(jià)對(duì)象所在建筑物數(shù)為14層，估價(jià)對(duì)象位于1、2層 總工日期：2005年9月10日 成新率：現(xiàn)狀成新為十成新 層高：經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查勘，估價(jià)對(duì)象1層層高約4.5m，2層層高約3.2m 建筑物實(shí)際用途：12層為商鋪，其余為寫(xiě)字樓 裝修情況：(略) 設(shè)施設(shè)備：(略) 工程質(zhì)量：(略) 維護(hù)、

11、保養(yǎng)情況：良好 大廈利用現(xiàn)狀：經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查勘，估價(jià)對(duì)象所在大廈商鋪均處營(yíng)業(yè)狀態(tài)，利用率較高，其中估價(jià)對(duì)象商鋪由業(yè)主自營(yíng)食品超市 物業(yè)管理狀況：(略) 綠化等其他情況：(略) (2) 土地實(shí)物狀況 土地用途：12層為商業(yè)服務(wù) 土地等級(jí)：商業(yè)級(jí) 土地開(kāi)發(fā)程度：七通一平 土地出讓年限：40年，至2044年4月9日止 形狀、地勢(shì)、地質(zhì)；水文狀況：(略) (三) 權(quán)益狀況 (1) 建筑物權(quán)益狀況 根據(jù)委托人提供的房屋所有權(quán)證(證號(hào)號(hào))相關(guān)內(nèi)容，估價(jià)對(duì)象建筑物產(chǎn)權(quán)人為王某，無(wú)共有權(quán)人，權(quán)證上記載用途為商業(yè)服務(wù)，建筑面積共243.7m2。其中1層21.85m2，2層 121.85m2，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。 (2)

12、土地使用權(quán)權(quán)益狀況 根據(jù)委托人提供的國(guó)有土地使用證(證號(hào)號(hào))相關(guān)內(nèi)容，使用權(quán)人為王某，估價(jià)對(duì)象土地用途為商業(yè)服務(wù)，土地使用權(quán)取得方式為出讓，出讓年限40年，截至2044年4月9日。 (3) 他項(xiàng)權(quán)利狀況 據(jù)權(quán)證記載，估價(jià)對(duì)象曾設(shè)定抵押權(quán)。抵押權(quán)人為銀行分行，王某已將貸款還清，該抵押權(quán)已注銷。至估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象無(wú)其他他項(xiàng)權(quán)利登記。據(jù)調(diào)查估價(jià)對(duì)象也無(wú)權(quán)屬、經(jīng)濟(jì)等糾紛。 四、估價(jià)目的 為確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值 五、估價(jià)時(shí)點(diǎn) 2006年10月10日 六、價(jià)值定義 本次估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)、完整權(quán)利狀態(tài)及滿足各項(xiàng)估價(jià)假設(shè)限制條件下的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。其中土地使用權(quán)價(jià)

13、格為出讓商業(yè)服務(wù)用途、剩余年限至2044年4月 9日下的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。 七、估價(jià)依據(jù)(略) 八、估價(jià)原則(略) 九、估價(jià)方法 根據(jù)本次估價(jià)的特定目的，估價(jià)人員嚴(yán)格遵循房地產(chǎn)估價(jià)原則，在認(rèn)真分析研究所掌握的資料，進(jìn)行實(shí)地查勘和對(duì)鄰近地區(qū)的調(diào)查之后，針對(duì)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，確定運(yùn)用市場(chǎng)法、收益法作為本次估價(jià)方法，并對(duì)以上兩種方法測(cè)算的價(jià)格加以綜合，最終求取估價(jià)對(duì)象的總價(jià)格和單位價(jià)格。 十、估價(jià)結(jié)果 經(jīng)過(guò)估價(jià)人員實(shí)地查勘、資料分析與計(jì)算論證，并結(jié)合市房地產(chǎn)行情，確定估價(jià)對(duì)象在2006年10月10日、完整權(quán)利狀態(tài)及滿足各項(xiàng)假設(shè)限制條件下的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值為170. 41萬(wàn)元，大寫(xiě)金額：人民幣壹佰柒拾萬(wàn)肆

14、仟壹佰元整；按建筑面積計(jì)算，平均單價(jià)為6993元/m2，大寫(xiě)金額：每平方米人民幣陸仟玖佰玖拾叁元整。 十一、估價(jià)人員(略) 十二、做人作業(yè)期 2006年10月10日至10月15日 十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期 本估價(jià)報(bào)告估價(jià)報(bào)告出具之日起有效期一年。如果超過(guò)應(yīng)用有效期，本公司不負(fù)任何責(zé)任。估價(jià)報(bào)告只能用于與估價(jià)目的相符的用途。 十四、有關(guān)說(shuō)明(略) 房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告 一、估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況分析(略) 二、市場(chǎng)市場(chǎng)背景分析(略) 三、最高最佳使用分析(略) 四、估價(jià)方法選用(略) 五、估價(jià)測(cè)算過(guò)程 (一)市場(chǎng)法 根據(jù)估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)和估價(jià)人員搜集掌握的資料，分別測(cè)算一、二層商鋪的價(jià)格。 1測(cè)算1層商

15、鋪價(jià)格 估價(jià)人員在廣泛收集交易安全資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)對(duì)所掌握的大量交易案例的比較分析，從中選取與估價(jià)對(duì)象處于同一供需圈、用途相同、條件相近、具有代表性的房地產(chǎn)正常交易案例作為可比實(shí)例，通過(guò)交易情況、交易日期和房地產(chǎn)狀況等修正調(diào)整后，得到可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格，對(duì)其進(jìn)行進(jìn)一步分析調(diào)整后，確定估價(jià)對(duì)象的比準(zhǔn)價(jià)格。具體評(píng)估過(guò)程如下： 1.1可比實(shí)例的選取 選取與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)所處地區(qū)相近，結(jié)構(gòu)及用途相同，建筑面積相近，均為首層的3個(gè)交易案例作為估價(jià)對(duì)象的可比實(shí)例，有關(guān)資料見(jiàn)表4-1。表4-1 可比實(shí)例資料表 A大廈首層商鋪B花園首層商鋪C大樓首層商鋪D估價(jià)對(duì)象首層商鋪?zhàn)浯蟮来蟮来蟮来?/p>

16、道交易日期2006年9月2006年9月2006年10月2006年10月交易情況正常正常正常正常土地使用權(quán)取得方式掛牌出讓掛牌出讓掛牌出讓掛牌出讓地段等級(jí)商業(yè)級(jí)商業(yè)級(jí)商業(yè)級(jí)商業(yè)級(jí)繁華程度商業(yè)密集區(qū)一般一般商業(yè)密集區(qū)交通便捷度較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)公共配套設(shè)施完備程度 較完善較完善較完善較完善建筑裝修簡(jiǎn)裝簡(jiǎn)裝簡(jiǎn)裝簡(jiǎn)裝設(shè)施設(shè)備中央空調(diào)/自動(dòng)消防噴淋中央空調(diào)/自動(dòng)消防噴淋中央空調(diào)/自動(dòng)消防噴淋中央空調(diào)/自動(dòng)消防噴淋商鋪類型 獨(dú)立商鋪獨(dú)立商鋪街角獨(dú)立商鋪獨(dú)立商鋪建筑結(jié)構(gòu)框架框架框架框架朝向北西南南臨路狀況臨大道/混合型主干道臨大道/混合型主干道臨大道/混合型主干道臨大道/混合型主干道商鋪交易價(jià)格10500/m

17、29091/m29562/m2 1.2比較修正 (1) 交易情況修正：經(jīng)調(diào)查可比實(shí)例均為市場(chǎng)上正常成交的交易實(shí)例，交易價(jià)格無(wú)異常，無(wú)需修正。各交易情況修正系數(shù)均為100/100。 (2) 交易日期調(diào)整：可比實(shí)例交易日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近，由于市該區(qū)域近期商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情幾乎無(wú)波動(dòng)，無(wú)需修正。修正系數(shù)均為100/100。 (3) 房地產(chǎn)狀況因素調(diào)整：根據(jù)商業(yè)用房的特點(diǎn)，選取繁華程度、交通便捷度、公共配套設(shè)施完備程度等因素，以估價(jià)對(duì)象的狀況為100，將可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象狀況因素進(jìn)行打分比較，比較結(jié)果見(jiàn)表4-2。 表4-2 房地產(chǎn)狀況因素修正系數(shù)及計(jì)算表 項(xiàng)目估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例A大廈首層商鋪B花園首層商

18、鋪C大樓首層商鋪房地產(chǎn)狀況交易日期100/100100/100100/100交易情況100/100100/100100/100100/100100/98100/98繁華程度100/100100/97100/101交通便捷度100/100100/100100/100公共配套設(shè)施完備程度100/100100/100100/100建筑裝修100/100100/100100/100設(shè)施設(shè)備100/100100/98100/102商鋪類型100/100100/100100/102建筑結(jié)構(gòu)100/100100/100100/100朝向100/99100/98100/100臨路狀況100/100100/10

19、0100/100商鋪交易價(jià)格10500元/m29091元/m29562元/m2可比實(shí)例修正后價(jià)格10606元/m29958元/m29285元/m2 根據(jù)表2中列舉的各因素修正系數(shù)，運(yùn)用直接比較法公式分別計(jì)算出可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格，如果如下： 利用實(shí)例A計(jì)算：為10606元/m2 利用實(shí)例B計(jì)算：為9958元/m2 利用實(shí)例C計(jì)算：為9285元/m2 從測(cè)算結(jié)果來(lái)看，3個(gè)價(jià)格水平差別不大，故取它們的簡(jiǎn)單算術(shù)平均值作為市場(chǎng)法的比準(zhǔn)價(jià)格，即估價(jià)對(duì)象1層平均單位建筑面積比準(zhǔn)價(jià)格取整為9950元/m2。 2測(cè)算2層商鋪價(jià)格 估價(jià)對(duì)象為1、2層組合式商鋪，據(jù)調(diào)查，市類似組合式商鋪第2層單獨(dú)

20、轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)交易案例極少，無(wú)法通過(guò)市場(chǎng)比較法直接測(cè)算估價(jià)對(duì)象2層商鋪價(jià)格。 市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)對(duì)本市類似1、2層組合式商鋪價(jià)格進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)分析，2層商鋪價(jià)格一般為1層商鋪價(jià)格的50%，估價(jià)人員參照這一比率確定估價(jià)對(duì)象2層商鋪價(jià)格，則二層商鋪單價(jià)為： 995050%=4975(元/m2) 3測(cè)算估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)價(jià)格 估價(jià)對(duì)象總建筑面積為243.70m2，1、2層面積均為121.85m2，故估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)價(jià)格為： 121.85(9950+4975)=181.86(萬(wàn)元) (二) 收益法 1估算有效毛收入 (1) 潛在毛收入 潛在毛收入是指假定房地產(chǎn)在充分利用、無(wú)空置狀態(tài)下獲得的收入。根據(jù)估價(jià)人員對(duì)同一供需圈內(nèi)位置

21、、結(jié)構(gòu)相同的商業(yè)用房的市場(chǎng)調(diào)查，估價(jià)對(duì)象為自營(yíng)，但周邊商鋪出租較多，并結(jié)合估價(jià)對(duì)象所在的大道的具體情況，確定其潛在租金水平1、2層平均為每建筑面積65元/(月m2)，則年潛在毛收人為： 65243.7012=190086(元) (2) 有效毛收入 由潛在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入損失后得到的即為有效毛收入，其公式為： 有效毛收入=潛在毛收入(1-收入損失率) 空置率和租金損失率分別為10%和5%，則年有效毛收入為： 190086(1-10%)(1-5%)=162524(元) 2確定年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 為維護(hù)房地產(chǎn)正常經(jīng)營(yíng)或使用必須支出的費(fèi)用及歸屬于其他項(xiàng)或運(yùn)營(yíng)的收入，即為運(yùn)營(yíng)

22、費(fèi)用。估價(jià)對(duì)象以業(yè)主直接出租方式考慮，具體計(jì)算如下： (1) 稅金 指房產(chǎn)所有人按有關(guān)規(guī)定向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納的房產(chǎn)稅和營(yíng)業(yè)稅及附加等。根據(jù)國(guó)家及市稅費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)，房產(chǎn)稅為租金收入的12%，營(yíng)業(yè)稅及附加為租金收入的5.85%，則年稅金為： 162524(12%+5.85%)=29011(元) (2) 管理費(fèi)和租賃費(fèi)用 指對(duì)出租房屋進(jìn)行的必要管理和租賃所需的費(fèi)用，按經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)為租金收入的2.5%，則 1625242.5%=4063(元) (3) 維修費(fèi) 指為保證房屋正常使用每年需支付的修繕費(fèi)，為4800元(取值及計(jì)算過(guò)程略)。 (4) 保險(xiǎn)費(fèi) 指房產(chǎn)所有人為使自己的房產(chǎn)避免意外損失而向保險(xiǎn)公司支付的費(fèi)用。

23、估價(jià)人員經(jīng)調(diào)查，市保險(xiǎn)行業(yè)保險(xiǎn)收費(fèi)平均標(biāo)準(zhǔn)為建筑物價(jià)值的1.5。根據(jù)市房地產(chǎn)管理部門頒布的建筑物重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，估價(jià)對(duì)象建筑物重置價(jià)為2000元/m2。則保險(xiǎn)費(fèi)為： 2000243.701.5=731(元) (5) 營(yíng)費(fèi)用合計(jì) 年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=(1)+(2)+(3)+(4)=38605(元) 3確定房地產(chǎn)年凈收益 房地產(chǎn)年凈收益=年有效毛一年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=162524-38605=123919(元) 4確定報(bào)酬率 報(bào)酬率是將房地產(chǎn)凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)格的比率，其實(shí)質(zhì)是一種投資收益率。采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法確定，報(bào)酬率為8%(取值理由及過(guò)程略)。 5確定收益年限n 估價(jià)對(duì)象所在建筑物建成于2005年9月，經(jīng)

24、現(xiàn)場(chǎng)查勘，現(xiàn)狀成新為十成新。根據(jù)亂頒標(biāo)準(zhǔn)，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)非生產(chǎn)用房建筑物的耐用年限為60年，殘值率為0%，尚可使用年限為 58.9年。另外，根據(jù)2根據(jù)對(duì)象的國(guó)有土地使用證，土地出讓40年，估價(jià)對(duì)象的土地使用權(quán)終止日期至2044年4月9日上止，剩余使用年限38.5年。建筑物尚可使用年限長(zhǎng)于土地使用權(quán)年限，故： 未來(lái)可獲收益的年限n=58.9(年) 6計(jì)算房地產(chǎn)收益價(jià)格 V=A/Y1+1/(1+Y)n)=123919/8%1-1/(1+8%)58.9=1532338(元) 即估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的收益價(jià)格為153.23萬(wàn)元。 六、估價(jià)結(jié)果確定 經(jīng)以上計(jì)算，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價(jià)格為了181.86萬(wàn)元，收

25、益價(jià)格為153.23萬(wàn)元。以上兩種估價(jià)方法的估價(jià)結(jié)果有一定差異，估價(jià)人員在對(duì)此類型房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行充分分析舌，認(rèn) 為市場(chǎng)法的結(jié)果更接近估價(jià)對(duì)象的客觀市場(chǎng)價(jià)值，故采用加權(quán)算術(shù)平均數(shù)確定估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值。本次評(píng)估取比準(zhǔn)價(jià)格的權(quán)重為60%，收益價(jià)格的權(quán)重為40%，則估價(jià)對(duì)象最終估價(jià)結(jié)果： 房地產(chǎn)總價(jià)=181.8660%+153.2340%=170.41(萬(wàn)元) 房地產(chǎn)單價(jià)=170.4110000/243.70=6993(元/m2) 估價(jià)結(jié)論：估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2006年10月10日、完整權(quán)利狀態(tài)及滿足各項(xiàng)假設(shè)限制條件下的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值為了170.41萬(wàn)元，大寫(xiě)金額：人民幣壹佰柒拾萬(wàn)肆仟壹佰元整：按建

26、筑面積計(jì)算，平均單價(jià)為6993元/m2，大寫(xiě)金額：每平方米人民幣陸仟玖佰玖拾叁元整、附件(略)四、指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤16、 某商務(wù)寫(xiě)字樓建筑面積11000m2，可租售面積8000m2，土地使用年限40年，從2002年 7月1日起計(jì)，土地面積3000m2。當(dāng)?shù)卣Ｔ伦饨馂?0元/(月m2)，正常出租率90%，大樓正常管理運(yùn)營(yíng)每月總費(fèi)用占當(dāng)月租金收入的20%。經(jīng)調(diào)查附近40年使用年限同樣性質(zhì)用地的當(dāng)前地價(jià)為8000元/m2，土地資本化率為6%，建筑物的資本化率為10%，業(yè)主欲投保，請(qǐng)?jiān)u估其在2006年7月1日的保險(xiǎn)價(jià)值。 估價(jià)計(jì)算如下： 有效毛收入=110009090%12元=10

27、692000元 總費(fèi)用=8000901220%元=1728000元 寫(xiě)字樓經(jīng)營(yíng)凈收益=(10692000-1728000)元=8964000元 寫(xiě)字樓用地凈收益= 建筑物凈收益=(8964000-1641476)元=7322524元 建筑物價(jià)值=答案:一、問(wèn)答題1、(1) 根據(jù)公開(kāi)、透明的原則，由被拆遷入投票或拆遷當(dāng)事人(拆遷人或被拆遷人)抽簽決定拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)。 (2) 確定坼遷估價(jià)機(jī)構(gòu)后，一般由拆遷人委托評(píng)估，委托人與估價(jià)機(jī)構(gòu)簽訂拆遷估價(jià)委托合同。 (3) 估價(jià)機(jī)構(gòu)獲得委托，經(jīng)實(shí)地人戶調(diào)查、室內(nèi)作業(yè)，才能得出房屋拆遷估價(jià)報(bào)告。 2、(1)如該被拆遷人的房屋領(lǐng)有房屋所有權(quán)證，應(yīng)以其記載用途為準(zhǔn)

28、，或查閱該房屋權(quán)屬檔案。 (2) 如當(dāng)?shù)貙?duì)被拆遷房屋性質(zhì)有特別規(guī)定的，應(yīng)服從其規(guī)定按其確定的用途評(píng)估。 (3) 若拆遷人與被拆遷人對(duì)該被拆遷房屋的性質(zhì)協(xié)商一致的，可按協(xié)商確定的用途評(píng)估。 (4) 如拆遷人與被拆遷人對(duì)房屋性質(zhì)不能協(xié)商一致，應(yīng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)確認(rèn)據(jù)此確定該房屋用途。解析 (1)該題考核的是城市房屋拆遷估價(jià)的運(yùn)作方式以及被拆遷房屋性質(zhì)的確定問(wèn)題。 (2) 首先是估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)通過(guò)合法程序接受委托，并與拆遷人簽訂拆遷估價(jià)委托合同。 (3) 其次要經(jīng)過(guò)制定計(jì)劃、入戶調(diào)查和室內(nèi)作業(yè)后才可以出具估價(jià)報(bào)告。 (4) 對(duì)于被拆遷房屋的性質(zhì)一般以房屋權(quán)屬證書(shū)及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)，各地對(duì)被拆

29、遷房屋的性質(zhì)認(rèn)定有特別規(guī)定的，服從其規(guī)定；拆遷人與被拆遷人對(duì)該被拆遷房屋的性質(zhì)協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評(píng)估；如拆遷人與被拆遷人對(duì)房屋性質(zhì)不能協(xié)商一致，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)確認(rèn)，據(jù)此確定該房屋用途。3、從最高最佳使用原則考慮，買主的出價(jià)還偏低； 2按最高最佳使用原則評(píng)價(jià)，評(píng)估對(duì)象現(xiàn)狀不是最高最佳使用現(xiàn)狀，因?yàn)樵u(píng)估對(duì)象裝修改造后價(jià)格可達(dá)到4000元/m2，扣除裝修改造費(fèi)用及相關(guān)手續(xù)費(fèi)用后還高于3000元/m2的水平。 3合理的成交價(jià)格水平應(yīng)為： 4000元/m2-(500元/m2+3000/150元/m2)=3480元/m2。 合理的交易成交價(jià)格范圍應(yīng)在3480元/m2左右。解析

30、 (1)該題主要考核估價(jià)基本原則最高最佳使用原則的應(yīng)用。 (2) 因?yàn)樵摬惋嬮T面房目前的使用方式?jīng)]有達(dá)到最佳最高使用狀態(tài)，因而不能按其同類門面房市場(chǎng)價(jià)格確定其交易價(jià)格。 (3) 其合理價(jià)格范圍應(yīng)從最高最佳使用角度考慮，以重新裝修、備有空調(diào)和包間的餐飲門面房?jī)r(jià)格為基礎(chǔ)，減去裝修及改造相關(guān)費(fèi)用后，才是其合理價(jià)格的范圍。4、乙估價(jià)所可以從如下五個(gè)方面說(shuō)明自己給出估價(jià)結(jié)論的理由。 一是從估價(jià)目的看，當(dāng)時(shí)估價(jià)所是按照以拍賣評(píng)估對(duì)象償還債務(wù)的情況進(jìn)行評(píng)估測(cè)算的，需要考慮限期變現(xiàn)償債因素，而第二期別墅的售價(jià)是在公開(kāi)市場(chǎng)交易情形下達(dá)成的價(jià)格； 二是從估價(jià)時(shí)點(diǎn)看，拍賣時(shí)是2002年12月，而第二期工程在2005

31、年6月竣工后出售，時(shí)點(diǎn)不同相應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況也會(huì)不同； 三是從估價(jià)對(duì)象看，當(dāng)時(shí)的估價(jià)對(duì)象是第一期別墅，建筑具有單件生產(chǎn)的特點(diǎn)，第二期別墅當(dāng)然與第一期別墅會(huì)有所不同，加之一期工程完工后，環(huán)境、配套、人氣、物業(yè)管理等因素相應(yīng)改善，對(duì)第二期工程銷售產(chǎn)生有利影響； 四是應(yīng)該說(shuō)該兩期工程的售價(jià)主要受到房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的影響，個(gè)別工程的實(shí)際成本因素不能用來(lái)衡量房地產(chǎn)價(jià)格的高低，而應(yīng)以平均的社會(huì)一般水平成本衡量； 五是從市場(chǎng)銷售結(jié)果看，拍賣底價(jià)為4800元/m2，售出6棟的平均價(jià)格為4860元/m2，比較吻和，賣時(shí)只賣出20棟中的6棟，說(shuō)明在當(dāng)時(shí)的拍賣成交價(jià)格水平上，市場(chǎng)的需求并不旺盛，需求少也會(huì)導(dǎo)致成交

32、價(jià)格低，從市場(chǎng)方面反映了估價(jià)結(jié)果的合理性。解析 對(duì)于估價(jià)結(jié)論是否合理不能簡(jiǎn)單地進(jìn)行價(jià)格上的比較，應(yīng)從多個(gè)角度來(lái)進(jìn)行認(rèn)識(shí)。因?yàn)楣纼r(jià)對(duì)象具有單件性的特點(diǎn)，估價(jià)結(jié)論是基于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的條件作出的，估價(jià)結(jié)論具有一定的應(yīng)用有效期以及市場(chǎng)條件的劇烈變化都會(huì)限制原有估價(jià)結(jié)論的應(yīng)用。因此本題可以從估價(jià)目的、時(shí)點(diǎn)、對(duì)象、別墅開(kāi)發(fā)的個(gè)別成本與客觀成本的差異、市場(chǎng)銷售的結(jié)果等幾個(gè)方面進(jìn)行分析。二、單項(xiàng)選擇題5、A解析 估價(jià)方法的選擇是必須掌握的內(nèi)容，也是每年必考的內(nèi)容之一。該題為地塊的評(píng)估，因此收益法是不適用的，而假設(shè)開(kāi)發(fā)法是必選方法之一，除假設(shè)開(kāi)發(fā)法外，成本法和市場(chǎng)法或基準(zhǔn)地價(jià)修正法也可適用。6、D解析 根據(jù)題中所給

33、出的條件和數(shù)據(jù)，價(jià)格各組成部分費(fèi)用項(xiàng)目明確、賬目清楚，因此選用成本法即可。將各項(xiàng)費(fèi)用直接累加得到6400萬(wàn)元，但是土地價(jià)格中還應(yīng)包括一部分交易手續(xù)費(fèi)和投資利息等，所以應(yīng)大于6400萬(wàn)元。7、D 8、C解析 此題應(yīng)采用房地分估的方法，首先地價(jià)比2004年3月上漲10%，現(xiàn)為200050%(1+10%)=1100(萬(wàn)元)。建筑物價(jià)值原來(lái)為200050%=1000(萬(wàn)元)，如果計(jì)算折舊應(yīng)小于 1000萬(wàn)元。若該房地產(chǎn)出售，作為原公司標(biāo)志的雕塑部分應(yīng)予拆除，因此還應(yīng)扣減拆除費(fèi)用。V的取值為現(xiàn)在的地價(jià)(1100)+建筑物原來(lái)的價(jià)值(1000)折舊拆除雕塑的費(fèi)用，肯定小于2100萬(wàn)元。9、B 10、B 1