某海鮮批發(fā)部項(xiàng)目策劃案

1、WORD.19/19XX廣利港海鮮批發(fā)市場項(xiàng)目策劃案序言建設(shè)“XX廣利港海鮮批發(fā)市場”是XX經(jīng)濟(jì)社會(huì)的一件大事，項(xiàng)目建設(shè)在即將興起的國家一級(jí)漁港-廣利港，被XX市政府列為發(fā)展“海上XX”的龍頭項(xiàng)目，項(xiàng)目建成后將產(chǎn)生明顯的社會(huì)效益和巨大的經(jīng)濟(jì)效益。本策劃書在“效益，謹(jǐn)慎，創(chuàng)新”的原則下，注重項(xiàng)目的可行性、創(chuàng)新性、價(jià)值性、集中性、信息性和安全性，目的在于幫助企業(yè)負(fù)責(zé)人回答五個(gè)問題，即項(xiàng)目為什么要去做？做什么樣的？怎樣去做？實(shí)現(xiàn)哪些效益？由誰來做？一、可行性該策劃是結(jié)合房地產(chǎn)市場營銷理論和實(shí)踐方法，從項(xiàng)目初始就導(dǎo)入策劃營銷，充分結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，涵蓋投資、設(shè)計(jì)、質(zhì)量、工期、形象、營銷推廣等多項(xiàng)容,

2、作為指導(dǎo)項(xiàng)目操作的重要依據(jù)，注重項(xiàng)目實(shí)施過程中的技術(shù)性和可操作性。雖然本策劃有別于“項(xiàng)目可行性研究報(bào)告”，但也是基于項(xiàng)目的可行而進(jìn)行的，項(xiàng)目不可行，任何的策劃都將失去意義。二、創(chuàng)新性創(chuàng)新是事物得以發(fā)展的動(dòng)力，是人類賴以生存和發(fā)展的主要手段。美國學(xué)者S阿瑞提普說：“單單靠科學(xué)上的創(chuàng)造力是不能解決人類一切領(lǐng)域里的不幸和苦惱的，甚至可能給世界上的生活增加潛在的危險(xiǎn)。而在倫理學(xué)、政治學(xué)、社會(huì)學(xué)和方面的創(chuàng)新能夠回答人與人之間的信任以與互相幫助而提出來的問題?！笨梢姡瑑?yōu)化生存環(huán)境，策劃人間動(dòng)態(tài)，創(chuàng)新性原則首當(dāng)其沖，這也是本項(xiàng)目策劃的一個(gè)最基本的出發(fā)點(diǎn)之一。本策劃從產(chǎn)品定位、市場營銷、效益分析、管理模式等諸

3、多方面進(jìn)行了有益的探索和創(chuàng)新。三、價(jià)值性任何一項(xiàng)策劃必然以價(jià)值量的形式來衡量，一個(gè)優(yōu)秀的項(xiàng)目策劃其價(jià)值一定很大，相反，無價(jià)值的項(xiàng)目策劃，不能稱之為一個(gè)好的策劃。策劃的結(jié)果都要能創(chuàng)造一定的價(jià)值，只有這樣，策劃才能體現(xiàn)其自身的價(jià)值所在。本策劃根據(jù)企業(yè)目前的資產(chǎn)、市場、管理等實(shí)際情況，對如何發(fā)揮各自在價(jià)值潛力做出了科學(xué)的、可操作性的價(jià)值回報(bào)方案，并對每一個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行組合，更便于企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)決策。四、集中性在戰(zhàn)爭中，集中優(yōu)勢兵力攻擊對方關(guān)鍵性的部分，成為軍事謀略的上策。不論是軍事項(xiàng)目，還是體育項(xiàng)目，都可以借此達(dá)到勝利的目標(biāo)。本項(xiàng)目也不例外，針對項(xiàng)目開發(fā)與否的兩個(gè)關(guān)鍵問題，即市場和資金，本策劃進(jìn)行了集中性的關(guān)

4、注，并重點(diǎn)進(jìn)行了剖析。五、信息性俗話說“多存芝麻好打油”。一個(gè)好的項(xiàng)目策劃，是以信息的收集、加工、整理、利用開始的，而好的開始就意味著成功的一半，因此，信息性原則是本策劃的基礎(chǔ)性原則，也是關(guān)鍵性的原則。為此，我們進(jìn)行了大量的策劃前期信息的收集和整理工作，力爭使本策劃更貼近市場，促成企業(yè)取得預(yù)期的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。六、安全性 XX鑫奧特建材公司正處于高速發(fā)展的勢態(tài)，各項(xiàng)事業(yè)發(fā)展看好，本項(xiàng)目對于項(xiàng)目企業(yè)來講，不但可以促進(jìn)企業(yè)成長，也能實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)替代。本著為投資企業(yè)負(fù)責(zé)的態(tài)度，在深化外地成功經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合本地實(shí)際的情況下，我們秉承“市場開發(fā)帶動(dòng)本項(xiàng)目銷售”的核心思想，在充分考慮項(xiàng)目所需要?jiǎng)佑玫馁Y金，充分考

5、慮項(xiàng)目價(jià)值潛力開發(fā)，充分考慮項(xiàng)目借助外力與外界合資合作的基礎(chǔ)上，本著對投資企業(yè)高度負(fù)責(zé)的態(tài)度和務(wù)實(shí)的精神，注重項(xiàng)目的投資安全性，以使企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)降到最低限度。項(xiàng)目總論本篇從“政府政策與規(guī)劃趨勢、面臨的資源開發(fā)和經(jīng)濟(jì)價(jià)值、項(xiàng)目的主要建設(shè)指標(biāo)”三個(gè)方面分析，意在使企業(yè)對項(xiàng)目有一個(gè)宏觀的了解。一、政府政策與規(guī)劃趨式（一）XX市海洋資源豐富，有著4800平方公里的淺海和180萬畝的灘涂資源，但漁業(yè)在省沿海七地市中，產(chǎn)量與GDP比重均處于末位，2002年，市政府為加快XX漁業(yè)經(jīng)濟(jì)，編制了XX市海洋產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃（2002-2010），提出了XX市漁業(yè)應(yīng)立足國外市場，加快漁業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，圍繞漁業(yè)增效、漁民增收

6、，大力發(fā)展?jié)O業(yè)經(jīng)濟(jì)合作組織，突出水產(chǎn)品精深加工和水產(chǎn)批發(fā)市場建設(shè)，發(fā)展?jié)O業(yè)龍頭企業(yè)，營造優(yōu)良環(huán)境擴(kuò)大對外開放，增加出口創(chuàng)匯能力，實(shí)現(xiàn)海洋漁業(yè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展。并提出了各項(xiàng)具體發(fā)展目標(biāo)，根據(jù)目標(biāo)，XX市到2005年，水產(chǎn)品總產(chǎn)量達(dá)到34*104T，漁業(yè)產(chǎn)值達(dá)31億元，水產(chǎn)養(yǎng)殖面積達(dá)146萬畝，出口創(chuàng)匯達(dá)到1500萬美元。（二）根據(jù)2003年市政府發(fā)布的關(guān)于發(fā)展海洋經(jīng)濟(jì)，加快“海上XX建設(shè)的意見，到2007年，XX將建成以廣利漁港、紅光漁港為重點(diǎn)的一處國家級(jí)中心漁港，漁港以水產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場、冷藏加工、漁需物資供應(yīng)、餐飲服務(wù)為核心，培植成區(qū)域水產(chǎn)加工、銷售的集散地。并為此出臺(tái)了相應(yīng)的配套優(yōu)惠政策，以鼓勵(lì)

7、漁業(yè)投資經(jīng)營。在XX市廣利港總體規(guī)劃中，廣利港的發(fā)展定位是：以引進(jìn)外資和利用民間投資為主，鼓勵(lì)發(fā)展具有經(jīng)濟(jì)活力的外資企業(yè)和私營企業(yè)，重點(diǎn)發(fā)展海產(chǎn)品養(yǎng)殖、加工、貿(mào)易一體化的產(chǎn)業(yè)龍頭企業(yè)。（三）XX市海洋與漁業(yè)局已將規(guī)劃建設(shè)“一區(qū)五園”列入議事日程，其中“一區(qū)”就是中心城防潮堤以的約20萬畝的現(xiàn)代化漁業(yè)示區(qū)，本項(xiàng)目已經(jīng)被作為重點(diǎn)調(diào)控中心工作來抓。該區(qū)域依據(jù)以市興港，以港帶市的主題容，應(yīng)著力打造區(qū)域的龍頭企業(yè)，本項(xiàng)目集中了漁產(chǎn)品批發(fā)零售以與漁產(chǎn)品深加工銷售、海景休閑、海鮮餐飲、漁港度假等經(jīng)營容，必將成為廣利港開發(fā)的龍頭項(xiàng)目，本項(xiàng)目的產(chǎn)生是廣利港發(fā)展繁榮的必然需求。二、面臨的資源開發(fā)和經(jīng)濟(jì)價(jià)值（一）可

8、依賴的廣利港載體目前XX中心城區(qū)還沒有一處大規(guī)模、高檔次的大型海鮮交易場所，在廣利港按照高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高效能管理的原則，建設(shè)一處大型海鮮、水產(chǎn)品交易場所與休閑旅游消費(fèi)場所，將對XX海洋捕撈、水產(chǎn)養(yǎng)殖業(yè)的發(fā)展、城市功能的完善以與滿足市民對水產(chǎn)品的需求產(chǎn)生重大影響。（二）可借助的天鵝湖旅游資源本項(xiàng)目緊臨亞洲最大的平原水庫-天鵝湖風(fēng)景區(qū)，環(huán)境優(yōu)美，水域遼闊，四季水鳥不絕，每年吸引數(shù)萬游客，而周圍缺乏相應(yīng)的配套服務(wù)設(shè)施與旅游項(xiàng)目。本項(xiàng)目作為其“東鄰”實(shí)現(xiàn)了優(yōu)勢互補(bǔ)。（三）可改變的海上漁業(yè)傳統(tǒng)交易漁港產(chǎn)漁季節(jié)，每日清晨日出前，在距港口十多公里外的，深海歸來的漁船與XX的水產(chǎn)批發(fā)、零售商進(jìn)行大批

9、的海上水產(chǎn)品交易，交易后，漁船轉(zhuǎn)向羊口批發(fā)市場。在廣利港建設(shè)批發(fā)市場具有極大的開發(fā)潛力與消費(fèi)市場。廣利港批發(fā)市場的建成，不但可以滿足XX三縣兩區(qū)的水產(chǎn)品消費(fèi)，濱洲、等周邊地區(qū)因地理位置靠近，也會(huì)來此進(jìn)行水產(chǎn)交易。（四）珍貴的經(jīng)濟(jì)價(jià)值本項(xiàng)目是進(jìn)入廣利港兩條道路入口的交會(huì)位置，占地利；是政府批準(zhǔn)和支持的大型海鮮交易批發(fā)市場，項(xiàng)目含有唯一和壟斷性價(jià)值，據(jù)天時(shí)；項(xiàng)目符合城市群體“下午經(jīng)濟(jì)與周末經(jīng)濟(jì)、特色經(jīng)濟(jì)，假期經(jīng)濟(jì)”體會(huì)漁港休閑生活的特定場所，更是漁產(chǎn)品批發(fā)零售、廉價(jià)海鮮餐飲的聚集地，有人和。 三、項(xiàng)目的主要建設(shè)指標(biāo)（一）項(xiàng)目選址廣利港位于XX市中心城防潮大堤南側(cè)，廣利河入，廣南水庫以東，距離東城約

10、15公里。廣利港海鮮城選址在廣利港原中丹冷藏廠處。項(xiàng)目區(qū)南北長453米，東西寬160米，占地面積72480平方米。其東側(cè)為廣利河，西側(cè)為廣南水庫，北側(cè)為廣利港邊防派出所，南側(cè)為廣利港漁政管理站。附：廣利港概況：廣利港自1993年開始開發(fā)建設(shè)漁民村，現(xiàn)已建成漁民村三個(gè)，常駐人口357戶，1500人，流動(dòng)人口2000多人，現(xiàn)有漁船245艘，燈標(biāo)一座。廣利港的執(zhí)法部門有廣利港管理局、廣利港漁政站、廣利港邊防派出所。廣利港1987年由勝利油田投資建設(shè)，1992年移交市海洋與漁業(yè)局管理，2003年移交XX區(qū)廣利港管理局管理，根據(jù)XX市人民政府關(guān)于發(fā)展海洋經(jīng)濟(jì)加快“海上XX”建設(shè)的意見、XX市海洋產(chǎn)業(yè)發(fā)展

11、規(guī)劃（2001-2010）與XX市城市總體規(guī)劃，廣利港將成為未來XX海洋產(chǎn)品聚集的國家一級(jí)漁港。（二）建設(shè)條件1、位置條件項(xiàng)目位于XX市本年度破土動(dòng)工的寬100米，深7米的新建優(yōu)質(zhì)漁港碼頭西側(cè)，是“海上XX”建設(shè)的重要基地。隨著黃東鐵路支線、環(huán)渤海高速公路和XX經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)等重大基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，廣利港具備了更便捷的交通條件和競爭優(yōu)勢。該港靠近XX市中心城市，交通便捷，資源較豐富，以市興港，以港帶市，是廣利港發(fā)展繁榮的必然。2、交通條件已經(jīng)修建的XX旅游景觀路南二路直達(dá)本項(xiàng)目，天鵝湖每日有旅游專車直通。鑒于本項(xiàng)目為購物、休閑、觀光、餐飲為主的主題公園，面向消費(fèi)群體大部分為市區(qū)有車一族，相對于這部分

12、群體來說，交通相對便利。3、環(huán)境條件XX是一個(gè)缺少景觀的城市，本項(xiàng)目依托于XX市淡水湖景區(qū)與海港景區(qū)兩大得天獨(dú)厚、相對唯一的重要景區(qū)，造景升值對于項(xiàng)目來說十分重要。4、土地平整情況水、電、路、訊等基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)完備，具備開發(fā)的基本條件，但設(shè)施相對落后，有待爭取更大的政府扶持。5、土地征用情況開發(fā)單位即XX市鑫奧特建材依法以拍賣形式購得含中丹冷藏廠在的資產(chǎn)與土地72480平方米，土地變性為商業(yè)用地，手續(xù)基本完成。（三）建設(shè)規(guī)模與功能標(biāo)準(zhǔn)1、建筑面積和容 本項(xiàng)目擬建設(shè)為綜合商業(yè)項(xiàng)目，初步規(guī)劃總建筑面積其中臨街商鋪22000平方米（原來是12000平米，建議增加10000平米），批發(fā)市場60000平方

13、米，一期30000平方米，冷庫10000平方米，酒店12000平方米。其中臨街商鋪部分是項(xiàng)目開發(fā)中的優(yōu)質(zhì)版塊，建議借鑒外地成形市場調(diào)整規(guī)劃，如有難度，可申請減少批發(fā)市場建筑面積，以達(dá)到容積率指數(shù)不變。2、功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)本項(xiàng)目開發(fā)的沿街商鋪，是整個(gè)工程創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益的主體部分，注重人性化的設(shè)計(jì)，以滿足業(yè)主的居住需求，在舒適、配套、環(huán)境、起居、通風(fēng)等方面都有一定要求。建筑便于分割組合；排煙、排污、通風(fēng)、采光在戶型設(shè)計(jì)上要重點(diǎn)考慮；應(yīng)設(shè)有廚衛(wèi)，以便于投資業(yè)主和經(jīng)營業(yè)戶投資于不同的業(yè)態(tài)?；締误w戶型設(shè)計(jì)為建筑面積150平方米、100平方米、50平方米三種，進(jìn)深10米，廚衛(wèi)齊全。（批發(fā)市場等部分未做介紹）（

14、四）建設(shè)方案1、建設(shè)場地環(huán)境（1）地貌：場地位于XX市東部，地貌上屬河流與海沖積形成的沖積海灘地貌。表層現(xiàn)狀為建筑物與回填土層。（2）水文地質(zhì)：根據(jù)地質(zhì)勘察結(jié)果，場區(qū)地下水的化學(xué)類型對建筑混凝土無腐蝕性，對鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋無腐蝕性。（3）地震烈度：根據(jù)建設(shè)部建抗（1993）13號(hào)關(guān)于執(zhí)行“中國地震烈度區(qū)劃圖（1990）”有關(guān)規(guī)定的通知，本工程防震烈度為八度。2、總體規(guī)劃布局工程總平面呈斜梯形布局，西向緊靠天鵝湖風(fēng)景區(qū)，東向緊靠廣利河漁港，沿項(xiàng)目四邊建筑低層商鋪，中心建造漁產(chǎn)品批發(fā)市場，項(xiàng)目東南角建筑渡假酒店。項(xiàng)目設(shè)主入口一個(gè)，次入口三個(gè)，其中，商鋪布局主次分明，各有優(yōu)勢，并處于廣利鎮(zhèn)兩條

15、主路之間。項(xiàng)目總體布局合理，突出體現(xiàn)了功能性與實(shí)用性。（1）商業(yè)服務(wù)配套設(shè)施齊全。（2）商鋪戶型設(shè)計(jì)適應(yīng)“商住兩用”需求。（3）體現(xiàn)獨(dú)特的漁港建筑風(fēng)格。（4）注重漁港漁碼頭的景觀設(shè)計(jì)。3、建筑方案設(shè)計(jì)本工程設(shè)計(jì)涉與建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔音、采光、照明、給排水、通風(fēng)等各種專業(yè)，設(shè)計(jì)時(shí)需遵循有關(guān)的規(guī)或規(guī)定，單體設(shè)計(jì)時(shí)還應(yīng)符合國家現(xiàn)行的有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。本項(xiàng)目地塊緊靠海港與天鵝湖旅游景區(qū)，項(xiàng)目總體構(gòu)思應(yīng)涵蓋旅游、消費(fèi)、文化、美食等多重含義。同時(shí)應(yīng)考慮到，由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們的審美觀念也隨之變化，對現(xiàn)代建筑功能環(huán)境的要求以與建筑技術(shù)、材料都提出了更高的要求，因此，項(xiàng)目在建筑上應(yīng)采用簡練的現(xiàn)

16、代構(gòu)成手法，體現(xiàn)建筑的時(shí)代氣息，為業(yè)主裝修裝飾成漁家特色的店鋪打好基礎(chǔ)。特別提示的是環(huán)境保護(hù)：停車場汽車排放尾氣對地面周圍空氣的污染。漁產(chǎn)品變質(zhì)腐爛對周圍空氣的污染。商業(yè)、餐飲業(yè)、旅游業(yè)生活污水、固體垃圾處理等.產(chǎn)品定位篇本篇由社會(huì)價(jià)值定位、文化價(jià)值定位、產(chǎn)品功能定位組成，為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目企業(yè)的效益最大化，其中建筑布局定位中建議改變原產(chǎn)品設(shè)計(jì)，敬請決策層高度重視。一、社會(huì)價(jià)值定位本項(xiàng)目的開發(fā)，將旅游、海洋文化與地產(chǎn)項(xiàng)目緊密結(jié)合，引領(lǐng)了XX市的特色消費(fèi)新觀念。在景觀上，注重造景提升建筑品質(zhì)；在建筑上，著力體現(xiàn)海洋文化，建設(shè)一處極具海港特色的建筑豐碑，同時(shí)吹響鑫奧特品牌在XX地產(chǎn)業(yè)的沖鋒號(hào)角，讓“建筑銘

17、刻歷史、讓建筑改變生活”。鑫奧特公司將把廣利漁港海鮮批發(fā)市場項(xiàng)目寫入XX建筑的歷史，成為鑫奧特產(chǎn)業(yè)最大的廣告牌。二、文化價(jià)值定位XX是一個(gè)缺少文化底蘊(yùn)的城市，XX的建筑也同樣缺少文化涵，建筑沒有涵就如同人缺少靈魂。XX是沿海城市，但海洋文化和漁文化并不突出，我們在項(xiàng)目策劃中重點(diǎn)突出海洋文化、漁文化，以極少的投資為項(xiàng)目穿上蔚藍(lán)文化的外衣，從而創(chuàng)造出不可預(yù)估的商業(yè)價(jià)值。住漁村、觀海港景色、吃海鮮，聞?dòng)[漁家風(fēng)俗。來到漁碼頭，你可以去參觀專門打造鐵錨、船舵的作坊，可以去看一看漁文化博物館里千奇百怪海洋生物標(biāo)本，可以到腌制作坊里嘗試制作糟魚和釀酒，甚至你還可以從漁人碼頭隨漁船出海打漁，并親手烹飪捕回的海

18、鮮三、產(chǎn)品功能定位產(chǎn)品的設(shè)計(jì)涉與項(xiàng)目的利潤，在符合政府規(guī)劃的前提下，應(yīng)盡量優(yōu)化產(chǎn)品的布局，最大程度促進(jìn)投入資金增值和資金周轉(zhuǎn)速度的加快，如設(shè)計(jì)方案已呈報(bào)，應(yīng)采用公關(guān)方法調(diào)整。（一）主路入口景觀趕海大道在南二路與港口路交叉口建有一個(gè)具有藝術(shù)感的漁港大門，請書法名家題字“XX項(xiàng)目名”。沿路向南路邊綠化帶中擺有若干漁文化景觀小品，如海神雕塑、漁人雕塑等，命名為“趕海大道”，總長度為450米左右。作為項(xiàng)目標(biāo)志性引導(dǎo)，可配合政府公建配套操作。（二）入口廣場景區(qū)“漁港船歌”趕海大道向南200米左右，即本項(xiàng)目沿街商品房部分和整個(gè)項(xiàng)目的入口，建議在此設(shè)置小型廣場“漁港之歌”。作為“造景升值”的重要部分，在建筑

19、成本適當(dāng)?shù)膰拇蛟臁ｍ?xiàng)目主入口做為中心廣場，主景為“漁港船歌”大型雕塑，雕塑著力表現(xiàn)漁民們在晨霧中推船出海的場景，成為廣場標(biāo)志；圍繞“漁港船歌”雕塑設(shè)有綠地、霧噴、花壇、木棧道等景觀小品；沿趕海大道兩側(cè)商鋪前退線50米寬綠化帶可做為中心廣場的輔助廣場,按北斗七星方位布局成七個(gè)小型廣場, 安放北斗七星激光地?zé)襞c北極星激光地?zé)?以散置卵石鋪設(shè)廣場小路,設(shè)激光地?zé)?、旱噴、地?zé)舻?、花壇等景觀小品。北斗七星廣場用現(xiàn)代造景手法夸地表現(xiàn)漁民們出海打魚時(shí)靠北斗七星位導(dǎo)航的場景。（三）海鮮餐飲街區(qū)開發(fā)“漁舟唱晚”“漁舟唱晚”為港口休閑與餐飲集中的景區(qū)，是整個(gè)項(xiàng)目中的亮點(diǎn)。XX雖然是濱海城市，但多數(shù)市民尚未領(lǐng)略

20、到濱海風(fēng)情，將此部分開發(fā)并啟動(dòng)物美價(jià)廉的海鮮美食、特色小吃、休閑娛樂的專業(yè)街區(qū)，不但可以滿足商品房的商業(yè)空間，也填補(bǔ)了XX的市場空白，更能帶動(dòng)已經(jīng)成型的冷藏廠開發(fā)和后期大型批發(fā)市場的銷售開發(fā)工作。建議調(diào)整規(guī)劃，在沿街部分增加“背靠、天井”式商鋪，增大開發(fā)面積，商鋪的開發(fā)應(yīng)注重建筑自身的品質(zhì)與功能性，以落地窗，煙道，商住兩用等功能增加銷售賣點(diǎn)；建議商鋪開發(fā)為雙層，涵蓋海鮮湖鮮美食、漁文化民俗、海洋生物展覽、漁港特色紀(jì)念品、水手酒吧等旅游相關(guān)容；單位面積不宜過大，以便業(yè)主隨意分割，基本戶型設(shè)計(jì)為：A型，建筑面積150平方米和B型100平方米左右兩種，C戶型50米，進(jìn)深均10米左右。（四）大型海鮮批

21、發(fā)市場“漁家賣場”建筑于項(xiàng)目的中心位置，總規(guī)劃面積六萬平方米，是項(xiàng)目開發(fā)的核心區(qū)，由于啟動(dòng)批發(fā)市場不確定因素較多，建議分步開發(fā)，前期開發(fā)控制在三萬平方米以，二期作為儲(chǔ)備項(xiàng)目。產(chǎn)品布局不但要考慮市場的形成，更要考慮便于項(xiàng)目的銷售，盡量采取“產(chǎn)權(quán)”式銷售，便于資金的回籠。有兩種設(shè)計(jì)方案：一種建設(shè)“單體結(jié)構(gòu)市場”，降低業(yè)主入住門檻，以改變漁民 “路邊店” 傳統(tǒng)經(jīng)營模式。該方案受益期長，但投資回報(bào)慢。另一種是不違被政府總體規(guī)劃原則下，設(shè)計(jì)分體街區(qū)式市場。建議結(jié)合國大型漁業(yè)批發(fā)市場經(jīng)驗(yàn)，聘請規(guī)劃設(shè)計(jì)專家調(diào)整。（五）三星級(jí)賓館“鑫奧特海洋渡假村”縱觀整個(gè)XX酒店服務(wù)業(yè)，全部集中在城市中心地帶，渡假會(huì)議作為

22、一種會(huì)議形態(tài)，將在未來被消費(fèi)者所接受。本項(xiàng)目填補(bǔ)了此種業(yè)態(tài)的空白。酒店是建立在港口整體規(guī)基礎(chǔ)上，面向旅游人群、批發(fā)經(jīng)營業(yè)主，為其提供餐飲、娛樂、住宿、會(huì)議等服務(wù)，建議規(guī)劃縮小規(guī)模，還可結(jié)合旅游資源的開發(fā)，辟出部分面積建設(shè)“漁船展覽館”，向國家旅游局申請定點(diǎn)，收藏各種漁具與漁船模型，再現(xiàn)漁港、漁船的發(fā)展歷史，或者在條件成熟的情況下開發(fā)以旅游渡假為主“產(chǎn)權(quán)式”酒店，對外銷售或合作經(jīng)營。 （六）小型公寓“漁人之家”項(xiàng)目規(guī)則中的住宅部分，總建筑面積10080平方米，由于地理位置所限，本地人口稀少，建議戶型面積在六十-八十平方米/套,總體銷售價(jià)格不超過十萬元左右；可做為廣利港漁民的經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)；可用來

23、出租為度假或者外來人口的臨時(shí)公寓；居住小區(qū)應(yīng)注重漁村景觀設(shè)計(jì)；考慮漁民漁需用品倉儲(chǔ)的實(shí)際情況，可視開發(fā)情況，增建倉儲(chǔ)室，減少車庫。市場營銷篇本篇主要分為“市場分析和營銷戰(zhàn)略”兩個(gè)容，核心思路是“通過市場的啟動(dòng)帶動(dòng)和促進(jìn)房產(chǎn)的銷售”策劃過程嚴(yán)謹(jǐn)，涉與核心容的操作不做過多的文字描述。市場分析一、全國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀國家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢良好，經(jīng)濟(jì)增長勢頭強(qiáng)勁，社會(huì)安定，工業(yè)企業(yè)生產(chǎn)效益明顯好轉(zhuǎn)，居民收入和消費(fèi)信心增加，這些無可非議地成為房地產(chǎn)市場活躍的基礎(chǔ)， 商品房有效需求不斷被激發(fā)。銀行儲(chǔ)蓄利率的降低和股票、期貨等項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的加大，使人們轉(zhuǎn)向相對穩(wěn)定的房地產(chǎn)投資，全國正掀起大眾百姓（中等收入家庭）買房

24、的熱潮，全國房地產(chǎn)市場發(fā)展總體呈上升趨勢，有些城市和地區(qū)的房價(jià)持續(xù)上漲。如的住宅價(jià)格平均已達(dá)6000元/平方米以上，、等地專業(yè)市場的鋪面價(jià)格已高達(dá)1.5萬/平方米以上。個(gè)人購房者中的絕大多數(shù)又以置業(yè)投資為目的，因此，當(dāng)前中國房地產(chǎn)熱是由個(gè)人投資置業(yè)消費(fèi)的有效需求所推動(dòng)的。 二、XX商業(yè)地產(chǎn)市場現(xiàn)狀XX作為新興城市，隨著城市經(jīng)營戰(zhàn)略的實(shí)施，地價(jià)迅猛上漲，掀起XX房地產(chǎn)開發(fā)的新一輪高潮。在東城，黃河工貿(mào)園的XX市裝飾材料市場、市經(jīng)濟(jì)適用房中的商業(yè)步行街、沿清風(fēng)湖的商業(yè)街等持續(xù)熱銷；在西城，老商業(yè)街（商河路）改造項(xiàng)目、長途客運(yùn)西站附近的小商品城等商鋪價(jià)格一路攀升；在東西城之間，金建材城、鑫都建材市場

25、、鴻基大廈、方大建材城等的建設(shè)也是如火如荼。調(diào)查表明，XX商品房價(jià)格呈總體上漲趨勢，其中住宅10年間從800多元/平方米漲到現(xiàn)在2000元/平方米左右；商鋪10年間從1000多元/平方米漲到現(xiàn)在的3000-4000元/平方米左右。XX市人均儲(chǔ)蓄和人均消費(fèi)連續(xù)幾年位居前列，特別是油田居民手中閑置資金較多，對于房地產(chǎn)市場需求巨大，期望有物美價(jià)廉、升值潛力大的項(xiàng)目出現(xiàn)，本項(xiàng)目個(gè)性鮮明，是XX為數(shù)不多的海鮮批發(fā)市場，項(xiàng)目集多種功能于一身，不但是廣利港當(dāng)?shù)嘏c相關(guān)漁民、水產(chǎn)品經(jīng)營商戶的首要考慮，還將是油城人民投資置業(yè)的重要選擇。三、本項(xiàng)目優(yōu)劣勢與機(jī)會(huì)分析劣勢分析：項(xiàng)目周邊暫時(shí)不能形成規(guī)模龐大的人流、物流和

26、商流。一是項(xiàng)目位置偏遠(yuǎn)，水電路訊等基礎(chǔ)設(shè)施相對落后，近期難以形成良好的周邊環(huán)境；二是廣利港常駐人口較少，近期難以吸引資金和人才；三是XX近海海洋資源較少，養(yǎng)殖規(guī)模小，養(yǎng)殖業(yè)品種單一。 優(yōu)勢分析：一是廣利港作為“海上XX”建設(shè)的重要基地，已經(jīng)列入政府總體規(guī)劃，在2-5年周邊現(xiàn)狀將得到徹底改變；二是未來的廣利港將成為國家一級(jí)漁港，建成后可一次性停泊漁船數(shù)千艘，年交易額達(dá)幾萬噸，對于繁榮XX漁業(yè)經(jīng)濟(jì)將起到積極的推動(dòng)作用。三是項(xiàng)目市場價(jià)值巨大，帶有明顯的唯一性和壟斷性機(jī)會(huì)分析：投資者購買商業(yè)地產(chǎn)看重的是市場的啟動(dòng)情況（關(guān)系到租金的價(jià)格）和未來的升值潛力，對于概念足、市場啟動(dòng)看好的項(xiàng)目銷售情況較好；而對

27、于市場啟動(dòng)緩慢、開發(fā)商不重視前期炒作和市場運(yùn)作的項(xiàng)目，投資者大多持幣觀望，銷售難度加大。因市場啟動(dòng)不足而積壓資金的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目層出不窮，已經(jīng)引起社會(huì)各界的重視和注意。專業(yè)市場啟動(dòng)已經(jīng)不能靠政府干預(yù)，應(yīng)借鑒外地先進(jìn)的成功經(jīng)驗(yàn)，快速啟動(dòng)市場來增加購房業(yè)主的投資信心和購買愿望，從而帶動(dòng)商品房銷售。本項(xiàng)目中的周邊商鋪和批發(fā)市場的產(chǎn)權(quán)銷售均應(yīng)參照考慮。營銷戰(zhàn)略根據(jù)本項(xiàng)目市場定位和開發(fā)特點(diǎn)，項(xiàng)目的營銷推廣策略分為以下四個(gè)部分。一、目標(biāo)客戶定位分析（一）目標(biāo)客戶區(qū)域暫時(shí)鎖定整個(gè)XX市（包括市區(qū)和轄區(qū)三縣兩區(qū)）與XX周邊縣市，以經(jīng)營業(yè)戶和投資業(yè)主兩個(gè)類別分析，還要充分考慮以漁業(yè)為生的外來人士。（二）目標(biāo)客戶特

28、征按當(dāng)前XX市商品房價(jià)格和此項(xiàng)目位置等綜合因素分析，沿街商鋪每套總價(jià)在20萬左右，按揭付款首付40%即8萬元左右，每月還款千元左右；產(chǎn)權(quán)式批發(fā)市場可劃分為10100平方米的不同面積，單價(jià)在1.4萬-14萬/套左右。通過調(diào)查表明，XX市民中家有存款5萬元以上，年收入在3萬元以上的人群將成為產(chǎn)權(quán)式批發(fā)市場投資置業(yè)的首選客戶，其中居住在廣利港周邊的漁民由于長期漂泊在外，對于“一代商鋪養(yǎng)三代”的理解尤為嚴(yán)重，他們必將成為該市場的第一批投資置業(yè)業(yè)主。（三）目標(biāo)客戶細(xì)分根據(jù)以上目標(biāo)客戶特征，此項(xiàng)目的目標(biāo)客戶可細(xì)分為以下幾類人群：1、廣利港原來以漁業(yè)為生的居民2、在廣利港?？康臐O船老板、流動(dòng)的漁民3、廣利港

29、管理局、漁政部門、邊防、社區(qū)的工作人員與海洋與水產(chǎn)局的職工4、自身經(jīng)營水產(chǎn)品或餐飲行業(yè)的人群5、二次置業(yè)的人群6、XX市和油田年收入在3萬元以上的人群二、整體形象策劃推廣項(xiàng)目形象，主要指該項(xiàng)目視覺識(shí)別，其核心部分包括項(xiàng)目的名稱、標(biāo)志、標(biāo)準(zhǔn)色、標(biāo)準(zhǔn)字體等。要求造型設(shè)計(jì)既要富有意境，又要突出個(gè)性，形象鮮明，便于記憶，便于宣傳，以統(tǒng)一運(yùn)用于項(xiàng)目形象包裝。（一）項(xiàng)目視覺識(shí)別系統(tǒng)1、名稱（1）項(xiàng)目名一個(gè)好的項(xiàng)目名稱，使人有親切喜愛之感，讓人印象深刻，讓人們注意、記憶、喜愛、傳播。好的項(xiàng)目首先要有一個(gè)響亮易記的項(xiàng)目名稱，目前的項(xiàng)目名稱暫定為“XX廣利港海鮮批發(fā)市場”考慮到地理位置，項(xiàng)目特點(diǎn)等因素，在名稱方

30、面應(yīng)高度重視，可以聘請風(fēng)水先生、起名大師參與甚至借機(jī)炒作宣傳。（2）道路名項(xiàng)目東側(cè)沿廣利河的大路向政府爭取冠名權(quán)，命名為“XX趕海大道”。（3）建筑名項(xiàng)目主廣場命名為“漁港船歌”主題廣場三條商業(yè)街命名為“漁舟唱晚”海濱休閑渡假、海鮮美食街；住宅區(qū)命名為“漁人之家”公寓大型海鮮批發(fā)零售市場命名為“漁家賣場”酒店和洗浴中心命名為鑫奧特海洋渡假村。2、標(biāo)志（略）3、標(biāo)準(zhǔn)色（略）4、標(biāo)準(zhǔn)字體（略）（二）形象的延展與運(yùn)用1、工地環(huán)境包裝視覺（1）建筑物主體開工建設(shè)后，在建筑物主體框架或建筑腳架上懸掛醒目的項(xiàng)目噴繪巨幅廣告，突出項(xiàng)目整體形象，吸引到現(xiàn)場參觀人群的注意力。（2）工地圍墻工地圍墻現(xiàn)在通用的方式

31、是用彩鋼圍墻，設(shè)置項(xiàng)目噴繪廣告，宣傳項(xiàng)目公司情況、項(xiàng)目賣點(diǎn)、項(xiàng)目整體形象、渲染現(xiàn)場氣氛。（3）主路網(wǎng)與參觀路線在通向項(xiàng)目工地的主要交通路線設(shè)置宣傳項(xiàng)目的路標(biāo)或廣告牌，在項(xiàng)目入口設(shè)置醒目廣告牌，在路兩側(cè)燈桿上懸掛宣傳項(xiàng)目的彩噴吊旗。2、售樓接待中心的設(shè)置與包裝設(shè)計(jì)在項(xiàng)目現(xiàn)場臨時(shí)建設(shè)或利用原來建筑改建項(xiàng)目銷售接待中心，要求部環(huán)境明亮整潔，里面設(shè)置項(xiàng)目展示區(qū)與客戶洽談區(qū)與大客戶接待處、銷售管理人員辦公區(qū)等，在項(xiàng)目展示區(qū)設(shè)置項(xiàng)目整體沙盤、房子模型、戶型結(jié)構(gòu)圖等，展示整個(gè)項(xiàng)目的建成效果，建筑布局等；客戶洽談區(qū)要有座位和飲水機(jī)等設(shè)施，便于客戶休憩和詳細(xì)了解項(xiàng)目情況，客戶接待中心墻面懸掛項(xiàng)目宣傳展板、項(xiàng)目平

32、面圖、項(xiàng)目銷售情況表等，要表現(xiàn)出項(xiàng)目紅火的銷售狀況，引發(fā)客戶的購買欲望，增強(qiáng)客戶的購買信心（公司有條件的話，對于商鋪和公寓樓的銷售可以設(shè)置樣板間，給客戶身臨其境的感覺，增強(qiáng)客戶購買信心）。（三）廣告總體策略1、廣告宣傳階段廣告宣傳要針對確定的目標(biāo)群體，根據(jù)不同的銷售階段，制定相應(yīng)的廣告策略，按計(jì)劃、分階段、系統(tǒng)地對項(xiàng)目的整體形象和“賣點(diǎn)”集中進(jìn)行宣傳和推介。一般按以下五個(gè)階段發(fā)布：銷售準(zhǔn)備階段首次公開展銷和跟進(jìn)銷售階段二次公開展銷與跟進(jìn)銷售階段三次公開展銷與跟進(jìn)銷售階段掃尾階段銷售公司安排專人對各個(gè)時(shí)期廣告效果進(jìn)行監(jiān)控和調(diào)查評估，與時(shí)向公司反饋信息，便于對下期廣告策略的修正和發(fā)布。2、媒介策略

33、根據(jù)不同的目標(biāo)客戶群體，調(diào)查了解各種媒體的受眾情況和價(jià)格，綜合受眾比例和媒體價(jià)格后組合選擇廣告媒體，以較小的廣告投入起到最大的宣傳效果。（1）媒體建議（項(xiàng)目公司可根據(jù)實(shí)際情況選擇運(yùn)用）(略）（2）印刷品的種類（略）3、公關(guān)活動(dòng)策劃（1）部認(rèn)購在項(xiàng)目建設(shè)開工后、預(yù)售證辦理前，采取直銷方式或小圍組織客戶對項(xiàng)目進(jìn)行部認(rèn)購，簽定部認(rèn)購書，收取訂金，增強(qiáng)項(xiàng)目銷售信心。（2）舉辦展銷會(huì)開盤后，在市區(qū)選擇合適場所組織大型展銷會(huì)，全面展示項(xiàng)目，吸引目標(biāo)客戶購買。（3）集團(tuán)認(rèn)購面向集團(tuán)客戶如某地財(cái)團(tuán)進(jìn)行項(xiàng)目的整體招商，或制訂優(yōu)惠的團(tuán)購政策，鼓勵(lì)水產(chǎn)品市場的所有經(jīng)營業(yè)戶或廣利港居民進(jìn)行團(tuán)體購買。（4）開工儀式邀請

34、XX市主要領(lǐng)導(dǎo)、水產(chǎn)局領(lǐng)導(dǎo)等參加，媒體同時(shí)進(jìn)行采訪報(bào)道，以擴(kuò)大項(xiàng)目知名度，引起目標(biāo)客戶注意。（5）開盤儀式組織策劃大型公關(guān)活動(dòng)，除組織市級(jí)領(lǐng)導(dǎo)參與外，還可組織體現(xiàn)海文化、漁文化的大型文藝活動(dòng)，邀請媒體參與宣傳，進(jìn)一步擴(kuò)大項(xiàng)目知名度，增強(qiáng)目標(biāo)客戶對項(xiàng)目的認(rèn)知度，促進(jìn)銷售。4、營銷推廣費(fèi)用預(yù)算（費(fèi)用待定）三、銷售招商策略執(zhí)行（一）項(xiàng)目賣點(diǎn)分析1、“無憂置業(yè)”。投資后由專業(yè)公司統(tǒng)一租賃，并給予投資者每年6%的三年租金回報(bào)；2、XX市唯一的大型漁產(chǎn)品批發(fā)零售市場；3、XX市唯一的大型專業(yè)經(jīng)營海鮮的美食街（二）銷售策略1、沿街商鋪銷售策略為了體現(xiàn)開發(fā)商在市場啟動(dòng)的可靠性和保證性，以給予投資業(yè)主一定比例的

35、租金回報(bào)，來打消其關(guān)于市場啟動(dòng)的顧慮。具體是引進(jìn)一家市場經(jīng)營管理公司，與投資業(yè)主簽訂租賃協(xié)議，全面責(zé)運(yùn)營市場，并向業(yè)主支付固定的租金，即“返租回報(bào)”方式。2、產(chǎn)權(quán)式海鮮市場的銷售銷售策略采取“先出售產(chǎn)權(quán)、后整體租賃”的運(yùn)作模式，對整個(gè)市場進(jìn)行整體經(jīng)營，統(tǒng)一對外招商招租。適用于大型封閉市場，操作方法是將市場按區(qū)域劃分為1050平方米的小產(chǎn)權(quán)進(jìn)行銷售，回收大量資金，然后通過返租的方法從購房者手中取得經(jīng)營權(quán)。其返租利率一般定在總投資的5-7。市場整租模式對中小投資者具有極大的誘惑力，他們購得海鮮市場小戶產(chǎn)權(quán)，由專門的市場管理運(yùn)營公司（開發(fā)商控股）返租整體經(jīng)營，降低了投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)，將大大提高項(xiàng)目銷

36、售速度。3、“漁人之家”公寓的銷售“漁人之家”住宅項(xiàng)目的劣勢在于緊靠海鮮批發(fā)市場，周圍環(huán)境嘈雜，優(yōu)勢在于“雙水景”的獨(dú)特景觀，一面看海，另一面看湖。為促進(jìn)其銷售，可以先期進(jìn)行市場調(diào)查，了解目標(biāo)客戶對項(xiàng)目的需求，然后采取先預(yù)定后銷售的方式對外銷售。4、酒店的開發(fā)酒店的位置優(yōu)越，如做成商鋪將獲得不菲的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，現(xiàn)在開發(fā)為時(shí)尚早。（三）市場啟動(dòng)與招商招租成立專門的市場經(jīng)營管理公司，可在省外注冊，如某某漁產(chǎn)品市場經(jīng)營管理公司，名義上是與開發(fā)商沒有任何關(guān)聯(lián)的外來公司，實(shí)際上由開發(fā)商控股，該公司負(fù)責(zé)與投資業(yè)主的具體接洽，簽定三年租賃協(xié)議，統(tǒng)一經(jīng)營管理市場。1、政府優(yōu)惠政策。向政府爭取凡是來此經(jīng)營的業(yè)戶享受

37、減免相關(guān)稅費(fèi)、簡化手續(xù)辦理的相關(guān)優(yōu)惠政策。2、招商招租政策。為便于招商和啟動(dòng)，第一年房租免房費(fèi)，第二年、第三年均以優(yōu)惠價(jià)格面向經(jīng)營業(yè)戶招商招租?？蛇m當(dāng)收取少量履約保證金（如5000元），約定經(jīng)營業(yè)戶后兩年繼續(xù)租賃。3、招商對象：經(jīng)營水產(chǎn)品批發(fā)、海鮮餐飲、旅游產(chǎn)品、漁具漁需用品的業(yè)戶和大的經(jīng)營業(yè)戶乃至有意投資的大財(cái)團(tuán)；4、招商圍：全國沿海省份，省各城市，XX市與周邊縣區(qū)；5、招商方式：在上述地區(qū)相關(guān)的經(jīng)營場所發(fā)放宣傳單，重點(diǎn)大客戶當(dāng)面洽談；在XX市召開招商大會(huì)，宣布招商優(yōu)惠政策，吸引經(jīng)營業(yè)戶入住，迅速啟動(dòng)市場。6、其他建議：為帶動(dòng)市場的快速形成，市場經(jīng)營管理公司可率先選擇優(yōu)越位置開店經(jīng)營，營造市

38、場氣氛，等招租完成，市場形成后，根據(jù)實(shí)際情況繼續(xù)經(jīng)營或?qū)ν獬邪＃ㄋ模﹥r(jià)格定位與策略1、定價(jià)方法主要按期房價(jià)、現(xiàn)房價(jià)、綜合價(jià)、集團(tuán)購買價(jià)、并考慮地段位置、鋪面朝向等因素綜合定價(jià)。突出項(xiàng)目“賣點(diǎn)”和項(xiàng)目整體環(huán)境、地段位置、鋪面朝向等購房因素的差異。2、優(yōu)惠條款（略）3、價(jià)格分期策略部認(rèn)購價(jià)格部認(rèn)購期間屬于期房，此時(shí)房價(jià)不宜定高，從建筑成本和現(xiàn)在XX房地產(chǎn)行情看，沿街商鋪定價(jià)為1600元/平方米，市場攤位定價(jià)為1300元/平方米較為合適。入市價(jià)格開盤銷售一個(gè)月，為吸引客戶，商鋪價(jià)格上浮到1650-1700元/平方米，市場攤位上浮到1350-1400元/平方米。價(jià)格浮動(dòng)策略為體現(xiàn)房產(chǎn)升值，增強(qiáng)投資者

39、信心，吸引更多客戶購房，在銷售擴(kuò)期建議每兩個(gè)月上浮20元，爭取在預(yù)定銷售期，商鋪價(jià)格上浮到1800元/平方米以上，市場攤位價(jià)格上浮到1500元/平方米以上。（五）其他銷售建議1、銷售代理商（銷售顧問）與房地產(chǎn)銷售策劃代理商的合作將加快項(xiàng)目銷售速度，專業(yè)房地產(chǎn)策劃銷售運(yùn)營公司在房地產(chǎn)銷售方面具有豐富的經(jīng)驗(yàn)和技巧，并熟悉當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情和客戶心理，對此項(xiàng)目的把握更為準(zhǔn)確，應(yīng)積極與其合作。2、全員營銷開發(fā)商動(dòng)員公司各部門都參與房產(chǎn)銷售工作，發(fā)動(dòng)一切可以利用的關(guān)系，配合銷售部門做好銷售工作。3、銷售網(wǎng)絡(luò)為克服項(xiàng)目位置偏遠(yuǎn)的不利條件，便于城區(qū)客戶了解項(xiàng)目，建議開發(fā)商在東西城各設(shè)置售樓處一處，西城可以設(shè)

40、在水產(chǎn)品批發(fā)市場門口，東城設(shè)在人流聚集區(qū)，各自安排銷售人員現(xiàn)場售樓。四、營銷服務(wù)策劃實(shí)施（一）財(cái)務(wù)策略（略）（二）商業(yè)合作關(guān)系（略）（三）工作協(xié)調(diào)配合（略）經(jīng)濟(jì)效益篇概述：本篇由項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度、資金投入與籌措、產(chǎn)出效益分析和風(fēng)險(xiǎn)分析四部分組成，并綜合考慮市場多方面因素，通過價(jià)格、銷售進(jìn)度等的不同變化，優(yōu)化組合成多種投入產(chǎn)出方案，旨在通過對項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度、投資與收益的分析等，測算出各投資期產(chǎn)品的不同價(jià)格、不同銷售進(jìn)度情況下項(xiàng)目的盈虧保本點(diǎn)，從而幫助企業(yè)進(jìn)行正確的資金運(yùn)作，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，最大限度地獲得既得利益。為便于企業(yè)融資，此部分還附有金融機(jī)構(gòu)項(xiàng)目借款程序和有關(guān)說明。一、項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 該項(xiàng)目工程施工

41、準(zhǔn)備分為四期進(jìn)行滾動(dòng)開發(fā)。項(xiàng)目總建設(shè)期為兩年半，合計(jì)30個(gè)月，工期從2004年6月開始，至2006年12月底結(jié)束。一期開發(fā)分成兩部分同時(shí)進(jìn)行。一部分為全部規(guī)劃區(qū)土地的平整、綠化、亮化，停車場、“漁港船歌”與市場進(jìn)口的修建、地上附著物的拆除等前期工程，同時(shí)建設(shè)售樓接待中心、開展大規(guī)模的宣傳炒作。另一部分為海鮮美食休閑街“漁舟唱晚”的開發(fā)建設(shè)。工期預(yù)計(jì)為6個(gè)月，2004年6月動(dòng)工至2004年12月結(jié)束。二期為1000030000平方米海鮮批發(fā)市場“漁家賣場”的建設(shè)。工期預(yù)計(jì)為6個(gè)月，2005年3月動(dòng)工至2005年9月結(jié)束。三期為建設(shè)四棟住宅樓“漁人之家”。考慮到資金狀況，住宅樓的開發(fā)建設(shè)可在二期海

42、鮮批發(fā)交易市場啟動(dòng)后鋪開。工期預(yù)計(jì)為6個(gè)月，2005年6月動(dòng)工至2005年12月結(jié)束。四期為“鑫奧特海洋渡假村”的開發(fā)建設(shè)。工期預(yù)計(jì)為12個(gè)月，2006年1月動(dòng)工至2006年12月結(jié)束。二、項(xiàng)目資金投入與資金籌措 一期工程初步估算靜態(tài)投資為1740萬元，其中第一部分工程總投資約為200萬元;第二部分靜態(tài)總投資約為1540萬元。二期工程靜態(tài)投資為7002100萬元?？紤]到該部分如果全部建為批發(fā)交易市場投資額較大（按700元/平方米計(jì)算，60000平方米需要投資4200余萬元），且按一個(gè)出售單位50平方米計(jì)算，將有1200余個(gè)經(jīng)營攤位，這樣大的規(guī)模不但XX市場一時(shí)難以消化，即使再向周邊輻射，也一時(shí)

43、難以做到，風(fēng)險(xiǎn)相對較大。因此按照審慎的原則，擬先期進(jìn)行試探性建設(shè)，即可先期建設(shè)200個(gè)600個(gè)單位的攤位，建筑面積為1000030000平方米。該部分計(jì)劃投資7002100萬元。三期工程靜態(tài)投資為700萬元。計(jì)劃建設(shè)住宅樓四座，建筑面積10000平方米，每戶住宅面積75平方米,約可住133戶。該部分按每平方米700元建筑成本計(jì)算，需投入資金700萬元。四期工程靜態(tài)投資為2000萬元。該酒店總建筑面積約12000平方米，總投資約2000萬元。（需要說明的是，該項(xiàng)目投資時(shí)考慮的是靜態(tài)因素，不考慮時(shí)間對投入的影響以與建筑原材料價(jià)格的可能變化。）該項(xiàng)目靜態(tài)總投資為51406540萬元。資金投入計(jì)劃與資

44、金籌措方式： 該項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有三個(gè)渠道：一是自有資金，二是銀行貸款，三是預(yù)售收入用于投資部分。資金運(yùn)作方式如下：自有資金全部用于投資；預(yù)售收入扣除與銷售的關(guān)稅費(fèi)后用于投資；此外若還缺資金，則向銀行貸款。具體工程資金投入、需求與資金籌集方式如下：一期工程： 公司自籌資金與工程總包單位融資，其中第一部分，即完成全部規(guī)劃區(qū)土地的平整、綠化、亮化，停車場、“海港之歌”廣場與市場大門的修建、地上附著物的拆除等前期造景工程，同時(shí)建設(shè)售樓處和相應(yīng)廣告宣傳、炒作約需200萬元，由公司自有資金解決。第二部分即22000平方米上下雙層商鋪的開發(fā)建設(shè)，公司自籌資金投入300萬元與工程總包單位融資，完成進(jìn)度

45、至商鋪封頂，約1540萬元。由于一期工程所需資金量較大，建設(shè)單位如墊資300500萬元，加上部認(rèn)購的部分資金（暫定為100萬元）可以全部投入，則還有將近700900萬元的資金缺口，該資金缺口可以企業(yè)目前所有的開發(fā)項(xiàng)目土地所有權(quán)或在建工程作抵押向銀行申請房地產(chǎn)抵押貸款。二期工程： 此期工程由于受規(guī)劃限制，目前暫定兩種方式可供選擇，一是先期建設(shè)200個(gè)交易攤位，建筑面積為10000平方米；二是一次建設(shè)600個(gè)攤位，建筑面積30000平方米。兩種方式各有利弊，前者雖可降低風(fēng)險(xiǎn)但不容易形成規(guī)模，后者容易形成規(guī)模但風(fēng)險(xiǎn)相對較大，資金需求量也較大。在此分別進(jìn)行估算。首先計(jì)算10000平方米海鮮交易攤位的建

46、設(shè)資金投入和資金來源。資金投入：700元/平方米10000平方米700萬元資金籌措：上述700萬元可由一期工程建設(shè)所產(chǎn)生的利潤解決，按照慣例，700萬元的工程，企業(yè)只需要出資30%，即210萬元左右即可開工建設(shè)，此210萬元資金來源為售出第一期的部分商鋪利潤。其次計(jì)算30000平方米海鮮交易攤位的建設(shè)資金投入和資金來源。資金投入：700元/平方米30000平方米2100萬元資金籌措：上述2100萬元可由一期工程建設(shè)所產(chǎn)生的利潤解決，按照慣例，2100萬元的工程，企業(yè)只需要出資30%，即630萬元即可開工建設(shè)，此630萬元資金來源為售出第一期的部分商鋪利潤。三期工程資金投入：700元/平方米10

47、000平方米700萬元資金籌措：上述700萬元可由二期工程建設(shè)所產(chǎn)生的利潤解決，按照慣例，700萬元的工程，企業(yè)只需要出資30%，即210萬元即可開工建設(shè)，此210萬元資金來源為售出第二期的交易攤位利潤。四期工程以三期工程回款作為四期工程的建設(shè)投入資金，完成四期工程的建設(shè)。四期工程視前三期開發(fā)實(shí)際效果暫不進(jìn)行具體估算，只假定一個(gè)1000萬元的利潤目標(biāo)。三、不同價(jià)格下銷售收入和利潤變動(dòng)分析我們假定商鋪、海鮮批發(fā)市場和住宅樓建筑成本均為700元/平方米，建設(shè)期銷售比例均定為60%，全部項(xiàng)目銷售完畢不超過兩年，分別設(shè)計(jì)三種不同的產(chǎn)品價(jià)格組合，由此分析不同價(jià)格下銷售收入和銷售利潤水平（不考慮價(jià)格對銷售

48、進(jìn)度的影響）。（見附表）按比例銷售收入和銷售利潤分析表：四、經(jīng)濟(jì)效益分析（一）價(jià)格分析雖然從目前來看，該項(xiàng)目還存在諸如水、電、路、訊等基礎(chǔ)設(shè)施落后、常駐人口較少、海洋資源較少等不容忽視的問題，但總的說來還是一個(gè)人氣問題，只要前期“造景升值，分步開發(fā)”能按照計(jì)劃進(jìn)行，則可實(shí)現(xiàn)既定利潤目標(biāo)。從建筑市場原材料與各種費(fèi)用價(jià)格來看，沿街商鋪與海鮮批發(fā)市場和酒店建筑成本完全可控制在700元/平方米左右。前期炒作工作結(jié)束后，該項(xiàng)目的升值空間將十分巨大。保守的估計(jì)，上述部分建設(shè)項(xiàng)目建成后售價(jià)能上升一倍，即平均達(dá)到1500元/平方米，利潤空間十分巨大。在本篇第三部分我們已經(jīng)對不同價(jià)格下的銷售收入和利潤情況進(jìn)行了

49、詳細(xì)分析和測算，這里不再贅述。（二）總利潤分析一期工程：如定價(jià)每平方米1400元，則全部售出后銷售利潤：（1400700）22000平方米1540萬元如定價(jià)每平方米1500元，則全部售出后銷售利潤：（1500700）22000平方米1760萬元如定價(jià)每平方米1600元，則全部售出后銷售利潤：（1600700）22000平方米1980萬元二期工程：建設(shè)10000平方米交易市場時(shí)：如定價(jià)每平方米1300元，則全部售出后銷售利潤：（1300700）10000平方米600萬元如定價(jià)每平方米1400元，則全部售出后銷售利潤：（1400700）10000平方米700萬元如定價(jià)每平方米1500元，則全部售出

50、后銷售利潤：（1500700）10000平方米800萬元建設(shè)30000平方米交易市場時(shí)：如定價(jià)每平方米1300元，則全部售出后銷售利潤：（1300700）30000平方米1800萬元如定價(jià)每平方米1400元，則全部售出后銷售利潤：（1400700）30000平方米2100萬元如定價(jià)每平方米1500元，則全部售出后銷售利潤：（1500700）30000平方米2400萬元三期工程：如定價(jià)每平方米1100元，則全部售出后銷售利潤：（1100700）10000平方米400萬元如定價(jià)每平方米1200元，則全部售出后銷售利潤：（1200700）10000平方米500萬元如定價(jià)每平方米1300元，則全部售出

51、后銷售利潤：（1300700）10000平方米600萬元四期工程不進(jìn)行分析，假定一個(gè)銷售利潤1000萬元。為便于計(jì)算總利潤，我們?nèi)∶總€(gè)項(xiàng)目定價(jià)的最低值和最高值。由此計(jì)算出該項(xiàng)目完工并按計(jì)劃出售后可實(shí)現(xiàn)利潤3540萬元4380萬元（建設(shè)10000平方米市場時(shí)），或4740萬元5980萬元（建設(shè)30000平方米市場時(shí)）。（三）各項(xiàng)目產(chǎn)出與盈虧保本點(diǎn)分析一期工程保本點(diǎn)分析：一期工程單位面積造價(jià)約700元/平方米，企業(yè)需投入資金1540萬元，加上前期造景投入的200萬元，合計(jì)投入1740萬元。工程完工后每平方米我們擬訂14001600三種價(jià)格方案，分別計(jì)算相應(yīng)的資金回收額，并假定在項(xiàng)目開始接受預(yù)訂直到

52、全部售出的時(shí)間為一年，也就是投資回收期暫定為一年，建設(shè)期銷售比例定為60%，則可計(jì)算出不同價(jià)格下的盈虧保本點(diǎn)。如定價(jià)每平方米1400元計(jì)算，賣出全部可出售面積22000平方米的57%，即12540平方米即可回籠資金1755萬元，從而達(dá)到盈虧保本點(diǎn)。1400元/平方米125400平方米1740萬元0萬元如定價(jià)每平方米1500元計(jì)算，賣出全部可出售面積22000平方米的54%，即11880平方米即可回籠資金1782萬元，從而達(dá)到盈虧保本點(diǎn)。1500元/平方米11880平方米1740萬元0萬元如定價(jià)每平方米1600元計(jì)算，賣出全部可出售面積22000平方米的49%，即10800平方米即可回籠資金17

53、28萬元，從而達(dá)到盈虧保本點(diǎn)。1600元/平方米10800平方米1740萬元0萬元二期工程保本點(diǎn)分析：二期工程單位面積造價(jià)700元/平方米，企業(yè)需要投入資金7002100萬元，工程完工后每平方米以三種不同的價(jià)格計(jì)算保本點(diǎn)：建設(shè)10000平方米時(shí)：如定價(jià)每平方米1300元計(jì)算，賣出全部可出售面積10000平方米的54%，即5400平方米即可回籠資金702萬元，從而達(dá)到盈虧保本點(diǎn)。1300元/平方米5400平方米700萬元0萬元如定價(jià)每平方米1400元計(jì)算，賣出全部可出售面積10000平方米的50%，即5000平方米即可回籠資金700萬元，從而達(dá)到盈虧保本點(diǎn)。1400元/平方米5000平方米700

54、萬元0萬元如定價(jià)每平方米1500元計(jì)算，賣出全部可出售面積10000平方米的47%，即4700平方米即可回籠資金705萬元，從而達(dá)到盈虧保本點(diǎn)。1500元/平方米4700平方米700萬元0萬元建設(shè)30000平方米時(shí)：如定價(jià)每平方米1300元計(jì)算，賣出全部可出售面積30000平方米的54%，即16200平方米即可回籠資金2106萬元，從而達(dá)到盈虧保本點(diǎn)。1300元/平方米16200平方米2100萬元0萬元如定價(jià)每平方米1400元計(jì)算，賣出全部可出售面積30000平方米的50%，即15000平方米即可回籠資金2100萬元，從而達(dá)到盈虧保本點(diǎn)。1400元/平方米15000平方米2100萬元0萬元如定

55、價(jià)每平方米1500元計(jì)算，賣出全部可出售面積30000平方米的47%，即14000平方米即可回籠資金2100萬元，從而達(dá)到盈虧保本點(diǎn)。1500元/平方米14000平方米2100萬元0萬元三期工程保本點(diǎn)分析：三期工程單位面積造價(jià)按700元/平方米計(jì)算，企業(yè)需要投入資金700萬元，工程完工后每平方米售價(jià)按三種不同的價(jià)格方案分別計(jì)算保本點(diǎn)如下：如定價(jià)每平方米1100元計(jì)算，賣出全部可出售面積10000平方米的64%，即6400平方米即可回籠資金704萬元，從而達(dá)到盈虧保本點(diǎn)。1100元/平方米6400平方米700萬元0萬元如定價(jià)每平方米1200元計(jì)算，賣出全部可出售面積10000平方米的58%，即5

56、800平方米即可回籠資金696萬元，從而達(dá)到盈虧保本點(diǎn)。1200元/平方米5800平方米700萬元0萬元如定價(jià)每平方米1300元計(jì)算，賣出全部可出售面積10000平方米的54%，即5400平方米即可回籠資金702萬元，從而達(dá)到盈虧保本點(diǎn)。1300元/平方米5400平方米700萬元0萬元四期工程保本點(diǎn)分析：目為整個(gè)計(jì)劃的最后一項(xiàng)，有很多不確定性因素，因此在這里不做詳細(xì)分析。四、風(fēng)險(xiǎn)分析此項(xiàng)目的主要風(fēng)險(xiǎn)主要分為政策風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)和金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等幾個(gè)方面。政策風(fēng)險(xiǎn)主要來自政府的關(guān)政策的調(diào)整。解決辦法就是加大公關(guān)力度，對政府在項(xiàng)目建設(shè)過程中出現(xiàn)的不利政策與時(shí)進(jìn)行了解和掌握，并指定專人進(jìn)行

57、與時(shí)跟進(jìn)，加強(qiáng)公關(guān)和協(xié)調(diào)，保證將此風(fēng)險(xiǎn)降到最低限度。市場風(fēng)險(xiǎn)主要來自市場，最主要的還是銷售風(fēng)險(xiǎn)，而銷售風(fēng)險(xiǎn)還是來自對市場的營造和把握能力問題。在此項(xiàng)目中，由于我們進(jìn)行了大規(guī)模的前期造景升級(jí)和項(xiàng)目炒作工作，因此可以初步把握一期工程的可實(shí)現(xiàn)性，對于后期開發(fā)，如要有效降低其風(fēng)險(xiǎn)，解決途徑主要是加強(qiáng)市場前營銷工作，加大市場調(diào)查力度，力爭做到以需要定目標(biāo)，以客戶定產(chǎn)品。經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)主要來自企業(yè)部，由于企業(yè)首次涉足房地產(chǎn)市場，開發(fā)和建設(shè)經(jīng)驗(yàn)的不足將成為最大的成功障礙，解決途徑主要是加強(qiáng)市場考察工作，參照相似項(xiàng)目決定工程進(jìn)度和資金運(yùn)作流程，加強(qiáng)員工培訓(xùn)，以市場方式運(yùn)作整個(gè)項(xiàng)目，引進(jìn)專業(yè)公司參與項(xiàng)目的全過程等

58、。金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要來自國家利率的調(diào)整和財(cái)務(wù)成本、費(fèi)用的變動(dòng)。解決途徑主要是加強(qiáng)成本控制和管理，聘請專業(yè)會(huì)計(jì)、審計(jì)人員加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)全流程管理和控制，最大限度地降低此種風(fēng)險(xiǎn)。五、項(xiàng)目投資價(jià)值判斷 通過對該項(xiàng)目的投資規(guī)模、收益預(yù)測、投資回收期與市場需求狀況、風(fēng)險(xiǎn)與對策等方面的審慎分析，不管是從長期發(fā)展看，還是從短期收益看，該項(xiàng)目都具有很好的投資價(jià)值。同時(shí)，從該項(xiàng)目的機(jī)會(huì)效應(yīng)看，已被XX京市政府列為“海上XX”重點(diǎn)建設(shè)工程，將作為XX市標(biāo)性建筑物，該項(xiàng)目也具有較好的社會(huì)投資價(jià)值，有助于提升投資者的形象與地位，具有良好的品牌效應(yīng)。六、特別說明從該項(xiàng)目的全局考慮，企業(yè)如果只建設(shè)一期商鋪而不進(jìn)行二期三期乃至

59、四期工程的建設(shè)，一方面會(huì)違背政府意愿，不能取得政府各方面的大力支持，同時(shí)也不能有效地保證一期工程建設(shè)產(chǎn)品按預(yù)定計(jì)劃售出，因此，二期工程不是可建可不建的問題，而是必須要建。二期工程建設(shè)最大的障礙來自于資金和市場啟動(dòng)情況，一期工程如能如期建設(shè)并按計(jì)劃實(shí)現(xiàn)銷售，則一方面可以解決二期工程的開工資金，另一方面也會(huì)為二期海鮮批發(fā)市場交易攤位的出售打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。在此我們針對建設(shè)10000平方米和30000平方米兩種方案的資金來源分別進(jìn)行特別分析說明。如建設(shè)10000平方米，總投資為700萬元，開工建設(shè)所需資金為總投資的30%，即210萬元，這筆資金可從一期商鋪的銷售利潤中得到，具體為：當(dāng)一期商鋪定價(jià)分別為

60、1400、1500、1600元/平方米銷售時(shí)，銷售利潤分別為1540、1760、1980萬元，由此可以計(jì)算出一期商鋪銷售面積在不同的價(jià)格下達(dá)到13.6%、11.9%、10.6%時(shí)即可籌措到此筆資金。如建設(shè)30000平方米，總投資為2100萬元，開工建設(shè)所需資金為總投資的30%，即630萬元，這筆資金可從一期商鋪的銷售中利潤得到，具體為：當(dāng)一期商鋪定價(jià)分別為1400、1500、1600元/平方米銷售時(shí)，銷售利潤分別為1540、1760、1980萬元，由此可以計(jì)算出一期商鋪銷售面積在不同的價(jià)格下達(dá)到40.9%、35.8%、31.8%時(shí)即可籌措到此筆資金。附：房地產(chǎn)開發(fā)貸款運(yùn)作需要準(zhǔn)備的材料清單向商