融資業(yè)務管理及房地產調查管理知識報告

1、編 號：房地產開發(fā)結構化融資業(yè)務送審報告融資人： 北京林興房地產開發(fā)有限公司 項目金額： 人民幣10億元 發(fā)起業(yè)務團隊： 北京分行世紀壇支行 投資銀行部負責人： 包海英 聯系電話： 送審日期： 2012年9月13日送審材料清單項目： 有無備注（）融資人主體資料：1、最新年檢的法人營業(yè)執(zhí)照正副本復印件2、最新年檢的組織機構代碼證復印件3、法定代表人身份證復印件4、有效的稅務登記證復印件5、開戶許可證6、人民銀行核發(fā)經年檢有效的貸款卡（對于風險分類為關注或出現貸款逾期等不良記錄的貸款卡，項目推薦機構應事先核實原因，并在項目盡職調查中進行充分說明）7、人行征信系統(tǒng)中查詢記錄（全套）8、公司章程復印件

2、9、有權機構同意融資或擔保的決議文件10、政府批準公司借款的批文或公司董事會決議（如需）11、最近三年經審計的財務報告（包括附注）（若成立不足三年的，提交成立以來的年度財務報告）2009、2010、2011年12、最近一期財務報表（如最近一期財務報表的截止日與項目報送審查的時間間隔6個月以上的，項目推薦機構分行應及時補充或作出相關說明；若為集團性公司，應同時提供集團本部報表和合并報表）2012年6月13、最新一期外部評級報告（如有）、內部評級報告14、驗資報告復印件擔保人主體資料：若有擔保人則按融資人主體資料要求提供相關材料開發(fā)項目材料：項目立項批文項目可行性研究報告國有土地使用證 建設用地規(guī)

3、劃許可證 建筑工程施工許可證 建設工程規(guī)劃許可證 商品房預售許可證抵質押資料：抵質押物權屬證明抵質押物價值評估報告2012年9月抵質押物取得或購置的合同協議及有關付款憑證抵質押人相關主體資質材料（如必要）抵質押人有權機構同意提供抵質押的決議文件目 錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc331508276 .結構化融資業(yè)務送審報告4 HYPERLINK l _Toc331508278 .送審報告專業(yè)評審、風險評審意見及結論19 HYPERLINK l _Toc331508279 .審批意見23.結構化融資業(yè)務方案送審報告第一部分 項目概況業(yè)務背景北京林興房地產開發(fā)有

4、限公司成立于2003年8月，注冊資本2000萬元，該企業(yè)自成立之后，豐臺區(qū)太平橋京門商住區(qū)西區(qū)首科大廈A座商住公寓項目是其經營的第一個項目，該項目建設總投資14.4億元。目前，首科大廈A座未售房產建筑面積共計70,230.70平方米，預計可實現銷售總額25.59億元。本次融資人申請10億元綜合授信額度，專項用于結構化融資業(yè)務，資金用途用于置換企業(yè)建設項目產生的往來借款及支付工程尾款等建設費用，將首科大廈A座在建工程及分攤的土地使用權抵押至我行?，F麗澤商務區(qū)為北京市政府重點開發(fā)區(qū)域，首科大廈緊鄰麗澤商務區(qū)，購買意向人群較多，銷售回款有保證。交易結構模式我行或機構資金購買信托計劃，信托計劃投資券商

5、資產管理計劃，再由資產管理計劃投資給融資人。方案要素產品規(guī)模：人民幣10億元整（二）產品期限：2年期（三）融資成本：結構化融資成本9.5%（四）投資人參考凈收益率：待定 產品管理費/財務顧問費：待定 （六）托管費：0.1%（七）合作中介費用：待定（八）還款計劃： 到期一次性還本 （九）付息方式： 按季付息（十）保證措施： 抵押 （十一）我行與融資人及關聯企業(yè)業(yè)務往來1、我行與融資人的業(yè)務往來情況該企業(yè)已在我行開立一般結算賬戶，我行于2007年6月27日對該公司發(fā)放房地產開發(fā)貸款6,000萬元，期限3年；于2007年7月2日至2010年6月27日對該公司發(fā)放房地產開發(fā)貸款2億元；2009年追加貸

6、款2.5億元，累計發(fā)放貸款5.1億元，風險分類為正常1，公司主要結算業(yè)務均在我行辦理。我行為該樓盤按揭業(yè)務的唯一指定銀行，與他行無合作，與我行開展個人住房按揭業(yè)務，綜合效益可觀。2、我行與融資人關聯企業(yè)的業(yè)務往來情況我行與融資人關聯企業(yè)尚未建立合作關系。3、融資人目前在我行的風險分類情況融資人在我行的風險分類均為正常1。 四、資金募集方式本筆業(yè)務的資金募集方式：（一）通過總行司庫資金轉移形成非標準化自營投資資產；（二）通過資產證券化或其他真實轉讓資產的方式向其他機構或者個人投資者定向募集。注：項目概況為我分行對北京林興房地產開發(fā)有限公司結構化融資產品方案的初步設計，產品方案以本行有權審批人審批

7、通過的審批通知書及結構化融資業(yè)務金融服務及交易結構方案為準。第二部分 融資人情況分析融資人基本情況（一）基本資料卡基本資料基本情況企業(yè)名稱北京林興房地產開發(fā)有限公司公司性質有限責任公司歸屬集團無注冊地址北京市豐臺區(qū)太平橋小區(qū)8號樓甲1號2幢305注冊/實收資本2,000萬成立日期2003年8月經營范圍房地產開發(fā)；商品房銷售；投資管理房地產開發(fā)資質四級（編號：FT-A-6208）法定代表人林建平員工人數30注冊號110106006079339法定代表人身份證務聯系人及聯系方式吳行開戶情況興業(yè)銀行北京世紀壇支行一般賬戶：321200

8、100100025872組織機構代碼75330267-9貸款卡110100000558780301歸屬行業(yè)房地產最新股東構成出資人出資額股權占比行業(yè)歸屬實際控制方是否逃廢債企業(yè)林建平1,40070%房地產是否林少勇60030%房地產否否（二）歷史沿革北京林興房地產開發(fā)有限公司成立于2003年8月，注冊資本2,000萬元。注冊地點：北京市豐臺區(qū)科學城11B2號樓607室；法人代表：林建平；經營范圍：房地產開發(fā)；商品房銷售；投資管理。企業(yè)由林建平、林少勇分別出資1,400萬元、600萬元成立，股權占比分別為70%、30%，自成立至今未發(fā)生股權變化。（三）最終實際控制人和系列企業(yè)股權結構該公司注冊資

9、本2,000萬元人民幣，股東情況如下：股東名稱 出資方式 出資額 占比林建平 人民幣 1,400萬元 70%；林少勇 人民幣 600萬元 30%。公司法人及最終實際控制人為：林建平，1957年4月出生，籍貫：福建莆田。1985-1991 福建省莆田市仙游縣建筑工程公司副經理1991-1999 福建省莆田市建筑工程公司項目經理1999-2001 福建省莆田市建筑工程公司副經理 2001-至今 莆田武夷房地產開發(fā)有限公司法人代表北京林興房地產開發(fā)有限公司法人代表（四）公司治理結構、組織架構、管理運作模式、子公司和對外投資情況北京林興房地產開發(fā)有限公司下設綜合部、工程部、財務部、辦公室、采購部、人事

10、部、銷售部等部門。嚴格按照公司法及其他相關法律、法規(guī)的要求，不斷完善公司法人治理結構，建立健全內部管理和控制制度，進一步規(guī)范公司運作，提高公司治理水平。公司嚴格遵守法律法規(guī)，規(guī)范地召集、召開股東大會。該公司股東會由全體股東組成，是公司的最高權力機構，行使決定公司經營方針和投資計劃的職權。股東大會的召集、召開程序、出席股東大會的人員資格及股東大會的表決程序均符合公司法及其他法律法規(guī)的規(guī)定，公司擁有獨立的業(yè)務和經營自主能力，在業(yè)務、人員、資產、機構、財務等方面保持獨立運營。公司章程已在工商局備案，為公司現行章程。二、開發(fā)項目情況1、項目名稱和基本情況項目四至：東至小區(qū)開閉站；西至首科大廈B座；南至

11、太平橋南街；北臨小區(qū)換熱站鍋爐房。本次申貸項目名稱為豐臺區(qū)太平橋京門商住區(qū)西區(qū)首科大廈A座。“首科大廈”項目位于北京市豐臺區(qū)太平橋南街，處于首科花園東南端，西臨西三環(huán)綠化隔離帶，規(guī)劃性質為首科花園配套的“公建”，使用性質為：A座為商住兩用公寓樓；B座為酒店。A座層高97米共26層，B座層高72米共18層。A座樓布置成凹型板式體形，B座為單塔式建筑，外墻面采用玻璃幕墻和石材組合的裝飾方式。建成后，該本項目是六里橋至麗澤橋西三環(huán)邊的標志性建筑。首科大廈A、B座總建設用地13,911.93m2（其中：A座8,824.16 m2，B座50,877.7 m2）；總建筑面積106,284.10 m2(其中

12、：A座75,666.38 m2，B座30,617.72 m2)；地上建筑面積85,178.10 m2(其中：A座63,229.38 m2，B座21,948.72 m2)；地下三層A、B座連通建筑面積21,106 m2（其中：A座12,437m2，B座8,669m2）。 目前，項目A座地上公寓已出售面積5,435.68平方米，未售房產建筑面積70,230.7平方米。該項目竣工備案正在辦理中，預計9月底之前可取得。 2、項目位置及周邊環(huán)境該項目位于北京市豐臺區(qū)太平橋京門商住區(qū)西區(qū)，距離公主墳商圈僅10分鐘車程、距西三環(huán)不到100米，距六里橋800米，緊鄰正在興建的地鐵九號線六里橋站，交通便捷。該項

13、目所在的六里橋商圈位于城區(qū)二環(huán)路和三環(huán)路之間，包含了麗澤橋商務區(qū)、西客站南廣場辦公區(qū)、西三環(huán)商業(yè)帶、太平橋時尚休閑區(qū)四個部分，面積13平方公里。商圈擁有蓮花池、金中都城墻等金文化遺跡，又薈萃了中國戲曲學院、八一電影制片廠、中華書局等現代人文機構；商圈現在有150萬平方米的公建規(guī)模，商業(yè)經營檔次較高，形成了集酒店、辦公、購物、餐飲、娛樂、文化、教育于一體的商務、休閑、居住環(huán)境。六里橋地區(qū)是京西交通樞紐之一，鐵路有亞洲最大的北京西客站，東靠廣安門貨運站，長途汽車有六里橋長途汽車站和麗澤長途汽車站，市區(qū)公共交通通行的有1路、4路、6路、50路、特2、205路、300路、309路、321路、323路、

14、324路、339路、340路、368路、390路、704路、802路、822路、901路、917路、944路等數十條線路，交通十分便利，能快速通往京石高速公路和京開高速公路。 目前，六里橋商圈內已建成大中型公建設施56處，商業(yè)營業(yè)面積達40萬平方米；糖人街、威爾夏大道、首科花園等一批中檔社區(qū)相繼建設。商圈內，西客站南廣場文化辦公區(qū)已基本成熟；太平橋時尚休閑區(qū)與西三環(huán)商業(yè)帶正在加快建設速度；麗澤商務區(qū)的建設也在進行，該項目周邊不存在垃圾處理、鐵路、高壓線等不利開發(fā)因素。3、項目手續(xù)“首科大廈”項目，其原開發(fā)建設單位為北京市華世房地產開發(fā)公司，開發(fā)背景為北京林興房地產開發(fā)有限公司與其共同合作開發(fā)。

15、由于北京華世房地產開發(fā)有限公司經營方向調整，因此經友好協商，北京林興房地產開發(fā)有限公司與北京市華世房地產開發(fā)公司簽訂項目轉讓合同，取得該項目土地使用權及項目建設權，（該項目原為林興公司與北京華世房地產開發(fā)有限公司合作開發(fā),雙方于2003年8月30日簽訂合作開發(fā)協議:合作開發(fā)首科大廈A座(百縣大廈),合作協議中注明地上1,000平米建筑歸華世公司，其余為林興公司所有。雙方商定以綜合樓面價3,000元/平方米由林興公司支付給華世公司約17,500萬元。后又于2006年9月8日雙方簽訂補充協議，約定華世公司分得的1,000平米也歸林興公司所有，并按批復規(guī)劃計算整修項目轉讓款）。2007年2月12日，

16、北京市發(fā)改委、北京市建委下發(fā)“京發(fā)改2007221號”文，批準該轉讓行為。在此背景下，北京林興房地產開發(fā)有限公司開始開發(fā)建設首科大廈項目。目前該項目出讓金、契稅、印花稅等各項費用均已交齊。4、戶型根據企業(yè)提供的設計圖紙及相關介紹，從戶型設計可以看出，該項目在戶型設計方面，能夠兼顧大、中、小戶型，且構成比例合理，可滿足各階層客戶的需求。此次申請融資項目為首科大廈A座，并以A座作為抵押，且A座的銷售收入完全可以覆蓋融資額的本息，所以對A座戶型情況進行說明。（1）項目公寓格局及戶型分析A座六層A座七二十層房間類型間數每間面積（m2）總面積（m2）房間類型間數每間面積（m2）總面積（m2）149839

17、212107.9215.8221012022498392328517032851704488.6354.44488.6354.4528717452871746275.1150.26285.4170.87168687168688596.64838510552592125.6251.292125.6251.2合計242,244.8合計242,321.2七至二十層合計面積32,496.8A座二十一層A座二十二、二十三層房間類型間數每間面積（m2）總面積（m2）房間類型間數每間面積（m2）總面積（m2）14983921498392221012022475.6302.432851703285170448

18、8.6354.44488.6354.45287174528717462751506254.7109.4716868716868851055258510552592125.6251.292125.6251.2合計242,286.6合計262,346.4二十二、二十三層合計面積4,692.8A座二十四層A座二十五、二十六層房間類型間數每間面積（m2）總面積（m2）房間類型間數每間面積（m2）總面積（m23369.2221012022210120232125.6251.232125.6251.24872.55804972.5652.552751505275150616868

19、6595.64787595.6478合計242,102.9合計242,121.2二十五、二十六層合計面積4,205.8由上述表格可知，大廈A座6-26層總面積為48,048平方米；共有公寓508套，即：6層24套、7-20層為336套（24*14=336）、21層為24套、22-23層為52套（26*2=52）、24層為24套、25-26層為48套（24*2=48）（2）底商 = 1 * GB3 地下一層：4,273.50平方米 = 2 * GB3 地上一層：3,047.7平方米 = 3 * GB3 地上二層：2,654.5平方米 = 4 * GB3 地上三至五層：9,146.1平方米由于該項

20、目分A、B座，其地下部分相連，地上部分為獨立兩座樓，上述地上底商面積為林興公司所有，地下面積A座占12,437平方米，此部分歸林興所有。（3）車位包含地下一層及地下二層共480個。項目設計、施工、監(jiān)理單位項目設計：北京中元工程設計顧問公司施工單位：北京中谷成開發(fā)建設有限公司、北京城建亞泰建設工程有限公司（一級資質）、北京中泰恒設備安裝有限責任公司監(jiān)理單位：福建工大工程建設監(jiān)理公司6、工程進展情況該項目已取得五證，正在辦理相關竣工備案手續(xù)。7、項目五證情況a、2006年12月7日取得國有土地使用證（編號為：京豐國用（2006轉）第002779號），用途為辦公、地下車庫；土地使用權人：北京林興房地

21、產開發(fā)有限公司；使用權類型為轉讓；使用權面積8,824.16平方米。b、2007年4月17日取得建設用地規(guī)劃許可證（編號為：2007規(guī)地字第0057號），用途為居住用地、公共設施用地；用地單位為北京市華世房地產開發(fā)有限公司、北京林興房地產開發(fā)有限公司，其中辦公、地下車庫用地歸為北京林興房地產開發(fā)有限公司。c、2007年4月20日取得建設工程規(guī)劃許可證（編號為：2007規(guī)建字0142號），建設項目名稱：辦公樓A、B座；建設單位：北京市華世房地產開發(fā)有限公司、北京林興房地產開發(fā)有限公司。d、2007年4月27日取得建筑工程施工許可證（編號為：【2007】施建字0624號），工程名稱：首科大廈A座；

22、建設單位：北京林興房地產開發(fā)有限公司；建設規(guī)模76,310.83平方米。 e、2011年11月23日取得北京市商品房預售許可證（編號為：京房售證字（2011）256號），預售范圍：首科大廈A座1單元3-26層（扣除523、524、525），建筑面積60,904.66平方米。f、華世房地產于一級開發(fā)時已取得用地整體環(huán)評批復，編號：京環(huán)監(jiān)督字1995062號，經確認無須再次辦理。項目總投資額投資項目預計投資已投未投材料依據1、土地費用23,99023,9900其中：1.1土地出讓金4,3734,3730土地出讓合同1份1.2轉讓款18,96818,9680合作開發(fā)合同書、補充協議1.3契稅、印花稅

23、57957902、建安費用78,33442,73235,602其中：2.1房屋建設費用51,88427,43224,452提供工程施工合同4份，合計3.84億元2.2精裝修工程費22,13012,3009,8302.2外墻裝修費用4,3203,0001,3203、管理費用1,1509002504、銷售費用4,3893,6357545、財務費用30,00013,00017,000合計137,86384,25753,606裝修標準：該項目將主要由精裝修商住公寓為主，水、電、氣齊全，裝修標準為內裝修每平米5000元/平米，外墻裝修每平米2000元/平米，各部分裝修標準見下面說明：精裝修工程費：632

24、29.38平米*5000元/平米=31614萬元外墻裝修費用：36000平米*2000元/平米=7200萬元本次建設裝修成本整體高于市場平均水平，主要是項目由于受項目周邊后續(xù)拆遷進度較慢，以及奧運停工等影響一度停工延誤工期，建設周期較長造成工程建設開支增加，且材料成本不斷上升；同時，項目精裝修采用了較高的標準，以適應周邊新興產業(yè)衍生的高端居住、商務需求。財務費用：主要為銀行借款5.1億元兩年利息約8000萬元（已發(fā)生），向其他企業(yè)借款日均6億元利息約9000萬元（已結算7000萬元），同時還有我行結構化融資業(yè)務預計產生財務費用1.8億元。公共部分：外墻：優(yōu)質外墻面磚/局部高檔花崗巖/線腳部分高

25、檔仿石涂料外窗：鋁合金斷橋中空玻璃首層門廳：地面：優(yōu)質大理石/花崗石墻面：優(yōu)質大理石/花崗石/局部裝飾天花：立邦或多樂士環(huán)保乳膠漆/造型吊頂配豪華燈飾電梯：廣州日立/上海三菱或同等級電梯門套：優(yōu)質大理石/花崗石雕刻造型電梯門：金色鏡面不銹鋼腐蝕圖案電氣：有線電視系統(tǒng)：各廳室預留有線電視接口（多用房/書房除外）電話系統(tǒng)：每戶兩條電話線信息網絡系統(tǒng)：提供寬帶平臺社區(qū)局域網，每戶三個信息點，復式四個信息點 供電系統(tǒng)：每戶采用獨立電表，不少于10(40)A，大戶型(復式)20 (80）A 保安系統(tǒng)：可視對講系統(tǒng)、周界報警系統(tǒng)/閉路監(jiān)視系統(tǒng)/電子巡更系統(tǒng)/一 卡通系統(tǒng)/背景音樂系統(tǒng)/室內LED系統(tǒng)/停車

26、場管理系統(tǒng)火災自動報警系統(tǒng)：設煙感、疏散廣播等 空調：中央空調 燃氣：天然氣入戶，采用卡式表計量 給水：室內給水管采用PPR管材暗埋鋪設，卡式水表計量（分為中水/生活用水及直接飲水） 生活熱水：市政24小時熱水供應，室內熱水管暗埋，卡式水表計量 室內部分：地坪：路華（ROVER）/奧龍（OLONG）或同等級合成石墻面及天花：立邦/多樂士或同等級環(huán)保乳膠漆分戶門：高檔優(yōu)質實木三防/四防門大門鎖及五金：海福樂（HAEFELE）/安恒（ROCK）或同等級開關插座：西門子（SIEMENS）/松下（NATIONAL）或同等級玄關柜：史丹利（STANLEY）/德仕（DSH）或同等級可視對講：MR或同等級客

27、廳： 地坪：圣象/紅塔/福滿地或同等級實木復合木地板墻面及天花：立邦/多樂士或同等級環(huán)保乳膠漆踢腳板：圣象/紅塔/福滿地或同等級實木開關插座：西門子（SIEMENS）/松下（NATIONAL）或同等級窗簾桿（軌）窗簾盒：高檔優(yōu)質金屬或木制 臥室： 地坪：圣象/紅塔/福滿地或同等級實木復合地板墻面：高檔優(yōu)質壁紙門及門套：高檔優(yōu)質實木復合造型門鎖具及五金：安恒（ROCK）/好伯（HOPE）或同等級銅制窗臺面/門檻石：高檔優(yōu)質大理石壁柜：史丹利（STANLEY）/德仕（DSH）或同等級開關插座：西門子（SIEMENS）/松下（NATIONAL）或同等級窗簾桿（軌）窗簾盒：高檔優(yōu)質金屬或木制衛(wèi)生間：地

28、坪：路華（ROVER）/奧龍（OLONG）或同等級人造石或瓷磚平頂：立邦/多樂士或同等級防水環(huán)保乳膠漆燈具：高檔優(yōu)質吸頂燈門及門套：高檔優(yōu)質木制造型門鎖具及五金：安恒（ROCK）/好伯（HOPE）或同等級潔具、龍頭、花灑五金：科勒（KOHLER）/樂家（ROCA）合成或同等級洗面盆臺面：高檔優(yōu)質大理石化裝鏡配鏡燈：高檔優(yōu)質淋浴房：理想/加楓或同等級鋼化玻淋浴房開關插座：西門子（SIEMENS）/松下（NATIONAL）或同等級地坪及墻面：路華（ROVER）/奧龍（OLONG）/鷹牌/諾貝爾或同等級人造石或瓷磚吊頂：輕鋼龍骨防水石膏板刷立邦、多樂士或同等級防水環(huán)保乳膠漆燈具：高檔優(yōu)質吸頂燈門：史

29、丹利（STANLEY）/德仕（DSH）同等級玻璃推拉門櫥柜：百麗/博洛尼或同等級臺面石：可麗耐/西德石或同等級人造臺面石洗滌盆：高檔優(yōu)質不銹鋼子母盆龍頭：進口或合資品牌雙溫單柄拉出式水龍頭/直飲水龍頭灶具：進口或合資品牌開關插座：西門子（SIEMENS）/松下（NATIONAL）或同等級另外，大廈內設12部電梯，其中專用消防梯2部，住戶電梯9部，物業(yè)管理專用梯一部，另15層設有商用扶梯2部；客梯設計采用高、低分區(qū)，高區(qū)4部，低區(qū)6部。9、資金拼盤項目總投資14.4億元，其中自有資金4.4億元（30.41%），企業(yè)往來借款6.5億元，其余為我行結構化融資3.57億元。10、項目投資收益預測此次融

30、資以A座為申貸項目及抵押物，其銷售款完全可以覆蓋本次貸款本息。（1）項目預測總收入：255916萬元，明細見下表：估價對象面積單價 （元）銷售額（萬元）公寓（6-26層）42,605.6836,000 153,380 地下車位480個150,000 7,200 底商15,188.0255,000 83,534 底商地下1層3,933.7830,000 11,801 合計255,916此次融資以首科大廈項目A座的銷售款作為還款來源。目前首科大廈A座未售房產建筑面積共計70,230.70平方米，預計可實現銷售25.6億元。具體情況如下：公寓房產均價36,000元/平方米：該項目公寓定價均價36,0

31、00元/平方米。周邊同類公寓銷售價格情況如下：西區(qū)國際公寓:項目位于豐臺區(qū)太平橋中路，為精裝修公寓。該項目地處西客站、CPD 、麗澤商圈三大經濟商圈的核心地段，交通便利。項目周邊配套完善。根據搜房網數據，成交均價33,000元/平方米。唐寧府（華爾街觀典）：處于西三環(huán)蓮花橋西南角，為精裝公寓。項目地理位置優(yōu)越，通過西三環(huán)主路可達中關村、金融街、西客站，交通便利。周邊遍布中央部委機關、中央金融機關、三軍總部等國家機構。周邊商業(yè)設施、餐飲、銀行、郵局、學校等配套齊全。根據搜狐焦點網數據，成交均價35,000元/平方米。第三區(qū)：位于北京市西客站南廣場南側，宣武區(qū)馬連道胡同1號，西臨馬連道路，東臨馬連

32、道東二號路，南臨紅蓮南路，北側為馬連道糧庫中路，多路公交車經過小區(qū)，項目交通便利。項目集酒店式公寓、服務式公寓、特色商街、商城于一身。根據搜房網數據，成交均價37,000元/平方米。根據周邊底商售價，本項目公寓銷售價格定價較為合理。商業(yè)房產均價55,000元/平方米該項目一至五層銷售價格區(qū)間在40,000-80,000元/平方米，均價約55,000元/平方米。地下一層價格為30,000元/平方米。周邊同類底商銷售價格情況如下：序號項目位置價格1西客匯西客站南廣場一層55,000元/2西區(qū)國際廣場豐臺區(qū)太平橋中路一層帶二層商鋪58,000-60,000元/，二層商鋪30,000-32000元/3

33、一品公館豐臺西站南路華源四里一層53,000元/4第三區(qū)官邸商鋪宣武區(qū)馬連道胡同1號一層50,000-60,000元/根據周邊底商售價，本項目商鋪定價較為合理。車位單價150,000元/車位該項目車位定價為150,000元/車位。周邊位置較好項目，車位價格一般在12-20萬元/個，離市中心較遠的項目，價格一般在8-12萬元/個；項目車位定價較為合理首科大廈A座未售房產建筑面積共計70,230.70平方米（公寓、底商合計61727.48平米），預計可實現銷售25.6億元：估價對象面積（平米）單價 （元）銷售額（萬元）公寓（6-26層）42,605.6836,000 153,380 地下車位5,2

34、49.10（480個）150,000 7,200 底商15,188.0255,000 83,534 底商地下1層3,933.7830,000 11,801 設備及人防3,254.12-合計70,230.70-255,916綜上，申請人對項目的銷售定價較為合理，本筆業(yè)務以項目未售部分房產作為融資資金的還款來源，預計銷售收入能夠足額覆蓋業(yè)務資金。11、銷售回款計劃、銷售及回款情況 （1）項目目前未售房產建筑面積構成如下：項目面積（平方米）公寓（6-26層）42,605.68底商1-515,188.02底商地下1層3,933.78車位（480個） 5,249.10 設備及人防 3,254.12 面積

35、合計70,230.70（2）未售房產的市場價值預測詳見下表：估價對象面積（平方米）單價 （元）銷售額（萬元）公寓（6-26層）42,605.6836,000 153,380 地下車位480（個）150,000 7,200 底商15,188.0255,000 83,534 底商地下1層3,933.7830,000 11,801 合計255,916 12、周邊樓盤對比項目項目名稱首科大廈威爾夏大道 第三區(qū)地理位置豐臺區(qū)太平橋京門商住區(qū)豐臺區(qū)太平橋中路宣武區(qū)馬連道胡同1號開發(fā)商北京林興房地產開發(fā)有限公司北京盛達興業(yè)房地產開發(fā)有限公司北京輕工房地產開發(fā)有限公司物業(yè)類型公寓及商業(yè)住宅公寓占地面積1.3萬

36、平方米6.7萬平方米9.4萬平方米建筑面積11萬平方米22萬平米24萬平米樓盤類型公寓普通住宅精裝住宅開盤時間2011-11-232005-6-82010-9-23主力戶型100平米2居室、3居室34-119平米精裝價格水平36,000元/平米35,000元/平米37,000元/平米銷售狀況預售已銷售已銷售項目形象定位高檔公寓及商業(yè)普通住宅 精裝公寓配套情況酒店、超市、學校、幼兒園、醫(yī)院、銀行酒店、超市、學校、幼兒園、醫(yī)院、銀行酒店、超市、學校、幼兒園、醫(yī)院、銀行13、項目成本比較分析土地成本比較分析土地使用權取得人土地面積(平方米)地理位置取得時間土地單價容積率樓面地價（元/平米）北京華世房

37、地產開發(fā)有限公司18,080豐臺區(qū)太平橋京門商住區(qū)2004-8-314,032.88元7.173,000元/平米北京盛達興業(yè)房地產開發(fā)有限公司67,000豐臺區(qū)太平橋中路無法核實無法核實 2.61無法核實北京輕工房地產開發(fā)有限公司94,000宣武區(qū)馬連道胡同1號無法核實無法核實3.0無法核實建成后的含稅綜合建設成本比較分析地理位置開發(fā)時間含稅綜合建設成本售價首科大廈豐臺區(qū)太平橋京門商住區(qū)2003-8-3015,00036,000威爾夏大道豐臺區(qū)太平橋中路無法核實無法核實35,000第三區(qū)宣武區(qū)馬連道胡同1號無法核實無法核實36,000三、融資人財務情況分析（一）近三年及最近一期財務簡表北京林興

38、房地產開發(fā)有限公司提供華青會計師事務所有限公司提供的2009年（華青審字【2012】第6-207號）、2010年（華青審字【2012】第6-208號）、2011年（華青審字【2012】第6-209號）審計報告及2012年7月財務報表及科目明細說明。 2009-2012年審計結果均為無保留意見。資產負債表和利潤表： 單位：萬元年份2009年2010年2011年2012年7月年份2009年2010年2011年2012年7月貨幣資金2,2572,6741,3651,434短期借款0000短期投資0000應付票據0000應收票據0000應付帳款18,17619,21535,66339,648應收股利0

39、000預收帳款0000應收利息0000其他應付款18,43518,33167,25061,896應收帳款0007,821預提費用0000預付帳款18,95620,51626,50829,363其他流動負債0000其他應收款15,45326,65927,68125,269流動負債36,61037,545102,694101,922存貨55,97961,46390,56890,302長期借款36,00055,00000應收補貼款0000專項應付款0000待攤費用0000應付債券0000其他流動資產0000長期應付款0000流動資產92,646111,313146,123154,189其他長期債券0

40、000長期投資0799799799長期負債36,00055,00000固定資產原價444593647總負債72,61092,545102,964101,922減:累計折舊102173251股本2,0002,0002,0002,000固定資產凈值341420396356資本公積19,30219,30242,98742,987在建工程0000盈余公積0000無形資產41941900未分配利潤-505-896-6358,434總資產93,407112,952147,318155,345所有者權益20,79720,40644,35453,423利潤表和主要財務指標主營業(yè)務收入0054410,188資產

41、負債率 0.770.810.700.65主營業(yè)務成本0000流動比2.532.961.421.51主營業(yè)務利潤005149,507速動比1.01.320.540.63營業(yè)利潤-336-3902619,069毛利率0000投資收益0000銷售利潤率000.470.89利潤總額-336-3902619,069凈資產收益率000.010.17凈利潤-336-3902619,069總資產收益率0000.06 2011年財務報表明細分析：1、截止2011年12月31日，貨幣資金1,365萬元，較年初2,674萬元減少1,309萬元。2012年7月末貨幣資金1,434萬元。項 目期初余額期末余額現 金18

42、2,130.6975,419.41銀行存款26,557,689.6313,575,818.69合 計26,739,820.3213,651,238.102、截止2011年12月31日，預付賬款余額為26,508萬元，較年初20,516萬元增加5,992萬元，主要為預付材料采購款和工程款。2012年7月末預付賬款29,363萬元，主要原預付材料采購款和工程款。帳齡年初余額期末余額金額比例金額比例1年以內9,916,482.674.83%58,732,716.674.06%12年160,140,000.0078.06%46,732,716.6721.73%23年35,107,245.3317.11

43、%159,614,777.3374.21%合計205,163,728.00100%265,080,210.67100%主要債務人如下：債務人單位名稱期末余額欠款原因北京市華世房地產公司95,040,000.00工程款北京百鍵開發(fā)建設有限公司65,100,000.00 工程款北京城建亞泰建設工程公司46,732,716.67工程款臨沂寶運公司4,500,000.00貨款合 計211,372,716.673、截止2011年12月31日，其他應收款余額為27,881萬元，較年初26,659萬元增加1,222萬元。2012年7月末其他應收款25,269萬元，為企業(yè)往來款。帳齡年初余額期末余額金額比例金

44、額比例1年以內49,127,178.7918.43102,052,049.5018.4812年118,463,594.9844.4447,662,498.6221.9823年99,000,000.0037.13129,096,277.7759.54合計266,590,773.77100%278,810,825.89100.00%主要債務人如下：債務人單位名稱期末余額 欠款原因北京百鍵開發(fā)建設有限公司35,662,498.62往來款北京新遠利通科貿有限公司29,000,000.00貨款莆田武夷房地產開發(fā)有限公司36,461,300.00往來款北京首達商創(chuàng)信息咨詢有限公司34,809,815.55

45、往來款北京宜可多科技有限公司70,000,000.00往來合 計205,933,614.174、截止2011年12月31日，存貨余額為90,569萬元。其中：土地開發(fā)成本18,991萬元較年初18,872萬元增加119萬元；房屋開發(fā)成本71,578萬元較年初42,591萬元增加28,087萬元。2012年7月末存貨90,302萬元，全部為待售房屋。項目期初余額期末余額土地開發(fā)成本188,717,940.63189,908,452.63房屋開發(fā)成本425,913,325.95715，777，426.47合計614,631,266.58905，685，879.105、截止2011年12月31日，長

46、期投資為股權投資799萬元。被投資單位：北京城建亞泰建設工程有限公司。2012年7月末長期投資799萬元。6、截止2011年12月31日，固定資產凈值396萬元，其中：運輸設備原值298萬元，電子及辦公設備原值347萬元，累計折舊251萬元。2012年7月末固定資產356萬元。7、截止2011年12月31日，應付賬款為35,663萬元，較年初19,215萬元增加16,448萬元，主要原因是根據項目進度安排，相應的應付款增加所致。2012年7月末應付賬款39,648萬元，為工程款和裝修款。帳齡年初余額期末余額金額比例金額比例1年以內10,391,321.875.41156,399,287.304

47、3.8512年181,756,776.4294.5967,557,687.2118.9523年0.000.00132,672,011.0837.203年以上0.000.000.000.00合計192,148,098.29100%356,628,985.59100.00%主要債權人情況如下：債權人單位名稱期末余額欠款原因北京百鍵開發(fā)建設有限公司147,000,000.00 工程款莆田建工建材檢測有限公司2,000,000.00工程款北京中谷成開發(fā)建設有限公司8,000,000.00工程款北京首達電子有限公司34,928,400.00設備款北京華寶賦潤公司29,000,000.00設備款合 計22

48、0,928,400.00 8、截止2011年12月31日，其他應付款為67,249萬元，較年初18,331萬元增加48,918萬元，主要原因是企業(yè)間借款增加所致。2012年7月末其他應付款61,896萬元，為企業(yè)間往來借款。帳齡年初余額期末余額金額比例金額比例1年以內14,232,716.677.76582,938,802.0886.6812年91,560,386.7549.9581,793,103.4212.1623年9,752,267.505.327,767,283.331.163年以上67,759,754.2236.970.000.00合計183,305,125.14100%672,49

49、9,188.83100%主要債權人情況如下：債權人單位名稱期末余額欠款原因莆田武夷房地產開發(fā)有限公司80,560,386.75往來款莆田市星福實業(yè)有限公司591,938,802.08往來款合 計672,499,188.839、截止2011年12月31日，長期借款較年初55,000萬元減少55,000萬元，原因為到期歸還借款。金融機構名稱期初余額本期增加本期減少期末余額興業(yè)銀行北京世紀壇支行250,000,000.000.00250,000,000.000.00聯華國際信托有限公司300,000,000.000.00300,000,000.000.00合計550,000,000.000.0055

50、0,000,000.000.00截止2011年12月31日，實收資本2,000萬元。其中：法人林建平出資1,400萬元，股權占比70%；股東林少勇出資600萬元，股權占比30%。 11、截止2011年12月31日，資本公積42987萬元。較2010年19302萬元增加23685萬元。其中：林建平追加項目投資16785萬元，林少勇追加項目投資6900萬元。并已由申請人企業(yè)出具股東會決議，決定將上述投入資金轉增為申請人資本公積金。12、截止2011年12月31日，未分配利潤-635萬元。13、截止2011年12月31日，主營業(yè)務收入544萬元，全部為房產銷售收入?，F金流量表： 單位：萬元指 標20

51、09年2010年2011年2012年1-7月一、經營活動產生的現金流量：現金流入小計1,10114,46110,188現金流出小計6,81714,1526,8615,306經營活動產生的現金流量凈額-5,716-14,151-24004,882二、投資活動產生的現金流量：現金流入小計316000現金流出小計09505323投資活動產生的現金流量凈額316-950-53-23三、籌資活動產生的現金流量：現金流入小計10,00045,00058,294663現金流出小計2,76729,48257,1505,453籌資活動產生的現金流量凈額7,23315,5181,144-4,790四、匯率變動對現

52、金的影響0000五、現金及現金等價物凈增加額1,833417-130969現金流量表分析：截止2011年12月31日，該公司經營活動產生的現金流凈額為-2,400萬元，主要系項目尚未實現銷售，現金流入減少，而購買商品、接受勞務需支付的現金大大增加所致；投資活動產生的現金流量凈額為-53萬元，主要由于購建固定資產需支付的現金增加所致；籌資活動產生的現金流量凈額為1,144萬元，主要由于借款資金到位所致。根據以上數據分析表明，2011年12月末的財務報表計算其資產負債率為83%，流動比率為1.19，速動比率為0.43。從各項指標顯示：該公司資產負責率較高，主要原因是該公司為房地產開發(fā)公司，坐落于豐

53、臺區(qū)盧溝橋鄉(xiāng)太平橋京門商住區(qū)西區(qū)首科大廈A座項目目前在待售階段；股東借款6億元和工程尾款3億元未付，所以流動負債過高，導致資產負債率較高，速動比較低；指標情況符合北京房地產行業(yè)特點。（二）企業(yè)資信情況、銀行支持及其他重大情況1、貸款卡查詢信息：2012年9月7日，經貸款卡查詢，貸款余額為0，無未結清銀行承兌匯票、信用證、保函，沒有其他或有負債，貸款卡狀態(tài)為正常。2、企業(yè)無其他銀行支持及其他重大情況發(fā)生。3、準入合規(guī)分析：申請人不屬于投資戰(zhàn)線過長等原因導致資金大量占壓周轉困難、內部關聯企業(yè)相互占用現象突出且無法實施資金封閉管理的房地產開發(fā)企業(yè)；不屬于項目資本金不實、有不良信用余額的房地產開發(fā)企業(yè)

54、；不屬于以債務性資金或信托權益充當項目資本金的房地產開發(fā)貸款企業(yè)；不屬于對有土地閑置、改變土地用途和性質、拖延開竣工時間、捂盤惜售等違法違規(guī)記錄的房地產企業(yè)。申請人各項基礎執(zhí)照齊全有效，符合國家相關產業(yè)政策。本筆募集資金用于歸還項目建設產生的企業(yè)往來借款以及項目建設費用，不違反國家法律法規(guī)和本行相關政策規(guī)定；申請人具備健全的內部管理體系和完善的管理制度，具有較好的信息披露能力，能夠滿足結構化融資業(yè)務的信息披露要求；申請人不是處于資產劃轉、整合、重組、轉制等不穩(wěn)定期的企業(yè)。申請人為興業(yè)銀行關于推進本行房地產開發(fā)業(yè)務持續(xù)健康發(fā)展的意見中分類為第三層級的客戶，經辦機構說明，（1）企業(yè)經營及財務情況良

55、好，無重大負面報道，具備四級房地產開發(fā)資質；（2）項目位北京的主要城區(qū)，項目交通便利，周邊配套齊全；（3）項目有明顯的成本優(yōu)勢，建成后的含稅綜合建設成本約2萬元/平米，低于周邊公寓3.6萬元/平米，底商5.5萬元/平米；（4）項目定位于中、小戶型公寓、符合北京在限購政策下的剛性需求、銷售前景良好；（5）項目開發(fā)主體竣工，正在進行內部精裝修，產品期限兩年充分考慮了項目體量較大所需要的銷售回款周期；（6）項目用地全部為凈地且費用已付清，四證齊全；（7）本次擔保方式以項目土地及在建工程抵押；（8）監(jiān)管方案要求的管理模式基本符合現行房地產開發(fā)貸款的全程封閉管理模式。4、申請人主體合規(guī)性分析：申請人注冊

56、地址為北京市豐臺區(qū)，在我分行管轄范圍內。申請人具有房地產開發(fā)四級資質，具有主體業(yè)務資格。截至2012年7月，企業(yè)無長短期借款，未超過在建工程的五成。申請人不屬于政府融資平臺，暫無外部評級。5、項目合規(guī)性分析：項目不屬于實際控制權（開發(fā)商或開發(fā)商股權）發(fā)生過3次（含）以上變更的項目；不屬于近一年內高價取得的“地王”項目；不屬于缺乏房地產開發(fā)經驗的開發(fā)商運作的地段偏遠、市場定位不合理、銷售前景不明朗的項目；不屬于跨地區(qū)異地房地產項目。項目屬于處于中心城區(qū)范圍內、交通及生活配套完善、不屬于土地成本和建設成本大幅高于周邊同類樓盤的項目，符合我行2012年信用業(yè)務準入細則要求。我行申貸項目總投資14.4

57、7億元，自有資金4.4億元，自有資金比例為30.41%，符合監(jiān)管要求；經核實自有資金來源于股東投入（2011財務報表顯示企業(yè)所有者權益44354萬元，其中：實收資本2000萬元，資本公積42987萬元）。根據興業(yè)銀行適用赤道原則的項目融資管理辦法的規(guī)定，本項目不適用于赤道原則。 “首科大廈”項目較早取得立項相關批復，政府相關部門未要求節(jié)能評估審查；除此之外，符合新開工項目的“八項條件”。本次抵押物評估凈值225591萬元，抵押率44.33%，符合我行要求。第三部分 擔保分析及其他風險緩釋措施分析一、抵質押物分析 抵押經北京中大行房地產估價有限公司對首科大廈A座在建房產未售部分及分攤的土地使用權

58、進行評估(編號:2012京中大行估字第12052213號)，確定抵押物在2012年9月6日市場價值為人民幣244,033萬元，其中：土地使用權價值170,442萬元；在建房產價值73,591萬元?？蹨p權屬轉移時可能發(fā)生的相關稅費，抵押物評估凈值為225,591萬元。其中：土地使用權價值157,561萬元；在建房產價值68,030萬元。此次申請授信10億元，抵押率不超過50%，抵押率充足，符合相關要求。 抵押在建工程及分攤的土地使用權權屬證明抵押物1豐臺區(qū)盧溝橋鄉(xiāng)太平橋村太平橋京門商住區(qū)西區(qū)首科大廈A座在建房產未售部分抵押人抵押物地址抵押人基本資料、經營內容和經營業(yè)績概況、貸款征信情況等北京林興

59、房地產開發(fā)有限公司豐臺區(qū)太平橋京門商住區(qū)北京林興房地產開發(fā)有限公司成立于2003年8月，注冊資本2,000萬元，注冊地點：北京市豐臺區(qū)科學城11B2號樓607室；法人代表：林建平；經營范圍：房地產開發(fā)；商品房銷售；投資管理。該企業(yè)自成立之后，豐臺區(qū)太平橋京門商住區(qū)西區(qū)首科大廈商住公寓項目是其經營的第一個項目，該項目A、B座總建設用地13,911.93m2（其中：A座8,824.16 m2，B座50,877.7 m2）；總建筑面積106,284.10 m2(其中：A座75,666.38 m2，B座30,617.72 m2)；地上建筑面積85,178.10 m2(其中：A座63,229.38 m2

60、，B座21,948.72 m2)；地下三層A、B座連通建筑面積21,106 m2（其中：A座12,437m2，B座8,669m2）。項目A座已取得預售許可證，目前正在辦理竣工備案手續(xù)，參照周邊住宅二手房成交價格2.84.5萬元,預計開盤價為35,000元/平方米，實行階梯式銷售方案，最終實現樓盤均價36,000元/平方米，最高45,000元/平方米。預計實現銷售總款為28億元。2012年9月7日，經貸款卡查詢，貸款余額為0，無未結清銀行承兌匯票、信用證、保函，沒有其他或有負債，貸款卡狀態(tài)為正常。憑證名稱和編號取得方式價款是否繳清建造或取得成本是否在押是否涉及訴訟相關法律性文件的完整性國有土地使