江蘇徐州某山莊市場(chǎng)分析報(bào)告文案

1、73/73江蘇徐州龍潤山莊市場(chǎng)報(bào)告ARUNXX安瑞投資咨詢2004年11月目 錄第一部分宏觀環(huán)境4地理環(huán)境 4行政區(qū)劃 5經(jīng)濟(jì)環(huán)境 5人文環(huán)境 8交通環(huán)境 9消費(fèi)環(huán)境 10第二部分徐州房地產(chǎn)市場(chǎng)15一、概述 15 二、徐房指數(shù) 21第三部分徐州別墅市場(chǎng)研究 23一、徐州別墅市場(chǎng)綜述 23二、徐州別墅區(qū)域分布研究 25三、細(xì)分物業(yè)簡述 27四、區(qū)域市場(chǎng)分析 29第四部分 龍潤山莊分析 47一、項(xiàng)目概況 47二、項(xiàng)目周邊環(huán)境 47三、項(xiàng)目SWOT分析 48 四、項(xiàng)目定位 50附：項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)可行性分析（框架） 56第一部分宏觀環(huán)境 一、地理環(huán)境徐州位于東經(jīng)11622,北緯3343-3458。在江蘇

2、省的西北部，地處蘇、魯、豫、皖四省交界,為東部沿海地區(qū)與中部內(nèi)陸地區(qū)、長江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)與環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的結(jié)合部。東西寬約210公里，南北長約140公里，總面積11258平方公里。距南京、濟(jì)南、鄭州、合肥皆為300余公里。素有南國門戶，北國鎖鑰，中原屏障之稱。徐州市位于華北平原的東南部，域內(nèi)大部分為平原，少數(shù)丘陵山地，平原總地勢(shì)由西北向東南降低，平原約占土地總面積的90%，海撥一般在3050米之間。徐州境內(nèi)河流縱橫交錯(cuò)，湖沼、水庫星羅棋布，廢黃河斜穿東西，京杭大運(yùn)河橫貫?zāi)媳?徐州市屬暖溫帶季風(fēng)氣候區(qū)，由于東西狹長，年氣溫14度，四季分明，光照充足，雨量適中，雨熱同期。四季之中春、秋季短，冬、夏季長

3、，春季天氣多變，夏季高溫多雨，秋季天高氣爽，冬季寒潮頻襲。 徐州礦產(chǎn)資源豐富。已探明和開采的礦產(chǎn)資源有煤、鐵、銅、石灰?guī)r、石膏、巖鹽、富鉀礦頁巖、硅石、粘土等。二、行政區(qū)劃徐州總面積11258平方公里，占江蘇省總面積的11%，其東西長約210公里，南北寬約140公里，其規(guī)模為江蘇省五個(gè)特大城市之一。徐州下轄五區(qū)、四縣以與兩個(gè)縣級(jí)市；五區(qū)是鼓樓區(qū)、云龍區(qū)、泉山區(qū)、九里區(qū)、賈汪區(qū)；四縣是豐縣、沛縣、銅山縣、睢寧縣；兩個(gè)縣級(jí)市是新沂市和邳州市。市區(qū)主要部分為各所轄縣級(jí)市和縣包圍，位于中心地段；但賈汪區(qū)位于徐州的東北部由銅山縣與市中心區(qū)相隔開。三、經(jīng)濟(jì)環(huán)境2004年1-10月份，徐州經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持良好的

4、發(fā)展勢(shì)頭，工業(yè)生產(chǎn)加快、產(chǎn)銷銜接良好，投資、出口、消費(fèi)三大需求保持旺盛，居民收入穩(wěn)步提高、市場(chǎng)物價(jià)繼續(xù)攀升，財(cái)政收入平穩(wěn)增長、金融存貸持續(xù)增加，全市國民經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)行繼續(xù)保持了穩(wěn)步快速的增長態(tài)勢(shì)。1、工業(yè)生產(chǎn)加快 產(chǎn)銷銜接良好工業(yè)生產(chǎn)快速增長。1-10月份，全市國有與年產(chǎn)品銷售收入500萬元以上非國有（規(guī)模以上）工業(yè)增加值完成187.24億元，增長22.0%，增幅比上月加快0.2個(gè)百分點(diǎn)。工業(yè)生產(chǎn)的主要特點(diǎn)：一是重工業(yè)生產(chǎn)增勢(shì)強(qiáng)勁。今年以來重工業(yè)一直以較快的速度增長，1-10月份，重工業(yè)完成增加值為121.46億元，同比增長34.8%,增幅比上月加快0.2個(gè)百分點(diǎn)。二是外商與港澳臺(tái)投資企業(yè)、其他

5、類型企業(yè)增速加快，股份制企業(yè)保持穩(wěn)定。110月份，外商與港澳臺(tái)投資企業(yè)、其他類型企業(yè)完成工業(yè)增加值分別為13.35億元和13.00億元, 增長17.2%和30.5%，增幅分別比上月加快2.8個(gè)百分點(diǎn)和2.2個(gè)百分點(diǎn)。股份制工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)增加值為104.69億元,增長28.5%。三是私營經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛。1-10月份，全市私營工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值129.38億元，同比增長36.4%，增幅高于全市平均水平5個(gè)百分點(diǎn)。四是大企業(yè)、集團(tuán)的帶動(dòng)作用依然較強(qiáng)。110月份，全市30家大企業(yè)、大集團(tuán)生產(chǎn)勢(shì)頭良好，累計(jì)完成工業(yè)總產(chǎn)值389.92億元,同比增長34.2%,其增幅超過全市平均水平。五是市區(qū)工業(yè)快于六

6、縣（市）工業(yè)。1-10月份，市區(qū)、六縣（市）分別完成工業(yè)總產(chǎn)值381.79億元、231.92億元,同比分別增長34.5%和25.5%。產(chǎn)銷銜接態(tài)勢(shì)良好。1-10月份，全市工業(yè)品銷售率為97.6%。2、三大需求保持旺盛投資繼續(xù)保持較快增長。110月份，全市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成319.22億元，比去年同期增長20.4%，其中，國有與其他單位投資完成175.16億元，同比增長28.2%。在國有與其他單位投資中，基本建設(shè)、更新改造和房地產(chǎn)開發(fā)投資分別增長29.3%、28.4%和0.1%。進(jìn)出口貿(mào)易、實(shí)際利用外資增長較快。今年以來，我市把對(duì)外貿(mào)易經(jīng)濟(jì)作為加快徐州經(jīng)濟(jì)發(fā)展的第一要?jiǎng)?wù)來抓，加大招商引資的力

7、度，對(duì)外貿(mào)易呈現(xiàn)持續(xù)快速增長的態(tài)勢(shì)。 110月份，全市進(jìn)出口總額6.03億美元，比上年同期增長63.1%，其中出口總額2.38億美元，增長21.4%。協(xié)議外資、實(shí)際利用外資增幅有所回落。110月份新簽協(xié)議外資金額3.96億美元,比上年同期增長2.2%；實(shí)際利用外資1.95億美元，同口徑增長17.9%。消費(fèi)需求回升加快。10月份，全市各大商家抓住“十一”黃金周的銷售商機(jī)，大力開展各種促銷活動(dòng)，商品銷售和餐飲業(yè)較為火爆,帶動(dòng)消費(fèi)品市場(chǎng)較快增長。10月份，全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額20.40億元，比上年同期增長13.2%。110月份累計(jì)實(shí)現(xiàn)消費(fèi)品零售總額191.23億元，比上年同期增長11.9%，增幅比

8、上月加快0.1個(gè)百分點(diǎn)，呈現(xiàn)持續(xù)回升的良好態(tài)勢(shì)。分銷售地區(qū)看，縣域市場(chǎng)繁榮活躍，市和縣以下市場(chǎng)保持穩(wěn)定。110月份縣的消費(fèi)品零售額增長21.9%；市與縣以下消費(fèi)品零售額分別增長11.8%和9.1%。分行業(yè)看，其他行業(yè)、餐飲業(yè)較為活躍，批發(fā)零售業(yè)保持穩(wěn)定，110月份分別增長16.5%、13.7%和11.6%。3、居民收入穩(wěn)步提高 市場(chǎng)物價(jià)繼續(xù)攀升城鎮(zhèn)居民家庭收入穩(wěn)步提高。1-10月份，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)7457.19元，同比增長9.5%。市場(chǎng)物價(jià)繼續(xù)攀升。10月份，全市市場(chǎng)物價(jià)總水平延續(xù)九月份的上漲勢(shì)頭，繼續(xù)攀升。當(dāng)月全市居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)上漲2.7%，創(chuàng)今年以來新高。1-10月份，全

9、市居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)上漲1.2，其中，服務(wù)項(xiàng)目價(jià)格上漲3.0%，消費(fèi)品價(jià)格上漲0.7%。從各大類分類價(jià)格看，食品類、煙酒與用品、衣著類、醫(yī)療保健和個(gè)人用品、娛樂教育文化用品與服務(wù)類、居住類價(jià)格較上年同月有所上漲，分別上漲2.3%、1.2%、0.2%、1.8%、2.4%和1.7%,家庭設(shè)備用品與維修服務(wù)、交通和通訊價(jià)格比去年同期有所下降。4、財(cái)政收入平穩(wěn)增長 金融存貸持續(xù)增加 財(cái)政收入平穩(wěn)增長。110月份，全市財(cái)政總收入完成70.67億元，比上年同期增長32.6%，同口徑增長25.9%。其中地方收入完成33.97億元，增長32.6%，同口徑增長17.9%；中央收入完成36.70億元，增長32.6

10、%。財(cái)政支出44.32億元,比上年同期增長28.8%。金融機(jī)構(gòu)存貸款持續(xù)增加。10月末全市金融機(jī)構(gòu)存款余額710.27億元，比年初增加92.10億元，增長14.9%；其中城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額471.77億元，比年初增加54.98億元，增長13.2%。貸款速度繼續(xù)加快,貸款增幅再創(chuàng)新高。10月末，金融機(jī)構(gòu)貸款余額456.98億元，比年初增加57.38億元，增長14.4%，增速比9月末加快0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中短期貸款增長11.3%，工業(yè)短期貸款增長21.6%。四、人文環(huán)境1、歷史沿革“自古彭城列九州，龍爭虎斗幾千秋”。徐州歷史悠久，帝堯時(shí)為大彭國，有2700多年的建城史，是江蘇境內(nèi)最早出現(xiàn)的城邑。

11、這里是上古養(yǎng)生學(xué)家彭祖的封地，漢代開國皇帝 劉邦的故里，西楚霸王項(xiàng)羽的舊都，具有深厚的歷史文化積淀。據(jù)史料記載，從公元前21世紀(jì)的夏朝大彭國彭伯壽與西河武觀在彭城兵戎相見開始，到楚漢相爭、三國交兵，再到抗日戰(zhàn)爭中的徐州會(huì)戰(zhàn)和解放戰(zhàn)爭中的淮海戰(zhàn)役，發(fā)生在徐州規(guī)模較大的戰(zhàn)役有400余起，產(chǎn)生了大量的軍事家和經(jīng)典戰(zhàn)例，使徐州在中國乃至世界軍事史上有著重要的地位。2、人口狀況截止2002年全市戶籍人口904.44萬，其中非農(nóng)業(yè)人口250.30萬，占人口總數(shù)的27.7%。徐州人口以漢族為主。據(jù)第四次人口普查資料，全市漢族人口比重為99.82%，另外還有回、苗、布依、滿、蒙古、土家等個(gè)少數(shù)民族，占全市總?cè)?/p>

12、口的0.18，其中尤以回族人口居多。五、交通環(huán)境1、徐州外部交通環(huán)境優(yōu)越，徐州素有“五省通衢”之稱。京滬、隴海鐵路在此交匯，京、杭大運(yùn)河傍城而過，為全國重要水陸交通樞紐和東西、南北經(jīng)濟(jì)聯(lián)系的重要“十字路口”。徐州鐵路運(yùn)輸占有重要位置，隴海、津浦兩大鐵路干線在此交匯，始發(fā)XX、 、青島、武漢等大中城市的客運(yùn)列車16對(duì)，徐州鐵路貨運(yùn)編組站是全路第二大樞紐，有調(diào)作業(yè)量居全路首位。徐州境內(nèi)有國道5條，省道20條，通車公路總里程1.2萬公里，其中一級(jí)公路 500余公里，二級(jí)公路714公里。公路通車?yán)锍淘诮K省處于領(lǐng)先地位。 國內(nèi)一級(jí)航空干線大型民航空港徐州觀音機(jī)場(chǎng)，已開通至、XX、廣州、XX、廈門、沈陽

13、、大連、哈爾濱、成都、昆明等航線，并積極發(fā)展海外專、包機(jī)業(yè)務(wù)；大郭莊聯(lián)航機(jī)場(chǎng)也可起降大中型客機(jī)，已開通至、惠州航線徐州內(nèi)河航運(yùn)發(fā)達(dá)，有黃金水道之稱的京航大運(yùn)河傍城而過，沿線有邳州、萬寨等4 個(gè)內(nèi)河大港，年吞吐量2000多萬噸。2、徐州市區(qū)交通狀況得到相當(dāng)大的改善?；春Ｂ?、黃河南路、建國路、湖北路、中山路、西安路、復(fù)興路以與二環(huán)線、三環(huán)線等主干道縱橫交錯(cuò)，構(gòu)成了徐州市區(qū)的交通網(wǎng)絡(luò)，這些道路基本都已完成改造，路況較好，行車方便。中心地段和主干道路況較好，但主干道的綠化做得不夠，市區(qū)次干道道路陳舊，交通環(huán)境欠佳。需要改造的力度較大。城市公共汽車營運(yùn)線路較多，基本能抵達(dá)市區(qū)各重要地點(diǎn)。但營運(yùn)公交車還需

14、改善，行車路線和車次規(guī)劃需優(yōu)化設(shè)置。六、消費(fèi)環(huán)境1、城市居民收入穩(wěn)步增長徐州市區(qū)300戶城市居民家庭抽樣調(diào)查資料顯示，19月份城市居民人均可支配收入為6788.45元，同比增長10.24%。從收入來源看，工薪收入增長較快，經(jīng)營凈收入高速增長，是拉動(dòng)可支配收入增長的主要原因。1)、工薪收入仍是居民家庭收入的主要來源19月份城市居民人均工薪收入4700.97元，同比增長7.3%，占家庭總收入的比重為64.3%，其中：工資與補(bǔ)貼收入人均4651.05元，增長9.6%。增長的主要原因：市政府積極推行一系列有力的措施，在去年基礎(chǔ)上再次提高企業(yè)最低工資標(biāo)準(zhǔn)和工資指導(dǎo)線；加強(qiáng)對(duì)勞動(dòng)政策執(zhí)行情況的檢查和監(jiān)督；

15、機(jī)關(guān)事業(yè)單位年度考核晉級(jí)。2)、經(jīng)營性收入迅猛增長19月份城市居民人均經(jīng)營凈收入319.78元，同比增長3.68倍，占家庭總收入的比重為4.4%.經(jīng)營性收入高速增長的主要原因有二：一是從事個(gè)體經(jīng)營的人數(shù)增加，抽樣調(diào)查資料顯示，今年前三季度，徐州平均每個(gè)家庭從事個(gè)體經(jīng)營的人數(shù)為0.09人，比去年同期增加0.03人。二是為了加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展，擴(kuò)大就業(yè)渠道，今年以來徐州制定了一系列鼓勵(lì)和促進(jìn)私營個(gè)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的優(yōu)惠政策，使得徐州私營個(gè)體經(jīng)濟(jì)有了良好的發(fā)展，為提高徐州居民收入和擴(kuò)大就業(yè)提供了機(jī)會(huì)。3)、財(cái)產(chǎn)性收入快速增長隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和居民理財(cái)意識(shí)的明顯增強(qiáng)，利息、紅利、房租等財(cái)產(chǎn)性收入成為普通百姓家庭收入

16、新的增長點(diǎn)。今年前三季度，城市居民人均財(cái)產(chǎn)性收入為109.55元，同比增長122.0%，但因占家庭總收入的比重僅為1.5%，所以拉動(dòng)作用較小。4)、收入來源呈現(xiàn)多元化隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的深化和就業(yè)渠道的不斷拓寬，居民收入來源的多元化格局、多層面特征更趨明顯，為居民收入的不斷增加創(chuàng)造了條件。調(diào)查資料表明：徐州城市居民工薪收入占家庭總收入的比重為64.3%，比去年同期下降1.8個(gè)百分點(diǎn)；經(jīng)營凈收入占家庭總收入的比重為4.4%，比去年同期上升了3.4個(gè)百分點(diǎn)。由此看出，隨著城市居民就業(yè)觀念的轉(zhuǎn)變，居民對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的適應(yīng)能力正在逐步提高，經(jīng)營性和財(cái)產(chǎn)性收入的增長，體現(xiàn)了居民收入多元化的趨勢(shì)。5)、居民收入

17、水平位居全省第七2004年19月份，徐州城市居民收入水平位居全省第七。其中：蘇州市（9484.71元、16.66%）、無錫市（8752.02元、14.88%）、常州市（8745.01元、14.47%），南京市（7679.71元、11.18%）、XX市（7348.52元、12.95%）、鎮(zhèn)江市（7159.84元、16.49%）。城市居民人均可支配收入增幅居全省第十位。2、城市居民消費(fèi)支出同步提高在居民收入穩(wěn)步提高的同時(shí)，消費(fèi)支出也有了較大幅度的增長。調(diào)查資料顯示：19月份城市居民人均消費(fèi)性支出為4782.15元，同比增長6.0%。消費(fèi)觀念明顯改變，消費(fèi)結(jié)構(gòu)日趨合理，消費(fèi)方式靈活多樣，生活質(zhì)量不斷

18、提高。1)、醫(yī)療保健支出增長最快隨著收入水平的不斷提高，城市居民的保健意識(shí)在逐步加強(qiáng)，特別是 “非典”的影響，居民家庭的生活習(xí)慣趨向理性，人們?cè)诩訌?qiáng)鍛煉，提高體質(zhì)的同時(shí)，不少市民更是采取購買和服用各種保健品來提高免疫力，保健品、營養(yǎng)品消費(fèi)大增，致使前三季度，居民家庭醫(yī)療保健費(fèi)用大幅增加，人均支出454.14元，同比增長達(dá)55.8%?！盎ㄥX買健康”已成為當(dāng)今社會(huì)的時(shí)尚。2)、教育文化娛樂服務(wù)支出增幅較大隨著居民生活質(zhì)量的提高，物質(zhì)生活的日益豐富，社會(huì)的競(jìng)爭也日趨激烈，愈來愈多的人們對(duì)“知識(shí)創(chuàng)造財(cái)富”有了更深的理解。父母望子成龍，除了為子女選擇名校外，課外家教的拓展，各種技能的培養(yǎng)都已列入家庭支出

19、的預(yù)算。同時(shí)越來越多的成年人也在自我充電，學(xué)電腦、學(xué)英語、學(xué)駕駛等已成為眾多市民的選擇。19月份城市居民人均教育支出達(dá)540.99元，同比增長46.3%。3)、交通與通信消費(fèi)快速增長城市改造步伐的加快，城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大，公交線路的不斷完善，人們出行更多的選擇公共交通，而方便快捷的出租車更受到了廣大市民的歡迎。19月份城市居民人均交通支出140.58元，同比增長19.7%。由于通訊信息產(chǎn)品的快速發(fā)展，層出不窮的新產(chǎn)品大大地刺激了消費(fèi)者的消費(fèi)欲望，加之今年通信部門競(jìng)爭激烈，百姓得到了實(shí)惠，19月份城市居民人均通信消費(fèi)支出為251.73元，同比增長23.8%。4)、社會(huì)保障支出穩(wěn)定增長社會(huì)保障制度

20、的逐步完善，參加社保的職工越來越多，19月份城市居民人均社會(huì)保障支出為413.01元，同比增長10.2%。人均社會(huì)保障支出占人均家庭總收入的5.7%。從構(gòu)成來看，個(gè)人交納的養(yǎng)老基金所占比例為42.0%，個(gè)人交納的住房公積金為43.4%，個(gè)人交納的醫(yī)療基金為11.1%，個(gè)人交納的失業(yè)基金為3.3%，其他社會(huì)保障支出為0.2%。5)、食品消費(fèi)比重繼續(xù)下降食品消費(fèi)繼續(xù)呈現(xiàn)“主食為輔，副食為主”的特征，食品支出注重營養(yǎng)，恩格爾系數(shù)下降。19月份，城市居民人均食品支出為1654.38元，同比下降0.1%。食品支出占消費(fèi)性支出的比重（恩格爾系數(shù)）由去年全年的36.7%降到34.6%，下降了2.1個(gè)百分點(diǎn)。

21、6)、服務(wù)性消費(fèi)穩(wěn)步上升隨著居民生活水平的提高，人們更愿意花錢享受服務(wù)。19月份人均服務(wù)性消費(fèi)支出為1410.66元，同比增長16.2%，占消費(fèi)性支出的29.5%，比上年同期提高了2.6個(gè)百分點(diǎn)3、存在問題1)、高低收入戶間的差距繼續(xù)擴(kuò)大。今年以來，高收入戶的收入增長大大超過了低收入戶的收入增長，抽樣調(diào)查資料顯示：19月份20%的高收入戶人均可支配收入同比增長21.7%，20%的低收入戶人均可支配收入同比下降10.9%，高收入戶的收入占總收入的42.4%，低收入戶的收入占總收入的6.8%，高低收入差距為7.7倍，比上年同期的5.6倍擴(kuò)大了2.1倍。2)、居民消費(fèi)傾向下降。居民的消費(fèi)傾向是說明消

22、費(fèi)實(shí)現(xiàn)程度的重要指標(biāo)，是指居民家庭的消費(fèi)性支出與其收入間的一種比例關(guān)系。今年前三季度，我市居民消費(fèi)傾向系數(shù)為70.4%，比去年同期的73.3下降了2.9個(gè)百分點(diǎn)。目前，房價(jià)的節(jié)節(jié)攀升、教育費(fèi)用居高不下、不斷上漲的醫(yī)療藥品費(fèi)用、企業(yè)下崗風(fēng)險(xiǎn)的增加等因素影響了居民對(duì)預(yù)期收支的看法，預(yù)期收入的不穩(wěn)，預(yù)期支出的增加，使得城市居民采取了相對(duì)謹(jǐn)慎的消費(fèi)態(tài)度。宏觀環(huán)境研判：徐州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有北方工業(yè)城市的顯著特點(diǎn)：持續(xù)、穩(wěn)定增長，但活力較為缺乏，發(fā)展的速度較為緩慢。由于徐州的人文歷史久遠(yuǎn)，發(fā)展的束縛較多，質(zhì)變的醞釀需更長的時(shí)間；但徐州已具備了很好的發(fā)展基礎(chǔ)，四通八達(dá)的地理位置，學(xué)習(xí)交流機(jī)會(huì)較多，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好

23、，同時(shí)教育科技力量雄厚，人口素質(zhì)在不斷提高。在振興老工業(yè)基地的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，隨著江蘇省整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動(dòng)，徐州優(yōu)越的交通環(huán)境所帶來的經(jīng)濟(jì)活力以與政府積極、開放的政策，可以預(yù)見在未來幾年徐州的經(jīng)濟(jì)將進(jìn)入快速發(fā)展階段，在第二產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展發(fā)展的同時(shí)，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將為徐州經(jīng)濟(jì)作出重大的貢獻(xiàn)，這些都將為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造很好的外部環(huán)境。第二部分 徐州房地產(chǎn)市場(chǎng)一、概述2004年第三季度徐州住房均價(jià)為1854元/平方米，二季度住宅均價(jià)為1832元/平方米，比二季度上漲1.2%，在市場(chǎng)政策和金融政策的調(diào)控下，徐州房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)還是比較平穩(wěn)。其主要表現(xiàn)為：第三季度土地市場(chǎng)供應(yīng)沒有明顯減少，但新增房地產(chǎn)投資減

24、少，房屋銷售量有所萎縮，部分區(qū)域的商品房價(jià)格有明顯上升；開發(fā)企業(yè)注重樓盤品牌意識(shí)、創(chuàng)新意識(shí)，同時(shí)房地產(chǎn)產(chǎn)品理念設(shè)計(jì)、小區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)，物業(yè)管理意識(shí)也得到加強(qiáng)。2004年第三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況是：部分區(qū)域的住房價(jià)格有明顯的上升，全市住房均價(jià)略微上漲，從后期看房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格總體上將保持平穩(wěn)，徐州的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將是發(fā)展的趨勢(shì)。1、商品房預(yù)（銷）情況：2004年三季度的商品房住宅批準(zhǔn)預(yù)（銷）售面積為23.91萬平方米，比2004年第二季度減少15.94萬平方米。 徐州市2004年二、三季度商品房預(yù)售面積比較表類型 2004年二季度 2004年三季度 兩季度相比住宅（萬） 39.85 23.91減少40

25、%2、房地產(chǎn)交易情況：據(jù)房地產(chǎn)交易管理部門統(tǒng)計(jì)資料分析，2004年三季度增量住房交易為2257戶（宗），交易面積24.14萬平方米,交易額3.15億元，比二季度分別下降30.08%、21.57%、28.41%；存量房產(chǎn)交易2779戶（宗），交易面積16.76萬平方米，比二季度分別下降24.17%、16.74%.由此可以看出,本季度的增量住房與存量住房的交易量減少,說明目前市場(chǎng)供應(yīng)萎縮. 徐州房地產(chǎn)交易情況對(duì)照表年度 戶數(shù) 交易面積(萬)交易金額(億元)增量住房(商品住房)2004年第二季度322830.784.42004年第三季度225724.143.15存量住房(私房)2004年第二季度36

26、6520.131.642004年第三季度277916.762.083、資金供應(yīng)：第三季度交易較上季度相比有所下降，購房貸款與上季度相比較上升5%。 房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展離不開金融的支持，在目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)資金鏈中，商業(yè)銀行基本參與了房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，直接或間接的承受了房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)，銀行界應(yīng)密切關(guān)注本次加息對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，與時(shí)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。徐州市2004年二、三季度住房按揭比較表項(xiàng)目2004年二季度2004年三季度兩季度相比戶數(shù)24692186下降11.46%面積（萬平方米）22.2625.28上升13.57%低押額（億元）4.44.62上升5%4、總結(jié)：上述有關(guān)數(shù)據(jù)不難看出徐州

27、房地產(chǎn)市場(chǎng)的總的特點(diǎn)：表現(xiàn)為土地市場(chǎng)供應(yīng)充足，交易量下降，成交價(jià)明顯上升，具體反映在商品住宅（增量房）銷售量低于存量房產(chǎn)交易量，說明增量房產(chǎn)供給略顯不足，潛在需求較大，存量住房交易價(jià)格有明顯的上漲。二、徐房指數(shù)2004年三季度徐房指數(shù)為2193點(diǎn)，比上季度上漲26點(diǎn)，漲幅為1.20%(基期為2003年三季度,基期指數(shù)為2000點(diǎn))徐州分區(qū)均價(jià)表徐房住宅均值1854RMB/比上季度上漲1.20%中心區(qū)住宅均值2604 RMB/比上季度上漲0.46%東區(qū)住宅均值1392 RMB/比上季度下降0.50%南區(qū)住宅均值2270 RMB/比上季度上漲4.75%西區(qū)住宅均值1933 RMB/比上季度上漲6.

28、50%北區(qū)住宅均值1316 RMB/比上季度上漲5.96%從徐房指數(shù)走勢(shì)圖可以看上，徐州房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格總體走勢(shì)平穩(wěn)，價(jià)格會(huì)隨著宏觀調(diào)控與市場(chǎng)淡、旺季小幅波動(dòng)。第三部分 徐州別墅市場(chǎng)研究根據(jù)XX安瑞機(jī)構(gòu)研展部與徐州專案組對(duì)徐州別墅市場(chǎng)的前期市場(chǎng)調(diào)查，并結(jié)合徐州別墅的區(qū)域分布特點(diǎn)，將徐州別墅分為下述四個(gè)區(qū)域板塊：1、新區(qū)板塊 行政范圍為銅山新區(qū)與泉山區(qū)近銅山區(qū)部分地區(qū)，地理范圍為三環(huán)南路以南、新茶路（礦大南湖校區(qū)）以東地區(qū)；代表樓盤有：久隆鳳凰城、泉山美墅等。2、云龍湖西岸板塊 地理范圍為云龍湖以西地區(qū)，代表樓盤有：湖森堡、南湖一棟洋房。3、鳳鳴路板塊 地理范圍為鳳鳴路沿線區(qū)域，代表樓盤有：陽光森

29、林半山別墅、一棟洋房。4、金山橋板塊 地理范圍為金山橋經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，代表樓盤有：中匯怡心別墅、金山曉月。一、徐州別墅市場(chǎng)綜述新區(qū)成為別墅開發(fā)熱點(diǎn)、傳統(tǒng)別墅區(qū)域供應(yīng)萎縮目前徐州在建、在售別墅集中在銅山新區(qū)，而該區(qū)域也是徐州未來重點(diǎn)發(fā)展的方向，且新區(qū)還有一定量的別墅用地儲(chǔ)備。新區(qū)別墅中以久隆鳳凰城為代表，另外新區(qū)還有泉山美墅、嘉慧園等項(xiàng)目，而浙江同創(chuàng)的大面積的別墅用地儲(chǔ)備在未來會(huì)使新區(qū)成為徐州最大的別墅群落。 傳統(tǒng)的別墅供應(yīng)區(qū)域供應(yīng)量較小，如：鳳鳴沿線、云龍湖西岸，僅湖森堡處于預(yù)熱階段，其它樓盤處于尾盤狀態(tài)。未來兩年供應(yīng)量將有所放大目前別墅市場(chǎng)處于熱銷期的僅久隆鳳凰城、嘉慧園，其中久隆鳳凰城別墅預(yù)計(jì)

30、將會(huì)持續(xù)供應(yīng)至06年下半年；湖森堡、泉山美墅、中匯怡心別墅處于預(yù)熱期，將會(huì)于年底陸續(xù)上市；而明后年上市的還會(huì)有南湖一棟洋房、太陽花園山水逸墅、漢府雅園、浙江同創(chuàng)等；競(jìng)爭個(gè)案上市時(shí)間一覽表案名上市時(shí)間銷售持續(xù)時(shí)間 供應(yīng)量物業(yè)類型 工程進(jìn)度所屬區(qū)域久隆鳳凰城03年底06年下半年1000余套聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟詳見個(gè)案簡介新區(qū)板塊泉山美墅05年下半年1年左右100余套疊加、聯(lián)排、雙拼詳見個(gè)案簡介新區(qū)板塊漢府雅園05年下半年不詳聯(lián)排尚在做規(guī)劃 新區(qū)板塊浙江同創(chuàng)不詳較大可能全做獨(dú)棟 生地 新區(qū)板塊南湖一棟洋房 05年1年左右100畝左右聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟 生地云龍湖西岸板塊 太陽花園山水逸墅 不詳100畝左右

31、 不詳 生地云龍湖西岸板塊湖森堡 04年12月 預(yù)計(jì)至06年100套獨(dú)棟 地下工程 云龍湖西岸板塊中匯怡心別墅 04年12月 1年左右300余套聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟三通一平金山橋板塊從上表可以看出：從04年12月份起別墅市場(chǎng)將有所放量，由于超級(jí)大盤久隆鳳凰城的存在，以與別墅儲(chǔ)備地塊的陸續(xù)開發(fā)，未來別墅市場(chǎng)供應(yīng)量稍大的態(tài)勢(shì)將持續(xù)到06年底或07年。二、徐州別墅區(qū)域分布研究 根據(jù)前期市場(chǎng)調(diào)查的數(shù)據(jù)，以下分析的采樣的樣本為：久隆鳳凰城、嘉慧園、泉山美墅、逸山花園、湖森堡、中匯怡心別墅。目前徐州的別墅主要分布在新區(qū)板塊，占到56.9%，未來還將有其它樓盤陸續(xù)上市，因此新區(qū)板塊別墅唱主角的格局幾年之內(nèi)不會(huì)改

32、變；隨著云龍湖西岸板塊的南湖一棟洋房與太陽花園山水逸墅明年的陸續(xù)的上市，云湖龍西岸板塊的別墅將會(huì)較目前的9.5%有較大上升；鳳鳴路沿線別墅已比較成熟，已無土地可供開發(fā)，因而該板塊將無新別墅面市。三、細(xì)分物業(yè)簡述疊加市場(chǎng)供應(yīng)量：180套左右主要分布區(qū)域：新區(qū)板塊主力總價(jià)范圍：32萬主力面積：185-200單價(jià)：1700 RMB/左右代表樓盤：嘉慧園 由于目前僅嘉慧園推出疊加別墅有明確的價(jià)格，其本身品質(zhì)不高，單價(jià)偏低；因而徐州有品質(zhì)的疊加別墅有一定的市場(chǎng)空白點(diǎn)。連排市場(chǎng)供應(yīng)量：480套左右主要分布區(qū)域：新區(qū)板塊、金山橋板塊主力總價(jià)范圍：60萬元主力面積范圍：230單價(jià)：2300-3800元/平米行

33、情：是徐州別墅市場(chǎng)的主角代表樓盤：久隆鳳凰城、嘉慧園雙拼市場(chǎng)供應(yīng)量：162套主要分布區(qū)域：新區(qū)板塊、金山橋板塊主力總價(jià)范圍：100-120萬元主力面積范圍：280-310單價(jià)：3600-4000元/平米代表樓盤：久隆鳳凰城、中匯怡心別墅獨(dú)棟市場(chǎng)供應(yīng)量：187套左右主要分布區(qū)域：新區(qū)板塊、金山橋板塊、去龍湖西岸板塊主力總價(jià)范圍：150-200萬元主力面積范圍：300-380單價(jià)：4500-5000元/平米代表樓盤：久隆鳳凰城、中匯怡心別墅、湖森堡四、區(qū)域市場(chǎng)分析（一）、新區(qū)板塊新區(qū)板塊別墅市場(chǎng)的規(guī)模約占到整個(gè)徐州別墅市場(chǎng)的50%，目前在售樓盤有久隆鳳凰城、嘉慧園，預(yù)熱盤有泉山美墅，未來將有漢府雅

34、園別墅、浙江同創(chuàng)(規(guī)模較大)上市。以下為新區(qū)別墅的分析，結(jié)合實(shí)際情況，采集數(shù)據(jù)的樣本為：久隆鳳凰城、嘉慧園、泉山美墅。套數(shù)比例 主力面積（）單價(jià)（RMB/） 主力總價(jià)疊加160 26.8%185-200 170032萬聯(lián)排 300 50.2%2302200-290060萬 雙拼 88 14.7%280-3103200-3700 100萬 獨(dú)棟 50 8.3% 290-310、3803900-5600110-170萬 合計(jì)598 100%注：分析所用價(jià)格為優(yōu)惠后價(jià)格。1、物業(yè)類型分析 新區(qū)板塊別墅市場(chǎng)中：以聯(lián)排和疊加為主要產(chǎn)品，占到77%；雙拼和獨(dú)棟所規(guī)劃的數(shù)量也占一定比例。2、規(guī)劃面積分析新區(qū)

35、別墅規(guī)劃面積大致如下：疊加面積在180-200、聯(lián)排面積在230、雙拼面積在280-310、獨(dú)棟面積在290-310（久?。┖?80（嘉匯園）。久隆鳳凰城所規(guī)劃的別墅均較經(jīng)濟(jì)適用，因而面積落點(diǎn)較小，主要反映在獨(dú)棟的面積上。以上數(shù)據(jù)并結(jié)合市場(chǎng)反映情況可以看出：新區(qū)板塊別墅面積規(guī)劃較為合理，經(jīng)濟(jì)型別墅或低總價(jià)別墅是市場(chǎng)的主流產(chǎn)品。3、價(jià)格分布分析通過分析可以得出新區(qū)別墅總價(jià)：疊加32萬、聯(lián)排60萬、雙拼100萬、獨(dú)棟110-170萬。無論是久隆鳳凰城的小面積規(guī)劃，還是嘉匯園的低單價(jià)，最后反映的總價(jià)不高，從而能為市場(chǎng)所接受。4、個(gè)案分析久隆鳳凰城1）基本資料項(xiàng)目地址：銅山新區(qū)湘江路、近嵩山路（11路

36、終點(diǎn)站對(duì)面）銷售 3539208、3539728開發(fā)商：久隆集團(tuán)企劃營銷：久隆集團(tuán)下屬營銷公司總建規(guī)模：50萬占地面積：1500容積率：0.38綠化率：60%物業(yè)類型:別墅（獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排）、小高層、花園洋房、商業(yè)街規(guī)劃：別墅共分四期開發(fā)，每期均有獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排三種物業(yè)形態(tài)。一期規(guī)劃300余套、二期規(guī)劃200余套（聯(lián)排200套、雙拼16套、獨(dú)棟20套）、三期與四期預(yù)計(jì)規(guī)劃均有200余套。工程進(jìn)度：一期準(zhǔn)現(xiàn)房、二期結(jié)構(gòu)封頂、三期與四期處于地塊狀況入市時(shí)點(diǎn)：一期03年底、二期04年6月、三期目前內(nèi)部認(rèn)購交房時(shí)間：一期04年底、二期05年7月銷售進(jìn)度：一期剩余三套獨(dú)棟

37、、二期熱銷中（60%）、三期內(nèi)部認(rèn)購（40套）面積范圍：二期：聯(lián)排230-290、雙拼250-290、獨(dú)棟250-310單價(jià)范圍：二期：聯(lián)排2280-2780RMB/、雙拼3600-3800RMB/、獨(dú)棟4400-5800RMB/總價(jià)（二期）：聯(lián)排：主力總價(jià)55萬-70萬，均價(jià)在60萬左右；雙拼：總價(jià)范圍90-110萬，均價(jià)在100萬左右；獨(dú)棟：110萬-180萬優(yōu)惠度：一次性付款4%，按揭3%； 客源：公務(wù)員、私營企業(yè)主、礦大與師大老師物業(yè)管理：久隆集團(tuán)會(huì)所：別墅區(qū)、花園洋房、小高層均配有會(huì)所；會(huì)所擁有游泳池、健身房、棋牌室等。小區(qū)配套：總建面積3萬商業(yè)街、商業(yè)街的基本業(yè)態(tài)為歐式風(fēng)情酒吧和歐

38、洲日用品賣點(diǎn)提煉：開發(fā)商品牌、超大社區(qū)、高品質(zhì)規(guī)劃、社區(qū)景觀、依山伴水更突出別墅的原味、完善的配套、200畝活水源、面積落點(diǎn)小、單價(jià)低等均是本案賣點(diǎn)。營銷主題：歐典山水高檔社區(qū)、財(cái)富領(lǐng)袖時(shí)尚生活2）交通 本案距市中心的車程在20分鐘左右，小區(qū)對(duì)面為11終點(diǎn)站，小區(qū)將來有免費(fèi)班車直達(dá)市區(qū)。3）淺析久隆鳳凰城作為徐州在售體量最大的樓盤，自去年年底上市以來，銷售情況順利，一期比二期在價(jià)格上漲了500至1000元不等;本案有以下幾點(diǎn)值得關(guān)注：案名：“久隆鳳凰城”將開發(fā)商品牌與項(xiàng)目所處的區(qū)位有機(jī)的結(jié)合起來,既體現(xiàn)開發(fā)商品牌,又挖掘項(xiàng)目所在地鳳凰山的效應(yīng).規(guī)劃:1500畝的超級(jí)大盤規(guī)劃至關(guān)重要,整體規(guī)劃既

39、體現(xiàn)樓盤品質(zhì)又符合市場(chǎng)需求;本案做足了200畝的賽納河和鳳凰山的文章,景觀房的概念使樓盤升值不少.房型、價(jià)格本案無論是聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟規(guī)劃的面積均比市場(chǎng)上同類產(chǎn)品要小,而在價(jià)格上也有一定優(yōu)勢(shì),做成了經(jīng)濟(jì)性別墅,從而占有市場(chǎng)先機(jī),這對(duì)后期開發(fā)帶來便利.營銷 本案無論是案場(chǎng)管理、售樓處包裝、業(yè)務(wù)員形象與素質(zhì)、廣告宣傳、板區(qū)的精心雕琢都體現(xiàn)了樓盤的檔次,而銷售過程采取的逼迫式營銷手段也值得借鑒.泉山美墅1）基本資料項(xiàng)目地址：南三環(huán)、泉山森林公園東側(cè)（風(fēng)華園斜對(duì)面）銷售 3999111開發(fā)商：徐州山水人家房地產(chǎn)開發(fā)企劃營銷：新景祥總建規(guī)模：11.98萬(不含公建)占地面積:

40、200.38畝綠化率：40%物業(yè)類型:多層公寓;雙拼、聯(lián)體、疊加別墅規(guī)劃：一期100畝規(guī)劃為多層公寓;二期100畝規(guī)劃為雙拼、聯(lián)排、疊加別墅(共計(jì)30余棟、其中：疊加有20幾棟約100套、聯(lián)排4至6棟約20套、其余為雙拼約12套)工程進(jìn)度：七通一平階段入市時(shí)點(diǎn)：一期公寓預(yù)計(jì)年底推出、二期別墅05年下半年推出交房時(shí)間：二期別墅06年底交房面積范圍：疊加185-200、聯(lián)排230、雙拼280單價(jià)范圍：未定均價(jià)：未定主力總價(jià)：不詳優(yōu)惠度：未定物業(yè)管理：未定會(huì)所：1000多平方米(位于別墅區(qū))賣點(diǎn)提煉：本案以泉山森林公園為最大賣點(diǎn)，項(xiàng)目東側(cè)（近別墅區(qū)）有十幾萬方的規(guī)劃湖也成為其宣傳的重點(diǎn)。營銷主題：山

41、湖林海間、國際公園城2）交通本案緊鄰南三環(huán),路競(jìng)較好.風(fēng)華園南門公交路線有游1、35、69,可到達(dá)市區(qū)各處.距市中心15分鐘車程。3）淺析本案一期規(guī)劃為多層，雖然拉低了別墅的檔次，但一期先占有市場(chǎng)的做法，值得借鑒；小區(qū)周邊有大型的成熟社區(qū)（風(fēng)華園）以與大學(xué)城，這將為本案提供各種不同層次的客源，在小區(qū)本身定位也是針對(duì)不同層次的客戶；另外小區(qū)緊鄰三環(huán)線，在出行方便的同時(shí)，也較為嘈雜。嘉慧園1）基本資料項(xiàng)目地址：銅山新區(qū)黃河路、圭山路(中醫(yī)院西20米)銷售 3423006開發(fā)商：徐州港彭房地產(chǎn)開發(fā)總建規(guī)模：16萬平方米占地面積:200余畝綠化率：40%左右物業(yè)類型:別墅(

42、獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)體、躍層)、多層規(guī)劃：本案200多畝地,大約一半規(guī)劃為別墅、其余為多層;疊加60戶左右、聯(lián)排84戶、雙拼30幢60戶、獨(dú)棟30幢.工程進(jìn)度：結(jié)構(gòu)封頂入市時(shí)點(diǎn)：04年4月交房時(shí)間：預(yù)計(jì)明年7月面積范圍：疊加190、聯(lián)排225、雙拼310、獨(dú)棟380;單價(jià)范圍：疊加1718 RMB/、聯(lián)排2988RMB/、雙拼3200RMB/、獨(dú)棟3988 RMB/主力總價(jià)：疊加：32萬、聯(lián)排67萬、雙拼99萬、獨(dú)棟150萬;優(yōu)惠度：1%會(huì)所：有2）交通距市中心大約15分鐘的車程,公交路線只有11路.3）淺析 本案同時(shí)規(guī)劃有多層，這樣整個(gè)項(xiàng)目層次不高；相比較其它樓盤，別墅的價(jià)格是其無可比擬的優(yōu)勢(shì)，目

43、前別墅銷售情況較好，所剩房源不多；現(xiàn)場(chǎng)銷售人員態(tài)度、儀表、素質(zhì)與售樓處包裝較差，這也會(huì)影響本案的去化和整體感。（二）、云龍湖西岸板塊本區(qū)域是傳統(tǒng)的別墅區(qū)之一，較早別墅有南湖花園、天齊別墅。臨近云龍湖、鬧中取靜是該區(qū)域的特點(diǎn)，云龍湖西岸也規(guī)劃中的風(fēng)景區(qū)，未來升值潛力較大。目前云龍湖板塊僅湖森堡為預(yù)熱盤；天齊別墅幾年前就已開發(fā)，由于價(jià)格、規(guī)劃方面的原因，目前還剩余幾套，參考意義不大。目前該板塊有兩塊別墅儲(chǔ)備用地，為南湖一棟洋房和太陽花園山水逸墅，其中南湖一棟洋房可能在年底動(dòng)工。湖森堡1）基本資料項(xiàng)目地址：云龍區(qū)玉帶路銷售 5023558開發(fā)商：徐州桃園房地產(chǎn)開發(fā)企劃營銷

44、：XX新吉陽房地產(chǎn)咨詢總建規(guī)模：4.16萬占地面積:156畝容積率：0.4綠化率：70%物業(yè)類型:獨(dú)棟建筑風(fēng)格: 歐式古典風(fēng)格規(guī)劃：小區(qū)總共規(guī)劃有100幢獨(dú)棟別墅;一期規(guī)劃25棟;后期推出的量體與周期會(huì)根據(jù)市場(chǎng)反映調(diào)整.工程進(jìn)度：地基入市時(shí)點(diǎn)：一期04年12月交房時(shí)間：一期05年11月銷售進(jìn)度：本案為預(yù)熱盤、一期12月內(nèi)部認(rèn)購面積范圍：346-507主力面積：380左右均價(jià)：預(yù)計(jì)5000RMB/左右主力總價(jià)：180-200萬優(yōu)惠度：無車位：戶外車庫物業(yè)管理： 未定客源:港臺(tái)、江浙等私營企業(yè)主會(huì)所：內(nèi)、外雙會(huì)所;其中內(nèi)湖廣場(chǎng)會(huì)所有1000多賣點(diǎn)提煉：超低容積率、高綠化率、小區(qū)規(guī)劃是其突出賣點(diǎn),每

45、戶占地1.0畝至1.5畝,小區(qū)內(nèi)有人工湖、內(nèi)外雙會(huì)所等設(shè)施;靠近云龍湖也是其宣傳的賣點(diǎn)之一;本案也是徐州目前唯一純獨(dú)棟別墅區(qū)，因而要打造成徐州最頂尖的別墅。營銷主題： 云龍風(fēng)景區(qū)絕版獨(dú)墅純歐洲風(fēng)情第一豪園2）交通本案緊鄰的玉帶路寬僅4米左右,市政規(guī)劃為38米;本案距二環(huán)、三環(huán)也有兩三分鐘的車程,距去龍湖的車程在7、8分鐘.目前周邊的公交僅31路,通至段莊.3）淺析本案由XX新吉陽全程代理，其案名與整體規(guī)劃均翻版原來項(xiàng)目，雖然有其成功與成熟的一面，但是否被徐州市場(chǎng)接受有待考驗(yàn)；本案全部規(guī)劃為獨(dú)棟別墅，而且面積偏大，總價(jià)抬高后，去化將有一定難度；本案所在的地理位置也是目前所有在售別墅中最差的，完全

46、處于農(nóng)村包圍中，周邊配套、道路通達(dá)度均不理想；本案整體規(guī)劃（綠化、容積率、房型、人工湖、內(nèi)外會(huì)所的概念）將為樓盤增色不少。天齊別墅1）基本資料項(xiàng)目地址：去龍區(qū)湖西路銷售 建規(guī)模：不詳物業(yè)類型:聯(lián)排、獨(dú)棟工程進(jìn)度：現(xiàn)房入市時(shí)點(diǎn)：兩年之前面積范圍：聯(lián)排180、獨(dú)棟300-400單價(jià)：聯(lián)排4200RMB/、獨(dú)棟5200RMB/總價(jià)：聯(lián)排75萬、獨(dú)棟180萬左右優(yōu)惠度：4%2）淺析 本案上市時(shí)間較早，因而樓盤也無任何品質(zhì)；目前所剩所源不多，幾套左右，現(xiàn)場(chǎng)僅一名銷售人員，且經(jīng)常不在。價(jià)格高，無品質(zhì)感等因素導(dǎo)致本案的性價(jià)比不高，市場(chǎng)有一定的抗性。（三）、鳳鳴路板塊 區(qū)域是離市中

47、心最近的別墅區(qū)，沿鳳鳴兩側(cè)分布了陽光森林別墅、一棟洋房、鳳凰山莊等別墅；于開發(fā)時(shí)間較早，目前僅逸山花園有少量房源出售，類型為花園洋房的躍層，總價(jià)在90多萬；該板塊板塊已無地可開發(fā)。逸山花園1）基本資料項(xiàng)目地址：鳳鳴路近解放路銷售 發(fā)商：成泰房產(chǎn)企劃營銷：翰林堂房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)類型:三層花園洋房（3樓為躍層）規(guī)劃：本案規(guī)劃為9棟花園洋房、78套中有26套為躍層工程進(jìn)度：現(xiàn)房入市時(shí)點(diǎn)：03年底交房時(shí)間：現(xiàn)房面積范圍：228-266（躍層）單價(jià)：3580RMB/總價(jià)：80-95萬、地下室與車庫另需加10萬左右；90-105萬為房子的總價(jià)優(yōu)惠度：5%銷售率：85%客源：公務(wù)員

48、、私營企業(yè)主2）交通本案距市中心六七分鐘車程，公交路線有游2、39、601、603等多條公交路線。3）淺析本案位于徐州傳統(tǒng)豪宅聚集區(qū)鳳鳴路，由于康居小區(qū)大盤的競(jìng)爭、宣傳力度、面積較大、總價(jià)較高與售樓處在小區(qū)內(nèi)等不利因素，導(dǎo)致去化速度稍顯綬慢。（四）、金山橋板塊由于金山橋開發(fā)區(qū)的原因，本區(qū)域也是較早的別墅聚集區(qū)之一，較早的別墅有龍?zhí)渡角f、金貝社區(qū)。目前該板塊僅中匯怡心別墅為預(yù)熱盤，金山曉月只剩余兩套獨(dú)棟別墅（這兩套剛開始建造，其余已為準(zhǔn)現(xiàn)房）。 本區(qū)域預(yù)計(jì)總價(jià)為聯(lián)排80萬、雙拼120萬、獨(dú)棟140-160萬。中匯怡心別墅1）基本資料項(xiàng)目地址：金山橋經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)楊山路（桃園小區(qū)西側(cè)）銷售 ：0516

49、-7794566、7794799開發(fā)商：徐州市中匯房地產(chǎn)開發(fā)企劃營銷：雨辰策劃總建規(guī)模：55660容積率：0.55綠化率：46%物業(yè)類型:別墅（獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排）規(guī)劃：本案規(guī)劃獨(dú)棟37幢、雙拼37棟74戶、聯(lián)排31棟180戶左右工程進(jìn)度：三通一平入市時(shí)點(diǎn)：預(yù)計(jì)04年12月開盤交房時(shí)間：06年3月面積范圍：聯(lián)排260-280、雙拼280-300、獨(dú)棟300-350單價(jià)：預(yù)計(jì)聯(lián)排3000 RMB/左右、雙拼4000 RMB/、獨(dú)棟4500 RMB/總價(jià)：預(yù)計(jì)聯(lián)排總價(jià)80萬、雙拼120萬、獨(dú)棟140-160萬優(yōu)惠度：未定物業(yè)管理：未定會(huì)所：有賣點(diǎn)提煉：本案從黑頭山引水至小區(qū)形成人造水系,山與水(背依

50、青龍山、內(nèi)有人工湖)成為小區(qū)的賣點(diǎn)之一;本案也是目前徐州為數(shù)不多的純別墅社區(qū);周邊有比較成熟的龍?zhí)渡角f、金貝社區(qū)和金山曉月別墅群,從而提升小區(qū)檔次;營銷主題：純別墅社區(qū)2）交通本案距市中心約15分鐘車程,周邊有3、3附、73路公交路線.3）淺析本案位于別墅聚集的金山橋揚(yáng)山路，同一區(qū)域已無競(jìng)爭項(xiàng)目，這對(duì)本案去化會(huì)有一定優(yōu)勢(shì)，尤其是金山橋開發(fā)區(qū)的企業(yè)主；在整體規(guī)劃、售樓處包裝、業(yè)務(wù)素質(zhì)等方面相比較久隆、湖森堡、泉山美墅品質(zhì)稍低；其純別墅社區(qū)的概念為本案提升了一定檔次；城市整體規(guī)劃向西南發(fā)展，對(duì)本案吸引其它區(qū)域客戶會(huì)產(chǎn)生一定影響；連排規(guī)劃面積較大，總價(jià)偏高，會(huì)影響其去化。金山曉月1）基本資料項(xiàng)目地址

51、：金山橋經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)楊山路（桃園小區(qū)東側(cè)）銷售 7797555開發(fā)商：徐州市環(huán)球房地產(chǎn)開發(fā)總建規(guī)模：6萬多綠化率：36.9%物業(yè)類型:多層、別墅(獨(dú)棟)規(guī)劃：本案規(guī)劃18棟多層、36棟別墅(獨(dú)棟)工程進(jìn)度：準(zhǔn)現(xiàn)房(34棟、已售完)、地基(2棟、內(nèi)部認(rèn)購)入市時(shí)點(diǎn)：04年4月交房時(shí)間：05年7月面積范圍：280單價(jià)：3280總價(jià)：92萬客源:市區(qū)客源為主,少量投資客2）交通本案距市中心約15分鐘車程,周邊有3、3附、73路公交路線.3）淺析 本案用地原為桃園別墅的二期用地,環(huán)球房產(chǎn)接手后規(guī)劃有所改動(dòng),主要開發(fā)多層,別墅的無品質(zhì)感,其價(jià)格也較低,因此其去化較快,僅剩剛開始

52、造的兩棟(未正式預(yù)售). 第四部分 龍潤山莊分析一、項(xiàng)目概況地理位置：金山東路近云龍湖（云泉山莊西側(cè)）占地面積：72畝總建筑面積：2.7萬容積率：0.51工程進(jìn)度：地下工程物業(yè)類型：疊加別墅、聯(lián)排別墅、雙拼別墅、獨(dú)棟別墅規(guī)劃：共同51棟，其中49棟住宅、公建2棟二、項(xiàng)目周邊環(huán)境自然環(huán)境本案自然環(huán)境極佳，云龍湖風(fēng)景區(qū)在本案西側(cè)一百米左右，而本案對(duì)面為云龍山，另有金山公園、水上樂園、小南湖賞荷園在本案5分鐘步行距離之內(nèi)；風(fēng)景宜人是建造別墅的絕佳地段。周邊有云泉山莊、金泰小區(qū)中高檔住宅。本案是市區(qū)中的鬧中取靜之處，金山東路與金山南路沿線整體環(huán)境較好，個(gè)別有待改善。本案斜對(duì)面為徐州財(cái)校，有一定的教育資

53、源。泰山醫(yī)院離本案較近。2、交通 沿金山東路、金山南路路況通暢，道路狀況也很好。本案附近有：游2、9、22、39、69等公交路線，可等市區(qū)各處，出行與為方便。配套本案周邊生活配套與商業(yè)配套還不夠完善和檔次，有待改善；目前配套主要分布在金山東路與泰山路交界處。三、項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)分析（S）云龍湖與云龍山風(fēng)景區(qū)絕版地塊，區(qū)位優(yōu)勢(shì)異常明顯。小區(qū)有高品質(zhì)的規(guī)劃,景觀特色未來是賣點(diǎn)。位于徐州市區(qū)內(nèi)，又鬧中取靜。道路出行狀況較好，公交路線發(fā)達(dá)。周邊有成熟的中高檔小區(qū)，離徐州市區(qū)傳統(tǒng)的豪宅聚集區(qū)鳳鳴路也僅兩站路。開發(fā)商具有一定的品牌優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目規(guī)模較小，市場(chǎng)壓力較小。項(xiàng)目劣勢(shì)分析（W）徐州別墅市場(chǎng)憑內(nèi)

54、部關(guān)系，低價(jià)購買別墅的現(xiàn)象非常普遍，這將減少項(xiàng)目的利潤。項(xiàng)目周邊配套較少，檔次也不高。項(xiàng)目規(guī)模較小，無規(guī)模效應(yīng)。地塊不夠方正，對(duì)規(guī)劃施工產(chǎn)生一定影響。 上述弱勢(shì)點(diǎn)都為暫時(shí)性的，只要規(guī)避得當(dāng)，可以進(jìn)行有效的弱化。項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析（O）國家宏觀調(diào)控，不會(huì)再批別墅用地。徐州別墅市場(chǎng)不會(huì)再出現(xiàn)如本案區(qū)位的別墅，本案將成為真正的絕版。徐州別墅市場(chǎng)供需狀況較好。項(xiàng)目市場(chǎng)威脅分析（T）未來別墅供應(yīng)將有所放量。競(jìng)爭個(gè)案規(guī)模、價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯。四、項(xiàng)目定位房地產(chǎn)發(fā)展歷程表明，不同檔次的住宅項(xiàng)目所應(yīng)具備的基本地產(chǎn)因子有所不同，具體如下表：地產(chǎn)因子單身公寓普通住宅中高檔住宅豪宅中高檔住宅附加說明本項(xiàng)目符合情況對(duì)公共交通

55、的依賴性很強(qiáng)強(qiáng)一般弱不宜鬧市區(qū)、人員混雜區(qū)符合對(duì)噪音、環(huán)境干擾的適應(yīng)性強(qiáng)較強(qiáng)弱很弱不宜緊臨交通主（快）干道、高壓線、工廠等。符合對(duì)小區(qū)周邊市政配套要求高很高高高符合小區(qū)物業(yè)管理的要求低不高高很高可達(dá)到建筑、質(zhì)量裝修要求低一般高很高精品設(shè)計(jì)可達(dá)到容積率、覆蓋率要求無一般低低符合對(duì)休閑空間，綠化要求無一般高很高具有品味的專用康樂、商務(wù)會(huì)所與小區(qū)內(nèi)環(huán)境符合景觀要求無一般高很高最好具有天然稀缺景觀資源符合以上分析表明，本項(xiàng)目地塊具備所有中高檔住宅所必須的地產(chǎn)因子，是理想的高檔物業(yè)地塊.產(chǎn)品定位1）產(chǎn)品的概念云龍湖風(fēng)景區(qū)里的別墅高水準(zhǔn)規(guī)劃、高水準(zhǔn)的物業(yè)管理、高品味生活的純別墅社區(qū)徐州市區(qū)、云龍湖風(fēng)景區(qū)絕

56、版地標(biāo)與大自然擁抱在一起的別墅回歸自然（親自然主義）徐州頂級(jí)別墅成功人士的棲息地2）產(chǎn)品描述項(xiàng)目定位針對(duì)于徐州的高收入階層，突出顯示項(xiàng)目的地理位置（云龍湖風(fēng)景區(qū)旁）、稀缺性以與小區(qū)的高品質(zhì)規(guī)劃、設(shè)計(jì)。3）產(chǎn)品主題簡析回歸自然（親自然主義）充分利用本案距云龍湖、云龍山一路之隔的地理優(yōu)勢(shì)與云龍湖、云龍山在徐州人心目中的地位。她在市區(qū)，卻遠(yuǎn)離喧囂，鬧中取靜的享受著比效區(qū)更充分的大自然云龍湖風(fēng)景區(qū)。龍潤山莊在云龍湖畔享受大自然更好的呵護(hù)。龍潤山莊大自然里的家園。龍潤山莊在云龍湖畔呤聽著大自然的聲音?？驮炊ㄎ惶卣髅枋鼍幼?工作區(qū)域：徐州市區(qū)為主、項(xiàng)目周邊也將占據(jù)一部分、下屬縣與江淅滬投資客等年齡：以35

57、-60歲為主家庭結(jié)構(gòu)：三口之家為主職業(yè)：高級(jí)公務(wù)員、企事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)、私營企業(yè)主、記者、編輯等文化領(lǐng)域工作者與大學(xué)老師等客戶層源描述企事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)、私營企業(yè)主、高級(jí)公務(wù)員、其中，企事業(yè)單位負(fù)責(zé)人是有灰色收入的群體。企事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)、私營企業(yè)主是高收入的群體，根據(jù)研展部前期市調(diào)發(fā)現(xiàn)：他們是別墅消費(fèi)群體的主力軍。大學(xué)老師、記者、編輯等文化領(lǐng)域工作者 研展部調(diào)查發(fā)現(xiàn)：他們是別墅消費(fèi)群體的生力軍；尤其項(xiàng)目周邊礦大、師大的教授是本案的重要客源。來自江浙滬等周邊區(qū)域的投資客這部分客源以主要看重徐州別墅市場(chǎng)價(jià)格低，性價(jià)比合理，升值空間大，是本案的重要客源。戶型配比建議徐州別墅市場(chǎng)呈現(xiàn)疊加別墅供應(yīng)量較小、聯(lián)排別墅市場(chǎng)需求較大、雙拼別墅市場(chǎng)供需較為平穩(wěn)、獨(dú)棟上市量較大的局勢(shì)，以與經(jīng)濟(jì)性（小面積）別墅去化較快的狀況，戶型配比如下：物業(yè)類型 面積（）比例疊加 170-200 40%聯(lián)排 200-230 20%雙拼 220-260 3