2022年xx房地產(chǎn)估價報告

1、長春房地產(chǎn)估價報告 房地產(chǎn)估價報告項目名稱：長春市高新區(qū)硅谷大街以東新星宇和悅 8 單元-702 室房地產(chǎn)市場價格評估委 托 人：金澤熙估價機構(gòu)：新星宇房地產(chǎn)估價公司估價人員：林小帥估價作業(yè)日期： 20XX 年 12 月 5 日 20XX 年 12 月 19日 估價報告編號：新星宇評字【目錄20XX】第 021 號一、致委托人函 . 1 二、估設(shè)價師制聲明 .假和限條. 2 三、估價的件 . 4 1、合法性前提； . 4 2、最高最佳使用假設(shè)； . 4 3、估價時點假設(shè)； . 4 4、公開市場假設(shè)； . 4 5、報告使用限制條件如下 . 5 果四、估價結(jié)報告 . 5 委 托人 . 6估價機構(gòu)

2、. 6 估價對象 . 6 估價目的 . 6 估價時點 . 6 價值定義 . 6 估價依據(jù) . 6 估價原就 . 7 估價方法 . 7 估價結(jié)果 . 7 十一估 估的價人員 . 價作業(yè)8 十二 日期. 8 告應(yīng)用有十三 估價報效期 . 8 五、估價技術(shù) 報 告 . 9 附 件 . 26 一、致托付人函 金澤熙：受貴公司托付,本估價機構(gòu)秉著獨立、客觀、公平、科學(xué)的原就,對位于長春市高新區(qū)硅谷大街以東新星宇和悅 8單元 -702 室的房地產(chǎn)市場價格進(jìn)行評估；本報告的估價目的是為估價對象轉(zhuǎn)讓供應(yīng)公開市場價格參考；在本報告中已說明的假設(shè)與限制條件下,要估價機構(gòu)根 據(jù)估價目的,遵循估價原就,采納科學(xué)合理的

3、估價方法,在 仔細(xì)分析現(xiàn)有資料基礎(chǔ)上,經(jīng)過測算,結(jié)合估價體會與對影 響房地產(chǎn)市場價格因素進(jìn)行分析,確定價對象在市場上有足 夠的買方和賣方,并且進(jìn)入市場無障礙的條件下,于估價時點最可能實現(xiàn)的市場價格總值為人民幣 大寫 玖拾叁萬圓整；新星宇房地產(chǎn)估價公司法定代表人： 20XX 年12 月 19 日 1 二、估價師聲明 我們正式聲明： 我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和精確 的； 本估價報告中的分析、看法和結(jié)論是我們自己公平 的專業(yè)分析、看法和結(jié)論,但受本估價報告中已說明的假設(shè) 和限制條件的限制；有關(guān)假設(shè)限制條件見“ 估價假設(shè)和限制 條件” 以及估價報告正文中相關(guān)說明； 我們與本次估價的估價對象

4、沒有利害關(guān)系,也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見； 我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范GB/T50291-1999 進(jìn)行分析,形成看法和結(jié)論,撰寫本估價報告； 我們已對本估價報告中的估價對象進(jìn)行了現(xiàn)場勘察, 并對勘察的客觀性、真實性、 公平性承擔(dān)責(zé)任,但我們對估價對象的現(xiàn)場勘察僅限于其外觀和使用狀況,對 被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分,依據(jù)托付人供應(yīng)的資 料以及當(dāng)前建筑行業(yè)一般標(biāo)準(zhǔn)或相關(guān)規(guī)范進(jìn)行評估；我們不承擔(dān)對估價對象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任； 沒有其他人對本估價報告供應(yīng)了重要專業(yè)幫忙； 托付人以及相關(guān)部門在使用本估價報告時,對因忽 視本估價報告提示的相關(guān)事實所引起的相關(guān)法律

5、責(zé)任,本估 價機構(gòu)以及估價人員不承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任；2 本估價報告是本估價機構(gòu)依據(jù)估價目的,遵循估價 原就,采納科學(xué)合理的估價方法,在仔細(xì)分析現(xiàn)有資料的基 礎(chǔ)上,經(jīng)過測算,結(jié)合估價體會與對影響房地產(chǎn)市場價格因 素時行分析,為估價對象轉(zhuǎn)讓供應(yīng)公開市場價格目的而出具 的,但受本估價機構(gòu)估價人員的職業(yè)水平和才能的影響； 本估價報告中采納的專業(yè)術(shù)語的說明及定義適用房地產(chǎn)估價規(guī)范 GB/T50291-1999 相關(guān)規(guī)定； 將來市場變化風(fēng)險和短期強制處分等因素對抵押價 值均產(chǎn)生肯定的影響,本報告未考慮抵押風(fēng)險,抵押權(quán)人在 辦理抵押事宜時需全面考慮；參與本次估價的注冊房地產(chǎn)估價師簽名 蓋章新星宇房地產(chǎn)估價公司 2

6、0XX 年 12 月 5 日3 三、估價的假設(shè)和限制條件本估價報告中的分析、看法和結(jié)論受以下及本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制： 1 、合法性前提；合法性是指估價對象必需合法使用、合法交易或合法處 分為前提；詳細(xì)前提如下： 估價對象為在建工程,因托付人供應(yīng)資料有限,本 次評估以估價對象合法開發(fā)為所設(shè)前提； 估價對象為在建工程,尚未進(jìn)行竣工測繪及產(chǎn)權(quán)登 記；故本估價報告中估價對象建筑面積數(shù)據(jù)為托付人所供應(yīng) 的經(jīng)批準(zhǔn)的施工圖紙數(shù)據(jù),因設(shè)計變更等緣由導(dǎo)致建筑面積 變化時,應(yīng)對估價結(jié)果進(jìn)行調(diào)整；2、最高正確使用假設(shè)；最高正確使用是指法律上答應(yīng)、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可 靠,能使估價對象產(chǎn)生最大效應(yīng)

7、的使用；本次評估是以估價 對象按設(shè)計文件中的設(shè)計方案建成為酒店、寫字間、商場為 一體的現(xiàn)代化綜合性物業(yè)使用為最高正確使用； 3 、估價時點假設(shè)；即要求估價結(jié)果是估價對象當(dāng)前狀態(tài)于估價時點當(dāng)時市場狀況下形成的客觀合理價格；估價時點后,估價報告有效期內(nèi),估價對象質(zhì)量、使用功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施配套以 及房地產(chǎn)市場狀況等發(fā)生變 4 化,均會對估價結(jié)果產(chǎn)生肯定的影響；假如對估價對象 評估價值產(chǎn)生明顯影響時,應(yīng)對本估價結(jié)論進(jìn)行必要的調(diào) 整； 4 、公開市場假設(shè)；即估價結(jié)果是在公開市場條件下形成的價格；公開市場 是指在該市場上交易雙方進(jìn)行交易的目的在于最大限度的 追求經(jīng)濟利益,并把握必要的市場信息,有較充裕的

8、時間進(jìn) 行交易,對交易對象具有必要的專業(yè)學(xué)問,交易條件公開且 不具有排他性； 5 、報告使用限制條件如下： 本估價報告的估價結(jié)果僅為托付人在本估價目的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓下使用,不得做其他用途； 本估價報告不作為估價對象權(quán)屬確認(rèn)的依據(jù)； 估價報告應(yīng)用的有效期自完成并提交估價報告日起 原就上規(guī)定為一年,當(dāng)市場變化較大時,報告的有效期不超 過半年； 6 、其他假設(shè)與限制條件；對估價對象公開市場價格產(chǎn)生影響的因素是多方面的,詳細(xì)規(guī)定如下： 估價結(jié)果未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力和其他不行抗力對評估結(jié)論的影響； 本次評估未考慮特殊交易方式對估價結(jié)論的影響；5 四、估價結(jié)果報告 編號：評字【 2

9、0XX】第 021 號 托付人：構(gòu)：金澤熙,住宅為長春市朝陽區(qū)同志街 1203 號； 估價機新星宇房地產(chǎn)估價公司,法定代表人為林小明,住宅為長春市南關(guān)區(qū)長春大街 1056 號, 房地產(chǎn)價格評估資格等級為一級, 證書編號為 價對象：估價對象為位于“ 建房估證字 20XX 102 號” ； 估長春市高新區(qū)硅谷大街以東新星宇和悅 8 單元 -702 室,設(shè)計建成估價對象總建筑面積為 155 ,其用途為住宅；估價對象于估價時點土建工程及建筑外裝修工程已經(jīng)完工；估價目的：為估價對象轉(zhuǎn)讓供應(yīng)公開市場價格參考；估價時點： 20XX 年 12 月 05 日；價值定義：依據(jù) 房地產(chǎn)估價規(guī)范第 關(guān)于 “ 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)

10、讓價格評估,應(yīng)采納公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)” 的規(guī)定,本報告評估估價對象于估價時點狀態(tài)下的公開市場價格；房地產(chǎn)價格評估托付協(xié)議書；估價依據(jù)：6 施工許可證；中華人民共和國城市房地產(chǎn)治理法；國家及地方的有關(guān)法律、法規(guī)；房地產(chǎn)估價規(guī)范 GB/T50291-1999 ；估價人員對估價對象現(xiàn)場勘察記錄以及把握的房地產(chǎn)市場相關(guān)資料；估價原就：本估價報告在遵循客觀、公平、科學(xué)、合理的基本原就下,結(jié)合估價目的對估價對象進(jìn)行估價；詳細(xì)依據(jù)如下估價原就：合法原就；最高正確使用原就；替代原就；估價時點原就；1、合法原就；遵循合法原就,應(yīng)以估價對象的合法使用、合法處分為前提估價；2、最高正確使用原就；遵循最高正確使用原就,

11、應(yīng)以估價對象的最高正確使用為前提估價；3、替代原就；遵循替代原就,要求估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格；4、估價時點原就；遵循估價時點原就,要求估價結(jié)果應(yīng)是估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值；估價方法：依據(jù)估價對象的特點,本報告將采納假設(shè)開發(fā)法和成本法對估價對象進(jìn)行評估；7 估價結(jié)果：本估價機構(gòu)依據(jù)估價目的,遵循估價原就,采納科學(xué)合 理的估價方法,在仔細(xì)分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上,經(jīng)過測算,結(jié)合估價體會與對影響房地產(chǎn)市場價值因素進(jìn)行分析,確定 估價對象在符合報告中的有關(guān)假設(shè)以及限制條件的基礎(chǔ)上,在市場上有足夠的買方和賣方,并且進(jìn)入市場無障礙的條件下,于估價時點可能實現(xiàn)的市場價

12、格總值為人民幣 大寫 玖拾叁萬圓整； 十一 估價人員：林小明十二 估價作業(yè)日期：20XX年 12 月 5 日 20XX年 12 月 09 日 十三 估價 報告應(yīng)用的有效期：估價報告應(yīng)用的有效期自完成并提交估價報告日起原 就上規(guī)定為一年,當(dāng)市場變化較大時,報告的有效期應(yīng)為半 年；新星宇房地產(chǎn)估價公司 20XX年 12 月 5 日 8 五、估價技術(shù)報告估價對象為位于長春市高新區(qū)硅谷大街以東新星宇和悅 8 單元 -702 室,估價對象總建筑面積為 155 、估價對象于估價時點土建工程及建筑外裝修工程已經(jīng)完工,電梯、扶梯設(shè)備以及中心空調(diào)機組等設(shè)備已運至施工現(xiàn)場；依據(jù)托付人要求的估價目的,本報告評估新星

13、宇房地產(chǎn) 于 20XX年 12 月 5日估價時點停止施工狀態(tài)的公開市場價格；因此,需要對估價時點條件下,影響估價對 象價格形成的 各種因素進(jìn)行分析；針對長春市高新區(qū)硅谷大街以東新星宇 和悅 8 單元 -702 室的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和功能特點,分析影響其價格形成的因素主要有以下方面； 1. 估價對象基本狀況本次估價對象為長長春市高新區(qū)硅谷大街以東新星宇 和悅 8 單元 -702 室房地產(chǎn), 房屋建筑面積為 155 平方米, 商品房用途為住宅；新星宇和悅長春澳金房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā),位于高新區(qū)硅谷大街以東,超越路以南,順達(dá)路以 北,產(chǎn)品類型為住宅、寫字樓；項目占地萬平方米,建筑面 積約為 20 萬平方米

14、,目前已開工,暫時接待處在新星宇和 源的銷售中心；新星宇和悅項目擁享區(qū)域的綠色水域資源,生態(tài)環(huán)境無與倫比,項目被規(guī)劃的10 萬平綠島公園環(huán)繞,南側(cè)有17 萬平方米富有河城市公園,富強河以及永春河均相伴左右；且 項目都為小戶型產(chǎn)品,為投資客及剛需族供應(yīng)了一次良好的 置業(yè)挑選；9 長春市高新區(qū)硅谷大街以東新星宇和悅8 單元 -702 室,建成于 20XX、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu),外墻面貼石材及瓷磚,大廳石材地面及墻面,石膏板造型吊頂,其他樓層公共部分均為 石材地面及墻面,石膏板造型吊頂；估價對象位于 7 層,兩 室一廳一衛(wèi)一廚格局,朝向南；室內(nèi)裝修情形為：客廳地面 鋪石材,墻面貼石材及木質(zhì)壁板,頂面刷乳膠

15、漆,局部石膏板造型頂； 臥房鋪實木地板及地毯、墻面為壁紙及木質(zhì)壁板,頂面刷乳膠漆,局部石膏板造型頂；廚房及衛(wèi)生間地面及墻 面為石材,石膏板吊頂,廚房整體廚柜；陽臺地磚墻面及頂 面為石材塑鋼窗封閉；外窗為塑鋼窗、室內(nèi)門為木門、戶門 為防盜門；室內(nèi)水、電、天燃?xì)?、有線電視等設(shè)施齊全；依據(jù)現(xiàn)場勘察,委估房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)施工質(zhì)量良好,裝修保 養(yǎng)情形較好,未發(fā)覺基礎(chǔ)沉降、結(jié)構(gòu)變形等現(xiàn)象；用年限法和現(xiàn)場觀看法確定估價對象成新率為 狀況95%； 2. 估價對象權(quán)益依據(jù)商品房買賣合同記載,估價對象買受人為鹿文德,商品房用途為公寓,房屋建筑面積為155 平方米,土地使用年限自 20XX年 4 月 1 日至 2061

16、年 4 月 1 日；估價對象于估價時點存在法律糾紛,本次評估設(shè)定估價對象于估價時點無抵押、租賃、擔(dān)保等他項權(quán)益存在,不存在法律糾紛,評估結(jié)果為估價對象于估價時點完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)市場價格；10 3. 估價對象區(qū)位狀況高新區(qū)基本概況估價對象位于長春市高新區(qū),高新區(qū)的社會經(jīng)濟進(jìn)展、城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)狀況等,均對估價對象房地產(chǎn)的價格 有明顯的影響；高新區(qū)是長春市人口較多、總面積較大 的城區(qū)； 面積 265 平方公里, 常住人口萬, 流淌人口約 4 萬；按長春市城市總體規(guī)劃, 到 20XX年長春城區(qū)面積將達(dá)到 5124 平方公里,高新區(qū)占 %；高新區(qū)涉外資源雄厚,堪稱 長 春第一區(qū)；區(qū)域內(nèi)云集了各大商業(yè)

17、圈；集合了設(shè)在長春 60以上的外國商社和 30 多家外國公司、絕大多數(shù)的外國企業(yè),長春市 l 3 以上的星級飯店賓館、一半以上的五星級飯店；目前高新區(qū)域經(jīng)濟總量位居長春市前列；隨著商貿(mào)、服 務(wù)業(yè)特殊是網(wǎng)絡(luò)等新經(jīng)濟的快速進(jìn)展,高新區(qū)已經(jīng)形成了以 商貿(mào)、房地產(chǎn)、高新技術(shù)、金融、信息、商務(wù)辦公、文化等 其次產(chǎn)業(yè)為龍頭、門類齊全的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)；區(qū)域內(nèi)集中了大量 商務(wù)辦公和酒店、公寓等設(shè)施,并具有完善、便利的交通、通信等現(xiàn)代化的基礎(chǔ)設(shè)施和良好的進(jìn)展環(huán)境,吸引了眾多國 內(nèi)外投資商紛紛云集到這里投資或設(shè)立辦事機構(gòu),國際商務(wù) 氛圍非常深厚；雄厚的駐區(qū)資源、龐大的市場潛力、完善的 基礎(chǔ)設(shè)施和大量的投資服務(wù)機構(gòu)使高新

18、區(qū)具有建設(shè)中心商 務(wù)區(qū) CBD的綜合優(yōu)勢；面對新世紀(jì),長春市高新區(qū)將形成 科技與商務(wù)互動的進(jìn)展新格局；估價對象區(qū)位狀況 位置：長春市高新區(qū)硅谷大街以東、地理位置較優(yōu)越；社區(qū)成熟度： 小區(qū)周邊有萬科花園、芳園里小區(qū)、 星城公寓、飄 HOME居住小區(qū),社區(qū)成熟度較高；11 自然環(huán)境和人文環(huán)境：估價對象小區(qū)內(nèi)綠化較好,小區(qū) 鄰近有南湖公園,自然環(huán)境及人文環(huán)境較好；公共服務(wù)設(shè)施及訓(xùn)練配套設(shè)施：小區(qū)鄰近有中國銀行、工商銀行、 建設(shè)銀行、 吉大醫(yī)院、 東北師大附小、 歐亞賣場、生活服務(wù)及訓(xùn)練設(shè)施較齊全；交通： 164 路、239 路、124 路、193 路等多條公交車站,交通便利度較高；估價對象所處地區(qū),

19、土地現(xiàn)狀開發(fā)程度達(dá)到宗地外“ 七 通” ,基礎(chǔ)設(shè)施狀況完全可以滿意居民生活需要； 4. 估價 對象市場分析 20XX年下半年以來, 受土地開發(fā)投資力度加大和建安工 程逐步復(fù)原等因素影響,全市房地產(chǎn)開發(fā)投資增勢強勁；開 發(fā)供應(yīng)不斷復(fù)原,竣工面積穩(wěn)固增長；隨著市場銷售價格的 連續(xù)上漲,銷量顯現(xiàn)下滑；金融貸款力度的加大以及銷售市 場的活躍使房地產(chǎn)企業(yè)項目到位資金增幅擴大；20XX年 1-9 月,全市商品房銷售面積為萬平方米,比上 年同期增長倍,比 20XX年同期增長 %；全市住宅銷售面積為 20XX年 9 萬平方米,同比增長倍,比 20XX年增長 14%；月份住宅銷量大幅下滑；1-9 月,全市銷售商

20、品住宅萬套,已經(jīng)超過上年全年住宅銷售套數(shù)的%；其中, 9 月份全市住宅銷售面積為萬平方米,比 8 月份下降12 %,比 7 月份下降 %；當(dāng)月住宅銷售套數(shù)為萬套,比 8 月份削減 %,成交量達(dá)到今年3 月以來的最低值；新建住宅價格環(huán)比漲幅連續(xù)兩個月縮??；調(diào)查顯示,9月份,我市新建住宅銷售價格指數(shù)同比上漲%,漲幅比上月提高個百分點,環(huán)比上漲 %,漲幅比上月回落個百分點,環(huán)比漲幅已連續(xù)兩個月縮小；二手住宅價格環(huán)比漲幅略有回落；9 月份,我市二手住宅價格指數(shù)同比下降 %,降幅比上月縮小個百分點,環(huán)比上漲%,價格環(huán)比在連續(xù) 落個百分點；3 個月上漲 %之后,本月漲幅比上月回各環(huán)路商品住宅期房價格全面上

21、漲；一至三季度,二環(huán)路以內(nèi)商品住宅期房均價為8109 元/ 平方米,三至四環(huán)路為5205 元/ 平方米,分別比上半年上漲 226 元/ 平方米、 457 元/ 平方米；受銷售形勢好轉(zhuǎn)及降息、擴大內(nèi)需等宏觀政策出臺影響, 5 月份以來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目到位資金呈全面回升態(tài)勢；前三季度,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目本年到位資金億元,比上年同期增長 %,增幅比1-8月擴大個百分點；其中金融貸款增長最快,為億元,同比增長倍；自籌資金和定金及預(yù)收款分別為億元和億元,同比分別增長 %和%；長春市政府始終致力于加強城市建設(shè)與治理工作,城市 面貌發(fā)生了龐大的改觀,城市功能不斷增強；良好的城市環(huán) 境與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),使得長

22、春市的投資環(huán)境不斷改善,與此 同時投資領(lǐng)域也不斷拓寬,長 13 春市始終是中國北方的投資熱點城市之一；因此、正對以上分析、長春市高新區(qū)樓房的前景光明；用分析 5 、最高正確使房地產(chǎn)估價應(yīng)當(dāng)以估價對象的最高正確使用為前提進(jìn) 行估價；最有效使用是指法律上答應(yīng)、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上 可行,經(jīng)充分合理論證, 能使估價對象產(chǎn)生最高價值的使用；依據(jù)估價對象所處的地理位置、規(guī)模以及其設(shè)計方案,依據(jù) 最高正確使用原就,本估價報告中估價對象作為集酒店、寫 字間、商場為一體的現(xiàn)代化綜合性物業(yè)使用為其最高正確使 用； 6 、估價方法選用 依據(jù)托付人的估價目的和要求,并依據(jù)估價對象為在建 工程這一特點,本估價報告采納假

23、設(shè)開發(fā)法與成本法進(jìn)行評 估； 7 、估價測算過程 市場比較法是以替代原理為理論基礎(chǔ),即將估價對象與 同一地區(qū)或同一供求范疇內(nèi)的類似地區(qū)中在較近時期發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)加以比較對比,從其既知價格通過交易日期修正、交易情形修正、房地產(chǎn)狀況因素修正、區(qū)位狀況修正、實物狀況修正而得出估價對象最有可能實現(xiàn)的合理價格的一種方法；運用市場比較法評估房地產(chǎn)價格通常采用以下步驟： 廣泛收集交易實例； 從中選取可比實例； 建立價格比較基礎(chǔ)；14 進(jìn)行交易情形修正； 進(jìn)行交易日期修正； 時行區(qū)位狀況修正； 進(jìn)行實物狀況修正； 綜合評估打算估價額；市場比較法測算估價對象的價值 1 、可比實例的選?。? 可比實例一項目

24、簡介：紫金豪庭樓盤位于長春市東起北亞泰大街, 西至丙十二路, 南至慶豐路, 北至丙十七路；項目共有住宅產(chǎn)品 業(yè)綜合體；11 棟,兩棟公寓產(chǎn)品,另外仍有大的商周邊配套設(shè)施表 15 16 地理位置圖 2 可比實例二項目簡介：大禹華邦西安大路 90 萬平米 CLD 中心生活區(qū),據(jù)守西安大路綠園主城區(qū)黃金樞紐,吉 林省俊業(yè)置地有限公司開發(fā)建設(shè),二期城市公園全新啟幕,承載國際化都市人居的生活抱負(fù),專為都市精英量身定制,以 90 萬平米的恢弘氣概全景出現(xiàn)了國際都會、新版主城的 強大魅力；國際都會生活五大體系,通達(dá)各中心區(qū)的立體交通體 系,西安大路、春城大街城市干道瞬時直線連接人民廣場、紅旗街、火車站；掩蓋

25、老人與兒童的園林休閑體系,長春公 園、天嘉公園、珍寶公園、森林公園、項目配套市政公園,湖景環(huán)繞,雅致清爽；優(yōu)越完備的訓(xùn)練醫(yī)療保證體系,十一 高、八十七中、綠園學(xué)校、吉林高校、208 醫(yī) 17 院、綠園區(qū)醫(yī)院等保駕護(hù)航；完善的生活配套服務(wù)體系,金融通訊網(wǎng)點遍布,多個汽車配套服務(wù)店及加油站,家樂福 等超市、農(nóng)貿(mào)市場配套,寵物商店、干洗店、鮮花店等便利性商店隨處可見； 多元餐飲消遣商業(yè)體系,15 分鐘抵達(dá)重慶路商圈,歐亞春城購物中心、華天酒店、金都大酒店等星級 酒店,游泳、健身、美體等多個主題會所,璀爛生活,應(yīng)有 盡有；項目規(guī)劃秉承國際化人本思想,力圖打造開放型的社區(qū) 氛圍,通過對總體布局和建筑的技

26、術(shù)處理,加深人與城市、人與自然、人與人之間的親熱接觸,強調(diào)“ 離塵不離城” 的國際化生活準(zhǔn)就,以ArtDeco 歐陸風(fēng)情建筑集群、度假式水景生態(tài)園林、全功能復(fù)合生活業(yè)態(tài)等豪華組合,共同締造國際都會生活范本；園區(qū)環(huán)繞 1600 平米央心湖打造7100 平米中心湖景綠地景觀,串聯(lián)整個中心樓群,兩側(cè)延長帶分布休閑廣場、雕塑、噴泉,風(fēng)情花圃,觀景涼亭等景觀元素；20XX平米國際私人會所,為城市精英供應(yīng)了抱負(fù)的商務(wù)社交和休閑平臺；項目 園區(qū) 7 萬平米國際休閑街、大型地下停車庫等服務(wù)建筑,超 大體量的都市級別功能配套,擁抱將來都會生活；二期城市公園位于項目的西北部,40 棟高層和小高層產(chǎn)品,包括 801

27、20 中心經(jīng)典、 130150 中心峰景、 160220 中心花府三個系列產(chǎn)品；其中 130150 的中心峰景與 160220 的中心花府系列首創(chuàng)了長春奢享級中心居 住系統(tǒng)：歐式藝術(shù)門廊、精裝入戶大堂、私家電梯門廳（一 梯兩戶設(shè)計,電梯雙向開門,雙面進(jìn)出,電 18 梯門廳私家專屬）,更有雙首層私家庭院設(shè)計,獨享靜 謐空間,品質(zhì)華宅的中心氣度完善出現(xiàn)；大禹華邦時尚購物：歐亞春城店、家樂福超市、北京華 聯(lián)、娜奇美商場、百佳麗商城、春城綜合市場、歐亞超市天 嘉店,餐飲消遣：華天大酒店、開元名都大酒店、麗晶大酒 店、碧麗湖大酒店, 金融服務(wù)： 吉林銀行、 吉林農(nóng)村信用社、建設(shè)銀行、 工商銀行、 中國銀

28、行、 郵政儲蓄銀行、 農(nóng)業(yè)銀行,白金訓(xùn)練：十一高、八十七中、八十九中、綠園學(xué)校、正陽學(xué)校,醫(yī)療服務(wù)： 208 醫(yī)院、綠園區(qū)中醫(yī)院、國建婦產(chǎn)醫(yī)院,大禹華邦園區(qū)內(nèi)有7 萬平米國際休閑商業(yè)街和20XX 平米國際私人會所；交通狀況： 大禹華邦周邊有11 條公交線路： 228 路春城大街下車北行 500 米下車到售樓處、 64 路春城大街下車北行500 米下車到售樓處、364 路春城大街下車北行 500 米下車到售樓處、 263 路春城大街下車北行500 米下車到售樓處、54 路春城大街下車北行 500 米下車到售樓處、235 路春城大街下車北行 500 米下車到售樓處、107 路春城大街下車北行500

29、 米下車到售樓處、7 路春城大街下車北行 500 米下車到售樓處、 270 路在春城綜合市場下車北行500 米到售樓處等多條公交線路及規(guī)劃輕軌交通線路,64 路、 364 路可直達(dá)重慶路商圈、 234 路貫穿西安廣場,紅旗街商圈和南湖廣場；19 可比實例因素條件比較項目 用途 交易單價 交易日期 交易情形 居住區(qū)成熟成熟 程度 交通便利度 環(huán)境條件 自然及人文景觀 區(qū)域 達(dá)到 三通一達(dá)到 三通一因素 基礎(chǔ)設(shè)施 平 齊全 公共配套設(shè) 銀行等 , 齊置 全 與商業(yè)中心 近 的接近程度建筑結(jié)構(gòu) 個別 裝修 因素 設(shè)備情形估價對象 住宅 待估 可比實例一 住宅 可比實例二住宅 20XX 年 12 月

30、20XX 年 12 月 20XX 年 12 月 正常 正常 成熟 便利 好 好 正常 成熟 便利 好 好 便利 好 好達(dá)到 三通一平 齊全 有超市 醫(yī)院 平 齊全 有超市 醫(yī)院有超市 醫(yī)院 銀行等 , 齊銀行等 , 齊全 全 近 鋼混精裝 齊全 20 近 鋼混毛坯齊全 鋼混精裝齊全2、可比實例修正系數(shù)調(diào)整 1統(tǒng)一可比實例的銷售單價； 2區(qū)位狀況修正調(diào)整；比較實例二處于估價對象同一區(qū)域,比較實例一、二處于類似區(qū)域,依據(jù)表1 比較參照物與估價對象的區(qū)域進(jìn)行的比較分析,確定比較修正系數(shù)為：設(shè)估價對象的區(qū)域價格為 100 ,就實例一為 100 ,實例二為 98 ；3 房地產(chǎn)狀況因素修正- 實物狀況修正

31、；依據(jù)表 1 比較參照物與估價對象實物狀況進(jìn)行的比較分 析,主要考慮裝修標(biāo)準(zhǔn)、結(jié)構(gòu)功能、規(guī)模和設(shè)施等因素進(jìn)行修正,確定比較修正系數(shù)為：設(shè)估價對象的價格為 100 ,就實例一為 95 , 實例二為 95 ；4 可比實例交易狀況修正；一次性付清； 5 可比實 例的日期修正；可比實例一、二、的交易日期接近,且在該期間內(nèi),寫字樓類房地產(chǎn)價格基本平穩(wěn),因此可看作100 ；于受經(jīng)濟進(jìn)展及市場供需的影響,估計到 20XX 年 7 月 2 日,類似房地產(chǎn)的價格將有 5% 的下降幅度；為簡化分析,本估價報告中假設(shè)在銷售前提下,全部銷售收入在 20XX 年 7 月 2 日一次性變現(xiàn)；因此估價對象交易日期修正系數(shù)為

32、 95 ；21 可比實例系數(shù)調(diào)整表比較項目 銷售單價 元/ 平方米 區(qū)位狀況修正 房地產(chǎn)狀況因素修正實物狀況修正 估價對象 可比實例一可 比 實 例 二 待 估 100/100 100/100 6800 100/100 100/95 7000 100/98 100/95 交 易 情 況 修 正 100/100 100/100 100/100 交 易 日 期 修 正 100/100 95/100 95/100 居住區(qū)成熟程度 交通便利度 環(huán)境條件 區(qū)域自然及人文景觀 因素 基礎(chǔ)設(shè)施 公共配套設(shè)置 商業(yè)中心的接近程度 建筑結(jié)構(gòu) 個別因素 裝修 設(shè)備設(shè)施情形 朝向 比準(zhǔn)價格100/100 100/1

33、00 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 - 22 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 6800 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 7142 取均值求,估價對象的比準(zhǔn)價格單價：/2=6971 估價對象的比準(zhǔn)價格

34、為：6971*155=1080505 平方米 二）成本法 1 、土地取得成本依據(jù)托付方供應(yīng)的國有土地出讓合同,結(jié)合估價對象周邊發(fā)生過的土地交易情形,綜合確定其地價為 20XX元/ 平方米,土地契稅為 3%,即土地取得成本為：20XX =2060 元/平方米 2 、開發(fā)成本建筑安裝工程費用按長春市現(xiàn)行建筑工程概算標(biāo)準(zhǔn)及類似物業(yè)建安成本測算,估價對象為剪力墻結(jié)構(gòu),現(xiàn)狀為毛 坯,取建安費用 700 元/ 平方米；勘察設(shè)計和前期工程費勘察設(shè)計和前期工程費,主要包括暫時水、電、路及場地平整費,勘察、設(shè)計、可行性研究等費用,取建安費用的5%；開勘察設(shè)計和前期工程費=700 5%=35 元 / 平方米發(fā)成本

35、 =2060+700+35=2795 元/ 平方米 3 、治理費用主要是指開辦費和開發(fā)過程中治理費用支出,以土地取得費用和開發(fā)成本之和為運算基礎(chǔ),按 治理費用 = 3%=元/ 平方米 23 4 、投資利息 經(jīng)過調(diào)查估價對象的正常開發(fā)周期為3%提取,就：2 年,而 20XX 年一至三年的固定資產(chǎn)貸款利率為,考慮仍有一些融資費 用,估價人員經(jīng)過討論確定投資利息率為；依據(jù)慣例,土地取得費用于開發(fā)初期一次性投入,開發(fā)成本在開發(fā)期內(nèi)勻稱投入, 治理費用隨土地取得費用或開發(fā)成本的發(fā)生而發(fā)生,故有：投資利息 =2060 2-1+2795 1+%1-1=元/ 平方米 5 、銷售稅費房地產(chǎn)銷售稅費重置價格的,故

36、：地產(chǎn)重置價格 % 6 、開發(fā)利潤銷售稅費房以土地取得費用和開發(fā)成本作為運算基數(shù)；估價人員 依據(jù)市場行情,取直接成本利潤率取 12%,得：開發(fā)利潤 =2060+2795 ） 12%=元/ 平方米 7 、房地產(chǎn) 重置價格房地產(chǎn)重置價格土地取得費用+開發(fā)成本 +治理費用 +投資利息 +銷售稅費 +開發(fā)利潤 =2060+2795+房地產(chǎn)重置價 格 + 解一元一次方程得：房地產(chǎn)重置價格/ 24 8 、估價對象的價值 由于估價對象是純毛坯房,所以折舊課忽視不計,即：估價對象價值=房地產(chǎn)重置價格=元 / 平方米 = 155=萬元七、估價結(jié)果確定綜合確定估價對象的市場價值：以上采納兩個方法的估 價結(jié)果相近

37、, 故采納簡潔算術(shù)平均法確定其市場價值,就：1、估價對象平均市值單價/2 元 /2 2、估價對象市場價值總額/2 萬元 依據(jù)以上運算結(jié)果,確定估價對象在估價時點的平均市 值單價為元 / ,大寫人民幣陸仟肆佰柒拾壹元陸角玖分整,公開市場價值總額為萬元,大寫人民幣壹佰萬三仟貳拾整；25 附件 一、估價對象的位置圖 26 二、估價對象的相關(guān)照片 27 28 房地產(chǎn)估價報告項目名稱：長春市高新區(qū)硅谷大街以東新星宇和悅 8 單 元-702 室房 地產(chǎn)市場價格評估 委 托 人：金澤熙估價機構(gòu)：新星宇房地產(chǎn)估價公司估價人員：林小帥估價作業(yè)日期： 20XX 年 12 月 5 日 20XX 年 12 月 19日 估價報告編號：新星宇評字【20XX】第 021 號目錄一、致委托人函 . 1 二、估設(shè)價師制聲明 .假和限條. 2 三、估價的件 . 4 1、合法性前提； . 4 2、最高最佳點使用假設(shè)； . 4 3、估價時假設(shè)； . 4 4、公開市場假設(shè)； . 4 5、報告使用限制條件如下